Author: Christian Huijsmans

Voorkeursrecht en koopoptie: algemeen deel

22 april 2018
Christian Huijsmans
No comments
Categories: Koop

Een recht van eerste koop, oftewel voorkeursrecht, legt een verplichting op een eigenaar van een woning of bedrijfspand. Deze verplichting houdt in om deze eerst te koop aan te bieden aan een specifieke  persoon. Het voorkeursrecht verschilt van een koopoptie. Bij een koopoptie hoeft die ander slechts de optie te aanvaarden zonder nader overleg.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel wordt ingegaan op het verschil tussen een voorkeursrecht en een koopoptie. In een ander webartikel wordt uitgelegd hoe de koopoptie of het voorkeursrecht bij twijfel moet worden uitgelegd of aangevuld. In een ander webartikel wordt besproken welke acties een rechthebbende van een voorkeursrecht of koopoptie kan verrichten wanneer deze wordt geschonden. In nog een ander webartikel wordt de rol van de notaris besproken.

Bron van een voorkeursrecht of koopoptie

Een voorkeursrecht of koopoptie voor onroerend goed kan op verschillende manieren ontstaan. Ten eerste kan een erflater in een testament iemand aanwijzen die als eerste een bod mag uitbrengen op een onderdeel uit de nalatenschap. Dit geldt dus ook voor een woning, perceel of bedrijfspand.

Ten tweede kan de koopoptie of het voorkeursrecht zijn opgenomen in een overeenkomst. Hierna volgt een aantal voorbeelden. Een verkoper kan bijvoorbeeld met de koper afspreken dat hij later als eerste weer de gelegenheid  krijgt om het pand terug te kopen. Een verhuurder kan met de huurder afspreken dat de huurder als eerste mag bieden wanneer de verhuurder voornemens is om te verkopen. Iets soortgelijks kunnen voormalige echtgenoten afspreken in een scheidingsconvenant.

Voor het geval de verkoper en de voorkeurskoper of optiekoper door middel van een overeenkomst met elkaar verbonden zijn geldt nog het navolgende. Wanneer de ene partij de (hoofd)overeenkomst (deels) niet nakomt, kan het voorkeursrecht of optierecht niet worden opgeschort.[1] Dit is alleen anders bij bijzondere feiten en omstandigheden.[2]

Het voorkeursrecht

Een recht van eerste koop wordt ook wel een voorkeursrecht genoemd.[3] Hierna zal blijken dat dit niet hetzelfde is als een koopoptie. Een voorkeursrecht is niet specifiek in de wet geregeld. In vastgoedtransacties wordt met dit begrip bedoeld: het recht om een registergoed als eerste aangeboden te krijgen wanneer de verkoper dat registergoed wil verkopen.[4] Het is dus een (voorwaardelijk) recht om een object te kopen, nog voordat de eigenaar een pand aan een ander aanbiedt.

Het voorkeursrecht geeft op zichzelf de gerechtigde niet de bevoegdheid om het sluiten van een overeenkomst te eisen. Het geeft al helemaal niet de mogelijkheid om direct door aanvaarding van een aanbod een overeenkomst tot stand te brengen.[5] In het voorkeursrecht ligt dus niet reeds een aanbod tot een contract besloten.

In feite heeft de eigenaar  dus toegezegd dat hij de ander in de gelegenheid zal stellen om als koper op te treden.[6]  De eigenaar heeft dus automatisch een aanbiedingsplicht op het moment dat hij het pand wil verkopen.[7] Beide partijen hebben in feite het oogmerk om de gerechtigde een voorkeursbehandeling te geven. Dit impliceert dat de voorkeurskoper in redelijkheid de grootst mogelijke kans krijgt om te kopen.[8] De verkoper zal zich dus moeten inspannen om een goede overeenkomst met hem te sluiten.

De verkoper kan  niet zomaar de onderhandelingen afbreken en met een ander gaan onderhandelen als er nog slechts een aantal zaken van ondergeschikt belang moeten worden uitgewerkt.[9] Sterker nog: ook in die fase zal de verkoper de voorkeurskoper nog voldoende tijd moeten gunnen om te reageren op een voorstel.[10]

Mag de verkoper überhaupt niet overleggen met andere gegadigden? Hierover zijn de meningen verdeeld. Er is een rechterlijke uitspraak waaruit kan worden afgeleid dat de verkoper wel overleg mag voeren met anderen.[11] Het is namelijk normaal en acceptabel  dat de prijs voor een onroerend goed mede wordt bepaald door hetgeen “de markt” bereid is daarvoor te betalen. De verkoper zou de voorkeurskoper op de hoogte moeten kunnen stellen van die “marktprijs“.[12] Sterker nog: soms bevat een voorkeursrecht nota bene het beding dat de voorkeurskoper de gelegenheid krijgt om te kopen voor dezelfde prijs die de derde bereid was te betalen.

Andere rechters zijn echter van mening dat het recht van eerste koop er wel toe strekt dat de verkoper in eerste instantie slechts met de voorkeurskoper mag onderhandelen met uitsluiting van alle anderen.[13]

Wanneer de eigenaar het onroerend goed niet aan de voorkeurskoper aanbiedt, maar wel aan een derde, dan staat daarmee voldoende vast dat hij het voornemen heeft om het onroerend goed te verkopen. Wanneer de koopovereenkomst met die derde later alsnog wordt ontbonden dan is het voorkeursrecht in de tussentijd niet tenietgegaan.[14] De verkoper is door de mislukte transactie met een derde nog niet ontslagen van zijn verplichtingen.[15]

Een voorkeursrecht kan voorwaardelijk zijn. Men kan denken aan de afspraak dat een voorkeursrecht niet geldt wanneer volgens het bestemmingsplan een bepaalde bestemming wordt gerealiseerd.[16] Dit kan bijvoorbeeld worden afgesproken tussen een burger en een gemeente.

Koopoptie

De onvoorwaardelijke koopoptie is in de wet geregeld, zie artikel 6:219 lid 3 BW. Een koopoptie is een onvoorwaardelijk recht. Het is bij voorbaat een bindend aanbod aan de optiekoper. Wanneer diegene die gerechtigd is tot de optie hierop een beroep doet, dan aanvaardt hij het aanbod. Daarmee komt direct een koopovereenkomst tot stand.[17]

De koopovereenkomst komt dus door de enkele verklaring van de koper tot stand.[18] Er is geen andere handeling meer nodig om een overeenkomst te sluiten. Dit is slechts anders indien dit voortvloeit uit een te tekst van de koopoptie, uit een nadere overeenkomst of uit de gewoonte.[19] Er is niet snel sprake van deze uitzonderingen.

De tot stand gekomen koopovereenkomst bevat de voorwaarden die in de optie zijn genoemd. Bij de koopoptie zijn de essentialia door de aanvaarding van de koper overeengekomen. Overigens is niet vereist dat van te voren reeds vaststaat tegen welke prijs verkocht zal worden. Het is voldoende dat die prijs bepaalbaar is, zie artikel 6:227 BW.

Een omschrijving van de koopsom zoals “tien keer de dan geldende huurwaarde” is voldoende bepaalbaar.[20] Overigens regelt artikel 7:4 BW dat de koper bij gebreke van een concrete prijsafspraak een redelijke prijs verschuldigd is.[21] Uiteraard moet dan ook het object dat verkocht wordt voldoende bepaalbaar zijn.

Bij aanvaarding van de optie dienen de partijen de verplichtingen die hier over en weer uit voortvloeien na te komen, waaronder de verplichting om de koopprijs vervolgens op een concreet bedrag vast te stellen.[22] Wat als partijen van mening verschillen over de hoogte van de prijs? Bijvoorbeeld over de in acht te nemen huurwaarde? Allereerst gaat het hier om de huurwaarde ten tijde van het inroepen van de koopoptie.[23] Desnoods moet een deskundige worden benoemd om deze vast te stellen. Het is redelijk dat beide partijen de helft van diens voorschot betalen.[24]

De koopoptie kan soms ook een derdenbeding bevatten. Deze kan inhouden dat niet alleen de partij waarmee de koopoptie wordt overeengekomen, maar ook een derde partij (zoals een huurder) een koopoptie verkrijgt. Wanneer deze derde partij vervolgens aangeeft dat hij gebruik wil maken van de koopoptie, dan houdt dit een aanvaarding in van dit derdenbeding, en daarmee dus de koopoptie.[25]

Artikel 1:88 lid 1 sub a BW bepaalt dat een echtgenoot de toestemming nodig heeft van de andere echtgenoot om de bewoonde echtelijke woning te verkopen. Deze toestemming is niet nodig als de verkoper en zijn echtgenote de woning reeds hebben verlaten.[26] Wat als de andere echtgenoot niet heeft meegetekend voor de koopoptie? De bescherming die de andere echtgenoot hierdoor geniet, gaat niet zover dat een koopoptie die vóór het huwelijk is verleend, door de latere echtgenoot kan worden vernietigd.[27] Voor het overige zijn geen uitspraken gepubliceerd waaruit zou moeten blijken of de andere echtgenoot met succes de vernietiging van een koopoptie kan inroepen.

Conclusie

Hierboven is het verschil besproken tussen het recht van eerste koop, oftewel het voorkeursrecht, en de koopoptie. Ook zijn diverse bijzonderheden van het voorkeursrecht en de koopoptie besproken. In een ander webartikel zal worden besproken hoe het voorkeursrecht en de koopoptie bij twijfel kunnen worden uitgelegd of aangevuld.

—

[1]             Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[2]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966

[3]             A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[4]             Rechtbank Rotterdam 21 augustus 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:6387

[5]             A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[6]             A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[7]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966; Rechtbank Zutphen 13 februari 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD3052

[8]             Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[9]             Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[10]           Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[11]           Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[12]           Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[13]           Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 april 2004, ECLI:NL:GHSGR:2004:AP9233

[14]           Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 april 2004, ECLI:NL:GHSGR:2004:AP9233

[15]           A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[16]           Zie bijvoorbeeld in A-G Rank-Berenschot 2 juni 2017, ECLI:NL:PHR:2017:481

[17]           Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966

[18]           Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 april 2004, ECLI:NL:GHSGR:2004:AP9233; Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[19]           Rechtbank Zwolle-Lelystad 17 oktober 2007, ECLI:NL:RBZLY:2007:BH1743

[20]           Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966; Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[21]           Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[22]           Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966

[23]           Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[24]           Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[25]           Rechtbank Zutphen 13 februari 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD3052

[26]           Rechtbank Zutphen 13 februari 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD3052

[27]           Gerechtshof Amsterdam 29 mei 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BN5086

Dringend eigen gebruik woonruimte: zelf gaan bewonen

8 april 2018
Christian Huijsmans
No comments
Categories: Huur

Er  kunnen er diverse situaties zijn waarin een eigenaar zijn verhuurde woning zelf wil of moet gaan bewonen. Men kan denken aan een echtscheiding, gezinsuitbreiding of financiële problemen. De verhuurder kan de huurovereenkomst proberen op te zeggen wanneer hij het verhuurde dringend nodig heeft.  Dit is geregeld in artikel 7:274 BW.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Uit dit webartikel zal blijken dat de rechter streng toetst. Een beroep op dringend eigen gebruik vanwege de wens om zelf in de verhuurde woning te gaan wonen wordt niet altijd toegekend. Naast zelfbewoning kan ook renovatie een reden zijn om een beroep te doen op dringend eigen gebruik. Deze andere reden zal evenwel niet in dit webartikel worden besproken.

Overzicht: vereisten

Artikel 7:274 lid 1 BW noemt limitatief de redenen waarom een verhuurder van woonruimte een huurovereenkomst kan opzeggen. Op basis hiervan kan de rechter een beëindigingsvordering toewijzen. Een van die gronden is ‘dringend eigen gebruik’ uit artikel 7:274 lid 1 onder c BW.

Er gelden drie cumulatieve vereisten voor huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik:

  1. de verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik;
  2. de verhuurder heeft de woonruimte zo dringend nodig, dat van hem na afweging van alle betrokken belangen niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd;
  3. bovendien moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

Artikel 7:274 lid 5 BW vermeldt nog twee nevenvereisten. Ten vierde dient de verhuurder (zo nodig) een huisvestingsvergunning te kunnen tonen. Dit geldt niet in alle gevallen en komt hier verder niet aan bod. Ten vijfde moet de verhuurder langer dan drie jaar verhuren. Op dit vereiste wordt dieper ingegaan in een ander webartikel.

Dringend nodig hebben voor eigen gebruik

Allereerst is vereist dat de verhuurder de woning ‘dringend’ nodig heeft om er zelf in te gaan wonen. Hierna bespreek ik jurisprudentie waaruit blijkt of al dan niet sprake is van deze ‘dringendheid’. Vooraf meld ik alvast dat voor het aannemen van dringend eigen gebruik niet is vereist dat er geen andere oplossing denkbaar is.[1]

Uit het feit dat de verhuurder zelf geen woonruimte heeft kan een noodzaak worden afgeleid om de verhuurde woning zelf in gebruik te nemen.[2] Zo’n situatie kan bijvoorbeeld na een echtscheiding ontstaan. Toch wordt alsnog onderzocht of van de verhuurder kan worden verwacht dat hij elders een woning gaat huren of kopen. Daarbij wordt gekeken naar de vraag of zijn inkomen dit toelaat.[3] Als de verhuurder een laag inkomen heeft wordt rekening gehouden met het mislopen van huurtoeslag vanwege de eigendom van de verhuurde woning.[4]

Daarnaast kan worden gekeken naar het belang dat de verhuurder heeft bij de specifieke locatie van de verhuurde woning.[5] Heeft hij in de nabijheid werk? Of een omgangsregeling met een kind dat in de buurt woont?[6]

Een verhuurder kan zelf de omstandigheden in het leven hebben geroepen die ertoe hebben geleid dat hij de verhuurde woonruimte dringend zelf nodig heeft. Dit doet niet af aan de ‘dringendheid’.[7] Maar dit kan wel een rol spelen bij de hierna te bespreken belangenafweging.[8]

De woonruimte van de verhuurder kan te krap zijn geworden vanwege gezinsuitbreiding. Het staat buiten kijf dat de verhuurder het recht heeft om zijn leven naar eigen keuze in te richten.[9] Wanneer hij als gevolg daarvan in een woning woont met slechts één slaapkamer voor drie kinderen, dan biedt deze woning redelijkerwijs niet voldoende ruimte. Gezinsuitbreiding kan op zichzelf dus niet als argument tegen hem worden gebruikt.

Reeds op basis van de leefomstandigheden van het gezin van de verhuurder zou geoordeeld kunnen worden dat de verhuurder de verhuurde ruimte dringend nodig heeft.[10] Dit speelt eens te meer wanneer de huurder en de verhuurder in één pand wonen. Maar ook dan wordt kritisch getoetst of wel degelijk sprake is van dringendheid. Daarbij wordt gelet op alle omstandigheden van het geval. Is de woning groter dan een benchmark die geldt voor een aantal personen?[11] Welke kamers bevinden zich in de woning en hoe worden ze gebruikt? Indien dit mogelijk is kan van de verhuurder worden verlangd dat hij zijn huis anders inricht.[12] Heeft de verhuurder ook een werkruimte ingericht? Kan de verhuurder niet elders een werkruimte huren? Kon hij niet aan zien komen dat hij noodgedwongen elders op zoek moest gaan naar een werkruimte?[13]

De noodzaak om elders te gaan wonen moet dus echt dringend zijn. Wanneer een verhuurder passende woonruimte heeft is deze dringendheid er niet. Soms mag daardoor van de verhuurder worden verwacht dat hij in een dure of grote woning blijft wonen, ook al heeft hij dit niet nodig. Of dat hij in een woning blijft wonen waar hij een traumatische ervaring heeft meegemaakt.[14] Het voorgaande zegt namelijk meer iets over de wens om de reeds bewoonde woning te verlaten en juist minder over de wens om nu juist specifiek de verhuurde woning te gaan bewonen.

Bij de beoordeling van de dringendheid, maar ook van de andere relevante belangen, gaat het om de actuele situatie. Oftewel: de (relevante) belangen die aanwezig zijn ten tijde van de rechterlijke uitspraak.[15] Soms kunnen toekomstige omstandigheden meespelen wanneer duidelijk is dat deze sowieso gaan intreden. Maar wanneer de verhuurder bijvoorbeeld dichter bij zijn familie wil wonen omdat zij verderop in de toekomst elkaar zullen gaan verzorgen, dan is dat nog te ver in de toekomst om dat nu als eigen belang te kunnen aanmerken.[16]

Kunnen financiële redenen zorgen voor ‘dringendheid’? Dat ligt er aan. Kostenreductie kan worden beschouwd als een bijkomende omstandigheid bij de beoordeling van de dringendheid. Dit speelde een rol in een zaak waarbij een advocaat wegens toegenomen arbeidsongeschiktheid de behoefte kreeg om een kantoor aan huis te houden.[17]

Belangenafweging

Nadat de verhuurder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning dringend zelf moet gaan bewonen, wordt vervolgens nagegaan of zijn behoefte zo dringend is, dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst zal voortduren. Daarbij worden de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen. Het belang van de huurder is er natuurlijk in gelegen dat hij de woning niet hoeft te verlaten.

Alle omstandigheden van het concrete geval dienen in deze belangenafweging te worden meegewogen.[18] De rechter mag geen relevante omstandigheden buiten beschouwing laten.[19] Uiteraard mag de rechter wel belangen buiten beschouwing laten die niet relevant zijn. Daaronder kunnen ook louter toekomstige omstandigheden vallen.[20]

De wet bevat geen regels over het gewicht dat aan bepaalde belangen dient te worden toegekend. Wel moet aan het einde van de rechterlijke toets duidelijk zijn dat de belangen van de verhuurder met een marge zwaarder moeten wegen dan die van de huurder. Het verhuurdersbelang moet immers dermate dringend zijn, dat voortzetting van de huur niet van de verhuurder kan worden gevergd.

Indien de belangen van de huurder op het eerste gezicht zwaarwegend zijn, dan kan dat betekenen dat hogere eisen gelden voor de stelplicht van de verhuurder. Omgekeerd worden ook aan het verweer van de huurder hoge eisen gesteld, wanneer de belangen van de verhuurder zwaarwegend zijn. De feitenrechter heeft een grote beoordelingsvrijheid.

De belangen van de verhuurder kunnen twee keer een rol spelen: eerst bij de drempeltoets of überhaupt sprake is van dringend eigen gebruik en vervolgens bij de afweging van de wederzijdse belangen.[21] Dit betekent dat bijvoorbeeld de vraag of de verhuurder niet alsnog elders passende woonruimte kan vinden hier dus weer een rol speelt. Er is dus sprake van een overlap.[22] Eenzelfde overlap geldt overigens ook met het derde wettelijke vereiste. In het kader van de belangenafweging kan dus ook al worden meegewogen of de huurder elders passende woonruimte kan vinden. Dit was niet het geval bij een huurder die beeldend kunstenaar was, veel licht nodig had in huis, al erg lang huurde, gehecht was aan de buurt, en een dusdanig laag inkomen had dat zij geen in de nabijheid geen vergelijkbare woonruimte kon huren.[23]

Bij een afweging van de belangen aan de zijde van de huurder gaat het primair om het woonbelang. Er komt geen gewicht toe aan eventuele hobby’s die de huurder in of bij het gehuurde uitoefent.[24] Wanneer een huurder zich beroept op zijn medische toestand, zal hij moeten onderbouwen waarom zijn medische toestand het noodzakelijk maakt dat hij in de woning blijft wonen.[25]

Ook wordt geen rekening gehouden met de belangen van personen die geen medehuurders van het gehuurde zijn en er niet anderszins met toestemming van de verhuurder verblijven.[26] Dit wekt geen verbazing. Vaak moet de huurder begrijpen dat de verhuurder redelijke bezwaren heeft tegen hun aanwezigheid.[27] Bovendien is hun aanwezigheid in strijd met de eventueel overeengekomen algemene bepalingen voor woonruimte.

Bij de belangenafweging wordt nadrukkelijk wel rekening gehouden met de leeftijd van de huurder en de duur van de huurperiode.[28] De huurder kan er langer wonen dan dat de verhuurder eigenaar is. Het feit dat de verhuurder een object in verhuurde staat heeft gekocht kan in het nadeel van de verhuurder meewegen.[29] Overigens hoeft het niet altijd zo te zijn dat een lange duur van de huur zwaarder weegt dan financiële belangen van de verhuurder.[30]

Bij de belangenafweging kan meewegen dat de verhuurder een forse financiële vergoeding had aangeboden, ruim boven het wettelijke minimum. De navolgende rechtszaken speelden in Amsterdam. In de ene zaak werd de aangeboden vergoeding beschouwd als tegemoetkoming aan de meest klemmende belangen van de huurder.[31] De scherpe kanten van de huurbeëindiging werden hiermee verzacht. In de andere zaak werd geoordeeld dat met zo’n vergoeding niet werd tegemoet gekomen aan de belangen van de huurder, omdat het belang van de huurder bij voortzetting van de huur niet van financiële aard is.[32] Kortom: het aanbieden van een forse tegemoetkoming biedt niet altijd soelaas. Als een verhuurder een aanbod doet, kan hij er later wel aan worden gebonden. De deur wordt opengehouden voor een extra financiële compensatie voor investeringen van de huurder in het gehuurde.[33]

Wanneer de verhuurder in financiële problemen zit, kan in het kader van de belangenafweging worden bekeken of de verhuurder zichzelf in die problemen heeft gebracht. Zo ja, dan kan dit in het nadeel van de verhuurder meegewogen worden.[34] Een eerdere toezegging aan de zijde van de huurder om te vertrekken wanneer de verhuurder in problemen zou komen kan meewegen in de belangenafweging.[35]

Wanneer de huurprijs relatief laag is hoeft dit juist niet altijd in het voordeel van de huurder te zijn. Een huurder hoeft niet altijd te verwachten dat hij tegen dergelijk gunstige huurprijsvoorwaarden tot het einde ter tijden zal kunnen blijven huren. Dit geldt zeker niet wanneer een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten. Het verstrijken van deze termijn vormt weliswaar op zichzelf geen reden voor beëindiging van de huurovereenkomst, maar legt wel gewicht in de schaal bij de belangenafweging.[36]

Andere passende woonruimte beschikbaar?

Tenslotte moet voldoende aannemelijk zijn dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. De hierboven besproken overlap van argumenten is ook hier van toepassing. De wederzijdse belangen van huurder en verhuurder kunnen ook bij deze vraag een belangrijke rol spelen.[37]

De verhuurder kan de beschikbaarheid van passende woonruimte aantonen aan de hand van aanbiedingen van makelaarskantoren, advertenties, etcetera.[38] De verhuurder kan maar beter concrete woningen aanwijzen waar de huurder ook kan gaan wonen. Hij kan ook inzicht geven in de wijze waarop een lokale woningstichting woningen toewijst. Dit is vooral relevant als de woningstichting sneller woningen toewijst aan doorstromers, mensen met een hoge anciënniteit in de regio, enzovoorts.[39] Het tegenovergestelde geldt voor de huurder. Deze kan aantonen dat hij ondanks inschrijving bij woningbouworganisaties op korte termijn geen kans maakt op een passende woning en dat het verwerven van een koopwoning geen haalbare kaart is, gezien diens financiële situatie.[40]

De verhuurder hoeft de passende woonruimte niet zelf aan te bieden. Als de verhuurder via zijn netwerk specifiek een andere vergelijkbare woning kan aanbieden kan hij dit deze mogelijk wel uitbuiten. Als de huurder dit aanbod namelijk afwijst, kan dit in diens nadeel zijn.

De verhuurder moet stellen en zo nodig bewijzen dat het voor de huurder mogelijk is om andere passende woonruimte te verkrijgen.[41] Deze stelplicht wordt toegespitst op de omstandigheden van het geval, zonder dat dus sprake is van een volledige bewijsvoering.[42] Dat er vervangende woonruimte beschikbaar is, moet enige handen en voeten hebben voor de rechter.[43] De verhuurder voldoet niet aan zijn stelplicht als hij zonder toelichting slechts stelt dat er elders passende woonruimte beschikbaar is voor de huurder.[44]

Een andere woonruimte kan ook passend zijn als deze mogelijk niet hetzelfde woongenot zal bieden, en/of de huurder voor deze woning meer huur zal moeten betalen.[45] Een woonruimte op een minder bijzondere locatie kan ook passend zijn.[46] Een woonruimte met een grotere tuin dan gewenst kan ook passend zijn.[47] Voor meer informatie wordt verwezen naar de Asser Serie, Huurrecht, paragraaf 11.7.III.

De rechter mag mede gewicht  toekennen aan de omstandigheid dat de huurder – hoewel hij op de hoogte is van de dringende behoefte van de verhuurder – onvoldoende eigen activiteit heeft ontplooid om zelf passende woonruimte te vinden.[48]

Wat verder nog relevant is

De opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’ moet van tevoren blijken uit een brief die naar de huurder is gezonden. Als de huurder niet instemt met de opzegging, kan de verhuurder een gerechtelijke procedure starten.

De opgezegde huurovereenkomst blijft van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist per welke datum de huurovereenkomst eindigt. Zie artikel 7:272 lid 1 BW. De rechter zal de beslissing dus niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren, tenzij overduidelijk is dat de huurder slechts probeert om een kansloze zaak te rekken. Daarvan is niet snel sprake.[49]

De rechter bepaalt het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Als het gevorderde eindmoment inmiddels is verstreken kan de rechter een nieuw tijdstip vaststellen. De rechter kan kiezen voor een langere ontruimingstermijn wanneer er geen absolute zekerheid bestaat dat de huurder binnen een overzienbare termijn een geschikte alternatieve huurwoning zal vinden. Ook het woonbelang van de huurder en de omstandigheid dat de huurovereenkomst lang duurde kunnen redenen zijn om een langere ontruimingstermijn te gunnen.[50] Ditzelfde geldt indien de huurder vanwege zijn leeftijd of medische beperking extra keuzevrijheid gegeven moet worden bij het kiezen van een andere woning.[51]

De  verhuurder is schadeplichtig indien naderhand mocht blijken dat hij nooit de wil had om de woning duurzaam in eigen gebruik te nemen. Zie artikel 7:276 BW. Tot dat moment heeft de rechter een ruime vrijheid om aan te nemen dat de verhuurder het gehuurde wél in gebruik zal nemen.

Conclusie

Indien de verhuurder de verhuurde woning dringend nodig heeft, kan hij eisen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. Er moet dan niet alleen blijken van ‘dringendheid’, maar ook moet de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvallen. Daarnaast moet duidelijk zijn dat de huurder elders passende woonruimte kan vinden.

—

[1] Zie onder meer HR 26 april 1985, NJ 1985,802

[2] Rechtbank Rotterdam 29 december 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:10135

[3] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838

[4] Rechtbank Rotterdam 29 december 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:10135

[5] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838

[6] Rechtbank Rotterdam 29 december 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:10135

[7] Hoge Raad 9 december 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4713, NJ 1984/307, m.nt. P.A. Stein (Erdogan).

[8] A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265

[9] Gerechtshof Amsterdam 6 december 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:5237

[10] Gerechtshof Amsterdam 28 april 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1642

[11] Gerechtshof Amsterdam 17 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4221

[12] Gerechtshof Amsterdam 17 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4221

[13] Gerechtshof Amsterdam 17 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4221

[14] Rechtbank Leeuwarden 21 maart 2012, ECLI:NL:RBLEE:2012:BW2990

[15] A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265. Zie ook Hoge Raad 24 mei 1957, NJ 1957/485 (Schotman/Bartels) en Hoge Raad 17 februari 1978, NJ 1978/391 (Martojo/Van der Lans

[16] Rechtbank Amsterdam 20 mei 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BO1207

[17] Gerechtshof Amsterdam 19 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:459

[18]Kamerstukken I 1978/79, 14249, 113a, p.2 (MvA).

[19]Hoge Raad 18 juni 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2931, NJ 2000/32, m.nt. P.A. Stein (Haagoort/Leeuwenburg).

[20] A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265

[21] A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265

[22]Hoge Raad 23 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0735, NJ 1992/812 (Reinders/Ebbens), rov. 3.3.

[23] Gerechtshof Amsterdam 17 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4221

[24] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU8916; Anders Rechtbank Amsterdam 13 maart 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:2208, waarin hieraan wel weinig gewicht werd toegekend.

[25] Gerechtshof Amsterdam 19 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:459; Rechtbank Rotterdam 29 december 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:10135

[26] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU8916

[27] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU8916. Zie ook artikel 7:221 BW.

[28] Gerechtshof Amsterdam 6 december 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:5237; Gerechtshof Amsterdam 7 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2851; Rechtbank Rotterdam 29 december 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:10135

[29] Gerechtshof Amsterdam 7 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2851

[30] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 6 juli 2016, ECLI:NL:RBZWB:2016:7817

[31] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838

[32] Gerechtshof Amsterdam 17 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4221

[33] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU8916

[34] Gerechtshof Amsterdam 7 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2851

[35] Gerechtshof Leeuwarden 19 oktober 2010, ECLI:NL:GHLEE:2010:BO1434

[36] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU8916

[37] Zie ook Hoe Raad 4 november 1988, ECLI:NL:HR:1988:AB8914, NJ 1989/125 (Overmeijer/Kenc), rov. 3.2.

[38]Kamerstukken II, 1978/79, 14249, 20 (NEV)

[39] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838

[40] Rechtbank Leeuwarden 21 maart 2012, ECLI:NL:RBLEE:2012:BW2990

[41]Kamerstukken II, 1978/79, 14249, 20 (NEV)

[42] A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265

[43]A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265

[44] Gerechtshof Amsterdam 7 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2851

[45] Gerechtshof Amsterdam 19 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:459; Zie ook Hoge Raad 24 januari 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0485, NJ 1992/301 (Best/Best).

[46] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838

[47] Rechtbank Rotterdam 23 september 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BL2374

[48]Hoge Raad 4 november 1988, ECLI:NL:HR:1988:AB8914, NJ 1989/125 (Overmeijer/Kenc).

[49] Gerechtshof Amsterdam 19 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:459

[50] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838

[51]Rechtbank Rotterdam 23 september 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BL2374

Aanneming in regie

2 april 2018
Christian Huijsmans
No comments
Categories: Ontwikkelen

Bij een aannemingsovereenkomst in regie hebben de opdrachtgever en de aannemer geen vaste aanneemsom afgesproken. De aannemer ontvangt een vergoeding voor de arbeid die hij werkelijk heeft verricht. Uiteraard ontvangt hij ook een vergoeding  de geleverde materialen.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel wordt besproken wanneer sprake is van een aannemingsovereenkomst op regiebasis. Daarnaast wordt besproken hoe achteraf wordt vastgesteld of de uiteindelijke aanneemsom redelijk is. In dit webartikel wordt slechts jurisprudentie van de civiele rechter vermeld, en dus niet van de Raad van Arbitrage.

Wanneer sprake van aanneming in regie?

Zoals hierboven gemeld is sprake van een aannemingsovereenkomst op regiebasis wanneer de opdrachtgever en de aannemer geen vaste aanneemsom afspreken. De aannemer ontvangt een vergoeding voor de arbeid die hij werkelijk heeft verricht, en uiteraard ook voor de geleverde materialen en het geleverde materieel. De aannemer maakt uiteraard wel winst. Dit is opgenomen in de prijsafspraak, soms in de vorm van een percentage. Dit alles kan uiteraard ook bij onderaanneming.

De keuze om geen vaste aanneemsom af te spreken kan bijvoorbeeld gemaakt worden wanneer van tevoren niet goed kan worden voorspeld hoeveel werkzaamheden verricht moeten worden. Daarnaast komt het ook wel eens voor dat de opdrachtgever en de aannemer niet altijd heldere afspraken maken. Vooral bij de relatief kleine bouwprojecten. Zij discussiëren dan achteraf over de vraag of er nu een prijsafspraak is gemaakt of sprake is van aanneming op regiebasis.

Het belang van deze discussie is evident. Wanneer een vaste prijs is afgesproken ligt het risico dat het werk duurder blijkt te zijn bij de aannemer. Bij een regieovereenkomst ligt dit risico bij de opdrachtgever. Op dit laatste is wel een aantal uitzonderingen mogelijk. Ook als sprake is van regieovereenkomst kan een richtprijs zijn afgesproken, of kan deze blijken uit onderlinge correspondentie.Wanneer geen prijs is afgesproken, kan overigens wel verwacht worden dat de aannemer het werk voor een redelijke prijs verricht.

Het feit dat geen vaste aanneemsom tot stand is gekomen, betekent overigens niet automatisch dat een regieovereenkomst is overeengekomen.[1] Het is immers ook mogelijk dat een overeenkomst van aanneming van werk is gesloten, waarbij de prijs niet van tevoren is bepaald.[2]

Hoe zit het met de bewijsregels? Wanneer de opdrachtgever zich beroept op een vaste aanneemsom, dan dient hij dat te bewijzen volgens vaste rechtspraak.[3] Maar de aannemer zal moeten bewijzen dat een aannemingsovereenkomst op regiebasis is gesloten.[4]

Dient de aannemer te bewijzen welk uurtarief is overeengekomen? Op zich wel. Maar als het uurtarief niet bewezen kan worden, dan wordt ervan uitgegaan dat bij het sluiten van de overeenkomst geen prijs is bepaald. In dat geval moet de opdrachtgever een redelijke prijs voor de verrichte werkzaamheden betalen.[5] Dit is geregeld in artikel 7:752 lid 1 BW. Zie ook de volgende paragraaf.

Wanneer blijkt dat inderdaad op regiebasis wordt gewerkt, wil dit overigens niet zeggen dat de “regie” bij de opdrachtgever komt te liggen.[6] De verwarring is begrijpelijk, gezien de benaming, maar het is niet zo dat de opdrachtgever automatisch de volledige projectleiding heeft.

Bij de uitvoering in regie kan geen sprake zijn van meerwerk in de eigenlijke zin (als bedoeld in artikel 7:755 BW).[7]

Redelijke prijs

De opdrachtgever kan bij een regieovereenkomst voor verrassingen komen te staan. De uiteindelijke aanneemsom kan veel hoger zijn dan hij voor ogen had. Wanneer geen prijs is afgesproken, kan overigens wel verwacht worden dat de aannemer het werk voor een redelijke prijs verricht.

Artikel 7:752 BW regelt dat bij de bepaling van een redelijke prijs rekening wordt gehouden met de prijzen die de aannemer ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gewoonlijk bedong voor een werk als het onderhavige. Wanneer de opdrachtgever gemotiveerd betwist dat de aannemer voor (een deel van) het werk een redelijke prijs hanteert, zal de aannemer bewijs moeten leveren. De aannemer moet dan aantonen dat de door hem gewoonlijk gehanteerde prijzen voor dat onderdeel van het werk niet zodanig afwijken van de in de branche gangbare prijzen dat deze als buitensporig moeten worden aangemerkt.[8]

De aannemer draagt de bewijslast dat de door hem genoemde werkzaamheden zijn verricht, dat het materiaal is geleverd en dat de door hem in rekening gebrachte prijs redelijk is.[9] Dit kan blijken uit afgetekende urenstaten en werkbonnen, facturen van leveranciers van materiaal en materieel. Wanneer de aannemer deze bewijsstukken toont, dan kan aan de betwisting door de opdrachtgever hogere eisen gesteld worden.[10]

Wanneer de opdrachtgever gedurende de werkzaamheden heeft geweigerd om werkbonnen te controleren, dan komt dit voor zijn risico.[11] Wanneer de opdrachtgever niet betwist dat het door de aannemer genoemde uurtarief redelijk is, dan wordt bij de bepaling van de redelijke prijs uitgegaan van dat uurtarief.[12]

Wanneer vaststaat dat de gefactureerde werkzaamheden zijn verricht, het gefactureerde materiaal en materieel is geleverd en de opdrachtgever het uurtarief heeft geaccepteerd, betekent dit nog niet dat daarmee ook een redelijke prijs in de zin van artikel 7:752 lid 1 BW door de aannemer aan de opdrachtgever in rekening is gebracht.[13] Zelfs niet wanneer de opdrachtgever langere tijd werkbonnen heeft afgetekend en facturen zonder protest heeft betaald.[14] Het is immers goed voorstelbaar dat de opdrachtgever gedurende de eerste maanden van de uitvoering van een grootschalig werk  in goed vertrouwen werkbonnen aftekent en facturen betaalt, en pas “gaande de rit” zich op het standpunt gaat stellen dat van een redelijke prijs geen sprake (meer) is.[15] Mogelijk had zo’n opdrachtgever er goed aan gedaan alerter te zijn en eerder aan de bel te trekken, maar er is geen sprake van een handelwijze waardoor deze opdrachtgever zijn recht zou hebben verwerkt om te bestrijden dat de aannemer een redelijke prijs in rekening heeft gebracht.[16]

Let op: sommige algemene voorwaarden in de bouw regelen dat de aannemer bij een regieovereenkomst weekrapporten moet opstellen. Als de opdrachtgever niet binnen een week reageert op zo’n weekrapport, dan wordt hij geacht het weekrapport te hebben goedgekeurd. Zie bijvoorbeeld artikel 12 van de AVA 1992.

De opdrachtgever kan door een zelf ingeschakelde deskundige laten begroten wat een redelijke totale aanneemsom had moeten zijn. Maar diens herberekening zal wel heel erg gedetailleerd moeten zijn. Zo niet, dan legt de rechter deze betwisting van de totale aanneemsom terzijde, omdat deze onvoldoende gespecificeerd is.[17]

Ook de rechter kan een deskundige benoemen die berekent wat redelijkerwijs maximaal gefactureerd had mogen worden.[18] Oftewel: of de doorde aannemer in rekening gebrachte prijs in redelijke verhouding staat tot het uitgevoerde werk. Daarbij kan de deskundige zich uitlaten over in hoeverre het aantal in rekening gebrachte uren in redelijke verhouding staat tot het overeengekomen werk, inclusief eventuele wijzigingen/uitbreidingen.[19]

Wat als de aannemer bekend is met het budget van de opdrachtgever? Bekendheid met het budget is onvoldoende voor het aannemen van een algemene waarschuwingsplicht aan de zijde van de aannemer voor overschrijdingen.[20] Dit kan misschien anders zijn in bijzondere omstandigheden.

De invloed van de richtprijs

Bij de vraag wat een redelijke prijs is wordt eveneens rekening gehouden met de verwachtingen die de aannemer heeft gewekt ter zake de vermoedelijke prijs. Zie artikel 7:752 lid 1 BW. Dit geldt dus ook bij een aannemingsovereenkomst op regiebasis.

Verder is van belang dat indien een richtprijs was bepaald, deze richtprijs met niet meer dan 10% mag worden overschreden, tenzij de aannemer de opdrachtgever zo tijdig mogelijk heeft gewaarschuwd voor de waarschijnlijkheid van een verdere overschrijding. De aannemer zal dus moeten waarschuwen zodra zo’n overschrijding dreigt.

Het doel van deze waarschuwing is om de opdrachtgever in de gelegenheid te stellen het werk alsnog te beperken of te vereenvoudigen. Daarmee kunnen de kosten van het werk alsnog binnen het budget worden gehouden. De aannemer zal binnen de grenzen van het redelijke moeten meewerken aan zo’n beperking of vereenvoudiging. Zie artikel 7:752 lid 2 BW.

Een richtprijs is geen vastomlijnd begrip. Het is een prijsindicatie waaraan een zodanig vertrouwen mag worden ontleend dat de genoemde prijs niet zonder waarschuwing met meer dan 10% mag worden overschreden. Men kan denken aan prijzen genoemd in offertes, of prijsindicaties die anderszins zijn genoemd. Niettemin kunnen richtprijzen niet bepalend zijn voor de vaststelling van de redelijke prijs, indien het uitgevoerde werk (wezenlijk) verschilt van (de specificaties van) het werk waarvoor de richtprijs is genoemd.

Voor zover de in rekening gebrachte prijs meer dan 10% uitstijgt boven de afgegeven richtprijs, draagt de aannemer de bewijslast dat het werk waarvoor opdracht is gegeven en wat is uitgevoerd, wezenlijk verschilt van het werk waarvoor de richtprijs is afgegeven. In dat geval heeft die richtprijs immers zijn relevantie voor de bepaling van de redelijke prijs verloren.[21]

Het is mogelijk om in een contract of algemene voorwaarden af te wijken van de norm van 10% op de aanneemsom. Deze norm kan dus verhoogd worden. Ook is het mogelijk om af te wijken voor een deel van de werkzaamheden, of bijvoorbeeld stelposten of materialen.

Conclusie

Bij een aannemingsovereenkomst in regie spreken de opdrachtgever en de aannemer geen vaste aanneemsom af. Dit betekent evenwel niet dat de aannemer ongelimiteerd facturen kan zenden. De aannemer zal altijd een redelijke prijs moeten rekenen voor zijn werkzaamheden, materialen, enzovoorts.

—

[1]Rechtbank Midden-Nederland 2 november 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:5699

[2]Rechtbank Midden-Nederland 2 november 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:5699

[3] Gerechtshof Leeuwarden 11 mei 2010, ECLI:NL:GHLEE:2010:BM4220

[4] Rechtbank Midden-Nederland 2 november 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:5699

[5] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 november 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4571

[6] Gerechtshof Amsterdam 22 december 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5416

[7] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 22 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1046

[8] Rechtbank Midden-Nederland 2 november 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:5699

[9] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 22 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1046

[10] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 22 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1046

[11] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 22 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1046

[12] Gerechtshof Leeuwarden 11 mei 2010, ECLI:NL:GHLEE:2010:BM4220

[13] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 22 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1046

[14] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 22 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1046

[15] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 22 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1046

[16] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 22 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1046

[17]Gerechtshof Leeuwarden 11 mei 2010, ECLI:NL:GHLEE:2010:BM4220

[18] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 november 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4571

[19] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 22 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1046

[20]Gerechtshof Leeuwarden 11 mei 2010, ECLI:NL:GHLEE:2010:BM4220

[21] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 22 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1046

Noodweg: achteringang

14 februari 2018
Christian Huijsmans
No comments
Categories: Koop

De meeste eigenaren van een strook grond met daarop een woning of een bedrijfsruimte zouden hun perceel ook graag via de achterzijde willen bereiken. Gelukkig kunnen veel eigenaren gebruik maken van een gezamenlijk pad of een erfdienstbaarheid. Andere eigenaren hebben niet deze luxe. Kunnen zij verlangen dat zij via een naburig perceel een noodweg krijgen om aan de achterzijde van het perceel te komen?

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel wordt besproken dat een perceeleigenaar slechts zelden kan afdwingen dat een andere perceeleigenaar een noodweg moet toestaan ten behoeve van een achteringang. Dit webartikel is een nadere uitwerking van het algemene webartikel over de noodweg. De lezer wordt ook verwezen naar dit algemene webartikel. De noodweg ten behoeve van een vluchtweg werd in een ander artikel besproken.

Wel of geen sprake van een behoorlijke exploitatie?

Een noodweg kan slechts worden afgedwongen als zonder noodweg een behoorlijke exploitatie van het ingesloten perceel niet mogelijk is. Onder bepaalde omstandigheden kan voor een erf dat al een toegang heeft naar de openbare weg (de voorzijde) toch nog een noodweg worden aangewezen, wanneer de bestaande toegang niet voldoende is om een behoorlijke exploitatie mogelijk te maken. Of een behoorlijke exploitatie al dan niet mogelijk is hangt af van de concrete omstandigheden van het geval.

Hierna zal blijken dat rechters niet vaak aannemen dat een perceel zonder achteringang niet behoorlijk geëxploiteerd kan worden. Zo’n noodweg wordt dus niet vaak toegewezen. Hierna bespreek ik diverse gepubliceerde uitspraken. Gemakshalve maak ik onderscheid tussen kwesties die spelen bij woningen en bij bedrijven.

Woningen

Een huiseigenaar die noodgedwongen met de afvalcontainers, de fietsen, de motor en de kinderwagen vanuit de achtertuin door de woning naar de openbare weg moet rijden heeft pech. Voor een behoorlijke exploitatie is het niet noodzakelijk, maar slechts gerieflijk dat deze buitenom de woning kunnen worden vervoerd.[1] Het is weliswaar ongemakkelijk om deze door het huis te slepen, maar slechts dit ongemak betekent niet dat gewone exploitatie van de woning niet mogelijk is.[2] Er wordt dan geen noodweg toegewezen.

Kan de wens om aan de achterzijde een auto te parkeren leiden tot het aanwijzen van een noodweg? Dit is zelden het geval. Het is niet vanzelfsprekend dat op het eigen perceel met een of meerdere auto’s kan worden geparkeerd.[3] Kijk maar naar woningen die gelegen in zijn stegen, op woonerven of in hoogbouwcomplexen. In al die gevallen zullen bewoners en bezoekers hun auto’s verderop moeten parkeren. Het voorgaande geldt ook wanneer nota bene aan de achterzijde van de woning een garage of parkeerplaats aanwezig is.[4]

In het algemeen doet een gebrek aan een parkeerplaats, of het nu aan de voorzijde of achterzijde is, dus niet af aan een goede exploitatie van een woning. Wanneer het parkeren aan de openbare weg wel mogelijk is, maar dit slechts een risico op schade aan de auto oplevert, dan komt hieraan geen relevante betekenis toe. Deze omstandigheden gelden immers voor iedere woning zonder parkeergelegenheid op het eigen perceel.[5]

Maar wanneer verderop ook geen parkeerplaats is en parkeren op de weg niet mogelijk is, hoeft ook niet verwacht te worden dat aldaar toch wordt geparkeerd.[6] In theorie is het dus denkbaar dat als de afstand tot de eerste werkelijk veilige parkeerplaats maar groot genoeg is, het voor het gebruik van de woning noodzakelijk kan zijn dat auto’s worden geparkeerd achter de woning.[7]

Het feit dat een woning zonder eigen parkeergelegenheid aan de voorzijde of achterzijde minder waard is kan niet als een relevante omstandigheid gelden. Deze verminderde waarde staat niet aan een behoorlijke exploitatie van de betreffende woning in de weg.[8]

Bij de vraag of sprake kan zijn van een behoorlijke exploitatie wordt meer gewicht toegekend aan de aard van het perceel dan de wijze van gebruik. Dit bleek uit een kwestie waarin een huiseigenaar achterop het erf een boot had gestald. Hij gebruikte die boot dagelijks voor zijn beroep. Dit was onvoldoende om een noodweg te kunnen aanwijzen.[9]

Een specifieke levensstijl is ook niet van invloed. Zo kan een huiseigenaar die zijn woning per sé wilde verwarmen met een houtkachel geen aanspraak maken op een noodweg om boomstammen naar de achterzijde te brengen.[10]

Van de noodlijdende woningeigenaar mag verwacht worden dat hij eerst zelf alle mogelijkheden beproeft om een toegang te verkrijgen zonder dat hij hiervoor het perceel van een ander gaat belasten. Van deze persoon mag verwacht worden dat hij een doorgang over zijn eigen grond realiseert naar de achter de woning gelegen opstallen door het verwijderen van struiken of een heg.[11]

Bedrijven

Ook bij bedrijven is de rechter streng. Ook hier gaat de rechter er niet snel van uit dat een perceel zonder noodweg niet behoorlijk kan worden geëxploiteerd. Het gaat hier met name om kwesties waarbij de bevoorrading zonder noodweg spaak loopt. De meest efficiënte en goedkope manier is om een bedrijf te bevoorraden met een vrachtauto. Maar wat als er slechts een smal pad ligt naar (de achterzijde van) de bedrijfsruimte?

Er zal gekeken moeten worden of het mogelijk is om zware vrachten over te laden op een heftruck of ander rollend materieel dat wel over een aanwezig smal pad kan. Voor het recht op een noodweg is onvoldoende wanneer de perceeleigenaar zijn huidige werkwijze daardoor zal moeten aanpassen. Dat kan weliswaar onhandig zijn, maar het is niet onmogelijk.[12]

Ook is an sich onvoldoende dat de perceeleigenaar meer kosten zal moeten maken, bijvoorbeeld omdat er extra heen en weer gereden moet worden.[13] Het is de noodlijdende perceeleigenaar die zal moeten aantonen dat een behoorlijke exploitatie van de onderneming op deze wijze (financieel) niet meer mogelijk is.[14]

Wanneer het aanwijzen van een noodweg niet aan de orde is omdat, ondanks het overladen, een behoorlijke exploitatie van het perceel nog mogelijk wordt geacht, komt men niet toe aan een afweging van de belangen.

Wat als iemand aan de achterzijde van een woning een bedrijf uitoefent? In het geval waarin iemand achterin zijn woning een fotostudio had ingericht en het zowat onmogelijk was om grote voorwerpen daarin te plaatsen werd eveneens geoordeeld dat een behoorlijke exploitatie nog gewoon mogelijk was. De eiser had onvoldoende gesteld om het tegenovergestelde aan te tonen. De rechter kende ook hier gewicht toe aan de aard van het erf (namelijk een woning).[15]

Conclusie

Een perceeleigenaar kan slechts zelden afdwingen dat een andere perceeleigenaar een noodweg moet toestaan ten behoeve van een achteringang. Dit kan alleen wanneer een perceel zonder achteringang niet behoorlijk kan worden geëxploiteerd. Bij woningen is er sowieso al zelden sprake van zo’n situatie. Ook bij bedrijven mag van de ondernemer worden verwacht dat hij veel ongemakken voor zijn eigen rekening neemt.

—

[1] Rechtbank Alkmaar 8 maart 2006, ECLI:NL:RBALK:2006:AV3992

[2] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 mei 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1928; Rechtbank Utrecht 7 april 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BM0384

[3] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 augustus 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0448; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 mei 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BA7224

[4] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 mei 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BA7224; Rechtbank Zeeland-West-Brabant 18 november 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:7861; Gerechtshof ’s-Gravenhage 24 juli 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BX3114; Gerechtshof ’s-Gravenhage 17 augustus 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:BN4770

[5] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 augustus 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0448

[6] Rechtbank Utrecht 16 november 2005, ECLI:NL:RBUTR:2005:AU6543

[7] Rechtbank Utrecht 16 november 2005, ECLI:NL:RBUTR:2005:AU6543

[8] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 augustus 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0448

[9] Rechtbank Rotterdam 6 juni 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BW9079

[10] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 4 april 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1540

[11] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 18 november 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:7861

[12] Rechtbank Utrecht 3 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BT7258

[13] Rechtbank Zutphen 31 oktober 2007, ECLI:NL:RBZUT:2007:BC0947

[14] Rechtbank Rotterdam 30 mei 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:CA1499

[15] Rechtbank Rotterdam 6 juni 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BW9079

Noodweg in de landbouw

14 februari 2018
Christian Huijsmans
No comments
Categories: Koop

In de landbouw komt het regelmatig voor dat een perceel ingesloten komt te liggen. Dit kan het gevolg zijn van verkoop, ruilverkaveling, de verdeling van een nalatenschap, enzovoorts. Het wekt dan ook geen verbazing dat er al diverse gerechtelijke procedures zijn gevoerd om een noodweg te laten aanwijzen om van en naar de geïsoleerde akker te rijden.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel wordt een aantal bijzonderheden besproken die te maken hebben met noodwegen in de landbouw. De noodweg is geregeld in artikel 5:57 BW. Dit webartikel vormt een uitbreiding van het algemene webartikel over de noodweg. De lezer wordt aangeraden om ook kennis te nemen van dit algemene webartikel.

Toegang tot de openbare weg?

In grote delen van Nederland zijn veel sloten nodig voor de waterhuishouding. Niet iedere akker wordt ontsloten via een dam over een sloot. En al is de openbare weg bereikbaar, dan nog is het nog maar de vraag of die plaats geschikt is om met een tractor de openbare weg op te rijden. Landbouwverkeer kan schade toebrengen aan de berm, het trottoir en de weg wanneer er geen geschikte uitrit ligt. De verkeersveiligheid kan bovendien in het gedrang komen, zeker wanneer de rest van het verkeer met een veel hogere snelheid rijdt.[1]

De verplichting van de ene partij om over zijn perceel een noodweg te dulden, houdt daar op waar de andere partij zelf een in-/uitrit kan realiseren. Ook al brengt dit laatste aanmerkelijke kosten voor met zich mee. Wanneer op zeer korte termijn een uitweg gecreëerd kan worden, doordat er geen juridische of feitelijke belemmeringen zijn, dan kan niet met succes een beroep worden gedaan op een noodweg.[2] Het voorgaande speelt vooral een rol wanneer een dam over een sloot ontbreekt.

Het kan voor een akkerbouwer misschien wel mogelijk zijn om via de eigen boerderij het perceel te bereiken.[3] Men kan dan nog moeilijk spreken over een geïsoleerd perceel. Als het al zo is dat daarom een pad zou moeten worden gecreëerd dat over de eigen akkers loopt, dan kan dat redelijkerwijs van deze akkerbouwer verwacht worden.

Wanneer een boer plotseling wordt geconfronteerd met een ingeklemde akker, kan hij desnoods in voorlopige voorzieningen een tijdelijke noodweg laten aanwijzen. Wel kan dan van hem worden verwacht dat hij later alsnog met enige voortvarendheid een in-/uitrit zal aanleggen.[4]

De invloed van publiekrecht

In het algemene artikel over de noodweg werd reeds gemeld dat het publiekrecht sporadisch de privaatrechtelijke verhouding tussen eigenaren beïnvloedt wanneer het de aanleg van een noodweg betreft.

In sommige gevallen is toegang tot de weg fysiek mogelijk, maar ontbreekt het aan een vergunning om te mogen uitwegen op de openbare weg. Wanneer de noodlijdende boer langdurig heeft geweigerd om een uitwegvergunning aan te vragen, kan dit voor zijn rekening en risico komen. Zeker wanneer deze eigenaar al eerder het terrein van een ander zwaar had belast.[5]

Het kan ook zijn dat de provincie of de gemeente geen voorstander is om op een bepaald punt de weg op te rijden, maar hier niet handhavend optreedt. Indien het niet feitelijk onmogelijk is om op dat punt de weg op te rijden, dan kan de rechter in dat geval van de noodlijdende akkerbouwer verlangen dat hij vooralsnog gebruik blijft maken van die uitweg.[6] Het doet niet ter zake of de gebruiker van het geïsoleerde perceel al dan niet ontheffing nodig heeft van een wegbeheerder voor landbouwmachines die breder zijn dan drie meter.[7]

Omvang en liggen van de noodweg

Hierboven werden reeds diverse redenen gemeld waarom landbouwgrond ingesloten kan geraken. In landbouwkwesties vindt er slechts een zeer beperkte belangenafweging plaats bij de vraag of er wel of geen noodweg moet worden gevestigd. In de gepubliceerde rechtspraak gaat het vooral om de ligging van de noodweg en de vraag wie hieraan moet meebetalen.

De noodweg moet geschikt zijn voor landbouwmachines.[8] Wanneer de noodlijdende akkerbouwer stelt dat hij een pad van bijvoorbeeld 4 meter nodig heeft, dan zal de eigenaar van het belaste perceel dit nadrukkelijk en onderbouwd moeten betwisten wanneer hij de breedte van het pad wil beperken.[9] De ingesloten perceeleigenaar kan er ook belang bij hebben dat een bestaande noodweg breder wordt gemaakt. Ook dit kan de rechter toewijzen.

De rechter kan voorwaarden verbinden aan de aangewezen noodweg. Bijvoorbeeld dat de eiser op zijn eigen kosten het pad mag verbreden.[10] Of dat er een breder hek mag worden geplaatst.[11] Dit laat uiteraard onverlet dat de schade die wordt toegebracht aan het belaste perceel moet worden vergoed.[12]

Schadevergoeding

De eigenaar van het perceel dat belast wordt met een noodweg kan aanspraak maken op een schadevergoeding. Hoe wordt in landbouwkwesties deze schadevergoeding berekend? In de gepubliceerde uitspraken wordt vaak een deskundige benoemd. Deze kan bepalen wat een redelijke schadevergoeding is voor het gebruik van de noodweg, rekening houdend met alle relevante omstandigheden. Deze deskundige kan een agrarisch makelaar zijn.[13]

De schadevergoeding is de uitkomst van een vergelijking tussen enerzijds de waarde van de landbouwgrond zonder noodweg en anderzijds de waarde van de landbouwgrond met noodweg. De rechter zal voor de schadevergoeding niet snel aansluiten bij de pachtprijs per verloren m2 of een andere eenvoudige methodiek.[14]

Conclusie

In de landbouw komt het regelmatig voor dat een perceel ingesloten komt te liggen. Van een akkerbouwer mag worden verwacht dat hij voortvarend aan de slag gaat met het ontsluiten van zijn perceel. Wanneer toch de medewerking van een andere perceeleigenaar nodig is om de geïsoleerde akker te bereiken, dan vindt er slechts een beperkte belangenafweging plaats.

—

[1] Rechtbank Gelderland 22 februari 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1247

[2] Gerechtshof ’s-Gravenhage 7 september 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:BN6686

[3] Gerechtshof Leeuwarden 19 juni 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BW9086

[4] Rechtbank Gelderland 22 februari 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1247

[5] Rechtbank Gelderland 5 april 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1935

[6] Rechtbank Gelderland 5 april 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1935

[7] Rechtbank Arnhem 20 mei 2009, ECLI:NL:RBARN:2009:BI6863

[8] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 7 juni 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2287

[9] Rechtbank Arnhem 20 mei 2009, ECLI:NL:RBARN:2009:BI6863

[10] Rechtbank Rotterdam 23 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4740

[11] Rechtbank Rotterdam 23 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4740

[12] Rechtbank Rotterdam 23 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4740

[13] Gerechtshof Den Haag 2 mei 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:1253

[14] Gerechtshof Den Haag 2 mei 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:1253

Noodweg: nooddeur en vluchtweg

14 februari 2018
Christian Huijsmans
No comments
Categories: Koop

In stedelijk gebied is het niet vanzelfsprekend dat een eigenaar via de achterzijde zijn perceel kan verlaten. Echter: de afwezigheid van een nooduitgang en een vluchtweg kan een gebruik van een gebouw verhinderen. Dit geldt zeker wanneer in dat gebouw veel mensen gelijktijdig aanwezig kunnen zijn.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel wordt besproken wanneer een perceeleigenaar kan afdwingen dat een andere perceeleigenaar een noodweg moet toestaan ten behoeve van een vluchtweg. Dit webartikel is een nadere uitwerking van het algemene webartikel over de noodweg. De lezer wordt ook verwezen naar dit algemene webartikel.

Toegang tot de openbare weg

Een perceeleigenaar kan een noodweg laten aanwijzen over het perceel van een ander. Dit staat in artikel 5:57 BW. Dit kan wanneer zijn erf geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg. Ook als er wel een uitweg is, kan een noodweg geboden zijn indien behoorlijke exploitatie van het erf bij een normale bestemming niet mogelijk is.

Uitgerekend in dit soort kwesties blijkt dat het voor het aanwijzen van een noodweg niet noodzakelijk is dat een perceel volledig is afgesloten van de openbare weg. Het noodlijdende perceel heeft immers bijna altijd al een uitgang aan de voorzijde. Waar het om gaat is of, gelet op de concrete omstandigheden van het geval, bij het ontbreken van een noodweg een behoorlijke exploitatie van het perceel onmogelijk is.[1]

Een gemeente kan besluiten om slechts een gebruiksvergunning te verlenen wanneer het gebouw is voorzien van een nooddeur. Regelgeving, zoals het Bouwbesluit 2012, kan daarbij een rol spelen. Daarin is geregeld dat bij een bestemming van het gebouw voor meer dan een bepaald aantal personen een tweede uitgang is vereist. Dit kan relevant zijn voor horeca, maar bijvoorbeeld ook een theater of zelfs een bedrijfsruimte. Vervolgens is de vraag of via de nooddeur een veilige plaats kan worden bereikt.

Hierna zal blijken dat het feit dat de gemeente een nooduitgang met een vluchtweg eist op zichzelf nog niet direct leidt tot de toewijzing van een noodweg.

Wat wordt er van de noodlijdende eigenaar verwacht?

Bij de aanwijzing van de noodweg wordt rekening gehouden met het belang dat het ingesloten erf heeft om zo snel mogelijk de openbare weg te bereiken, en met het belang van het bezwaarde erf om zo weinig mogelijk overlast van een noodweg te ondervinden.[2]

De aanwijzing van een noodweg betekent een inbreuk op het eigendomsrecht van een ander. Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Tot een inbreuk op dat recht kan pas worden beslist indien vaststaat dat degene die de aanwijzing vordert redelijkerwijs niet bij machte is om zelf de voorwaarden te scheppen waaronder hij zijn eigendom normaal kan exploiteren.[3]

Oftewel: eerst moet de noodlijdende eigenaar zelf alle mogelijke maatregelen hebben onderzocht die redelijkerwijs van hem gevergd kunnen worden om een normale exploitatie mogelijk te maken. Men kan daarbij denken aan (deels bouwkundige) aanpassingen zoals brandwerende lagen op de muren, het verbreden van de toegangsdeuren, enzovoorts.[4]

Wanneer eenvoudige maatregelen niet helpen, kan men denken aan het toelaten van minder personen tot een gebouw. Daarmee zou dan in beginsel met één uitgang kunnen worden volstaan. In sommige gevallen kan deze ingrijpende maatregel van de eigenaar verwacht worden. De rechter heeft dit al eens besloten in een kwestie waarbij de noodlijdende eigenaar een restaurant uitbaatte. De eigenaar kon niet onderbouwen dat hij door een capaciteitsvermindering zijn restaurant niet meer behoorlijk kon exploiteren. Zonder (financiële) onderbouwing brengt een capaciteitsvermindering dus niet automatisch met zich mee  dat het perceel zonder de vluchtweg niet meer behoorlijk zou kunnen worden geëxploiteerd.[5]

Wanneer de omliggende eigenaren geen medewerking willen verlenen, zal de eigenaar van het ingeklemde perceel zich af moeten vragen hoeveel bezoekers hij zonder nooduitgang met vluchtweg mag ontvangen. En wat de financiële gevolgen zijn van dit lagere bezoekersaantal.

Wijziging van omstandigheden

In de loop der tijd kan de regelgeving ook versoepelen. Ook kan het bezoekersaantal teruglopen. De noodzaak kan verdwijnen indien en zodra die omstandigheden feitelijk wijzigen.

Slechts de huidige regelgeving is van belang voor de vraag of een nooduitgang nodig is.[6] Wanneer destijds bij het verlenen van de gebruiksvergunning strengere regels golden dan nu, hoeft voor de vraag of nu een noodweg moet worden aangewezen slechts gekeken te worden naar hetgeen nu geldt.[7]

Wanneer een eigenaar van een naburig perceel de vluchtweg blokkeert, terwijl deze op basis van al het bovenstaande nog steeds nodig is, dan kan hij worden veroordeeld om de vluchtweg niet langer te blokkeren en vrij te houden, zodat personen aanwezig in het ingeklemde gebouw ongehinderd gebruik kunnen maken van de nooduitgang in geval van een gevaarlijke situatie.

Conclusie

De eigenaar van een ingeklemd gebouw kan in bepaalde omstandigheden eisen dat aan hem een vluchtweg wordt verleend. Net als bij andere vormen van een noodweg geldt ook hier dat dit slechts mogelijk is als hij zonder deze noodweg zijn perceel niet behoorlijk kan exploiteren. Dit zal hij desnoods financieel moeten onderbouwen.

—

[1] Rechtbank Amsterdam 4 september 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:5652

[2] Rechtbank Arnhem 6 november 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BC0965

[3] Gerechtshof Amsterdam 11 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2726

[4] Gerechtshof Amsterdam 11 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2726

[5] Rechtbank Rotterdam 4 mei 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BM5652

[6] Gerechtshof Amsterdam 11 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2726

[7] Gerechtshof Amsterdam 11 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2726

Noodweg: algemeen deel

14 februari 2018
Christian Huijsmans
No comments
Categories: Koop

Wanneer een eigenaar van een erf geen behoorlijke toegang tot de openbare weg heeft, dan  kan deze te allen tijde aanwijzing vorderen van een noodweg. Een naburig erf zal hiermee belast worden. Dit kan tegen betaling van de schade die de noodweg veroorzaakt.  Dit alles is geregeld in artikel  5:57 lid 1 BW.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel wordt besproken wanneer een noodweg kan worden gevestigd. Daarnaast wordt besproken hoe de schadevergoeding moet worden vastgesteld. Tot slot wordt een aantal opmerkingen gemaakt over de wijze waarop in dit soort kwesties geprocedeerd wordt. In een drietal aanvullende artikelen zal worden ingegaan op een noodweg als nooduitgang, een noodweg in de landbouw en een noodweg als achteringang bij een woning of bedrijfsruimte.

Geen toegang tot het perceel of onvoldoende toegang voor behoorlijke exploitatie

Een perceeleigenaar kan een noodweg laten aanwijzen op grond van artikel 5:57 BW. Dit kan wanneer zijn erf geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg (of openbaar vaarwater). Dit wordt hierna ook wel een ‘ingesloten perceel’ genoemd.

Daarvoor is niet vereist dat het erf volledig is afgesloten.[1] Ook als er wel een uitweg is, kan een noodweg geboden zijn indien een behoorlijke exploitatie van het erf niet mogelijk is. Wat een behoorlijke exploitatie is, hangt af van de omstandigheden van het geval.[2] Daarbij wordt nadrukkelijk gekeken naar een exploitatie bij een normale bestemming van het erf, van de aard als dit erf in het gegeven geval heeft.

Diegene die een noodweg wil laten aanwijzen zal moeten stellen en, bij betwisting, bewijzen, dat hij geen behoorlijke toegang heeft tot de openbare weg. Indien er wel een uitrit is om te komen van en naar de openbare weg zal hij moeten aantonen dat hij desondanks zijn perceel niet behoorlijk kan exploiteren. Het is in dat geval dus van belang waarvoor deze partij de noodweg benodigt.

Een noodweg vormt in feite een redmiddel. Eerst wordt gekeken of de eigenaar van het ingesloten perceel een beroep kan doen op een erfdienstbaarheid[3], dan op een buurweg en dan pas op een noodweg. Als bijvoorbeeld de aanwezigheid van een buurweg wordt aangenomen, dan wordt geen noodweg aangewezen.[4]

Er is veel jurisprudentie gepubliceerd. Kennelijk komt het geregeld voor dat een perceel ingesloten raakt. Dit kan van de één op de andere dag gebeuren. Zo kan de eigenaar van een naburig perceel een pad afsluiten, of blijkt er in tegenstelling tot eenieders verwachting geen erfdienstbaarheid (recht van weg) te bestaan.

Soms zouden meerdere percelen belast moeten worden met een noodweg teneinde tot de openbare weg te kunnen komen. De wet biedt deze mogelijkheid.[5] Wat als het te belasten perceel is verhuurd? Zelfs wanneer de huurder een exclusief huurrecht heeft, staat dit  niet in de weg aan de aanwijzing van een noodweg.[6]

Specifiek voor woningen geldt het navolgende. Een woning is zonder toegang naar de openbare weg niet te exploiteren. Dit wordt niet anders wanneer de eigenaar bij de verkrijging al wist dat het perceel geen zodanige toegang had.[7] Naar huidige maatstaven heeft een woonperceel dat slechts grenst aan een openbaar vaarwater in redelijkheid geen behoorlijke toegang.[8] Datzelfde geldt voor woningen[9] en vakantiewoningen[10] buiten de dorpskern of stadskern die niet tot op redelijk korte afstand benaderbaar zijn per auto. Een voetpad van bijvoorbeeld 250 meter is te lang om van behoorlijke toegang te kunnen spreken. Dit levert praktische problemen op bij het vervoer van boodschappen, andere zware goederen en kleine kinderen en bezoekers die slecht ter been zijn.[11]

Voor bedrijven geldt het navolgende. Een bedrijfsverzamelgebouw heeft een onvoldoende behoorlijke toegang  wanneer deze slechts uitweegt op een smalle onhandige woonstraat.  Deze behoort een uitweg te hebben op de hoofdaders van het bedrijventerrein.[12]

De verplichting om op het eigen perceel een noodweg voor een ander te dulden, houdt daar op waar de ander zelf een in-/uitrit kan realiseren. Ook al brengt dat aanmerkelijke kosten met zich mee.[13] Als een eigenaar zonder uitweg ook eigenaar is van een naastgelegen perceel, dan kan hij deze veelal verbinden om daarmee alsnog uit te wegen.[14]

Eigen gedragingen noodlijdende perceeleigenaar

Soms veroorzaakt een perceeleigenaar zelf het isolement van zijn perceel. Bijvoorbeeld door zijn perceel een andere bestemming te geven. Dit kan hem niet worden verweten als hij door de wijziging ineens wél zijn perceel behoorlijk kan exploiteren.[15] Eigenaren van naburige percelen zijn belanghebbenden, waardoor zij bezwaar en beroep kunnen instellen.[16]

Maar wat als een eigenaar een aangrenzend perceel verkoopt zonder het recht te behouden om hierlangs uit te wegen? Deze eigenaar verspeelt niet definitief zijn recht op een noodweg.[17] Uiteraard wordt een ander belast door diens stommiteit. Maar dit is in beginsel niet strijdig met de redelijkheid en billijkheid; de rechtsverhouding tussen twee buren is niet van verbintenisrechtelijke aard.[18] Het is niet duidelijk in hoeverre deze ‘eigen schuld’ vervolgens een rol speelt bij de belangenafweging die hierna wordt besproken.

Wat als iemand willens en wetens onroerend goed heeft gekocht dat reeds ingeklemd was? Het schijnt mij toe dat deze eigenaar niet bij voorbaat zijn aanspraak op een noodweg verliest.[19]

Wat als de eigenaar van het ingesloten terrein lang heeft stilgezeten om een alternatieve uitweg te regelen? Dit terwijl er voldoende alternatieven voorhanden waren? Een voorzieningenrechter is dan toch bereid om een voorziening te treffen als sprake is van een spoedeisend belang. Uiteraard weegt de voorzieningenrechter alle belangen af.[20]

Een belangenafweging

Wanneer vaststaat dat een perceel zonder noodweg niet behoorlijk kan worden geëxploiteerd, dan dient nog een belangenafweging plaats te vinden.[21] Zie artikel 5:57 lid 3 BW. Er wordt rekening gehouden met de belangen van de ingesloten perceeleigenaar en met de belangen van de eigenaars van omliggende percelen. De mogelijkheid om het ingeklemde perceel te verkopen doet niet ter zake bij deze belangenafweging.[22]

De belangenafweging kan niet los worden gezien van het beoogde traject van de noodweg. Wanneer er verschillende trajecten mogelijk zijn, zal een afweging moeten worden gemaakt tussen enerzijds het belang van het ingesloten erf bij een zo kort mogelijke afstand tot de weg, en anderzijds het belang van de te bezwaren erven om zo min mogelijk last te ondervinden van de noodweg.[23]

Er kan gekozen worden voor een tracé dat al in gebruik is. Lengte hoeft niet doorslaggevend te zijn als een ander tracé feitelijk een kleinere inbreuk maakt op het eigendomsrecht en de privacy.[24] Ook de belangen van een eigenaar van een naburig perceel waarover de noodweg niet gaat lopen kunnen meewegen.[25] De keuze valt al snel op onbebouwde grond. Het ligt niet voor de hand dat een noodweg door bebouwing heen loopt.[26] Een rechter zal niet snel een tracé vaststellen op een groter terrein als nog niet duidelijk is waar er gebouwd gaat worden.

De wet wijst voor één situatie  een tracé aan. Is een erf ingesloten geraakt doordat een vroeger daarmee verenigd gedeelte dat toegang gaf tot de openbare weg door een rechtshandeling een andere eigenaar heeft gekregen, dan komt dit afgescheiden gedeelte het eerst in aanmerking voor de belasting met de noodweg. Zie artikel 5:57 lid 3 BW. Dit is echter op zichzelf niet beslissend voor de keuze als noodweg.[27] Een uitzondering is mogelijk.[28] Bijvoorbeeld wanneer dit perceel intensief wordt gebruikt of wanneer een noodweg behoorlijk ingrijpend is vanwege bebouwing.[29] In dat geval zal een ander, onbebouwd, perceel toch eerder in aanmerking komen.[30]

De belangen van de betrokken eigenaars kunnen vergen dat een noodweg onder voorwaarden wordt toegewezen. Zo hoeft de eigenaar van het belaste perceel niet toe te staan dat de noodweg dan maar volledig openbaar toegankelijk wordt gemaakt.[31] Of dat de eigenaar van het belaste perceel de noodweg juist vrijhoudt, en dat er hoogstens kort mag worden geparkeerd voor laden en lossen.[32] Soms hoeft een perceel slechts zeer beperkt belast te worden. Bijvoorbeeld om slechts een draaicirkel van een voertuig te vervolmaken.[33] Of wordt het gebruik van de noodweg beperkt tot slechts de bewoners van het ingesloten perceel (en niet hun gasten).[34]

De in het verleden aangewezen noodweg

De rechtsvoorgangers van de betrokken partijen kunnen in het verleden al (stilzwijgend) een noodweg hebben aangewezen. Rechtsopvolgers (waaronder kopers) zijn hieraan gebonden.[35] Ook al was die aanwijzing niet ingeschreven in de openbare registers.[36]

Het is mogelijk om wijziging van een noodweg en eventuele bijbehorende voorwaarden te verzoeken. Diegene die dit verzoekt zal  voldoende moeten toelichten waarom nu een andere noodweg zou moeten worden aangewezen.[37] Daarvoor moet dan sprake zijn van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 5:57 lid 2 BW, waardoor de noodweg thans een grotere last veroorzaakt dan eerder.

Wanneer de noodweg in het verleden al is aangewezen, beperkt dit de mogelijkheden voor de opvolgende verkrijgers om schadevergoeding te ontvangen. Een eventuele waardevermindering van de grond wordt geacht te zijn verdisconteerd in de prijs die de huidige eigenaar heeft geboden. Indien dit niet is verdisconteerd komt dit voor rekening van de nieuwe eigenaar.[38]

Als een noodweg in een notariële akte is opgenomen, dan moet de omvang van het gebruik daaruit blijken. Maar wat als de omvang van het gebruik niet letterlijk volgt uit de bewoordingen in die akte? In dat geval dient het gebruik te worden bepaald aan de hand van de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.[39] Daarbij kan ook relevant zijn hoe partijen sedert jaren invulling hebben gegeven aan het gebruik. Hierdoor kan bijvoorbeeld alsnog ‘ingelezen’ worden dat de eigenaar van het belaste perceel moet dulden dat er tegenwoordig met auto’s over de noodweg wordt gereden.[40]

Schadevergoeding bij aanwijzen noodweg

De eigenaar van het belaste perceel kan schade lijden als gevolg van de aanwijzing. De schade betreft eerst en vooral de waardevermindering van het perceel.[41] Kortom: het verschil tussen de waarde van het belaste perceel met en zonder de last van noodweg.[42]

Die schade zal toenemen naarmate de noodweg het gebruik van het belaste perceel meer in de weg staat.[43] Het is dus gebruikelijk dat eerst wordt vastgesteld hoe het belaste perceel in de nabije toekomst zal worden gebruikt, en waar de noodweg precies zal komen te liggen.[44] Er wordt dan rekening gehouden met de daadwerkelijke meters die over het perceel moeten worden gereden. Ook wordt rekening gehouden met de aanpassingen die nog aan het belaste perceel moeten worden verricht.

Een noodweg kan alvast worden aangewezen zonder dat op dat moment een schadevergoeding is vastgesteld.[45] Artikel 5:57 lid 2 BW biedt de mogelijkheid om een hogere schadevergoeding te vorderen indien zich na de aanwijzing van de noodweg onvoorziene omstandigheden voordoen, waardoor de noodweg een grotere last is geworden, dan waarmee oorspronkelijk rekening is gehouden.[46]

De rechter laat vaak de schade begroten door een of meer deskundigen.[47] Een partijdeskundige moet een door hem gemelde waardevermindering goed onderbouwen.[48] Als het te bezwaren erf wordt verhuurd, kan ook de te verwachten schadeclaim van de huurder worden meegenomen.

De schadevergoeding heeft uitsluitend betrekking op de schade die door de noodweg wordt berokkend. Dat de partij die aanwijzing vordert geld verdient met de exploitatie van zijn perceel is geen relevante omstandigheid bij de bepaling van de schadevergoeding.[49] Hetzelfde geldt voor een toename van de waarde van diens woning.[50]

Er zijn weinig uitspraken gepubliceerd waarin de hoogte van de schadevergoeding is gemeld. Hierna volgt een tweetal uitspraken. Een schadevergoeding van € 300,- per jaar werd redelijk gevonden in het geval dat de noodweg slechts gedurende een beperkte periode per jaar zou worden gebruikt en waarbij deze weg ook nog door een andere buurtgenoot werd gebruikt.[51] Een vergoeding van€ 2.000,– per jaar werd redelijk gevonden bij gemiddeld meer dan 100 verkeersbewegingen per dag en rekening houdend met de kosten van onderhoud.[52]

Invloed van het publiekrecht

Artikel 5:57 BW stelt voor de aanwijzing van een noodweg niet het vereiste dat daarvoor een publiekrechtelijk besluit nodig is.[53] De burgerlijke rechter geeft geen oordeel over de vraag of de noodweg toelaatbaar is naar publiekrechtelijke voorschriften en in verband met verkeerstechnische omstandigheden.[54]

Desondanks kunnen regels van ruimtelijke ordening relevant zijn bij de aanwijzing van een noodweg. Men kan daarbij denken aan de lokale Bouwverordening.[55] Die kan bijvoorbeeld bepalen hoe breed een verbindingsweg moet zijn tussen de openbare weg en een woning die daar een zekere afstand van vandaan ligt. Relevant is of de afwezigheid van een uitweg een afwijzingsgrond zou kunnen vormen voor een benodigde omgevingsvergunning.[56]

Publiekrecht is ook relevant bij de vraag welk tracé als noodweg wordt aangewezen. Er kan vooruitgelopen worden op de vraag of de gemeente voor een bepaald tracé een uitwegvergunning op de openbare weg zal toekennen of weigeren.[57]

Bij de beantwoording van de vraag wat een behoorlijke exploitatie is dient ook rekening te worden gehouden met voorschriften uit de bouwverordening/bouwbesluit.[58] Men kan dan denken aan een voorgeschreven nooduitgang.[59]  Zie voor meer informatie dit webartikel. De rechter kan een gebruik dat strijdig is met het bestemmingsplan, zoals permanente bewoning, buiten beschouwing laten bij de vraag of een behoorlijke exploitatie mogelijk is.[60]

De vraag of een perceeleigenaar recht heeft op een noodweg dient naar de huidige publiekrechtelijke situatie te worden beoordeeld, en niet naar een vroegere.[61] De aanvrager krijgt ook niet meer toegang over een noodweg dan de wijze van exploitatie van zijn eigendom volgens het bestemmingsplan.[62] Door een wijziging van de bestemming kan de verplichting tot het toestaan van een noodweg toenemen.[63]

Noodweg in kort geding?

In een kort geding procedure kan niet worden vastgesteld dát sprake is van een noodweg, of dát deze nu definitief moet worden aangewezen. Ook kan in kort geding niet vastgesteld worden of er alternatieve en minder bezwarende uitwegen mogelijk zijn. In kort geding kan ook geen schadevergoeding worden vastgesteld. Voor beantwoording van deze vragen is een nader onderzoek naar feiten en omstandigheden vereist. Daarvoor is in een kort geding procedure geen plaats.[64] Dat is een taak voor de bodemrechter.

De voorzieningenrechter kan slechts ordemaatregelen treffen.[65] Zoals de beslissing dat een naburige eigenaar een voorlopige noodweg moet toestaan. De voorzieningenrechter moet dan met voldoende zekerheid aannemen dat de bodemrechter een definitief daartoe strekkende vordering eveneens zal toewijzen. De voorzieningenrechter loopt wel vooruit op de belangenafweging.

Aan deze ordemaatregel kan een maximale duur worden verbonden. Als later blijkt dat een andere uitweg niet of niet tijdig kan worden gerealiseerd, is een nieuw kort geding mogelijk.[66] Een voorlopige noodweg kan ook worden aangewezen voor de periode dat nog niet in een bodemprocedure is beslist. De voorzieningenrechter kan bepalen dat de bodemprocedure binnen een bepaalde termijn aanhangig moet zijn gemaakt op straffe van verval van het recht op de voorlopige noodweg.[67]

Een spoedeisend belang wordt vrij snel aangenomen. Ook al is er al enige tijd overheen gegaan voordat de eiser de kort geding procedure is gestart.[68]

Overige procedurele aspecten

Hierna bespreek ik bijzonderheden rondom de gerechtelijke procedure. Moet de ingesloten partij alleen de eigenaar van het beoogde te belasten perceel oproepen, of ook alle rechthebbenden van de omliggende percelen? Wanneer de gevorderde

noodweg mogelijk ook over het perceel van andere eigenaren loopt, leidt het feit dat deze eigenaren niet in het geding zijn geroepen niet tot niet-ontvankelijkheid.[69]

Als een ander tracé een serieuze optie is, dan zal de eiser de eigenaar van dat andere perceel ook in het geding moeten betrekken. Deze partij zal opgeroepen moeten worden.[70] Dit geldt ook wanneer de gevorderde noodweg over de percelen van verschillende eigenaren kan gaan lopen. Ook hierbij geeft artikel 118 Rv  de Rechtbank de bevoegdheid om de eiser alsnog de gelegenheid te bieden de betreffende derden in het geding op te roepen.[71]

Het oproepen van extra eigenaren van omliggende percelen is niet nodig als duidelijk is dat de rechter voldoende gegevens heeft om op een verantwoorde wijze te beslissen dat de keuze niet valt op het terrein van die andere eigenaren.[72]

Wie kan de vordering instellen? In ieder geval kan de eigenaar van een perceel de vordering instellen. In het verleden was er kennelijk geen uitzondering mogelijk op deze regel.[73] In de jurisprudentie wordt nu de mogelijkheid opengelaten om een huurder de vordering te laten instellen.[74] Maar dan moet de huurder de vordering wel voor zichzelf instellen in zijn hoedanigheid van huurder, en bijvoorbeeld niet ten behoeve van een toekomstige huurder.[75] Als de eiser geen eigenaar meer is, kan hij wel een belang hebben als hij aantoont dat de huidige eigenaar zijn vorderingsrecht voor het verkrijgen van een noodweg  heeft gecedeerd aan de eiser.[76]

Conclusie

In dit webartikel is besproken wanneer iemand aanspraak kan maken op een noodweg. Daarbij is ook aandacht besteed aan de schadevergoeding die toekomt aan de eigenaar van het belaste perceel. Ook zijn allerlei procesrechtelijke aspecten besproken. In een drietal aanvullende artikelen zal worden ingegaan op een noodweg als nooduitgang, een noodweg in de landbouw, en een noodweg als achteringang bij een woning of bedrijfsruimte.

—

[1] Rechtbank Amsterdam 4 september 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:5652

[2] Hoge Raad 23 januari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2554, NJ 1998/457; Zie ook Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 mei 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1928

[3] Rechtbank Amsterdam 1 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:6368

[4] Gerechtshof Leeuwarden 14 februari 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV3991

[5] Rechtbank Zutphen 11 januari 2006, ECLI:NL:RBZUT:2006:AV1849

[6] Rechtbank Noord-Holland 3 juni 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:4869

[7] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 augustus 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BX4711

[8] Rechtbank Utrecht 16 november 2005, ECLI:NL:RBUTR:2005:AU6543

[9] Gerechtshof ’s-Gravenhage 19 juni 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BD5188; Gerechtshof Amsterdam 15 april 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:1477

[10] Rechtbank Arnhem 25 januari 2006, ECLI:NL:RBARN:2006:AV8553

[11] Rechtbank Utrecht 16 november 2005, ECLI:NL:RBUTR:2005:AU6543

[12] Gerechtshof Den Haag 8 september 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:2517

[13] Rechtbank Gelderland 2 februari 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:519

[14] Rechtbank Arnhem 16 augustus 2005, ECLI:NL:RBARN:2005:AU4826

[15] Gerechtshof Arnhem 28 april 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BK4681

[16] Gerechtshof Arnhem 28 april 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BK4681

[17] Rechtbank Rotterdam 30 mei 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:CA1499

[18] Rechtbank Noord-Holland 3 juni 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:4869

[19] Zie ook Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 augustus 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BX4711

[20] Rechtbank Alkmaar 17 mei 2010, ECLI:NL:RBALK:2010:BM5120

[21] Rechtbank Amsterdam 6 april 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BQ4211

[22] Gerechtshof Arnhem 28 april 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BK4681

[23] Rechtbank Arnhem 25 januari 2006, ECLI:NL:RBARN:2006:AV8553

[24] Gerechtshof Den Haag 2 mei 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:1253

[25] Gerechtshof Den Haag 2 mei 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:1253

[26] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 augustus 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BX4711

[27] Rechtbank Noord-Holland 3 juni 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:4869; Rechtbank Rotterdam 30 mei 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:CA1499

[28] Gerechtshof Arnhem 9 december 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BH6251

[29] Rechtbank Noord-Nederland 3 juni 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:4869

[30] Rechtbank Noord-Nederland 3 juni 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:4869

[31] Rechtbank Alkmaar 17 mei 2010, ECLI:NL:RBALK:2010:BM5120

[32] Gerechtshof Amsterdam 25 augustus 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3498

[33] Rechtbank Rotterdam 4 december 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:9559

[34] Gerechtshof Amsterdam 15 april 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:1477

[35] Hoge Raad 2 mei 1997, NJ 1998, 315, LJN ZC 2368; Gerechtshof ’s-Gravenhage 7 september 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:BN6686; Zie ook impliciet Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 31 mei 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2125

[36] Rechtbank Zutphen 11 januari 2006, ECLI:NL:RBZUT:2006:AV1849

[37] Gerechtshof Arnhem 26 mei 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ3953

[38] Gerechtshof Arnhem 26 mei 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ3953

[39] Hoge Raad 2 december 2005, NJ 2007,5; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 augustus 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0448

[40] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 augustus 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0448

[41] Rechtbank Rotterdam 23 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4740

[42] Rechtbank Arnhem 25 april 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BA5756

[43] Gerechtshof ’s-Gravenhage 19 juni 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BD5188

[44] Gerechtshof ’s-Gravenhage 19 juni 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BD5188

[45] Gerechtshof Amsterdam 25 augustus 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3498

[46] Rechtbank Rotterdam 23 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4740

[47] Gerechtshof ’s-Gravenhage 19 juni 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BD5188

[48] Rechtbank Utrecht 16 november 2005, ECLI:NL:RBUTR:2005:AU6543

[49] Rechtbank Rotterdam 4 december 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:9559

[50] Rechtbank Utrecht 16 november 2005, ECLI:NL:RBUTR:2005:AU6543

[51] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 7 juni 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2287

[52] Rechtbank Rotterdam 4 december 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:9559

[53] Gerechtshof Arnhem 28 april 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BK4681

[54] Gerechtshof Arnhem 9 december 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BH6251

[55] Rechtbank Amsterdam 6 april 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BQ4211

[56] Rechtbank Amsterdam 6 april 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BQ4211

[57] Gerechtshof Arnhem 28 april 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BK4681

[58] Rechtbank Maastricht 4 april 2005, ECLI:NL:RBMAA:2005:AT5913

[59] Rechtbank Maastricht 4 april 2005, ECLI:NL:RBMAA:2005:AT5913

[60] Gerechtshof Den Haag 2 mei 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:1253

[61] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 mei 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BA7224

[62] Rechtbank Arnhem 13 februari 2008, ECLI:NL:RBARN:2008:BC5050

[63] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 mei 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BA7224; PG boek 5, p. 216

[64] Rechtbank Maastricht 4 april 2005, ECLI:NL:RBMAA:2005:AT5913

[65] Hoge Raad 6 april 1990, ECLI:NL:HR:1990:AD3312

[66] Rechtbank Gelderland 2 februari 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:519

[67] Rechtbank Noord-Nederland 3 juni 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:4869; Rechtbank Noord-Holland 3 juni 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:4869

[68] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 augustus 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0448

[69] Hoge Raad 12 april 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2035

[70] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 31 mei 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2125; Zie ook Rechtbank Arnhem 25 januari 2006, ECLI:NL:RBARN:2006:AV8553

[71] Rechtbank Den Haag 18 juni 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:7476

[72] Hoge Raad 12 april 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2035; Gerechtshof ’s-Gravenhage 19 juni 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BD5188; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 mei 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BA7224; Rechtbank Noord-Holland 3 juni 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:4869

[73] Rechtbank Zwolle-Lelystad 25 juni 2008, ECLI:NL:RBZLY:2008:BK3456

[74] Gerechtshof Amsterdam 15 mei 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW6419

[75] Gerechtshof Amsterdam 15 mei 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW6419

[76] Rechtbank Amsterdam 1 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:6368

Strafrechtelijke aansprakelijkheid van de verhuurder

4 februari 2018
Christian Huijsmans
No comments
Categories: Huur

Huisjesmelkers laten huurders soms onder gevaarlijke omstandigheden gebruik maken van woningen. Soms leidt dit tot ernstige ongelukken. In dit webartikel bespreek ik situaties waarin verhuurders strafrechtelijk werden veroordeeld; in alle gevallen voor het plegen van het strafbare feit dood door schuld (artikel 307 Sr).

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Van dood door schuld kan sprake zijn wanneer een huurder komt te overlijden als gevolg van een gevaarlijke situatie die de verhuurder in stand heeft gelaten. In dit artikel worden twee van die gevaarlijke situaties beschreven: koolmonoxidevergiftiging en elektrocutie.

Dit artikel heeft nadrukkelijk  geen diepgaande strafrechtelijke inslag. Het is meer bedoeld als waarschuwing voor verhuurders. De nadruk ligt dus niet op de manier waarop de strafrechter tot een oordeel is gekomen, maar meer op een schets van de omstandigheden die hebben geleid tot het noodlottige ongeval. Het blijkt dat de strafrechter een grote verantwoordelijkheid op verhuurders legt, zeker bij de oplevering van een huurwoning en bij het onderhoud van installaties die voor gevaar kunnen zorgen.

Koolmonoxide

Door een ondeugdelijke kachel kunnen onvolledig verbrande gassen in de woonruimte worden gezogen. Dit kan leiden tot koolmonoxidevergiftiging. Hierna worden rechtszaken besproken waarbij de huurder is overleden door koolmonoxidevergiftiging. In alle zaken leidde dit tot het strafbare feit dood door schuld. De nadruk zal worden gelegd op de wijze waarop de verhuurder nalatig is geweest.

Weigeren om onderhoud te verrichten

Allereerst worden twee kwestie besproken van een verhuurder die pertinent weigerde om onderhoud aan de geiser te verrichten.

In de eerste kwestie had de huurder verschillende malen geklaagd bij de particuliere verhuurder over een gaslucht en een waakvlam die niet goed functioneerde. Het Gerechtshof kon niet onomstotelijk vaststellen dat de verhuurder bewust de kans heeft aanvaard dat de huurder door koolmonoxidevergiftiging om het leven zou komen. Voor (voorwaardelijk) opzet is onvoldoende dat de verhuurder op de hoogte was van de risico’s die verbonden waren aan zijn nalatigheid. [1]

Het Gerechtshof heeft het strafbare feit dood door schuld wel bewezen geacht. Het Gerechtshof oordeelde daarmee minder streng dan de Rechtbank, die wel het strafbare feit doodslag wel bewezen had verklaard.[2]

In de tweede rechtszaak bleek dat de gastoevoer foutief was ingesteld. De toevoer van de verbrandingslucht voor de geiser was bovendien onvoldoende en de opstelplaats van de geiser was niet correct. Ook hier had de huurder eerder geklaagd. De verhuurder had gedurende de twee jaar dat hij de woning in eigendom had geen (voorgeschreven) onderhoud aan de geiser laten verrichten.

De Rechtbank nam aan dat het een feit van algemene bekendheid is dat bij een slecht functionerende geiser koolmonoxide kan vrijkomen en dat dit kan leiden tot de dood.[3] De Rechtbank nam aan dat de verhuurder aanmerkelijk onzorgvuldig en nalatig heeft gehandeld. De Rechtbank nam aan dat het overlijden van de huurder in redelijkheid aan dit handelen van de verhuurder kan worden toegerekend.[4]

Onvoldoende zorg bij oplevering woning

In de derde kwestie had een (kleine) particuliere verhuurder een aantal jaren eerder aan een voormalige huurder toestemming gegeven om een gaskachel te installeren. Van deze  huurder is niet gebleken dat hij een professional was. De verhuurder heeft het materiaal bekostigd. Daarna heeft de verhuurder de gaskachel nooit meer laten controleren, ook niet toen verschillende voormalige huurders hadden geklaagd over de gaskachel. Dat klagen leek overigens vooral betrekking te hebben op de slechte werking van de kachel en niet op gezondheidsklachten.

Volgens de Rechtbank had de verhuurder de installatie nooit mogen overlaten aan een onprofessionele huurder, althans had de verhuurder deze gaskachel direct na de installatie door een professional moeten laten controleren.[5]  Van een verhuurder mag worden verwacht dat hij een veilige leefomgeving ter beschikking stelt aan de huurder; daaronder valt ook een veilige verwarmingsinstallatie.

Ook deze strafrechter overweegt dat het een feit van algemene bekendheid is dat bij de slechte werking van een gaskachel koolmonoxide kan vrijkomen.[6] In het bijzonder geldt dat van een verhuurder van woonruimten kan worden verwacht dat hij van dat gevaar op de hoogte is.[7]

De Rechtbank oordeelt ook hier dat de dood van het slachtoffer een rechtstreeks gevolg is van het handelen van de verhuurder.  Dit gevolg kan dan ook in redelijkheid aan de verhuurder worden toegerekend. Daaraan deed niet af dat de ruimte onvoldoende werd geventileerd en dat bij het slachtoffer sporen van cannabisgebruik zijn aangetroffen.

In de vierde kwestie was sprake van een grote professionele verhuurder.[8] Deze verhuurder had geen deugdelijke inspectie verricht voorafgaand aan de start van de huur. Daardoor had hij niet gezien dat er sprake was een gevaarlijke situatie. Dit was te zien aan de staat waarin de afvoerbuis verkeerde.[9]

De strafrechter kent gewicht toe aan deze gebrekkige controle bij de start van de huur.[10] De woning was aan de huurder aangeboden na een ontruiming. Juist na zo’n ontruiming zou een verhuurder waakzaam moeten zijn.  Er heeft dan geen contact plaatsgevonden tussen de oude en de nieuwe huurder. Langs die weg zal informatie over de staat van de woning dan niet aan het licht komen.[11] Er vindt dan ook geen overleg plaats over de overname van achtergelaten zaken, zoals gaskachels.

De strafrechter oordeelt dat dit nalaten aan de verhuurder kan worden toegerekend. Zowel de ontruiming als de inspectie werden verricht in de sfeer van de rechtspersoon van de verhuurder.[12]  Het voorval was in belangrijke mate veroorzaakt doordat de organisatie van de verhuurder overwegend was ingericht op snelheid en voorkoming van leegstand. Andere aspecten, zoals de veiligheid, zijn daardoor uit het oog verloren.[13] De verhuurder had diens procedures gebrekkig ingericht en bovendien niet nageleefd. Daarmee betrachtte de professionele verhuurder niet de zorg die in redelijkheid van haar kon worden gevergd.[14]

De strafrechter hield ook de civielrechtelijke norm in het oog. Door het opleveren van een woning inclusief ondeugdelijke kachel heeft de verhuurder niet voldaan aan zijn verplichting van artikel 7:203 BW.[15] Er was sprake van een zodanig gebrek, dat normaal gebruik van de zaak – te weten: bewoning – niet op een veilige manier mogelijk was. Dat er civielrechtelijk wellicht geen belang voor de verhuurder bestond om de staat van de woning goed vast te leggen, doet aan het voorgaande niet af.[16]

De rechtbank acht de wijze waarop is nagelaten de kachel te controleren, in het licht van de gebrekkige procedures, aanmerkelijk onvoorzichtig en acht het strafbare feit dood door schuld bewezen.

Elektrocutie

Loshangende en slechte bedrading kan er toe leiden dat een huurder wordt geëlektrocuteerd. In de navolgende kwestie was weliswaar sprake van een antikraakconstructie , maar niet valt in te zien waarom dezelfde norm ook niet bij huur zou gelden.

De gemeente had woonruimte ter beschikking gesteld zonder vooraf een controle uit te voeren. De gemeente had dus ook niet in de meterkast gekeken. De staat van onderhoud was slecht. Er was sprake van blootliggende draden. De gemeente kon bekend zijn met de slechte reputatie van de vorige bewoner. De gemeente had onder ogen moeten zien dat de bijgebouwen op illegale en/of provisorische wijze van stroom waren voorzien, met alle risico’s van dien.

De Rechtbank oordeelt hier dat er geen sprake is van een algemeen geldende norm die beheerders (maar ook verhuurders) van woningen ertoe verplicht om voorafgaand aan de oplevering standaard te controleren of de elektrische installatie veilig is.[17] Dit zou evenmin gelden bij een wisseling van de bewoners.[18] De (Woning)wet en de hierop gebaseerde regelingen zorgen er ook niet voor dat aan een gemeente hogere eisen moeten worden gesteld dan aan andere woningeigenaren.[19]

Maar: de hierboven beschreven bijzondere omstandigheden hadden voor de gemeente toch aanleiding moeten vormen om wel degelijk nader te onderzoeken of de elektrische installatie veilig was.[20] Gelet op het feit dat een dergelijk onderzoek helemaal niet heeft plaatsgevonden, zijn zowel de gemeente als de leegstandsbeheerder in aanmerkelijke mate nalatig geweest bij de inbeheername van het pand.

De gemeente kan volgens de strafrechter haar verantwoordelijkheid niet ‘afschuiven’ op de leegstandsbeheerder. De gemeente blijft zelf (mede) verantwoordelijk voor een juist werkende en veilige elektrische installatie.

De leegstandsbeheerder kan op zijn beurt de verantwoordelijkheid niet eenzijdig bij de gemeente neerleggen, ook al staat in de overeenkomst tussen beide partijen dat de gemeente verantwoordelijk is voor het naar behoren functioneren van de nutsvoorzieningen. De leegstandbeheerder heeft een eigen verantwoordelijkheid om na te gaan of het verantwoord en veilig is om in het kader van het door haar verrichte leegstandsbeheer mensen in de woning te laten wonen. Daarbij was van belang dat de leegstandsbeheerder bepaalt of hij bewoners in het pand wil plaatsen.

Conclusie

Zowel een kleine particuliere verhuurder als een grote professionele verhuurder kunnen bij nalatigheid het strafbare feit dood door schuld plegen. Dit kan het geval zijn bij onvoldoende onderhoud van verwarmingsinstallaties zoals een gaskachel of een geiser. Onveilige elektrische installaties of verwarmingsinstallaties zullen bij de oplevering aan de nieuwe huurder al moeten worden geconstateerd.

De verhuurder wordt hier nadrukkelijk voor gewaarschuwd. Hij mag signalen van zijn huurders niet negeren, en zal daarnaast ook  uit zichzelf bij de oplevering het gehuurde moeten controleren.

—

[1] Gerechtshof Arnhem 28 oktober 2004, ECLI:NL:GHARN:2004:AS9300. Anders in eerste aanleg: Rechtbank Arnhem 13 mei 2004, ECLI:NL:RBARN:2004:AO9471

[2] Rechtbank Arnhem 13 mei 2004, ECLI:NL:RBARN:2004:AO9471

[3] Rechtbank Rotterdam 25 januari 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:595

[4] Rechtbank Rotterdam 25 januari 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:595

[5] Rechtbank Midden-Nederland 21 februari 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:BZ1976

[6] Rechtbank Midden-Nederland 21 februari 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:BZ1976

[7] Rechtbank Midden-Nederland 21 februari 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:BZ1976

[8] Rechtbank Noord-Nederland 27 juni 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:4132

[9] Rechtbank Noord-Nederland 27 juni 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:4132

[10] Rechtbank Noord-Nederland 27 juni 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:4132

[11] Rechtbank Noord-Nederland 27 juni 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:4132

[12] Rechtbank Noord-Nederland 27 juni 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:4132

[13] Rechtbank Noord-Nederland 27 juni 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:4132

[14] Rechtbank Noord-Nederland 27 juni 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:4132

[15] Rechtbank Noord-Nederland 27 juni 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:4132

[16] Rechtbank Noord-Nederland 27 juni 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:4132

[17] Rechtbank Oost-Brabant 25 maart 2016, ECLI:NL:RBOBR:2016:1341

[18] Rechtbank Oost-Brabant 25 maart 2016, ECLI:NL:RBOBR:2016:1341

[19] Rechtbank Oost-Brabant 25 maart 2016, ECLI:NL:RBOBR:2016:1341

[20] Voor verdere omstandigheden wordt verwezen naar het vonnis.

Gedoogplicht huurder woonruimte voor werkzaamheden

21 januari 2018
Christian Huijsmans
No comments
Categories: Huur

Een huurder moet in beginsel de verhuurder toestemming verlenen om werkzaamheden in de huurwoning uit te voeren. Deze gedoogplicht is geregeld in artikel 7:220 BW.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel bespreek ik in welke gevallen de huurder van woonruimte toestemming moet verlenen. Ik besteed daarbij aandacht aan zowel renovatiewerkzaamheden als dringende werkzaamheden. Het verschil tussen deze werkzaamheden wordt uitgebreider besproken in een ander artikel.

Gedoogplicht huurder voor dringende werkzaamheden

In bijna alle gevallen moet een huurder de verhuurder gelegenheid geven om dringende werkzaamheden aan de huurwoning uit te voeren. Bij “dringende werkzaamheden” gaat het niet alleen om dringende reparaties, maar ook om werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld.[1] Dit kunnen ook werkzaamheden zijn die in direct verband staan tot de dringende werkzaamheden, en bij gelijktijdige uitvoering geen extra overlast met zich meebrengen.[2] Onder die omstandigheden kan een goed huurder namelijk niet weigeren om zijn medewerking te verlenen aan deze direct gerelateerde werkzaamheden.[3]

Men kan bij dringende werkzaamheden denken aan vervanging van verouderde zaken, herstel van gebreken en het terugbrengen van de woning in de goede staat. Na de werkzaamheden is de woning niet luxer of comfortabeler geworden, noch is deze in afmeting of indeling gewijzigd. Het is niet zo dat er alleen een noodzaak tot onderhoud bestaat wanneer de huurder over iets klaagt.[4]

De rechter neemt vrij snel aan dat werkzaamheden die gelijktijdig bij meerdere woningen moeten plaatsvinden kunnen worden beschouwd als dringende werkzaamheden. Men kan dan bijvoorbeeld denken aan leidingen, die doorlopen tot in andere woningen.[5]

Een huurder kan zijn medewerking aan dringende werkzaamheden niet laten afhangen van de vraag of de verhuurder al dan niet bereid is een wisselwoning of schadevergoeding aan te bieden.[6] Uitgangspunt is dat de huurder de verhuurder dus in de gelegenheid moet stellen de onderhoudswerkzaamheden uit te voeren, los van een schadevergoeding.[7] De bijzondere wettelijke regeling van artikel 7:220 lid 2 en 3 BW is hierop niet van toepassing. Die geldt voor renovatiewerkzaamheden, waarbij de verhuurder aan de huurder een redelijk voorstel moet doen omtrent de (voorwaarden voor) renovatie.

Een huurder hoeft geen toestemming te geven voor een verslechtering.  Het stond de wetgever waarschijnlijk niet voor ogen dat de huurder verplicht is om mee te werken met een verslechtering.[8]

Van een huurder hoeft niet verwacht te worden dat hij meewerkt wanneer in een individueel geval sprake is van zodanige bijzondere omstandigheden, dat die medewerking op dat moment niet van de huurder kan worden gevergd (bijvoorbeeld een ernstige ziekte).[9] Het feit dat een huurder jonge kinderen heeft en/of geen vrij kan krijgen van zijn werk, is niet als zodanig op te vatten.[10]

Dit alles neemt niet weg dat een goed verhuurder rekening zal moeten houden met de overlast die zijn huurder zal ondervinden als gevolg van de werkzaamheden.[11] Wanneer zich tijdens de werkzaamheden zodanige ontwikkelingen mochten voordoen dat het meewerken redelijkerwijs niet meer kan worden gevergd, dan kan de huurder de voorzieningenrechter alsnog in kort geding vragen om de werkzaamheden stil te leggen.[12] En indien bij dringende werkzaamheden schade zou worden veroorzaakt, dan dient de verhuurder die schade nadien te vergoeden.[13]

Gedoogplicht huurder voor renovatie

Bij renovatiewerkzaamheden gaat het om werkzaamheden die zorgen voor een toename van het woongenot. De gedoogplicht geldt volgens artikel 7:220 lid 2 BW ook ingeval van renovatie, mits de verhuurder een redelijk voorstel heeft gedaan. Bij dit voorstel wordt gelet op de belangen van enerzijds de verhuurder en anderzijds de huurder.[14] In kort geding zal de voorzieningenrechter onderzoeken of voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de verhuurder een redelijk voorstel heeft gedaan.[15]

Artikel 7:220 lid 3 BW bepaalt dat als de renovatie tien of meer woningen betreft die een bouwkundige eenheid vormen, het voorstel als redelijk wordt beschouwd wanneer minimaal 70% van alle huurders van die woningen daarmee heeft ingestemd. Dit roept dus een rechtsvermoeden in het leven. Het is vervolgens aan een weigerende huurder om hier ‘tegenbewijs’ tegen te leveren. Een huurder die het niet eens is met het voorstel dient dan in voldoende mate aannemelijk te maken dat het voorstel jegens hem niet redelijk is.[16]

Artikel 7:220 lid 3 BW bepaalt verder dat een huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, binnen acht weken nadat de verhuurder hem schriftelijke kennis heeft gegeven dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd, een beslissing van de rechter kan vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel. Wat als deze huurder niet binnen deze termijn naar de rechter is gestapt? In dat geval kan op voorhand worden aangenomen dat het weerleggen van het vermoeden niet meer mogelijk is.[17] De huurder moet de werkzaamheden dan toelaten. Dat een huurder deze termijn uit onwetendheid ongebruikt heeft laten verstrijken, komt voor zijn risico en kan niet tot een ander oordeel leiden.[18]

Wat als niet duidelijk is of 70% van de bewoners akkoord is gegaan met een complexgewijze renovatie? Stel dat feitelijk de werkzaamheden bij alle andere bewoners al zijn afgerond, dan zal dit klaarblijkelijk niet tegen de wil van die andere bewoners hebben plaatsgevonden. In dat geval wordt vermoed dat een meerderheid van 70% van de betreffende huurders met het renovatievoorstel (stilzwijgend) heeft ingestemd, zodat wordt vermoed dat het betreffende renovatievoorstel redelijk is.[19] Zelfs wanneer de verhuurder achteraf geen schriftelijke kennisgeving blijkt te hebben verzonden, doet dit niets af aan het rechtsvermoeden omtrent de redelijkheid van het voorstel.

Er moet wel onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds de werkzaamheden waarmee 70% van de overige huurders akkoord zijn gegaan en anderzijds werkzaamheden die niet noodzakelijk zijn en waarvoor juist nadrukkelijk een keuzemogelijkheid is gelaten voor de huurders. De huurder kan bij een meerderheid van 70% slechts gedwongen worden om zijn medewerking te verlenen aan de eerste categorie werkzaamheden.[20]

Het is mogelijk om ten voordele van de huurder af te wijken van artikel 7:220 lid 2 en 3 BW. Een verhuurder kan in het huurcontract met de huurder afspreken dat de huurder expliciete toestemming moet verlenen voor renovatiewerkzaamheden. Als de huurder deze toestemming later niet wenst te geven, kan niet van hem worden verlangd dat hij alsnog aan deze renovatiewerkzaamheden zijn medewerking verleent.[21] Bij dit oordeel ging de rechter er wel van uit dat deze artikelleden niet van dwingend of semi-dwingend recht zouden zijn.[22]

Wanneer dringende werkzaamheden worden gecombineerd met renovatiewerkzaamheden, die in directe relatie staan tot het onderhoud, dan kan een goed huurder zijn medewerking hieraan niet weigeren, wanneer deze dringende werkzaamheden geen extra overlast met zich meebrengen (en de huur daardoor niet verhoogd wordt).[23] De verhuurder heeft dan een evident belang om alle werkzaamheden in één keer te verrichten.[24]

Hoe ziet de afweging van de rechter er in een concreet geval uit? Er zijn ontelbaar veel situaties mogelijk. Een bekend voorbeeld is het renoveren van de verwarmingsinstallatie. Een verhuurder heeft een belang om open verbrandingstoestellen te vervangen door moderne verwarmingsinstallaties, die voor wat betreft comfort en veiligheid aan de huidige eisen voldoen.[25] Wanneer de veiligheid toeneemt en de huur slechts gering wordt verhoogd, is een voorstel van de verhuurder vaak redelijk.[26] Dit is slechts anders als de woning op korte termijn zal worden gesloopt.[27]

 

Gedoogplicht voor werkzaamheden bij naburige panden

Er bestaat ook een gedoogplicht voor werkzaamheden waarbij de gehuurde ruimte wordt gebruikt om een klus bij de buren te verrichten. Kortom: in het kader van de verplichtingen die tussen buren gelden, zoals geregeld in artikel 5:56 BW. Artikel 7:220 lid 1 BW wijst nadrukkelijk op deze mogelijkheid. Let wel: deze werkzaamheden mogen dan geen verslechtering van de gehuurde ruimte met zich meebrengen, want daarvoor geldt de gedoogplicht niet.[28]

Andere wettelijke grondslagen om te gedogen

Uit de wetsgeschiedenis bij artikel 7:220 BW blijkt dat een huurder in sommige gevallen ook op grond van artikel 6:248 BW verplicht zou kunnen worden zijn medewerking te verlenen.[29] Dat wetsartikel gaat over de eisen van redelijkheid en billijkheid. In dat geval moet de verhuurder wel eerst een goed voorstel hebben gedaan.

Wanneer geen sprake is van verbetering of gelijk blijven, maar bijvoorbeeld een kleine wijziging, kan een huurder in sommige gevallen in het kader van goed huurderschap gehouden zijn om zijn medewerking te verlenen.[30] Bij weigering is het dan wel aan de verhuurder om aannemelijk te maken dat de huurder geen zwaarwegende nadelige gevolgen gaat ondervinden van de werkzaamheden. Het gaat daarbij om een belangenafweging tussen enerzijds de huurder en anderzijds de verhuurder.[31]

Blijvend weigerende huurder

Wanneer een huurder weigert om mee te werken, zal een verhuurder veelal gedwongen zijn om de medewerking te vorderen in kort geding. De verhuurder moet dan stellen en zo nodig onderbouwen dat hij een spoedeisend belang heeft. Hiervan is bijvoorbeeld sprake wanneer complexgewijze werkzaamheden zonder medewerking stil komen te liggen.[32]

Een verhuurder kan eisen dat een huurder de werkzaamheden moet gedogen en dat hij in dat kader de met de uitvoering van de werkzaamheden belaste personen moet binnenlaten.[33] Ook dit binnenlaten vloeit voort uit de gedoogplicht van de huurder ingevolge artikel 7:220 BW.

Maar wat te doen als de verhuurder vreest dat de huurder zelfs na het wijzen van een vonnis niet gaat meewerken? Ten eerste kan de verhuurder gelijktijdig een dwangsom vorderen voor het geval de huurder niet aan de door de kantonrechter uit te spreken veroordeling tot medewerking voldoet.[34] Een dwangsom kan bij sommige huurders onvoldoende als stok achter de deur dienen. Een verhuurder kan de kantonrechter niet vragen om een machtiging om zichzelf toegang te verschaffen om de werkzaamheden te verrichten, ook niet met behulp van een deurwaarder.[35] Het is wel mogelijk om op grond van artikel 558 Rv te vragen of de woning geheel of gedeeltelijk ontruimd mag worden wanneer de huurder het onmogelijk maakt om de werkzaamheden uit te voeren.[36]

Conclusie

Een huurder moet in beginsel toestemming verlenen aan de verhuurder om werkzaamheden in de huurwoning uit te voeren. In het geval van dringende werkzaamheden kan de huurder dit niet afhankelijk stellen van een schadevergoeding. In het geval van renovatiewerkzaamheden zal de verhuurder wel een redelijk voorstel moeten doen waarbij zijn belangen zwaarder wegen.

—

[1] Rechtbank Noord-Nederland 24 april 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:CA3920

[2] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[3] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[4] Rechtbank Rotterdam 14 november 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BZ2697

[5] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[6] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[7] Rechtbank Noord-Nederland 24 april 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:CA3920

[8] Weliswaar over bedrijfshuur: Rechtbank Haarlem 15 december 2006, ECLI:NL:RBHAA:2006:AZ5026

[9] Rechtbank ’s-Hertogenbosch 26 maart 2010, ECLI:NL:RBSHE:2010:BL9272

[10] Rechtbank ’s-Hertogenbosch 26 maart 2010, ECLI:NL:RBSHE:2010:BL9272

[11] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[12] Rechtbank ’s-Hertogenbosch 26 maart 2010, ECLI:NL:RBSHE:2010:BL9272

[13] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[14] Gerechtshof Amsterdam 27 januari 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:232

[15] Gerechtshof Amsterdam 27 januari 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:232

[16] Rechtbank Limburg 28 juni 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:6088; Rechtbank Breda 28 november 2007, ECLI:NL:RBBRE:2007:BB9004

[17] Rechtbank Noord-Holland 8 mei 2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:3409; Zie ook Nota naar aanleiding van het verslag d.d. 4 september 2000, Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, pagina 23

[18] Rechtbank Noord-Holland 8 mei 2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:3409

[19] Rechtbank Breda 28 november 2007, ECLI:NL:RBBRE:2007:BB9004

[20] Rechtbank Zutphen 6 augustus 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD9385

[21] Rechtbank Rotterdam 14 november 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BZ2697

[22] Rechtbank Rotterdam 14 november 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BZ2697. Later bleek dat deze artikelleden dwingend recht vormen.

[23] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[24] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[25] Gerechtshof Amsterdam 27 januari 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:232

[26] Gerechtshof Amsterdam 21 maart 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:978; Rechtbank Amsterdam 18 april 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ9407; Rechtbank Amsterdam 25 oktober 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:7932

[27] Rechtbank Amsterdam 25 oktober 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:7933

[28] Weliswaar voor bedrijfsruimte: Rechtbank Haarlem 15 december 2006, ECLI:NL:RBHAA:2006:AZ5026

[29] Rechtbank Haarlem 15 december 2006, ECLI:NL:RBHAA:2006:AZ5026

[30] Rechtbank Amsterdam 24 december 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:9233

[31] Rechtbank Amsterdam 24 december 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:9233

[32] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[33] Rechtbank Amsterdam 18 april 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ9407

[34] Zie bijvoorbeeld Rechtbank Noord-Nederland 24 april 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:CA3920

[35] Rechtbank Amsterdam 18 april 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ9407; Anders: Rechtbank Zutphen 6 augustus 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD9385

[36] Rechtbank Amsterdam 25 oktober 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:7932; Deze mogelijkheid wordt ook genoemd in Rechtbank Amsterdam 18 april 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ9407

Schadevergoeding voor huurder vanwege werkzaamheden aan de woning

21 januari 2018
Christian Huijsmans
No comments
Categories: Huur

Aan een huurwoning moeten soms dringende werkzaamheden worden verricht. Wanneer  een huurder tijdens deze werkzaamheden in de woning blijft wonen, kan hij hiervan hinder ondervinden. Heeft de huurder in dat geval recht op een schadevergoeding? Of recht op tijdelijke verlaging van de huur?

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Niet iedere overlastgevende klus geeft recht op een schadevergoeding. In dit webartikel wordt de wettelijke grondslag besproken voor het toewijzen van een schadevergoeding. Daarna volgt een aantal opmerkingen over de wijze waarop de hoogte van de schadevergoeding kan worden bepaald.

Schadevergoeding als keerzijde van de gedoogplicht

Een huurder moet bijna altijd gedogen dat de verhuurder op eigen initiatief dringende werkzaamheden uitvoert. In een groot aantal gevallen zal de huurder ook moeten toestaan dat de verhuurder renovatiewerkzaamheden verricht. De gedoogplicht is geregeld in artikel 7:220 BW.  Dit wetsartikel plaatst tegenover deze gedoogplicht een verplichting om de schade van de huurder te vergoeden. Deze verplichtingen zijn kortom onlosmakelijk met elkaar verbonden.[1] In een ander artikel wordt dieper ingegaan op deze gedoogplicht.

Door mee te werken doet de huurder geen afstand van het recht op schadevergoeding of (tijdelijke) vermindering van de huurprijs. Soms kan de huurder ook ontbinding vorderen van de huurovereenkomst; dit laatste wordt hier niet verder besproken.

Artikel 7:220 lid 1 BW regelt het bovenstaande voor dringende werkzaamheden. Artikel 7:220 lid 2 BW regelt dat het bovenstaande eveneens van toepassing is voor renovatiewerkzaamheden waarbij de huurder in de tussentijd in de woning blijft wonen. De verhuurder behoort in dat geval een redelijk voorstel te doen aan de huurder.

Specifiek voor renovatiewerkzaamheden, of een combinatie van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden, geldt nog dat gekeken moet worden of de huurder als gevolg van de renovatiewerkzaamheden genoodzaakt is om de woning te verlaten. In dat geval heeft de huurder namelijk recht op een minimumvergoeding, zoals besproken in een ander artikel.

Voor het verschil tussen enerzijds dringende werkzaamheden en anderzijds renovatiewerkzaamheden wordt verwezen naar een ander artikel.  Daarnaast zal een huurder moeten gedogen dat een verhuurder gebreken aan de woning komt verhelpen, ondanks de daaruit voortvloeiende hinder.

De vraag of een huurder daadwerkelijk recht heeft op schadevergoeding vanwege de aanwezigheid van een (door de renovatiewerkzaamheden veroorzaakt) gebrek, wordt overigens niet door art. 7:220 BW beantwoord.[2] Dit wordt bepaald door toepassing van de ‘gebrekenregeling’, zie hierna.

Vormen de werkzaamheden een gebrek?

Een verhuurder heeft onder andere de verplichting om een huurder het rustig (huur)genot te verschaffen, zie artikel 7:203 BW. Werkzaamheden die overlast veroorzaken, vormen een inbreuk op dit rustig huurgenot.[3] Ook al is het maar tijdelijk.

Wanneer de werkzaamheden kunnen worden aangemerkt als een gebrek in de zin artikel 7:204 lid 2, dan staat voor de huurder de mogelijkheid open om huurvermindering te eisen, zie artikel 7:207 BW. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om op grond van artikel 7:208 BW schadevergoeding te eisen.

Het is vaste jurisprudentie dat een verhuurder niet aansprakelijk is voor de gevolgen van iedere vorm van hinder die de huurder ondervindt door een renovatie. Er moet sprake zijn van hinder die een tekortkoming vormt in het verstrekken van huurgenot en die aan de verhuurder is toe te rekenen. Of hiervan sprake is hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval.[4]

Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is pas sprake als de huurder niet het genot krijgt dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Wanneer iemand woonruimte huurt met de bedoeling daar voor langere tijd te verblijven, kan hij niet verwachten dat hij gedurende de huurovereenkomst niet zal worden geconfronteerd met werkzaamheden die het genot tijdelijk verminderen.[5] De woning moet immers in goede staat worden gehouden en moet blijven voldoen aan de eisen van de tijd. En het is vrijwel onvermijdelijk dat een huurder tijdens werkzaamheden minder huurgenot heeft.[6]

De mate van overlast moet in feite uitstijgen boven hetgeen de huurder in redelijkheid had mogen verwachten.[7] Hiervan zijn weinig voorbeelden te noemen in de jurisprudentie. Eén rechtszaak springt er wel uit. Hierbij was sprake van groot achterstallig onderhoud waarbij alle noodzakelijke werkzaamheden, zowel binnen als buiten de woning, aaneengesloten plaatsvonden. Deze extreme stapeling van werkzaamheden was de nadrukkelijke keuze van de verhuurder. Hierdoor zouden de werkzaamheden per woning tenminste 3 á 4 weken duren. Bovendien had de verhuurder niet gezorgd voor tijdelijke woonruimte elders terwijl dit wel op zijn plaats zou zijn geweest. Op grond van artikel 7:208 BW werd een schadevergoeding toegekend voor de hinder en het ongemak dat de huurder had ondervonden.[8]

Immateriële schadevergoeding?

Het recht op ongestoord woongenot moet gezien worden als een persoonlijk recht. Aantasting van het ongestoord woongenot tast een benadeelde aan in zijn persoon. Dit betreft daarom in beginsel nadeel in de zin van artikel 6:106 BW dat voor vergoeding in aanmerking komt.[9] De huurder zal moeten stellen en onderbouwen dat hij  deze vorm van (immateriële) schade heeft geleden.[10]

Hoogte van de schadevergoeding

Hierboven is al besproken dat niet iedere overlast vanwege werkzaamheden recht geeft op een schadevergoeding. Het moet gaan om een hinder waar de huurder redelijkerwijs geen rekening mee heeft kunnen houden. De verhuurder kan voorzieningen treffen om de overlast te beperken. Zo kan de verhuurder een douchewoning of wisselwoning aanbieden, waarin de huurder tijdens de dringende werkzaamheden terecht kan om te koken of voor zijn persoonlijke hygiëne.[11]

Als een huurder in de woning is gebleven terwijl een tijdelijk vertrek naar een andere woning genoodzaakt was geweest, dan kan voor de hoogte van de schadevergoeding aansluiting worden gezocht bij de maandelijks te betalen huur.[12] Wanneer een groep huurders tegelijk procedeert kan aansluiting worden gezocht bij hun gemiddelde maandelijkse huur.[13] Vervolgens wordt gekeken hoe lang de directe hinder van de werkzaamheden heeft geduurd. Een huurder kan dus bij dermate ernstige hinder vorderen dat hij voor de overlastperiode geen huur verschuldigd is.

Wanneer een huurder voor bepaalde werkzaamheden niet had hoeven te verhuizen, dan kan de rechter ex aequo et bono een vergoeding vaststellen.[14] Mijns inziens moet dan wel alsnog sprake zijn geweest van ernstige hinder.

Is er ruimte voor matiging van de schadevergoeding omdat als gevolg van de werkzaamheden het woongenot voor de huurder is toegenomen? Nee, dit doet niets af aan de ondervonden hinder en ongemak.[15] Bovendien trekt de verhuurder ook voordeel uit het eindresultaat.

Opvallend genoeg oordeelde het Gerechtshof Leeuwarden dat het feit dat de hinderlijke werkzaamheden gericht waren op verbetering (kortom: renovatie) juist niet leidt tot een vermindering van de huurprijs of tot een schadevergoeding. De achterliggende feiten zijn wel belangrijk bij dit oordeel. In deze zaak speelde mede een rol dat de verhuurder de huurprijs niet heeft verhoogd. De huurder verbleef een groot deel van de tijd in zijn woning en de verhuurder heeft het transport van de meubels naar de tijdelijke wisselwoning voor zijn rekening genomen. De verhuurder had al eerder nog een bedrag van € 1.000,- ter compensatie aangeboden, welk bedrag het hof, mede in verhouding tot de omvang van de huurprijs, redelijk en billijk voorkwam.[16]

Is er ruimte voor matiging van de schadevergoeding wanneer aan de huurders geen huurverhoging is doorberekend? Wanneer de verhuurder uit eigen beweging eerder heeft afgezien van de mogelijkheid om de doorgevoerde verbeteringen door te berekenen in de huur, kan dit achteraf geen reden zijn om de schadevergoeding te matigen.[17]

Conclusie

De wet regelt dat een huurder die hinder ondervindt van werkzaamheden recht heeft op een schadevergoeding. In de praktijk blijkt echter dat deze schadevergoeding niet snel wordt toegekend. In veel uitspraken wordt beargumenteerd dat een huurder simpelweg rekening moet houden met een tijdelijke beperking van het huurgenot. Bij hinder waar de huurder redelijkerwijs geen rekening mee had kunnen houden kan nog wel een schadevergoeding worden toegekend.

—

[1] MvT, Kamerstukken II (2007-08) 31 528 nr. 3 p. 6

[2] Rechtbank Breda 28 november 2007, ECLI:NL:RBBRE:2007:BB9004

[3] Rechtbank Breda 1 juli 2009, ECLI:NL:RBBRE:2009:BJ1340

[4] Hoge Raad 7 december 2001, NJ 2002, 26; Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[5] Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober ECLI:NL:RBMNE:2015:7316; Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[6] Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober ECLI:NL:RBMNE:2015:7316

[7] Rechtbank Breda 1 juli 2009, ECLI:NL:RBBRE:2009:BJ1340

[8] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[9] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[10] Gerechtshof Leeuwarden 21 februari 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV8259

[11] Rechtbank Midden-Nederland 27 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4581

[12] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[13] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[14] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[15] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[16] Gerechtshof Leeuwarden 21 februari 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV8259

[17] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

C.G. (Christian) Huijsmans

C.G. (Christian) Huijsmans

mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans is in 2008 beëdigd als advocaat. Gaandeweg heeft hij zich naast echtscheidings- en alimentatiezaken toegelegd op het onroerend goedrecht. Hij adviseert met name over huurkwesties en geschillen die voortvloeien uit de koop en (ver)bouw van onroerend goed.

Advocatenkantoor Zeeland

Wulfaertstraat 3
4461 HS GOES
T: 0113 27 70 00
www.advocatenkantoorzeeland.com