Huurkoop van woning, bedrijfsruimte of perceel

Huurkoop is een vorm van koop op afbetaling. In dit webartikel wordt de huurkoop van onroerende zaken besproken, zoals woonruimte, bedrijfsruimte of een perceel grond. Door middel van huurkoop kan ook een recht worden gekocht waaraan een onroerende zaak is onderworpen, zoals een vruchtgebruik, erfdienstbaarheid, erfpacht of recht van opstal.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Goes

In dit webartikel wordt allereerst ingegaan op het bijzondere karakter van huurkoop. De nieuwe wetgeving met ingang van 1 januari 2017 wordt besproken. Daaruit zal blijken dat consumenten die een woning huurkopen extra bescherming krijgen. Daarna wordt beschreven wat de gevolgen zijn wanneer de huurkoopovereenkomst door wanbetaling wordt ontbonden. Tot slot wordt kort stil gestaan bij een aantal fiscale overwegingen

 

“Koop op afbetaling”

De wet regelt dat de juridische eigendom van de verkochte woning, bedrijfsruimte of perceel grond bij de verkoper blijft totdat minimaal twee – maar volgens onderlinge afspraken meestal alle – termijnen van de koopsom zijn betaald. Pas nadat de afgesproken huurkooptermijnen zijn voldaan moet de huurverkoper meewerken met levering van de juridische eigendom aan de koper. De overeenkomsten die modieus worden bestempeld als ‘financial lease’ zullen vaak dezelfde strekking hebben als huurkoop.

De huurkoper mag al wel direct gebruik maken van de gekochte onroerende zaak. De economische eigendom wordt direct overgedragen. Tot aan het moment waarop de huurkoper daadwerkelijk de juridische eigendom krijgt is er overigens geen sprake van huur. Een huurkoper kan zich dus niet beroepen op huurbescherming. Een huurkoper van een perceel is ook geen pachter.

De huurkoper hoeft niet direct de volledige koopsom te betalen. Huurkoop kan daardoor een oplossing bieden voor kopers die bij een reguliere bank geen hypothecaire lening kunnen krijgen. Ten aanzien van woonruimte kan met name worden gedacht aan pas gestarte ZZP-ers of mensen die korter dan vijf jaren geleden een WSNP-traject hebben afgerond. Ten aanzien bedrijfsruimte kan worden gedacht aan startende ondernemers.

Is huurkoop de enige oplossing voor een koper die geen hypothecaire geldlening kan verkrijgen? Nee, de zogenaamde ‘Groninger akte’ blijft ook mogelijk. Bij een Groninger akte wordt de juridische eigendom meteen overgedragen aan de koper. Dit geschiedt dan wel onder de ontbindende voorwaarde dat wanneer de gehele koopsom en rente niet op de afgesproken datum zijn betaald, de eigendom automatisch teruggaat naar de verkoper.

 

Invoering nieuwe wetgeving

Er werd tot op heden niet vaak gebruik gemaakt van huurkoop. Dit had een aantal redenen. Banken gaven er geen ruchtbaarheid aan. Bovendien bevatte de oude ”tijdelijke” wet huurkoop onroerende zaken uit 1973 (TWHOZ) heel veel dwingende regels. De TWHOZ wilde veel bescherming bieden aan met name consumenten. Daarmee schoot deze wet haar doel voorbij. Huurkoop was door de strenge regels niet aantrekkelijk .

Met ingang van 1 januari 2017 is de nieuwe regeling voor huurkoop van onroerende zaken in werking getreden. Dit heeft geleid tot aanpassingen van de wetsartikelen 7:101 tot en met 7:117 BW. De nieuwe regels zijn van toepassing op huurkoopovereenkomsten die vanaf 1 januari 2017 zijn gesloten. Omdat er weinig huurkoopovereenkomsten zijn gesloten ten tijde van de TWHOZ, zal ik de regels uit deze oude wet niet bespreken.

De nieuwe wet maakt onderscheid tussen twee situaties. Ten eerste de huurkoop van onroerende zaken in het algemeen: artikel 7:101 tot en met 7:112 BW. Hiermee is de huurkoop van bedrijfsruimte en overige onroerende zaken versoepeld ten opzichte van de TWHOZ. Ten tweede de huurkoop van (onroerende) woonruimte door consumenten: artikel 7:113 tot en met 7:117 BW. Hiermee behouden deze huurkopers van woonruimte nog wel extra bescherming.

Op de huurkoop van woonruimte door consumenten zijn de algemene bepalingen van artikel 7:101 tot en met 7:112 BW ook van toepassing, tenzij één van deze artikelen strijdig is met artikel 7:113 tot en met 7:117 BW, die dus specifiek zijn geschreven voor huurkoop van woonruimte door consumenten.

Overigens zijn alle wetsartikelen uit de algemene titel 7.1 BW over koop ook van toepassing op huurkoop. Dit betekent dat de wetsbepalingen over onder andere conformiteit en Vormerkung ook van toepassing zijn op huurkoop.

In geval van de koop van woonruimte door een consument door middel van de ‘Groninger akte’ zijn de regels van huurkoop ook van toepassing, zie artikel 7:113 lid 3 BW. Los van de verschillende juridische gevolgen zijn beide koopwijzen namelijk wel min of meer vergelijkbaar.

 

Notariële akte bij huurkoop van woningen

Wanneer de huurkoper handelt als consument dan moet de aanschaf van woonruimte verplicht in een notariële akte worden neergelegd. Zolang dit niet is gebeurd kan deze huurkoper de overeenkomst vernietigen, zie artikel 7:114 lid 3 BW. Voor het geval deze huurkoper in de tussentijd al huurkooptermijnen heeft betaald, dan kan hij deze terugvorderen. Hiermee wordt wel een vergoeding verrekend voor het gebruik dat de huurkoper in de tussentijd heeft gemaakt van de woning.

Ook de huurverkoper kan de huurkoopovereenkomst voor woonruimte vernietigen wanneer deze nog niet notarieel is vastgelegd. Echter, de huurverkoper moet dan eerst de huurkoper een redelijke termijn hebben gesteld om mee te werken aan het verlijden van een notariële akte én deze termijn moet zijn verstreken. Zie eveneens artikel 7:114 lid 3 BW.

Bovenop de hierboven genoemde ‘bedenktijd’ geeft de wet de huurkoper van woonruimte nog een afkoelingsperiode. De huurkoper moet namelijk in de gelegenheid worden gesteld om zich goed te beseffen wat de woning waard is. Er moet een taxatierapport worden opgesteld. De huurkoper krijgt tenminste veertien dagen de tijd om kennis te nemen van dit taxatierapport. Zo lang deze termijn niet is verstreken, mag de notariële akte niet worden gepasseerd. Dit is geregeld in artikel 7:114 lid 6 BW. Overigens moet de getaxeerde waarde in de notariële akte worden vermeld, zie artikel 7:114 lid 4 BW.

 

Notariële akte bij huurkoop van bedrijfsruimte en percelen?

Bij de huurkoop van bedrijfsruimte of van een perceel is het niet verplicht om een notariële akte op te stellen. Beide partijen kunnen elkaar wel verplichten om mee te werken met het opstellen en laten passeren van een notariële akte, zie artikel 7:102 lid 1 BW.

Het is overigens verstandig om de huurkoop van bedrijfsruimte of een perceel toch via de notaris vast te leggen en in te schrijven in de openbare registers. Op deze manier kunnen derden eenvoudig kennis nemen van de huurkoop. Het biedt daarmee ook een bescherming wanneer de verkoper later nogmaals zou proberen om het pand te verkopen of er een hypotheek op te vestigen, of wanneer beslag wordt gelegd ten laste van de huurverkoper. Zie ook artikel 7:104 BW.

Een ander groot voordeel is dat de notaris bij het opstellen van de notariële akte goed zal moeten controleren of de kernafspraken duidelijk worden opgenomen in de akte, zie artikel 7:102 lid 2 BW.

 

Koopsom en aflossing

Bij huurkoop worden een koopsom, een rente en de betalingstermijnen afgesproken. Bij een consument die woonruimte huurkoopt geldt dat deze koopsom nadien niet mag worden verhoogd, behalve door middel van een nadrukkelijk van tevoren afgesproken indexering of rentevoet. Dit is geregeld in artikel 7:116 lid 1 BW.

Een consument die woonruimte huurkoopt mag vervroegd aflossen, zie artikel 7:115 BW. Daar staat tegenover dat de huurverkoper in dat geval een aflosvergoeding mag berekenen. De aflosvergoeding mag niet hoger zijn dan het financiële nadeel dat de huurverkoper lijdt als gevolg van de vervroegde aflossing. Dit kan dus de gemiste rentevergoeding zijn. In die zin is er geen verschil met een gewone hypothecaire geldlening.

De wet regelt niet nadrukkelijk dat de huurkoper van bedrijfsruimte ook tussentijds mag aflossen. Dit mogen de huurverkoper en de huurkoper wel onderling overeenkomen.

De belangrijkste wijziging ten opzichte van de TWHOZ is dat de rechter geen specifieke bevoegdheid meer heeft om een huurkoopovereenkomst te wijzigen. Dit geeft beide partijen de zekerheid dat hun afspraken blijven gelden. Uiteraard kan de huurkoopovereenkomst wel worden gewijzigd volgens de algemene regels die gelden voor alle overeenkomsten.

 

Huurkoop van een reeds verhypothekeerde onroerende zaak

De huurverkoper kan het onroerend goed destijds hebben gekocht met behulp van een hypothecaire geldlening. Bij een huurverkoop kan deze niet altijd direct volledig worden afgelost. De huurverkoper ontvangt namelijk niet direct de gehele koopsom.

Er van uitgaande dat de hypothecaire geldverstrekker (‘de bank’) dit goed heeft geregeld in haar hypotheekvoorwaarden, zal de bank toestemming moeten verlenen voor de huurverkoop. Dit is begrijpelijk. De onroerende zaak zal immers vanaf het moment van huurverkoop door iemand anders gebruikt gaan worden dan de persoon waarmee de bank destijds heeft gecontracteerd.

Wat als de bank haar toestemming weigert? De vraag is of dit gerechtvaardigd is. De bank behoudt immers wel het hypotheekrecht en daarmee verbonden het recht van parate executie als de huurverkoper de hypotheekrente (en de eventuele aflossing) niet betaalt. De bank kan sowieso in ruil voor toestemming eisen dat de huurkoper rechtstreeks aan de bank zal betalen.

 

De vrijheid van de huurkoper

Artikel 7:106 lid 3 BW regelt dat de huurkoper de inrichting of gedaante van de zaak niet mag veranderen. De vraag is hoe ver dit gaat. Het moge duidelijk zijn dat de huurkoper de onroerende zaak moet onderhouden. Maar mag de huurkoper geen verbeteringen aanbrengen? Mag de huurkoper niet verbouwen? Op het moment waarop dit webartikel is geschreven, is hierover onvoldoende duidelijk om definitieve uitspraken te kunnen doen. Ik adviseer beide partijen om hierover afspraken te maken.

Artikel 7:106 lid 3 BW regelt dat de huurkoper zijn genot van de onroerende zaak niet aan anderen mag afstaan. Betekent dit dat de huurkoper de onroerende zaak niet mag verhuren zonder toestemming van de huurverkoper? Ook hierop moet ik op het moment van het schrijven van dit webartikel een definitief antwoord schuldig blijven. Beide partijen kunnen hierover afspraken maken om onduidelijkheden te voorkomen.

 

Ontbinding huurkoop en de gevolgen hiervan

Wat als de huurkoper zijn financiële verplichtingen niet nakomt? Deze vraag is van belang wanneer de huurkoper een betalingsachterstand heeft. De huurverkoper kan de huurkoopovereenkomst in dat geval ontbinden, zonder dat de rechter hier aan te pas komt. De huurverkoper kan de ontbinding schriftelijk melden aan de huurkoper.

Maar eerst zal de huurverkoper de huurkoper in gebreke moeten stellen. De huurkoper van bedrijfsruimte of een perceel zal een redelijke termijn moeten worden gesteld om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Deze ingebrekestelling kan soms achterwege blijven wanneer is afgesproken dat de huurkoopovereenkomst van rechtswege kan worden ontbonden wanneer de huurkoper zijn verplichtingen niet nakomt.

Huurkopers van woonruimte krijgen speciale bescherming . De huurverkoper zal huurkopers van woonruimte per definitie in gebreke moeten stellen. Deze ingebrekestelling moet een termijn bevatten van twee maanden. Binnen deze termijn kan de huurkoper alsnog betalen. Bij de huurkoop van woonruimte zal de huurverkoper daarnaast de huurkoper moeten uitnodigen om met hem in overleg te treden over diens betalingsachterstand, tenzij dit van de huurverkoper in redelijkheid niet kan worden gevergd.

Wat zijn de gevolgen van een eventuele ontbinding? Na ontbinding zal een berekening moeten worden gemaakt van hetgeen beide partijen nog aan elkaar moeten betalen. De huurverkoper komt als gevolg van de ontbinding misschien wel in een betere vermogenspositie. De huurkoper kan verbeteringen hebben aangebracht aan de onroerende zaak. De onroerende zaak kan ook als gevolg van marktwerking meer waard zijn geworden. De vraag is vervolgens of beide partijen hierover van tevoren afspraken hebben gemaakt. Indien de huurverkoper in een betere vermogenspositie wordt gebracht, moet er volgens artikel 7:108 lid 1 BW ‘volledige verrekening’ plaatsvinden met de betalingsachterstand.

Stel dat huurkoper op basis van het bovenstaande nog een vordering overhoudt op de verkoper. In dat geval heeft de huurkoper een retentierecht op de onroerende zaak. De huurkoper mag het gebouw of het perceel onder zich houden, totdat hij zijn vergoeding heeft ontvangen of de huurverkoper daarvoor voldoende zekerheid heeft gesteld. Voor de vraag hoe een retentierecht moet worden uitgevoerd wordt verwezen naar een ander webartikel, dat overigens de focus legt op het retentierecht van een aannemer. De betrokken partijen kunnen overigens afspreken dat de huurkoper geen retentierecht heeft.

Wanneer de huurkoopovereenkomst wordt ontbonden, zal de huurkoper de onroerende zaak moeten ontruimen. Hij verblijft er immers vanaf dat moment zonder geldige titel. Daarmee krijgt de huurverkoper weer de vrije beschikking over zijn eigendom. Het voorgaande kan anders zijn wanneer de huurkoper dus een retentierecht uitoefent.

De vraag is of de huurverkoper een boetebedrag mag afspreken met de huurkoper voor het geval de huurkoopovereenkomst wordt ontbonden vanwege een tekortkoming van de huurkoper. De huurverkoper heeft ontegenzeggelijk een belang bij een boetebeding. De huurverkoper wil immers niet dat de huurkoper lichtvaardig een huurkoopovereenkomst aangaat. De huurverkoper wil dat de huurkoper aan zijn verplichtingen blijft voldoen. Voor de huurkoper vormt een boeteclausule wel een hard gelag als hij de huurkoopovereenkomst al niet kan naleven wegens financiële problemen . De wet geeft geen specifieke regeling. Het is ten tijde van het schrijven van dit webartikel onduidelijk of er rechtsgeldig een boeteclausule kan worden overeengekomen.

 

Fiscale gevolgen van huurkoop

Wanneer een huurkoopovereenkomst aan dezelfde voorwaarden voldoet als de eigenwoningregeling voor hypothecaire schulden, dan mag de particuliere huurkoper diens betaalde rente aftrekken van zijn inkomen.

Voor de heffing van overdrachtsbelasting moet onderscheid worden gemaakt tussen de overdracht van economische eigendom en de overdracht van juridische eigendom. Bij de start van de huurkoopovereenkomst wordt slechts de economische eigendom overgedragen. Bij overdracht van een woning zal dan net als bij de reguliere koop 2% aan overdrachtsbelasting worden geheven. Voor de uitzonderingen verwijs ik naar een ander webartikel. Bij overdracht van een bedrijfsruimte of een andere onroerende zaak zal 6% overdrachtsbelasting worden geheven.

Bij huurkoop is afgesproken na welke betalingen de juridische eigendom wordt overgedragen. Op dat moment kan er nogmaals overdrachtsbelasting worden geheven. Echter, deze wordt slechts geheven over de waardevermeerdering sinds de economische overdracht. Het betreft hier dan de waardevermeerdering die niet het gevolg is van de verbeteringen die de huurkoper sindsdien uit eigen vermogen heeft aangebracht aan de woning. Voor zover bij de juridische eigendomsoverdracht overdrachtsbelasting wordt geheven, geschiedt dit tegen hetzelfde tarief als bij de economische eigendomsoverdracht.

Wanneer een huurkoper een nieuw gebouwde bedrijfsruimte koopt, dan kan er bij de aanschaf omzetbelasting (btw) worden geheven in plaats van overdrachtsbelasting. Bij de juridische overdracht zal er dan waarschijnlijk overdrachtsbelasting worden berekend over de waardevermeerdering. Dit gebeurt op dezelfde wijze als hierboven omschreven.

Bij een ‘Groninger akte’ wordt de juridische eigendom meteen overgedragen aan de koper, zie hierboven. Wanneer de Groninger akte goed is geformuleerd, hoeft niet een tweede maal overdrachtsbelasting te worden berekend.

 

Conclusie

Huurkoop kan een manier zijn om zonder hypothecaire geldlening een woning, bedrijfsruimte of een perceel te kopen. Het betreft hier een vorm van koop op afbetaling. In dit webartikel is besproken welke afspraken de koper en verkoper in dat geval moeten maken. Er bestaat nog onzekerheid hoe de nieuwe wet op bepaalde onderdelen in de praktijk zal uitpakken.

De notaris en het voorkeursrecht of de koopoptie

De notaris is de enige functionaris die een levering van onroerend goed mogelijk kan maken. De notaris heeft niet alleen een faciliterende rol. Hij zal ook moeten controleren of de belangen van de betrokken partijen niet worden geschonden. Maar moet de notaris ook rekening houden met de belangen van iemand wiens voorkeursrecht of koopoptie wordt geschonden?

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Goes

Dit webartikel is onderdeel van een serie webartikelen over de koopoptie en het voorkeursrecht. In een ander webartikel werd het verschil besproken tussen een voorkeursrecht (recht van eerste koop) en een koopoptie. In een ander webartikel heb ik beschreven hoe een voorkeursrecht of koopoptie moet worden uitgelegd of aangevuld.  In een ander webartikel wordt besproken welke acties een gerechtigde tot een voorkeursrecht of koopoptie heeft wanneer deze wordt geschonden.

 

Waar moet de notaris rekening mee houden?

Allereerst geldt dat de notaris geen rekening hoeft te houden met een koopoptie of een recht van eerste koop als de notaris simpelweg geen wetenschap heeft van het bestaan hiervan.

Hoe kan een notaris te weten komen of er een voorkeurskoper of optiekoper in het spel is? Soms staat het voorkeursrecht in de akte waarmee de onroerende zaak is geleverd aan de huidige verkoper. Een voorkeursrecht of een koopoptie kan ook zijn vermeld in een huurovereenkomst. Wanneer de notaris meewerkt met de levering van een verhuurd pand kan het verstandig zijn dat de notaris uit eigen beweging vraagt om een afschrift van het huurcontract. Ook kan het voorkeursrecht blijken uit een testament van de overleden erflater in een situatie waarbij de nabestaanden verkopen.

Zodra de notaris weet dat een ander een ongebruikte koopoptie of voorkeursrecht heeft op een onroerende zaak,  mag hij niet zomaar meewerken met de notariële leveringshandeling. Dat wil echter niet zeggen dat de notaris dan maar zijn diensten zo maar moet weigeren. De notaris moet rekening houden met de belangen van alle partijen.

Het staat natuurlijk buiten kijf dat een verkoper wanprestatie levert wanneer hij ondanks een voorkeursrecht of een optierecht direct een onroerende zaak verkoopt aan een derde. Zoals in een ander webartikel werd vermeld, betekent dit nog niet altijd dat de koper onrechtmatig handelt. Dat laatste geld slechts in bijzondere omstandigheden.

Indien de notaris te allen tijde zijn diensten zou moeten weigeren bij een wanprestatie door de verkoper, dan zou hij gedwongen zijn tekort te doen aan de rechten van de uiteindelijke koper. Die (niet-aansprakelijke) koper heeft immers jegens de verkoper gewoonweg recht op levering. Jegens deze koper heeft de notaris in beginsel een ministerieplicht. Zie artikel 21 lid 1 Wet op het notarisambt. Een ministerieplicht houdt in dat de notaris niet alleen bevoegd, maar ook verplicht is om de opgedragen werkzaamheden te verrichten.

 

De drie keuzes van de notaris

De notaris wordt dus geconfronteerd met conflicterende belangen van drie partijen, te weten verkoper, de kopende derde en de gerechtigde tot eerste koop of de koopoptie. De notaris heeft in dat geval de keuze uit drie opties:

  • Het verlenen van medewerking aan de transactie;
  • Het weigeren van medewerking aan de transactie;
  • De betrokken partijen in de gelegenheid stellen om hun geschil aan de rechter voor te leggen.[1]

Stel dat de notaris voor de eerste optie kiest. Kan de notaris dan onrechtmatig handelen jegens de voorkeurskoper door zijn medewerking te verlenen aan de transactie? Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van de omstandigheden van het concrete geval.[2] Daarbij is vooral van belang of de koper onrechtmatig handelt jegens de voorkeursgerechtigde. Daar waar hierna ‘voorkeursgerechtigde’ wordt gebruikt, kunt u ook ‘optiegerechtigde’ lezen.

Indien evident is dat de derde bij het sluiten van de overeenkomst geen wetenschap had van de rechten van de voorkeurskoper, mag de notaris ervan uitgaan dat de derde niet onrechtmatig handelt jegens de voorkeurskoper.[3]

Echter, indien de derde nadien deze wetenschap wel krijgt, of deze wetenschap toch al eerder had, dan dient de notaris er rekening mee te houden dat de derde misschien wel onrechtmatig handelt indien bijkomende omstandigheden hiertoe aanleiding geven. In dat geval zou de notaris vervolgens onrechtmatig handelen door medewerking te verlenen  aan de transactie. In dat laatste geval zou de notaris misschien dienst moeten weigeren.[4]

Met name wanneer onduidelijk is of de derde onrechtmatig handelt jegens de voorkeurskoper, is van belang of de notaris bekend is met het belang dat de voorkeursgerechtigde heeft bij handhaving van zijn recht.  Immers, bij een onevenredigheid tussen het belang dat de derde heeft bij nakoming van de koopovereenkomst en het belang dat de voorkeurskoper heeft bij het kunnen uitoefenen van het voorkeursrecht kan sprake zijn van onrechtmatig handelen zijdens de derde. Zie dit andere webartikel.

 

Contact opnemen met gerechtigde tot voorkeursrecht of koopoptie

Veelal is de notaris niet uit zichzelf bekend met het belang van de voorkeurskoper. Een notaris mag er dus niet zomaar van uitgaan dat de voorkeurskoper geen belang hecht aan het aan hem toegekende recht van eerste koop. Een notaris mag er ook niet zomaar van uitgaan dat de voorkeurskoper het recht van eerste koop niet zal inroepen of niet ingeroepen heeft.

Een notaris handelde al eens onzorgvuldig door zijn medewerking te verlenen aan de levering zonder de voorkeurskoper in kennis te stellen van zijn voornemen daartoe, terwijl sprake was van een situatie waarin enerzijds niet evident was dat de derde niet onrechtmatig handelt jegens de voorkeurskoper en anderzijds de notaris er rekening mee diende te houden dat de voorkeurskoper zijn recht van eerste koop wilde inroepen.[5]

De notaris moet dus bekend zijn met de wensen van de voorkeursgerechtigde c.q. optiegerechtigde. Wanneer deze zijn wensen niet duidelijk kenbaar maakt, kan de notaris dan ook maar beter om extra duidelijkheid vragen. Stél dat de notaris ondanks de onduidelijkheid toch wil meewerken met de levering aan de derde, dan zal hij dit voorafgaand aan de levering moeten melden aan de voorkeursgerechtigde. Daardoor is de voorkeursgerechtigde in de gelegenheid om tijdig rechtsmaatregelen te treffen, zoals het laten leggen van conservatoir beslag of het starten van een kort geding procedure.[6] Wanneer de notaris geen contact opneemt, dan berooft de notaris hem van deze rechten.

Kortom: voor de vraag of een notaris aansprakelijk kan zijn voor de schade die de voorkeursgerechtigde leidt, is relevant of de notaris de voorkeursgerechtigde correct heeft geïnformeerd over diens rechten en de voorgenomen levering.[7]

Wanneer de voorkeurskoper op uitnodiging van de notaris kenbaar heeft gemaakt dat hij zijn recht van eerste koop wil inroepen, zal de notaris niet spoorslag mogen meewerken met de levering aan een derde. De voorkeurskoper mag er bovendien van uitgaan dat de notaris hem zal informeren over de verdere procedure en dat de notaris in de tussentijd geen stappen zal zetten die de realisering van het door hem ingeroepen voorkeursrecht zullen bemoeilijken.[8]

Voor de vraag hoe de door de notaris veroorzaakte schade moet worden vastgesteld kan worden verwezen naar de paragraaf ‘schadevergoeding’ in dit webartikel.

 

Conclusie

Een notaris kan langs diverse wegen op de hoogte komen van voorkeursrecht of koopoptie. Wanneer een notaris constateert dat zo’n voorkeursrecht of koopoptie tot nu toe ongebruikt is, kan hij er maar beter voor zorgen dat de voorkeurskoper of optiekoper op de hoogte raakt van de op handen zijnde transactie. In het onverhoopte geval dat de derde koper onrechtmatig zou handelen, kan de notaris anders ook aansprakelijk zijn voor de schade die de gerechtigde tot een voorkeursrecht of koopoptie lijdt.

 

[1]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 3 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:714

[2]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 3 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:714

[3]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 3 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:714

[4]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 3 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:714

[5]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 3 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:714

[6]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 3 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:714

[7]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 3 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:714

[8]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 3 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:714

Handelen in strijd met voorkeursrecht of koopoptie

Het komt regelmatig voor dat een eigenaar zijn onroerend goed verkoopt zonder dat hij de gerechtigde tot een recht van eerste koop of koopoptie benadert. In dit webartikel bespreek ik wat de gevolgen zijn als een woning, bedrijfspand of perceel in strijd met het voorkeursrecht of de koopoptie aan een derde wordt geleverd.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Goes

In een ander webartikel heb ik beschreven wat het verschil is tussen een voorkeursrecht en een koopoptie. In een ander webartikel heb ik beschreven hoe een voorkeursrecht of koopoptie moet worden uitgelegd of aangevuld. In een ander webartikel zal ik de rol van de notaris beschrijven. Het gaat in deze webartikelen overigens niet om een voorkeursrecht dat op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten is gevestigd.

 

Vorderingen tegen de verkoper

Stel dat de gerechtigde tot een voorkeursrecht constateert dat de verkoper hem overslaat en met een andere partij gaat onderhandelen. In dat geval kan deze voorkeursgerechtigde  nakoming eisen. Daarbij vordert hij dat hem alsnog een aanbod wordt gedaan c.q. dat de verkoper met hem in onderhandeling treedt.[1]

Bij een voorkeursrecht is veelal van tevoren geen koopprijs bepaald. De gerechtigde eist in dat geval dat de verkoper wordt veroordeeld de zaak aan hem te koop aan te bieden tegen de prijs waarvoor hij aan een derde wil verkopen. Ook al is het onroerend goed reeds aan een derde verkocht, maar nog niet geleverd.[2]

Een voorkeursrecht leidt tot een aanbiedingsplicht, maar ook niet meer dan dat.[3] Een aanbiedingsplicht kan zonder nadere overeenstemming niet leiden tot een verkoop- en leveringsplicht. Zonder koopovereenkomst kan de voorkeursgerechtigde dus niet vorderen dat de onroerende zaak (alvast) aan hem wordt geleverd. Zelfs niet als de verkoper al overeenstemming heeft bereikt met een derde. Echter: bij een koopoptie kan de optiegerechtigde direct aangeven dat hij het aanbod aanvaardt en dat hij levering wenst.

Wanneer de verkoper van mening is dat de voorkeurskoper zijn recht op eerste koop heeft verwerkt, draagt de verkoper de bewijslast van deze stelling.[4] Indien de voorkeursgerechtigde aangeeft dat hij op dat moment tegen geen enkele prijs het pand kan of wil kopen, dan kan de verkoper hem op goede grond overslaan.[5] Uit de enkele omstandigheid dat een huurder met een voorkeursrecht de huurrelatie beëindigt, mag de verkoper niet afleiden dat zo’n huurder afstand doet van zijn eerste recht tot koop.[6]

Als het onroerend goed reeds is geleverd, dan kan de voorkeursgerechtigde of optiegerechtigde schadevergoeding vorderen. Verderop in dit webartikel wordt besproken hoe deze schadevergoeding kan worden vastgesteld.

 

Vorderingen tegen de koper?

Wanneer de woning, het bedrijfspand of het perceel al via de notaris is geleverd, dan houdt de partij die gerechtigd was tot een koopoptie of voorkeursrecht richting de verkoper slechts een vordering tot schadevergoeding over. Maar heeft de gerechtigde tot een voorkeursrecht of koopoptie ook een vordering op de aankopende derde? Ja, maar alleen bij specifieke omstandigheden.

Wanneer de derde betwist dat hij wetenschap had van het bestaan van het voorkeursrecht (bijvoorbeeld omdat deze in een huurovereenkomst stond en niet in een leveringsakte), dan zal de gerechtigde moeten aantonen dat sprake is van samenspanning en maatschappelijk onbetamelijk handelen.[7] Dat laatste is een zware bewijslast. Soms kan er van worden uitgegaan dat de derde behoorde te weten van het bestaan van het voorkeursrecht, bijvoorbeeld wanneer hij in de hoedanigheid van directeur verhuurt en in een andere hoedanigheid koopt.[8]

Het handelen met iemand van wie men weet dat deze daardoor een overeenkomst met een derde schendt, is op zichzelf jegens die derde niet onrechtmatig.[9]   Er geldt een beginsel van vrijheid van handel en bedrijf. Deze vrijheid gaat ver. Wanneer een derdekoper met wetenschap van het bod van de voorkeurskoper bewust een beduidend hoger bod doet, is dit niet onrechtmatig.[10]

Het enkele feit dat de verkoper (welbewust) wanprestatie pleegt, betekent dus nog niet dat de koper onrechtmatig handelt.[11] Zelfs niet als de koper ten tijde van de notariële levering inmiddels wel op de hoogte raakt van het voorkeursrecht. Deze derde heeft dan nog steeds de vrijheid om het onroerend goed geleverd te krijgen.[12]  De derde mag immers nastreven dat de gesloten koopovereenkomst wordt nageleefd. Let wel: deze derde heeft daar vaak ook een belang bij. De derde wil bijvoorbeeld voorkomen dat hij een contractuele boete van 10% verschuldigd is.[13]

Wanneer de derde de koopovereenkomst uitvoert, dan handelt hij slechts onder bijzondere (bijkomende) omstandigheden onrechtmatig jegens de voorkeurskoper.[14] Dit is in het geval dat sprake is van een onevenredigheid tussen het belang dat de derde heeft bij nakoming van de koopovereenkomst en het belang dat de voorkeurskoper heeft bij het kunnen uitoefenen van het voorkeursrecht.[15]

Een concreet voorbeeld is de kwestie waarbij de derde vóór de levering er van op de hoogte raakte dat de voorkeurskoper (fors) had betaald voor de goodwill en de handelsnaam van de onderneming die vanuit een bedrijfspand werd gedreven. Voor de voorkeurskoper was het van wezenlijk belang dat hij de exploitatie vanuit het onderhavige bedrijfspand kon voortzetten.[16] Sterker nog: de voorkeurskoper had hiervoor zelfs een lening afgesloten, waardoor hij min of meer financieel aan het bedrijfspand gebonden was.

De derde koper handelde ook onrechtmatig in een kwestie waarbij hij zowel wetenschap had van het voorkeursrecht, als van het feit dat de verkoper ook overeenstemming had bereikt met de voorkeursgerechtigde, en waarin de voorkeursgerechtigde bovendien aanmerkelijke vorderingen had op de verkoper die hij kon verrekenen met de koopprijs.[17] Zonder die verkoop waren de vorderingen van de voorkeursgerechtigde wellicht oninbaar geweest in verband met de zeer slechte financiële omstandigheden van de verkoper.

Let wel: in dergelijke omstandigheden kan de derde koper altijd nog proberen aan te tonen dat zijn belang bij de koop zodanig van aard en/of omvang was dat de hiervoor vermelde belangen van de voorkeurskoper daarvoor dienen te wijken.[18]

Wanneer de derde koper onrechtmatig handelt, kan hij zich niet verdisculperen met een beroep op de goede trouw als hij van de verkoper heeft gehoord dat de voorkeursgerechtigde niet wil kopen. De derde koper zal deze mededeling moeten staven bij de voorkeursgerechtigde als hij geen enkele andere indicatie heeft dat de voorkeursgerechtigde geen koopwens zou hebben.[19]

De Hoge Raad heeft in de zaak Pos/Van den Bosch geoordeeld dat een derde onrechtmatig kan handelen wanneer deze een schenking van een onroerende zaak aanvaardt, terwijl deze ermee bekend is dat de schenkster aan een ander een koopoptie heeft verleend én deze derde zich bewust moet zijn van het aanmerkelijke nadeel dat deze ander zal lijden door het wegvallen van de koopoptie. Hier was wel sprake van een feitencomplex waarin deze derde een bijzondere vertrouwenspositie had ten opzichte van de schenkster en ook invloed op haar kon uitoefenen.[20]

 

Schadevergoeding

Wanneer de woning, het bedrijfspand of het perceel reeds aan een derde is geleverd, kan de voorkeurskoper of optiekoper nog slechts schadevergoeding  vorderen van de verkoper. Het is voor de verkoper dan blijvend onmogelijk om het voorkeursrecht of de koopoptie na te komen. In dat geval is geen verzuim nodig.

Stel: de verkoper geeft aan dat hij niet wil meewerken aan het leveren van het onroerend goed aan de optiekoper, ook al heeft laatstgenoemde de koopoptie ingeroepen. De optiekoper kan hieruit afleiden dat de verkoper in de nakoming van de verbintenis tekort zal gaan schieten. Het verzuim treedt dan in zonder ingebrekestelling op grond van artikel 6:83 BW. De verkoper is dan gehouden de daaruit voortvloeiende schade te vergoeden.[21]

De omvang van de schade kan worden vastgesteld door een vergelijking van enerzijds de hypothetische situatie waarin de gerechtigde zou hebben verkeerd bij nakoming en anderzijds de feitelijke situatie waarin de gerechtigde thans verkeert.[22]

In het geval van een huurder die geen kans heeft gekregen om zijn voorkeursrecht of optie te verzilveren kan men denken aan directe kosten die gemoeid zijn met een eventuele verhuizing. Ook kan men dan denken aan gemiste winst als gevolg van de verhuizing, mits deze goed kan worden aangetoond.[23]

De gerechtigde draagt de stelplicht en bewijslast van de schade en het causale verband tussen de tekortkoming/het onrechtmatig handelen en de schade. De voorkeurskoper of optiekoper zal moeten aantonen dat hij waarschijnlijk het pand had kunnen kopen voor de overeengekomen (of marktconforme) prijs. In dat geval wordt namelijk een conditio sine qua non-verband tussen de normschending en de gestelde schade aangenomen. Deze discussie speelt vooral wanneer de verkoper of de derde betwist dat de gerechtigde in staat was geweest om het pand of het perceel te kopen.[24]

De schade van een voorkeurskoper of optiekoper kan dus worden uitgedrukt in een geldbedrag. Maar het is ook mogelijk om een andere passende vorm van schadevergoeding vorderen. Dit is vooral interessant als het pand of het perceel al is geleverd aan een derde koper die aansprakelijk blijkt te zijn. De derde kan in dat geval worden veroordeeld om het pand of het perceel alsnog over te dragen tegen betaling van de geschatte waarde.[25]

 

Conclusie

Wanneer de verkoper de gerechtigde tot een voorkeursrecht passeert, dan kan deze voorkeurskoper afdwingen dat de verkoper alsnog met hem onderhandelt. De gerechtigde tot een koopoptie kan de optie aanvaarden en vorderen dat de verkoper het onroerend goed levert. Wanneer het onroerend goed reeds aan een derde is geleverd, dan kan de voorkeurskoper of optiekoper schadevergoeding eisen. In sommige gevallen is de kopende derde aansprakelijk voor de geleden schade.

 

[1]             A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[2]             A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[3]             Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 april 2004, ECLI:NL:GHSGR:2004:AP9233

[4]             Gerechtshof Arnhem 19 mei 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ4182

[5]             Rechtbank Breda 11 februari 2004, ECLI:NL:RBBRE:2004:AT0312

[6]             Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 5 juni 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BB1038

[7]             Gerechtshof Den Haag 14 februari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:313

[8]             Rechtbank Breda 11 februari 2004, ECLI:NL:RBBRE:2004:AT0312

[9]             Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[10]           Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[11]           Rechtbank Breda 11 februari 2004, ECLI:NL:RBBRE:2004:AT0312

[12]           Hoge Raad 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:740

[13]           Hoge Raad 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:740

[14]           Zie bijvoorbeeld  Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978; Rechtbank Breda 11 februari 2004, ECLI:NL:RBBRE:2004:AT0312

[15]           Hoge Raad 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:740

[16]           Rechtbank Breda 11 februari 2004, ECLI:NL:RBBRE:2004:AT0312

[17]           Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[18]           Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[19]           Rechtbank Breda 11 februari 2004, ECLI:NL:RBBRE:2004:AT0312

[20]           Hoge Raad 17 november 1967, ECLI:NL:HR:1967:AC4789

[21]           Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[22]           Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966

[23]           Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 5 juni 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BB1038

[24]           Gerechtshof Den Haag 14 februari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:313

[25]           Hoge Raad 17 november 1967, ECLI:NL:HR:1967:AC4789

Uitleg en aanvulling van de koopoptie of het voorkeursrecht

In een vorig webartikel heb ik het verschil besproken tussen een voorkeursrecht (recht van eerste koop) en een koopoptie. In dit webartikel bespreek ik hoe een voorkeursrecht of koopoptie bij twijfel moet worden uitgelegd of aangevuld. Uiteraard ligt de focus op kwesties waarbij de koop van onroerend goed centraal stond.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed, werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Dit webartikel is onderdeel van een serie webartikelen over de koopoptie en het voorkeursrecht. In een ander webartikel wordt besproken welke acties een gerechtigde tot een voorkeursrecht of koopoptie heeft wanneer deze wordt geschonden. In een ander webartikel wordt de rol van de notaris besproken.

 

Uitleg van de koopoptie of het voorkeursrecht

Beide partijen moeten goed beseffen wat het verschil is tussen een recht van eerste koop en een koopoptie. Immers, bij aanvaarding van een koopoptie hoeft niet meer onderhandeld te worden over de prijs. Dat is een groot verschil met de situatie waarin een eigenaar bij een voorgenomen verkoop het onroerend goed eerst moet aanbieden aan de ander.

Een contractuele bepaling moet worden uitgelegd aan de hand van de zogeheten Haviltex-maatstaf.[1] Deze luidt als volgt. De vraag hoe de verhouding van partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de contractsbepaling. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de contractsbepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van hen kan worden verwacht.[2]

Verder is van belang: de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de uiteindelijke tekst in het contract, hoe de afspraak en de tekst tot stand is gekomen, of de contractspartijen daarbij werden bijgestaan door (juridische) deskundige raadslieden, en de overige bepalingen van het contract.[3] Men kan dan bijvoorbeeld ook kijken naar de vraag waarom de afspraak zou zijn gemaakt.

Overigens kan bij de uitleg de taalkundige betekenis die de bewoordingen in het maatschappelijk verkeer gewoonlijk hebben, in de context van de gehele contracttekst, wel vaak van groot belang zijn. Onder omstandigheden kan deze zelfs beslissend zijn.

Wanneer de  overeenkomst niet tussen professionele partijen is gesloten[4], en de partijen bij de totstandkoming van de aanvullende overeenkomst ook geen deskundige bijstand hadden, bestaat er  minder snel een aanleiding om zonder meer uit te gaan van de taalkundige betekenis van een koopoptie.[5]

Hoe ziet de toepassing van deze jurisprudentie er in de praktijk uit? Een bekend voorbeeld is de formulering: “de huurder heeft het recht om over vijf jaar na heden het gehuurde te kopen tegen een waarde van 10x de dan geldende huurwaarde op jaarbasis”. Deze tekst wijst op een onvoorwaardelijke koopoptie na verloop van vijf jaar.[6]

In een zaak waarbij de eigenaar richting de notaris de bedoeling leek te hebben om een recht van eerste koop af te spreken, maar uiteindelijk door de notaris een koopoptie was geformuleerd, nam de rechter aan dat de optiekoper redelijkerwijs niet had hoeven te begrijpen dat de eigenaar eigenlijk een recht van eerste koop had willen overeenkomen.[7]

Wanneer in de koopoptie is vermeld dat de huurder het pand kan kopen tegen x-maal de huurwaarde, dan neemt de rechter op verzoek van de verkoper niet snel aan dat hiermee de ‘huurprijs’ in plaats van de huurwaarde is bedoeld.[8] Het gaat dan overigens om de huurwaarde ten tijde van het inroepen van de koopoptie.[9]

Er kunnen aanknopingspunten zijn om af te wijken van de hierboven genoemde taalkundige uitleg, maar dan moet bewijs getoond worden dat de verkoper destijds enkel beoogd heeft om een voorkeursrecht en geen koopoptie te verstrekken. Zoiets moet ook kenbaar zijn geweest voor de andere partij.

 

Aanvullen van de contractuele bepaling

De tekst van een voorkeursrecht of koopoptie kan soms heel summier zijn. Kan de rechter in dat geval de afspraken van partijen nader invullen? Hierna bespreek ik een aantal relevante uitspraken.

Bij het voorkeursrecht kunnen partijen bijvoorbeeld zijn vergeten om het moment aan te duiden waarop het onroerend goed te koop moet worden aangeboden aan de voorkeurskoper. De rechter vult dit zodanig aan dat de afspraken overeenkomen met wat gebruikelijk is. De huidige eigenaar zal het onroerend goed te koop moeten aanbieden op het moment dat bij hem het voornemen bestond om te verkopen, en meer specifiek tegen eenzelfde prijs die een derde daarvoor bereid is te betalen.[10]

Veelal is de prijs opgenomen in de koopoptie. Voor andere belangrijke onderdelen geldt dit vaak niet. Men kan dan denken aan de staat van het object, de termijn van (op)levering, risico-overgang en milieuaspecten. Er kan dan worden aangenomen dat de koop is gesloten onder de gebruikelijke voorwaarden. Kortom, dan het onroerend goed leeg en vrij van rechten van anderen ter beschikking moet worden gesteld.[11] Het ontbreken van een leveringsdatum is niet vreemd: dit is simpelweg niet mogelijk, omdat  van tevoren niet bepaald kan worden wanneer het aanbod überhaupt zal worden gedaan.

Indien bijkomstige onderdelen niet in een koopoptie zijn opgenomen, heeft de rechter weinig genade voor de verkoper. Indien dergelijke onderdelen destijds voor de verkoper van belang of zelfs essentieel zouden zijn geweest om tot overeenstemming te komen, dan had het destijds op de weg van de verkoper gelegen om deze op te nemen in de koopoptie.[12]

Bij de vraag of en hoe gemaakte afspraken worden aangevuld moet bijzondere aandacht worden besteed aan het financieringsvoorbehoud. Een dergelijk financieringsvoorbehoud wordt zelden opgenomen in de tekst van een voorkeursrecht of koopoptie. Mag de koper worden toegelaten om alsnog een financieringsvoorbehoud te stellen?

Een financieringsvoorbehoud hoeft niet te verhinderen dat de koopovereenkomst an sich tot stand komt. Zij het onder dreiging van verval van de overeenkomst indien de koper niet voor een bepaalde datum in staat zou zijn om de koopsom extern te financieren. Kortom: zolang de voorkeurskoper de ontbindende voorwaarde niet inroept, blijft de overeenkomst bestaan.[13]

Wanneer bij een voorkeursrecht is afgesproken dat het onroerend goed eerst onder “een marktconforme vraagprijs en overige voorwaarden” te koop moet worden aangeboden, geldt dat veelal het gehele aanbod (vraagprijs én voorwaarden) marktconform moeten zijn.[14] Daar kan een financieringsvoorbehoud ook onder vallen.

Bij bedrijfspanden kan ook worden gekeken naar de branche. Is binnen die branche een financieringsvoorbehoud gebruikelijk? En in hoeverre zijn banken bereid  om financieringen te verstrekken?[15] Veelal heeft een ondernemer onvoldoende eigen vermogen. Stel: een kleine ondernemer krijgt slechts vier weken om aan te geven dat hij het door hem gehuurde bedrijfspand wil kopen. Als de verkoper geen financieringsvoorbehoud wil toestaan, dan frustreert de verkoper de koopmogelijkheden van de huurder. Eigenlijk creëert de verkoper een voorwaarde die niet aan het recht van eerste koop voldoet.[16] Kortom: de verkoper zou dan zelfs het voorkeursrecht schenden.

 

Is een koopoptie of voorkeursrecht overdraagbaar?

Een voorkeursrecht is een vorderingsrecht. Een vorderingsrecht is overdraagbaar, tenzij de wet of de aard van het recht zich tegen een overdracht verzet. Dit is geregeld in artikel 3:83 lid 1 BW. Wanneer de verkoper zich op deze uitzondering beroept, dient hij te bewijzen dat de aard van het voorkeursrecht zich vanwege het persoonlijke karakter ervan verzet tegen een overdracht.[17]

De overdraagbaarheid van een vorderingsrecht kan ook contractueel zijn uitgesloten, zie artikel 3:83 lid 2 BW. Wanneer de verkoper stelt dat de overdraagbaarheid contractueel is uitgesloten zal de verkoper, bij betwisting van zijn stelling door de voorkeurskoper, feiten en omstandigheden moeten bewijzen waaruit blijkt dat destijds stilzwijgend of mondeling de overdraagbaarheid van het voorkeursrecht is uitgesloten.[18] Dit kan expliciet zijn opgenomen in de akte.[19]

Een optierecht is overdraagbaar, indien het niet met het oog op de persoon van de gerechtigde is verleend.[20]

 

Conclusie

Wanneer twijfel is of er een voorkeursrecht of koopoptie is overeengekomen, dan zal de contractsbepaling moeten worden uitgelegd. In dit webartikel zijn de uitlegregels besproken. Daarnaast is kort besproken of een rechter een summier beschreven voorkeursrecht of koopoptie mag aanvullen.

 

[1]             Rechtbank Den Haag 9 januari 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:BY9390

[2]             Voor de precieze formule zie HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635. Voor een toepassing zie onder andere Rechtbank Rotterdam 21 augustus 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:6387

[3]             Hoge Raad 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4909 en Hoge Raad 19 januari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ3178

[4]             Rechtbank Den Haag 9 januari 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:BY9390

[5]             Gerechtshof Arnhem 19 mei 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ4182

[6]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966

[7]             Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[8]             Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[9]             Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[10]           Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 april 2004, ECLI:NL:GHSGR:2004:AP9233

[11]           Rechtbank Zwolle-Lelystad 17 oktober 2007, ECLI:NL:RBZLY:2007:BH1743

[12]           Rechtbank Zutphen 13 februari 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD3052

[13]           Rechtbank Zwolle-Lelystad 17 oktober 2007, ECLI:NL:RBZLY:2007:BH1743

[14]           Gerechtshof Den Haag 14 februari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:313

[15]           Gerechtshof Den Haag 14 februari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:313

[16]           Gerechtshof Den Haag 14 februari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:313. In eerste aanleg was de uitkomst overigens anders, zie Rechtbank Rotterdam 1 juli 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:4746

[17]           Gerechtshof Arnhem 3 augustus 2010, ECLI:NL:GHARN:2010:BN3036

[18]           Gerechtshof Arnhem 3 augustus 2010, ECLI:NL:GHARN:2010:BN3036

[19]           Rechtbank Den Haag 9 januari 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:BY9390

[20]           Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966; Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

Voorkeursrecht en koopoptie: algemeen deel

Een recht van eerste koop, oftewel voorkeursrecht, legt een verplichting op een eigenaar van een woning of bedrijfspand. Deze verplichting houdt in om deze eerst te koop aan te bieden aan een specifieke  persoon. Het voorkeursrecht verschilt van een koopoptie. Bij een koopoptie hoeft die ander slechts de optie te aanvaarden zonder nader overleg.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Goes

In dit webartikel wordt ingegaan op het verschil tussen een voorkeursrecht en een koopoptie. In een ander webartikel wordt uitgelegd hoe de koopoptie of het voorkeursrecht bij twijfel moet worden uitgelegd of aangevuld. In een ander webartikel wordt besproken welke acties een rechthebbende van een voorkeursrecht of koopoptie kan verrichten wanneer deze wordt geschonden. In nog een ander webartikel wordt de rol van de notaris besproken.

 

Bron van een voorkeursrecht of koopoptie

Een voorkeursrecht of koopoptie voor onroerend goed kan op verschillende manieren ontstaan. Ten eerste kan een erflater in een testament iemand aanwijzen die als eerste een bod mag uitbrengen op een onderdeel uit de nalatenschap. Dit geldt dus ook voor een woning, perceel of bedrijfspand.

Ten tweede kan de koopoptie of het voorkeursrecht zijn opgenomen in een overeenkomst. Hierna volgt een aantal voorbeelden. Een verkoper kan bijvoorbeeld met de koper afspreken dat hij later als eerste weer de gelegenheid  krijgt om het pand terug te kopen. Een verhuurder kan met de huurder afspreken dat de huurder als eerste mag bieden wanneer de verhuurder voornemens is om te verkopen. Iets soortgelijks kunnen voormalige echtgenoten afspreken in een scheidingsconvenant.

Voor het geval de verkoper en de voorkeurskoper of optiekoper door middel van een overeenkomst met elkaar verbonden zijn geldt nog het navolgende. Wanneer de ene partij de (hoofd)overeenkomst (deels) niet nakomt, kan het voorkeursrecht of optierecht niet worden opgeschort.[1] Dit is alleen anders bij bijzondere feiten en omstandigheden.[2]

 

Het voorkeursrecht

Een recht van eerste koop wordt ook wel een voorkeursrecht genoemd.[3] Hierna zal blijken dat dit niet hetzelfde is als een koopoptie. Een voorkeursrecht is niet specifiek in de wet geregeld. In vastgoedtransacties wordt met dit begrip bedoeld: het recht om een registergoed als eerste aangeboden te krijgen wanneer de verkoper dat registergoed wil verkopen.[4] Het is dus een (voorwaardelijk) recht om een object te kopen, nog voordat de eigenaar een pand aan een ander aanbiedt.

Het voorkeursrecht geeft op zichzelf de gerechtigde niet de bevoegdheid om het sluiten van een overeenkomst te eisen. Het geeft al helemaal niet de mogelijkheid om direct door aanvaarding van een aanbod een overeenkomst tot stand te brengen.[5] In het voorkeursrecht ligt dus niet reeds een aanbod tot een contract besloten.

In feite heeft de eigenaar  dus toegezegd dat hij de ander in de gelegenheid zal stellen om als koper op te treden.[6]  De eigenaar heeft dus automatisch een aanbiedingsplicht op het moment dat hij het pand wil verkopen.[7] Beide partijen hebben in feite het oogmerk om de gerechtigde een voorkeursbehandeling te geven. Dit impliceert dat de voorkeurskoper in redelijkheid de grootst mogelijke kans krijgt om te kopen.[8] De verkoper zal zich dus moeten inspannen om een goede overeenkomst met hem te sluiten.

De verkoper kan  niet zomaar de onderhandelingen afbreken en met een ander gaan onderhandelen als er nog slechts een aantal zaken van ondergeschikt belang moeten worden uitgewerkt.[9] Sterker nog: ook in die fase zal de verkoper de voorkeurskoper nog voldoende tijd moeten gunnen om te reageren op een voorstel.[10]

Mag de verkoper überhaupt niet overleggen met andere gegadigden? Hierover zijn de meningen verdeeld. Er is een rechterlijke uitspraak waaruit kan worden afgeleid dat de verkoper wel overleg mag voeren met anderen.[11] Het is namelijk normaal en acceptabel  dat de prijs voor een onroerend goed mede wordt bepaald door hetgeen “de markt” bereid is daarvoor te betalen. De verkoper zou de voorkeurskoper op de hoogte moeten kunnen stellen van die “marktprijs“.[12] Sterker nog: soms bevat een voorkeursrecht nota bene het beding dat de voorkeurskoper de gelegenheid krijgt om te kopen voor dezelfde prijs die de derde bereid was te betalen.

Andere rechters zijn echter van mening dat het recht van eerste koop er wel toe strekt dat de verkoper in eerste instantie slechts met de voorkeurskoper mag onderhandelen met uitsluiting van alle anderen.[13]

Wanneer de eigenaar het onroerend goed niet aan de voorkeurskoper aanbiedt, maar wel aan een derde, dan staat daarmee voldoende vast dat hij het voornemen heeft om het onroerend goed te verkopen. Wanneer de koopovereenkomst met die derde later alsnog wordt ontbonden dan is het voorkeursrecht in de tussentijd niet tenietgegaan.[14] De verkoper is door de mislukte transactie met een derde nog niet ontslagen van zijn verplichtingen.[15]

Een voorkeursrecht kan voorwaardelijk zijn. Men kan denken aan de afspraak dat een voorkeursrecht niet geldt wanneer volgens het bestemmingsplan een bepaalde bestemming wordt gerealiseerd.[16] Dit kan bijvoorbeeld worden afgesproken tussen een burger en een gemeente.

 

Koopoptie

De onvoorwaardelijke koopoptie is in de wet geregeld, zie artikel 6:219 lid 3 BW. Een koopoptie is een onvoorwaardelijk recht. Het is bij voorbaat een bindend aanbod aan de optiekoper. Wanneer diegene die gerechtigd is tot de optie hierop een beroep doet, dan aanvaardt hij het aanbod. Daarmee komt direct een koopovereenkomst tot stand.[17]

De koopovereenkomst komt dus door de enkele verklaring van de koper tot stand.[18] Er is geen andere handeling meer nodig om een overeenkomst te sluiten. Dit is slechts anders indien dit voortvloeit uit een te tekst van de koopoptie, uit een nadere overeenkomst of uit de gewoonte.[19] Er is niet snel sprake van deze uitzonderingen.

De tot stand gekomen koopovereenkomst bevat de voorwaarden die in de optie zijn genoemd. Bij de koopoptie zijn de essentialia door de aanvaarding van de koper overeengekomen. Overigens is niet vereist dat van te voren reeds vaststaat tegen welke prijs verkocht zal worden. Het is voldoende dat die prijs bepaalbaar is, zie artikel 6:227 BW.

Een omschrijving van de koopsom zoals “tien keer de dan geldende huurwaarde” is voldoende bepaalbaar.[20] Overigens regelt artikel 7:4 BW dat de koper bij gebreke van een concrete prijsafspraak een redelijke prijs verschuldigd is.[21] Uiteraard moet dan ook het object dat verkocht wordt voldoende bepaalbaar zijn.

Bij aanvaarding van de optie dienen de partijen de verplichtingen die hier over en weer uit voortvloeien na te komen, waaronder de verplichting om de koopprijs vervolgens op een concreet bedrag vast te stellen.[22] Wat als partijen van mening verschillen over de hoogte van de prijs? Bijvoorbeeld over de in acht te nemen huurwaarde? Allereerst gaat het hier om de huurwaarde ten tijde van het inroepen van de koopoptie.[23] Desnoods moet een deskundige worden benoemd om deze vast te stellen. Het is redelijk dat beide partijen de helft van diens voorschot betalen.[24]

De koopoptie kan soms ook een derdenbeding bevatten. Deze kan inhouden dat niet alleen de partij waarmee de koopoptie wordt overeengekomen, maar ook een derde partij (zoals een huurder) een koopoptie verkrijgt. Wanneer deze derde partij vervolgens aangeeft dat hij gebruik wil maken van de koopoptie, dan houdt dit een aanvaarding in van dit derdenbeding, en daarmee dus de koopoptie.[25]

Artikel 1:88 lid 1 sub a BW bepaalt dat een echtgenoot de toestemming nodig heeft van de andere echtgenoot om de bewoonde echtelijke woning te verkopen. Deze toestemming is niet nodig als de verkoper en zijn echtgenote de woning reeds hebben verlaten.[26] Wat als de andere echtgenoot niet heeft meegetekend voor de koopoptie? De bescherming die de andere echtgenoot hierdoor geniet, gaat niet zover dat een koopoptie die vóór het huwelijk is verleend, door de latere echtgenoot kan worden vernietigd.[27] Voor het overige zijn geen uitspraken gepubliceerd waaruit zou moeten blijken of de andere echtgenoot met succes de vernietiging van een koopoptie kan inroepen.

 

Conclusie

Hierboven is het verschil besproken tussen het recht van eerste koop, oftewel het voorkeursrecht, en de koopoptie. Ook zijn diverse bijzonderheden van het voorkeursrecht en de koopoptie besproken. In een ander webartikel zal worden besproken hoe het voorkeursrecht en de koopoptie bij twijfel kunnen worden uitgelegd of aangevuld.

 

[1]             Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[2]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966

[3]             A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[4]             Rechtbank Rotterdam 21 augustus 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:6387

[5]             A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[6]             A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[7]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966; Rechtbank Zutphen 13 februari 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD3052

[8]             Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[9]             Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[10]           Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[11]           Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[12]           Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[13]           Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 april 2004, ECLI:NL:GHSGR:2004:AP9233

[14]           Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 april 2004, ECLI:NL:GHSGR:2004:AP9233

[15]           A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[16]           Zie bijvoorbeeld in A-G Rank-Berenschot 2 juni 2017, ECLI:NL:PHR:2017:481

[17]           Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966

[18]           Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 april 2004, ECLI:NL:GHSGR:2004:AP9233; Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[19]           Rechtbank Zwolle-Lelystad 17 oktober 2007, ECLI:NL:RBZLY:2007:BH1743

[20]           Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966; Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[21]           Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[22]           Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966

[23]           Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[24]           Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[25]           Rechtbank Zutphen 13 februari 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD3052

[26]           Rechtbank Zutphen 13 februari 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD3052

[27]           Gerechtshof Amsterdam 29 mei 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BN5086

Dringend eigen gebruik woonruimte: zelf gaan bewonen

Er  kunnen er diverse situaties zijn waarin een eigenaar zijn verhuurde woning zelf wil of moet gaan bewonen. Men kan denken aan een echtscheiding, gezinsuitbreiding of financiële problemen. De verhuurder kan de huurovereenkomst proberen op te zeggen wanneer hij het verhuurde dringend nodig heeft.  Dit is geregeld in artikel 7:274 BW.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Goes

Uit dit webartikel zal blijken dat de rechter streng toetst. Een beroep op dringend eigen gebruik vanwege de wens om zelf in de verhuurde woning te gaan wonen wordt niet altijd toegekend. Naast zelfbewoning kan ook renovatie een reden zijn om een beroep te doen op dringend eigen gebruik. Deze andere reden zal evenwel niet in dit webartikel worden besproken.

 

Overzicht: vereisten

Artikel 7:274 lid 1 BW noemt limitatief de redenen waarom een verhuurder van woonruimte een huurovereenkomst kan opzeggen. Op basis hiervan kan de rechter een beëindigingsvordering toewijzen. Een van die gronden is ‘dringend eigen gebruik’ uit artikel 7:274 lid 1 onder c BW.

Er gelden drie cumulatieve vereisten voor huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik:

  1. de verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik;
  2. de verhuurder heeft de woonruimte zo dringend nodig, dat van hem na afweging van alle betrokken belangen niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd;
  3. bovendien moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

Artikel 7:274 lid 5 BW vermeldt nog twee nevenvereisten. Ten vierde dient de verhuurder (zo nodig) een huisvestingsvergunning te kunnen tonen. Dit geldt niet in alle gevallen en komt hier verder niet aan bod. Ten vijfde moet de verhuurder langer dan drie jaar verhuren. Op dit vereiste wordt dieper ingegaan in een ander webartikel.

 

Dringend nodig hebben voor eigen gebruik

Allereerst is vereist dat de verhuurder de woning ‘dringend’ nodig heeft om er zelf in te gaan wonen. Hierna bespreek ik jurisprudentie waaruit blijkt of al dan niet sprake is van deze ‘dringendheid’. Vooraf meld ik alvast dat voor het aannemen van dringend eigen gebruik niet is vereist dat er geen andere oplossing denkbaar is.[1]

Uit het feit dat de verhuurder zelf geen woonruimte heeft kan een noodzaak worden afgeleid om de verhuurde woning zelf in gebruik te nemen.[2] Zo’n situatie kan bijvoorbeeld na een echtscheiding ontstaan. Toch wordt alsnog onderzocht of van de verhuurder kan worden verwacht dat hij elders een woning gaat huren of kopen. Daarbij wordt gekeken naar de vraag of zijn inkomen dit toelaat.[3] Als de verhuurder een laag inkomen heeft wordt rekening gehouden met het mislopen van huurtoeslag vanwege de eigendom van de verhuurde woning.[4]

Daarnaast kan worden gekeken naar het belang dat de verhuurder heeft bij de specifieke locatie van de verhuurde woning.[5] Heeft hij in de nabijheid werk? Of een omgangsregeling met een kind dat in de buurt woont?[6]

Een verhuurder kan zelf de omstandigheden in het leven hebben geroepen die ertoe hebben geleid dat hij de verhuurde woonruimte dringend zelf nodig heeft. Dit doet niet af aan de ‘dringendheid’.[7] Maar dit kan wel een rol spelen bij de hierna te bespreken belangenafweging.[8]

De woonruimte van de verhuurder kan te krap zijn geworden vanwege gezinsuitbreiding. Het staat buiten kijf dat de verhuurder het recht heeft om zijn leven naar eigen keuze in te richten.[9] Wanneer hij als gevolg daarvan in een woning woont met slechts één slaapkamer voor drie kinderen, dan biedt deze woning redelijkerwijs niet voldoende ruimte. Gezinsuitbreiding kan op zichzelf dus niet als argument tegen hem worden gebruikt.

Reeds op basis van de leefomstandigheden van het gezin van de verhuurder zou geoordeeld kunnen worden dat de verhuurder de verhuurde ruimte dringend nodig heeft.[10] Dit speelt eens te meer wanneer de huurder en de verhuurder in één pand wonen. Maar ook dan wordt kritisch getoetst of wel degelijk sprake is van dringendheid. Daarbij wordt gelet op alle omstandigheden van het geval. Is de woning groter dan een benchmark die geldt voor een aantal personen?[11] Welke kamers bevinden zich in de woning en hoe worden ze gebruikt? Indien dit mogelijk is kan van de verhuurder worden verlangd dat hij zijn huis anders inricht.[12] Heeft de verhuurder ook een werkruimte ingericht? Kan de verhuurder niet elders een werkruimte huren? Kon hij niet aan zien komen dat hij noodgedwongen elders op zoek moest gaan naar een werkruimte?[13]

De noodzaak om elders te gaan wonen moet dus echt dringend zijn. Wanneer een verhuurder passende woonruimte heeft is deze dringendheid er niet. Soms mag daardoor van de verhuurder worden verwacht dat hij in een dure of grote woning blijft wonen, ook al heeft hij dit niet nodig. Of dat hij in een woning blijft wonen waar hij een traumatische ervaring heeft meegemaakt.[14] Het voorgaande zegt namelijk meer iets over de wens om de reeds bewoonde woning te verlaten en juist minder over de wens om nu juist specifiek de verhuurde woning te gaan bewonen.

Bij de beoordeling van de dringendheid, maar ook van de andere relevante belangen, gaat het om de actuele situatie. Oftewel: de (relevante) belangen die aanwezig zijn ten tijde van de rechterlijke uitspraak.[15] Soms kunnen toekomstige omstandigheden meespelen wanneer duidelijk is dat deze sowieso gaan intreden. Maar wanneer de verhuurder bijvoorbeeld dichter bij zijn familie wil wonen omdat zij verderop in de toekomst elkaar zullen gaan verzorgen, dan is dat nog te ver in de toekomst om dat nu als eigen belang te kunnen aanmerken.[16]

Kunnen financiële redenen zorgen voor ‘dringendheid’? Dat ligt er aan. Kostenreductie kan worden beschouwd als een bijkomende omstandigheid bij de beoordeling van de dringendheid. Dit speelde een rol in een zaak waarbij een advocaat wegens toegenomen arbeidsongeschiktheid de behoefte kreeg om een kantoor aan huis te houden.[17]

 

Belangenafweging

Nadat de verhuurder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning dringend zelf moet gaan bewonen, wordt vervolgens nagegaan of zijn behoefte zo dringend is, dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst zal voortduren. Daarbij worden de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen. Het belang van de huurder is er natuurlijk in gelegen dat hij de woning niet hoeft te verlaten.

Alle omstandigheden van het concrete geval dienen in deze belangenafweging te worden meegewogen.[18] De rechter mag geen relevante omstandigheden buiten beschouwing laten.[19] Uiteraard mag de rechter wel belangen buiten beschouwing laten die niet relevant zijn. Daaronder kunnen ook louter toekomstige omstandigheden vallen.[20]

De wet bevat geen regels over het gewicht dat aan bepaalde belangen dient te worden toegekend. Wel moet aan het einde van de rechterlijke toets duidelijk zijn dat de belangen van de verhuurder met een marge zwaarder moeten wegen dan die van de huurder. Het verhuurdersbelang moet immers dermate dringend zijn, dat voortzetting van de huur niet van de verhuurder kan worden gevergd.

Indien de belangen van de huurder op het eerste gezicht zwaarwegend zijn, dan kan dat betekenen dat hogere eisen gelden voor de stelplicht van de verhuurder. Omgekeerd worden ook aan het verweer van de huurder hoge eisen gesteld, wanneer de belangen van de verhuurder zwaarwegend zijn. De feitenrechter heeft een grote beoordelingsvrijheid.

De belangen van de verhuurder kunnen twee keer een rol spelen: eerst bij de drempeltoets of überhaupt sprake is van dringend eigen gebruik en vervolgens bij de afweging van de wederzijdse belangen.[21] Dit betekent dat bijvoorbeeld de vraag of de verhuurder niet alsnog elders passende woonruimte kan vinden hier dus weer een rol speelt. Er is dus sprake van een overlap.[22] Eenzelfde overlap geldt overigens ook met het derde wettelijke vereiste. In het kader van de belangenafweging kan dus ook al worden meegewogen of de huurder elders passende woonruimte kan vinden. Dit was niet het geval bij een huurder die beeldend kunstenaar was, veel licht nodig had in huis, al erg lang huurde, gehecht was aan de buurt, en een dusdanig laag inkomen had dat zij geen in de nabijheid geen vergelijkbare woonruimte kon huren.[23]

Bij een afweging van de belangen aan de zijde van de huurder gaat het primair om het woonbelang. Er komt geen gewicht toe aan eventuele hobby’s die de huurder in of bij het gehuurde uitoefent.[24] Wanneer een huurder zich beroept op zijn medische toestand, zal hij moeten onderbouwen waarom zijn medische toestand het noodzakelijk maakt dat hij in de woning blijft wonen.[25]

Ook wordt geen rekening gehouden met de belangen van personen die geen medehuurders van het gehuurde zijn en er niet anderszins met toestemming van de verhuurder verblijven.[26] Dit wekt geen verbazing. Vaak moet de huurder begrijpen dat de verhuurder redelijke bezwaren heeft tegen hun aanwezigheid.[27] Bovendien is hun aanwezigheid in strijd met de eventueel overeengekomen algemene bepalingen voor woonruimte.

Bij de belangenafweging wordt nadrukkelijk wel rekening gehouden met de leeftijd van de huurder en de duur van de huurperiode.[28] De huurder kan er langer wonen dan dat de verhuurder eigenaar is. Het feit dat de verhuurder een object in verhuurde staat heeft gekocht kan in het nadeel van de verhuurder meewegen.[29] Overigens hoeft het niet altijd zo te zijn dat een lange duur van de huur zwaarder weegt dan financiële belangen van de verhuurder.[30]

Bij de belangenafweging kan meewegen dat de verhuurder een forse financiële vergoeding had aangeboden, ruim boven het wettelijke minimum. De navolgende rechtszaken speelden in Amsterdam. In de ene zaak werd de aangeboden vergoeding beschouwd als tegemoetkoming aan de meest klemmende belangen van de huurder.[31] De scherpe kanten van de huurbeëindiging werden hiermee verzacht. In de andere zaak werd geoordeeld dat met zo’n vergoeding niet werd tegemoet gekomen aan de belangen van de huurder, omdat het belang van de huurder bij voortzetting van de huur niet van financiële aard is.[32] Kortom: het aanbieden van een forse tegemoetkoming biedt niet altijd soelaas. Als een verhuurder een aanbod doet, kan hij er later wel aan worden gebonden. De deur wordt opengehouden voor een extra financiële compensatie voor investeringen van de huurder in het gehuurde.[33]

Wanneer de verhuurder in financiële problemen zit, kan in het kader van de belangenafweging worden bekeken of de verhuurder zichzelf in die problemen heeft gebracht. Zo ja, dan kan dit in het nadeel van de verhuurder meegewogen worden.[34] Een eerdere toezegging aan de zijde van de huurder om te vertrekken wanneer de verhuurder in problemen zou komen kan meewegen in de belangenafweging.[35]

Wanneer de huurprijs relatief laag is hoeft dit juist niet altijd in het voordeel van de huurder te zijn. Een huurder hoeft niet altijd te verwachten dat hij tegen dergelijk gunstige huurprijsvoorwaarden tot het einde ter tijden zal kunnen blijven huren. Dit geldt zeker niet wanneer een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten. Het verstrijken van deze termijn vormt weliswaar op zichzelf geen reden voor beëindiging van de huurovereenkomst, maar legt wel gewicht in de schaal bij de belangenafweging.[36]

 

Andere passende woonruimte beschikbaar?

Tenslotte moet voldoende aannemelijk zijn dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. De hierboven besproken overlap van argumenten is ook hier van toepassing. De wederzijdse belangen van huurder en verhuurder kunnen ook bij deze vraag een belangrijke rol spelen.[37]

De verhuurder kan de beschikbaarheid van passende woonruimte aantonen aan de hand van aanbiedingen van makelaarskantoren, advertenties, etcetera.[38] De verhuurder kan maar beter concrete woningen aanwijzen waar de huurder ook kan gaan wonen. Hij kan ook inzicht geven in de wijze waarop een lokale woningstichting woningen toewijst. Dit is vooral relevant als de woningstichting sneller woningen toewijst aan doorstromers, mensen met een hoge anciënniteit in de regio, enzovoorts.[39] Het tegenovergestelde geldt voor de huurder. Deze kan aantonen dat hij ondanks inschrijving bij woningbouworganisaties op korte termijn geen kans maakt op een passende woning en dat het verwerven van een koopwoning geen haalbare kaart is, gezien diens financiële situatie.[40]

De verhuurder hoeft de passende woonruimte niet zelf aan te bieden. Als de verhuurder via zijn netwerk specifiek een andere vergelijkbare woning kan aanbieden kan hij dit deze mogelijk wel uitbuiten. Als de huurder dit aanbod namelijk afwijst, kan dit in diens nadeel zijn.

De verhuurder moet stellen en zo nodig bewijzen dat het voor de huurder mogelijk is om andere passende woonruimte te verkrijgen.[41] Deze stelplicht wordt toegespitst op de omstandigheden van het geval, zonder dat dus sprake is van een volledige bewijsvoering.[42] Dat er vervangende woonruimte beschikbaar is, moet enige handen en voeten hebben voor de rechter.[43] De verhuurder voldoet niet aan zijn stelplicht als hij zonder toelichting slechts stelt dat er elders passende woonruimte beschikbaar is voor de huurder.[44]

Een andere woonruimte kan ook passend zijn als deze mogelijk niet hetzelfde woongenot zal bieden, en/of de huurder voor deze woning meer huur zal moeten betalen.[45] Een woonruimte op een minder bijzondere locatie kan ook passend zijn.[46] Een woonruimte met een grotere tuin dan gewenst kan ook passend zijn.[47] Voor meer informatie wordt verwezen naar de Asser Serie, Huurrecht, paragraaf 11.7.III.

De rechter mag mede gewicht  toekennen aan de omstandigheid dat de huurder – hoewel hij op de hoogte is van de dringende behoefte van de verhuurder – onvoldoende eigen activiteit heeft ontplooid om zelf passende woonruimte te vinden.[48]

 

Wat verder nog relevant is

De opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’ moet van tevoren blijken uit een brief die naar de huurder is gezonden. Als de huurder niet instemt met de opzegging, kan de verhuurder een gerechtelijke procedure starten.

De opgezegde huurovereenkomst blijft van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist per welke datum de huurovereenkomst eindigt. Zie artikel 7:272 lid 1 BW. De rechter zal de beslissing dus niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren, tenzij overduidelijk is dat de huurder slechts probeert om een kansloze zaak te rekken. Daarvan is niet snel sprake.[49]

De rechter bepaalt het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Als het gevorderde eindmoment inmiddels is verstreken kan de rechter een nieuw tijdstip vaststellen. De rechter kan kiezen voor een langere ontruimingstermijn wanneer er geen absolute zekerheid bestaat dat de huurder binnen een overzienbare termijn een geschikte alternatieve huurwoning zal vinden. Ook het woonbelang van de huurder en de omstandigheid dat de huurovereenkomst lang duurde kunnen redenen zijn om een langere ontruimingstermijn te gunnen.[50] Ditzelfde geldt indien de huurder vanwege zijn leeftijd of medische beperking extra keuzevrijheid gegeven moet worden bij het kiezen van een andere woning.[51]

De  verhuurder is schadeplichtig indien naderhand mocht blijken dat hij nooit de wil had om de woning duurzaam in eigen gebruik te nemen. Zie artikel 7:276 BW. Tot dat moment heeft de rechter een ruime vrijheid om aan te nemen dat de verhuurder het gehuurde wél in gebruik zal nemen.

 

Conclusie

Indien de verhuurder de verhuurde woning dringend nodig heeft, kan hij eisen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. Er moet dan niet alleen blijken van ‘dringendheid’, maar ook moet de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvallen. Daarnaast moet duidelijk zijn dat de huurder elders passende woonruimte kan vinden.

[1] Zie onder meer HR 26 april 1985, NJ 1985,802

[2] Rechtbank Rotterdam 29 december 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:10135

[3] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838

[4] Rechtbank Rotterdam 29 december 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:10135

[5] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838

[6] Rechtbank Rotterdam 29 december 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:10135

[7] Hoge Raad 9 december 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4713, NJ 1984/307, m.nt. P.A. Stein (Erdogan).

[8] A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265

[9] Gerechtshof Amsterdam 6 december 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:5237

[10] Gerechtshof Amsterdam 28 april 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1642

[11] Gerechtshof Amsterdam 17 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4221

[12] Gerechtshof Amsterdam 17 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4221

[13] Gerechtshof Amsterdam 17 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4221

[14] Rechtbank Leeuwarden 21 maart 2012, ECLI:NL:RBLEE:2012:BW2990

[15] A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265. Zie ook Hoge Raad 24 mei 1957, NJ 1957/485 (Schotman/Bartels) en Hoge Raad 17 februari 1978, NJ 1978/391 (Martojo/Van der Lans

[16] Rechtbank Amsterdam 20 mei 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BO1207

[17] Gerechtshof Amsterdam 19 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:459

[18]Kamerstukken I 1978/79, 14249, 113a, p.2 (MvA).

[19]Hoge Raad 18 juni 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2931, NJ 2000/32, m.nt. P.A. Stein (Haagoort/Leeuwenburg).

[20] A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265

[21] A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265

[22]Hoge Raad 23 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0735, NJ 1992/812 (Reinders/Ebbens), rov. 3.3.

[23] Gerechtshof Amsterdam 17 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4221

[24] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU8916; Anders Rechtbank Amsterdam 13 maart 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:2208, waarin hieraan wel weinig gewicht werd toegekend.

[25] Gerechtshof Amsterdam 19 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:459; Rechtbank Rotterdam 29 december 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:10135

[26] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU8916

[27] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU8916. Zie ook artikel 7:221 BW.

[28] Gerechtshof Amsterdam 6 december 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:5237; Gerechtshof Amsterdam 7 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2851; Rechtbank Rotterdam 29 december 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:10135

[29] Gerechtshof Amsterdam 7 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2851

[30] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 6 juli 2016, ECLI:NL:RBZWB:2016:7817

[31] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838

[32] Gerechtshof Amsterdam 17 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4221

[33] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU8916

[34] Gerechtshof Amsterdam 7 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2851

[35] Gerechtshof Leeuwarden 19 oktober 2010, ECLI:NL:GHLEE:2010:BO1434

[36] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU8916

[37] Zie ook Hoe Raad 4 november 1988, ECLI:NL:HR:1988:AB8914, NJ 1989/125 (Overmeijer/Kenc), rov. 3.2.

[38]Kamerstukken II, 1978/79, 14249, 20 (NEV)

[39] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838

[40] Rechtbank Leeuwarden 21 maart 2012, ECLI:NL:RBLEE:2012:BW2990

[41]Kamerstukken II, 1978/79, 14249, 20 (NEV)

[42] A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265

[43]A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265

[44] Gerechtshof Amsterdam 7 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2851

[45] Gerechtshof Amsterdam 19 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:459; Zie ook Hoge Raad 24 januari 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0485, NJ 1992/301 (Best/Best).

[46] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838

[47] Rechtbank Rotterdam 23 september 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BL2374

[48]Hoge Raad 4 november 1988, ECLI:NL:HR:1988:AB8914, NJ 1989/125 (Overmeijer/Kenc).

[49] Gerechtshof Amsterdam 19 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:459

[50] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838

[51]Rechtbank Rotterdam 23 september 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BL2374

Aanneming in regie

Bij een aannemingsovereenkomst in regie hebben de opdrachtgever en de aannemer geen vaste aanneemsom afgesproken. De aannemer ontvangt een vergoeding voor de arbeid die hij werkelijk heeft verricht. Uiteraard ontvangt hij ook een vergoeding  de geleverde materialen.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Goes

In dit webartikel wordt besproken wanneer sprake is van een aannemingsovereenkomst op regiebasis. Daarnaast wordt besproken hoe achteraf wordt vastgesteld of de uiteindelijke aanneemsom redelijk is. In dit webartikel wordt slechts jurisprudentie van de civiele rechter vermeld, en dus niet van de Raad van Arbitrage.

 

Wanneer sprake van aanneming in regie?

Zoals hierboven gemeld is sprake van een aannemingsovereenkomst op regiebasis wanneer de opdrachtgever en de aannemer geen vaste aanneemsom afspreken. De aannemer ontvangt een vergoeding voor de arbeid die hij werkelijk heeft verricht, en uiteraard ook voor de geleverde materialen en het geleverde materieel. De aannemer maakt uiteraard wel winst. Dit is opgenomen in de prijsafspraak, soms in de vorm van een percentage. Dit alles kan uiteraard ook bij onderaanneming.

De keuze om geen vaste aanneemsom af te spreken kan bijvoorbeeld gemaakt worden wanneer van tevoren niet goed kan worden voorspeld hoeveel werkzaamheden verricht moeten worden. Daarnaast komt het ook wel eens voor dat de opdrachtgever en de aannemer niet altijd heldere afspraken maken. Vooral bij de relatief kleine bouwprojecten. Zij discussiëren dan achteraf over de vraag of er nu een prijsafspraak is gemaakt of sprake is van aanneming op regiebasis.

Het belang van deze discussie is evident. Wanneer een vaste prijs is afgesproken ligt het risico dat het werk duurder blijkt te zijn bij de aannemer. Bij een regieovereenkomst ligt dit risico bij de opdrachtgever. Op dit laatste is wel een aantal uitzonderingen mogelijk. Ook als sprake is van regieovereenkomst kan een richtprijs zijn afgesproken, of kan deze blijken uit onderlinge correspondentie.Wanneer geen prijs is afgesproken, kan overigens wel verwacht worden dat de aannemer het werk voor een redelijke prijs verricht.

Het feit dat geen vaste aanneemsom tot stand is gekomen, betekent overigens niet automatisch dat een regieovereenkomst is overeengekomen.[1] Het is immers ook mogelijk dat een overeenkomst van aanneming van werk is gesloten, waarbij de prijs niet van tevoren is bepaald.[2]

Hoe zit het met de bewijsregels? Wanneer de opdrachtgever zich beroept op een vaste aanneemsom, dan dient hij dat te bewijzen volgens vaste rechtspraak.[3] Maar de aannemer zal moeten bewijzen dat een aannemingsovereenkomst op regiebasis is gesloten.[4]

Dient de aannemer te bewijzen welk uurtarief is overeengekomen? Op zich wel. Maar als het uurtarief niet bewezen kan worden, dan wordt ervan uitgegaan dat bij het sluiten van de overeenkomst geen prijs is bepaald. In dat geval moet de opdrachtgever een redelijke prijs voor de verrichte werkzaamheden betalen.[5] Dit is geregeld in artikel 7:752 lid 1 BW. Zie ook de volgende paragraaf.

Wanneer blijkt dat inderdaad op regiebasis wordt gewerkt, wil dit overigens niet zeggen dat de “regie” bij de opdrachtgever komt te liggen.[6] De verwarring is begrijpelijk, gezien de benaming, maar het is niet zo dat de opdrachtgever automatisch de volledige projectleiding heeft.

Bij de uitvoering in regie kan geen sprake zijn van meerwerk in de eigenlijke zin (als bedoeld in artikel 7:755 BW).[7]

 

Redelijke prijs

De opdrachtgever kan bij een regieovereenkomst voor verrassingen komen te staan. De uiteindelijke aanneemsom kan veel hoger zijn dan hij voor ogen had. Wanneer geen prijs is afgesproken, kan overigens wel verwacht worden dat de aannemer het werk voor een redelijke prijs verricht.

Artikel 7:752 BW regelt dat bij de bepaling van een redelijke prijs rekening wordt gehouden met de prijzen die de aannemer ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gewoonlijk bedong voor een werk als het onderhavige. Wanneer de opdrachtgever gemotiveerd betwist dat de aannemer voor (een deel van) het werk een redelijke prijs hanteert, zal de aannemer bewijs moeten leveren. De aannemer moet dan aantonen dat de door hem gewoonlijk gehanteerde prijzen voor dat onderdeel van het werk niet zodanig afwijken van de in de branche gangbare prijzen dat deze als buitensporig moeten worden aangemerkt.[8]

De aannemer draagt de bewijslast dat de door hem genoemde werkzaamheden zijn verricht, dat het materiaal is geleverd en dat de door hem in rekening gebrachte prijs redelijk is.[9] Dit kan blijken uit afgetekende urenstaten en werkbonnen, facturen van leveranciers van materiaal en materieel. Wanneer de aannemer deze bewijsstukken toont, dan kan aan de betwisting door de opdrachtgever hogere eisen gesteld worden.[10]

Wanneer de opdrachtgever gedurende de werkzaamheden heeft geweigerd om werkbonnen te controleren, dan komt dit voor zijn risico.[11] Wanneer de opdrachtgever niet betwist dat het door de aannemer genoemde uurtarief redelijk is, dan wordt bij de bepaling van de redelijke prijs uitgegaan van dat uurtarief.[12]

Wanneer vaststaat dat de gefactureerde werkzaamheden zijn verricht, het gefactureerde materiaal en materieel is geleverd en de opdrachtgever het uurtarief heeft geaccepteerd, betekent dit nog niet dat daarmee ook een redelijke prijs in de zin van artikel 7:752 lid 1 BW door de aannemer aan de opdrachtgever in rekening is gebracht.[13] Zelfs niet wanneer de opdrachtgever langere tijd werkbonnen heeft afgetekend en facturen zonder protest heeft betaald.[14] Het is immers goed voorstelbaar dat de opdrachtgever gedurende de eerste maanden van de uitvoering van een grootschalig werk  in goed vertrouwen werkbonnen aftekent en facturen betaalt, en pas “gaande de rit” zich op het standpunt gaat stellen dat van een redelijke prijs geen sprake (meer) is.[15] Mogelijk had zo’n opdrachtgever er goed aan gedaan alerter te zijn en eerder aan de bel te trekken, maar er is geen sprake van een handelwijze waardoor deze opdrachtgever zijn recht zou hebben verwerkt om te bestrijden dat de aannemer een redelijke prijs in rekening heeft gebracht.[16]

Let op: sommige algemene voorwaarden in de bouw regelen dat de aannemer bij een regieovereenkomst weekrapporten moet opstellen. Als de opdrachtgever niet binnen een week reageert op zo’n weekrapport, dan wordt hij geacht het weekrapport te hebben goedgekeurd. Zie bijvoorbeeld artikel 12 van de AVA 1992.

De opdrachtgever kan door een zelf ingeschakelde deskundige laten begroten wat een redelijke totale aanneemsom had moeten zijn. Maar diens herberekening zal wel heel erg gedetailleerd moeten zijn. Zo niet, dan legt de rechter deze betwisting van de totale aanneemsom terzijde, omdat deze onvoldoende gespecificeerd is.[17]

Ook de rechter kan een deskundige benoemen die berekent wat redelijkerwijs maximaal gefactureerd had mogen worden.[18] Oftewel: of de doorde aannemer in rekening gebrachte prijs in redelijke verhouding staat tot het uitgevoerde werk. Daarbij kan de deskundige zich uitlaten over in hoeverre het aantal in rekening gebrachte uren in redelijke verhouding staat tot het overeengekomen werk, inclusief eventuele wijzigingen/uitbreidingen.[19]

Wat als de aannemer bekend is met het budget van de opdrachtgever? Bekendheid met het budget is onvoldoende voor het aannemen van een algemene waarschuwingsplicht aan de zijde van de aannemer voor overschrijdingen.[20] Dit kan misschien anders zijn in bijzondere omstandigheden.

 

De invloed van de richtprijs

Bij de vraag wat een redelijke prijs is wordt eveneens rekening gehouden met de verwachtingen die de aannemer heeft gewekt ter zake de vermoedelijke prijs. Zie artikel 7:752 lid 1 BW. Dit geldt dus ook bij een aannemingsovereenkomst op regiebasis.

Verder is van belang dat indien een richtprijs was bepaald, deze richtprijs met niet meer dan 10% mag worden overschreden, tenzij de aannemer de opdrachtgever zo tijdig mogelijk heeft gewaarschuwd voor de waarschijnlijkheid van een verdere overschrijding. De aannemer zal dus moeten waarschuwen zodra zo’n overschrijding dreigt.

Het doel van deze waarschuwing is om de opdrachtgever in de gelegenheid te stellen het werk alsnog te beperken of te vereenvoudigen. Daarmee kunnen de kosten van het werk alsnog binnen het budget worden gehouden. De aannemer zal binnen de grenzen van het redelijke moeten meewerken aan zo’n beperking of vereenvoudiging. Zie artikel 7:752 lid 2 BW.

Een richtprijs is geen vastomlijnd begrip. Het is een prijsindicatie waaraan een zodanig vertrouwen mag worden ontleend dat de genoemde prijs niet zonder waarschuwing met meer dan 10% mag worden overschreden. Men kan denken aan prijzen genoemd in offertes, of prijsindicaties die anderszins zijn genoemd. Niettemin kunnen richtprijzen niet bepalend zijn voor de vaststelling van de redelijke prijs, indien het uitgevoerde werk (wezenlijk) verschilt van (de specificaties van) het werk waarvoor de richtprijs is genoemd.

Voor zover de in rekening gebrachte prijs meer dan 10% uitstijgt boven de afgegeven richtprijs, draagt de aannemer de bewijslast dat het werk waarvoor opdracht is gegeven en wat is uitgevoerd, wezenlijk verschilt van het werk waarvoor de richtprijs is afgegeven. In dat geval heeft die richtprijs immers zijn relevantie voor de bepaling van de redelijke prijs verloren.[21]

Het is mogelijk om in een contract of algemene voorwaarden af te wijken van de norm van 10% op de aanneemsom. Deze norm kan dus verhoogd worden. Ook is het mogelijk om af te wijken voor een deel van de werkzaamheden, of bijvoorbeeld stelposten of materialen.

Conclusie

Bij een aannemingsovereenkomst in regie spreken de opdrachtgever en de aannemer geen vaste aanneemsom af. Dit betekent evenwel niet dat de aannemer ongelimiteerd facturen kan zenden. De aannemer zal altijd een redelijke prijs moeten rekenen voor zijn werkzaamheden, materialen, enzovoorts.

 

[1]Rechtbank Midden-Nederland 2 november 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:5699

[2]Rechtbank Midden-Nederland 2 november 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:5699

[3] Gerechtshof Leeuwarden 11 mei 2010, ECLI:NL:GHLEE:2010:BM4220

[4] Rechtbank Midden-Nederland 2 november 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:5699

[5] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 november 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4571

[6] Gerechtshof Amsterdam 22 december 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5416

[7] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 22 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1046

[8] Rechtbank Midden-Nederland 2 november 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:5699

[9] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 22 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1046

[10] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 22 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1046

[11] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 22 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1046

[12] Gerechtshof Leeuwarden 11 mei 2010, ECLI:NL:GHLEE:2010:BM4220

[13] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 22 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1046

[14] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 22 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1046

[15] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 22 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1046

[16] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 22 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1046

[17]Gerechtshof Leeuwarden 11 mei 2010, ECLI:NL:GHLEE:2010:BM4220

[18] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 november 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4571

[19] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 22 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1046

[20]Gerechtshof Leeuwarden 11 mei 2010, ECLI:NL:GHLEE:2010:BM4220

[21] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 22 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1046

Noodweg: achteringang

De meeste eigenaren van een strook grond met daarop een woning of een bedrijfsruimte zouden hun perceel ook graag via de achterzijde willen bereiken. Gelukkig kunnen veel eigenaren gebruik maken van een gezamenlijk pad of een erfdienstbaarheid. Andere eigenaren hebben niet deze luxe. Kunnen zij verlangen dat zij via een naburig perceel een noodweg krijgen om aan de achterzijde van het perceel te komen?

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Goes

In dit webartikel wordt besproken dat een perceeleigenaar slechts zelden kan afdwingen dat een andere perceeleigenaar een noodweg moet toestaan ten behoeve van een achteringang. Dit webartikel is een nadere uitwerking van het algemene webartikel over de noodweg. De lezer wordt ook verwezen naar dit algemene webartikel. De noodweg ten behoeve van een vluchtweg werd in een ander artikel besproken.

 

Wel of geen sprake van een behoorlijke exploitatie?

Een noodweg kan slechts worden afgedwongen als zonder noodweg een behoorlijke exploitatie van het ingesloten perceel niet mogelijk is. Onder bepaalde omstandigheden kan voor een erf dat al een toegang heeft naar de openbare weg (de voorzijde) toch nog een noodweg worden aangewezen, wanneer de bestaande toegang niet voldoende is om een behoorlijke exploitatie mogelijk te maken. Of een behoorlijke exploitatie al dan niet mogelijk is hangt af van de concrete omstandigheden van het geval.

Hierna zal blijken dat rechters niet vaak aannemen dat een perceel zonder achteringang niet behoorlijk geëxploiteerd kan worden. Zo’n noodweg wordt dus niet vaak toegewezen. Hierna bespreek ik diverse gepubliceerde uitspraken. Gemakshalve maak ik onderscheid tussen kwesties die spelen bij woningen en bij bedrijven.

 

Woningen

Een huiseigenaar die noodgedwongen met de afvalcontainers, de fietsen, de motor en de kinderwagen vanuit de achtertuin door de woning naar de openbare weg moet rijden heeft pech. Voor een behoorlijke exploitatie is het niet noodzakelijk, maar slechts gerieflijk dat deze buitenom de woning kunnen worden vervoerd.[1] Het is weliswaar ongemakkelijk om deze door het huis te slepen, maar slechts dit ongemak betekent niet dat gewone exploitatie van de woning niet mogelijk is.[2] Er wordt dan geen noodweg toegewezen.

Kan de wens om aan de achterzijde een auto te parkeren leiden tot het aanwijzen van een noodweg? Dit is zelden het geval. Het is niet vanzelfsprekend dat op het eigen perceel met een of meerdere auto’s kan worden geparkeerd.[3] Kijk maar naar woningen die gelegen in zijn stegen, op woonerven of in hoogbouwcomplexen. In al die gevallen zullen bewoners en bezoekers hun auto’s verderop moeten parkeren. Het voorgaande geldt ook wanneer nota bene aan de achterzijde van de woning een garage of parkeerplaats aanwezig is.[4]

In het algemeen doet een gebrek aan een parkeerplaats, of het nu aan de voorzijde of achterzijde is, dus niet af aan een goede exploitatie van een woning. Wanneer het parkeren aan de openbare weg wel mogelijk is, maar dit slechts een risico op schade aan de auto oplevert, dan komt hieraan geen relevante betekenis toe. Deze omstandigheden gelden immers voor iedere woning zonder parkeergelegenheid op het eigen perceel.[5]

Maar wanneer verderop ook geen parkeerplaats is en parkeren op de weg niet mogelijk is, hoeft ook niet verwacht te worden dat aldaar toch wordt geparkeerd.[6] In theorie is het dus denkbaar dat als de afstand tot de eerste werkelijk veilige parkeerplaats maar groot genoeg is, het voor het gebruik van de woning noodzakelijk kan zijn dat auto’s worden geparkeerd achter de woning.[7]

Het feit dat een woning zonder eigen parkeergelegenheid aan de voorzijde of achterzijde minder waard is kan niet als een relevante omstandigheid gelden. Deze verminderde waarde staat niet aan een behoorlijke exploitatie van de betreffende woning in de weg.[8]

Bij de vraag of sprake kan zijn van een behoorlijke exploitatie wordt meer gewicht toegekend aan de aard van het perceel dan de wijze van gebruik. Dit bleek uit een kwestie waarin een huiseigenaar achterop het erf een boot had gestald. Hij gebruikte die boot dagelijks voor zijn beroep. Dit was onvoldoende om een noodweg te kunnen aanwijzen.[9]

Een specifieke levensstijl is ook niet van invloed. Zo kan een huiseigenaar die zijn woning per sé wilde verwarmen met een houtkachel geen aanspraak maken op een noodweg om boomstammen naar de achterzijde te brengen.[10]

Van de noodlijdende woningeigenaar mag verwacht worden dat hij eerst zelf alle mogelijkheden beproeft om een toegang te verkrijgen zonder dat hij hiervoor het perceel van een ander gaat belasten. Van deze persoon mag verwacht worden dat hij een doorgang over zijn eigen grond realiseert naar de achter de woning gelegen opstallen door het verwijderen van struiken of een heg.[11]

 

Bedrijven

Ook bij bedrijven is de rechter streng. Ook hier gaat de rechter er niet snel van uit dat een perceel zonder noodweg niet behoorlijk kan worden geëxploiteerd. Het gaat hier met name om kwesties waarbij de bevoorrading zonder noodweg spaak loopt. De meest efficiënte en goedkope manier is om een bedrijf te bevoorraden met een vrachtauto. Maar wat als er slechts een smal pad ligt naar (de achterzijde van) de bedrijfsruimte?

Er zal gekeken moeten worden of het mogelijk is om zware vrachten over te laden op een heftruck of ander rollend materieel dat wel over een aanwezig smal pad kan. Voor het recht op een noodweg is onvoldoende wanneer de perceeleigenaar zijn huidige werkwijze daardoor zal moeten aanpassen. Dat kan weliswaar onhandig zijn, maar het is niet onmogelijk.[12]

Ook is an sich onvoldoende dat de perceeleigenaar meer kosten zal moeten maken, bijvoorbeeld omdat er extra heen en weer gereden moet worden.[13] Het is de noodlijdende perceeleigenaar die zal moeten aantonen dat een behoorlijke exploitatie van de onderneming op deze wijze (financieel) niet meer mogelijk is.[14]

Wanneer het aanwijzen van een noodweg niet aan de orde is omdat, ondanks het overladen, een behoorlijke exploitatie van het perceel nog mogelijk wordt geacht, komt men niet toe aan een afweging van de belangen.

Wat als iemand aan de achterzijde van een woning een bedrijf uitoefent? In het geval waarin iemand achterin zijn woning een fotostudio had ingericht en het zowat onmogelijk was om grote voorwerpen daarin te plaatsen werd eveneens geoordeeld dat een behoorlijke exploitatie nog gewoon mogelijk was. De eiser had onvoldoende gesteld om het tegenovergestelde aan te tonen. De rechter kende ook hier gewicht toe aan de aard van het erf (namelijk een woning).[15]

 

Conclusie

Een perceeleigenaar kan slechts zelden afdwingen dat een andere perceeleigenaar een noodweg moet toestaan ten behoeve van een achteringang. Dit kan alleen wanneer een perceel zonder achteringang niet behoorlijk kan worden geëxploiteerd. Bij woningen is er sowieso al zelden sprake van zo’n situatie. Ook bij bedrijven mag van de ondernemer worden verwacht dat hij veel ongemakken voor zijn eigen rekening neemt.

 

[1] Rechtbank Alkmaar 8 maart 2006, ECLI:NL:RBALK:2006:AV3992

[2] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 mei 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1928; Rechtbank Utrecht 7 april 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BM0384

[3] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 augustus 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0448; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 mei 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BA7224

[4] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 mei 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BA7224; Rechtbank Zeeland-West-Brabant 18 november 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:7861; Gerechtshof ’s-Gravenhage 24 juli 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BX3114; Gerechtshof ’s-Gravenhage 17 augustus 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:BN4770

[5] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 augustus 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0448

[6] Rechtbank Utrecht 16 november 2005, ECLI:NL:RBUTR:2005:AU6543

[7] Rechtbank Utrecht 16 november 2005, ECLI:NL:RBUTR:2005:AU6543

[8] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 augustus 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0448

[9] Rechtbank Rotterdam 6 juni 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BW9079

[10] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 4 april 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1540

[11] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 18 november 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:7861

[12] Rechtbank Utrecht 3 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BT7258

[13] Rechtbank Zutphen 31 oktober 2007, ECLI:NL:RBZUT:2007:BC0947

[14] Rechtbank Rotterdam 30 mei 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:CA1499

[15] Rechtbank Rotterdam 6 juni 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BW9079

Noodweg in de landbouw

In de landbouw komt het regelmatig voor dat een perceel ingesloten komt te liggen. Dit kan het gevolg zijn van verkoop, ruilverkaveling, de verdeling van een nalatenschap, enzovoorts. Het wekt dan ook geen verbazing dat er al diverse gerechtelijke procedures zijn gevoerd om een noodweg te laten aanwijzen om van en naar de geïsoleerde akker te rijden.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Goes

In dit webartikel wordt een aantal bijzonderheden besproken die te maken hebben met noodwegen in de landbouw. De noodweg is geregeld in artikel 5:57 BW. Dit webartikel vormt een uitbreiding van het algemene webartikel over de noodweg. De lezer wordt aangeraden om ook kennis te nemen van dit algemene webartikel.

 

Toegang tot de openbare weg?

In grote delen van Nederland zijn veel sloten nodig voor de waterhuishouding. Niet iedere akker wordt ontsloten via een dam over een sloot. En al is de openbare weg bereikbaar, dan nog is het nog maar de vraag of die plaats geschikt is om met een tractor de openbare weg op te rijden. Landbouwverkeer kan schade toebrengen aan de berm, het trottoir en de weg wanneer er geen geschikte uitrit ligt. De verkeersveiligheid kan bovendien in het gedrang komen, zeker wanneer de rest van het verkeer met een veel hogere snelheid rijdt.[1]

De verplichting van de ene partij om over zijn perceel een noodweg te dulden, houdt daar op waar de andere partij zelf een in-/uitrit kan realiseren. Ook al brengt dit laatste aanmerkelijke kosten voor met zich mee. Wanneer op zeer korte termijn een uitweg gecreëerd kan worden, doordat er geen juridische of feitelijke belemmeringen zijn, dan kan niet met succes een beroep worden gedaan op een noodweg.[2] Het voorgaande speelt vooral een rol wanneer een dam over een sloot ontbreekt.

Het kan voor een akkerbouwer misschien wel mogelijk zijn om via de eigen boerderij het perceel te bereiken.[3] Men kan dan nog moeilijk spreken over een geïsoleerd perceel. Als het al zo is dat daarom een pad zou moeten worden gecreëerd dat over de eigen akkers loopt, dan kan dat redelijkerwijs van deze akkerbouwer verwacht worden.

Wanneer een boer plotseling wordt geconfronteerd met een ingeklemde akker, kan hij desnoods in voorlopige voorzieningen een tijdelijke noodweg laten aanwijzen. Wel kan dan van hem worden verwacht dat hij later alsnog met enige voortvarendheid een in-/uitrit zal aanleggen.[4]

 

De invloed van publiekrecht

In het algemene artikel over de noodweg werd reeds gemeld dat het publiekrecht sporadisch de privaatrechtelijke verhouding tussen eigenaren beïnvloedt wanneer het de aanleg van een noodweg betreft.

In sommige gevallen is toegang tot de weg fysiek mogelijk, maar ontbreekt het aan een vergunning om te mogen uitwegen op de openbare weg. Wanneer de noodlijdende boer langdurig heeft geweigerd om een uitwegvergunning aan te vragen, kan dit voor zijn rekening en risico komen. Zeker wanneer deze eigenaar al eerder het terrein van een ander zwaar had belast.[5]

Het kan ook zijn dat de provincie of de gemeente geen voorstander is om op een bepaald punt de weg op te rijden, maar hier niet handhavend optreedt. Indien het niet feitelijk onmogelijk is om op dat punt de weg op te rijden, dan kan de rechter in dat geval van de noodlijdende akkerbouwer verlangen dat hij vooralsnog gebruik blijft maken van die uitweg.[6] Het doet niet ter zake of de gebruiker van het geïsoleerde perceel al dan niet ontheffing nodig heeft van een wegbeheerder voor landbouwmachines die breder zijn dan drie meter.[7]

 

Omvang en liggen van de noodweg

Hierboven werden reeds diverse redenen gemeld waarom landbouwgrond ingesloten kan geraken. In landbouwkwesties vindt er slechts een zeer beperkte belangenafweging plaats bij de vraag of er wel of geen noodweg moet worden gevestigd. In de gepubliceerde rechtspraak gaat het vooral om de ligging van de noodweg en de vraag wie hieraan moet meebetalen.

De noodweg moet geschikt zijn voor landbouwmachines.[8] Wanneer de noodlijdende akkerbouwer stelt dat hij een pad van bijvoorbeeld 4 meter nodig heeft, dan zal de eigenaar van het belaste perceel dit nadrukkelijk en onderbouwd moeten betwisten wanneer hij de breedte van het pad wil beperken.[9] De ingesloten perceeleigenaar kan er ook belang bij hebben dat een bestaande noodweg breder wordt gemaakt. Ook dit kan de rechter toewijzen.

De rechter kan voorwaarden verbinden aan de aangewezen noodweg. Bijvoorbeeld dat de eiser op zijn eigen kosten het pad mag verbreden.[10] Of dat er een breder hek mag worden geplaatst.[11] Dit laat uiteraard onverlet dat de schade die wordt toegebracht aan het belaste perceel moet worden vergoed.[12]

 

Schadevergoeding

De eigenaar van het perceel dat belast wordt met een noodweg kan aanspraak maken op een schadevergoeding. Hoe wordt in landbouwkwesties deze schadevergoeding berekend? In de gepubliceerde uitspraken wordt vaak een deskundige benoemd. Deze kan bepalen wat een redelijke schadevergoeding is voor het gebruik van de noodweg, rekening houdend met alle relevante omstandigheden. Deze deskundige kan een agrarisch makelaar zijn.[13]

De schadevergoeding is de uitkomst van een vergelijking tussen enerzijds de waarde van de landbouwgrond zonder noodweg en anderzijds de waarde van de landbouwgrond met noodweg. De rechter zal voor de schadevergoeding niet snel aansluiten bij de pachtprijs per verloren m2 of een andere eenvoudige methodiek.[14]

 

Conclusie

In de landbouw komt het regelmatig voor dat een perceel ingesloten komt te liggen. Van een akkerbouwer mag worden verwacht dat hij voortvarend aan de slag gaat met het ontsluiten van zijn perceel. Wanneer toch de medewerking van een andere perceeleigenaar nodig is om de geïsoleerde akker te bereiken, dan vindt er slechts een beperkte belangenafweging plaats.

 

[1] Rechtbank Gelderland 22 februari 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1247

[2] Gerechtshof ’s-Gravenhage 7 september 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:BN6686

[3] Gerechtshof Leeuwarden 19 juni 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BW9086

[4] Rechtbank Gelderland 22 februari 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1247

[5] Rechtbank Gelderland 5 april 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1935

[6] Rechtbank Gelderland 5 april 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1935

[7] Rechtbank Arnhem 20 mei 2009, ECLI:NL:RBARN:2009:BI6863

[8] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 7 juni 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2287

[9] Rechtbank Arnhem 20 mei 2009, ECLI:NL:RBARN:2009:BI6863

[10] Rechtbank Rotterdam 23 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4740

[11] Rechtbank Rotterdam 23 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4740

[12] Rechtbank Rotterdam 23 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4740

[13] Gerechtshof Den Haag 2 mei 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:1253

[14] Gerechtshof Den Haag 2 mei 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:1253

Noodweg: nooddeur en vluchtweg

In stedelijk gebied is het niet vanzelfsprekend dat een eigenaar via de achterzijde zijn perceel kan verlaten. Echter: de afwezigheid van een nooduitgang en een vluchtweg kan een gebruik van een gebouw verhinderen. Dit geldt zeker wanneer in dat gebouw veel mensen gelijktijdig aanwezig kunnen zijn.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Goes

In dit webartikel wordt besproken wanneer een perceeleigenaar kan afdwingen dat een andere perceeleigenaar een noodweg moet toestaan ten behoeve van een vluchtweg. Dit webartikel is een nadere uitwerking van het algemene webartikel over de noodweg. De lezer wordt ook verwezen naar dit algemene webartikel.

 

Toegang tot de openbare weg

Een perceeleigenaar kan een noodweg laten aanwijzen over het perceel van een ander. Dit staat in artikel 5:57 BW. Dit kan wanneer zijn erf geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg. Ook als er wel een uitweg is, kan een noodweg geboden zijn indien behoorlijke exploitatie van het erf bij een normale bestemming niet mogelijk is.

Uitgerekend in dit soort kwesties blijkt dat het voor het aanwijzen van een noodweg niet noodzakelijk is dat een perceel volledig is afgesloten van de openbare weg. Het noodlijdende perceel heeft immers bijna altijd al een uitgang aan de voorzijde. Waar het om gaat is of, gelet op de concrete omstandigheden van het geval, bij het ontbreken van een noodweg een behoorlijke exploitatie van het perceel onmogelijk is.[1]

Een gemeente kan besluiten om slechts een gebruiksvergunning te verlenen wanneer het gebouw is voorzien van een nooddeur. Regelgeving, zoals het Bouwbesluit 2012, kan daarbij een rol spelen. Daarin is geregeld dat bij een bestemming van het gebouw voor meer dan een bepaald aantal personen een tweede uitgang is vereist. Dit kan relevant zijn voor horeca, maar bijvoorbeeld ook een theater of zelfs een bedrijfsruimte. Vervolgens is de vraag of via de nooddeur een veilige plaats kan worden bereikt.

Hierna zal blijken dat het feit dat de gemeente een nooduitgang met een vluchtweg eist op zichzelf nog niet direct leidt tot de toewijzing van een noodweg.

 

Wat wordt er van de noodlijdende eigenaar verwacht?

Bij de aanwijzing van de noodweg wordt rekening gehouden met het belang dat het ingesloten erf heeft om zo snel mogelijk de openbare weg te bereiken, en met het belang van het bezwaarde erf om zo weinig mogelijk overlast van een noodweg te ondervinden.[2]

De aanwijzing van een noodweg betekent een inbreuk op het eigendomsrecht van een ander. Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Tot een inbreuk op dat recht kan pas worden beslist indien vaststaat dat degene die de aanwijzing vordert redelijkerwijs niet bij machte is om zelf de voorwaarden te scheppen waaronder hij zijn eigendom normaal kan exploiteren.[3]

Oftewel: eerst moet de noodlijdende eigenaar zelf alle mogelijke maatregelen hebben onderzocht die redelijkerwijs van hem gevergd kunnen worden om een normale exploitatie mogelijk te maken. Men kan daarbij denken aan (deels bouwkundige) aanpassingen zoals brandwerende lagen op de muren, het verbreden van de toegangsdeuren, enzovoorts.[4]

Wanneer eenvoudige maatregelen niet helpen, kan men denken aan het toelaten van minder personen tot een gebouw. Daarmee zou dan in beginsel met één uitgang kunnen worden volstaan. In sommige gevallen kan deze ingrijpende maatregel van de eigenaar verwacht worden. De rechter heeft dit al eens besloten in een kwestie waarbij de noodlijdende eigenaar een restaurant uitbaatte. De eigenaar kon niet onderbouwen dat hij door een capaciteitsvermindering zijn restaurant niet meer behoorlijk kon exploiteren. Zonder (financiële) onderbouwing brengt een capaciteitsvermindering dus niet automatisch met zich mee  dat het perceel zonder de vluchtweg niet meer behoorlijk zou kunnen worden geëxploiteerd.[5]

Wanneer de omliggende eigenaren geen medewerking willen verlenen, zal de eigenaar van het ingeklemde perceel zich af moeten vragen hoeveel bezoekers hij zonder nooduitgang met vluchtweg mag ontvangen. En wat de financiële gevolgen zijn van dit lagere bezoekersaantal.

 

Wijziging van omstandigheden

In de loop der tijd kan de regelgeving ook versoepelen. Ook kan het bezoekersaantal teruglopen. De noodzaak kan verdwijnen indien en zodra die omstandigheden feitelijk wijzigen.

Slechts de huidige regelgeving is van belang voor de vraag of een nooduitgang nodig is.[6] Wanneer destijds bij het verlenen van de gebruiksvergunning strengere regels golden dan nu, hoeft voor de vraag of nu een noodweg moet worden aangewezen slechts gekeken te worden naar hetgeen nu geldt.[7]

Wanneer een eigenaar van een naburig perceel de vluchtweg blokkeert, terwijl deze op basis van al het bovenstaande nog steeds nodig is, dan kan hij worden veroordeeld om de vluchtweg niet langer te blokkeren en vrij te houden, zodat personen aanwezig in het ingeklemde gebouw ongehinderd gebruik kunnen maken van de nooduitgang in geval van een gevaarlijke situatie.

Conclusie

De eigenaar van een ingeklemd gebouw kan in bepaalde omstandigheden eisen dat aan hem een vluchtweg wordt verleend. Net als bij andere vormen van een noodweg geldt ook hier dat dit slechts mogelijk is als hij zonder deze noodweg zijn perceel niet behoorlijk kan exploiteren. Dit zal hij desnoods financieel moeten onderbouwen.

 

[1] Rechtbank Amsterdam 4 september 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:5652

[2] Rechtbank Arnhem 6 november 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BC0965

[3] Gerechtshof Amsterdam 11 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2726

[4] Gerechtshof Amsterdam 11 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2726

[5] Rechtbank Rotterdam 4 mei 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BM5652

[6] Gerechtshof Amsterdam 11 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2726

[7] Gerechtshof Amsterdam 11 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2726

C.G. (Christian) Huijsmans

C.G. (Christian) Huijsmans

mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans is in 2008 beëdigd als advocaat. Gaandeweg heeft hij zich naast echtscheidings- en alimentatiezaken toegelegd op het onroerend goedrecht. Hij adviseert met name over huurkwesties en geschillen die voortvloeien uit de koop en (ver)bouw van onroerend goed.

Prisma Advocaten

Pasteurlaan 1
Postbus 500
4600 AM Bergen op Zoom
T: 0164-266600
www.prisma-adv.nl