Author: Christian Huijsmans

Zowel een huurder als een verhuurder van horecaruimte of winkelruimte kan via de rechter afdwingen dat de huurprijs opnieuw wordt vastgesteld. De rechter beslist aan de hand van een rapport van een deskundige. De deskundige moet in een aantal gevallen rekening houden met verbeteringen die zijn aangebracht door de huurder.

Door mr. drs. Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel bespreek ik hoe de deskundige moet omgaan met verbeteringen die zijn aangebracht door de huurder. Dit webartikel maakt onderdeel uit van een omvangrijke serie webartikelen over de aanpassing van de huurprijs van 290-bedrijfsruimte. Naast een algemene inleiding heb ik onder andere de methode besproken die de deskundige moet hanteren om de nieuwe huurprijs vast te stellen en welke verweren gevoerd kunnen worden tegen de berekening van de deskundige.

Inleiding

De rechter zal de huurprijs niet verhogen wanneer de verhoging van de huurprijs uitsluitend het gevolg is van verbeteringen aan het gehuurde pand die op kosten van de huurder zijn aangebracht. Dit is geregeld in artikel 7:303 BW.

Het gaat hier om verbeteringen waar de huurder voor heeft betaald zonder dat deze direct of indirect door de verhuurder zijn vergoed.[1] Het is niet billijk dat een huurder de verhuurder zal moeten betalen voor verbeteringen die de huurder zelf heeft bekostigd.[2] Dergelijke verbeteringen blijven dus buiten beschouwing.

Hoe werkt dit in de praktijk? Ik noem een eenvoudig voorbeeld. Stel dat een deel van een winkelpand bij de start van de huurovereenkomst bestond uit overige ruimte. Deze overige ruimte is op kosten van de huurder omgebouwd naar publieksruimte. Dit levert een verbetering op. De deskundige zal deze vierkante meters bij de vergelijking met referentiepanden niet moeten meetellen als publieksruimte, maar nog steeds als overige ruimte.[3]

Overigens is niet iedere investering van de huurder daadwerkelijk een verbetering. Er is slechts sprake van een verbetering als de investering naar objectieve maatstaven tot verhoging van de huurwaarde heeft geleid. Het gaat dus om een bouwkundige verbetering of verandering die waardeverhogend werkt. Hiervan kan ook sprake zijn als de huurder groot onderhoud heeft bekostigd dat contractueel of wettelijk voor rekening komt voor de verhuurder. Bij gewoon onderhoud zal dat in het algemeen niet het geval zijn. Het is overigens niet noodzakelijk dat de huurder zijn investering ook moet kunnen terugverdienen.[4]

Waardering

Artikel 7:303 BW veronderstelt een oorzakelijk verband tussen enerzijds de verbetering van het gehuurde en anderzijds de verhoging van de huurwaarde. Wanneer het gehuurde wordt vergeleken met referentiepanden moet worden uitgegaan van een toestand zonder waardeverhogende verbetering door de huurder.[5]

Als een pand casco is verhuurd, is vaak duidelijk welke investeringen de huurder heeft gedaan om het geschikt te maken voor zijn bedrijfsvoering. Het lijkt mij dan logisch dat de deskundige bij de keuze, maar in ieder geval bij de waardering, uitgaat van een huurwaarde van vergelijkingspanden in eveneens een casco staat.[6]

Het tijdsverloop sinds het aanbrengen van de verbeteringen speelt meestal geen rol.[7] Maar in sommige gevallen kan dat tijdsverloop toch tot gevolg hebben dat de verhuurwaarde ten tijde van de wijziging van de huurprijs minder wordt beïnvloed door de verbeteringen. Of, en zo ja, in hoeverre dit het geval is, zal afhangen van de aard van de verbeteringen en van de omstandigheden.[8]

Zo kan een huurder ondertussen al een deel van zijn kosten voor de verbeteringen boekhoudkundig hebben afgeschreven. Dit kan een aanwijzing vormen voor een vermindering van de invloed van die verbeteringen op de huurwaarde.[9]

Daarnaast kunnen ontwikkelingen in het straatbeeld er voor zorgen dat een verbetering maar een beperkte invloed heeft op de huurwaarde. Een voorbeeld: een huurder hangt een rolluik voor zijn winkelpui. Na een aantal jaren kan zo’n investering effect verliezen, bijvoorbeeld omdat het gemeengoed is geworden om rolluiken voor een winkelpui te hangen. De aanwezigheid van een rolluik zou dan jaren later niet eens effect meer hoeven te hebben op de huurprijs.[10]

Als de huurder vindt dat hij huurwaardeverhogende verbeteringen heeft aangebracht, dan moet hij dit stellen en onderbouwen. Hij zal moeten aantonen welke kosten hiermee gemoeid waren.[11] Hij zal ook moeten aangeven hoe en in welke mate met die veranderingen rekening moet worden gehouden bij de huurprijsbepaling.[12] De huurder moet dus actief handelen. Een deskundige vermeldt dit namelijk niet altijd uit zichzelf volledig in het deskundigenrapport.[13]

Wat als niet bekend is welke kosten de huurder heeft gemaakt voor een verbouwing? De deskundige kan dan zelf een schatting maken op basis van zijn ervaring, waarbij hij ook kan schatten welk percentage daarvan betrekking heeft op verbeteringen die van invloed zijn op de huurprijs. De deskundige kan desgewenst corrigeren op basis van een rentepercentage verhoogd met een afschrijvingspercentage.[14]

Uitzondering: verbetering met beperkte kosten te realiseren

Niet iedere verbetering die door de huurder is aangebracht en bekostigd wordt buiten beschouwing gelaten. De verbetering c.q. verbouwing moet wel met meer dan geringe kosten zijn gerealiseerd.[15]

Als een verbetering met beperkte kosten kan worden gerealiseerd, dan ligt dat in veel gevallen aan een bijzondere geschiktheid van het pand. Uiteraard mag de verhuurder de vruchten plukken van een hogere huurwaarde die het gevolg is van deze bijzondere geschiktheid van het pand.[16] Dat is op zichzelf niets bijzonders: een ondernemer die wil huren zal ook kijken naar toekomstige exploitatiemogelijkheden.[17]

Het bovenstaande speelt onder andere een rol bij de uitbreiding van vloeroppervlak. De mogelijkheid om bijvoorbeeld een verkoopruimte uit te breiden mag dus meewegen bij de nadere vaststelling van de huurprijs. Dit is dus een factor die de huurwaarde verhoogt. Dit is alleen anders wanneer de huurder het aantal meters vloeroppervlak slechts kan uitbreiden met méér dan geringe kosten.[18]

De Hoge Raad heeft twee sprekende voorbeelden behandeld waarin de huurder de nuttige oppervlakte van de bedrijfsruimte had vergroot door verbouwingen. In de ene kwestie had de huurder een aanpalende binnenplaats en berging bij de reeds bestaande verkoopruimte betrokken.[19] In de tweede kwestie had de huurder een overkapping geplaatst over de binnenplaats.[20]

De huurder draagt de bewijslast dat hij meer dan geringe kosten heeft gemaakt voor de verbeteringen. Overigens kan de rechter zelf op basis van eigen kennis aannemen of een dergelijke verbouwing, gelet op aard en omvang daarvan, niet met betrekkelijk geringe kosten kan zijn uitgevoerd.[21]

Wat als de huurder een verbouwing grotendeels zelf, dus zonder inschakeling van een aannemer, heeft uitgevoerd? Als de rechter aanneemt dat het een flinke verbouwing is geweest, dan maakt het niet uit dat de kosten door de eigen inspanningen van de huurder effectief beperkt zijn gebleven.[22] In dat geval wordt vastgesteld dat het een wijziging betrof die inderdaad slechts met meer dan geringe kosten door de huurder kon worden gerealiseerd. Bij zelfwerkzaamheid hoeft van een huurder geen verdere financiële onderbouwing te worden verlangd.[23]

Conclusie

Wanneer een huurder op eigen kosten een verbetering aanbrengt aan het pand, dan wordt bij de bepaling van de nieuwe huurprijs geen rekening gehouden met deze verbetering. Er moet dan wel sprake zijn van een verbetering die de huurwaarde heeft verhoogd. Wanneer de verbetering slechts met geringe kosten kon worden gerealiseerd, wordt die verbetering wel betrokken bij de bepaling van de nieuwe huurprijs.

[1] Hoge Raad 13 oktober 1989 (LJN: AC3230), NJ 1990/494 m.nt. PAS.

[2] Hoge Raad 25 oktober 1991 (LJN: ZC0388), NJ 1992/120, rov. 3.4.

[3] Rechtbank Noord-Holland 23 juli 2014, ECLI:NL:RBNHO:2014:10812

[4] A-G Langemeijer in zijn conclusie bij Hoge Raad 13 juli 2012, ECLI:NL:PHR:2012:BW7483

[5] A-G Langemeijer in zijn conclusie bij Hoge Raad 13 juli 2012, ECLI:NL:PHR:2012:BW7483; Rechtbank Noord-Holland 23 juli 2014, ECLI:NL:RBNHO:2014:10812

[6] Gerechtshof Amsterdam 19 maart 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:896

[7] A-G Langemeijer in zijn conclusie bij Hoge Raad 13 juli 2012, ECLI:NL:PHR:2012:BW7483; Gerechtshof Arnhem 7 oktober 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BG1457

[8] Hoge Raad 24 februari 1984 (LJN: AG4768), NJ 1984/787 m.nt. P.A. Stein

[9] Hoge Raad 24 februari 1984 (LJN: AG4768), NJ 1984/787 m.nt. P.A. Stein

[10] Voorbeeld van A-G Langemeijer in zijn conclusie bij Hoge Raad 13 juli 2012, ECLI:NL:PHR:2012:BW7483

[11] Gerechtshof Amsterdam 19 maart 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:896

[12] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 16 oktober 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY1288

[13] Rechtbank Noord-Holland 23 juli 2014, ECLI:NL:RBNHO:2014:10812

[14] Rechtbank Amsterdam 18 februari 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:1169

[15] vlg. Hoge Raad 15 juni 2001, NJ 2001, 478, rov 3.11

[16] Hoge Raad 9 juli 1990 (LJN: AC0963), NJ 1991/198; HR 26 april 1996 (LJN: ZC2057), NJ 1996/630; Hoge Raad 6 september 1996 (LJN: ZC2127), NJ 1997/82 m.nt. P.A. Stein; Hoge Raad 11 februari 2000 (LJN: AA4778), NJ 2000/276; HR 15 juni 2000 (LJN: AB2146), NJ 2001/478.

[17] A-G Langemeijer in zijn conclusie bij Hoge Raad 13 juli 2012, ECLI:NL:PHR:2012:BW7483

[18] Hoge Raad 15 juni 2001, NJ 2001, 478

[19] Hoge Raad 9 juli 1990, NJ 1991/198

[20] Hoge Raad 26 april 1996, NJ 1996/630

[21] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 april 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BP8525; Rechtbank Noord-Holland 23 juli 2014, ECLI:NL:RBNHO:2014:10812

[22] Gerechtshof Arnhem 7 oktober 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BG1457

[23] Gerechtshof Arnhem 7 oktober 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BG1457

Zowel een huurder als een verhuurder van horecaruimte of winkelruimte kan via de rechter afdwingen dat de rechter de huurprijs opnieuw zal vaststellen. In sommige gevallen wordt zowel een bedrijfsruimte als een woning gehuurd. Hoe moet dan de nieuwe huurprijs worden vastgesteld?

Door mr. drs. Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Dit webartikel maakt onderdeel uit van een serie webartikelen over de aanpassing van de huurprijs van 290-bedrijfsruimte. In een ander webartikel heb ik besproken op basis van welke methode de deskundige de nieuwe huurprijs vaststelt. Ook heb ik besproken welke verweren gevoerd kunnen worden tegen de berekening van de deskundige.

Onderscheid onzelfstandige, afhankelijke en zelfstandige woning

Als naast een bedrijfsruimte ook een woonruimte wordt gehuurd, moet bij de nadere bepaling van de huurprijs worden bezien of sprake is van een zelfstandige, onzelfstandige of afhankelijke woonruimte. Hierna zal ik kort deze drie typen woonruimte bespreken, zonder dat ik volledig wil zijn in de bespreking van de bijbehorende kenmerken.

Een zelfstandige woonruimte is een woning met een eigen toegang. De bewoner hoeft het sanitair niet te delen met andere bewoners. Zie artikel 7:234 BW. Een onzelfstandige woonruimte is een woning waarbij de huurder sanitaire voorzieningen zoals een badkamer en/of keuken moet delen met bewoners van andere woonruimte in hetzelfde gebouw.

Een zelfstandige woning kan toch een afhankelijke woning zijn als bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW. Van een afhankelijke woning is sprake als de woning niet zonder overwegende praktische bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt. Bijvoorbeeld vanwege geluidsoverlast, doordat de woonruimte alleen kan worden bereikt wanneer het alarm van de bedrijfsruimte wordt uitgeschakeld, enzovoorts. Bij een afhankelijke woning vormt de bouwkundige constructie vaak een geheel met de bedrijfsruimte. Ook is er vaak een economisch verband tussen beide ruimtes.

Bij de herberekening van de huurprijs van 290-bedrijfsruimte moet worden vastgesteld welk type woonruimte wordt gehuurd. Ook wanneer op het eerste gezicht sprake lijkt te zijn van een mengvorm. Dit speelde in een kwestie waarbij appartementen waren ingericht boven een horecagelegenheid. De rechter nam aan dat sprake was van zelfstandige woningen. De appartementen hadden een eigen toegang. De belangrijke voorzieningen waren in de woning zelf aanwezig. Echter: het was niet ondenkbaar dat de woningen niet verhuurbaar zouden zijn vanwege geluidsoverlast. Een bouwkundige werd verzocht om onderzoek te doen naar de bouwkundige staat en eventueel te treffen (extra) geluidsisolerende voorzieningen.[1]

Rekenmethode bij een afhankelijke woonruimte

De huurder en de verhuurder kunnen in onderling overleg de deskundige opdragen om in zijn rapport de huurprijs te splitsen in de verschillende onderdelen van het gehuurde: woonruimte, de bedrijfsruimte en de installaties. De kantonrechter kan dit ook vragen aan de deskundige. De deskundige zal dan inzichtelijk moet maken welk deel van de totale nieuwe huurprijs van het (gehele) pand betrekking heeft op de bedrijfsruimte en welk deel op de afhankelijke bedrijfswoning en eventuele installaties.[2]

Maar hoe moet de deskundige dan de waarde vaststellen van een onzelfstandige of afhankelijke woning? Er is jurisprudentie waarin de deskundige een schatting maakt van de economische huurwaarde van de afhankelijke woonruimte.[3] Echter, er is ook jurisprudentie waarin de deskundige de huurprijs heeft vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. [4] In deze laatste kwestie had de rechter overigens ook weinig andere opties bij het nemen van een beslissing doordat er onhandig was geprocedeerd.

De afhankelijke bedrijfswoning maakt dus onderdeel uit van de gehele methode voor de berekening die wordt vermeld in artikel 7:303 BW. Dit betekent dat ook de referentieobjecten bij voorkeur afhankelijke bedrijfswoningen moeten hebben.[5] Die referentieobjecten moeten ook 290-bedrijfsruimte zijn en mogen geen 230a-bedrijfsruimte zijn met een afhankelijke woning.[6] Als de nieuwe huurprijzen van enerzijds de afhankelijke woning en anderzijds van de bedrijfsruimte opnieuw komen vast te staan, worden deze bij elkaar opgeteld om te komen tot het totale nieuwe huurbedrag.[7]

Voor de waardering van de woning is de actuele onderhoudstoestand en de invloed die de huurder daarop al dan niet heeft gehad niet relevant.[8] De deskundige gaat voor de woonruimte uit van de staat van de woning waarin deze verkeerde voordat een huurder deze heeft verbouwd.[9] Min of meer dezelfde gedachtengang geldt voor de bedrijfsruimte, zie een ander webartikel.

Rekenmethode bij een zelfstandige woning

Wanneer de bijbehorende woning een zelfstandige woning is geldt het navolgende. De woonruimte en de bedrijfsruimte worden dan volledig uit elkaar gehaald bij de waardering.

De wettelijke bepalingen omtrent huur van bedrijfsruimte zijn niet van toepassing op de zelfstandige woonruimte. De (veelal dwingendrechtelijke) bepalingen omtrent huur van woonruimte zijn wel van toepassing. Dit kan tot gevolg hebben dat de gebruikelijke methode voor vaststellen van de nadere huurprijs niet kan worden gevolgd.

De zelfstandige woning kan een geliberaliseerde of een niet-geliberaliseerde woonruimte betreffen. Het huurprijsregime van het desbetreffende type woonruimte moet gevolgd worden. In het geval van niet-geliberaliseerde woonruimte betekent dit sowieso dat de huurprijs van de woonruimte niet met eenzelfde percentage als de bedrijfsruimte kan stijgen.

De wettelijke procedure bij een door de verhuurder gewenste en door de huurder betwiste huurprijsverhoging bij woonruimte staat in artikel 7:252 en 7:253 BW. Dit loopt via de Huurcommissie en niet via de kantonrechter.[10]

Conclusie

Wanneer de huurprijs van horecaruimte of winkelruimte opnieuw wordt vastgesteld, dan moet rekening gehouden worden met de aanwezigheid van een bijbehorende woonruimte. De huurprijs van een afhankelijke woning kan worden vastgesteld volgens de methode van de bedrijfsruimte. Dat is anders voor een zelfstandige woning waarvoor het reguliere huurprijzenregime geldt.

[1] Rechtbank Maastricht 11 februari 2009, ECLI:NL:RBMAA:2009:BI3641

[2] Rechtbank Noord-Holland 3 oktober 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:8072

[3] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 oktober 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7859

[4] Rechtbank Amsterdam 18 februari 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:1169

[5] Rechtbank Noord-Holland 3 oktober 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:8072

[6] Rechtbank Noord-Holland 3 oktober 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:8072

[7] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 27 mei 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:3913

[8] Rechtbank Limburg 28 juni 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:6210

[9] Rechtbank Amsterdam 18 februari 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:1169

[10] Rechtbank Utrecht 22 juli 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BP2586

De uitkomst van een deskundigenonderzoek is doorslaggevend bij de vraag of een huurder of verhuurder een verlaging of verhoging van de huurprijs van een horecaruimte of winkelruimte kan afdwingen. Voor de vraag wat het lokale prijspeil is volgt de rechter namelijk in vergaande mate het rapport van de deskundige. In een minnelijk overleg zullen de huurder en de verhuurder hier ook rekening mee moeten houden.

Door mr. drs. Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel bespreek ik op welke punten de huurder en de verhuurder kritiek kunnen leveren op het rapport van de deskundige. In een vorig webartikel heb ik de methode besproken die de deskundige hanteert om de nieuwe huurprijs vast te stellen. De inhoud van dat webartikel wordt bekend verondersteld voor het lezen van dit webartikel.

Inleiding

Zowel een huurder als een verhuurder van horecaruimte of winkelruimte kunnen  afdwingen dat de huurprijs opnieuw wordt vastgesteld. Ik verwijs naar mijn algemene inleiding en mijn webartikelen over onder andere de ingangsdatum en de wachttermijn.

De huurder en de verhuurder kunnen in onderling overleg een deskundige benoemen die een berekening maakt van de nieuwe huurprijs. Ook de rechter kan een deskundige benoemen. De huurder en de verhuurder moeten beseffen dat een rechter de uitkomst van het deskundigenrapport in beginsel overneemt. Dit is alleen anders wanneer het rapport de toets van een redelijke kritiek niet doorstaat vanwege de inhoud of de wijze van totstandkoming.[1]

Het uitgangspunt van de rechter is dat wanneer de systematiek van artikel 7:303 BW door de deskundige op de juiste wijze is toegepast, de aldus gevonden huurprijs per definitie realistisch is. De rechter beoordeelt dus of het advies van de deskundige voldoet aan de criteria van artikel 7:303 lid 2 BW.[2]

De uitkomst van het onderzoek kan leiden tot een huurprijs die op het eerste gezicht afwijkt van de huurprijs van soortgelijke panden in de directe omgeving. Het feit dat de huurprijs op deze wijze afwijkt is geen zelfstandige grond om de uitkomst van het rapport te verwerpen.[3] Wanneer andere taxateurs een andere berekeningswijze hanteren en daarmee tot een hogere huurprijsvaststelling komen, betekent dit nog niet dat het advies van de deskundige onjuist is.[4] Ook niet wanneer het verschil met de uitkomst van de deskundige groot is.[5]

De partij die de inhoud van het rapport wil betwisten moet gemotiveerd aangeven waarom de deskundige een onjuist uitgangspunt heeft genomen of anderszins onjuist heeft gewaardeerd.[6] Hierna bespreek ik een aantal onderdelen waarop de huurder en de verhuurder kritiek kunnen leveren.

Volgens vaste rechtspraak hoeft de rechter overigens in zijn motivering niet expliciet in te gaan op alle bezwaren die tegen het rapport zijn ingebracht.[7] Desondanks hebben rechters tot nu toe al veel overwegingen vermeld in hun vonnissen die de moeite waard zijn om te bespreken.

Verweer tegen keuze voor vergelijkingspanden

De keuze van de vergelijkingspanden behoort bij uitstek tot de deskundigheid van de deskundige.[8] Hij selecteert op basis van ervaring en intuïtie.[9] Hieraan moet een groot gewicht worden toegekend.[10] De deskundige kan zelf op zoek gaan naar vergelijkingspanden. Hij kan ook kiezen voor referentieobjecten die door de huurder of de verhuurder zijn aangedragen.[11] Het feit dat er meerdere en andere referentiepanden beschikbaar zijn zorgt er nog niet voor dat de berekening van de deskundige onjuist is.[12] Ook niet wanneer de deskundige de huurder en de verhuurder vergelijkingspanden heeft laten aandragen.[13]

In beginsel zal de deskundige de best vergelijkbare panden in de vergelijking moeten betrekken. Toch gaat een behoorlijk aantal rechters hier soepel mee om. Zij oordelen dat wanneer niet de best vergelijkbare panden zijn gekozen, dit nog niet betekent dat de uitkomst onjuist is. Vergelijkbaarheid heeft immers betrekking op een groot aantal verschillende aspecten, waaronder ook minder grijpbare aspecten zoals kwaliteit en uitstraling. Wanneer volgens die rechters op een passende wijze rekening is gehouden met de bestaande verschillen, kan de rapportage worden goedgekeurd.[14]

Bij de keuze van de vergelijkingspanden gaat om de fysieke aspecten, zoals ligging, grootte, indeling, kwaliteit en bereikbaarheid. Deze aspecten worden vergeleken met het pand waarvan de huurprijs nader moet worden vastgesteld. De bestemming van het pand speelt daarbij geen rol, tenzij deze tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante.[15] Hier ga ik later in dit webartikel dieper op in.

De deskundige weegt al deze aspecten af bij de keuze welke panden per saldo als de optimaal vergelijkbare in de vergelijking moeten worden meegenomen. De rechter kan op die afweging maar tot op zekere hoogte controle uitoefenen.[16] Wanneer een deskundige een goede verklaring kan noemen waarom hij geen rekening heeft gehouden met een bepaald kenmerk van het oorspronkelijke pand of een referentiepand, neemt een rechter daar vaak genoegen mee, in die zin dat de kritiek die een partij levert vaak als onvoldoende onderbouwd wordt geacht.[17]

Wat als een partij vindt dat een referentiepand een lagere huurprijs heeft omdat deze als “trekker” is verhuurd aan een grote winkelketen? Die partij zal dit moeten onderbouwen. De rechter neemt dit niet bij voorbaat aan.[18]

Wat als een bepaald vergelijkingsobject gedurende de afgelopen vijf jaren niet continu is verhuurd? Of wanneer over een aantal jaren de huurprijs daarvan onbekend is? Het staat de deskundige in beginsel vrij om alleen de bekende huurprijs of de huurprijs in de jaren waarin het pand is verhuurd te betrekken in de vergelijking.[19] Zo’n berekening is op zichzelf dus niet reeds ondeugdelijk of onbetrouwbaar.[20] Diegene die het advies van de deskundige bestrijdt moet dan al aannemelijk maken dat hierdoor een onjuist beeld zou zijn ontstaan.[21]

De deskundige moet wel rekening houden met bijzondere omstandigheden die de huurprijs van de referentiepanden kunnen hebben beïnvloed. Men kan dan denken aan een pand dat geheel of gedeeltelijk aan marktwerking is onttrokken of in de afgelopen jaren daaraan onttrokken is geweest. Men kan dan ook denken aan subjectieve afspraken tussen de huurder of de verhuurder.

De rechter concludeert echter niet snel dat een pand aan de marktwerking is onttrokken. Een voorbeeld: als vijf van de zes vergelijkingspanden eigendom zijn van dezelfde eigenaar is dit op zichzelf hiervoor onvoldoende. Ook wanneer die huurprijzen in de afgelopen jaren niet zijn gewijzigd.[22] Ook wanneer in een winkelcentrum slechts één verhuurder actief is, is dit op zichzelf onvoldoende.[23] Bij dit soort verweren worden hoge eisen gesteld aan de onderbouwing van deze kritiek. Daarbovenop zal de partij die kritiek levert ook moeten onderbouwen wat de huurprijs anders had moeten zijn geweest.[24]

Toch komt de rechter soms tot de conclusie dat de deskundige simpelweg een onjuiste keuze heeft gemaakt voor bepaalde vergelijkingspanden. Dit speelde in een zaak waarin horecapanden waren gekozen die op een veel beter bezochte plaats in de stad gelegen waren. In deze zaak leek de deskundige trouwens geforceerd te hebben gekozen voor horecapanden, terwijl die bestemming niet doorslaggevend hoefde te zijn.[25]

Verweer tegen wegingsfactoren

Binnen de grenzen van de wet heeft de deskundige een grote vrijheid hoe hij te werk gaat.[26] Dat geldt ook voor het toepassen van wegingsfactoren bij de vergelijking. Wanneer een referentiepand minder goed vergelijkbaar is met het gehuurde pand, is het de taak van de deskundige om te bepalen of er een correctie moet plaatsvinden op de huurprijs en zo ja in welke mate.[27] Het betreft hier een inschatting die in hoge mate gebaseerd is op de kennis en ervaring van de deskundige.[28]

Een deskundige moet een begrijpelijke verklaring geven waarom hij bepaalde ruimtes lager waardeert qua functionaliteit.[29] Maar een deskundige hoeft niet tot in detail te onderbouwen waarop een percentage van een correctie is gebaseerd.[30] Als een deskundige meldt dat zijn waardering is gebaseerd op zijn deskundigheid en ervaring, waarbij rekening is gehouden met alle zijns inziens relevante factoren, is dit een toereikende toelichting.

Ik noem een aantal voorbeelden. Een deskundige mocht al eens een splitsbaar pand gelijk stellen aan een pand dat iets moeilijker splitsbaar is zonder een correctie toe te passen.[31] Een deskundige mocht ook al eens de huurwaarde van een pand dat slechts beperkt splitsbaar is naar eigen inzichten corrigeren met een percentage van 10%.

Voor een partij die wordt geconfronteerd met een nadelige uitkomst lijken sommige correcties willekeurig te zijn toegepast. Een partij die vindt dat de deskundige een andere keuze had moeten maken, moet dat zeer goed toelichten. Hij moet concreet aangeven waarom een correctie niet juist is of waarom juist correcties hadden moeten worden toegepast.[32] Bijvoorbeeld wanneer het gehuurde op een bijzondere locatie staat.[33] Zonder gedetailleerde kritiek hoeft de deskundige zijn keuzes ook niet gedetailleerd te onderbouwen.[34]

Bovenstaande systematiek komt ook terug in discussies over passantenstromen. Een partij die kritiek levert op het feit dat bij vergelijking met andere panden geen rekening is gehouden met het aantal passanten zal desnoods zelf de gegevens van de passantenstroom moeten aandragen. Overigens: wanneer er geen gegevens beschikbaar zijn hoeft de deskundige dit niet te onderzoeken.[35]

Verweer vanwege wijzingen in gebruik en omgeving

Hierboven werd al gemeld dat de deskundige bij de keuze van referentiepanden geen rekening mag houden met een verschil in bestemming, voor zover deze verschillen niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de gehuurde ruimte. Voorbeelden zijn een tankstation en een hotel. Dit soort panden is specifiek voor die bestemming ingericht.

Wanneer de bestemming van een referentieobject is gewijzigd, kan dit pand nog steeds een voldoende vergelijkbaar referentieobject zijn.[36] De wijze waarop de huurder en zijn voorgangers het gehuurde feitelijk gebruiken is dus ook niet doorslaggevend. De vraag of een verdieping bij onderverhuur een andere bestemming kan krijgen, is voor de vaststelling van de huurprijs niet van belang.[37]

Ook wanneer een deel van het gehuurde een andere functie krijgt is dit niet van invloed. Als een huurder slechts één van de verdiepingen van een winkelpand met twee winkelvloeren daadwerkelijk inricht als winkelruimte, dan kan de andere verdieping onder omstandigheden ook als winkelruimte worden aangemerkt. Er wordt gekeken naar de begrippen bruikbaarheid en functionaliteit. Wel is een pand met meerdere verdiepingen meer bruikbaar voor de exploitatie van een warenhuis dan voor een andersoortig bedrijf.[38]

Een winkelpand dat was ontstaan door samenvoeging van twee panden moest als één winkelruimte worden gewaardeerd. Wel moeten dan ook de vergelijkingsobjecten dus ook weer op te splitsen zijn, net als het referentiepand.[39] Indien een bedrijfsruimte met een te verwaarlozen ingreep in kleinere verhuurbare eenheden kan worden gesplitst, is dat relevant voor de bepaling van de huurprijs.[40]

Het gehuurde pand wordt vergeleken met andere panden in de toestand waarin deze verkeert ten tijde van de huurprijstoetsing. Wanneer de attentiewaarde en de zichtbaarheid van het gehuurde is toegenomen door ontwikkelingen in het winkelgebied, dient dit volledig in de nieuwe huurprijs tot uitdrukking te komen.[41]

De staat waarin het gehuurde bij de start van de huur verkeerde speelt dus geen rol. Als het pand oorspronkelijk verwaarloosd en niet ingericht was, speelt dit geen rol. De huurder heeft deze staat van het gehuurde aanvaard.[42] Maar in een kwestie waarbij een hotel casco werd gehuurd, werd deze uiteraard ook in casco staat vergeleken met de referentiepanden; de aanwezigheid van sanitair speelde geen rol, laat staan de kwaliteit van het sanitair.[43]

Voor de vraag hoe moet worden omgegaan met verbeteringen die de huurder zelf heeft aangebracht verwijs ik naar een ander webartikel. En wanneer er gedurende de looptijd van de huurovereenkomst een verandering plaatsvindt in de bouwkundige staat, maar de huurder en de verhuurder hebben afgesproken dat de huurder op eigen kosten het pand weer zal terugbrengen in de oorspronkelijke staat, is er geen reden om uit te gaan van de huidige staat van het gehuurde.

Verweer tegen meetfouten en andere oppervlaktekeuzes

Als eerste stap in de methode meet de deskundige de oppervlakte van het gehuurde pand. Maar wat als één van de partijen vindt dat deze meting niet goed is verricht? Als die partij een afwijkende meting toont van een andere deskundige, dan is dat op zichzelf nog niet voldoende bewijs dat de deskundige verkeerd heeft gemeten.[44]

In een geval waarin de oppervlakte 172 m2 bleek in plaats van 180 m2 oordeelde de rechter dat de afwijking dusdanig klein was dat niet gesproken kon worden van een foutieve meting.[45] Deze rechter accepteerde een tolerantie van maximaal 5%.[46]

De rechter vindt het acceptabel dat de NEN 2580 norm wordt toegepast. Ook al heeft dit soms bijzondere gevolgen. Zo werd hierdoor een buitenberging bij een horecapand buiten beschouwing gelaten, ook al zou zo’n berging leiden tot een hogere huurprijs.[47]

Een deskundige kan besluiten om de verdiepingen boven een winkelruimte niet mee te nemen in de waardering wanneer deze zeer slecht bereikbaar zijn. Het zijn dan geen potentieel bruikbare ruimtes. Uiteraard moet deze afweging ook worden gemaakt bij referentiepanden met eveneens slecht bereikbare verdiepingen.[48]

Bij horecapanden ontstaan vaak discussies over het terras. Een terras vormt een bron van inkomsten maar behoort niet altijd tot het gehuurde pand. Bij de berekening van de huurprijs dient de omzet en de (wijze van) exploitatie van het gehuurde buiten beschouwing te blijven. Als bijvoorbeeld wordt gezocht naar vergelijkingspanden wordt niet zozeer gekeken naar de aanwezigheid van een terras, althans zeker niet als dit terras op gemeentegrond staat.[49]

De deskundige hoeft de omvang van het terras niet mee te tellen in de berekening wanneer hij bij de waardering van de functionaliteit het terras wel meeweegt ten opzichte van vergelijkbare bedrijfsruimte.[50] Als een deskundige geen waardeverhogend effect toekent aan een terras, maar de verhuurder wel vindt dat de aanwezigheid van een terras de huurwaarde verhoogt, dan moet de verhuurder dat onderbouwen. De verhuurder moet dan aantonen of het terras in gebruik is, of de ruimte gezien de ligging daadwerkelijk als terras kan worden gebruikt, in welke periode van het jaar gebruik van het terras is te verwachten en welk effect daarvan op bijvoorbeeld de omzet van het gehuurde is te verwachten.[51]

 “Crisisverweer” en andere prijspeilverweren

Voor de huurprijsontwikkeling van referentiepanden wordt gekeken naar een periode van vijf jaren. Wat als in die referentieperiode een crisis heeft plaatsgevonden? Sommige huurders van vergelijkingspanden hebben tijdens zo’n crisis een huurverlaging kunnen bedingen. Toch neemt de rechter in beginsel aan dat de referteperiode van vijf jaren juist grote prijsfluctuaties voorkomt.[52] Daardoor wordt in afgezwakte vorm alsnog de verhoogde of verlaagde huurprijs duidelijk wanneer wordt gekeken naar referentiepanden.[53]

Maar wat als geen van de huurders van de vergelijkingspanden tijdens deze crisis een huurverlaging heeft gekregen? Ook dan volgt de rechter de gebruikelijke systematiek, ondanks de aanwezigheid van ‘signalen’ uit de branche dat een huurverlaging op zijn plaats was geweest.[54] Dit is alleen anders als er echt een nadrukkelijke aanleiding is om te veronderstellen dat de berekende huurprijs toch te hoog is ten opzichte van de duurzame huurontwikkeling ter plaatse.[55]

Het kan overigens ook zo zijn dat de huurprijzen in de buurt als gevolg van een crisis zijn gedaald, maar dat de huurprijs van het gehuurde stijgt omdat de oorspronkelijke huurprijs te laag was. Dit scenario is dus mogelijk. De destijds overeengekomen huurprijs is namelijk niet van betekenis is voor de nadere bepaling van de huurprijs.[56]

Wat als een referentiepand al heel lang wordt gehuurd zonder enige indexering? Een deskundige zal deze bijzondere omstandigheid volgens de ene rechter niet mogen negeren.[57] Een andere rechter oordeelt dan weer dat deze omstandigheid wordt gecorrigeerd doordat een vergelijking met vijf vergelijkingspanden en een gemiddelde huurprijs over vijf jaar juist deze afwijking afvlakt.[58]

Hoe gaat de rechter om met afspraken tussen huurder en verhuurder die lijken op een verhulde huurbetaling? Men kan bijvoorbeeld denken aan omzethuur vanwege een drankafnamebeding. De rechter neemt niet direct aan dat hierdoor sprake is van een indirecte huurbetaling.[59] Een horecapand dat wordt gehuurd van een brouwerij kan dus worden meegenomen in de vergelijking. Dit is alleen anders wanneer zeer goed wordt onderbouwd dat de huurprijs tot stand is gekomen op basis van andere omstandigheden. Dan moet ook duidelijk zijn in welk opzicht en tot hoever de huurprijs van dat referentiepand is beïnvloed.[60]

De huurder kan zich niet verweren met de stelling dat hij in het geval van een huurverhoging het gehuurde niet meer rendabel kan exploiteren.[61]

Wat als het verweer tegen het advies van de deskundige slaagt?

Uit de vorige paragraaf bleek al dat veel verweren tegen het advies van de deskundigen stranden. Maar wat gebeurt er als een verweer slaagt? Kan het deskundigenrapport nog wel worden gebruikt als de berekening niet klopt? Dat ligt aan de omstandigheden van het geval.

Bij een geslaagd verweer tegen het gebruik van een referentiepand kan de rechter beslissen om dat referentiepand buiten de berekening te houden.[62] De rechter kan een actieve rol spelen door informatie uit het deskundigenrapport die wél bruikbaar is te combineren met nieuwe gegevens (bijvoorbeeld andere vergelijkingspanden).[63]

Soms ontstaat discussie of een gebrek in het deskundigenadvies nog wel op een eenvoudige wijze kan worden gerepareerd. Dit speelde in een kwestie waarin geen goede referentieobjecten werden genoemd in de deskundigenrapportage, maar de partij die het rapport bestreed wel goede referentieobjecten kon noemen. In dat geval krijgen de huurder en de verhuurder de gelegenheid om zich richting de rechter uit te laten over de vraag of de deskundige opdracht moet krijgen om zijn rapport aan te passen of dat een andere deskundige moet worden benoemd.[64]

Er werd een nieuwe deskundige benoemd in een kwestie waarbij de deskundige slechts rekening had gehouden met de markthuur, maar niet met verbeteringen die op kosten van de huurder waren aangebracht (zie ook dit webartikel). Ook werd een nieuwe deskundige benoemd in een kwestie waarin de deskundige uitsluitend had gekozen voor referentiepanden met dezelfde bestemming, en daardoor goede (misschien wel betere) vergelijkbare panden links had laten liggen.[65]

Benoemt de kantonrechter bij een zeer gebrekkig rapport altijd een nieuwe deskundige? Niet altijd. Een partij die terecht ernstige kritiek heeft op een rapport mag niet te laat vragen om de benoeming van een nieuwe deskundige wanneer deze al eerder had beseft dat het rapport niet bruikbaar is.[66]

Wanneer een tweede deskundigenonderzoek wordt uitgevoerd verandert de uiteindelijke ingangsdatum van de nieuwe huurprijs niet.[67] Voor meer informatie over de ingangsdatum verwijs ik naar dit webartikel. Overigens blijft een vordering tot wijziging van de huurprijs ontvankelijk wanneer een rapportage is afgekeurd.[68]

Conclusie

De deskundige krijgt vanwege zijn kennis en ervaring veel vrijheid om de huurprijs voor bedrijfsruimte opnieuw vast te stellen. Een verweer tegen de inhoud van een deskundigenrapport slaagt niet vaak. In dit webartikel heb ik een groot aantal verweren besproken. Wanneer het onderzoek niet aan de wettelijke maatstaven voldoet, kan de rechter bezien of hij zelf dit gebrek kan herstellen, of dat een andere deskundige moet worden benoemd.

[1] Rechtbank Limburg 28 juni 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:6210

[2] Rechtbank Maastricht 11 februari 2009, ECLI:NL:RBMAA:2009:BI3641

[3] Gerechtshof Amsterdam 18 september 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY0272

[4] Rechtbank Arnhem 20 april 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BW4428

[5] Rechtbank Arnhem 20 april 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BW4428

[6] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 24 oktober 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:9219

[7] vgl. HR 20 oktober 1989, NJ 1989, 898

[8] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 16 oktober 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY1288

[9] Rechtbank Arnhem 20 april 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BW4428

[10] Rechtbank Noord-Holland 28 december 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:10689

[11] Rechtbank Noord-Holland 17 januari 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:177

[12] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 4 april 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1466

[13] Gerechtshof Amsterdam 3 maart 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:770

[14] Gerechtshof Amsterdam 18 september 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY0272

[15] HR 25 oktober 1985, NJ 1986, 71. Zie ook HR 26 april 1996, NJ 1996, 630

[16] Gerechtshof Amsterdam 18 september 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY0272

[17] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 4 april 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1466

[18] Rechtbank Arnhem 20 april 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BW4428

[19] Gerechtshof Amsterdam 19 maart 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:896

[20] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 16 oktober 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY1288

[21] Gerechtshof Amsterdam 19 maart 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:896

[22] Rechtbank Noord-Holland 28 december 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:10689

[23] Gerechtshof Amsterdam 3 maart 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:770

[24] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 april 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BP8525

[25] Rechtbank Overijssel 5 februari 2019, ECLI:NL:RBOVE:2019:703

[26] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 16 oktober 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY1288; Rechtbank Arnhem 20 april 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BW4428; Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 oktober 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7859

[27] Gerechtshof Amsterdam 15 augustus 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:2940

[28] Gerechtshof Amsterdam 15 augustus 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:2940

[29] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 oktober 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7859

[30] Gerechtshof Amsterdam 15 augustus 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:2940

[31] Gerechtshof Amsterdam 15 augustus 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:2940

[32] Rechtbank Noord-Holland 17 januari 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:177

[33] Rechtbank Noord-Holland 17 januari 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:177

[34] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 oktober 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7859. Vgl. HR 20 oktober 1989, ECLI:NL:HR:1989:AD0905

[35] Rechtbank Noord-Holland 28 december 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:10689

[36] Hoge Raad 26 april 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2057

[37] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 4 april 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1466

[38] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 4 april 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1466

[39] Gerechtshof Amsterdam 12 juli 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2812

[40] Gerechtshof Amsterdam 12 juli 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2812

[41] Gerechtshof Amsterdam 18 september 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY0272

[42] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 16 oktober 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY1288

[43] Gerechtshof Amsterdam 19 maart 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:896

[44] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 24 oktober 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:9219

[45] Rechtbank Arnhem 20 april 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BW4428

[46] Rechtbank Arnhem 20 april 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BW4428

[47] Rechtbank ’s-Hertogenbosch 20 januari 2011, ECLI:NL:RBSHE:2011:BP2978

[48] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 4 april 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1466

[49] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 november 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4575

[50] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 oktober 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7859

[51] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 oktober 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7859

[52] zie NnavV, Kamerstukken II 2000/01, 26932 nr 5. p 13, 16

[53] Gerechtshof Amsterdam 3 maart 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:770

[54] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 april 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:3109

[55] Gerechtshof Amsterdam 19 maart 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:896

[56] Gerechtshof Amsterdam 12 juli 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2812

[57] Gerechtshof Amsterdam 3 maart 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:770

[58] Rechtbank Arnhem 20 april 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BW4428

[59] Rechtbank Noord-Holland 17 januari 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:177

[60] Rechtbank Maastricht 11 februari 2009, ECLI:NL:RBMAA:2009:BI3641

[61] Rechtbank Noord-Holland 28 december 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:10689

[62] Gerechtshof Leeuwarden 22 december 2009, ECLI:NL:GHLEE:2009:BK7492

[63] Gerechtshof Amsterdam 3 maart 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:770

[64] Rechtbank Noord-Holland 3 oktober 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:8072

[65] Rechtbank Overijssel 5 februari 2019, ECLI:NL:RBOVE:2019:703

[66] Rechtbank Gelderland 19 oktober 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:5600

[67] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 november 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4575

[68] Rechtbank Noord-Holland 3 oktober 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:8072

Zowel een huurder als een verhuurder van horecaruimte of winkelruimte kan via de rechter afdwingen dat de rechter de huurprijs opnieuw zal vaststellen. De rechter beslist aan de hand van een rapport van een deskundige. In dit webartikel bespreek ik hoe een deskundige de nieuwe huurprijs vaststelt.

Door mr. drs. Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In andere webartikelen heb ik in hoofdlijnen besproken hoe een aanpassing van de huurprijs kan worden verzocht. Ik heb daarnaast geschreven over de wachttermijn, de uitleg van een huurovereenkomst ten behoeve van de huurverhoging, en over de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.

Inleiding

Een huurder of verhuurder kan de huurprijs opnieuw laten vaststellen wanneer deze niet overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De nieuwe huurprijs wordt daarom vastgesteld door een vergelijking te maken met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte. Daarbij wordt gelet op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Zie artikel 7:303 lid 2 BW. Hierna bespreek ik welke stappen de deskundige zet.

Stap 1: vaststellen omvang gehuurd pand

Ten eerste stelt de deskundige de oppervlakte van de gehuurde ruimte vast. Wanneer er sprake is van onderdelen met een verschillende functie, zoals verkoopruimte en overige ruimte, maakt de deskundige hierin onderscheid. De overige ruimte kan dan op een andere manier bij de waardering worden betrokken, bijvoorbeeld voor een lager percentage. Op deze wijze wordt de totale (gewogen) vloeroppervlakte vastgesteld. De deskundige is niet verplicht om partijen uit te nodigen om bij de bezichtiging en inmeting aanwezig te zijn.[1]

Stap 2: keuze van referentiepanden

In de tweede stap gaat de deskundige op zoek naar referentiepanden. De keuze van vergelijkingspanden is in beginsel een zaak van de deskundige.[2] De verhuurder en de huurder kunnen zelf ook referentiepanden aandragen. De deskundige beslist of hij deze referentiepanden meeneemt in zijn onderzoek. Zie ook dit webartikel.

Om een goed beeld te krijgen van het prijspeil ter plaatse, betrekt de deskundige bij voorkeur vijf vergelijkingspanden in de berekening.[3] Het is vrijwel onmogelijk om vergelijkingspanden te vinden die identiek zijn.[4] Juist om individuele verschillen te matigen wordt gekozen voor vijf vergelijkingspanden en wordt een gemiddelde huur berekend over een periode van vijf jaren.[5] Met deze referteperiode worden gelijktijdig de gevolgen van een plotselinge, excessieve huurprijsverhoging voorkomen.[6]

Het is niet verplicht om vijf vergelijkingspanden te hanteren. Soms gaat de rechter akkoord met een vergelijking waarin minder referentiepanden zijn betrokken. Dit gebeurde in een kwestie waarin voor het vijfde pand geen gegevens over de huurprijs verkregen konden worden.[7] En in een kwestie waarin twee referentiepanden alsnog wegvielen bij de vergelijking.[8]

Als de deskundige voldoende vergelijkingspanden heeft, is er geen reden om nog extra vergelijkingspanden bij het onderzoek te betrekken. Dit kan in een zeer enkel geval anders zijn als een partij kan onderbouwen waarom de door hem genoemde panden significant beter geschikt zijn als vergelijkingsobject.[9]

Bij de keuze van vergelijkingsobjecten is de hoogte van de huurprijs geen criterium.[10] Het gaat namelijk niet om vergelijkbare huurprijzen maar om vergelijkbare panden.[11]

Stap 3: achterhalen huurprijs referentiepanden

In de derde stap achterhaalt de deskundige wat de huurprijzen zijn van de referentiepanden. De deskundige is vaak afhankelijk van de medewerking van de huurders of verhuurders van de desbetreffende referentiepanden. Die zijn overigens niet verplicht om de deskundige te informeren over de actuele huurprijs en/of de ontwikkeling van de huurprijs in voorbije jaren.

Het gebeurt regelmatig dat de deskundige de vereiste gegevens niet kan achterhalen. Er geldt daarom enige flexibiliteit. Zoals hierboven gemeld mag de deskundige dan minder dan vijf referentiepanden in de berekening betrekken. Als er geen andere optie is mag de deskundige ook gebruik maken van informatie over referentiepanden die telefonisch aan hem is doorgegeven.[12]

Wanneer voor een bepaald vergelijkingspand niet alle huurprijzen uit de afgelopen jaren bekend zijn, kan de deskundige proberen om de huurprijzen die wel bekend zijn toch in de berekening te betrekken.[13] Hierna volgt een voorbeeld. Stel dat van vier van de vijf vergelijkingspanden niet alle huurprijzen bekend zijn. Van twee panden is de huurprijs van alleen het laatste jaar bekend, van één pand is de huurprijs van slechts de laatste twee jaren bekend en van één pand is de huurprijs van de laatste drie jaren bekend. In die verhouding tellen deze prijzen mee in de berekening van de gemiddelde huurprijs, dus voor 1/12, 2/12 en 3/12. Het vijfde pand waarvan als enige alle huurprijzen in de vijfjaarsperiode bekend zijn, weegt om die reden mee voor de volledige vijf jaar, dus voor 5/12 deel. Wanneer dit vijfde pand toevallig een relatief hoge huurprijs heeft is dit geen reden om deze niet mee te nemen in de berekening.[14]

Een deskundige hoeft geen rekening te houden met huurprijswijzigingen na de referentieperiode. Dit geldt eens te meer wanneer slechts bij één referentiepand een huurverhoging is doorgevoerd.[15]

De huurprijzen die in de referentieperiode golden, moeten volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil – aan de hand van de reeks CPI-Alle huishoudens – worden herleid tot het prijsniveau op de dag waarop de vordering tot huurprijsvaststelling is ingesteld. Stel dat een partij in 2006 een verzoek heeft ingediend om een deskundige te benoemen. De referentieperiode is dan het tijdvak 2001-2006. Dit betekent dat basisjaar 2000 = 100 als uitgangspunt voor de berekening.[16] De deskundige moet er wel rekening mee houden dat de stijging van de huurwaarde kan doorlopen per het laatste moment waarop in het rapport de huurwaarde is vastgesteld. Steeds moet de laatste jaarhuurprijs worden herleid rekening houdend met een prijsindex.[17]

Wanneer het niet mogelijk is om huurprijzen van referentiepanden te bemachtigen maakt de rechter soms een schatting aan de hand van de gegevens die wel beschikbaar zijn.[18] Hoewel de berekening dan niet aansluit bij de wettelijke methode, moet deze dan wel zo nauw mogelijk daarbij aansluiten.

Stap 4: het afronden van de berekening

Op basis van een vergelijking van de huurprijzen van de referentiepanden kan vervolgens de gemiddelde huurprijs per m2 worden berekend.[19] Hiermee kan de nieuwe huurprijs voor de gehuurde bedrijfsruimte worden berekend. De uitkomst van deze vergelijkingsmethode kan dus hoger of lager zijn dan de commerciële huurwaarde.[20]

Praktische gang van zaken tijdens het deskundigenonderzoek

Hierna volgen nog enkele opmerkingen over de praktische gang van zaken tijdens het deskundigenonderzoek. De Leidraad deskundigen op www.rechtspraak.nl is niet geschreven voor een onderzoek en advies als het onderhavige, maar biedt wel nuttige suggesties.[21]

Zoals gemeld kunnen de huurder en de verhuurder referentiepanden voorstellen. Het is wenselijk dat de deskundige de voorgestelde referentiepanden vermeldt in zijn advies. In deze rapportage kan hij uitleggen waarom hij wel of niet rekening houdt met de referentiepanden die door de huurder en de verhuurder zijn aangedragen.

Het is wenselijk dat de deskundige de huurder en de verhuurder in de gelegenheid stelt om vragen te stellen en opmerkingen te maken over zijn bevindingen. Het is ook wenselijk dat de deskundige beide partijen in de gelegenheid stelt om opmerkingen te maken over een conceptrapportage. Dat is echter niet verplicht.[22] Het is ook wenselijk dat hij deze opmerkingen inclusief zijn reactie opneemt in het eindadvies.[23] Een deskundige kan na het opstellen van een conceptrapport een veel lagere huurprijs adviseren in zijn definitieve rapport.[24]

Het is van groot belang dat een partij zijn kritiek op het rapport zo snel mogelijk aanlevert. De rechter kan beslissen om bepaalde kritiek niet meer te behandelen wanneer deze niet is voorgelegd aan de deskundige.[25] Dit is anders indien de deskundige naar objectieve maatstaven de methode verkeerd heeft toegepast, zoals door apert verkeerde referentiepanden in de vergelijking te betrekken.[26] In een ander webartikel ga ik dieper in op de kritiek die geleverd kan worden op de rapportage.

Kosten van de deskundige

In artikel 7:304 lid 3 BW is bepaald dat de kosten van de door de rechter benoemde deskundige  proceskosten zijn als bedoeld in artikel 237 Rv. Artikel 237 Rv bepaalt dat de partij die bij vonnis in het ongelijk wordt gesteld, wordt veroordeeld in de kosten.[27]

De partij die verzoekt om benoeming van een deskundige zal normaal gesproken diens voorschot betalen.[28] Als naderhand in een vaststellingsprocedure het nieuwe huurbedrag wordt vastgesteld, zullen deze kosten voor de deskundige voor rekening komen van de partij die in het ongelijk zal worden gesteld.[29]

Maar wat als de huurder en de verhuurder na ontvangst van het advies een akkoord bereiken zonder dat zij het nieuwe huurbedrag laten vaststellen door de rechter? Ook dan zijn de kosten van de deskundige proceskosten. Wanneer de afspraak van de huurder en de verhuurder geen verdeling van de proceskosten bevat, is geen integrale regeling van het geschil bereikt en mag de rechter alsnog over de proceskostenveroordeling beslissen.[30]

Het bovenstaande kan voor de huurder en de verhuurder een reden vormen om bij voorbaat af te spreken dat zij de kosten van de deskundige onderling zullen delen. De rechter kan deze kosten overigens ook geheel of gedeeltelijk compenseren. Dit kan bijvoorbeeld wanneer de huurder en de verhuurder in de vaststellingsprocedure over en weer op enkele punten in het ongelijk worden gesteld.

Ook in het geval waarin de door de deskundige berekende nieuwe huurprijs aanzienlijk lager is dan de ene partij had voorgesteld, maar ook hoger is dan de andere partij had aangeboden, ligt het in de rede dat iedere partij de helft van de kosten van de deskundige draagt.[31] Beide partijen hebben dankzij het advies van de deskundige dan duidelijkheid gekregen.

De rechter kan kosten die nodeloos zijn veroorzaakt voor rekening laten van de partij die deze kosten aanwendde of veroorzaakte.[32] Er is geen sprake van nodeloos veroorzaakte kosten als een deskundige nodig is omdat partijen er onderling niet uitkomen.[33]

Als een partij naast het deskundigenadvies zelf nog een aanvullend advies vraagt, wordt de andere partij bij verlies van de procedure niet in de kosten voor dit aanvullend advies veroordeeld.[34]

Conclusie

Hierboven heb ik besproken hoe de deskundige de nieuwe huurprijs vaststelt. Ik heb dit proces onderverdeeld in vier stappen. Ook heb ik een aantal opmerkingen gemaakt over de kosten van de deskundige en over praktische gang van zaken bij het uitvoeren van het deskundigenonderzoek.

[1] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 27 mei 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:3913

[2] Gerechtshof Amsterdam 13 januari 2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BH4187

[3] Rechtbank Utrecht 22 december 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BP2410

[4] Rechtbank Arnhem 20 april 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BW4428

[5] Rechtbank Arnhem 20 april 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BW4428

[6] MvT 26089 nr. 19, p. 51

[7] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 april 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BP8525

[8] Gerechtshof Leeuwarden 22 december 2009, ECLI:NL:GHLEE:2009:BK7492

[9] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 november 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4575

[10] vgl. Hoge Raad 10 mei 1996, NJ 1996, 670; Gerechtshof Arnhem 7 oktober 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BG1457

[11] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 16 oktober 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY1288

[12] Rechtbank Limburg 28 juni 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:6210

[13] Rechtbank Utrecht 22 december 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BP2410

[14] Rechtbank Utrecht 22 december 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BP2410

[15] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 4 april 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1466

[16] Gerechtshof Leeuwarden 22 december 2009, ECLI:NL:GHLEE:2009:BK7492

[17] Gerechtshof Amsterdam 15 augustus 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:2940

[18] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 april 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:3109

[19] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 24 oktober 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:9219

[20] Rechtbank ’s-Hertogenbosch 20 januari 2011, ECLI:NL:RBSHE:2011:BP2978

[21] Rechtbank Overijssel 5 november 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:4238

[22] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 27 mei 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:3913

[23] Rechtbank Overijssel 5 november 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:4238

[24] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 augustus 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BX4718

[25] Rechtbank Amsterdam 18 februari 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:1169

[26] Rechtbank Maastricht 11 februari 2009, ECLI:NL:RBMAA:2009:BI3641

[27] Rechtbank Utrecht 22 december 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BP2410

[28] Rechtbank Overijssel 5 november 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:4238

[29] Rechtbank Overijssel 5 november 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:4238; Rechtbank Midden-Nederland 28 augustus 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:3558

[30] Rechtbank Midden-Nederland 28 augustus 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:3558

[31] Rechtbank Amsterdam 18 februari 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:1169; Rechtbank Midden-Nederland 28 augustus 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:3558

[32] Rechtbank Midden-Nederland 28 augustus 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:3558

[33] Rechtbank Midden-Nederland 28 augustus 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:3558

[34] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 april 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:3109

Wanneer een huurder of een verhuurder van horecaruimte of winkelruimte wil afdwingen dat een nieuwe huurprijs wordt vastgesteld, dan wil hij dat de wijziging zo snel mogelijk ingaat. In dit webartikel bespreek ik per wanneer de nieuwe huurprijs zal ingaan bij een beroep op artikel 7:303 BW. Ook bespreek ik welke rente de huurder of de verhuurder moet betalen.

Door mr. drs. Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Dit webartikel maakt onderdeel uit van een serie webartikelen over het afdwingen van een verhoging of verlaging van de huurprijs voor 290-bedrijfsruimte. In een eerder webartikel heb ik de algemene gang van zaken besproken rondom het afdwingen van een wijziging van de huurprijs. In andere webartikelen heb ik de wachttijd en andere bijzonderheden besproken.

Ingangsdatum nieuwe huurprijs

Artikel 7:303 lid 4 BW regelt dat de gewijzigde huurprijs ingaat vanaf de dag waarop de huurder of verhuurder een procedure is gestart met een beroep op een deskundigenrapport. Dit noem ik de ‘vaststellingsprocedure’.

Indien de huurder en de verhuurder geen overeenstemming hebben bereikt over de benoeming van een deskundige, benoemt de rechter een deskundige op verzoek van één van de partijen. Zie ook dit webartikel. In dat geval geldt de dag waarop deze ‘benoemingsprocedure’ is gestart als ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.

De rechter stelt de ingangsdatum alleen vast in de eerdergenoemde vaststellingsprocedure. De benoemingsprocedure is hiervoor niet bedoeld.[1]

Uitzonderingen op de wettelijke ingangsdatum

De rechter die de huurprijs nader vaststelt kan op vordering van een der partijen een andere ingangsdatum van de huurprijs vaststellen. Ook dit is geregeld in artikel 7:303 lid 4 BW. Alleen bij bijzondere omstandigheden wordt zo’n uitzondering verleend.[2] Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat voor de vraag of een uitzondering op haar plaats is de concrete omstandigheden van belang zijn, waarbij mede betekenis toekomt aan de eisen van redelijkheid en billijkheid.[3]

Aan wat voor omstandigheden kunnen we dan denken? De minister is bij de behandeling van het wetsvoorstel ingegaan op een geval waarin de verhuurder enerzijds huurverhoging vorderde maar anderzijds tegelijkertijd in gebreke bleef met het verrichten van achterstallig onderhoud. Volgens de minister lag het voor de hand om de huurverhoging in een dergelijke situatie pas te laten ingaan op het tijdstip dat de staat van onderhoud weer op het vereiste niveau is gebracht. De minister verwees naar de redelijkheid en billijkheid en het wettelijk stelsel.[4]

Het voorbeeld dat de minister noemt is ook een logische situatie. Wanneer een deskundige de huurprijs vaststelt, kijkt hij ook naar de staat van onderhoud. Het maakt volgens de minister ook niet uit dat een huurder ook juridische middelen heeft om af te dwingen dat de verhuurder onderhoud verricht.[5]

Het Gerechtshof Amsterdam volgt deze gedachtengang. Hierbij stond vast dat de bedrijfsruimte al lange tijd in zeer slechte staat verkeerde en zelfs moest worden gestut om instorting te voorkomen. De huurverhoging kon pas ingaan nadat de verhuurder alle gebreken had hersteld.[6] Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch vindt het feit dat een huurder ook andere rechtsmaatregelen kan treffen, zoals het vorderen van herstel of het eisen van huurverlaging, wel een reden om het belang van een andere ingangsdatum minder klemmend te achten.[7]

De wetsgeschiedenis noemt ook een andere reden om een latere ingangsdatum te hanteren. Dit betreft het geval waarin de lange duur van een procedure mede aan de verhuurder is te wijten. Daardoor zou de betalingsachterstand van de huurder te hoog oplopen.[8] Een eerdere ingangsdatum kan ook gerechtvaardigd zijn, indien een van partijen het voortraject bewust heeft vertraagd.[9] Dit is gebaseerd op de eisen van redelijkheid en billijkheid waartoe partijen jegens elkaar zijn gehouden.

Hoewel in de parlementaire geschiedenis is onderkend dat het onnodig rekken van het overleg door de partij die geen huurprijsaanpassing wenst een omstandigheid kan opleveren om een eerdere ingangsdatum toe te kennen[10], is tevens  in de wetsgeschiedenis opgemerkt dat de rechter er slechts bij hoge uitzondering gebruik van zal mogen maken.[11] De Hoge Raad staat er evenwel voor open om een andere ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs te hanteren wanneer een partij niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarendheid heeft betracht in het overleg.[12]

Een bijzondere omstandigheid werd aangenomen in een kwestie waarbij een partij voorafgaand aan het ingaan van de tweede vijfjaarstermijn had aangegeven de huurprijs nader te willen vaststellen en de gezamenlijk benoemde deskundige pas anderhalf jaar na deze melding zijn deskundigenrapport had afgerond. De rechter koos een passende datum, die veel eerder lag dan de datum van het deskundigenrapport maar die overigens wel later lag dan het moment waarop de tweede vijfjaarstermijn was ingegaan.[13]

Er werd geen andere ingangsdatum toegekend in een geval waarin partijen in de huurovereenkomst weliswaar een lange aanzegtermijn voor een verhoogde huurprijs hadden opgenomen, maar al veel eerder in onderhandeling waren over de aanpassing van de huurprijs.[14]

Aanvullende opmerkingen over de ingangsdatum

De rechter kan alleen een afwijkende ingangsdatum opleggen wanneer dit door een partij is gevorderd.[15] Het feit dat de huurder en de verhuurder gezamenlijk een deskundige benoemen betekent niet automatisch dat zij ook overeenstemming hebben over de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.[16]

Soms is in de algemene bepalingen geregeld dat de datum waarop een gezamenlijk schriftelijk verzoek is ingediend “bepalend is voor de vaststelling van de referentieperiode van het onderzoek”. Hiermee is de peildatum voor het onderzoek door de deskundige gegeven. Deze tekst regelt echter niet dat hiermee direct ook overeenstemming bestaat over de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.[17]

Er zijn praktische bezwaren verbonden aan het vaststellen van een afwijkende ingangsdatum. Er kan namelijk worden gediscussieerd over de vraag of dan ook de referentieperiode waarover de huurprijsontwikkeling wordt berekend moet worden aangepast.[18] Dat kan onder omstandigheden meebrengen dat een nieuw deskundigenbericht moet worden uitgebracht terwijl de fase van het deskundigenonderzoek in de procedure eigenlijk al was voltooid. Dit kan een reden vormen om niet te snel aan te nemen dat bijvoorbeeld gebreken of achterstallig onderhoud zouden moeten aangemerkt als bijzondere omstandigheden die een afwijkende ingangsdatum rechtvaardigen.[19]

Voor het geval de staat van het onderhoud dan toch aanleiding vormt om de ingang van de nader vastgestelde huurprijs uit te stellen, dan zou de staat van het gehuurde zoals deze op de oorspronkelijke ingangsdatum was hiervoor leidend moeten zijn. Als de staat van onderhoud op dat moment nog niet van dien aard was dat de ingang van de nader vastgestelde huurprijs zou moeten worden uitgesteld, kan die nader vastgestelde huurprijs in beginsel gewoon ingaan. Dat wordt niet anders als op een later moment de staat van het gehuurde is verslechterd.[20]

Stapsgewijze verhoging wordt soms toegewezen

In het algemeen geldt dat de huurder vanaf de indiening van het verzoekschrift rekening kan houden met een verhoging van de huurprijs en hiervoor dus kan reserveren.[21] De rechter kan in bijzondere omstandigheden bepalen dat de huurprijs geleidelijk, dus met stappen, zal worden aangepast. Zie artikel 7:303 lid 4 BW.

Soms kan dit stappenplan een aantal jaren duren. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat op deze wijze de huurprijs slechts geleidelijk kan worden verhoogd. Een geleidelijke huurverlaging is niet mogelijk.[22] Hierna bespreek ik een aantal kwesties waarbij bijzondere omstandigheden werden aangenomen.

Een geleidelijke huurverhoging is al eens toegekend in een geval waarin de bestaande huurprijs bijna verdubbeld zou worden.[23] De huur werd ook geleidelijk verhoogd in een geval waarin de huurder er niets aan kon doen dat de deskundige zeer lang had gedaan over het uitbrengen van een advies. De huurder zou met terugwerkende kracht geconfronteerd worden met een forse huurstijging. Deze huurder kreeg enige tijd om de bedrijfsvoering van zijn hotel aan te passen.[24] Een vergelijkbaar geval betrof een kwestie waarin de verhuurder zich had verzet tegen benoeming van een specifieke deskundige en vervolgens een andere deskundige geen goed advies kon afgeven. Vanwege de vertraging die door de verhuurder was veroorzaakt volgde een gefaseerde invoering van het hogere huurbedrag.[25]

Wettelijke rente, wettelijke handelsrente en boeterente

De hoofdregel is dus dat de nieuwe huurprijs verschuldigd is vanaf de start van de procedure, of bij een eerder gevoerde benoemingsprocedure vanaf de start van die procedure. De huurder is bij een huurverhoging vanaf dat moment in verzuim vanaf de vervaldag van iedere onvolledige huurbetaling. Ook al krijgt de huurder pas aan het einde van de procedure te horen met welk bedrag de huur is verhoogd.[26] 

De huurder moet over de betalingsachterstand rente betalen. Vaak is dit de wettelijke handelsrente.[27] Een hogere contractuele rente wordt niet snel toegekend; die zou ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, omdat de huurder pas door het vonnis bekend is geworden met de hogere huurprijs.[28]

Maar wat geldt er als de huurder vanwege een huurverlaging achteraf gezien te veel huur heeft betaald? De huurder heeft dan onverschuldigd betaald. De verhuurder is vaak pas wettelijke rente verschuldigd vanaf het moment dat het nieuwe huurbedrag is vastgesteld. Tot dat moment is de verhuurder vaak niet in verzuim. De verhuurder is namelijk niet automatisch te kwader trouw omdat hij discussieert over de hoogte van de huurprijs.[29]

De verhuurder kan wel al eerder in verzuim raken wanneer hij voorafgaand of tijdens de procedure door de huurder in gebreke wordt gesteld. [30] Zie artikel 6:82 BW jo. 6:205 BW. Het wordt de huurder dus aangeraden om de verhuurder zo snel mogelijk in gebreke te stellen of in een processtuk aan te manen om binnen een redelijke termijn de (vermoedelijk) te veel betaalde huur terug te betalen.[31]

Voorschot in kort geding op huurverhoging

In een enkel geval heeft een verhuurder in kort geding met succes een voorschot gevorderd op de huurverhoging.[32] Op dat moment was al een deskundigenrapport opgesteld. Daaruit bleek dat de huurprijs fors zou stijgen. De financiële situatie van de huurder was niet florissant. De verhuurder kon onderbouwen dat hij een incassorisico liep en dat hij nog geruime tijd moest wachten op een vonnis in de bodemzaak.[33]

Een verhuurder kan zijn kansen in zo’n kort geding vergroten door zekerheidshalve een bankgarantie te stellen. Daarmee biedt de verhuurder voldoende zekerheid aan de huurder voor het geval de huur onverhoopt niet wordt verhoogd.[34] Er is dan geen noemenswaardig restitutierisico.

In zo’n kort geding procedure is geen ruimte om de bezwaren te bespreken die een partij heeft tegen het deskundigenbericht. Wel kan een rechter in een kort geding bekijken of de deskundige in zijn rapport heeft gereageerd op de argumenten van deze partij.

Conclusie

Wanneer een huurprijs voor horecaruimte of bedrijfsruimte opnieuw wordt vastgesteld, dan geldt deze vanaf de datum waarop de gerechtelijke procedure is gestart. Wanneer de rechter eerst is verzocht om een deskundige te benoemen is dat moment de startdatum voor de verhoging. De huurder is wettelijke (handels)rente verschuldigd over de verhoging vanaf het moment dat deze is gewijzigd. Bij een huurverlaging is de verhuurder pas wettelijke rente verschuldigd nadat hij in verzuim is.

 

—

[1] Gerechtshof Amsterdam 30 mei 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2669; Rechtbank Arnhem 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBARN:2009:BK4234

[2] Hoge Raad 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:856

[3] Gerechtshof Amsterdam 19 december 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:5300

[4] Gerechtshof Amsterdam 19 december 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:5300

[5] Kamerstukken II 2000/01, 26932, nr. 5 p. 14-15

[6] Gerechtshof Amsterdam 19 december 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:5300

[7] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 januari 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:27

[8] Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, nr. 3 (MvT), p. 9

[9] Kamerstukken II 2000/01, nr.5, p.15

[10] MvT, Kamerstukken II, 1999-2000, 26932, nr. 3, p. 9

[11] Nota n.a.v. het Verslag, Kamerstukken II, 2000-2001, 26932, nr. 5, p. 15

[12] Hoge Raad 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:856

[13] Rechtbank Limburg 18 juli 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:6848

[14] Rechtbank Amsterdam 18 februari 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:1169

[15] A-G Wissink 28 juni 2013, ECLI:NL:PHR:2013:42

[16] Rechtbank Arnhem 27 december 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BK4233

[17] Rechtbank Arnhem 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBARN:2009:BK4234

[18] Zie Hoge Raad 10 oktober 2008, ECLI:NL:HR:2013:BD5988

[19] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 januari 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:27

[20] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 januari 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:27

[21] Zie Hoge Raad 26 februari 1993, NJ 1993, 318; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 januari 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:27

[22] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 november 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4575

[23] Rechtbank Utrecht 22 december 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BP2410

[24] Gerechtshof Amsterdam 19 maart 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:896

[25] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 27 mei 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:3913

[26] Hoge Raad van 15 juni 2001, ECLI:NL:2001:AB2174; Rechtbank Noord-Holland 28 december 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:10689

[27] Rechtbank Utrecht 22 december 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BP2410; Rechtbank Limburg 18 juli 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:6848

[28] Rechtbank Amsterdam 18 februari 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:1169

[29] Rechtbank Amsterdam 29 juli 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:9532

[30] Gerechtshof Amsterdam 18 september 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY0272

[31] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 oktober 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7859; Gerechtshof Amsterdam 18 september 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY0272

[32] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 augustus 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BX4718

[33] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 augustus 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BX4718

[34] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 augustus 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BX4718

In dit webartikel over aanpassing van de huurprijs van een horecaruimte of bedrijfsruimte bespreek ik dat een huurder en een verhuurder niet op ieder moment aanpassing van de huurprijs kunnen afdwingen.

Door mr. drs. Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In het vorige webartikel besprak ik in het algemeen hoe een verhuurder of huurder van 290-bedrijfsruimte kan afdwingen dat de huurprijs wordt aangepast. In dit webartikel bespreek ik dat de laatste aanpassing tenminste vijf jaren geleden moet hebben plaatsgevonden. Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd moet ook gekeken worden naar de vraag of deze is afgelopen.

Wachttermijn van vijf jaren

Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kunnen zowel de huurder als de verhuurder pas vorderen dat de huurprijs wordt aangepast na afloop van de overeengekomen duur. In de praktijk is deze periode in veel gevallen vijf jaren.

In alle andere gevallen, dus wanneer een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten, kunnen zowel de huurder als de verhuurder pas aanpassing van de huurprijs vorderen wanneer tenminste vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan. Dit is geregeld in artikel 7:303 lid 1 BW.

Wanneer één van de partijen te vroeg een aanpassing van de huurprijs vordert, dan is hij niet-ontvankelijk.[1] Uiteraard kunnen partijen ondanks deze wachttermijn onderling wel een nieuwe afspraak maken. De wachttermijn zorgt er echter voor dat zij niet bij elkaar kunnen afdwingen dat de huurprijs moet worden gewijzigd.

De achtergrond van deze ‘wachttermijn’ is het navolgende. Er wordt van uit gegaan dat in beginsel de huurder en de verhuurder zelf een nieuwe huurprijs kunnen afspreken bij verlenging van de huurperiode.[2] Het is hun eigen verantwoordelijkheid om voor de eerstvolgende periode goede afspraken te maken. Zij behoeven geen extra bescherming.[3] Dit principe zal ook terugkomen in een aantal vonnissen die ik hierna zal bespreken.

Huurafspraak voor de toekomst?

De eigen verantwoordelijkheid van de huurder en de verhuurder gaat niet verder dan een periode voor onbepaalde tijd of de wachttermijn van vijf jaren. Wanneer partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst direct ook een afspraak maken voor de huurprijs die zal gelden nadat de eerste contractuele termijn is afgelopen, kunnen zij toch voor die tweede huurperiode alsnog aanpassing van de huurprijs verzoeken.[4]

Echter, wanneer de huurder en de verhuurder tijdens de looptijd van de contractuele huurperiode een nieuwe huurprijs afspreken voor de periode daarna, kunnen zij niet na het verstrijken van de eerste huurperiode van vijf jaren afdwingen dat de huurprijs voor die verlengde periode wordt aangepast.[5] Dan moet eerst weer de wachttermijn van vijf jaren verstrijken.[6]

Wanneer de huurder en de verhuurder op of omstreeks het moment waarop een optietermijn ingaat een afspraak maken voor een huurbedrag die zal gelden tijdens die optietermijn, maken partijen een afspraak over de huurtermijn die dadelijk in het verschiet ligt. Ook dit is een afspraak voor de lopende c.q. nader vastgestelde termijn die in de weg staat aan aanpassing van het huurbedrag.[7]

Wat als de huurprijs is bepaald op een bepaald percentage van de netto omzet van de huurder? Wanneer de huurder en verhuurder afspreken om de huurovereenkomst te verlengen onder betaling van een vergelijkbaar percentage, dan wordt dit beschouwd als een expliciete afspraak dat de huurprijs hetzelfde blijft.[8] Dit kan nogal eens voorkomen bij franchiseconstructies. Ook dit staat in de weg aan directe aanpassing van de huurprijs.

Wel of geen wijziging plaatsgevonden tijdens wachttermijn?

Soms is in discussie of de huurder en de verhuurder tijdens de wachttermijn een afspraak hebben gemaakt over een nieuwe huurprijs. In de vorige paragraaf noemde ik al een aantal voorbeelden. Hierna volgen er nog meer.

Wanneer de verhuurder aanspraak maakt op indexering is dit geen tussentijdse afspraak over aanpassing van de huurprijs. Ditzelfde geldt voor een brief met een aanzegging van een onjuist percentage van de indexering.[9]

Wanneer de buitenzijde van het pand gedurende de huurovereenkomst wordt gerenoveerd kan dit leiden tot een verhoging van de verhuurwaarde. Wanneer de huurder en de verhuurder op dat moment hun afspraken over de renovatie op papier zetten, maar daarbij de huurprijs niet aanpassen, beschouwt de rechter dat als een nieuwe afspraak over de huurprijs. In een geval waarin de afspraken over de renovatie golden voor de eerstkomende tien jaren, was de huurprijs daarmee volgens de rechter ook voor tien jaren vastgezet. Overigens was in die kwestie de huurprijs vóór de renovatie al niet marktconform hoog.[10]

In een kwestie waarin de huurder een flink aantal extra meters was gaan huren, spraken de huurder en de verhuurder een huurverhoging af voor die uitbreiding die was gebaseerd op de op dat moment geldende huurprijs per m2. De rechter nam aan dat partijen hiermee een nieuwe afspraak hadden gemaakt over de huurprijs.[11] Dit ondanks de aanname dat beide partijen op dat moment niet de wil hadden om een algehele herziening van de huurprijs af te spreken.

Het betrof in die kwestie een tamelijk ingrijpende uitbreiding. De huurder en de verhuurder hadden op allerlei vlakken afgesproken hoe zij de kosten zouden verdelen. Dan had het volgens de rechter voor de hand gelegen dat de verhuurder bij het verstrijken van de bepaalde huurtermijn, nota bene tijdens de uitbreiding, de hoogte van de huurprijs bij de huurder zou hebben aangekaart.[12]

Jaren later gaat een andere rechter hetzelfde om met een tussentijdse uitbreiding van het aantal gehuurde vierkante meters. De rechter vond dat de huurder en de verhuurder een nadere afspraak over de huurprijs hadden gemaakt toen zijn afspraken welke prijs de huurder verschuldigd was voor deze extra meters. Het maakt daarbij niet uit of de huurder en de verhuurder afspraken maken in een allonge of een afzonderlijk huurcontract. Overigens hadden de huurder en de verhuurder de looptijd van de huur van de “uitbreiding” aangepast aan die van het oorspronkelijk gehuurde deel. De huur van beide delen werd in één bedrag gefactureerd. Ook dit betrof een forse uitbreiding.[13]

Ook in de hierboven genoemde uitspraak vond de rechter dat een professionele partij die vindt dat de geldende huurprijs niet meer in overeenstemming is met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte, dit moet aankaarten gelijktijdig met het maken van afspraken over de verbouwing.[14]

Conclusie

Een huurder of verhuurder kan geen aanpassing van de huurprijs afdwingen als de huurprijs is vastgesteld voor bepaalde tijd of als er nog geen vijf jaren zijn verstreken sinds het moment waarop zij voor de laatste maal een afspraak hebben gemaakt over de huurprijs. In sommige gevallen wordt aangenomen dat de huurder en de verhuurder een afspraak hebben gemaakt over aanpassing van de huurprijs bij tussentijdse uitbreiding van het aantal gehuurde vierkante meters of na een renovatie door de verhuurder.

[1] Rechtbank Zwolle-Lelystad 14 oktober 2009, ECLI:NL:RBZLY:2009:BK0757

[2] Rechtbank Arnhem 21 maart 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BA1280

[3] Hoge Raad van 1 februari 2008 ECLI:NL:HR:2008:BB5923

[4] Rechtbank Arnhem 21 maart 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BA1280

[5] Hoge Raad 27 september 1993, NJ 1994, 212; Hoge Raad 23 februari 1996, NJ 1996, 432

[6] Hoge Raad 27 september 1996, NJ 1997, 81

[7] A-G Huydecoper in zijn conclusie bij Hoge Raad 28 mei 2010, ECLI:NL:PHR:2010:BL9562

[8] Rechtbank Arnhem 21 maart 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BA1280

[9] Rechtbank Utrecht 22 juli 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BP2586

[10] Rechtbank Noord-Holland 23 augustus 2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:6377

[11] Rechtbank Zwolle-Lelystad 14 oktober 2009, ECLI:NL:RBZLY:2009:BK0757

[12] Rechtbank Zwolle-Lelystad 14 oktober 2009, ECLI:NL:RBZLY:2009:BK0757

[13] Rechtbank Midden-Nederland 29 maart 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:1745

[14] Rechtbank Midden-Nederland 29 maart 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:1745

In dit derde webartikel over aanpassing van de huurprijs van een 290-bedrijfsruimte bespreek ik een aantal bijzonderheden rondom het recht om aanpassing af te dwingen.

Door mr. drs. Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In een ander webartikel heb ik in hoofdlijnen besproken hoe een verhuurder of huurder aanpassing van de huurprijs kan afdwingen. Soms moet hiertoe de huurovereenkomst worden uitgelegd. Hier ga ik in dit webartikel nader op in. Daarnaast bespreek ik of de huurder en de verhuurder in de huurovereenkomst afstand mogen doen van de mogelijkheid om de huurprijs te laten aanpassen.

Uitleg huurovereenkomst soms nodig

De huurder en de verhuurder kunnen op enig moment afdwingen dat de huurprijs van 290-bedrijfsruimte wordt aangepast. Dit is geregeld in artikel 7:303 en 7:304 BW. Het is dan wel van belang dat vast staat wat de inhoud is van de huurovereenkomst. Voor de vraag hoe de winkelruimte of horecaruimte moet worden gewaardeerd moet worden vastgesteld wat precies wordt gehuurd. Is bijvoorbeeld één totale winkelruimte verhuurd, of twee afzonderlijke units?

In de meeste gevallen is het geen probleem om vast te stellen wat beide partijen hebben willen (ver)huren. De afspraken hierover worden bijna altijd ondubbelzinnig vastgelegd in een contract. Vaak wordt een tekening als bijlage toegevoegd. Desondanks ontstaat wel eens discussie.

De deskundige heeft geen rol in het bepalen wat het startpunt is van zijn onderzoek naar de huurprijs. Het oordeel van de deskundige over de hoedanigheid van het huurobject, en daarmee van de vergelijkingspanden, is niet doorslaggevend. Uiteindelijk beoordeelt de rechter hoe de huurovereenkomst en overige afspraken tussen huurder en verhuurder moeten worden uitgelegd.[1] De rechter hanteert hiervoor de navolgende formule.

De vraag hoe een huurder en een verhuurder hun verhouding hebben geregeld en of de huurovereenkomst een leemte bevat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het huurcontract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De redelijkheid en billijkheid speelt vaak een rol. Ook wordt rekening gehouden dat het hier om professionele partijen gaat, van wie verwacht mag worden dat over zij kennis van het huurrecht beschikken.[2] Althans, de huurder is bij bedrijfsruimte een professionele partij.

Bij het uitleggen van de afspraken hoeft niet per sé te worden gekeken naar de feitelijke toestand van het gehuurde bij de start van de huurovereenkomst. De hoedanigheid van de gehuurde bedrijfsruimte zoals deze is verhuurd is bepalend. Die hoedanigheid wordt bepaald door de inhoud van de huurovereenkomst en dus is ook de bedoeling van de huurder en de verhuurder relevant.[3] Ik geef hierna een aantal voorbeelden.

In een zaak waarin werd gediscussieerd of één of twee units werden gehuurd, waren  twee afzonderlijke winkelpanden samengevoegd. De kantonrechter oordeelde dat de huurder en de verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst van plan waren om een huurovereenkomst voor één object aan te gaan. De verhuurder vond het goed dat de huurder beide units samenvoegde. Daardoor werd de huurprijsherziening gebaseerd op het gehuurde als één object. Ook al werd het gehuurde in het contract beschreven als twee units. Het maakte niet uit dat de totale huurruimte weer eenvoudig te splitsen is.[4]

Ook in een andere situatie nam de rechter aan dat de huurder en de verhuurder hadden beoogd om één winkelruimte te verhuren in plaats van afzonderlijk de kelder en de begane grond. Zij hadden in het huurcontract één huursom afgesproken. In het huurcontract werd geen melding gemaakt van gescheiden winkelpanden. Dat het gehuurde oorspronkelijk uit twee winkelpanden heeft bestaan had geen invloed.[5] De ruimte werd dus als één winkelruimte gewaardeerd. De vergelijkingsobjecten moesten wel net als dit referentiepand opgesplitst kunnen worden.[6] Overigens leidde de omstandigheid dat de huurder twee verschillende winkelformules exploiteert niet tot een andere conclusie. De huurder is vrij om te bepalen hoe hij de bedrijfsruimte inricht.[7]

Mogelijkheid tot aanpassen huur wegcontracteren?

De “filosofie” van het huurprijzenrecht voor bedrijfsruimte is dat beide partijen de vrijheid hebben om een huurprijs overeen te komen. Er is pas aanleiding voor een beroep op de rechter als de huurder en de verhuurder het niet met elkaar eens worden over de huurprijs en vervolgens een dwingende wetsbepaling kunnen inroepen.[8]

Kunnen een huurder en een verhuurder de mogelijkheid tot nadere vaststelling van een huurprijs wegcontracteren? Het is mogelijk om af te wijken van de regeling uit artikel 7:303 BW, maar dit mag uitsluitend ten gunste van de huurder. Artikel 7:291 lid 1 BW biedt de huurder van bedrijfsruimte bescherming tegen huurprijsbedingen die ten nadele van de huurder afwijken van artikel 7:303 BW. Dit geldt ook voor huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór 1 augustus 2003.[9]

De wet geeft deze bescherming aan alle huurders van winkelruimte en horecaruimte. De sociaaleconomische positie van de huurder is dus niet relevant.[10] Overigens wordt aangenomen dat een professionele huurder wel enige invloed heeft op de inhoud van de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen.[11]

Wanneer de huurder en de verhuurder in het huurcontract een tekst hanteren die afwijkt van artikel 7:303 en 7:304 BW, kan soms hieruit worden afgeleid dat zij hebben beoogd om de wet buiten werking te stellen. Dit werd aangenomen in een zaak waarin partijen een huurprijsaanpassing “aan de markt” hadden afgesproken. Dit betreft dan een afspraak ten nadele van de huurder, die dus niet rechtsgeldig is. De rechter verleende in deze zaak echter goedkeuring om alsnog af te wijken van de wet ten nadele van de huurder.[12]

A-G Huydecoper gaat er van uit dat een huurder met succes de nietigheid kan inroepen van een regeling die afwijkt van artikel 7:303 BW.[13] De rechters gaan er van uit dat de huurder dergelijke afwijkende bedingen kan vernietigen.[14] Bij strijdigheid met dwingend recht regelt artikel 3:52 lid 1 onder d BW dat de vernietiging kan worden ingeroepen. De mogelijkheid om de vernietiging in te roepen kan verjaren. De verjaringstermijn van drie jaren vangt aan op het moment dat de bevoegdheid tot vernietiging aan degene die de vernietiging inroept ten dienste is komen te staan.[15] Veelal start de verjaringstermijn op het moment waarop het huurcontract wordt ondertekend.[16]

Conclusie

Voor de waardering van het gehuurde ten behoeve van de aanpassing van de huurprijs is van belang om vast te stellen wat er precies wordt verhuurd. Vaak is dit niet in discussie. Soms moet worden uitgelegd of één of meerdere units worden verhuurd. Soms wijken de huurder en de verhuurder in de huurovereenkomst af van de regeling van artikel 7:303 en 7:304 BW. Dit mag niet ten nadele van de huurder.

—

[1] Rechtbank Amsterdam 20 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:6896

[2] Rechtbank Amsterdam 20 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:6896

[3] Gerechtshof Amsterdam 12 juli 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2812

[4] Rechtbank Amsterdam 20 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:6896

[5] Gerechtshof Amsterdam 12 juli 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2812

[6] Gerechtshof Amsterdam 12 juli 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2812

[7] Gerechtshof Amsterdam 12 juli 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2812

[8] A-G Huydecoper in zijn conclusie bij Hoge Raad 28 mei 2010, ECLI:NL:PHR:2010:BL9562

[9] Hoge Raad 28 mei 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL9562

[10] Rechtbank Midden-Nederland 25 oktober 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:7733

[11] Rechtbank Midden-Nederland 25 oktober 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:7733

[12] Gerechtshof Amsterdam 30 oktober 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4031

[13] A-G Huydecoper in zijn conclusie bij Hoge Raad 28 mei 2010, ECLI:NL:PHR:2010:BL9562

[14] Gerechtshof Amsterdam 30 oktober 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4031; Rechtbank Midden-Nederland 25 oktober 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:7733

[15] Rechtbank Midden-Nederland 25 oktober 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:7733

[16] Rechtbank Midden-Nederland 25 oktober 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:7733

Na verloop van tijd kan een huurder of een verhuurder eisen dat de huurprijs van 290-bedrijfsruimte, dus horecaruimte of winkelruimte, wordt aangepast. In dit webartikel bespreek ik op hoofdlijnen hoe zo’n verhoging of verlaging van de huurprijs kan worden afgedwongen.

Door mr. drs. Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Dit webartikel maakt onderdeel uit van een omvangrijke serie webartikelen. In andere webartikelen ga ik onder andere in op de wachttermijn van vijf jaren, de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs, de methode die de deskundige hanteert bij het vaststellen, en de verweren die gevoerd kunnen worden tegen een rapportage van een deskundige.

Inleiding

De huurder en de verhuurder kunnen in onderling overleg afspraken maken over een nieuwe huurprijs voor een bedrijfsruimte. Maar wat geldt er als de huurder en de verhuurder niet tot overeenstemming komen? Dit zal centraal staan in deze serie webartikelen.

Zowel een huurder als een verhuurder kunnen via de rechter afdwingen dat de huurprijs voor de bedrijfsruimte opnieuw wordt vastgesteld. Dit kan wanneer de huurprijs niet overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Dit is geregeld in artikel 7:303 BW.

De huurprijs kan uiteindelijk worden verhoogd, maar ook worden verlaagd. Uiteindelijk blijkt uit een rapport van een deskundige wat de nieuwe huurprijs zal moeten zijn.

Onder het oude huurrecht dat tot 1 augustus 2003 gold bestond deze mogelijkheid ook al. [1] De nieuwe wettelijke regels hebben onmiddellijke werking en gelden dus ook voor huurovereenkomsten die vóór 1 augustus 2003 zijn gesloten.

Deskundigenadvies noodzakelijk

Artikel 7:304 BW regelt dat de partij die een procedure start om de huurprijs aan te passen een advies van een gezamenlijk benoemde deskundige moet meezenden. Doet deze partij dit niet, dan kan hij niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn vordering.

De wetgever heeft verschillende redenen gehad om de strenge eis van het tonen van een deskundigenrapport te stellen. Hierdoor wil de wetgever voorbarige en onnodige procedures voorkomen.[2] De aanwezigheid van een advies van een deskundige zorgt ervoor dat de huurder en de verhuurder voorafgaand aan zo’n gerechtelijke procedure serieus kunnen onderhandelen. En in het geval een procedure wordt gestart, wordt de rechter direct goed voorgelicht.[3]

Benoeming deskundige

Maar wat als de huurder en de verhuurder onderling geen overeenstemming bereiken over welke deskundige zij willen benoemen? Zij hebben dan onafhankelijk van elkaar de mogelijkheid om de rechter een deskundige te laten benoemen. Dit is geregeld in artikel 7:304 BW. Ik noem dit hierna de ‘benoemingsprocedure’.

Deze benoemingsprocedure zorgt ervoor dat de partij die de huurprijs wil aanpassen, in staat is om een deskundigenadvies te tonen. Daarmee is hij ontvankelijk in die vordering.[4]

Tot aan de wijziging van het procesrecht wordt deze benoemingsprocedure gestart met een verzoekschrift. De partij die om benoeming verzoekt moet stellen en zo nodig onderbouwen dat er geen overeenstemming is bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige.[5] In de laatste paragraaf van dit webartikel ga ik hier dieper op in.

In deze ‘benoemingsprocedure’ kan niet direct worden gevorderd dat de huurprijs nader wordt vastgesteld.[6] Er vindt geen inhoudelijk debat plaats over de hoogte van de huurprijs.[7] Een voorbeeld: als de andere partij stelt dat partijen een vaste huurprijs zijn overeengekomen, dan moet deze stelling maar aan bod komen in een procedure waarin de huurprijs nader wordt vastgesteld. Zo’n inhoudelijk debat vindt in een benoemingsprocedure slechts plaats indien op dat moment al buiten iedere twijfel zou zijn dat een vordering tot aanpassing van de huurprijs niet toewijsbaar zal zijn.[8]

In de benoemingsprocedure wordt niets vastgesteld over de rechtsverhouding tussen de huurder en de verhuurder. [9] Maar wat als tussen partijen in geschil is wat de omvang is van het gehuurde? Mag de rechter daar iets over zeggen in een benoemingsprocedure? Ik vermoed van niet. Tegen de beschikking waarin een deskundige wordt benoemd staat hoger beroep open.[10]

Pas nadat de deskundige zijn advies heeft uitgebracht, kan een vordering tot nadere huurprijsvaststelling worden ingesteld op grond van artikel 7:303 BW. Tot aan de aangekondigde wijziging van het procesrecht wordt deze ‘vaststellingsprocedure’ gevoerd in een dagvaardingsprocedure. Het gaat dus om twee separate procedures.

De rechter zal in veel gevallen de uitkomst van het deskundigenoordeel gebruiken als basis voor de gevorderde verhoging of verlaging van de huurprijs. In een ander webartikel bespreek ik de methode van onderzoek. Uit een ander webartikel zal blijken dat de invloed van de deskundige enorm groot is.

Voorafgaand overleg

Als de huurder en de verhuurder in onderling overleg geen gezamenlijke deskundige kunnen aanwijzen, zal de partij die de huurprijs wil aanpassen zo snel mogelijk actie willen ondernemen. De nieuwe huurprijs gaat in op de datum waarop een verzoekschrift tot benoeming van een deskundige is ingediend.[11] Dit zou voor die partij een reden kunnen zijn om zo snel mogelijk een verzoek in te dienen.[12]

Zoals hierboven gemeld is het echter de bedoeling dat de verhuurder en de huurder eerst zelf serieus onderhandelen over huurprijs, op basis van een advies van een deskundige. Toch heeft de wetgever de drempel om ontvankelijk te zijn in een verzoek tot benoeming van een deskundige niet al te hoog willen maken. Waar ligt de drempel dan precies?

De Hoge Raad stelt geen hoge eisen aan de inhoud van het overleg tussen de huurder en de verhuurder.[13] Het is voldoende maar ook noodzakelijk dat de huurder en de verhuurder serieus en zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij ingaan. Wanneer zij het daarover niet binnen een redelijke tijd eens worden, of een serieuze reactie (onnodig lang) uitblijft, dan kan al worden geconcludeerd dat geen overeenstemming is bereikt.[14] Dit blijkt uit het Halfords-Dela Vastgoed arrest.

Voorafgaand aan dit arrest uit oktober 2013 was hierover verdeeldheid. Zo was al eens geoordeeld dat een inadequate reactie op een voorstel tot benoeming van een deskundige wordt beschouwd als een teken dat er geen overeenstemming is bereikt.[15] Andere rechters vonden dit echter niet voldoende.[16] Een enkele keer werd uit andere omstandigheden afgeleid dat geen overeenstemming bereikt zal worden.[17]

Ook na het arrest van het Hoge Raad is het nog steeds mogelijk om uit andere omstandigheden dan het gevoerde overleg af te leiden dat geen overeenstemming kan worden bereikt over de benoeming van een deskundige. De wetsgeschiedenis vermeldt nadrukkelijk deze mogelijkheid.[18] Men kan denken aan het geval dat een partij zo resoluut de discussie over de aanpassing van een huurprijs afkapt, dat een benoeming van een deskundige kennelijk ook onbespreekbaar lijkt.[19] Dit kan ook anderszins besloten liggen in de antwoorden van de andere partij.[20]

Het verloop van de onderhandelingen is relevant. Dit blijkt uit een zaak waarin het overleg weinig vruchtbaar en onvoldoende serieus verliep. Een tijd lang leek het overleg op niets uit te draaien. Toen de onderhandelingen op enig moment toch weer gingen lopen, en de uiteindelijke verzoeker deze alsnog abrupt afbrak, kon niet gesproken worden van een situatie dat tussen partijen geen overeenstemming kon worden bereikt over de benoeming van een deskundige.[21] Dit terwijl misschien in een eerder stadium wel sprake was geweest van een situatie waarin het verzoekschrift had kunnen worden ingediend.

Op basis van de huidige stand van de rechtspraak dient de rechter derhalve, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, te beoordelen of er serieus en zonder onnodige vertraging overleg heeft plaatsgevonden voordat een partij is overgegaan tot het indienen van het verzoek.[22]

Conclusie

In dit webartikel is kort besproken welke twee procedures gevoerd kunnen worden om een huurprijs van bedrijfsruimte te laten aanpassen. Wanneer partijen geen overeenstemming bereiken over de te benoemen deskundige kan de rechter een deskundige benoemen. Als partijen aan de hand van het deskundigenadvies nog steeds geen overeenstemming kunnen bereiken, kunnen zij de huurprijs laten vaststellen door de rechter.

—

[1] MvT TK 26 932, nummer 3, p. 1.

[2] A-G Wissink 28 juni 2013, ECLI:NL:PHR:2013:42

[3]Kamerstukken II 1999-2000, 26 932 nr. 3, pag. 9 en nr. 5, pag. 16; Rechtbank Maastricht 11 februari 2009, ECLI:NL:RBMAA:2009:BI3641

[4] Hoge Raad 12 mei 2006, LJN AV6080, NJ 2006/294, WR 2006/75

[5] Hoge Raad 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:856

[6] Rechtbank Leeuwarden 19 april 2011, ECLI:NL:RBLEE:2011:BQ2155

[7]zie Gerechtshof Amsterdam 17 november 2005, WR 2006,16; Rechtbank Leeuwarden 19 april 2011, ECLI:NL:RBLEE:2011:BQ2155

[8] Gerechtshof Amsterdam 17 november 2005, ECLI:NL:GHAMS:2005:AV0128

[9] Rechtbank Arnhem 21 maart 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BA1280

[10] zie Hoge Raad 12 mei 2006, NJ 2006, 294

[11] Weliswaar bestaat de mogelijkheid dat de rechter al uitgaan van een andere ingangsdatum, bijvoorbeeld wanneer de andere partij onnodig de duur van het overleg heeft verlengd, maar wil de partij die aanpassing van de huurprijs zich hiervoor wel afhankelijk maken van de rechter? In een ander webartikel ga ik dieper in op deze ingangsdatum.

[12] A-G Wissink 28 juni 2013, ECLI:NL:PHR:2013:42

[13] Hoge Raad 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:856

[14] Hoge Raad 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:856

[15] Vgl. Hof Den Bosch 11 januari 2005, LJN AS2622, rov. 5.2.1; Hof Den Haag 13 december 2011, LJN BX7053, WR 2012/109, rov. 10; Rb. Amsterdam, sector kanton locatie Hilversum 2 november 2010, LJN BO8427, WR 2011/77, rov. 15-16; Rb. Arnhem, sector kanton 5 september 2008, LJN BH4510, WR 2009/21; Rb. Den Bosch, sector kanton, 19 oktober 2012, LJN BY1179, rov. 3.4-3.6

[16] Vgl. Rb. Maastricht, sector kanton, 17 april 2012, TvHB 2012/16

[17] Vgl. Hof Arnhem 7 september 2010, LJN BN5668, WR 2010/123, rov. 4.7

[18] Verslag, Kamerstukken II, 1999-2000, 26932, nr. 4, p. 10

[19] Rechtbank Overijssel 5 november 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:4238; Gerechtshof Arnhem, 7 september 2010, ECLI:NL:GHARN:2010:BN5668

[20] Rechtbank Overijssel 5 november 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:4238

[21] Rechtbank Rotterdam 26 april 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:7345

[22] Rechtbank Rotterdam 26 april 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:7345

Een makelaar die is ingeschakeld door de verkoper heeft ook een zorgplicht jegens een potentiële koper. Dit betekent dat de makelaar een geïnteresseerde koper in veel gevallen correct moet informeren over het toegestane gebruik.

Door mr. drs. Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Moet een verkopend makelaar onderzoek doen naar de vraag of een gebouw permanent mag worden bewoond? En naar het toegestane gebruik van een bijgebouw? Wat kan er van een verkopend makelaar worden verwacht wanneer hij vragen krijgt over bouwontwikkelingen in de nabijheid? Dit soort vragen zal ik in dit webartikel beantwoorden.

Dit webartikel maakt onderdeel uit van een serie van vier webartikelen over de aansprakelijkheid van een verkopend makelaar. In de andere webartikelen zal ik specifiek ingaan op de zorgplicht jegens de koper in verband met de juridische status van het object, gebreken in het te verkopen object en onjuiste afmetingen.

Inleiding

Een bestemmingsplan bepaalt welk gebruik is toegestaan. Dergelijke informatie kan voor een koper van vitaal belang zijn. Vaak gaat het hier om informatie die zowel voor de makelaar als voor de koper openbaar toegankelijk is.

Een makelaar hoort in een gesprek met de koper welke plannen de koper heeft. Een makelaar zal dan goed moeten opletten. Hierna bespreek ik de uitkomst van een aantal rechtszaken waarin de makelaar onvoldoende duidelijk is geweest over het toegestane gebruik van een woning of bedrijfspand. Van de makelaar kan deze zorgvuldigheid worden verwacht, omdat de koper een aanzienlijke kans op schade zal lijden als de makelaar hem niet goed informeert, zie ook het algemene deel van deze serie webartikelen.

Een koper draagt de bewijslast dat de makelaar onjuiste mededelingen heeft gedaan over het toegestane gebruik. Daarbij moet de koper concreet kunnen aangeven welke mededelingen ter zake van het gebruik zijn gedaan, door wie en wanneer precies.[1]

Wanneer schriftelijke stukken zoals een brochure er op wijzen dat de makelaar de koper verkeerd heeft voorgelicht, zal de makelaar de bewijslast dragen dat hij de koper alsnog correct heeft voorgelicht.[2] Een makelaar mag in de brochure de relevante informatie best positief gekleurd weergeven. Maar een koper mag niet op het verkeerde been worden gezet.

Welke vorm van bewoning?

Allereerst bespreek ik kwesties over de vraag welke vorm van bewoning is toegestaan. Een makelaar die een woning op het platteland presenteerde als ‘woning’ en ‘voormalige boerderij’ was aansprakelijk toen naderhand bleek dat particuliere bewoning volgens het bestemmingsplan niet was toegestaan.[3] Let wel: deze makelaar wist dat de koper de woning juist particulier wilde gaan bewonen.

In dit soort kwesties speelt ook vaak de bijzonderheid dat een koper die vanuit de stad naar het platteland verhuist geïnformeerd zal moeten worden over bijzonderheden die het bestemmingsplan van het buitengebied regelt ten aanzien van het gebruik.[4]

Wanneer bewoning slechts als bedrijfswoning is toegestaan zal een makelaar dit dus moeten melden, althans hij mag niet de indruk wekken dat andere bewoning mogelijk is. Een makelaar kan zich er dan niet op beroepen dat de koper een onderzoeksplicht heeft geschonden.

Het maakt niet uit dat de makelaar zelf in de veronderstelling verkeerde dat de gemeente een andere vorm van bewoning wel toestond.[5] Maar als er geen aanwijzing of aanleiding is om te vermoeden dat op een woning echt een bijzondere bestemming rust, zoals een dienstwoningbestemming, dan hoeft de makelaar dit niet uit zichzelf te controleren in het bestemmingsplan.[6]

Een makelaar kan ook aansprakelijk zijn wanneer de gemeente het door de koper voorgenomen strijdige gebruik blijkt te gedogen.[7] Dat is immers geen definitieve situatie.

Toegestaan gebruik van een  bijgebouw

Ten tweede bespreek ik kwesties die gaan over het toegestane gebruik van een  bijgebouw. Een makelaar moet de koper correct informeren over de gebruiksmogelijkheden van bijgebouwen. Uit de gepubliceerde jurisprudentie blijkt dat het hier regelmatig mis gaat. Een makelaar mag niet de indruk wekken dat bewoning is toegestaan als dit niet is toegestaan.[8]

Zo werd een bijgebouw al eens ten onrechte gepresenteerd als ‘multifunctionele ruimte’ die ‘uitermate geschikt is voor bewoning als patiobungalow’. Vaak is zo’n bijgebouw ook als zodanig in gebruik genomen. Door het bijgebouw op de hierboven genoemde wijze te presenteren had de makelaar kunnen weten dat potentiële kopers vooral geïnteresseerd waren in het object omdat zij in de veronderstelling verkeerden dat ook het bijgebouw kon worden bewoond.[9]

Toch hoeft een makelaar niet zonder meer altijd uit zichzelf te controleren of een bijgebouw mag worden bewoond. Ook niet wanneer het bijgebouw is ingericht met een keukentje en dergelijke. Dit werd geoordeeld in een kwestie waarbij de kopers tijdens het onderhandelingstraject niet de indruk hadden gewekt dat hun beslissing om tot aankoop over te gaan afhing van de gebruiksmogelijkheden van het bijgebouw. Daardoor kon van de makelaar niet verwacht worden dat hij zelfstandig onderzoek zou doen naar de gebruiksmogelijkheden van het bijgebouw.[10]

De verkoopmakelaar mag vertrouwen op informatie over de gebruiksmogelijkheden die hij van de gemeente ontvangt. Wanneer achteraf blijkt dat hij verkeerd is voorgelicht, dan heeft hij zijn zorgplicht niet geschonden.[11]

Omgevingsvergunningen

Wat als achteraf blijkt dat een pand is gebouwd zonder bouwvergunning c.q. omgevingsvergunning? Een makelaar hoeft zoiets niet uit zichzelf te onderzoeken. Wanneer een aanbouw niet vakkundig is gebouwd betekent dit nog niet dat de makelaar moet vermoeden dat hiervoor mogelijk geen vergunning is verleend. Het is namelijk ook mogelijk dat een aan-/opbouw niet vakkundig is gebouwd, terwijl er wel een vergunning is verleend.[12]

In een zaak waarin de makelaar had aangegeven dat een onbebouwd perceel snel (binnen een jaar) kon worden bebouwd, bleek de makelaar aansprakelijk toen dit niet mogelijk bleek. De makelaar had de kopers moeten melden dat er nog veel onzekerheden waren in het traject bij de gemeente. De termijn van een jaar bleek uit de lucht te zijn gegrepen, nu een belangrijk bestuursrechtelijk traject nog niet eens was gestart.[13]

Een verkoopmakelaar moet onderzoeken of de gemeente toestemming heeft verleend voor splitsing van een woning, en of de aanwezigheid van twee woningen op één perceel is toegestaan. In een kwestie waarin de tweede woning niet was toegestaan was de makelaar aansprakelijk. Let wel: het bestemmingsplan bood in deze kwestie op zichzelf wel een mogelijkheid om een woning te splitsen, zij het onder omstandigheden. De koper mocht er van uitgaan dat de makelaar een en ander zou hebben gecontroleerd.[14]

Een makelaar is niet aansprakelijk als hij de koper in de loop van het kooptraject alsnog correct informeert over de mogelijkheden van woningsplitsing en bewoning. Dit bleek in een kwestie waarin de makelaar voorafgaand aan de laatste koophandelingen een brief van de gemeente hierover had voorgelezen aan de koper. Daarmee had hij voldaan aan zijn verplichting om informatie te verstrekken.[15] Mede gelet op de in de brief genoemde hobbels die nog genomen moesten worden vooraleer splitsing zou zijn toegestaan, had het op de weg van de koper gelegen om, indien voor hem nog onduidelijkheden bestonden, hier navraag naar te doen.[16]

Ontwikkelingen in de nabijheid van het object

Het is van algemene bekendheid dat bestemmingsplannen kunnen wijzigen. Het is ook van algemene bekendheid dat eigenaren van aangrenzende percelen de eigenschappen van hun opstallen of hun tuin kunnen wijzigen.

Er bestaat geen algemene verplichting voor verkopende makelaars om kopers in te lichten over de gevolgen van het bestemmingsplan voor de mogelijke bebouwing in de omgeving. Een makelaar handelt slechts onrechtmatig indien hij onjuiste informatie geeft over de mogelijke bebouwing in de omgeving, terwijl hij van het bestemmingsplan op de hoogte is of behoorde te zijn.[17]

Als een makelaar onderzoek doet naar het huidige bestemmingsplan en navraag doet naar eventuele bestaande bouwplannen in de buurt, dan heeft hij in het algemeen voldoende onderzoek gedaan. Ook indien hij dit niet vlak voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft gedaan. Hij hoeft dit onderzoek dus niet vlak voor het tekenen van de koopakte nog eens te herhalen.[18]

Maar als een makelaar op de hoogte is van de mogelijkheid dat er in de nabijheid hoogbouw kan worden gerealiseerd dan heeft hij een spreekplicht. De makelaar kan zich dan niet beroepen op eigen schuld van de koper, noch op de stelling dat de koper niet heeft voldaan aan zijn schadebeperkingsplicht.[19]

Conclusie

Een makelaar die optreedt voor de verkoper heeft ook een zorgplicht jegens een potentiële koper. Hij zal duidelijke informatie moeten verstrekken over welke vorm van bewoning mogelijk is en over het toegestane gebruik. Een makelaar handelt onrechtmatig indien hij onjuiste informatie geeft over de toegestane toekomstige bebouwing in de omgeving, terwijl hij van het bestemmingsplan op de hoogte is of behoorde te zijn.

—

[1]  Gerechtshof Arnhem 21 juli 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BL0995

[2]  Rechtbank Arnhem 4 april 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BA5473

[3] Rechtbank Zutphen 19 december 2007, ECLI:NL:RBZUT:2007:BC3352

[4] Rechtbank Arnhem 4 april 2007,ECLI:NL:RBARN:2007:BA5473

[5] Rechtbank Zutphen 16 juli 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD8382

[6] Rechtbank Rotterdam 24 juli 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:6012

[7]  Rechtbank Arnhem 24 september 2008, ECLI:NL:RBARN:2008:BF5185

[8]  Rechtbank Arnhem 14 juli 2010, ECLI:NL:RBARN:2010:BN2953

[9] Rechtbank Arnhem 14 juli 2010, ECLI:NL:RBARN:2010:BN2953

[10]  Gerechtshof Arnhem 21 juli 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BL0995

[11] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 4 november 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:4572

[12] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 januari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:121

[13] Gerechtshof Amsterdam 23 april 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:1378

[14] Rechtbank Zutphen 23 juni 2010, ECLI:NL:RBZUT:2010:BM9310

[15] Rechtbank Gelderland 2 augustus 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:4486

[16] Rechtbank Gelderland 2 augustus 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:4486

[17] Rechtbank Dordrecht 31 augustus 2011, ECLI:NL:RBDOR:2011:BR6476

[18] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 1 november 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:8766

[19] Rechtbank Dordrecht 25 juli 2012, ECLI:NL:RBDOR:2012:BX2814