Handelen in strijd met voorkeursrecht of koopoptie

Het komt regelmatig voor dat een eigenaar zijn onroerend goed verkoopt zonder dat hij de gerechtigde tot een recht van eerste koop of koopoptie benadert. In dit webartikel bespreek ik wat de gevolgen zijn als een woning, bedrijfspand of perceel in strijd met het voorkeursrecht of de koopoptie aan een derde wordt geleverd.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Goes

In een ander webartikel heb ik beschreven wat het verschil is tussen een voorkeursrecht en een koopoptie. In een ander webartikel heb ik beschreven hoe een voorkeursrecht of koopoptie moet worden uitgelegd of aangevuld. In een ander webartikel zal ik de rol van de notaris beschrijven. Het gaat in deze webartikelen overigens niet om een voorkeursrecht dat op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten is gevestigd.

 

Vorderingen tegen de verkoper

Stel dat de gerechtigde tot een voorkeursrecht constateert dat de verkoper hem overslaat en met een andere partij gaat onderhandelen. In dat geval kan deze voorkeursgerechtigde  nakoming eisen. Daarbij vordert hij dat hem alsnog een aanbod wordt gedaan c.q. dat de verkoper met hem in onderhandeling treedt.[1]

Bij een voorkeursrecht is veelal van tevoren geen koopprijs bepaald. De gerechtigde eist in dat geval dat de verkoper wordt veroordeeld de zaak aan hem te koop aan te bieden tegen de prijs waarvoor hij aan een derde wil verkopen. Ook al is het onroerend goed reeds aan een derde verkocht, maar nog niet geleverd.[2]

Een voorkeursrecht leidt tot een aanbiedingsplicht, maar ook niet meer dan dat.[3] Een aanbiedingsplicht kan zonder nadere overeenstemming niet leiden tot een verkoop- en leveringsplicht. Zonder koopovereenkomst kan de voorkeursgerechtigde dus niet vorderen dat de onroerende zaak (alvast) aan hem wordt geleverd. Zelfs niet als de verkoper al overeenstemming heeft bereikt met een derde. Echter: bij een koopoptie kan de optiegerechtigde direct aangeven dat hij het aanbod aanvaardt en dat hij levering wenst.

Wanneer de verkoper van mening is dat de voorkeurskoper zijn recht op eerste koop heeft verwerkt, draagt de verkoper de bewijslast van deze stelling.[4] Indien de voorkeursgerechtigde aangeeft dat hij op dat moment tegen geen enkele prijs het pand kan of wil kopen, dan kan de verkoper hem op goede grond overslaan.[5] Uit de enkele omstandigheid dat een huurder met een voorkeursrecht de huurrelatie beëindigt, mag de verkoper niet afleiden dat zo’n huurder afstand doet van zijn eerste recht tot koop.[6]

Als het onroerend goed reeds is geleverd, dan kan de voorkeursgerechtigde of optiegerechtigde schadevergoeding vorderen. Verderop in dit webartikel wordt besproken hoe deze schadevergoeding kan worden vastgesteld.

 

Vorderingen tegen de koper?

Wanneer de woning, het bedrijfspand of het perceel al via de notaris is geleverd, dan houdt de partij die gerechtigd was tot een koopoptie of voorkeursrecht richting de verkoper slechts een vordering tot schadevergoeding over. Maar heeft de gerechtigde tot een voorkeursrecht of koopoptie ook een vordering op de aankopende derde? Ja, maar alleen bij specifieke omstandigheden.

Wanneer de derde betwist dat hij wetenschap had van het bestaan van het voorkeursrecht (bijvoorbeeld omdat deze in een huurovereenkomst stond en niet in een leveringsakte), dan zal de gerechtigde moeten aantonen dat sprake is van samenspanning en maatschappelijk onbetamelijk handelen.[7] Dat laatste is een zware bewijslast. Soms kan er van worden uitgegaan dat de derde behoorde te weten van het bestaan van het voorkeursrecht, bijvoorbeeld wanneer hij in de hoedanigheid van directeur verhuurt en in een andere hoedanigheid koopt.[8]

Het handelen met iemand van wie men weet dat deze daardoor een overeenkomst met een derde schendt, is op zichzelf jegens die derde niet onrechtmatig.[9]   Er geldt een beginsel van vrijheid van handel en bedrijf. Deze vrijheid gaat ver. Wanneer een derdekoper met wetenschap van het bod van de voorkeurskoper bewust een beduidend hoger bod doet, is dit niet onrechtmatig.[10]

Het enkele feit dat de verkoper (welbewust) wanprestatie pleegt, betekent dus nog niet dat de koper onrechtmatig handelt.[11] Zelfs niet als de koper ten tijde van de notariële levering inmiddels wel op de hoogte raakt van het voorkeursrecht. Deze derde heeft dan nog steeds de vrijheid om het onroerend goed geleverd te krijgen.[12]  De derde mag immers nastreven dat de gesloten koopovereenkomst wordt nageleefd. Let wel: deze derde heeft daar vaak ook een belang bij. De derde wil bijvoorbeeld voorkomen dat hij een contractuele boete van 10% verschuldigd is.[13]

Wanneer de derde de koopovereenkomst uitvoert, dan handelt hij slechts onder bijzondere (bijkomende) omstandigheden onrechtmatig jegens de voorkeurskoper.[14] Dit is in het geval dat sprake is van een onevenredigheid tussen het belang dat de derde heeft bij nakoming van de koopovereenkomst en het belang dat de voorkeurskoper heeft bij het kunnen uitoefenen van het voorkeursrecht.[15]

Een concreet voorbeeld is de kwestie waarbij de derde vóór de levering er van op de hoogte raakte dat de voorkeurskoper (fors) had betaald voor de goodwill en de handelsnaam van de onderneming die vanuit een bedrijfspand werd gedreven. Voor de voorkeurskoper was het van wezenlijk belang dat hij de exploitatie vanuit het onderhavige bedrijfspand kon voortzetten.[16] Sterker nog: de voorkeurskoper had hiervoor zelfs een lening afgesloten, waardoor hij min of meer financieel aan het bedrijfspand gebonden was.

De derde koper handelde ook onrechtmatig in een kwestie waarbij hij zowel wetenschap had van het voorkeursrecht, als van het feit dat de verkoper ook overeenstemming had bereikt met de voorkeursgerechtigde, en waarin de voorkeursgerechtigde bovendien aanmerkelijke vorderingen had op de verkoper die hij kon verrekenen met de koopprijs.[17] Zonder die verkoop waren de vorderingen van de voorkeursgerechtigde wellicht oninbaar geweest in verband met de zeer slechte financiële omstandigheden van de verkoper.

Let wel: in dergelijke omstandigheden kan de derde koper altijd nog proberen aan te tonen dat zijn belang bij de koop zodanig van aard en/of omvang was dat de hiervoor vermelde belangen van de voorkeurskoper daarvoor dienen te wijken.[18]

Wanneer de derde koper onrechtmatig handelt, kan hij zich niet verdisculperen met een beroep op de goede trouw als hij van de verkoper heeft gehoord dat de voorkeursgerechtigde niet wil kopen. De derde koper zal deze mededeling moeten staven bij de voorkeursgerechtigde als hij geen enkele andere indicatie heeft dat de voorkeursgerechtigde geen koopwens zou hebben.[19]

De Hoge Raad heeft in de zaak Pos/Van den Bosch geoordeeld dat een derde onrechtmatig kan handelen wanneer deze een schenking van een onroerende zaak aanvaardt, terwijl deze ermee bekend is dat de schenkster aan een ander een koopoptie heeft verleend én deze derde zich bewust moet zijn van het aanmerkelijke nadeel dat deze ander zal lijden door het wegvallen van de koopoptie. Hier was wel sprake van een feitencomplex waarin deze derde een bijzondere vertrouwenspositie had ten opzichte van de schenkster en ook invloed op haar kon uitoefenen.[20]

 

Schadevergoeding

Wanneer de woning, het bedrijfspand of het perceel reeds aan een derde is geleverd, kan de voorkeurskoper of optiekoper nog slechts schadevergoeding  vorderen van de verkoper. Het is voor de verkoper dan blijvend onmogelijk om het voorkeursrecht of de koopoptie na te komen. In dat geval is geen verzuim nodig.

Stel: de verkoper geeft aan dat hij niet wil meewerken aan het leveren van het onroerend goed aan de optiekoper, ook al heeft laatstgenoemde de koopoptie ingeroepen. De optiekoper kan hieruit afleiden dat de verkoper in de nakoming van de verbintenis tekort zal gaan schieten. Het verzuim treedt dan in zonder ingebrekestelling op grond van artikel 6:83 BW. De verkoper is dan gehouden de daaruit voortvloeiende schade te vergoeden.[21]

De omvang van de schade kan worden vastgesteld door een vergelijking van enerzijds de hypothetische situatie waarin de gerechtigde zou hebben verkeerd bij nakoming en anderzijds de feitelijke situatie waarin de gerechtigde thans verkeert.[22]

In het geval van een huurder die geen kans heeft gekregen om zijn voorkeursrecht of optie te verzilveren kan men denken aan directe kosten die gemoeid zijn met een eventuele verhuizing. Ook kan men dan denken aan gemiste winst als gevolg van de verhuizing, mits deze goed kan worden aangetoond.[23]

De gerechtigde draagt de stelplicht en bewijslast van de schade en het causale verband tussen de tekortkoming/het onrechtmatig handelen en de schade. De voorkeurskoper of optiekoper zal moeten aantonen dat hij waarschijnlijk het pand had kunnen kopen voor de overeengekomen (of marktconforme) prijs. In dat geval wordt namelijk een conditio sine qua non-verband tussen de normschending en de gestelde schade aangenomen. Deze discussie speelt vooral wanneer de verkoper of de derde betwist dat de gerechtigde in staat was geweest om het pand of het perceel te kopen.[24]

De schade van een voorkeurskoper of optiekoper kan dus worden uitgedrukt in een geldbedrag. Maar het is ook mogelijk om een andere passende vorm van schadevergoeding vorderen. Dit is vooral interessant als het pand of het perceel al is geleverd aan een derde koper die aansprakelijk blijkt te zijn. De derde kan in dat geval worden veroordeeld om het pand of het perceel alsnog over te dragen tegen betaling van de geschatte waarde.[25]

 

Conclusie

Wanneer de verkoper de gerechtigde tot een voorkeursrecht passeert, dan kan deze voorkeurskoper afdwingen dat de verkoper alsnog met hem onderhandelt. De gerechtigde tot een koopoptie kan de optie aanvaarden en vorderen dat de verkoper het onroerend goed levert. Wanneer het onroerend goed reeds aan een derde is geleverd, dan kan de voorkeurskoper of optiekoper schadevergoeding eisen. In sommige gevallen is de kopende derde aansprakelijk voor de geleden schade.

 

[1]             A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[2]             A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[3]             Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 april 2004, ECLI:NL:GHSGR:2004:AP9233

[4]             Gerechtshof Arnhem 19 mei 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ4182

[5]             Rechtbank Breda 11 februari 2004, ECLI:NL:RBBRE:2004:AT0312

[6]             Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 5 juni 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BB1038

[7]             Gerechtshof Den Haag 14 februari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:313

[8]             Rechtbank Breda 11 februari 2004, ECLI:NL:RBBRE:2004:AT0312

[9]             Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[10]           Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[11]           Rechtbank Breda 11 februari 2004, ECLI:NL:RBBRE:2004:AT0312

[12]           Hoge Raad 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:740

[13]           Hoge Raad 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:740

[14]           Zie bijvoorbeeld  Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978; Rechtbank Breda 11 februari 2004, ECLI:NL:RBBRE:2004:AT0312

[15]           Hoge Raad 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:740

[16]           Rechtbank Breda 11 februari 2004, ECLI:NL:RBBRE:2004:AT0312

[17]           Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[18]           Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[19]           Rechtbank Breda 11 februari 2004, ECLI:NL:RBBRE:2004:AT0312

[20]           Hoge Raad 17 november 1967, ECLI:NL:HR:1967:AC4789

[21]           Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[22]           Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966

[23]           Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 5 juni 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BB1038

[24]           Gerechtshof Den Haag 14 februari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:313

[25]           Hoge Raad 17 november 1967, ECLI:NL:HR:1967:AC4789

C.G. (Christian) Huijsmans

C.G. (Christian) Huijsmans

mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans is in 2008 beëdigd als advocaat. Gaandeweg heeft hij zich naast echtscheidings- en alimentatiezaken toegelegd op het onroerend goedrecht. Hij adviseert met name over huurkwesties en geschillen die voortvloeien uit de koop en (ver)bouw van onroerend goed.

Prisma Advocaten

Pasteurlaan 1
Postbus 500
4600 AM Bergen op Zoom
T: 0164-266600
www.prisma-adv.nl