Uitleg en aanvulling van de koopoptie of het voorkeursrecht

In een vorig webartikel heb ik het verschil besproken tussen een voorkeursrecht (recht van eerste koop) en een koopoptie. In dit webartikel bespreek ik hoe een voorkeursrecht of koopoptie bij twijfel moet worden uitgelegd of aangevuld. Uiteraard ligt de focus op kwesties waarbij de koop van onroerend goed centraal stond.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed, werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Dit webartikel is onderdeel van een serie webartikelen over de koopoptie en het voorkeursrecht. In een ander webartikel wordt besproken welke acties een gerechtigde tot een voorkeursrecht of koopoptie heeft wanneer deze wordt geschonden. In een ander webartikel wordt de rol van de notaris besproken.

 

Uitleg van de koopoptie of het voorkeursrecht

Beide partijen moeten goed beseffen wat het verschil is tussen een recht van eerste koop en een koopoptie. Immers, bij aanvaarding van een koopoptie hoeft niet meer onderhandeld te worden over de prijs. Dat is een groot verschil met de situatie waarin een eigenaar bij een voorgenomen verkoop het onroerend goed eerst moet aanbieden aan de ander.

Een contractuele bepaling moet worden uitgelegd aan de hand van de zogeheten Haviltex-maatstaf.[1] Deze luidt als volgt. De vraag hoe de verhouding van partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de contractsbepaling. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de contractsbepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van hen kan worden verwacht.[2]

Verder is van belang: de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de uiteindelijke tekst in het contract, hoe de afspraak en de tekst tot stand is gekomen, of de contractspartijen daarbij werden bijgestaan door (juridische) deskundige raadslieden, en de overige bepalingen van het contract.[3] Men kan dan bijvoorbeeld ook kijken naar de vraag waarom de afspraak zou zijn gemaakt.

Overigens kan bij de uitleg de taalkundige betekenis die de bewoordingen in het maatschappelijk verkeer gewoonlijk hebben, in de context van de gehele contracttekst, wel vaak van groot belang zijn. Onder omstandigheden kan deze zelfs beslissend zijn.

Wanneer de  overeenkomst niet tussen professionele partijen is gesloten[4], en de partijen bij de totstandkoming van de aanvullende overeenkomst ook geen deskundige bijstand hadden, bestaat er  minder snel een aanleiding om zonder meer uit te gaan van de taalkundige betekenis van een koopoptie.[5]

Hoe ziet de toepassing van deze jurisprudentie er in de praktijk uit? Een bekend voorbeeld is de formulering: “de huurder heeft het recht om over vijf jaar na heden het gehuurde te kopen tegen een waarde van 10x de dan geldende huurwaarde op jaarbasis”. Deze tekst wijst op een onvoorwaardelijke koopoptie na verloop van vijf jaar.[6]

In een zaak waarbij de eigenaar richting de notaris de bedoeling leek te hebben om een recht van eerste koop af te spreken, maar uiteindelijk door de notaris een koopoptie was geformuleerd, nam de rechter aan dat de optiekoper redelijkerwijs niet had hoeven te begrijpen dat de eigenaar eigenlijk een recht van eerste koop had willen overeenkomen.[7]

Wanneer in de koopoptie is vermeld dat de huurder het pand kan kopen tegen x-maal de huurwaarde, dan neemt de rechter op verzoek van de verkoper niet snel aan dat hiermee de ‘huurprijs’ in plaats van de huurwaarde is bedoeld.[8] Het gaat dan overigens om de huurwaarde ten tijde van het inroepen van de koopoptie.[9]

Er kunnen aanknopingspunten zijn om af te wijken van de hierboven genoemde taalkundige uitleg, maar dan moet bewijs getoond worden dat de verkoper destijds enkel beoogd heeft om een voorkeursrecht en geen koopoptie te verstrekken. Zoiets moet ook kenbaar zijn geweest voor de andere partij.

 

Aanvullen van de contractuele bepaling

De tekst van een voorkeursrecht of koopoptie kan soms heel summier zijn. Kan de rechter in dat geval de afspraken van partijen nader invullen? Hierna bespreek ik een aantal relevante uitspraken.

Bij het voorkeursrecht kunnen partijen bijvoorbeeld zijn vergeten om het moment aan te duiden waarop het onroerend goed te koop moet worden aangeboden aan de voorkeurskoper. De rechter vult dit zodanig aan dat de afspraken overeenkomen met wat gebruikelijk is. De huidige eigenaar zal het onroerend goed te koop moeten aanbieden op het moment dat bij hem het voornemen bestond om te verkopen, en meer specifiek tegen eenzelfde prijs die een derde daarvoor bereid is te betalen.[10]

Veelal is de prijs opgenomen in de koopoptie. Voor andere belangrijke onderdelen geldt dit vaak niet. Men kan dan denken aan de staat van het object, de termijn van (op)levering, risico-overgang en milieuaspecten. Er kan dan worden aangenomen dat de koop is gesloten onder de gebruikelijke voorwaarden. Kortom, dan het onroerend goed leeg en vrij van rechten van anderen ter beschikking moet worden gesteld.[11] Het ontbreken van een leveringsdatum is niet vreemd: dit is simpelweg niet mogelijk, omdat  van tevoren niet bepaald kan worden wanneer het aanbod überhaupt zal worden gedaan.

Indien bijkomstige onderdelen niet in een koopoptie zijn opgenomen, heeft de rechter weinig genade voor de verkoper. Indien dergelijke onderdelen destijds voor de verkoper van belang of zelfs essentieel zouden zijn geweest om tot overeenstemming te komen, dan had het destijds op de weg van de verkoper gelegen om deze op te nemen in de koopoptie.[12]

Bij de vraag of en hoe gemaakte afspraken worden aangevuld moet bijzondere aandacht worden besteed aan het financieringsvoorbehoud. Een dergelijk financieringsvoorbehoud wordt zelden opgenomen in de tekst van een voorkeursrecht of koopoptie. Mag de koper worden toegelaten om alsnog een financieringsvoorbehoud te stellen?

Een financieringsvoorbehoud hoeft niet te verhinderen dat de koopovereenkomst an sich tot stand komt. Zij het onder dreiging van verval van de overeenkomst indien de koper niet voor een bepaalde datum in staat zou zijn om de koopsom extern te financieren. Kortom: zolang de voorkeurskoper de ontbindende voorwaarde niet inroept, blijft de overeenkomst bestaan.[13]

Wanneer bij een voorkeursrecht is afgesproken dat het onroerend goed eerst onder “een marktconforme vraagprijs en overige voorwaarden” te koop moet worden aangeboden, geldt dat veelal het gehele aanbod (vraagprijs én voorwaarden) marktconform moeten zijn.[14] Daar kan een financieringsvoorbehoud ook onder vallen.

Bij bedrijfspanden kan ook worden gekeken naar de branche. Is binnen die branche een financieringsvoorbehoud gebruikelijk? En in hoeverre zijn banken bereid  om financieringen te verstrekken?[15] Veelal heeft een ondernemer onvoldoende eigen vermogen. Stel: een kleine ondernemer krijgt slechts vier weken om aan te geven dat hij het door hem gehuurde bedrijfspand wil kopen. Als de verkoper geen financieringsvoorbehoud wil toestaan, dan frustreert de verkoper de koopmogelijkheden van de huurder. Eigenlijk creëert de verkoper een voorwaarde die niet aan het recht van eerste koop voldoet.[16] Kortom: de verkoper zou dan zelfs het voorkeursrecht schenden.

 

Is een koopoptie of voorkeursrecht overdraagbaar?

Een voorkeursrecht is een vorderingsrecht. Een vorderingsrecht is overdraagbaar, tenzij de wet of de aard van het recht zich tegen een overdracht verzet. Dit is geregeld in artikel 3:83 lid 1 BW. Wanneer de verkoper zich op deze uitzondering beroept, dient hij te bewijzen dat de aard van het voorkeursrecht zich vanwege het persoonlijke karakter ervan verzet tegen een overdracht.[17]

De overdraagbaarheid van een vorderingsrecht kan ook contractueel zijn uitgesloten, zie artikel 3:83 lid 2 BW. Wanneer de verkoper stelt dat de overdraagbaarheid contractueel is uitgesloten zal de verkoper, bij betwisting van zijn stelling door de voorkeurskoper, feiten en omstandigheden moeten bewijzen waaruit blijkt dat destijds stilzwijgend of mondeling de overdraagbaarheid van het voorkeursrecht is uitgesloten.[18] Dit kan expliciet zijn opgenomen in de akte.[19]

Een optierecht is overdraagbaar, indien het niet met het oog op de persoon van de gerechtigde is verleend.[20]

 

Conclusie

Wanneer twijfel is of er een voorkeursrecht of koopoptie is overeengekomen, dan zal de contractsbepaling moeten worden uitgelegd. In dit webartikel zijn de uitlegregels besproken. Daarnaast is kort besproken of een rechter een summier beschreven voorkeursrecht of koopoptie mag aanvullen.

 

[1]             Rechtbank Den Haag 9 januari 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:BY9390

[2]             Voor de precieze formule zie HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635. Voor een toepassing zie onder andere Rechtbank Rotterdam 21 augustus 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:6387

[3]             Hoge Raad 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4909 en Hoge Raad 19 januari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ3178

[4]             Rechtbank Den Haag 9 januari 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:BY9390

[5]             Gerechtshof Arnhem 19 mei 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ4182

[6]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966

[7]             Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[8]             Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[9]             Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[10]           Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 april 2004, ECLI:NL:GHSGR:2004:AP9233

[11]           Rechtbank Zwolle-Lelystad 17 oktober 2007, ECLI:NL:RBZLY:2007:BH1743

[12]           Rechtbank Zutphen 13 februari 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD3052

[13]           Rechtbank Zwolle-Lelystad 17 oktober 2007, ECLI:NL:RBZLY:2007:BH1743

[14]           Gerechtshof Den Haag 14 februari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:313

[15]           Gerechtshof Den Haag 14 februari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:313

[16]           Gerechtshof Den Haag 14 februari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:313. In eerste aanleg was de uitkomst overigens anders, zie Rechtbank Rotterdam 1 juli 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:4746

[17]           Gerechtshof Arnhem 3 augustus 2010, ECLI:NL:GHARN:2010:BN3036

[18]           Gerechtshof Arnhem 3 augustus 2010, ECLI:NL:GHARN:2010:BN3036

[19]           Rechtbank Den Haag 9 januari 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:BY9390

[20]           Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966; Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

C.G. (Christian) Huijsmans

C.G. (Christian) Huijsmans

mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans is in 2008 beëdigd als advocaat. Gaandeweg heeft hij zich naast echtscheidings- en alimentatiezaken toegelegd op het onroerend goedrecht. Hij adviseert met name over huurkwesties en geschillen die voortvloeien uit de koop en (ver)bouw van onroerend goed.

Prisma Advocaten

Pasteurlaan 1
Postbus 500
4600 AM Bergen op Zoom
T: 0164-266600
www.prisma-adv.nl