Voorkeursrecht en koopoptie: algemeen deel

Een recht van eerste koop, oftewel voorkeursrecht, legt een verplichting op een eigenaar van een woning of bedrijfspand. Deze verplichting houdt in om deze eerst te koop aan te bieden aan een specifieke  persoon. Het voorkeursrecht verschilt van een koopoptie. Bij een koopoptie hoeft die ander slechts de optie te aanvaarden zonder nader overleg.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Goes

In dit webartikel wordt ingegaan op het verschil tussen een voorkeursrecht en een koopoptie. In een ander webartikel wordt uitgelegd hoe de koopoptie of het voorkeursrecht bij twijfel moet worden uitgelegd of aangevuld. In een ander webartikel wordt besproken welke acties een rechthebbende van een voorkeursrecht of koopoptie kan verrichten wanneer deze wordt geschonden. In nog een ander webartikel wordt de rol van de notaris besproken.

 

Bron van een voorkeursrecht of koopoptie

Een voorkeursrecht of koopoptie voor onroerend goed kan op verschillende manieren ontstaan. Ten eerste kan een erflater in een testament iemand aanwijzen die als eerste een bod mag uitbrengen op een onderdeel uit de nalatenschap. Dit geldt dus ook voor een woning, perceel of bedrijfspand.

Ten tweede kan de koopoptie of het voorkeursrecht zijn opgenomen in een overeenkomst. Hierna volgt een aantal voorbeelden. Een verkoper kan bijvoorbeeld met de koper afspreken dat hij later als eerste weer de gelegenheid  krijgt om het pand terug te kopen. Een verhuurder kan met de huurder afspreken dat de huurder als eerste mag bieden wanneer de verhuurder voornemens is om te verkopen. Iets soortgelijks kunnen voormalige echtgenoten afspreken in een scheidingsconvenant.

Voor het geval de verkoper en de voorkeurskoper of optiekoper door middel van een overeenkomst met elkaar verbonden zijn geldt nog het navolgende. Wanneer de ene partij de (hoofd)overeenkomst (deels) niet nakomt, kan het voorkeursrecht of optierecht niet worden opgeschort.[1] Dit is alleen anders bij bijzondere feiten en omstandigheden.[2]

 

Het voorkeursrecht

Een recht van eerste koop wordt ook wel een voorkeursrecht genoemd.[3] Hierna zal blijken dat dit niet hetzelfde is als een koopoptie. Een voorkeursrecht is niet specifiek in de wet geregeld. In vastgoedtransacties wordt met dit begrip bedoeld: het recht om een registergoed als eerste aangeboden te krijgen wanneer de verkoper dat registergoed wil verkopen.[4] Het is dus een (voorwaardelijk) recht om een object te kopen, nog voordat de eigenaar een pand aan een ander aanbiedt.

Het voorkeursrecht geeft op zichzelf de gerechtigde niet de bevoegdheid om het sluiten van een overeenkomst te eisen. Het geeft al helemaal niet de mogelijkheid om direct door aanvaarding van een aanbod een overeenkomst tot stand te brengen.[5] In het voorkeursrecht ligt dus niet reeds een aanbod tot een contract besloten.

In feite heeft de eigenaar  dus toegezegd dat hij de ander in de gelegenheid zal stellen om als koper op te treden.[6]  De eigenaar heeft dus automatisch een aanbiedingsplicht op het moment dat hij het pand wil verkopen.[7] Beide partijen hebben in feite het oogmerk om de gerechtigde een voorkeursbehandeling te geven. Dit impliceert dat de voorkeurskoper in redelijkheid de grootst mogelijke kans krijgt om te kopen.[8] De verkoper zal zich dus moeten inspannen om een goede overeenkomst met hem te sluiten.

De verkoper kan  niet zomaar de onderhandelingen afbreken en met een ander gaan onderhandelen als er nog slechts een aantal zaken van ondergeschikt belang moeten worden uitgewerkt.[9] Sterker nog: ook in die fase zal de verkoper de voorkeurskoper nog voldoende tijd moeten gunnen om te reageren op een voorstel.[10]

Mag de verkoper überhaupt niet overleggen met andere gegadigden? Hierover zijn de meningen verdeeld. Er is een rechterlijke uitspraak waaruit kan worden afgeleid dat de verkoper wel overleg mag voeren met anderen.[11] Het is namelijk normaal en acceptabel  dat de prijs voor een onroerend goed mede wordt bepaald door hetgeen “de markt” bereid is daarvoor te betalen. De verkoper zou de voorkeurskoper op de hoogte moeten kunnen stellen van die “marktprijs“.[12] Sterker nog: soms bevat een voorkeursrecht nota bene het beding dat de voorkeurskoper de gelegenheid krijgt om te kopen voor dezelfde prijs die de derde bereid was te betalen.

Andere rechters zijn echter van mening dat het recht van eerste koop er wel toe strekt dat de verkoper in eerste instantie slechts met de voorkeurskoper mag onderhandelen met uitsluiting van alle anderen.[13]

Wanneer de eigenaar het onroerend goed niet aan de voorkeurskoper aanbiedt, maar wel aan een derde, dan staat daarmee voldoende vast dat hij het voornemen heeft om het onroerend goed te verkopen. Wanneer de koopovereenkomst met die derde later alsnog wordt ontbonden dan is het voorkeursrecht in de tussentijd niet tenietgegaan.[14] De verkoper is door de mislukte transactie met een derde nog niet ontslagen van zijn verplichtingen.[15]

Een voorkeursrecht kan voorwaardelijk zijn. Men kan denken aan de afspraak dat een voorkeursrecht niet geldt wanneer volgens het bestemmingsplan een bepaalde bestemming wordt gerealiseerd.[16] Dit kan bijvoorbeeld worden afgesproken tussen een burger en een gemeente.

 

Koopoptie

De onvoorwaardelijke koopoptie is in de wet geregeld, zie artikel 6:219 lid 3 BW. Een koopoptie is een onvoorwaardelijk recht. Het is bij voorbaat een bindend aanbod aan de optiekoper. Wanneer diegene die gerechtigd is tot de optie hierop een beroep doet, dan aanvaardt hij het aanbod. Daarmee komt direct een koopovereenkomst tot stand.[17]

De koopovereenkomst komt dus door de enkele verklaring van de koper tot stand.[18] Er is geen andere handeling meer nodig om een overeenkomst te sluiten. Dit is slechts anders indien dit voortvloeit uit een te tekst van de koopoptie, uit een nadere overeenkomst of uit de gewoonte.[19] Er is niet snel sprake van deze uitzonderingen.

De tot stand gekomen koopovereenkomst bevat de voorwaarden die in de optie zijn genoemd. Bij de koopoptie zijn de essentialia door de aanvaarding van de koper overeengekomen. Overigens is niet vereist dat van te voren reeds vaststaat tegen welke prijs verkocht zal worden. Het is voldoende dat die prijs bepaalbaar is, zie artikel 6:227 BW.

Een omschrijving van de koopsom zoals “tien keer de dan geldende huurwaarde” is voldoende bepaalbaar.[20] Overigens regelt artikel 7:4 BW dat de koper bij gebreke van een concrete prijsafspraak een redelijke prijs verschuldigd is.[21] Uiteraard moet dan ook het object dat verkocht wordt voldoende bepaalbaar zijn.

Bij aanvaarding van de optie dienen de partijen de verplichtingen die hier over en weer uit voortvloeien na te komen, waaronder de verplichting om de koopprijs vervolgens op een concreet bedrag vast te stellen.[22] Wat als partijen van mening verschillen over de hoogte van de prijs? Bijvoorbeeld over de in acht te nemen huurwaarde? Allereerst gaat het hier om de huurwaarde ten tijde van het inroepen van de koopoptie.[23] Desnoods moet een deskundige worden benoemd om deze vast te stellen. Het is redelijk dat beide partijen de helft van diens voorschot betalen.[24]

De koopoptie kan soms ook een derdenbeding bevatten. Deze kan inhouden dat niet alleen de partij waarmee de koopoptie wordt overeengekomen, maar ook een derde partij (zoals een huurder) een koopoptie verkrijgt. Wanneer deze derde partij vervolgens aangeeft dat hij gebruik wil maken van de koopoptie, dan houdt dit een aanvaarding in van dit derdenbeding, en daarmee dus de koopoptie.[25]

Artikel 1:88 lid 1 sub a BW bepaalt dat een echtgenoot de toestemming nodig heeft van de andere echtgenoot om de bewoonde echtelijke woning te verkopen. Deze toestemming is niet nodig als de verkoper en zijn echtgenote de woning reeds hebben verlaten.[26] Wat als de andere echtgenoot niet heeft meegetekend voor de koopoptie? De bescherming die de andere echtgenoot hierdoor geniet, gaat niet zover dat een koopoptie die vóór het huwelijk is verleend, door de latere echtgenoot kan worden vernietigd.[27] Voor het overige zijn geen uitspraken gepubliceerd waaruit zou moeten blijken of de andere echtgenoot met succes de vernietiging van een koopoptie kan inroepen.

 

Conclusie

Hierboven is het verschil besproken tussen het recht van eerste koop, oftewel het voorkeursrecht, en de koopoptie. Ook zijn diverse bijzonderheden van het voorkeursrecht en de koopoptie besproken. In een ander webartikel zal worden besproken hoe het voorkeursrecht en de koopoptie bij twijfel kunnen worden uitgelegd of aangevuld.

 

[1]             Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[2]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966

[3]             A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[4]             Rechtbank Rotterdam 21 augustus 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:6387

[5]             A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[6]             A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[7]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966; Rechtbank Zutphen 13 februari 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD3052

[8]             Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[9]             Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[10]           Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[11]           Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[12]           Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[13]           Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 april 2004, ECLI:NL:GHSGR:2004:AP9233

[14]           Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 april 2004, ECLI:NL:GHSGR:2004:AP9233

[15]           A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[16]           Zie bijvoorbeeld in A-G Rank-Berenschot 2 juni 2017, ECLI:NL:PHR:2017:481

[17]           Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966

[18]           Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 april 2004, ECLI:NL:GHSGR:2004:AP9233; Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[19]           Rechtbank Zwolle-Lelystad 17 oktober 2007, ECLI:NL:RBZLY:2007:BH1743

[20]           Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966; Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[21]           Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[22]           Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966

[23]           Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[24]           Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[25]           Rechtbank Zutphen 13 februari 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD3052

[26]           Rechtbank Zutphen 13 februari 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD3052

[27]           Gerechtshof Amsterdam 29 mei 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BN5086

C.G. (Christian) Huijsmans

C.G. (Christian) Huijsmans

mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans is in 2008 beëdigd als advocaat. Gaandeweg heeft hij zich naast echtscheidings- en alimentatiezaken toegelegd op het onroerend goedrecht. Hij adviseert met name over huurkwesties en geschillen die voortvloeien uit de koop en (ver)bouw van onroerend goed.

Prisma Advocaten

Pasteurlaan 1
Postbus 500
4600 AM Bergen op Zoom
T: 0164-266600
www.prisma-adv.nl