Zowel een huurder als een verhuurder van horecaruimte of winkelruimte kan via de rechter afdwingen dat de rechter de huurprijs opnieuw zal vaststellen. In sommige gevallen wordt zowel een bedrijfsruimte als een woning gehuurd. Hoe moet dan de nieuwe huurprijs worden vastgesteld?

Door mr. drs. Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Dit webartikel maakt onderdeel uit van een serie webartikelen over de aanpassing van de huurprijs van 290-bedrijfsruimte. In een ander webartikel heb ik besproken op basis van welke methode de deskundige de nieuwe huurprijs vaststelt. Ook heb ik besproken welke verweren gevoerd kunnen worden tegen de berekening van de deskundige.

Onderscheid onzelfstandige, afhankelijke en zelfstandige woning

Als naast een bedrijfsruimte ook een woonruimte wordt gehuurd, moet bij de nadere bepaling van de huurprijs worden bezien of sprake is van een zelfstandige, onzelfstandige of afhankelijke woonruimte. Hierna zal ik kort deze drie typen woonruimte bespreken, zonder dat ik volledig wil zijn in de bespreking van de bijbehorende kenmerken.

Een zelfstandige woonruimte is een woning met een eigen toegang. De bewoner hoeft het sanitair niet te delen met andere bewoners. Zie artikel 7:234 BW. Een onzelfstandige woonruimte is een woning waarbij de huurder sanitaire voorzieningen zoals een badkamer en/of keuken moet delen met bewoners van andere woonruimte in hetzelfde gebouw.

Een zelfstandige woning kan toch een afhankelijke woning zijn als bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW. Van een afhankelijke woning is sprake als de woning niet zonder overwegende praktische bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt. Bijvoorbeeld vanwege geluidsoverlast, doordat de woonruimte alleen kan worden bereikt wanneer het alarm van de bedrijfsruimte wordt uitgeschakeld, enzovoorts. Bij een afhankelijke woning vormt de bouwkundige constructie vaak een geheel met de bedrijfsruimte. Ook is er vaak een economisch verband tussen beide ruimtes.

Bij de herberekening van de huurprijs van 290-bedrijfsruimte moet worden vastgesteld welk type woonruimte wordt gehuurd. Ook wanneer op het eerste gezicht sprake lijkt te zijn van een mengvorm. Dit speelde in een kwestie waarbij appartementen waren ingericht boven een horecagelegenheid. De rechter nam aan dat sprake was van zelfstandige woningen. De appartementen hadden een eigen toegang. De belangrijke voorzieningen waren in de woning zelf aanwezig. Echter: het was niet ondenkbaar dat de woningen niet verhuurbaar zouden zijn vanwege geluidsoverlast. Een bouwkundige werd verzocht om onderzoek te doen naar de bouwkundige staat en eventueel te treffen (extra) geluidsisolerende voorzieningen.[1]

Rekenmethode bij een afhankelijke woonruimte

De huurder en de verhuurder kunnen in onderling overleg de deskundige opdragen om in zijn rapport de huurprijs te splitsen in de verschillende onderdelen van het gehuurde: woonruimte, de bedrijfsruimte en de installaties. De kantonrechter kan dit ook vragen aan de deskundige. De deskundige zal dan inzichtelijk moet maken welk deel van de totale nieuwe huurprijs van het (gehele) pand betrekking heeft op de bedrijfsruimte en welk deel op de afhankelijke bedrijfswoning en eventuele installaties.[2]

Maar hoe moet de deskundige dan de waarde vaststellen van een onzelfstandige of afhankelijke woning? Er is jurisprudentie waarin de deskundige een schatting maakt van de economische huurwaarde van de afhankelijke woonruimte.[3] Echter, er is ook jurisprudentie waarin de deskundige de huurprijs heeft vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. [4] In deze laatste kwestie had de rechter overigens ook weinig andere opties bij het nemen van een beslissing doordat er onhandig was geprocedeerd.

De afhankelijke bedrijfswoning maakt dus onderdeel uit van de gehele methode voor de berekening die wordt vermeld in artikel 7:303 BW. Dit betekent dat ook de referentieobjecten bij voorkeur afhankelijke bedrijfswoningen moeten hebben.[5] Die referentieobjecten moeten ook 290-bedrijfsruimte zijn en mogen geen 230a-bedrijfsruimte zijn met een afhankelijke woning.[6] Als de nieuwe huurprijzen van enerzijds de afhankelijke woning en anderzijds van de bedrijfsruimte opnieuw komen vast te staan, worden deze bij elkaar opgeteld om te komen tot het totale nieuwe huurbedrag.[7]

Voor de waardering van de woning is de actuele onderhoudstoestand en de invloed die de huurder daarop al dan niet heeft gehad niet relevant.[8] De deskundige gaat voor de woonruimte uit van de staat van de woning waarin deze verkeerde voordat een huurder deze heeft verbouwd.[9] Min of meer dezelfde gedachtengang geldt voor de bedrijfsruimte, zie een ander webartikel.

Rekenmethode bij een zelfstandige woning

Wanneer de bijbehorende woning een zelfstandige woning is geldt het navolgende. De woonruimte en de bedrijfsruimte worden dan volledig uit elkaar gehaald bij de waardering.

De wettelijke bepalingen omtrent huur van bedrijfsruimte zijn niet van toepassing op de zelfstandige woonruimte. De (veelal dwingendrechtelijke) bepalingen omtrent huur van woonruimte zijn wel van toepassing. Dit kan tot gevolg hebben dat de gebruikelijke methode voor vaststellen van de nadere huurprijs niet kan worden gevolgd.

De zelfstandige woning kan een geliberaliseerde of een niet-geliberaliseerde woonruimte betreffen. Het huurprijsregime van het desbetreffende type woonruimte moet gevolgd worden. In het geval van niet-geliberaliseerde woonruimte betekent dit sowieso dat de huurprijs van de woonruimte niet met eenzelfde percentage als de bedrijfsruimte kan stijgen.

De wettelijke procedure bij een door de verhuurder gewenste en door de huurder betwiste huurprijsverhoging bij woonruimte staat in artikel 7:252 en 7:253 BW. Dit loopt via de Huurcommissie en niet via de kantonrechter.[10]

Conclusie

Wanneer de huurprijs van horecaruimte of winkelruimte opnieuw wordt vastgesteld, dan moet rekening gehouden worden met de aanwezigheid van een bijbehorende woonruimte. De huurprijs van een afhankelijke woning kan worden vastgesteld volgens de methode van de bedrijfsruimte. Dat is anders voor een zelfstandige woning waarvoor het reguliere huurprijzenregime geldt.

[1] Rechtbank Maastricht 11 februari 2009, ECLI:NL:RBMAA:2009:BI3641

[2] Rechtbank Noord-Holland 3 oktober 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:8072

[3] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 oktober 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7859

[4] Rechtbank Amsterdam 18 februari 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:1169

[5] Rechtbank Noord-Holland 3 oktober 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:8072

[6] Rechtbank Noord-Holland 3 oktober 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:8072

[7] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 27 mei 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:3913

[8] Rechtbank Limburg 28 juni 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:6210

[9] Rechtbank Amsterdam 18 februari 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:1169

[10] Rechtbank Utrecht 22 juli 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BP2586