Zowel een huurder als een verhuurder van horecaruimte of winkelruimte kan via de rechter afdwingen dat de huurprijs opnieuw wordt vastgesteld. De rechter beslist aan de hand van een rapport van een deskundige. De deskundige moet in een aantal gevallen rekening houden met verbeteringen die zijn aangebracht door de huurder.

Door mr. drs. Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel bespreek ik hoe de deskundige moet omgaan met verbeteringen die zijn aangebracht door de huurder. Dit webartikel maakt onderdeel uit van een omvangrijke serie webartikelen over de aanpassing van de huurprijs van 290-bedrijfsruimte. Naast een algemene inleiding heb ik onder andere de methode besproken die de deskundige moet hanteren om de nieuwe huurprijs vast te stellen en welke verweren gevoerd kunnen worden tegen de berekening van de deskundige.

Inleiding

De rechter zal de huurprijs niet verhogen wanneer de verhoging van de huurprijs uitsluitend het gevolg is van verbeteringen aan het gehuurde pand die op kosten van de huurder zijn aangebracht. Dit is geregeld in artikel 7:303 BW.

Het gaat hier om verbeteringen waar de huurder voor heeft betaald zonder dat deze direct of indirect door de verhuurder zijn vergoed.[1] Het is niet billijk dat een huurder de verhuurder zal moeten betalen voor verbeteringen die de huurder zelf heeft bekostigd.[2] Dergelijke verbeteringen blijven dus buiten beschouwing.

Hoe werkt dit in de praktijk? Ik noem een eenvoudig voorbeeld. Stel dat een deel van een winkelpand bij de start van de huurovereenkomst bestond uit overige ruimte. Deze overige ruimte is op kosten van de huurder omgebouwd naar publieksruimte. Dit levert een verbetering op. De deskundige zal deze vierkante meters bij de vergelijking met referentiepanden niet moeten meetellen als publieksruimte, maar nog steeds als overige ruimte.[3]

Overigens is niet iedere investering van de huurder daadwerkelijk een verbetering. Er is slechts sprake van een verbetering als de investering naar objectieve maatstaven tot verhoging van de huurwaarde heeft geleid. Het gaat dus om een bouwkundige verbetering of verandering die waardeverhogend werkt. Hiervan kan ook sprake zijn als de huurder groot onderhoud heeft bekostigd dat contractueel of wettelijk voor rekening komt voor de verhuurder. Bij gewoon onderhoud zal dat in het algemeen niet het geval zijn. Het is overigens niet noodzakelijk dat de huurder zijn investering ook moet kunnen terugverdienen.[4]

Waardering

Artikel 7:303 BW veronderstelt een oorzakelijk verband tussen enerzijds de verbetering van het gehuurde en anderzijds de verhoging van de huurwaarde. Wanneer het gehuurde wordt vergeleken met referentiepanden moet worden uitgegaan van een toestand zonder waardeverhogende verbetering door de huurder.[5]

Als een pand casco is verhuurd, is vaak duidelijk welke investeringen de huurder heeft gedaan om het geschikt te maken voor zijn bedrijfsvoering. Het lijkt mij dan logisch dat de deskundige bij de keuze, maar in ieder geval bij de waardering, uitgaat van een huurwaarde van vergelijkingspanden in eveneens een casco staat.[6]

Het tijdsverloop sinds het aanbrengen van de verbeteringen speelt meestal geen rol.[7] Maar in sommige gevallen kan dat tijdsverloop toch tot gevolg hebben dat de verhuurwaarde ten tijde van de wijziging van de huurprijs minder wordt beïnvloed door de verbeteringen. Of, en zo ja, in hoeverre dit het geval is, zal afhangen van de aard van de verbeteringen en van de omstandigheden.[8]

Zo kan een huurder ondertussen al een deel van zijn kosten voor de verbeteringen boekhoudkundig hebben afgeschreven. Dit kan een aanwijzing vormen voor een vermindering van de invloed van die verbeteringen op de huurwaarde.[9]

Daarnaast kunnen ontwikkelingen in het straatbeeld er voor zorgen dat een verbetering maar een beperkte invloed heeft op de huurwaarde. Een voorbeeld: een huurder hangt een rolluik voor zijn winkelpui. Na een aantal jaren kan zo’n investering effect verliezen, bijvoorbeeld omdat het gemeengoed is geworden om rolluiken voor een winkelpui te hangen. De aanwezigheid van een rolluik zou dan jaren later niet eens effect meer hoeven te hebben op de huurprijs.[10]

Als de huurder vindt dat hij huurwaardeverhogende verbeteringen heeft aangebracht, dan moet hij dit stellen en onderbouwen. Hij zal moeten aantonen welke kosten hiermee gemoeid waren.[11] Hij zal ook moeten aangeven hoe en in welke mate met die veranderingen rekening moet worden gehouden bij de huurprijsbepaling.[12] De huurder moet dus actief handelen. Een deskundige vermeldt dit namelijk niet altijd uit zichzelf volledig in het deskundigenrapport.[13]

Wat als niet bekend is welke kosten de huurder heeft gemaakt voor een verbouwing? De deskundige kan dan zelf een schatting maken op basis van zijn ervaring, waarbij hij ook kan schatten welk percentage daarvan betrekking heeft op verbeteringen die van invloed zijn op de huurprijs. De deskundige kan desgewenst corrigeren op basis van een rentepercentage verhoogd met een afschrijvingspercentage.[14]

Uitzondering: verbetering met beperkte kosten te realiseren

Niet iedere verbetering die door de huurder is aangebracht en bekostigd wordt buiten beschouwing gelaten. De verbetering c.q. verbouwing moet wel met meer dan geringe kosten zijn gerealiseerd.[15]

Als een verbetering met beperkte kosten kan worden gerealiseerd, dan ligt dat in veel gevallen aan een bijzondere geschiktheid van het pand. Uiteraard mag de verhuurder de vruchten plukken van een hogere huurwaarde die het gevolg is van deze bijzondere geschiktheid van het pand.[16] Dat is op zichzelf niets bijzonders: een ondernemer die wil huren zal ook kijken naar toekomstige exploitatiemogelijkheden.[17]

Het bovenstaande speelt onder andere een rol bij de uitbreiding van vloeroppervlak. De mogelijkheid om bijvoorbeeld een verkoopruimte uit te breiden mag dus meewegen bij de nadere vaststelling van de huurprijs. Dit is dus een factor die de huurwaarde verhoogt. Dit is alleen anders wanneer de huurder het aantal meters vloeroppervlak slechts kan uitbreiden met méér dan geringe kosten.[18]

De Hoge Raad heeft twee sprekende voorbeelden behandeld waarin de huurder de nuttige oppervlakte van de bedrijfsruimte had vergroot door verbouwingen. In de ene kwestie had de huurder een aanpalende binnenplaats en berging bij de reeds bestaande verkoopruimte betrokken.[19] In de tweede kwestie had de huurder een overkapping geplaatst over de binnenplaats.[20]

De huurder draagt de bewijslast dat hij meer dan geringe kosten heeft gemaakt voor de verbeteringen. Overigens kan de rechter zelf op basis van eigen kennis aannemen of een dergelijke verbouwing, gelet op aard en omvang daarvan, niet met betrekkelijk geringe kosten kan zijn uitgevoerd.[21]

Wat als de huurder een verbouwing grotendeels zelf, dus zonder inschakeling van een aannemer, heeft uitgevoerd? Als de rechter aanneemt dat het een flinke verbouwing is geweest, dan maakt het niet uit dat de kosten door de eigen inspanningen van de huurder effectief beperkt zijn gebleven.[22] In dat geval wordt vastgesteld dat het een wijziging betrof die inderdaad slechts met meer dan geringe kosten door de huurder kon worden gerealiseerd. Bij zelfwerkzaamheid hoeft van een huurder geen verdere financiële onderbouwing te worden verlangd.[23]

Conclusie

Wanneer een huurder op eigen kosten een verbetering aanbrengt aan het pand, dan wordt bij de bepaling van de nieuwe huurprijs geen rekening gehouden met deze verbetering. Er moet dan wel sprake zijn van een verbetering die de huurwaarde heeft verhoogd. Wanneer de verbetering slechts met geringe kosten kon worden gerealiseerd, wordt die verbetering wel betrokken bij de bepaling van de nieuwe huurprijs.

[1] Hoge Raad 13 oktober 1989 (LJN: AC3230), NJ 1990/494 m.nt. PAS.

[2] Hoge Raad 25 oktober 1991 (LJN: ZC0388), NJ 1992/120, rov. 3.4.

[3] Rechtbank Noord-Holland 23 juli 2014, ECLI:NL:RBNHO:2014:10812

[4] A-G Langemeijer in zijn conclusie bij Hoge Raad 13 juli 2012, ECLI:NL:PHR:2012:BW7483

[5] A-G Langemeijer in zijn conclusie bij Hoge Raad 13 juli 2012, ECLI:NL:PHR:2012:BW7483; Rechtbank Noord-Holland 23 juli 2014, ECLI:NL:RBNHO:2014:10812

[6] Gerechtshof Amsterdam 19 maart 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:896

[7] A-G Langemeijer in zijn conclusie bij Hoge Raad 13 juli 2012, ECLI:NL:PHR:2012:BW7483; Gerechtshof Arnhem 7 oktober 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BG1457

[8] Hoge Raad 24 februari 1984 (LJN: AG4768), NJ 1984/787 m.nt. P.A. Stein

[9] Hoge Raad 24 februari 1984 (LJN: AG4768), NJ 1984/787 m.nt. P.A. Stein

[10] Voorbeeld van A-G Langemeijer in zijn conclusie bij Hoge Raad 13 juli 2012, ECLI:NL:PHR:2012:BW7483

[11] Gerechtshof Amsterdam 19 maart 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:896

[12] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 16 oktober 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY1288

[13] Rechtbank Noord-Holland 23 juli 2014, ECLI:NL:RBNHO:2014:10812

[14] Rechtbank Amsterdam 18 februari 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:1169

[15] vlg. Hoge Raad 15 juni 2001, NJ 2001, 478, rov 3.11

[16] Hoge Raad 9 juli 1990 (LJN: AC0963), NJ 1991/198; HR 26 april 1996 (LJN: ZC2057), NJ 1996/630; Hoge Raad 6 september 1996 (LJN: ZC2127), NJ 1997/82 m.nt. P.A. Stein; Hoge Raad 11 februari 2000 (LJN: AA4778), NJ 2000/276; HR 15 juni 2000 (LJN: AB2146), NJ 2001/478.

[17] A-G Langemeijer in zijn conclusie bij Hoge Raad 13 juli 2012, ECLI:NL:PHR:2012:BW7483

[18] Hoge Raad 15 juni 2001, NJ 2001, 478

[19] Hoge Raad 9 juli 1990, NJ 1991/198

[20] Hoge Raad 26 april 1996, NJ 1996/630

[21] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 april 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BP8525; Rechtbank Noord-Holland 23 juli 2014, ECLI:NL:RBNHO:2014:10812

[22] Gerechtshof Arnhem 7 oktober 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BG1457

[23] Gerechtshof Arnhem 7 oktober 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BG1457