Huurkoop van woning, bedrijfsruimte of perceel

Huurkoop is een vorm van koop op afbetaling. In dit webartikel wordt de huurkoop van onroerende zaken besproken, zoals woonruimte, bedrijfsruimte of een perceel grond. Door middel van huurkoop kan ook een recht worden gekocht waaraan een onroerende zaak is onderworpen, zoals een vruchtgebruik, erfdienstbaarheid, erfpacht of recht van opstal.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Goes

In dit webartikel wordt allereerst ingegaan op het bijzondere karakter van huurkoop. De nieuwe wetgeving met ingang van 1 januari 2017 wordt besproken. Daaruit zal blijken dat consumenten die een woning huurkopen extra bescherming krijgen. Daarna wordt beschreven wat de gevolgen zijn wanneer de huurkoopovereenkomst door wanbetaling wordt ontbonden. Tot slot wordt kort stil gestaan bij een aantal fiscale overwegingen

 

“Koop op afbetaling”

De wet regelt dat de juridische eigendom van de verkochte woning, bedrijfsruimte of perceel grond bij de verkoper blijft totdat minimaal twee – maar volgens onderlinge afspraken meestal alle – termijnen van de koopsom zijn betaald. Pas nadat de afgesproken huurkooptermijnen zijn voldaan moet de huurverkoper meewerken met levering van de juridische eigendom aan de koper. De overeenkomsten die modieus worden bestempeld als ‘financial lease’ zullen vaak dezelfde strekking hebben als huurkoop.

De huurkoper mag al wel direct gebruik maken van de gekochte onroerende zaak. De economische eigendom wordt direct overgedragen. Tot aan het moment waarop de huurkoper daadwerkelijk de juridische eigendom krijgt is er overigens geen sprake van huur. Een huurkoper kan zich dus niet beroepen op huurbescherming. Een huurkoper van een perceel is ook geen pachter.

De huurkoper hoeft niet direct de volledige koopsom te betalen. Huurkoop kan daardoor een oplossing bieden voor kopers die bij een reguliere bank geen hypothecaire lening kunnen krijgen. Ten aanzien van woonruimte kan met name worden gedacht aan pas gestarte ZZP-ers of mensen die korter dan vijf jaren geleden een WSNP-traject hebben afgerond. Ten aanzien bedrijfsruimte kan worden gedacht aan startende ondernemers.

Is huurkoop de enige oplossing voor een koper die geen hypothecaire geldlening kan verkrijgen? Nee, de zogenaamde ‘Groninger akte’ blijft ook mogelijk. Bij een Groninger akte wordt de juridische eigendom meteen overgedragen aan de koper. Dit geschiedt dan wel onder de ontbindende voorwaarde dat wanneer de gehele koopsom en rente niet op de afgesproken datum zijn betaald, de eigendom automatisch teruggaat naar de verkoper.

 

Invoering nieuwe wetgeving

Er werd tot op heden niet vaak gebruik gemaakt van huurkoop. Dit had een aantal redenen. Banken gaven er geen ruchtbaarheid aan. Bovendien bevatte de oude ”tijdelijke” wet huurkoop onroerende zaken uit 1973 (TWHOZ) heel veel dwingende regels. De TWHOZ wilde veel bescherming bieden aan met name consumenten. Daarmee schoot deze wet haar doel voorbij. Huurkoop was door de strenge regels niet aantrekkelijk .

Met ingang van 1 januari 2017 is de nieuwe regeling voor huurkoop van onroerende zaken in werking getreden. Dit heeft geleid tot aanpassingen van de wetsartikelen 7:101 tot en met 7:117 BW. De nieuwe regels zijn van toepassing op huurkoopovereenkomsten die vanaf 1 januari 2017 zijn gesloten. Omdat er weinig huurkoopovereenkomsten zijn gesloten ten tijde van de TWHOZ, zal ik de regels uit deze oude wet niet bespreken.

De nieuwe wet maakt onderscheid tussen twee situaties. Ten eerste de huurkoop van onroerende zaken in het algemeen: artikel 7:101 tot en met 7:112 BW. Hiermee is de huurkoop van bedrijfsruimte en overige onroerende zaken versoepeld ten opzichte van de TWHOZ. Ten tweede de huurkoop van (onroerende) woonruimte door consumenten: artikel 7:113 tot en met 7:117 BW. Hiermee behouden deze huurkopers van woonruimte nog wel extra bescherming.

Op de huurkoop van woonruimte door consumenten zijn de algemene bepalingen van artikel 7:101 tot en met 7:112 BW ook van toepassing, tenzij één van deze artikelen strijdig is met artikel 7:113 tot en met 7:117 BW, die dus specifiek zijn geschreven voor huurkoop van woonruimte door consumenten.

Overigens zijn alle wetsartikelen uit de algemene titel 7.1 BW over koop ook van toepassing op huurkoop. Dit betekent dat de wetsbepalingen over onder andere conformiteit en Vormerkung ook van toepassing zijn op huurkoop.

In geval van de koop van woonruimte door een consument door middel van de ‘Groninger akte’ zijn de regels van huurkoop ook van toepassing, zie artikel 7:113 lid 3 BW. Los van de verschillende juridische gevolgen zijn beide koopwijzen namelijk wel min of meer vergelijkbaar.

 

Notariële akte bij huurkoop van woningen

Wanneer de huurkoper handelt als consument dan moet de aanschaf van woonruimte verplicht in een notariële akte worden neergelegd. Zolang dit niet is gebeurd kan deze huurkoper de overeenkomst vernietigen, zie artikel 7:114 lid 3 BW. Voor het geval deze huurkoper in de tussentijd al huurkooptermijnen heeft betaald, dan kan hij deze terugvorderen. Hiermee wordt wel een vergoeding verrekend voor het gebruik dat de huurkoper in de tussentijd heeft gemaakt van de woning.

Ook de huurverkoper kan de huurkoopovereenkomst voor woonruimte vernietigen wanneer deze nog niet notarieel is vastgelegd. Echter, de huurverkoper moet dan eerst de huurkoper een redelijke termijn hebben gesteld om mee te werken aan het verlijden van een notariële akte én deze termijn moet zijn verstreken. Zie eveneens artikel 7:114 lid 3 BW.

Bovenop de hierboven genoemde ‘bedenktijd’ geeft de wet de huurkoper van woonruimte nog een afkoelingsperiode. De huurkoper moet namelijk in de gelegenheid worden gesteld om zich goed te beseffen wat de woning waard is. Er moet een taxatierapport worden opgesteld. De huurkoper krijgt tenminste veertien dagen de tijd om kennis te nemen van dit taxatierapport. Zo lang deze termijn niet is verstreken, mag de notariële akte niet worden gepasseerd. Dit is geregeld in artikel 7:114 lid 6 BW. Overigens moet de getaxeerde waarde in de notariële akte worden vermeld, zie artikel 7:114 lid 4 BW.

 

Notariële akte bij huurkoop van bedrijfsruimte en percelen?

Bij de huurkoop van bedrijfsruimte of van een perceel is het niet verplicht om een notariële akte op te stellen. Beide partijen kunnen elkaar wel verplichten om mee te werken met het opstellen en laten passeren van een notariële akte, zie artikel 7:102 lid 1 BW.

Het is overigens verstandig om de huurkoop van bedrijfsruimte of een perceel toch via de notaris vast te leggen en in te schrijven in de openbare registers. Op deze manier kunnen derden eenvoudig kennis nemen van de huurkoop. Het biedt daarmee ook een bescherming wanneer de verkoper later nogmaals zou proberen om het pand te verkopen of er een hypotheek op te vestigen, of wanneer beslag wordt gelegd ten laste van de huurverkoper. Zie ook artikel 7:104 BW.

Een ander groot voordeel is dat de notaris bij het opstellen van de notariële akte goed zal moeten controleren of de kernafspraken duidelijk worden opgenomen in de akte, zie artikel 7:102 lid 2 BW.

 

Koopsom en aflossing

Bij huurkoop worden een koopsom, een rente en de betalingstermijnen afgesproken. Bij een consument die woonruimte huurkoopt geldt dat deze koopsom nadien niet mag worden verhoogd, behalve door middel van een nadrukkelijk van tevoren afgesproken indexering of rentevoet. Dit is geregeld in artikel 7:116 lid 1 BW.

Een consument die woonruimte huurkoopt mag vervroegd aflossen, zie artikel 7:115 BW. Daar staat tegenover dat de huurverkoper in dat geval een aflosvergoeding mag berekenen. De aflosvergoeding mag niet hoger zijn dan het financiële nadeel dat de huurverkoper lijdt als gevolg van de vervroegde aflossing. Dit kan dus de gemiste rentevergoeding zijn. In die zin is er geen verschil met een gewone hypothecaire geldlening.

De wet regelt niet nadrukkelijk dat de huurkoper van bedrijfsruimte ook tussentijds mag aflossen. Dit mogen de huurverkoper en de huurkoper wel onderling overeenkomen.

De belangrijkste wijziging ten opzichte van de TWHOZ is dat de rechter geen specifieke bevoegdheid meer heeft om een huurkoopovereenkomst te wijzigen. Dit geeft beide partijen de zekerheid dat hun afspraken blijven gelden. Uiteraard kan de huurkoopovereenkomst wel worden gewijzigd volgens de algemene regels die gelden voor alle overeenkomsten.

 

Huurkoop van een reeds verhypothekeerde onroerende zaak

De huurverkoper kan het onroerend goed destijds hebben gekocht met behulp van een hypothecaire geldlening. Bij een huurverkoop kan deze niet altijd direct volledig worden afgelost. De huurverkoper ontvangt namelijk niet direct de gehele koopsom.

Er van uitgaande dat de hypothecaire geldverstrekker (‘de bank’) dit goed heeft geregeld in haar hypotheekvoorwaarden, zal de bank toestemming moeten verlenen voor de huurverkoop. Dit is begrijpelijk. De onroerende zaak zal immers vanaf het moment van huurverkoop door iemand anders gebruikt gaan worden dan de persoon waarmee de bank destijds heeft gecontracteerd.

Wat als de bank haar toestemming weigert? De vraag is of dit gerechtvaardigd is. De bank behoudt immers wel het hypotheekrecht en daarmee verbonden het recht van parate executie als de huurverkoper de hypotheekrente (en de eventuele aflossing) niet betaalt. De bank kan sowieso in ruil voor toestemming eisen dat de huurkoper rechtstreeks aan de bank zal betalen.

 

De vrijheid van de huurkoper

Artikel 7:106 lid 3 BW regelt dat de huurkoper de inrichting of gedaante van de zaak niet mag veranderen. De vraag is hoe ver dit gaat. Het moge duidelijk zijn dat de huurkoper de onroerende zaak moet onderhouden. Maar mag de huurkoper geen verbeteringen aanbrengen? Mag de huurkoper niet verbouwen? Op het moment waarop dit webartikel is geschreven, is hierover onvoldoende duidelijk om definitieve uitspraken te kunnen doen. Ik adviseer beide partijen om hierover afspraken te maken.

Artikel 7:106 lid 3 BW regelt dat de huurkoper zijn genot van de onroerende zaak niet aan anderen mag afstaan. Betekent dit dat de huurkoper de onroerende zaak niet mag verhuren zonder toestemming van de huurverkoper? Ook hierop moet ik op het moment van het schrijven van dit webartikel een definitief antwoord schuldig blijven. Beide partijen kunnen hierover afspraken maken om onduidelijkheden te voorkomen.

 

Ontbinding huurkoop en de gevolgen hiervan

Wat als de huurkoper zijn financiële verplichtingen niet nakomt? Deze vraag is van belang wanneer de huurkoper een betalingsachterstand heeft. De huurverkoper kan de huurkoopovereenkomst in dat geval ontbinden, zonder dat de rechter hier aan te pas komt. De huurverkoper kan de ontbinding schriftelijk melden aan de huurkoper.

Maar eerst zal de huurverkoper de huurkoper in gebreke moeten stellen. De huurkoper van bedrijfsruimte of een perceel zal een redelijke termijn moeten worden gesteld om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Deze ingebrekestelling kan soms achterwege blijven wanneer is afgesproken dat de huurkoopovereenkomst van rechtswege kan worden ontbonden wanneer de huurkoper zijn verplichtingen niet nakomt.

Huurkopers van woonruimte krijgen speciale bescherming . De huurverkoper zal huurkopers van woonruimte per definitie in gebreke moeten stellen. Deze ingebrekestelling moet een termijn bevatten van twee maanden. Binnen deze termijn kan de huurkoper alsnog betalen. Bij de huurkoop van woonruimte zal de huurverkoper daarnaast de huurkoper moeten uitnodigen om met hem in overleg te treden over diens betalingsachterstand, tenzij dit van de huurverkoper in redelijkheid niet kan worden gevergd.

Wat zijn de gevolgen van een eventuele ontbinding? Na ontbinding zal een berekening moeten worden gemaakt van hetgeen beide partijen nog aan elkaar moeten betalen. De huurverkoper komt als gevolg van de ontbinding misschien wel in een betere vermogenspositie. De huurkoper kan verbeteringen hebben aangebracht aan de onroerende zaak. De onroerende zaak kan ook als gevolg van marktwerking meer waard zijn geworden. De vraag is vervolgens of beide partijen hierover van tevoren afspraken hebben gemaakt. Indien de huurverkoper in een betere vermogenspositie wordt gebracht, moet er volgens artikel 7:108 lid 1 BW ‘volledige verrekening’ plaatsvinden met de betalingsachterstand.

Stel dat huurkoper op basis van het bovenstaande nog een vordering overhoudt op de verkoper. In dat geval heeft de huurkoper een retentierecht op de onroerende zaak. De huurkoper mag het gebouw of het perceel onder zich houden, totdat hij zijn vergoeding heeft ontvangen of de huurverkoper daarvoor voldoende zekerheid heeft gesteld. Voor de vraag hoe een retentierecht moet worden uitgevoerd wordt verwezen naar een ander webartikel, dat overigens de focus legt op het retentierecht van een aannemer. De betrokken partijen kunnen overigens afspreken dat de huurkoper geen retentierecht heeft.

Wanneer de huurkoopovereenkomst wordt ontbonden, zal de huurkoper de onroerende zaak moeten ontruimen. Hij verblijft er immers vanaf dat moment zonder geldige titel. Daarmee krijgt de huurverkoper weer de vrije beschikking over zijn eigendom. Het voorgaande kan anders zijn wanneer de huurkoper dus een retentierecht uitoefent.

De vraag is of de huurverkoper een boetebedrag mag afspreken met de huurkoper voor het geval de huurkoopovereenkomst wordt ontbonden vanwege een tekortkoming van de huurkoper. De huurverkoper heeft ontegenzeggelijk een belang bij een boetebeding. De huurverkoper wil immers niet dat de huurkoper lichtvaardig een huurkoopovereenkomst aangaat. De huurverkoper wil dat de huurkoper aan zijn verplichtingen blijft voldoen. Voor de huurkoper vormt een boeteclausule wel een hard gelag als hij de huurkoopovereenkomst al niet kan naleven wegens financiële problemen . De wet geeft geen specifieke regeling. Het is ten tijde van het schrijven van dit webartikel onduidelijk of er rechtsgeldig een boeteclausule kan worden overeengekomen.

 

Fiscale gevolgen van huurkoop

Wanneer een huurkoopovereenkomst aan dezelfde voorwaarden voldoet als de eigenwoningregeling voor hypothecaire schulden, dan mag de particuliere huurkoper diens betaalde rente aftrekken van zijn inkomen.

Voor de heffing van overdrachtsbelasting moet onderscheid worden gemaakt tussen de overdracht van economische eigendom en de overdracht van juridische eigendom. Bij de start van de huurkoopovereenkomst wordt slechts de economische eigendom overgedragen. Bij overdracht van een woning zal dan net als bij de reguliere koop 2% aan overdrachtsbelasting worden geheven. Voor de uitzonderingen verwijs ik naar een ander webartikel. Bij overdracht van een bedrijfsruimte of een andere onroerende zaak zal 6% overdrachtsbelasting worden geheven.

Bij huurkoop is afgesproken na welke betalingen de juridische eigendom wordt overgedragen. Op dat moment kan er nogmaals overdrachtsbelasting worden geheven. Echter, deze wordt slechts geheven over de waardevermeerdering sinds de economische overdracht. Het betreft hier dan de waardevermeerdering die niet het gevolg is van de verbeteringen die de huurkoper sindsdien uit eigen vermogen heeft aangebracht aan de woning. Voor zover bij de juridische eigendomsoverdracht overdrachtsbelasting wordt geheven, geschiedt dit tegen hetzelfde tarief als bij de economische eigendomsoverdracht.

Wanneer een huurkoper een nieuw gebouwde bedrijfsruimte koopt, dan kan er bij de aanschaf omzetbelasting (btw) worden geheven in plaats van overdrachtsbelasting. Bij de juridische overdracht zal er dan waarschijnlijk overdrachtsbelasting worden berekend over de waardevermeerdering. Dit gebeurt op dezelfde wijze als hierboven omschreven.

Bij een ‘Groninger akte’ wordt de juridische eigendom meteen overgedragen aan de koper, zie hierboven. Wanneer de Groninger akte goed is geformuleerd, hoeft niet een tweede maal overdrachtsbelasting te worden berekend.

 

Conclusie

Huurkoop kan een manier zijn om zonder hypothecaire geldlening een woning, bedrijfsruimte of een perceel te kopen. Het betreft hier een vorm van koop op afbetaling. In dit webartikel is besproken welke afspraken de koper en verkoper in dat geval moeten maken. Er bestaat nog onzekerheid hoe de nieuwe wet op bepaalde onderdelen in de praktijk zal uitpakken.

De notaris en het voorkeursrecht of de koopoptie

De notaris is de enige functionaris die een levering van onroerend goed mogelijk kan maken. De notaris heeft niet alleen een faciliterende rol. Hij zal ook moeten controleren of de belangen van de betrokken partijen niet worden geschonden. Maar moet de notaris ook rekening houden met de belangen van iemand wiens voorkeursrecht of koopoptie wordt geschonden?

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Goes

Dit webartikel is onderdeel van een serie webartikelen over de koopoptie en het voorkeursrecht. In een ander webartikel werd het verschil besproken tussen een voorkeursrecht (recht van eerste koop) en een koopoptie. In een ander webartikel heb ik beschreven hoe een voorkeursrecht of koopoptie moet worden uitgelegd of aangevuld.  In een ander webartikel wordt besproken welke acties een gerechtigde tot een voorkeursrecht of koopoptie heeft wanneer deze wordt geschonden.

 

Waar moet de notaris rekening mee houden?

Allereerst geldt dat de notaris geen rekening hoeft te houden met een koopoptie of een recht van eerste koop als de notaris simpelweg geen wetenschap heeft van het bestaan hiervan.

Hoe kan een notaris te weten komen of er een voorkeurskoper of optiekoper in het spel is? Soms staat het voorkeursrecht in de akte waarmee de onroerende zaak is geleverd aan de huidige verkoper. Een voorkeursrecht of een koopoptie kan ook zijn vermeld in een huurovereenkomst. Wanneer de notaris meewerkt met de levering van een verhuurd pand kan het verstandig zijn dat de notaris uit eigen beweging vraagt om een afschrift van het huurcontract. Ook kan het voorkeursrecht blijken uit een testament van de overleden erflater in een situatie waarbij de nabestaanden verkopen.

Zodra de notaris weet dat een ander een ongebruikte koopoptie of voorkeursrecht heeft op een onroerende zaak,  mag hij niet zomaar meewerken met de notariële leveringshandeling. Dat wil echter niet zeggen dat de notaris dan maar zijn diensten zo maar moet weigeren. De notaris moet rekening houden met de belangen van alle partijen.

Het staat natuurlijk buiten kijf dat een verkoper wanprestatie levert wanneer hij ondanks een voorkeursrecht of een optierecht direct een onroerende zaak verkoopt aan een derde. Zoals in een ander webartikel werd vermeld, betekent dit nog niet altijd dat de koper onrechtmatig handelt. Dat laatste geld slechts in bijzondere omstandigheden.

Indien de notaris te allen tijde zijn diensten zou moeten weigeren bij een wanprestatie door de verkoper, dan zou hij gedwongen zijn tekort te doen aan de rechten van de uiteindelijke koper. Die (niet-aansprakelijke) koper heeft immers jegens de verkoper gewoonweg recht op levering. Jegens deze koper heeft de notaris in beginsel een ministerieplicht. Zie artikel 21 lid 1 Wet op het notarisambt. Een ministerieplicht houdt in dat de notaris niet alleen bevoegd, maar ook verplicht is om de opgedragen werkzaamheden te verrichten.

 

De drie keuzes van de notaris

De notaris wordt dus geconfronteerd met conflicterende belangen van drie partijen, te weten verkoper, de kopende derde en de gerechtigde tot eerste koop of de koopoptie. De notaris heeft in dat geval de keuze uit drie opties:

  • Het verlenen van medewerking aan de transactie;
  • Het weigeren van medewerking aan de transactie;
  • De betrokken partijen in de gelegenheid stellen om hun geschil aan de rechter voor te leggen.[1]

Stel dat de notaris voor de eerste optie kiest. Kan de notaris dan onrechtmatig handelen jegens de voorkeurskoper door zijn medewerking te verlenen aan de transactie? Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van de omstandigheden van het concrete geval.[2] Daarbij is vooral van belang of de koper onrechtmatig handelt jegens de voorkeursgerechtigde. Daar waar hierna ‘voorkeursgerechtigde’ wordt gebruikt, kunt u ook ‘optiegerechtigde’ lezen.

Indien evident is dat de derde bij het sluiten van de overeenkomst geen wetenschap had van de rechten van de voorkeurskoper, mag de notaris ervan uitgaan dat de derde niet onrechtmatig handelt jegens de voorkeurskoper.[3]

Echter, indien de derde nadien deze wetenschap wel krijgt, of deze wetenschap toch al eerder had, dan dient de notaris er rekening mee te houden dat de derde misschien wel onrechtmatig handelt indien bijkomende omstandigheden hiertoe aanleiding geven. In dat geval zou de notaris vervolgens onrechtmatig handelen door medewerking te verlenen  aan de transactie. In dat laatste geval zou de notaris misschien dienst moeten weigeren.[4]

Met name wanneer onduidelijk is of de derde onrechtmatig handelt jegens de voorkeurskoper, is van belang of de notaris bekend is met het belang dat de voorkeursgerechtigde heeft bij handhaving van zijn recht.  Immers, bij een onevenredigheid tussen het belang dat de derde heeft bij nakoming van de koopovereenkomst en het belang dat de voorkeurskoper heeft bij het kunnen uitoefenen van het voorkeursrecht kan sprake zijn van onrechtmatig handelen zijdens de derde. Zie dit andere webartikel.

 

Contact opnemen met gerechtigde tot voorkeursrecht of koopoptie

Veelal is de notaris niet uit zichzelf bekend met het belang van de voorkeurskoper. Een notaris mag er dus niet zomaar van uitgaan dat de voorkeurskoper geen belang hecht aan het aan hem toegekende recht van eerste koop. Een notaris mag er ook niet zomaar van uitgaan dat de voorkeurskoper het recht van eerste koop niet zal inroepen of niet ingeroepen heeft.

Een notaris handelde al eens onzorgvuldig door zijn medewerking te verlenen aan de levering zonder de voorkeurskoper in kennis te stellen van zijn voornemen daartoe, terwijl sprake was van een situatie waarin enerzijds niet evident was dat de derde niet onrechtmatig handelt jegens de voorkeurskoper en anderzijds de notaris er rekening mee diende te houden dat de voorkeurskoper zijn recht van eerste koop wilde inroepen.[5]

De notaris moet dus bekend zijn met de wensen van de voorkeursgerechtigde c.q. optiegerechtigde. Wanneer deze zijn wensen niet duidelijk kenbaar maakt, kan de notaris dan ook maar beter om extra duidelijkheid vragen. Stél dat de notaris ondanks de onduidelijkheid toch wil meewerken met de levering aan de derde, dan zal hij dit voorafgaand aan de levering moeten melden aan de voorkeursgerechtigde. Daardoor is de voorkeursgerechtigde in de gelegenheid om tijdig rechtsmaatregelen te treffen, zoals het laten leggen van conservatoir beslag of het starten van een kort geding procedure.[6] Wanneer de notaris geen contact opneemt, dan berooft de notaris hem van deze rechten.

Kortom: voor de vraag of een notaris aansprakelijk kan zijn voor de schade die de voorkeursgerechtigde leidt, is relevant of de notaris de voorkeursgerechtigde correct heeft geïnformeerd over diens rechten en de voorgenomen levering.[7]

Wanneer de voorkeurskoper op uitnodiging van de notaris kenbaar heeft gemaakt dat hij zijn recht van eerste koop wil inroepen, zal de notaris niet spoorslag mogen meewerken met de levering aan een derde. De voorkeurskoper mag er bovendien van uitgaan dat de notaris hem zal informeren over de verdere procedure en dat de notaris in de tussentijd geen stappen zal zetten die de realisering van het door hem ingeroepen voorkeursrecht zullen bemoeilijken.[8]

Voor de vraag hoe de door de notaris veroorzaakte schade moet worden vastgesteld kan worden verwezen naar de paragraaf ‘schadevergoeding’ in dit webartikel.

 

Conclusie

Een notaris kan langs diverse wegen op de hoogte komen van voorkeursrecht of koopoptie. Wanneer een notaris constateert dat zo’n voorkeursrecht of koopoptie tot nu toe ongebruikt is, kan hij er maar beter voor zorgen dat de voorkeurskoper of optiekoper op de hoogte raakt van de op handen zijnde transactie. In het onverhoopte geval dat de derde koper onrechtmatig zou handelen, kan de notaris anders ook aansprakelijk zijn voor de schade die de gerechtigde tot een voorkeursrecht of koopoptie lijdt.

 

[1]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 3 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:714

[2]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 3 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:714

[3]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 3 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:714

[4]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 3 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:714

[5]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 3 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:714

[6]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 3 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:714

[7]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 3 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:714

[8]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 3 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:714

Handelen in strijd met voorkeursrecht of koopoptie

Het komt regelmatig voor dat een eigenaar zijn onroerend goed verkoopt zonder dat hij de gerechtigde tot een recht van eerste koop of koopoptie benadert. In dit webartikel bespreek ik wat de gevolgen zijn als een woning, bedrijfspand of perceel in strijd met het voorkeursrecht of de koopoptie aan een derde wordt geleverd.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Goes

In een ander webartikel heb ik beschreven wat het verschil is tussen een voorkeursrecht en een koopoptie. In een ander webartikel heb ik beschreven hoe een voorkeursrecht of koopoptie moet worden uitgelegd of aangevuld. In een ander webartikel zal ik de rol van de notaris beschrijven. Het gaat in deze webartikelen overigens niet om een voorkeursrecht dat op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten is gevestigd.

 

Vorderingen tegen de verkoper

Stel dat de gerechtigde tot een voorkeursrecht constateert dat de verkoper hem overslaat en met een andere partij gaat onderhandelen. In dat geval kan deze voorkeursgerechtigde  nakoming eisen. Daarbij vordert hij dat hem alsnog een aanbod wordt gedaan c.q. dat de verkoper met hem in onderhandeling treedt.[1]

Bij een voorkeursrecht is veelal van tevoren geen koopprijs bepaald. De gerechtigde eist in dat geval dat de verkoper wordt veroordeeld de zaak aan hem te koop aan te bieden tegen de prijs waarvoor hij aan een derde wil verkopen. Ook al is het onroerend goed reeds aan een derde verkocht, maar nog niet geleverd.[2]

Een voorkeursrecht leidt tot een aanbiedingsplicht, maar ook niet meer dan dat.[3] Een aanbiedingsplicht kan zonder nadere overeenstemming niet leiden tot een verkoop- en leveringsplicht. Zonder koopovereenkomst kan de voorkeursgerechtigde dus niet vorderen dat de onroerende zaak (alvast) aan hem wordt geleverd. Zelfs niet als de verkoper al overeenstemming heeft bereikt met een derde. Echter: bij een koopoptie kan de optiegerechtigde direct aangeven dat hij het aanbod aanvaardt en dat hij levering wenst.

Wanneer de verkoper van mening is dat de voorkeurskoper zijn recht op eerste koop heeft verwerkt, draagt de verkoper de bewijslast van deze stelling.[4] Indien de voorkeursgerechtigde aangeeft dat hij op dat moment tegen geen enkele prijs het pand kan of wil kopen, dan kan de verkoper hem op goede grond overslaan.[5] Uit de enkele omstandigheid dat een huurder met een voorkeursrecht de huurrelatie beëindigt, mag de verkoper niet afleiden dat zo’n huurder afstand doet van zijn eerste recht tot koop.[6]

Als het onroerend goed reeds is geleverd, dan kan de voorkeursgerechtigde of optiegerechtigde schadevergoeding vorderen. Verderop in dit webartikel wordt besproken hoe deze schadevergoeding kan worden vastgesteld.

 

Vorderingen tegen de koper?

Wanneer de woning, het bedrijfspand of het perceel al via de notaris is geleverd, dan houdt de partij die gerechtigd was tot een koopoptie of voorkeursrecht richting de verkoper slechts een vordering tot schadevergoeding over. Maar heeft de gerechtigde tot een voorkeursrecht of koopoptie ook een vordering op de aankopende derde? Ja, maar alleen bij specifieke omstandigheden.

Wanneer de derde betwist dat hij wetenschap had van het bestaan van het voorkeursrecht (bijvoorbeeld omdat deze in een huurovereenkomst stond en niet in een leveringsakte), dan zal de gerechtigde moeten aantonen dat sprake is van samenspanning en maatschappelijk onbetamelijk handelen.[7] Dat laatste is een zware bewijslast. Soms kan er van worden uitgegaan dat de derde behoorde te weten van het bestaan van het voorkeursrecht, bijvoorbeeld wanneer hij in de hoedanigheid van directeur verhuurt en in een andere hoedanigheid koopt.[8]

Het handelen met iemand van wie men weet dat deze daardoor een overeenkomst met een derde schendt, is op zichzelf jegens die derde niet onrechtmatig.[9]   Er geldt een beginsel van vrijheid van handel en bedrijf. Deze vrijheid gaat ver. Wanneer een derdekoper met wetenschap van het bod van de voorkeurskoper bewust een beduidend hoger bod doet, is dit niet onrechtmatig.[10]

Het enkele feit dat de verkoper (welbewust) wanprestatie pleegt, betekent dus nog niet dat de koper onrechtmatig handelt.[11] Zelfs niet als de koper ten tijde van de notariële levering inmiddels wel op de hoogte raakt van het voorkeursrecht. Deze derde heeft dan nog steeds de vrijheid om het onroerend goed geleverd te krijgen.[12]  De derde mag immers nastreven dat de gesloten koopovereenkomst wordt nageleefd. Let wel: deze derde heeft daar vaak ook een belang bij. De derde wil bijvoorbeeld voorkomen dat hij een contractuele boete van 10% verschuldigd is.[13]

Wanneer de derde de koopovereenkomst uitvoert, dan handelt hij slechts onder bijzondere (bijkomende) omstandigheden onrechtmatig jegens de voorkeurskoper.[14] Dit is in het geval dat sprake is van een onevenredigheid tussen het belang dat de derde heeft bij nakoming van de koopovereenkomst en het belang dat de voorkeurskoper heeft bij het kunnen uitoefenen van het voorkeursrecht.[15]

Een concreet voorbeeld is de kwestie waarbij de derde vóór de levering er van op de hoogte raakte dat de voorkeurskoper (fors) had betaald voor de goodwill en de handelsnaam van de onderneming die vanuit een bedrijfspand werd gedreven. Voor de voorkeurskoper was het van wezenlijk belang dat hij de exploitatie vanuit het onderhavige bedrijfspand kon voortzetten.[16] Sterker nog: de voorkeurskoper had hiervoor zelfs een lening afgesloten, waardoor hij min of meer financieel aan het bedrijfspand gebonden was.

De derde koper handelde ook onrechtmatig in een kwestie waarbij hij zowel wetenschap had van het voorkeursrecht, als van het feit dat de verkoper ook overeenstemming had bereikt met de voorkeursgerechtigde, en waarin de voorkeursgerechtigde bovendien aanmerkelijke vorderingen had op de verkoper die hij kon verrekenen met de koopprijs.[17] Zonder die verkoop waren de vorderingen van de voorkeursgerechtigde wellicht oninbaar geweest in verband met de zeer slechte financiële omstandigheden van de verkoper.

Let wel: in dergelijke omstandigheden kan de derde koper altijd nog proberen aan te tonen dat zijn belang bij de koop zodanig van aard en/of omvang was dat de hiervoor vermelde belangen van de voorkeurskoper daarvoor dienen te wijken.[18]

Wanneer de derde koper onrechtmatig handelt, kan hij zich niet verdisculperen met een beroep op de goede trouw als hij van de verkoper heeft gehoord dat de voorkeursgerechtigde niet wil kopen. De derde koper zal deze mededeling moeten staven bij de voorkeursgerechtigde als hij geen enkele andere indicatie heeft dat de voorkeursgerechtigde geen koopwens zou hebben.[19]

De Hoge Raad heeft in de zaak Pos/Van den Bosch geoordeeld dat een derde onrechtmatig kan handelen wanneer deze een schenking van een onroerende zaak aanvaardt, terwijl deze ermee bekend is dat de schenkster aan een ander een koopoptie heeft verleend én deze derde zich bewust moet zijn van het aanmerkelijke nadeel dat deze ander zal lijden door het wegvallen van de koopoptie. Hier was wel sprake van een feitencomplex waarin deze derde een bijzondere vertrouwenspositie had ten opzichte van de schenkster en ook invloed op haar kon uitoefenen.[20]

 

Schadevergoeding

Wanneer de woning, het bedrijfspand of het perceel reeds aan een derde is geleverd, kan de voorkeurskoper of optiekoper nog slechts schadevergoeding  vorderen van de verkoper. Het is voor de verkoper dan blijvend onmogelijk om het voorkeursrecht of de koopoptie na te komen. In dat geval is geen verzuim nodig.

Stel: de verkoper geeft aan dat hij niet wil meewerken aan het leveren van het onroerend goed aan de optiekoper, ook al heeft laatstgenoemde de koopoptie ingeroepen. De optiekoper kan hieruit afleiden dat de verkoper in de nakoming van de verbintenis tekort zal gaan schieten. Het verzuim treedt dan in zonder ingebrekestelling op grond van artikel 6:83 BW. De verkoper is dan gehouden de daaruit voortvloeiende schade te vergoeden.[21]

De omvang van de schade kan worden vastgesteld door een vergelijking van enerzijds de hypothetische situatie waarin de gerechtigde zou hebben verkeerd bij nakoming en anderzijds de feitelijke situatie waarin de gerechtigde thans verkeert.[22]

In het geval van een huurder die geen kans heeft gekregen om zijn voorkeursrecht of optie te verzilveren kan men denken aan directe kosten die gemoeid zijn met een eventuele verhuizing. Ook kan men dan denken aan gemiste winst als gevolg van de verhuizing, mits deze goed kan worden aangetoond.[23]

De gerechtigde draagt de stelplicht en bewijslast van de schade en het causale verband tussen de tekortkoming/het onrechtmatig handelen en de schade. De voorkeurskoper of optiekoper zal moeten aantonen dat hij waarschijnlijk het pand had kunnen kopen voor de overeengekomen (of marktconforme) prijs. In dat geval wordt namelijk een conditio sine qua non-verband tussen de normschending en de gestelde schade aangenomen. Deze discussie speelt vooral wanneer de verkoper of de derde betwist dat de gerechtigde in staat was geweest om het pand of het perceel te kopen.[24]

De schade van een voorkeurskoper of optiekoper kan dus worden uitgedrukt in een geldbedrag. Maar het is ook mogelijk om een andere passende vorm van schadevergoeding vorderen. Dit is vooral interessant als het pand of het perceel al is geleverd aan een derde koper die aansprakelijk blijkt te zijn. De derde kan in dat geval worden veroordeeld om het pand of het perceel alsnog over te dragen tegen betaling van de geschatte waarde.[25]

 

Conclusie

Wanneer de verkoper de gerechtigde tot een voorkeursrecht passeert, dan kan deze voorkeurskoper afdwingen dat de verkoper alsnog met hem onderhandelt. De gerechtigde tot een koopoptie kan de optie aanvaarden en vorderen dat de verkoper het onroerend goed levert. Wanneer het onroerend goed reeds aan een derde is geleverd, dan kan de voorkeurskoper of optiekoper schadevergoeding eisen. In sommige gevallen is de kopende derde aansprakelijk voor de geleden schade.

 

[1]             A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[2]             A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[3]             Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 april 2004, ECLI:NL:GHSGR:2004:AP9233

[4]             Gerechtshof Arnhem 19 mei 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ4182

[5]             Rechtbank Breda 11 februari 2004, ECLI:NL:RBBRE:2004:AT0312

[6]             Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 5 juni 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BB1038

[7]             Gerechtshof Den Haag 14 februari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:313

[8]             Rechtbank Breda 11 februari 2004, ECLI:NL:RBBRE:2004:AT0312

[9]             Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[10]           Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[11]           Rechtbank Breda 11 februari 2004, ECLI:NL:RBBRE:2004:AT0312

[12]           Hoge Raad 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:740

[13]           Hoge Raad 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:740

[14]           Zie bijvoorbeeld  Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978; Rechtbank Breda 11 februari 2004, ECLI:NL:RBBRE:2004:AT0312

[15]           Hoge Raad 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:740

[16]           Rechtbank Breda 11 februari 2004, ECLI:NL:RBBRE:2004:AT0312

[17]           Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[18]           Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[19]           Rechtbank Breda 11 februari 2004, ECLI:NL:RBBRE:2004:AT0312

[20]           Hoge Raad 17 november 1967, ECLI:NL:HR:1967:AC4789

[21]           Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[22]           Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966

[23]           Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 5 juni 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BB1038

[24]           Gerechtshof Den Haag 14 februari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:313

[25]           Hoge Raad 17 november 1967, ECLI:NL:HR:1967:AC4789

Uitleg en aanvulling van de koopoptie of het voorkeursrecht

In een vorig webartikel heb ik het verschil besproken tussen een voorkeursrecht (recht van eerste koop) en een koopoptie. In dit webartikel bespreek ik hoe een voorkeursrecht of koopoptie bij twijfel moet worden uitgelegd of aangevuld. Uiteraard ligt de focus op kwesties waarbij de koop van onroerend goed centraal stond.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed, werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Dit webartikel is onderdeel van een serie webartikelen over de koopoptie en het voorkeursrecht. In een ander webartikel wordt besproken welke acties een gerechtigde tot een voorkeursrecht of koopoptie heeft wanneer deze wordt geschonden. In een ander webartikel wordt de rol van de notaris besproken.

 

Uitleg van de koopoptie of het voorkeursrecht

Beide partijen moeten goed beseffen wat het verschil is tussen een recht van eerste koop en een koopoptie. Immers, bij aanvaarding van een koopoptie hoeft niet meer onderhandeld te worden over de prijs. Dat is een groot verschil met de situatie waarin een eigenaar bij een voorgenomen verkoop het onroerend goed eerst moet aanbieden aan de ander.

Een contractuele bepaling moet worden uitgelegd aan de hand van de zogeheten Haviltex-maatstaf.[1] Deze luidt als volgt. De vraag hoe de verhouding van partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de contractsbepaling. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de contractsbepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van hen kan worden verwacht.[2]

Verder is van belang: de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de uiteindelijke tekst in het contract, hoe de afspraak en de tekst tot stand is gekomen, of de contractspartijen daarbij werden bijgestaan door (juridische) deskundige raadslieden, en de overige bepalingen van het contract.[3] Men kan dan bijvoorbeeld ook kijken naar de vraag waarom de afspraak zou zijn gemaakt.

Overigens kan bij de uitleg de taalkundige betekenis die de bewoordingen in het maatschappelijk verkeer gewoonlijk hebben, in de context van de gehele contracttekst, wel vaak van groot belang zijn. Onder omstandigheden kan deze zelfs beslissend zijn.

Wanneer de  overeenkomst niet tussen professionele partijen is gesloten[4], en de partijen bij de totstandkoming van de aanvullende overeenkomst ook geen deskundige bijstand hadden, bestaat er  minder snel een aanleiding om zonder meer uit te gaan van de taalkundige betekenis van een koopoptie.[5]

Hoe ziet de toepassing van deze jurisprudentie er in de praktijk uit? Een bekend voorbeeld is de formulering: “de huurder heeft het recht om over vijf jaar na heden het gehuurde te kopen tegen een waarde van 10x de dan geldende huurwaarde op jaarbasis”. Deze tekst wijst op een onvoorwaardelijke koopoptie na verloop van vijf jaar.[6]

In een zaak waarbij de eigenaar richting de notaris de bedoeling leek te hebben om een recht van eerste koop af te spreken, maar uiteindelijk door de notaris een koopoptie was geformuleerd, nam de rechter aan dat de optiekoper redelijkerwijs niet had hoeven te begrijpen dat de eigenaar eigenlijk een recht van eerste koop had willen overeenkomen.[7]

Wanneer in de koopoptie is vermeld dat de huurder het pand kan kopen tegen x-maal de huurwaarde, dan neemt de rechter op verzoek van de verkoper niet snel aan dat hiermee de ‘huurprijs’ in plaats van de huurwaarde is bedoeld.[8] Het gaat dan overigens om de huurwaarde ten tijde van het inroepen van de koopoptie.[9]

Er kunnen aanknopingspunten zijn om af te wijken van de hierboven genoemde taalkundige uitleg, maar dan moet bewijs getoond worden dat de verkoper destijds enkel beoogd heeft om een voorkeursrecht en geen koopoptie te verstrekken. Zoiets moet ook kenbaar zijn geweest voor de andere partij.

 

Aanvullen van de contractuele bepaling

De tekst van een voorkeursrecht of koopoptie kan soms heel summier zijn. Kan de rechter in dat geval de afspraken van partijen nader invullen? Hierna bespreek ik een aantal relevante uitspraken.

Bij het voorkeursrecht kunnen partijen bijvoorbeeld zijn vergeten om het moment aan te duiden waarop het onroerend goed te koop moet worden aangeboden aan de voorkeurskoper. De rechter vult dit zodanig aan dat de afspraken overeenkomen met wat gebruikelijk is. De huidige eigenaar zal het onroerend goed te koop moeten aanbieden op het moment dat bij hem het voornemen bestond om te verkopen, en meer specifiek tegen eenzelfde prijs die een derde daarvoor bereid is te betalen.[10]

Veelal is de prijs opgenomen in de koopoptie. Voor andere belangrijke onderdelen geldt dit vaak niet. Men kan dan denken aan de staat van het object, de termijn van (op)levering, risico-overgang en milieuaspecten. Er kan dan worden aangenomen dat de koop is gesloten onder de gebruikelijke voorwaarden. Kortom, dan het onroerend goed leeg en vrij van rechten van anderen ter beschikking moet worden gesteld.[11] Het ontbreken van een leveringsdatum is niet vreemd: dit is simpelweg niet mogelijk, omdat  van tevoren niet bepaald kan worden wanneer het aanbod überhaupt zal worden gedaan.

Indien bijkomstige onderdelen niet in een koopoptie zijn opgenomen, heeft de rechter weinig genade voor de verkoper. Indien dergelijke onderdelen destijds voor de verkoper van belang of zelfs essentieel zouden zijn geweest om tot overeenstemming te komen, dan had het destijds op de weg van de verkoper gelegen om deze op te nemen in de koopoptie.[12]

Bij de vraag of en hoe gemaakte afspraken worden aangevuld moet bijzondere aandacht worden besteed aan het financieringsvoorbehoud. Een dergelijk financieringsvoorbehoud wordt zelden opgenomen in de tekst van een voorkeursrecht of koopoptie. Mag de koper worden toegelaten om alsnog een financieringsvoorbehoud te stellen?

Een financieringsvoorbehoud hoeft niet te verhinderen dat de koopovereenkomst an sich tot stand komt. Zij het onder dreiging van verval van de overeenkomst indien de koper niet voor een bepaalde datum in staat zou zijn om de koopsom extern te financieren. Kortom: zolang de voorkeurskoper de ontbindende voorwaarde niet inroept, blijft de overeenkomst bestaan.[13]

Wanneer bij een voorkeursrecht is afgesproken dat het onroerend goed eerst onder “een marktconforme vraagprijs en overige voorwaarden” te koop moet worden aangeboden, geldt dat veelal het gehele aanbod (vraagprijs én voorwaarden) marktconform moeten zijn.[14] Daar kan een financieringsvoorbehoud ook onder vallen.

Bij bedrijfspanden kan ook worden gekeken naar de branche. Is binnen die branche een financieringsvoorbehoud gebruikelijk? En in hoeverre zijn banken bereid  om financieringen te verstrekken?[15] Veelal heeft een ondernemer onvoldoende eigen vermogen. Stel: een kleine ondernemer krijgt slechts vier weken om aan te geven dat hij het door hem gehuurde bedrijfspand wil kopen. Als de verkoper geen financieringsvoorbehoud wil toestaan, dan frustreert de verkoper de koopmogelijkheden van de huurder. Eigenlijk creëert de verkoper een voorwaarde die niet aan het recht van eerste koop voldoet.[16] Kortom: de verkoper zou dan zelfs het voorkeursrecht schenden.

 

Is een koopoptie of voorkeursrecht overdraagbaar?

Een voorkeursrecht is een vorderingsrecht. Een vorderingsrecht is overdraagbaar, tenzij de wet of de aard van het recht zich tegen een overdracht verzet. Dit is geregeld in artikel 3:83 lid 1 BW. Wanneer de verkoper zich op deze uitzondering beroept, dient hij te bewijzen dat de aard van het voorkeursrecht zich vanwege het persoonlijke karakter ervan verzet tegen een overdracht.[17]

De overdraagbaarheid van een vorderingsrecht kan ook contractueel zijn uitgesloten, zie artikel 3:83 lid 2 BW. Wanneer de verkoper stelt dat de overdraagbaarheid contractueel is uitgesloten zal de verkoper, bij betwisting van zijn stelling door de voorkeurskoper, feiten en omstandigheden moeten bewijzen waaruit blijkt dat destijds stilzwijgend of mondeling de overdraagbaarheid van het voorkeursrecht is uitgesloten.[18] Dit kan expliciet zijn opgenomen in de akte.[19]

Een optierecht is overdraagbaar, indien het niet met het oog op de persoon van de gerechtigde is verleend.[20]

 

Conclusie

Wanneer twijfel is of er een voorkeursrecht of koopoptie is overeengekomen, dan zal de contractsbepaling moeten worden uitgelegd. In dit webartikel zijn de uitlegregels besproken. Daarnaast is kort besproken of een rechter een summier beschreven voorkeursrecht of koopoptie mag aanvullen.

 

[1]             Rechtbank Den Haag 9 januari 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:BY9390

[2]             Voor de precieze formule zie HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635. Voor een toepassing zie onder andere Rechtbank Rotterdam 21 augustus 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:6387

[3]             Hoge Raad 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4909 en Hoge Raad 19 januari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ3178

[4]             Rechtbank Den Haag 9 januari 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:BY9390

[5]             Gerechtshof Arnhem 19 mei 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ4182

[6]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966

[7]             Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[8]             Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[9]             Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[10]           Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 april 2004, ECLI:NL:GHSGR:2004:AP9233

[11]           Rechtbank Zwolle-Lelystad 17 oktober 2007, ECLI:NL:RBZLY:2007:BH1743

[12]           Rechtbank Zutphen 13 februari 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD3052

[13]           Rechtbank Zwolle-Lelystad 17 oktober 2007, ECLI:NL:RBZLY:2007:BH1743

[14]           Gerechtshof Den Haag 14 februari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:313

[15]           Gerechtshof Den Haag 14 februari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:313

[16]           Gerechtshof Den Haag 14 februari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:313. In eerste aanleg was de uitkomst overigens anders, zie Rechtbank Rotterdam 1 juli 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:4746

[17]           Gerechtshof Arnhem 3 augustus 2010, ECLI:NL:GHARN:2010:BN3036

[18]           Gerechtshof Arnhem 3 augustus 2010, ECLI:NL:GHARN:2010:BN3036

[19]           Rechtbank Den Haag 9 januari 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:BY9390

[20]           Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966; Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

Voorkeursrecht en koopoptie: algemeen deel

Een recht van eerste koop, oftewel voorkeursrecht, legt een verplichting op een eigenaar van een woning of bedrijfspand. Deze verplichting houdt in om deze eerst te koop aan te bieden aan een specifieke  persoon. Het voorkeursrecht verschilt van een koopoptie. Bij een koopoptie hoeft die ander slechts de optie te aanvaarden zonder nader overleg.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Goes

In dit webartikel wordt ingegaan op het verschil tussen een voorkeursrecht en een koopoptie. In een ander webartikel wordt uitgelegd hoe de koopoptie of het voorkeursrecht bij twijfel moet worden uitgelegd of aangevuld. In een ander webartikel wordt besproken welke acties een rechthebbende van een voorkeursrecht of koopoptie kan verrichten wanneer deze wordt geschonden. In nog een ander webartikel wordt de rol van de notaris besproken.

 

Bron van een voorkeursrecht of koopoptie

Een voorkeursrecht of koopoptie voor onroerend goed kan op verschillende manieren ontstaan. Ten eerste kan een erflater in een testament iemand aanwijzen die als eerste een bod mag uitbrengen op een onderdeel uit de nalatenschap. Dit geldt dus ook voor een woning, perceel of bedrijfspand.

Ten tweede kan de koopoptie of het voorkeursrecht zijn opgenomen in een overeenkomst. Hierna volgt een aantal voorbeelden. Een verkoper kan bijvoorbeeld met de koper afspreken dat hij later als eerste weer de gelegenheid  krijgt om het pand terug te kopen. Een verhuurder kan met de huurder afspreken dat de huurder als eerste mag bieden wanneer de verhuurder voornemens is om te verkopen. Iets soortgelijks kunnen voormalige echtgenoten afspreken in een scheidingsconvenant.

Voor het geval de verkoper en de voorkeurskoper of optiekoper door middel van een overeenkomst met elkaar verbonden zijn geldt nog het navolgende. Wanneer de ene partij de (hoofd)overeenkomst (deels) niet nakomt, kan het voorkeursrecht of optierecht niet worden opgeschort.[1] Dit is alleen anders bij bijzondere feiten en omstandigheden.[2]

 

Het voorkeursrecht

Een recht van eerste koop wordt ook wel een voorkeursrecht genoemd.[3] Hierna zal blijken dat dit niet hetzelfde is als een koopoptie. Een voorkeursrecht is niet specifiek in de wet geregeld. In vastgoedtransacties wordt met dit begrip bedoeld: het recht om een registergoed als eerste aangeboden te krijgen wanneer de verkoper dat registergoed wil verkopen.[4] Het is dus een (voorwaardelijk) recht om een object te kopen, nog voordat de eigenaar een pand aan een ander aanbiedt.

Het voorkeursrecht geeft op zichzelf de gerechtigde niet de bevoegdheid om het sluiten van een overeenkomst te eisen. Het geeft al helemaal niet de mogelijkheid om direct door aanvaarding van een aanbod een overeenkomst tot stand te brengen.[5] In het voorkeursrecht ligt dus niet reeds een aanbod tot een contract besloten.

In feite heeft de eigenaar  dus toegezegd dat hij de ander in de gelegenheid zal stellen om als koper op te treden.[6]  De eigenaar heeft dus automatisch een aanbiedingsplicht op het moment dat hij het pand wil verkopen.[7] Beide partijen hebben in feite het oogmerk om de gerechtigde een voorkeursbehandeling te geven. Dit impliceert dat de voorkeurskoper in redelijkheid de grootst mogelijke kans krijgt om te kopen.[8] De verkoper zal zich dus moeten inspannen om een goede overeenkomst met hem te sluiten.

De verkoper kan  niet zomaar de onderhandelingen afbreken en met een ander gaan onderhandelen als er nog slechts een aantal zaken van ondergeschikt belang moeten worden uitgewerkt.[9] Sterker nog: ook in die fase zal de verkoper de voorkeurskoper nog voldoende tijd moeten gunnen om te reageren op een voorstel.[10]

Mag de verkoper überhaupt niet overleggen met andere gegadigden? Hierover zijn de meningen verdeeld. Er is een rechterlijke uitspraak waaruit kan worden afgeleid dat de verkoper wel overleg mag voeren met anderen.[11] Het is namelijk normaal en acceptabel  dat de prijs voor een onroerend goed mede wordt bepaald door hetgeen “de markt” bereid is daarvoor te betalen. De verkoper zou de voorkeurskoper op de hoogte moeten kunnen stellen van die “marktprijs“.[12] Sterker nog: soms bevat een voorkeursrecht nota bene het beding dat de voorkeurskoper de gelegenheid krijgt om te kopen voor dezelfde prijs die de derde bereid was te betalen.

Andere rechters zijn echter van mening dat het recht van eerste koop er wel toe strekt dat de verkoper in eerste instantie slechts met de voorkeurskoper mag onderhandelen met uitsluiting van alle anderen.[13]

Wanneer de eigenaar het onroerend goed niet aan de voorkeurskoper aanbiedt, maar wel aan een derde, dan staat daarmee voldoende vast dat hij het voornemen heeft om het onroerend goed te verkopen. Wanneer de koopovereenkomst met die derde later alsnog wordt ontbonden dan is het voorkeursrecht in de tussentijd niet tenietgegaan.[14] De verkoper is door de mislukte transactie met een derde nog niet ontslagen van zijn verplichtingen.[15]

Een voorkeursrecht kan voorwaardelijk zijn. Men kan denken aan de afspraak dat een voorkeursrecht niet geldt wanneer volgens het bestemmingsplan een bepaalde bestemming wordt gerealiseerd.[16] Dit kan bijvoorbeeld worden afgesproken tussen een burger en een gemeente.

 

Koopoptie

De onvoorwaardelijke koopoptie is in de wet geregeld, zie artikel 6:219 lid 3 BW. Een koopoptie is een onvoorwaardelijk recht. Het is bij voorbaat een bindend aanbod aan de optiekoper. Wanneer diegene die gerechtigd is tot de optie hierop een beroep doet, dan aanvaardt hij het aanbod. Daarmee komt direct een koopovereenkomst tot stand.[17]

De koopovereenkomst komt dus door de enkele verklaring van de koper tot stand.[18] Er is geen andere handeling meer nodig om een overeenkomst te sluiten. Dit is slechts anders indien dit voortvloeit uit een te tekst van de koopoptie, uit een nadere overeenkomst of uit de gewoonte.[19] Er is niet snel sprake van deze uitzonderingen.

De tot stand gekomen koopovereenkomst bevat de voorwaarden die in de optie zijn genoemd. Bij de koopoptie zijn de essentialia door de aanvaarding van de koper overeengekomen. Overigens is niet vereist dat van te voren reeds vaststaat tegen welke prijs verkocht zal worden. Het is voldoende dat die prijs bepaalbaar is, zie artikel 6:227 BW.

Een omschrijving van de koopsom zoals “tien keer de dan geldende huurwaarde” is voldoende bepaalbaar.[20] Overigens regelt artikel 7:4 BW dat de koper bij gebreke van een concrete prijsafspraak een redelijke prijs verschuldigd is.[21] Uiteraard moet dan ook het object dat verkocht wordt voldoende bepaalbaar zijn.

Bij aanvaarding van de optie dienen de partijen de verplichtingen die hier over en weer uit voortvloeien na te komen, waaronder de verplichting om de koopprijs vervolgens op een concreet bedrag vast te stellen.[22] Wat als partijen van mening verschillen over de hoogte van de prijs? Bijvoorbeeld over de in acht te nemen huurwaarde? Allereerst gaat het hier om de huurwaarde ten tijde van het inroepen van de koopoptie.[23] Desnoods moet een deskundige worden benoemd om deze vast te stellen. Het is redelijk dat beide partijen de helft van diens voorschot betalen.[24]

De koopoptie kan soms ook een derdenbeding bevatten. Deze kan inhouden dat niet alleen de partij waarmee de koopoptie wordt overeengekomen, maar ook een derde partij (zoals een huurder) een koopoptie verkrijgt. Wanneer deze derde partij vervolgens aangeeft dat hij gebruik wil maken van de koopoptie, dan houdt dit een aanvaarding in van dit derdenbeding, en daarmee dus de koopoptie.[25]

Artikel 1:88 lid 1 sub a BW bepaalt dat een echtgenoot de toestemming nodig heeft van de andere echtgenoot om de bewoonde echtelijke woning te verkopen. Deze toestemming is niet nodig als de verkoper en zijn echtgenote de woning reeds hebben verlaten.[26] Wat als de andere echtgenoot niet heeft meegetekend voor de koopoptie? De bescherming die de andere echtgenoot hierdoor geniet, gaat niet zover dat een koopoptie die vóór het huwelijk is verleend, door de latere echtgenoot kan worden vernietigd.[27] Voor het overige zijn geen uitspraken gepubliceerd waaruit zou moeten blijken of de andere echtgenoot met succes de vernietiging van een koopoptie kan inroepen.

 

Conclusie

Hierboven is het verschil besproken tussen het recht van eerste koop, oftewel het voorkeursrecht, en de koopoptie. Ook zijn diverse bijzonderheden van het voorkeursrecht en de koopoptie besproken. In een ander webartikel zal worden besproken hoe het voorkeursrecht en de koopoptie bij twijfel kunnen worden uitgelegd of aangevuld.

 

[1]             Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[2]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966

[3]             A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[4]             Rechtbank Rotterdam 21 augustus 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:6387

[5]             A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[6]             A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[7]             Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966; Rechtbank Zutphen 13 februari 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD3052

[8]             Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[9]             Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[10]           Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[11]           Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[12]           Rechtbank Zutphen 18 augustus 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AQ6978

[13]           Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 april 2004, ECLI:NL:GHSGR:2004:AP9233

[14]           Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 april 2004, ECLI:NL:GHSGR:2004:AP9233

[15]           A-G Wesseling-Van Gent 21 oktober 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8246

[16]           Zie bijvoorbeeld in A-G Rank-Berenschot 2 juni 2017, ECLI:NL:PHR:2017:481

[17]           Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966

[18]           Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 april 2004, ECLI:NL:GHSGR:2004:AP9233; Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[19]           Rechtbank Zwolle-Lelystad 17 oktober 2007, ECLI:NL:RBZLY:2007:BH1743

[20]           Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966; Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[21]           Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[22]           Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6966

[23]           Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[24]           Rechtbank Assen 17 februari 2010, ECLI:NL:RBASS:2010:2414

[25]           Rechtbank Zutphen 13 februari 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD3052

[26]           Rechtbank Zutphen 13 februari 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD3052

[27]           Gerechtshof Amsterdam 29 mei 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BN5086

Noodweg: achteringang

De meeste eigenaren van een strook grond met daarop een woning of een bedrijfsruimte zouden hun perceel ook graag via de achterzijde willen bereiken. Gelukkig kunnen veel eigenaren gebruik maken van een gezamenlijk pad of een erfdienstbaarheid. Andere eigenaren hebben niet deze luxe. Kunnen zij verlangen dat zij via een naburig perceel een noodweg krijgen om aan de achterzijde van het perceel te komen?

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Goes

In dit webartikel wordt besproken dat een perceeleigenaar slechts zelden kan afdwingen dat een andere perceeleigenaar een noodweg moet toestaan ten behoeve van een achteringang. Dit webartikel is een nadere uitwerking van het algemene webartikel over de noodweg. De lezer wordt ook verwezen naar dit algemene webartikel. De noodweg ten behoeve van een vluchtweg werd in een ander artikel besproken.

 

Wel of geen sprake van een behoorlijke exploitatie?

Een noodweg kan slechts worden afgedwongen als zonder noodweg een behoorlijke exploitatie van het ingesloten perceel niet mogelijk is. Onder bepaalde omstandigheden kan voor een erf dat al een toegang heeft naar de openbare weg (de voorzijde) toch nog een noodweg worden aangewezen, wanneer de bestaande toegang niet voldoende is om een behoorlijke exploitatie mogelijk te maken. Of een behoorlijke exploitatie al dan niet mogelijk is hangt af van de concrete omstandigheden van het geval.

Hierna zal blijken dat rechters niet vaak aannemen dat een perceel zonder achteringang niet behoorlijk geëxploiteerd kan worden. Zo’n noodweg wordt dus niet vaak toegewezen. Hierna bespreek ik diverse gepubliceerde uitspraken. Gemakshalve maak ik onderscheid tussen kwesties die spelen bij woningen en bij bedrijven.

 

Woningen

Een huiseigenaar die noodgedwongen met de afvalcontainers, de fietsen, de motor en de kinderwagen vanuit de achtertuin door de woning naar de openbare weg moet rijden heeft pech. Voor een behoorlijke exploitatie is het niet noodzakelijk, maar slechts gerieflijk dat deze buitenom de woning kunnen worden vervoerd.[1] Het is weliswaar ongemakkelijk om deze door het huis te slepen, maar slechts dit ongemak betekent niet dat gewone exploitatie van de woning niet mogelijk is.[2] Er wordt dan geen noodweg toegewezen.

Kan de wens om aan de achterzijde een auto te parkeren leiden tot het aanwijzen van een noodweg? Dit is zelden het geval. Het is niet vanzelfsprekend dat op het eigen perceel met een of meerdere auto’s kan worden geparkeerd.[3] Kijk maar naar woningen die gelegen in zijn stegen, op woonerven of in hoogbouwcomplexen. In al die gevallen zullen bewoners en bezoekers hun auto’s verderop moeten parkeren. Het voorgaande geldt ook wanneer nota bene aan de achterzijde van de woning een garage of parkeerplaats aanwezig is.[4]

In het algemeen doet een gebrek aan een parkeerplaats, of het nu aan de voorzijde of achterzijde is, dus niet af aan een goede exploitatie van een woning. Wanneer het parkeren aan de openbare weg wel mogelijk is, maar dit slechts een risico op schade aan de auto oplevert, dan komt hieraan geen relevante betekenis toe. Deze omstandigheden gelden immers voor iedere woning zonder parkeergelegenheid op het eigen perceel.[5]

Maar wanneer verderop ook geen parkeerplaats is en parkeren op de weg niet mogelijk is, hoeft ook niet verwacht te worden dat aldaar toch wordt geparkeerd.[6] In theorie is het dus denkbaar dat als de afstand tot de eerste werkelijk veilige parkeerplaats maar groot genoeg is, het voor het gebruik van de woning noodzakelijk kan zijn dat auto’s worden geparkeerd achter de woning.[7]

Het feit dat een woning zonder eigen parkeergelegenheid aan de voorzijde of achterzijde minder waard is kan niet als een relevante omstandigheid gelden. Deze verminderde waarde staat niet aan een behoorlijke exploitatie van de betreffende woning in de weg.[8]

Bij de vraag of sprake kan zijn van een behoorlijke exploitatie wordt meer gewicht toegekend aan de aard van het perceel dan de wijze van gebruik. Dit bleek uit een kwestie waarin een huiseigenaar achterop het erf een boot had gestald. Hij gebruikte die boot dagelijks voor zijn beroep. Dit was onvoldoende om een noodweg te kunnen aanwijzen.[9]

Een specifieke levensstijl is ook niet van invloed. Zo kan een huiseigenaar die zijn woning per sé wilde verwarmen met een houtkachel geen aanspraak maken op een noodweg om boomstammen naar de achterzijde te brengen.[10]

Van de noodlijdende woningeigenaar mag verwacht worden dat hij eerst zelf alle mogelijkheden beproeft om een toegang te verkrijgen zonder dat hij hiervoor het perceel van een ander gaat belasten. Van deze persoon mag verwacht worden dat hij een doorgang over zijn eigen grond realiseert naar de achter de woning gelegen opstallen door het verwijderen van struiken of een heg.[11]

 

Bedrijven

Ook bij bedrijven is de rechter streng. Ook hier gaat de rechter er niet snel van uit dat een perceel zonder noodweg niet behoorlijk kan worden geëxploiteerd. Het gaat hier met name om kwesties waarbij de bevoorrading zonder noodweg spaak loopt. De meest efficiënte en goedkope manier is om een bedrijf te bevoorraden met een vrachtauto. Maar wat als er slechts een smal pad ligt naar (de achterzijde van) de bedrijfsruimte?

Er zal gekeken moeten worden of het mogelijk is om zware vrachten over te laden op een heftruck of ander rollend materieel dat wel over een aanwezig smal pad kan. Voor het recht op een noodweg is onvoldoende wanneer de perceeleigenaar zijn huidige werkwijze daardoor zal moeten aanpassen. Dat kan weliswaar onhandig zijn, maar het is niet onmogelijk.[12]

Ook is an sich onvoldoende dat de perceeleigenaar meer kosten zal moeten maken, bijvoorbeeld omdat er extra heen en weer gereden moet worden.[13] Het is de noodlijdende perceeleigenaar die zal moeten aantonen dat een behoorlijke exploitatie van de onderneming op deze wijze (financieel) niet meer mogelijk is.[14]

Wanneer het aanwijzen van een noodweg niet aan de orde is omdat, ondanks het overladen, een behoorlijke exploitatie van het perceel nog mogelijk wordt geacht, komt men niet toe aan een afweging van de belangen.

Wat als iemand aan de achterzijde van een woning een bedrijf uitoefent? In het geval waarin iemand achterin zijn woning een fotostudio had ingericht en het zowat onmogelijk was om grote voorwerpen daarin te plaatsen werd eveneens geoordeeld dat een behoorlijke exploitatie nog gewoon mogelijk was. De eiser had onvoldoende gesteld om het tegenovergestelde aan te tonen. De rechter kende ook hier gewicht toe aan de aard van het erf (namelijk een woning).[15]

 

Conclusie

Een perceeleigenaar kan slechts zelden afdwingen dat een andere perceeleigenaar een noodweg moet toestaan ten behoeve van een achteringang. Dit kan alleen wanneer een perceel zonder achteringang niet behoorlijk kan worden geëxploiteerd. Bij woningen is er sowieso al zelden sprake van zo’n situatie. Ook bij bedrijven mag van de ondernemer worden verwacht dat hij veel ongemakken voor zijn eigen rekening neemt.

 

[1] Rechtbank Alkmaar 8 maart 2006, ECLI:NL:RBALK:2006:AV3992

[2] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 mei 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1928; Rechtbank Utrecht 7 april 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BM0384

[3] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 augustus 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0448; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 mei 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BA7224

[4] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 mei 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BA7224; Rechtbank Zeeland-West-Brabant 18 november 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:7861; Gerechtshof ’s-Gravenhage 24 juli 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BX3114; Gerechtshof ’s-Gravenhage 17 augustus 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:BN4770

[5] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 augustus 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0448

[6] Rechtbank Utrecht 16 november 2005, ECLI:NL:RBUTR:2005:AU6543

[7] Rechtbank Utrecht 16 november 2005, ECLI:NL:RBUTR:2005:AU6543

[8] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 augustus 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0448

[9] Rechtbank Rotterdam 6 juni 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BW9079

[10] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 4 april 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1540

[11] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 18 november 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:7861

[12] Rechtbank Utrecht 3 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BT7258

[13] Rechtbank Zutphen 31 oktober 2007, ECLI:NL:RBZUT:2007:BC0947

[14] Rechtbank Rotterdam 30 mei 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:CA1499

[15] Rechtbank Rotterdam 6 juni 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BW9079

Noodweg in de landbouw

In de landbouw komt het regelmatig voor dat een perceel ingesloten komt te liggen. Dit kan het gevolg zijn van verkoop, ruilverkaveling, de verdeling van een nalatenschap, enzovoorts. Het wekt dan ook geen verbazing dat er al diverse gerechtelijke procedures zijn gevoerd om een noodweg te laten aanwijzen om van en naar de geïsoleerde akker te rijden.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Goes

In dit webartikel wordt een aantal bijzonderheden besproken die te maken hebben met noodwegen in de landbouw. De noodweg is geregeld in artikel 5:57 BW. Dit webartikel vormt een uitbreiding van het algemene webartikel over de noodweg. De lezer wordt aangeraden om ook kennis te nemen van dit algemene webartikel.

 

Toegang tot de openbare weg?

In grote delen van Nederland zijn veel sloten nodig voor de waterhuishouding. Niet iedere akker wordt ontsloten via een dam over een sloot. En al is de openbare weg bereikbaar, dan nog is het nog maar de vraag of die plaats geschikt is om met een tractor de openbare weg op te rijden. Landbouwverkeer kan schade toebrengen aan de berm, het trottoir en de weg wanneer er geen geschikte uitrit ligt. De verkeersveiligheid kan bovendien in het gedrang komen, zeker wanneer de rest van het verkeer met een veel hogere snelheid rijdt.[1]

De verplichting van de ene partij om over zijn perceel een noodweg te dulden, houdt daar op waar de andere partij zelf een in-/uitrit kan realiseren. Ook al brengt dit laatste aanmerkelijke kosten voor met zich mee. Wanneer op zeer korte termijn een uitweg gecreëerd kan worden, doordat er geen juridische of feitelijke belemmeringen zijn, dan kan niet met succes een beroep worden gedaan op een noodweg.[2] Het voorgaande speelt vooral een rol wanneer een dam over een sloot ontbreekt.

Het kan voor een akkerbouwer misschien wel mogelijk zijn om via de eigen boerderij het perceel te bereiken.[3] Men kan dan nog moeilijk spreken over een geïsoleerd perceel. Als het al zo is dat daarom een pad zou moeten worden gecreëerd dat over de eigen akkers loopt, dan kan dat redelijkerwijs van deze akkerbouwer verwacht worden.

Wanneer een boer plotseling wordt geconfronteerd met een ingeklemde akker, kan hij desnoods in voorlopige voorzieningen een tijdelijke noodweg laten aanwijzen. Wel kan dan van hem worden verwacht dat hij later alsnog met enige voortvarendheid een in-/uitrit zal aanleggen.[4]

 

De invloed van publiekrecht

In het algemene artikel over de noodweg werd reeds gemeld dat het publiekrecht sporadisch de privaatrechtelijke verhouding tussen eigenaren beïnvloedt wanneer het de aanleg van een noodweg betreft.

In sommige gevallen is toegang tot de weg fysiek mogelijk, maar ontbreekt het aan een vergunning om te mogen uitwegen op de openbare weg. Wanneer de noodlijdende boer langdurig heeft geweigerd om een uitwegvergunning aan te vragen, kan dit voor zijn rekening en risico komen. Zeker wanneer deze eigenaar al eerder het terrein van een ander zwaar had belast.[5]

Het kan ook zijn dat de provincie of de gemeente geen voorstander is om op een bepaald punt de weg op te rijden, maar hier niet handhavend optreedt. Indien het niet feitelijk onmogelijk is om op dat punt de weg op te rijden, dan kan de rechter in dat geval van de noodlijdende akkerbouwer verlangen dat hij vooralsnog gebruik blijft maken van die uitweg.[6] Het doet niet ter zake of de gebruiker van het geïsoleerde perceel al dan niet ontheffing nodig heeft van een wegbeheerder voor landbouwmachines die breder zijn dan drie meter.[7]

 

Omvang en liggen van de noodweg

Hierboven werden reeds diverse redenen gemeld waarom landbouwgrond ingesloten kan geraken. In landbouwkwesties vindt er slechts een zeer beperkte belangenafweging plaats bij de vraag of er wel of geen noodweg moet worden gevestigd. In de gepubliceerde rechtspraak gaat het vooral om de ligging van de noodweg en de vraag wie hieraan moet meebetalen.

De noodweg moet geschikt zijn voor landbouwmachines.[8] Wanneer de noodlijdende akkerbouwer stelt dat hij een pad van bijvoorbeeld 4 meter nodig heeft, dan zal de eigenaar van het belaste perceel dit nadrukkelijk en onderbouwd moeten betwisten wanneer hij de breedte van het pad wil beperken.[9] De ingesloten perceeleigenaar kan er ook belang bij hebben dat een bestaande noodweg breder wordt gemaakt. Ook dit kan de rechter toewijzen.

De rechter kan voorwaarden verbinden aan de aangewezen noodweg. Bijvoorbeeld dat de eiser op zijn eigen kosten het pad mag verbreden.[10] Of dat er een breder hek mag worden geplaatst.[11] Dit laat uiteraard onverlet dat de schade die wordt toegebracht aan het belaste perceel moet worden vergoed.[12]

 

Schadevergoeding

De eigenaar van het perceel dat belast wordt met een noodweg kan aanspraak maken op een schadevergoeding. Hoe wordt in landbouwkwesties deze schadevergoeding berekend? In de gepubliceerde uitspraken wordt vaak een deskundige benoemd. Deze kan bepalen wat een redelijke schadevergoeding is voor het gebruik van de noodweg, rekening houdend met alle relevante omstandigheden. Deze deskundige kan een agrarisch makelaar zijn.[13]

De schadevergoeding is de uitkomst van een vergelijking tussen enerzijds de waarde van de landbouwgrond zonder noodweg en anderzijds de waarde van de landbouwgrond met noodweg. De rechter zal voor de schadevergoeding niet snel aansluiten bij de pachtprijs per verloren m2 of een andere eenvoudige methodiek.[14]

 

Conclusie

In de landbouw komt het regelmatig voor dat een perceel ingesloten komt te liggen. Van een akkerbouwer mag worden verwacht dat hij voortvarend aan de slag gaat met het ontsluiten van zijn perceel. Wanneer toch de medewerking van een andere perceeleigenaar nodig is om de geïsoleerde akker te bereiken, dan vindt er slechts een beperkte belangenafweging plaats.

 

[1] Rechtbank Gelderland 22 februari 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1247

[2] Gerechtshof ’s-Gravenhage 7 september 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:BN6686

[3] Gerechtshof Leeuwarden 19 juni 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BW9086

[4] Rechtbank Gelderland 22 februari 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1247

[5] Rechtbank Gelderland 5 april 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1935

[6] Rechtbank Gelderland 5 april 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1935

[7] Rechtbank Arnhem 20 mei 2009, ECLI:NL:RBARN:2009:BI6863

[8] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 7 juni 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2287

[9] Rechtbank Arnhem 20 mei 2009, ECLI:NL:RBARN:2009:BI6863

[10] Rechtbank Rotterdam 23 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4740

[11] Rechtbank Rotterdam 23 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4740

[12] Rechtbank Rotterdam 23 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4740

[13] Gerechtshof Den Haag 2 mei 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:1253

[14] Gerechtshof Den Haag 2 mei 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:1253

Noodweg: nooddeur en vluchtweg

In stedelijk gebied is het niet vanzelfsprekend dat een eigenaar via de achterzijde zijn perceel kan verlaten. Echter: de afwezigheid van een nooduitgang en een vluchtweg kan een gebruik van een gebouw verhinderen. Dit geldt zeker wanneer in dat gebouw veel mensen gelijktijdig aanwezig kunnen zijn.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Goes

In dit webartikel wordt besproken wanneer een perceeleigenaar kan afdwingen dat een andere perceeleigenaar een noodweg moet toestaan ten behoeve van een vluchtweg. Dit webartikel is een nadere uitwerking van het algemene webartikel over de noodweg. De lezer wordt ook verwezen naar dit algemene webartikel.

 

Toegang tot de openbare weg

Een perceeleigenaar kan een noodweg laten aanwijzen over het perceel van een ander. Dit staat in artikel 5:57 BW. Dit kan wanneer zijn erf geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg. Ook als er wel een uitweg is, kan een noodweg geboden zijn indien behoorlijke exploitatie van het erf bij een normale bestemming niet mogelijk is.

Uitgerekend in dit soort kwesties blijkt dat het voor het aanwijzen van een noodweg niet noodzakelijk is dat een perceel volledig is afgesloten van de openbare weg. Het noodlijdende perceel heeft immers bijna altijd al een uitgang aan de voorzijde. Waar het om gaat is of, gelet op de concrete omstandigheden van het geval, bij het ontbreken van een noodweg een behoorlijke exploitatie van het perceel onmogelijk is.[1]

Een gemeente kan besluiten om slechts een gebruiksvergunning te verlenen wanneer het gebouw is voorzien van een nooddeur. Regelgeving, zoals het Bouwbesluit 2012, kan daarbij een rol spelen. Daarin is geregeld dat bij een bestemming van het gebouw voor meer dan een bepaald aantal personen een tweede uitgang is vereist. Dit kan relevant zijn voor horeca, maar bijvoorbeeld ook een theater of zelfs een bedrijfsruimte. Vervolgens is de vraag of via de nooddeur een veilige plaats kan worden bereikt.

Hierna zal blijken dat het feit dat de gemeente een nooduitgang met een vluchtweg eist op zichzelf nog niet direct leidt tot de toewijzing van een noodweg.

 

Wat wordt er van de noodlijdende eigenaar verwacht?

Bij de aanwijzing van de noodweg wordt rekening gehouden met het belang dat het ingesloten erf heeft om zo snel mogelijk de openbare weg te bereiken, en met het belang van het bezwaarde erf om zo weinig mogelijk overlast van een noodweg te ondervinden.[2]

De aanwijzing van een noodweg betekent een inbreuk op het eigendomsrecht van een ander. Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Tot een inbreuk op dat recht kan pas worden beslist indien vaststaat dat degene die de aanwijzing vordert redelijkerwijs niet bij machte is om zelf de voorwaarden te scheppen waaronder hij zijn eigendom normaal kan exploiteren.[3]

Oftewel: eerst moet de noodlijdende eigenaar zelf alle mogelijke maatregelen hebben onderzocht die redelijkerwijs van hem gevergd kunnen worden om een normale exploitatie mogelijk te maken. Men kan daarbij denken aan (deels bouwkundige) aanpassingen zoals brandwerende lagen op de muren, het verbreden van de toegangsdeuren, enzovoorts.[4]

Wanneer eenvoudige maatregelen niet helpen, kan men denken aan het toelaten van minder personen tot een gebouw. Daarmee zou dan in beginsel met één uitgang kunnen worden volstaan. In sommige gevallen kan deze ingrijpende maatregel van de eigenaar verwacht worden. De rechter heeft dit al eens besloten in een kwestie waarbij de noodlijdende eigenaar een restaurant uitbaatte. De eigenaar kon niet onderbouwen dat hij door een capaciteitsvermindering zijn restaurant niet meer behoorlijk kon exploiteren. Zonder (financiële) onderbouwing brengt een capaciteitsvermindering dus niet automatisch met zich mee  dat het perceel zonder de vluchtweg niet meer behoorlijk zou kunnen worden geëxploiteerd.[5]

Wanneer de omliggende eigenaren geen medewerking willen verlenen, zal de eigenaar van het ingeklemde perceel zich af moeten vragen hoeveel bezoekers hij zonder nooduitgang met vluchtweg mag ontvangen. En wat de financiële gevolgen zijn van dit lagere bezoekersaantal.

 

Wijziging van omstandigheden

In de loop der tijd kan de regelgeving ook versoepelen. Ook kan het bezoekersaantal teruglopen. De noodzaak kan verdwijnen indien en zodra die omstandigheden feitelijk wijzigen.

Slechts de huidige regelgeving is van belang voor de vraag of een nooduitgang nodig is.[6] Wanneer destijds bij het verlenen van de gebruiksvergunning strengere regels golden dan nu, hoeft voor de vraag of nu een noodweg moet worden aangewezen slechts gekeken te worden naar hetgeen nu geldt.[7]

Wanneer een eigenaar van een naburig perceel de vluchtweg blokkeert, terwijl deze op basis van al het bovenstaande nog steeds nodig is, dan kan hij worden veroordeeld om de vluchtweg niet langer te blokkeren en vrij te houden, zodat personen aanwezig in het ingeklemde gebouw ongehinderd gebruik kunnen maken van de nooduitgang in geval van een gevaarlijke situatie.

Conclusie

De eigenaar van een ingeklemd gebouw kan in bepaalde omstandigheden eisen dat aan hem een vluchtweg wordt verleend. Net als bij andere vormen van een noodweg geldt ook hier dat dit slechts mogelijk is als hij zonder deze noodweg zijn perceel niet behoorlijk kan exploiteren. Dit zal hij desnoods financieel moeten onderbouwen.

 

[1] Rechtbank Amsterdam 4 september 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:5652

[2] Rechtbank Arnhem 6 november 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BC0965

[3] Gerechtshof Amsterdam 11 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2726

[4] Gerechtshof Amsterdam 11 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2726

[5] Rechtbank Rotterdam 4 mei 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BM5652

[6] Gerechtshof Amsterdam 11 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2726

[7] Gerechtshof Amsterdam 11 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2726

Noodweg: algemeen deel

Wanneer een eigenaar van een erf geen behoorlijke toegang tot de openbare weg heeft, dan  kan deze te allen tijde aanwijzing vorderen van een noodweg. Een naburig erf zal hiermee belast worden. Dit kan tegen betaling van de schade die de noodweg veroorzaakt.  Dit alles is geregeld in artikel  5:57 lid 1 BW.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Goes

In dit webartikel wordt besproken wanneer een noodweg kan worden gevestigd. Daarnaast wordt besproken hoe de schadevergoeding moet worden vastgesteld. Tot slot wordt een aantal opmerkingen gemaakt over de wijze waarop in dit soort kwesties geprocedeerd wordt. In een drietal aanvullende artikelen zal worden ingegaan op een noodweg als nooduitgang, een noodweg in de landbouw en een noodweg als achteringang bij een woning of bedrijfsruimte.

 

Geen toegang tot het perceel of onvoldoende toegang voor behoorlijke exploitatie

Een perceeleigenaar kan een noodweg laten aanwijzen op grond van artikel 5:57 BW. Dit kan wanneer zijn erf geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg (of openbaar vaarwater). Dit wordt hierna ook wel een ‘ingesloten perceel’ genoemd.

Daarvoor is niet vereist dat het erf volledig is afgesloten.[1] Ook als er wel een uitweg is, kan een noodweg geboden zijn indien een behoorlijke exploitatie van het erf niet mogelijk is. Wat een behoorlijke exploitatie is, hangt af van de omstandigheden van het geval.[2] Daarbij wordt nadrukkelijk gekeken naar een exploitatie bij een normale bestemming van het erf, van de aard als dit erf in het gegeven geval heeft.

Diegene die een noodweg wil laten aanwijzen zal moeten stellen en, bij betwisting, bewijzen, dat hij geen behoorlijke toegang heeft tot de openbare weg. Indien er wel een uitrit is om te komen van en naar de openbare weg zal hij moeten aantonen dat hij desondanks zijn perceel niet behoorlijk kan exploiteren. Het is in dat geval dus van belang waarvoor deze partij de noodweg benodigt.

Een noodweg vormt in feite een redmiddel. Eerst wordt gekeken of de eigenaar van het ingesloten perceel een beroep kan doen op een erfdienstbaarheid[3], dan op een buurweg en dan pas op een noodweg. Als bijvoorbeeld de aanwezigheid van een buurweg wordt aangenomen, dan wordt geen noodweg aangewezen.[4]

Er is veel jurisprudentie gepubliceerd. Kennelijk komt het geregeld voor dat een perceel ingesloten raakt. Dit kan van de één op de andere dag gebeuren. Zo kan de eigenaar van een naburig perceel een pad afsluiten, of blijkt er in tegenstelling tot eenieders verwachting geen erfdienstbaarheid (recht van weg) te bestaan.

Soms zouden meerdere percelen belast moeten worden met een noodweg teneinde tot de openbare weg te kunnen komen. De wet biedt deze mogelijkheid.[5] Wat als het te belasten perceel is verhuurd? Zelfs wanneer de huurder een exclusief huurrecht heeft, staat dit  niet in de weg aan de aanwijzing van een noodweg.[6]

Specifiek voor woningen geldt het navolgende. Een woning is zonder toegang naar de openbare weg niet te exploiteren. Dit wordt niet anders wanneer de eigenaar bij de verkrijging al wist dat het perceel geen zodanige toegang had.[7] Naar huidige maatstaven heeft een woonperceel dat slechts grenst aan een openbaar vaarwater in redelijkheid geen behoorlijke toegang.[8] Datzelfde geldt voor woningen[9] en vakantiewoningen[10] buiten de dorpskern of stadskern die niet tot op redelijk korte afstand benaderbaar zijn per auto. Een voetpad van bijvoorbeeld 250 meter is te lang om van behoorlijke toegang te kunnen spreken. Dit levert praktische problemen op bij het vervoer van boodschappen, andere zware goederen en kleine kinderen en bezoekers die slecht ter been zijn.[11]

Voor bedrijven geldt het navolgende. Een bedrijfsverzamelgebouw heeft een onvoldoende behoorlijke toegang  wanneer deze slechts uitweegt op een smalle onhandige woonstraat.  Deze behoort een uitweg te hebben op de hoofdaders van het bedrijventerrein.[12]

De verplichting om op het eigen perceel een noodweg voor een ander te dulden, houdt daar op waar de ander zelf een in-/uitrit kan realiseren. Ook al brengt dat aanmerkelijke kosten met zich mee.[13] Als een eigenaar zonder uitweg ook eigenaar is van een naastgelegen perceel, dan kan hij deze veelal verbinden om daarmee alsnog uit te wegen.[14]

 

Eigen gedragingen noodlijdende perceeleigenaar

Soms veroorzaakt een perceeleigenaar zelf het isolement van zijn perceel. Bijvoorbeeld door zijn perceel een andere bestemming te geven. Dit kan hem niet worden verweten als hij door de wijziging ineens wél zijn perceel behoorlijk kan exploiteren.[15] Eigenaren van naburige percelen zijn belanghebbenden, waardoor zij bezwaar en beroep kunnen instellen.[16]

Maar wat als een eigenaar een aangrenzend perceel verkoopt zonder het recht te behouden om hierlangs uit te wegen? Deze eigenaar verspeelt niet definitief zijn recht op een noodweg.[17] Uiteraard wordt een ander belast door diens stommiteit. Maar dit is in beginsel niet strijdig met de redelijkheid en billijkheid; de rechtsverhouding tussen twee buren is niet van verbintenisrechtelijke aard.[18] Het is niet duidelijk in hoeverre deze ‘eigen schuld’ vervolgens een rol speelt bij de belangenafweging die hierna wordt besproken.

Wat als iemand willens en wetens onroerend goed heeft gekocht dat reeds ingeklemd was? Het schijnt mij toe dat deze eigenaar niet bij voorbaat zijn aanspraak op een noodweg verliest.[19]

Wat als de eigenaar van het ingesloten terrein lang heeft stilgezeten om een alternatieve uitweg te regelen? Dit terwijl er voldoende alternatieven voorhanden waren? Een voorzieningenrechter is dan toch bereid om een voorziening te treffen als sprake is van een spoedeisend belang. Uiteraard weegt de voorzieningenrechter alle belangen af.[20]

 

Een belangenafweging

Wanneer vaststaat dat een perceel zonder noodweg niet behoorlijk kan worden geëxploiteerd, dan dient nog een belangenafweging plaats te vinden.[21] Zie artikel 5:57 lid 3 BW. Er wordt rekening gehouden met de belangen van de ingesloten perceeleigenaar en met de belangen van de eigenaars van omliggende percelen. De mogelijkheid om het ingeklemde perceel te verkopen doet niet ter zake bij deze belangenafweging.[22]

De belangenafweging kan niet los worden gezien van het beoogde traject van de noodweg. Wanneer er verschillende trajecten mogelijk zijn, zal een afweging moeten worden gemaakt tussen enerzijds het belang van het ingesloten erf bij een zo kort mogelijke afstand tot de weg, en anderzijds het belang van de te bezwaren erven om zo min mogelijk last te ondervinden van de noodweg.[23]

Er kan gekozen worden voor een tracé dat al in gebruik is. Lengte hoeft niet doorslaggevend te zijn als een ander tracé feitelijk een kleinere inbreuk maakt op het eigendomsrecht en de privacy.[24] Ook de belangen van een eigenaar van een naburig perceel waarover de noodweg niet gaat lopen kunnen meewegen.[25] De keuze valt al snel op onbebouwde grond. Het ligt niet voor de hand dat een noodweg door bebouwing heen loopt.[26] Een rechter zal niet snel een tracé vaststellen op een groter terrein als nog niet duidelijk is waar er gebouwd gaat worden.

De wet wijst voor één situatie  een tracé aan. Is een erf ingesloten geraakt doordat een vroeger daarmee verenigd gedeelte dat toegang gaf tot de openbare weg door een rechtshandeling een andere eigenaar heeft gekregen, dan komt dit afgescheiden gedeelte het eerst in aanmerking voor de belasting met de noodweg. Zie artikel 5:57 lid 3 BW. Dit is echter op zichzelf niet beslissend voor de keuze als noodweg.[27] Een uitzondering is mogelijk.[28] Bijvoorbeeld wanneer dit perceel intensief wordt gebruikt of wanneer een noodweg behoorlijk ingrijpend is vanwege bebouwing.[29] In dat geval zal een ander, onbebouwd, perceel toch eerder in aanmerking komen.[30]

De belangen van de betrokken eigenaars kunnen vergen dat een noodweg onder voorwaarden wordt toegewezen. Zo hoeft de eigenaar van het belaste perceel niet toe te staan dat de noodweg dan maar volledig openbaar toegankelijk wordt gemaakt.[31] Of dat de eigenaar van het belaste perceel de noodweg juist vrijhoudt, en dat er hoogstens kort mag worden geparkeerd voor laden en lossen.[32] Soms hoeft een perceel slechts zeer beperkt belast te worden. Bijvoorbeeld om slechts een draaicirkel van een voertuig te vervolmaken.[33] Of wordt het gebruik van de noodweg beperkt tot slechts de bewoners van het ingesloten perceel (en niet hun gasten).[34]

 

De in het verleden aangewezen noodweg

De rechtsvoorgangers van de betrokken partijen kunnen in het verleden al (stilzwijgend) een noodweg hebben aangewezen. Rechtsopvolgers (waaronder kopers) zijn hieraan gebonden.[35] Ook al was die aanwijzing niet ingeschreven in de openbare registers.[36]

Het is mogelijk om wijziging van een noodweg en eventuele bijbehorende voorwaarden te verzoeken. Diegene die dit verzoekt zal  voldoende moeten toelichten waarom nu een andere noodweg zou moeten worden aangewezen.[37] Daarvoor moet dan sprake zijn van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 5:57 lid 2 BW, waardoor de noodweg thans een grotere last veroorzaakt dan eerder.

Wanneer de noodweg in het verleden al is aangewezen, beperkt dit de mogelijkheden voor de opvolgende verkrijgers om schadevergoeding te ontvangen. Een eventuele waardevermindering van de grond wordt geacht te zijn verdisconteerd in de prijs die de huidige eigenaar heeft geboden. Indien dit niet is verdisconteerd komt dit voor rekening van de nieuwe eigenaar.[38]

Als een noodweg in een notariële akte is opgenomen, dan moet de omvang van het gebruik daaruit blijken. Maar wat als de omvang van het gebruik niet letterlijk volgt uit de bewoordingen in die akte? In dat geval dient het gebruik te worden bepaald aan de hand van de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.[39] Daarbij kan ook relevant zijn hoe partijen sedert jaren invulling hebben gegeven aan het gebruik. Hierdoor kan bijvoorbeeld alsnog ‘ingelezen’ worden dat de eigenaar van het belaste perceel moet dulden dat er tegenwoordig met auto’s over de noodweg wordt gereden.[40]

 

Schadevergoeding bij aanwijzen noodweg

De eigenaar van het belaste perceel kan schade lijden als gevolg van de aanwijzing. De schade betreft eerst en vooral de waardevermindering van het perceel.[41] Kortom: het verschil tussen de waarde van het belaste perceel met en zonder de last van noodweg.[42]

Die schade zal toenemen naarmate de noodweg het gebruik van het belaste perceel meer in de weg staat.[43] Het is dus gebruikelijk dat eerst wordt vastgesteld hoe het belaste perceel in de nabije toekomst zal worden gebruikt, en waar de noodweg precies zal komen te liggen.[44] Er wordt dan rekening gehouden met de daadwerkelijke meters die over het perceel moeten worden gereden. Ook wordt rekening gehouden met de aanpassingen die nog aan het belaste perceel moeten worden verricht.

Een noodweg kan alvast worden aangewezen zonder dat op dat moment een schadevergoeding is vastgesteld.[45] Artikel 5:57 lid 2 BW biedt de mogelijkheid om een hogere schadevergoeding te vorderen indien zich na de aanwijzing van de noodweg onvoorziene omstandigheden voordoen, waardoor de noodweg een grotere last is geworden, dan waarmee oorspronkelijk rekening is gehouden.[46]

De rechter laat vaak de schade begroten door een of meer deskundigen.[47] Een partijdeskundige moet een door hem gemelde waardevermindering goed onderbouwen.[48] Als het te bezwaren erf wordt verhuurd, kan ook de te verwachten schadeclaim van de huurder worden meegenomen.

De schadevergoeding heeft uitsluitend betrekking op de schade die door de noodweg wordt berokkend. Dat de partij die aanwijzing vordert geld verdient met de exploitatie van zijn perceel is geen relevante omstandigheid bij de bepaling van de schadevergoeding.[49] Hetzelfde geldt voor een toename van de waarde van diens woning.[50]

Er zijn weinig uitspraken gepubliceerd waarin de hoogte van de schadevergoeding is gemeld. Hierna volgt een tweetal uitspraken. Een schadevergoeding van € 300,- per jaar werd redelijk gevonden in het geval dat de noodweg slechts gedurende een beperkte periode per jaar zou worden gebruikt en waarbij deze weg ook nog door een andere buurtgenoot werd gebruikt.[51] Een vergoeding van€ 2.000,– per jaar werd redelijk gevonden bij gemiddeld meer dan 100 verkeersbewegingen per dag en rekening houdend met de kosten van onderhoud.[52]

 

Invloed van het publiekrecht

Artikel 5:57 BW stelt voor de aanwijzing van een noodweg niet het vereiste dat daarvoor een publiekrechtelijk besluit nodig is.[53] De burgerlijke rechter geeft geen oordeel over de vraag of de noodweg toelaatbaar is naar publiekrechtelijke voorschriften en in verband met verkeerstechnische omstandigheden.[54]

Desondanks kunnen regels van ruimtelijke ordening relevant zijn bij de aanwijzing van een noodweg. Men kan daarbij denken aan de lokale Bouwverordening.[55] Die kan bijvoorbeeld bepalen hoe breed een verbindingsweg moet zijn tussen de openbare weg en een woning die daar een zekere afstand van vandaan ligt. Relevant is of de afwezigheid van een uitweg een afwijzingsgrond zou kunnen vormen voor een benodigde omgevingsvergunning.[56]

Publiekrecht is ook relevant bij de vraag welk tracé als noodweg wordt aangewezen. Er kan vooruitgelopen worden op de vraag of de gemeente voor een bepaald tracé een uitwegvergunning op de openbare weg zal toekennen of weigeren.[57]

Bij de beantwoording van de vraag wat een behoorlijke exploitatie is dient ook rekening te worden gehouden met voorschriften uit de bouwverordening/bouwbesluit.[58] Men kan dan denken aan een voorgeschreven nooduitgang.[59]  Zie voor meer informatie dit webartikel. De rechter kan een gebruik dat strijdig is met het bestemmingsplan, zoals permanente bewoning, buiten beschouwing laten bij de vraag of een behoorlijke exploitatie mogelijk is.[60]

De vraag of een perceeleigenaar recht heeft op een noodweg dient naar de huidige publiekrechtelijke situatie te worden beoordeeld, en niet naar een vroegere.[61] De aanvrager krijgt ook niet meer toegang over een noodweg dan de wijze van exploitatie van zijn eigendom volgens het bestemmingsplan.[62] Door een wijziging van de bestemming kan de verplichting tot het toestaan van een noodweg toenemen.[63]

 

Noodweg in kort geding?

In een kort geding procedure kan niet worden vastgesteld dát sprake is van een noodweg, of dát deze nu definitief moet worden aangewezen. Ook kan in kort geding niet vastgesteld worden of er alternatieve en minder bezwarende uitwegen mogelijk zijn. In kort geding kan ook geen schadevergoeding worden vastgesteld. Voor beantwoording van deze vragen is een nader onderzoek naar feiten en omstandigheden vereist. Daarvoor is in een kort geding procedure geen plaats.[64] Dat is een taak voor de bodemrechter.

De voorzieningenrechter kan slechts ordemaatregelen treffen.[65] Zoals de beslissing dat een naburige eigenaar een voorlopige noodweg moet toestaan. De voorzieningenrechter moet dan met voldoende zekerheid aannemen dat de bodemrechter een definitief daartoe strekkende vordering eveneens zal toewijzen. De voorzieningenrechter loopt wel vooruit op de belangenafweging.

Aan deze ordemaatregel kan een maximale duur worden verbonden. Als later blijkt dat een andere uitweg niet of niet tijdig kan worden gerealiseerd, is een nieuw kort geding mogelijk.[66] Een voorlopige noodweg kan ook worden aangewezen voor de periode dat nog niet in een bodemprocedure is beslist. De voorzieningenrechter kan bepalen dat de bodemprocedure binnen een bepaalde termijn aanhangig moet zijn gemaakt op straffe van verval van het recht op de voorlopige noodweg.[67]

Een spoedeisend belang wordt vrij snel aangenomen. Ook al is er al enige tijd overheen gegaan voordat de eiser de kort geding procedure is gestart.[68]

 

Overige procedurele aspecten

Hierna bespreek ik bijzonderheden rondom de gerechtelijke procedure. Moet de ingesloten partij alleen de eigenaar van het beoogde te belasten perceel oproepen, of ook alle rechthebbenden van de omliggende percelen? Wanneer de gevorderde

noodweg mogelijk ook over het perceel van andere eigenaren loopt, leidt het feit dat deze eigenaren niet in het geding zijn geroepen niet tot niet-ontvankelijkheid.[69]

Als een ander tracé een serieuze optie is, dan zal de eiser de eigenaar van dat andere perceel ook in het geding moeten betrekken. Deze partij zal opgeroepen moeten worden.[70] Dit geldt ook wanneer de gevorderde noodweg over de percelen van verschillende eigenaren kan gaan lopen. Ook hierbij geeft artikel 118 Rv  de Rechtbank de bevoegdheid om de eiser alsnog de gelegenheid te bieden de betreffende derden in het geding op te roepen.[71]

Het oproepen van extra eigenaren van omliggende percelen is niet nodig als duidelijk is dat de rechter voldoende gegevens heeft om op een verantwoorde wijze te beslissen dat de keuze niet valt op het terrein van die andere eigenaren.[72]

Wie kan de vordering instellen? In ieder geval kan de eigenaar van een perceel de vordering instellen. In het verleden was er kennelijk geen uitzondering mogelijk op deze regel.[73] In de jurisprudentie wordt nu de mogelijkheid opengelaten om een huurder de vordering te laten instellen.[74] Maar dan moet de huurder de vordering wel voor zichzelf instellen in zijn hoedanigheid van huurder, en bijvoorbeeld niet ten behoeve van een toekomstige huurder.[75] Als de eiser geen eigenaar meer is, kan hij wel een belang hebben als hij aantoont dat de huidige eigenaar zijn vorderingsrecht voor het verkrijgen van een noodweg  heeft gecedeerd aan de eiser.[76]

 

Conclusie

In dit webartikel is besproken wanneer iemand aanspraak kan maken op een noodweg. Daarbij is ook aandacht besteed aan de schadevergoeding die toekomt aan de eigenaar van het belaste perceel. Ook zijn allerlei procesrechtelijke aspecten besproken. In een drietal aanvullende artikelen zal worden ingegaan op een noodweg als nooduitgang, een noodweg in de landbouw, en een noodweg als achteringang bij een woning of bedrijfsruimte.

 

[1] Rechtbank Amsterdam 4 september 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:5652

[2] Hoge Raad 23 januari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2554, NJ 1998/457; Zie ook Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 mei 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1928

[3] Rechtbank Amsterdam 1 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:6368

[4] Gerechtshof Leeuwarden 14 februari 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV3991

[5] Rechtbank Zutphen 11 januari 2006, ECLI:NL:RBZUT:2006:AV1849

[6] Rechtbank Noord-Holland 3 juni 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:4869

[7] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 augustus 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BX4711

[8] Rechtbank Utrecht 16 november 2005, ECLI:NL:RBUTR:2005:AU6543

[9] Gerechtshof ’s-Gravenhage 19 juni 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BD5188; Gerechtshof Amsterdam 15 april 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:1477

[10] Rechtbank Arnhem 25 januari 2006, ECLI:NL:RBARN:2006:AV8553

[11] Rechtbank Utrecht 16 november 2005, ECLI:NL:RBUTR:2005:AU6543

[12] Gerechtshof Den Haag 8 september 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:2517

[13] Rechtbank Gelderland 2 februari 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:519

[14] Rechtbank Arnhem 16 augustus 2005, ECLI:NL:RBARN:2005:AU4826

[15] Gerechtshof Arnhem 28 april 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BK4681

[16] Gerechtshof Arnhem 28 april 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BK4681

[17] Rechtbank Rotterdam 30 mei 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:CA1499

[18] Rechtbank Noord-Holland 3 juni 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:4869

[19] Zie ook Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 augustus 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BX4711

[20] Rechtbank Alkmaar 17 mei 2010, ECLI:NL:RBALK:2010:BM5120

[21] Rechtbank Amsterdam 6 april 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BQ4211

[22] Gerechtshof Arnhem 28 april 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BK4681

[23] Rechtbank Arnhem 25 januari 2006, ECLI:NL:RBARN:2006:AV8553

[24] Gerechtshof Den Haag 2 mei 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:1253

[25] Gerechtshof Den Haag 2 mei 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:1253

[26] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 augustus 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BX4711

[27] Rechtbank Noord-Holland 3 juni 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:4869; Rechtbank Rotterdam 30 mei 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:CA1499

[28] Gerechtshof Arnhem 9 december 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BH6251

[29] Rechtbank Noord-Nederland 3 juni 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:4869

[30] Rechtbank Noord-Nederland 3 juni 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:4869

[31] Rechtbank Alkmaar 17 mei 2010, ECLI:NL:RBALK:2010:BM5120

[32] Gerechtshof Amsterdam 25 augustus 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3498

[33] Rechtbank Rotterdam 4 december 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:9559

[34] Gerechtshof Amsterdam 15 april 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:1477

[35] Hoge Raad 2 mei 1997, NJ 1998, 315, LJN ZC 2368; Gerechtshof ’s-Gravenhage 7 september 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:BN6686; Zie ook impliciet Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 31 mei 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2125

[36] Rechtbank Zutphen 11 januari 2006, ECLI:NL:RBZUT:2006:AV1849

[37] Gerechtshof Arnhem 26 mei 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ3953

[38] Gerechtshof Arnhem 26 mei 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ3953

[39] Hoge Raad 2 december 2005, NJ 2007,5; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 augustus 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0448

[40] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 augustus 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0448

[41] Rechtbank Rotterdam 23 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4740

[42] Rechtbank Arnhem 25 april 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BA5756

[43] Gerechtshof ’s-Gravenhage 19 juni 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BD5188

[44] Gerechtshof ’s-Gravenhage 19 juni 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BD5188

[45] Gerechtshof Amsterdam 25 augustus 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3498

[46] Rechtbank Rotterdam 23 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4740

[47] Gerechtshof ’s-Gravenhage 19 juni 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BD5188

[48] Rechtbank Utrecht 16 november 2005, ECLI:NL:RBUTR:2005:AU6543

[49] Rechtbank Rotterdam 4 december 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:9559

[50] Rechtbank Utrecht 16 november 2005, ECLI:NL:RBUTR:2005:AU6543

[51] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 7 juni 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2287

[52] Rechtbank Rotterdam 4 december 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:9559

[53] Gerechtshof Arnhem 28 april 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BK4681

[54] Gerechtshof Arnhem 9 december 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BH6251

[55] Rechtbank Amsterdam 6 april 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BQ4211

[56] Rechtbank Amsterdam 6 april 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BQ4211

[57] Gerechtshof Arnhem 28 april 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BK4681

[58] Rechtbank Maastricht 4 april 2005, ECLI:NL:RBMAA:2005:AT5913

[59] Rechtbank Maastricht 4 april 2005, ECLI:NL:RBMAA:2005:AT5913

[60] Gerechtshof Den Haag 2 mei 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:1253

[61] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 mei 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BA7224

[62] Rechtbank Arnhem 13 februari 2008, ECLI:NL:RBARN:2008:BC5050

[63] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 mei 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BA7224; PG boek 5, p. 216

[64] Rechtbank Maastricht 4 april 2005, ECLI:NL:RBMAA:2005:AT5913

[65] Hoge Raad 6 april 1990, ECLI:NL:HR:1990:AD3312

[66] Rechtbank Gelderland 2 februari 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:519

[67] Rechtbank Noord-Nederland 3 juni 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:4869; Rechtbank Noord-Holland 3 juni 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:4869

[68] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 augustus 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0448

[69] Hoge Raad 12 april 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2035

[70] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 31 mei 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2125; Zie ook Rechtbank Arnhem 25 januari 2006, ECLI:NL:RBARN:2006:AV8553

[71] Rechtbank Den Haag 18 juni 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:7476

[72] Hoge Raad 12 april 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2035; Gerechtshof ’s-Gravenhage 19 juni 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BD5188; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 mei 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BA7224; Rechtbank Noord-Holland 3 juni 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:4869

[73] Rechtbank Zwolle-Lelystad 25 juni 2008, ECLI:NL:RBZLY:2008:BK3456

[74] Gerechtshof Amsterdam 15 mei 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW6419

[75] Gerechtshof Amsterdam 15 mei 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW6419

[76] Rechtbank Amsterdam 1 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:6368

Snoeien van overhangende takken: schadevergoeding

De eigenaar van een naburig perceel hoeft de aanwezigheid van overhangende beplanting c.q. takken in het algemeen niet te accepteren. Wanneer de buurman na sommatie de takken niet verwijdert, dan mag de benadeelde zelf de takken van zijn buurman snoeien. Echter, wanneer de benadeelde buiten zijn bevoegdheid treedt handelt hij onrechtmatig.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Goes

In dit webartikel wordt besproken wanneer een benadeelde door zelf te snoeien buiten zijn bevoegdheid treedt. Ook wordt besproken of de buurman in dat geval recht heeft op schadevergoeding en zo ja, hoe deze schadevergoeding moet worden vastgesteld.

Dit webartikel maakt onderdeel uit van een drieluik. In het eerste webartikel is besproken wat dit ‘wegsnijrecht’ inhoudt en wie zich hierop kan beroepen. In het tweede webartikel werd besproken wanneer een beroep op artikel 5:44 BW misbruik van recht oplevert.

 

Gevallen waarin snoeien onrechtmatig handelen oplevert

Er zijn diverse situaties mogelijk waarin de benadeelde onrechtmatig handelt door beplanting van zijn buurman te snoeien.

Ten eerste handelt benadeelde onrechtmatig wanneer hij zelf is gaan snoeien zonder eerst een termijn te stellen aan de eigenaar van de beplanting.[1] Uiteraard handelt hij ook onrechtmatig door niet te wachten totdat deze termijn is verstreken.

 Ten tweede handelt de benadeelde onrechtmatig wanneer hij voorbij de erfgrens snoeit.[2] Daarmee vervalt de rechtvaardigingsgrond die artikel 5:44 BW biedt om het eigendom van een ander aan te tasten. Het maakt niet uit dat hiervoor niet eens het terrein van de boomeigenaar wordt betreden.[3]

Om te bepalen of een tak overhangt, moet natuurlijk duidelijk zijn waar de erfgrens ligt. Soms willen de buren niet een eindeloze discussie aangaan over de vraag waar deze erfgrens precies ligt. Daarmee zijn namelijk kosten gemoeid. De Rechtbank heeft al eens aangewezen tot waar de beplanting moest worden gesnoeid aan de hand van een aanwijzing van de buren, die was gebaseerd op een schatting.[4]

Wanneer voorbij de erfgrens wordt gesnoeid hoeft dit niet altijd te lijden tot een schadevergoeding. Dit ligt er aan of de beplanting ernstig is aangetast. Wel kan dit er toe leiden dat de factuur van de door de benadeelde ingeschakelde hovenier slechts deels[5] of helemaal niet[6] door de buurman betaald hoeft te worden.

Ten derde kan de benadeelde onrechtmatig hebben gehandeld door onvoorzichtig of rigoureus te snoeien. Let wel: de kwalificatie ‘misbruik van bevoegdheid’ (zie het tweede webartikel) kan niet leiden tot het ontstaan van een aanspraak op vergoeding van andere of méér schade dan reeds het geval is wegens handelen buiten de bevoegdheid van artikel 5:44 BW.[7]

 

Schadevergoeding in verband met herstel

Bij het beschadigen van beplanting is sprake van zaaksbeschadiging. In geval van zaaksbeschadiging geldt als hoofdregel dat de eigenaar van de beschadigde zaak een nadeel in zijn vermogen lijdt gelijk aan de waardevermindering. Er moet onderscheid gemaakt worden tussen enerzijds bomen die nog kunnen herstellen en anderzijds bomen die vervangen moeten worden.

Indien het mogelijk en verantwoord is om een beschadigde zaak te herstellen, is het geldbedrag waarin deze waardevermindering kan worden uitgedrukt in het algemeen gelijk aan de – naar objectieve maatstaven berekende – kosten die met het herstel zijn gemoeid.  Zeker voor beplanting geldt dat deze zich vaak kan herstellen. In dat geval kan de eigenaar de kosten voor ondersteuning en bevordering van het (zelf)herstel vorderen.[8] Deze kosten kunnen zelfs verantwoord zijn als zij hoger zijn dan de kosten voor vervanging van de boom.[9]

Bij tijdelijk functieverlies is vervanging van de gehele boom vaak niet verantwoord. De kosten die daarmee gepaard gaan zijn in verhouding te hoog, zeker omdat de boom bovendien nog kan herstellen.[10] Onder tijdelijk kan volgens jurisprudentie in ieder geval een periode van vijftien jaar worden geschaard.[11]

Een deskundige kan een begroting maken van de kosten die zijn gemoeid met het herstel van een boom. Uiteraard vallen hieronder de kosten voor directe handelingen die een hovenier of bomendokter moet verrichten om verdere schade te beperken en om de ten onrechte gesnoeide en in het kader van het herstel nog te snoeien takken af te voeren.[12] Daarnaast bestaat de schade uit de kosten voor een deskundigenrapport.[13]

Wanneer een boom door een beschadiging minder mooi is geworden, komt dit feit op zichzelf niet als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking.  Er is dus geen sprake van aanvullende schade wanneer de bomen tijdelijk functieverlies hebben.[14] Bij tijdelijk functieverlies is voor de eigenaar misschien nog een escape mogelijk. In dat geval moet de eigenaar stellen en bewijzen dat zijn perceel door het tijdelijke functieverlies van de bomen in waarde is verminderd.

Moet dan nog wel rekening gehouden worden met de kans dat de boom als gevolg van de beschadiging minder oud wordt of het na het herstel onverhoopt toch niet redt? Volgens de Hoge Raad kan dit niet op voorhand worden begroot door middel van algemene regels.[15] In lagere rechtspraak werd eerder wel aangenomen dat een taxateur een (abstracte) schadevergoeding kon vaststellen, waarbij niet alleen rekening werd gehouden met de levensverwachting, de duur voordat de boom geheel is hersteld, de kosten voor onderhoud om deze weer in de gewenste vorm te krijgen (begeleidingssnoei) en een verhoogd risico op sterven van de boom in de eerstkomende jaren, maar ook de waarde van de boom zonder snoeiwerkzaamheden.[16] Het was tot aan het arrest van de Hoge Raad in 2017 dus niet ongebruikelijk dat de toekomstige schade aan een niet volledig vernielde boom op een standaard wijze werd getaxeerd.[17] Daar is met het arrest van de Hoge Raad nu een einde aan gekomen. Ik verwacht dat vanaf nu alle kansen en bedreigingen rondom het herstel in een maatwerkberekening moeten worden meegenomen.

 

Schadevergoeding in verband met vervanging

Een vergoeding van de kosten voor het vervangen van de boom door een nieuw exemplaar is alleen aan de orde als komt vast te staan 1) dat de boom ten gevolge van de snoeibeurten verloren zal gaan, althans dat een aanzienlijke kans daarop bestaat, of 2) dat de boom door de snoeibeurten zozeer is aangetast in uiterlijk en/of conditie dat van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij genoegen neemt met handhaving van de bestaande boom en daarmee zou vertrouwen op het natuurlijk vermogen tot herstel.

In alle andere gevallen ligt het dus voor de hand om de bestaande boom te handhaven, te verzorgen en te begeleiden, zodat de ontstane schade op den duur zal verminderen en zo veel mogelijk zal verdwijnen.[18]

Voor de kosten die zijn gemoeid met vervanging van een boom bestaan verschillende taxatiemethodes. Ten eerste de marktwaarde c.q. handelswaarde. De kritiek hierop is dat bij veruit de meeste bomen geen sprake is van een primair economische gebruiksfunctie. Dit zou misschien anders kunnen zijn bij bomen die waardevolle vruchten afgeven.

Ten tweede de vervangingswaarde. De kritiek hierop is dat vervanging door een vergelijkbare boom niet altijd mogelijk is. Het vervangen van een boom door exact eenzelfde exemplaar kan mijns inziens bovendien niet aan de orde zijn wanneer de oorspronkelijke boom overhangende takken had, want dan ontstaat wederom het probleem van de overhangende beplanting.[19] Los van de kosten en de risico’s die zijn gemoeid met het planten van een volgroeide boom, kan deze dus niet een gelijkvormige kroon krijgen.

Ten derde het rekenmodel boomwaarde. Daarbij wordt berekend welke fictieve (theoretische) kosten gemaakt moeten worden om een gelijkwaardige boom op dezelfde of gelijkwaardige plaats terug te krijgen. Het gaat hierbij om kosten voor plantgoed, het plaatsen van de boom, kosten voor nazorg en jaarlijkse beheerkosten tot aan het tijdstip waarop de boom in vergelijkbare mate zijn functie vervult als de boom die daarmee is vervangen.

 

Causaal verband

Uiteraard moet de eigenaar wel stellen en zo nodig onderbouwen dat er sprake is van een causaal verband tussen enerzijds het snoeien door de benadeelde en anderzijds de tijdelijke of blijvende schade aan de beplanting.

Het enkele feit dat een deskundige aangeeft dat er sprake is van waardevermindering door functieverlies, betekent overigens niet automatisch dat er dan ook onoordeelkundig zou zijn gesnoeid. Daarvoor moet blijken dat de overhangende takken op een andere wijze hadden kunnen worden verwijderd, die niet tot dezelfde waardevermindering door functieverlies zou hebben geleid.[20]

 

Immateriële schadevergoeding?

Een eigenaar kan sterk gehecht zijn aan een boom. Kan een eigenaar ook immateriële schadevergoeding eisen? Voor vergoeding van dergelijke schade (smartengeld) biedt de wet veelal geen grond. Een benadeelde heeft normaal gesproken de bomen niet gesnoeid met het oogmerk om de eigenaar schade toe te brengen, laat staan om hem immateriële schade toe te brengen.[21]

 

Conclusie

Een benadeelde handelt onrechtmatig door de beplanting van zijn buurman te snoeien zonder eerst een termijn te stellen, door verder te snoeien dan de erfgrens of in sommige gevallen door anderszins onoordeelkundig te snoeien. Het is lastig om de schade aan beplanting vast te stellen. In dit webartikel is diepgaand besproken hoe de schade aan een boom kan worden vastgesteld.

 

[1] Rechtbank Haarlem 17 juni 2009, ECLI:NL:RBHAA:2009:BJ7453

[2] Rechtbank Haarlem 3 juli 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:15686

[3] Rechtbank Haarlem 3 juli 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:15686

[4] Rechtbank Gelderland 20 april 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:3048

[5] Rechtbank Zwolle-Lelystad 28 september 2004, ECLI:NL:RBZLY:2004:AR3630

[6] Rechtbank Utrecht 6 juni 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BP0016

[7] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 28 februari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:823

[8] Hoge Raad 15 december 2017, ECLI:NL:HR:2017:3145

[9] Hoge Raad 15 december 2017, ECLI:NL:HR:2017:3145

[10] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 27 december 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:5662

[11] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 27 december 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:5662

[12] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 27 december 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:5662

[13] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 27 december 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:5662; Rechtbank Haarlem 3 juli 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:15686

[14] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 27 december 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:5662

[15] Hoge Raad 15 december 2017, ECLI:NL:HR:2017:3145

[16] Rechtbank Haarlem 3 juli 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:15686

[17] Gerechtshof Leeuwarden 20 juli 2010, ECLI:NL:GHLEE:2010:BN9931

[18] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 28 februari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:823

[19] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 28 februari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:823

[20] Rechtbank Oost-Brabant 5 oktober 2017, ECLI:NL:RBOBR:2017:5360

[21] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 27 december 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:5662

C.G. (Christian) Huijsmans

C.G. (Christian) Huijsmans

mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans is in 2008 beëdigd als advocaat. Gaandeweg heeft hij zich naast echtscheidings- en alimentatiezaken toegelegd op het onroerend goedrecht. Hij adviseert met name over huurkwesties en geschillen die voortvloeien uit de koop en (ver)bouw van onroerend goed.

Prisma Advocaten

Pasteurlaan 1
Postbus 500
4600 AM Bergen op Zoom
T: 0164-266600
www.prisma-adv.nl