Een verhuurder kan met een beroep op dringend eigen gebruik in specifieke omstandigheden de huurovereenkomst voor woonruimte laten eindigen. Echter, wanneer de woning tussentijds een nieuwe eigenaar heeft gekregen, kan deze nieuwe verhuurder niet binnen drie jaren een beroep doen op deze beëindigingsgrond. Wanneer de verhuurder dat toch doet in een gerechtelijke procedure, dan wordt hij niet-ontvankelijk verklaard.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel wordt uitsluitend deze wachttijd van drie jaren besproken. Er wordt dus niet besproken wat een beroep op dringend eigen gebruik precies inhoudt. Er zal ook niet worden besproken in welke omstandigheden een beroep op een dringend eigen gebruik wel of niet zal slagen.

De wachttijd nader bekeken

De wachttijd van drie jaren is geregeld in artikel 7:274 lid 5 BW. Dit wetsartikel regelt dat een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst niet door de rechter kan worden toegewezen indien de verhuurder een rechtsopvolger is van een vorige verhuurder en de opzegging is geschied binnen drie jaren nadat de huurder schriftelijk in kennis is gesteld van het feit dat hij een nieuwe verhuurder heeft.

Het maakt niet uit of de nieuwe verhuurder de woning heeft gekocht of dat hij deze uit een erfenis heeft verkregen. De rechtsopvolging kan zowel onder bijzondere titel als onder algemene titel zijn.

Voor een verhuurder is van belang om rekening te houden met deze wachttijd. Het komt wel eens voor dat een verhuurder nodeloos een gerechtelijke procedure start, met alle kosten van dien. Overigens kan de huurder in het kader van een regeling wel akkoord gaan met een opzegging ondanks de wachttijd. De huurder kan desgewenst een vergoeding vragen die fors hoger is dan de ministerieel vastgestelde verhuiskostenvergoeding.

Schriftelijke kennisgeving?

In de praktijk wordt niet heel streng vastgehouden aan de wettelijke eis dat de huurder schriftelijk in kennis moet zijn gesteld. De Hoge Raad heeft aangenomen dat er omstandigheden denkbaar zijn waarin de wachttijd toch al is gaan lopen, ondanks het ontbreken van een schriftelijke kennisgeving.[1] Van dergelijke omstandigheden kan alleen sprake zijn indien de huurder langs een andere weg tijdig, duidelijk en ondubbelzinnig op de hoogte is gebracht van de identiteit van de nieuwe verhuurder.[2] Het uiteindelijke doel is dat de huurder niet voor ‘onaangename verrassingen’ komt te staan.

In een geval waarin de verhuurder was overleden en huurder en verhuurder vrijwel dagelijks contact hadden, hoefde de opvolger geen kennisgeving te doen om de wachttijd te laten starten.[3] Ook al wist de huurder op dat moment nog niet wie de nieuwe verhuurder zou worden. De door de Hoge Raad genoemde doelstelling van de kennisgeving was immers bereikt.

Echter, in het geval dat een huurder het verzoek krijgt om de huur voortaan over te maken op een bankrekening van een familielid en een schriftelijk voorstel tot huurverhoging van ditzelfde familielid ontvangt, hoeft de huurder nog niet te begrijpen dat dit familielid de nieuwe verhuurder is.[4] Ook een op handen zijnde stedenbouwkundige ontwikkeling die alsmaar niet verder wordt uitgekristalliseerd zorgt er nog niet voor dat de huurders op enig moment geacht worden te weten dat er een nieuwe verhuurder is.[5]

Een mondelinge kennisgeving is dus ook voldoende, mits de verhuurder dit achteraf uiteraard kan bewijzen. Bij betwisting dat er een kennisgeving is gedaan rust de bewijslast op de verhuurder. Wanneer de kennisgeving schriftelijk wordt gedaan, is natuurlijk makkelijker vast te stellen wanneer de wachttijd is begonnen.

Wanneer de start van de wachttijd onduidelijk is, kan de huurder er belang bij hebben om deze door de rechter te laten vaststellen. Dit geldt ook wanneer de vordering van de verhuurder toch wel zou worden afgewezen omdat aan de wettelijke vereisten voor een dringend eigen gebruik niet is voldaan. Immers, de verhuurder zou zich op een later tijdstip opnieuw op een dringend eigen gebruik kunnen beroepen.[6] In dat geval hebben beide partijen er ook belang bij om te weten wanneer de wachttijd is gestart.

Het is overigens niet uitgesloten dat de wachttijd al begint te lopen vóórdat de rechtsopvolging juridisch geëffectueerd wordt, mits de kennisgeving maar voldoende duidelijk is gedaan.[7] In hoger beroep is al wel eens aangenomen dat er weliswaar geen kennisgeving was gezonden, maar dat de dagvaarding in de kantonprocedure dan maar als kennisgeving moet worden aangemerkt. Sindsdien waren drie jaren verstreken.[8]

Geen verwarring met andere wachttijd

De driejaarstermijn van artikel 7:274 lid 5 sub b BW moet niet worden verward met de wachttijd van artikel 7:277 lid 2 BW. De wachttijd van artikel 7:277 lid 2 BW is uitsluitend bedoeld voor gevallen waarin de rechter na een inhoudelijke toetsing heeft geoordeeld dat van dringend eigen gebruik geen sprake is en de huurovereenkomst wordt verlengd. In dat geval kan de huurder niet binnen drie jaren opnieuw met succes de huur opzeggen. Bij toepassing van de wachttijd van artikel 7:274 lid 5 sub b BW heeft deze inhoudelijke beoordeling niet eens plaatsgevonden.

Beperking van het eigendomsrecht

De wachttijd is een forse beperking van het eigendomsrecht. Zelfs in een situatie waarin met succes een beroep zou kunnen worden gedaan op het dringend eigen gebruik staat de wachttijd hier gedurende drie jaren aan in de weg.

De kans is zeer klein dat deze wachttijd met een beroep op artikel 1 Eerste Protocol van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) opzij zal worden gezet. Op grond van deze verdragsbepaling heeft iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Een beroep op deze bepaling zou alleen slagen wanneer sprake is van een schrijnend geval waarin op de verhuurder een excessieve last wordt gelegd. De verhuurder zal goed moeten onderbouwen dat hiervan sprake is. Maar zelfs als de verhuurder dit goed kan onderbouwen, staat hier mijns inziens nog aan in de weg dat de Nederlandse wetgever met artikel 7:274 lid 5 BW reeds bewust heeft gekozen voor een goede balans tussen de belangen van enerzijds de huurder en anderzijds die van de verhuurder.

Kan een beroep op de wachttijd ook anderszins naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot onaanvaardbare gevolgen leiden? En dan op zo’n manier dat de driejaarstermijn buiten toepassing dient te blijven? In theorie wel. Maar er moet in dat geval wederom aan (zeer) zware eisen zijn voldaan voordat zo’n beroep op artikel 6:248 lid 2 BW, respectievelijk artikel 6:2 lid 2 BW zal slagen. Immers, het wetsartikel waarin de wachttijd is geregeld is van dwingend recht, beoogt de huurder van woonruimte te beschermen en laat slechts zeer beperkt een belangenafweging toe. [9]

Conclusie

Een nieuwe verhuurder van woonruimte zal drie jaren moeten wachten voordat hij kan vorderen dat een huurovereenkomst eindigt vanwege dringend eigen gebruik. De nieuwe verhuurder zal er voor moeten zorgen dat hij bewijsbaar (dus bij voorkeur schriftelijk) aan de huurder heeft gemeld dat hij de nieuwe verhuurder is. Dit laatste is van belang om de wachttijd van drie jaren te laten starten.

—

[1] Hoge Raad van 25 januari 1991, NJ 1991, 356, LJN ZC0129

[2] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 1 november 2011 , ECLI:NL:GHSHE:2011:BU3194

[3] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 5 april 2017 (ongepubliceerd)

[4] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 1 november 2011 , ECLI:NL:GHSHE:2011:BU3194

[5] Rechtbank ’s-Gravenhage 22 juli 2004, ECLI:NL:RBSGR:2004:AQ5055

[6] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 5 april 2017 (ongepubliceerd)

[7] Rechtbank ’s-Gravenhage 22 juli 2004, ECLI:NL:RBSGR:2004:AQ5055

[8] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 1 november 2011 , ECLI:NL:GHSHE:2011:BU3194

[9] Rechtbank ’s-Gravenhage 22 juli 2004, ECLI:NL:RBSGR:2004:AQ5055