Een huurwoning moet soms worden gerenoveerd. Meestal kan de huurder na de renovatie terugkeren in de woning. Soms kan de renovatie niet plaatsvinden zonder het beëindigen van een huurovereenkomst. In dit webartikel wordt de focus gelegd op renovatie met behoud van de huurovereenkomst.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Wanneer een huurder als gevolg van renovatie genoodzaakt is om een woning tijdelijk te verlaten, heeft hij recht op een verhuiskostenvergoeding. Dit is geregeld in artikel 7:220 lid 5 BW. In dit webartikel wordt besproken in welke gevallen een huurder recht heeft op deze tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.

Overigens zijn er nog andere situaties denkbaar waarin een huurder recht heeft op een verhuiskostenvergoeding. Deze situaties worden niet in dit webartikel besproken. Ook wordt hier niet besproken of een huurder anderszins recht heeft op schadevergoeding vanwege dringende werkzaamheden of werkzaamheden om gebreken te herstellen (zie dit andere artikel). In een ander artikel wordt besproken hoe de hoogte van deze verhuiskostenvergoeding wordt vastgesteld.

Wettelijke verplichting

Een huurder moet bijna altijd gedogen dat de verhuurder op eigen initiatief renovatiewerkzaamheden of dringende werkzaamheden uitvoert (zie ook dit artikel). Daar tegenover staat dat de verhuurder verplicht is om de schade die de huurder hierdoor lijdt te vergoeden. Dit is onlosmakelijk verbonden met de gedoogplicht van de huurder.^[1]

Specifiek voor renovatie geldt dat de huurder recht heeft op een door de minister vastgestelde minimale verhuiskostenvergoeding, zie artikel 7:220 lid 5 en 6 BW. Deze regeling is van dwingend recht.^[2] Ook al verwijst artikel 7:242 lid 1 en 2 BW er niet naar.^[3]

Dwingend recht betekent dat de huurder hiervan niet kan afwijken in een renovatievoorstel. Een huurder kan bij acceptatie van een renovatievoorstel geen afstand doen van deze schadevergoeding.^[4] Sterker nog: het maakt niet uit of de verhuiskostenvergoeding al dan niet in het renovatievoorstel is opgenomen. Deze is immers op grond van de wet verschuldigd.^[5] Het maakt ook niet uit of een huurder binnen de wettelijke termijn een procedure is gestart om de redelijkheid van een renovatievoorstel te betwisten.^[6] Het voorgaande wil ik overigens wel nuanceren. Soms zijn redenen aanwezig om de verhuiskostenvergoeding te matigen, zie dit artikel.

Misschien zou het bovenstaande anders zijn indien de huurder, nadat hem duidelijk was gemaakt wat de wettelijke regeling inhoudt, daar expliciet afstand van heeft gedaan. Men spreekt dan van het bewust afstand doen van een recht.^[7]

Wanneer is de verhuiskostenvergoeding verschuldigd?

Een verhuurder is bij renovatie de wettelijke verhuiskostenvergoeding verschuldigd indien aan twee voorwaarden is voldaan: 1) De werkzaamheden zien op renovatie en niet op dringend onderhoud, en 2) er is sprake van een situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de tussentijd in de woning blijft wonen.

Hierna zal dieper worden ingegaan op ieder van deze twee voorwaarden. Impliciet is er een derde voorwaarde, namelijk dat de huurder ook daadwerkelijk is verhuisd. Deze voorwaarde is relevant wanneer de huurder tijdens of na afloop van de renovatie aanspraak maakt op de vergoeding.

Voorwaarde 1: er is daadwerkelijk sprake van renovatie

De huurder heeft alleen recht op de minimale verhuiskostenvergoeding wanneer sprake is van renovatie. Artikel 7:220 lid 2, derde zin, BW bepaalt dat onder renovatie wordt verstaan “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Hieruit wordt afgeleid dat renovatie moet leiden tot een toename van het woongenot.^[8]

Er is geen sprake van renovatie indien slechts de aan de huurder geboden service wordt uitgebreid.^[9]  Ook is geen sprake van toename van het woongenot wanneer een gebrek in de woning wordt opgeheven, hoewel dat zeker het woongenot zal verbeteren.^[10] De huurder krijgt door het opheffen van een gebrek immers niet meer woongenot. Hooguit wordt de woning weer in de toestand gebracht die aanwezig was voordat het gebrek ontstond.

Er is een verschil tussen renovatie en dringende werkzaamheden. Het begrip dringende werkzaamheden in artikel 7:220 lid 1 BW ziet op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden.^[11] Anders dan bij renovatie zijn dringende werkzaamheden dus niet steeds gericht op een toename van het woongenot.^[12] Er hoeft dan ook geen huurverhoging aan gekoppeld te worden.^[13]

Voor uitsluitend het verrichten van dringende werkzaamheden kan geen verhuiskostenvergoeding worden toegekend.^[14] Ook al zorgen deze werkzaamheden er voor dat een verhuizing noodzakelijk is.^[15] Wel kan de huurder in dat geval recht hebben op een schadevergoeding, zie eveneens artikel 7:220 lid 1 BW en dit webartikel.

Wel kan in een concreet geval sprake zijn van samenloop van enerzijds renovatie en anderzijds dringende werkzaamheden.^[16] De huurder heeft bij dit soort ‘groot onderhoud’ recht op een verhuiskostenvergoeding indien de renovatiewerkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de andere werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist.^[17] Voor meer informatie verwijs ik naar de volgende paragraaf.

Daarnaast kan sprake zijn van een samenloop van enerzijds renovatie en anderzijds herstel van gebreken. In dat geval moet gekeken worden welke van de twee soorten werkzaamheden er voor hebben gezorgd dat de huurder moet verhuizen. Wanneer de huurder moet verhuizen vanwege de herstelwerkzaamheden en de daaropvolgende renovatiewerkzaamheden slechts bijzaak zijn, dan heeft de huurder geen recht op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding.^[18] De huurder kan dan eventueel wel recht hebben op een schadevergoeding die is gebaseerd op een andere wettelijke grondslag.

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de vraag of in een concreet geval sprake is van renovatie, dan wel van dringende werkzaamheden, dan wel van samenloop van beide, een beoordeling vergt van de omstandigheden van dat geval.^[19] Hierna wordt een aantal uitspraken besproken.

Zo is er al eens geoordeeld dat geen sprake is van renovatie als de keuken, het sanitair en de tegels van de badkamer en het toilet worden vervangen op een reguliere wijze zonder bijzondere toevoegingen. Het woongenot werd hiermee niet vergroot. Dit betrof onderhoud waarbij ‘nieuw voor oud’ plaatsvond, wat eens in de zoveel jaren nodig is bij gewoon gebruik.^[20]

Het klassieke geval waarin enkel glas wordt vervangen door dubbel glas en nieuwe kozijnen, gecombineerd met een huurprijsverhoging, is al eens op voorhand aangemerkt als een combinatie van onderhoud en renovatie.^[21]

Van renovatie is ook sprake bij een verbouwing waarbij de volledige voor- en achtergevel werden vervangen alsmede de leidingen, het tegelwerk, de radiatoren, de vensterbanken, de keuken en het sanitair. Hierbij werd aangenomen dat sprake is van een vernieuwing die het woongenot verbetert.^[22]

Wat als de huurder zelf kiest voor extra verbeteringen bovenop dringende werkzaamheden? Is dan ook ineens sprake van renovatie? De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het niet van belang is of de renovatie een initiatief is van de huurder dan wel de verhuurder. Ook indien (extra) renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd op verzoek van de huurder, kan deze aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding, mits de renovatie uiteraard (tijdelijke) verhuizing noodzakelijk maakt.^[23]

Voorwaarde 2: huurder kan niet in de woning blijven

De verhuiskostenvergoeding is slechts verschuldigd indien de renovatiewerkzaamheden het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist.^[24] Er wordt niet gekeken naar de gevolgen die andere werkzaamheden met zich meebrengen. ^[25] Oftewel, de verhuizing moet ook echt het gevolg zijn van de renovatiewerkzaamheden. Wanneer is hiervan sprake?

Allereerst wordt gekeken naar de aard en omvang van de renovatiewerkzaamheden. Er is niet zo snel sprake van een noodzaak tot verhuizing. Niet elke vorm van overlast door de uitgevoerde renovatie zal leiden tot de conclusie dat een verhuizing noodzakelijk is, ook niet wanneer een verhuizing voor een huurder zou zijn te prefereren.^[26] Lawaai en stofoverlast zijn op zichzelf onvoldoende om een noodzaak tot verhuizing aan te nemen.^[27]

Ook is het niet voldoende wanneer een keuken langer dan twee dagen onbruikbaar is geweest en het toilet circa één dag onbruikbaar is geweest.^[28] Het is een feit van algemene bekendheid dat verbouwing van een keuken of een toilet kan plaatsvinden terwijl een woning bewoond blijft, zelfs wanneer deze één of twee dagen onbruikbaar zijn.^[29] Van een huurder kan ook worden verlangd dat hij iets verderop gebruik maakt van een ‘douchewoning’ voor zijn persoonlijke verzorging. ^[30] Dit laatste maakt een verhuizing naar een andere woning niet noodzakelijk.

Er zijn natuurlijk wel grenzen van wat van een huurder kan worden verwacht. Een huurder is genoodzaakt tijdelijk te verhuizen als hij gedurende zestien dagen in de koudste periode van het jaar regelmatig geen functionerende verwarming heeft, voor zijn persoonlijke hygiëne zou zijn aangewezen op voorzieningen buiten de woning, en slechts gebruik zou kunnen maken van een beperkte, geïmproviseerde kookgelegenheid.^[31]

Van een huurder kan niet worden verwacht dat hij gedurende vijf weken in de woning blijft en geluidsoverlast, stofontwikkeling en een asbestanering trotseert, terwijl hij regelmatig de normale voorzieningen (keuken, douche, toilet, verwarming) niet kan gebruiken en in alle vertrekken wordt gewerkt.^[32] Ook al had de verhuurder deels buiten de woning enkele normale voorzieningen getroffen.

Een noodzaak om te verhuizen werd ook aangenomen in een kwestie waarbij gedurende ruim vier (deels koude) maanden gas, elektriciteit en water regelmatig moesten worden afgesloten in verband met onder andere het vernieuwen van de keuken en het sanitair, verplaatsing van de badkamer, vervanging van de vloer, ramen, stuckwerk en het infrezen van leidingen.^[33]

Ten tweede kunnen andere, vaak persoonlijke omstandigheden aan de zijde van de huurder, er voor zorgen dat een noodzaak tot verhuizen bestaat. Men kan dan denken aan de gezondheidstoestand van de huurder^[34], aan een zwangerschap die niet vlekkeloos verloopt^[35], het feit dat de huurder nachtdiensten draait^[36] of de gezinssamenstelling.

Een renovatie kan een enorme impact hebben op het leven en de gezondheid van een specifieke individuele huurder. Bijvoorbeeld een huurder die als gevolg hiervan een dwangneurose heeft ontwikkeld, verslaafd is geraakt aan kalmerende medicijnen en 16 kilo is afgevallen.^[37] Dit maakte een tijdelijke verhuizing naar een passende vervangende woning noodzakelijk, zodat de huurder zo min mogelijk geconfronteerd werd met de renovatie.

Ten derde kan gewicht worden toegekend aan het feit dat een renovatieproject behoorlijke vertraging heeft opgelopen en voor meer onrust en overlast heeft gezorgd dan waar verhuurder en huurder aanvankelijk op hadden gerekend.^[38]

Het ligt op de weg van de huurder om te stellen en, bij betwisting, te bewijzen dat een verhuizing noodzakelijk was.^[39] De noodzaak tot verhuizen wordt ondersteund doordat de huurder ook daadwerkelijk tijdelijk bij iemand anders is ingetrokken.^[40] Slechts uit het feit dat de verhuurder zekerheidshalve maatregelen neemt, zoals het tijdelijk aanbieden van een andere woning, kan niet worden aangenomen dat de noodzaak tot verhuizen aanwezig was.^[41] Dit kan de verhuurder namelijk ook uit coulance doen om het ongemak te beperken.^[42]

Wanneer de werkzaamheden strikt genomen wel kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen, maar de huurder er desalniettemin voor kiest om gebruik te maken van een aangeboden wisselwoning, dan is geen verhuiskostenregeling verschuldigd.^[43]

Het vereiste van daadwerkelijke verhuizing

De verhuiskostenregeling geldt niet voor gevallen waarin de huurder tijdens een renovatie in de woning blijft wonen. De huurder verhuist dan immers niet.^[44] De huurder die tijdens de renovatie in de woning blijft wonen kan bij eventuele overlast, kosten of schade aanspraak maken op huurvermindering of schadevergoeding, zie artikel 7:220, lid 2 jo. lid 1 BW. Dit wordt besproken in een ander artikel.

Een huurder die uit eigen beweging (vooruitlopend op het moment dat de renovatie van de woning onomkeerbaar gaat plaatsvinden) verhuist, kan geen aanspraak maken op de verhuiskostenregeling.^[45]

Voor een tijdelijke verhuizing naar bijvoorbeeld een wisselwoning kan dus een verhuiskostenvergoeding worden toegekend.^[46] Ook als dit is ingegeven door de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Het maakt niet uit hoe lang het verblijf elders duurt.^[47] Zelfs indien de periode dat de huurder elders moet verblijven kort is, geldt het minimumbedrag. In sommige omstandigheden kan de wettelijke minimumvergoeding wel worden aangepast, zie daarvoor een ander artikel over de hoogte van de verhuiskostenvergoeding.

Conclusie

Wanneer een huurder genoodzaakt is om een woning tijdelijk te verlaten als gevolg van renovatie, heeft hij recht op een verhuiskostenvergoeding. In dit webartikel is besproken wanneer sprake is van een renovatie en wanneer sprake is van een noodzaak om de woning te verlaten. In een ander artikel wordt besproken hoe de hoogte van deze verhuiskostenvergoeding wordt vastgesteld.
—

[1] MvT, Kamerstukken II (2007-08) 31 528 nr. 3 p. 6

[2] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726;  Anders: Rechtbank Midden-Nederland 1 april 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7341

[3] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726

[4] Zie ook Rechtbank Midden-Nederland 20 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4103

[5] Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7316

[6] Rechtbank Midden-Nederland 4 januari 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:359

[7] Rechtbank Limburg 14 december 2016, ECLI:NL:RBLIM:2016:10744

[8] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726

[9] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726. vgl. Parl. Gesch. Huurrecht, p. 328 (Kamerstukken II 2000-2001, 26 089, nr. 19, p. 26

[10] Rechtbank Limburg 14 december 2016, ECLI:NL:RBLIM:2016:10744

[11] Vgl. Parl. Gesch. Huurrecht, p. 321, 324 en 333 (Kamerstukken II 1997-1998, 28 089, nr. 3, p. 30, Kamerstukken II 1999-2000, 28 089, nr. 6, p. 22, en Kamerstukken II 2000-2001, 26 089, nr. 19, p. 29

[12] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726

[13] Gerechtshof Amsterdam 27 januari 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:232

[14] MvT Kamerstukken II (2007-08) 31 528 nr. 3 p. 4, NV Kamerstukken II (2008-09) 31 528 nr. 7, p. 6-7

[15] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726

[16] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726

[17] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726; Vgl. Kamerstukken II 2008-2009, 31 528, nr. 7, p. 5-7

[18] Rechtbank Limburg 14 december 2016, ECLI:NL:RBLIM:2016:10744

[19] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726; Zie ook Rechtbank Midden-Nederland 20 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4103

[20] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 28 maart 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1354

[21] Rechtbank Amsterdam 24 september 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BK2060. Zie voor dubbel glas tevens Rechtbank Rotterdam 14 november 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BZ2697

[22] Gerechtshof Arnhem 22 april 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BF5693

[23] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726; Gerechtshof Amsterdam 20 april 2010,, WR 2010/115; Rechtbank Limburg 14 december 2016, ECLI:NL:RBLIM:2016:10744; Deels anders: Gerechtshof Amsterdam 4 oktober 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BZ1999

[24] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726; Zie ook Rechtbank Midden-Nederland 20 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4103

[25] MvT, Kamerstukken II, 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 4.

[26] Gerechtshof Den Haag 4 oktober 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2794

[27] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 28 maart 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1354; Gerechtshof Amsterdam 16 december 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:5415

[28] Gerechtshof Den Haag 4 oktober 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2794

[29] Gerechtshof Den Haag 4 oktober 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2794

[30] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 28 maart 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1354

[31] Gerechtshof Amsterdam 20 april 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BN4093

[32] Gerechtshof Den Haag 29 januari 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ2244

[33] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2 juni 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:3900

[34] Gerechtshof Den Haag 4 oktober 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2794

[35] Gerechtshof Den Haag 4 oktober 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2794

[36] Gerechtshof Arnhem 22 april 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BF5693

[37] Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7316

[38] Rechtbank Midden-Nederland 20 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4103

[39] Gerechtshof Den Haag 4 oktober 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2794

[40] Rechtbank Midden-Nederland 20 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4103

[41] Gerechtshof Den Haag 4 oktober 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2794; Anders: Gerechtshof Amsterdam 9 december 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BO8187

[42] Rechtbank Midden-Nederland 27 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4581

[43] MvT, Kamerstukken II, 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 4, besproken in Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7316

[44] MvT besproken in Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7316

[45] MvT besproken in Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7316

[46] MvT, Kamerstukken II, 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 4.

[47] Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7316