Author: Christian Huijsmans

Veel gebouwen, vooral woningen, zijn tegen elkaar aan gebouwd. Het is dan ook niet ongebruikelijk dat (veelal) oudere woningen een muur of een fundering delen. Hierdoor ontstaat gedeelde, oftewel ‘mandelige’ eigendom.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed, werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel bespreek ik hoe een muur of fundering mandelig kan worden. Ik besteed daarbij ook aandacht aan het oude recht, van vóór 1992. De wetsbepalingen in het oude Burgerlijk Wetboek kunnen nog steeds relevant zijn.

In een ander artikel zal ik ingaan op de wijze waarop beide deelgenoten moeten bijdragen in het onderhoud. De gevolgen van sloop van een al dan niet mandelige tussenmuur zullen eveneens in een ander artikel worden besproken. Dit artikel gaat nadrukkelijk niet over de eigendomsverhoudingen in een appartementencomplex. Daarop zijn andere wettelijke regels van toepassing.

Nieuw recht

Sinds de inwerkingtreding van het nieuwe BW op 1 januari 1992 ontstaat mandeligheid door hetzij een rechtshandeling (5:60 BW) hetzij op grond van de wet (5:62 BW). Met een rechtshandeling wordt in dit kader bedoeld dat twee eigenaren hebben afgesproken dat een muur als mandelig moet worden aangemerkt. In dat geval is wel een notariële akte nodig die wordt ingeschreven in de openbare registers. Hiervan is in de praktijk niet vaak sprake.

De focus zal hierna voornamelijk liggen op de mandeligheid die in de praktijk ontstaat. Die vorm van mandeligheid hoeft niet te zijn gebaseerd op een afspraak en hoeft niet te worden ingeschreven in de openbare registers.

De wet regelt dat sprake is van mandeligheid in het geval van een vrijstaande muur boven de erfgrens. Maar ook bomen, een heg of een (vrijstaande) schutting kunnen op deze wijze  mandelig zijn.

De wet regelt ook dat sprake is van mandeligheid  in het geval van een gemene muur tussen twee gebouwen die aan verschillende eigenaren toebehoren. Wanneer sprake is van een ‘gemene’ muur, dan hoeft deze dus niet op de erfgrens te staan.^[1] Hierna zal de nadruk liggen op de mandeligheid van dergelijke tussenmuren en funderingen.

De in artikel 5:62 geregelde mogelijkheid dat een muur of fundering mandelig wordt als gevolg van de feitelijke situatie heeft per 1992 onmiddellijke werking. Dit geldt derhalve ook voor gebouwen die zijn gebouwd (lang) voordat voormeld artikellid werd ingevoerd.^[2] Dit is handig, omdat juist voor ‘monumentale’ situaties het vaak moeilijk te achterhalen is of de rechtsvoorgangers van beide eigenaars een afspraak hebben gemaakt. Kortom: door het enkele feit dat een muur gemeen werd aan beide panden ontstond per 1992 mandeligheid, desnoods tegen de wil van één van de eigenaren. Het is ook niet relevant dat (één van) de twee eigenaren bij de aankoop van het pand niet op de hoogte was van de mandeligheid van de muur.

Wanneer een muur mandelig is geworden, dan worden alle wezenlijke onderdelen van deze muur ingevolge art. 3:4 BW eveneens gemeenschappelijke eigendom en dus mandelig, althans voor zover de eigendom ervan tot nut van beide percelen strekt. Men kan hier bijvoorbeeld denken aan een schoorsteen die ter hoogte van de gezamenlijke muur is geplaatst.^[3] De fundering onder de mandelige muur is aan te merken als een bestanddeel van de mandelige muur en dient naar verkeersopvattingen het gemeenschappelijk belang van partijen.^[4]

Wanneer de ruimte tussen twee losstaande zijgevels, die slechts het eigen pand ondersteunen en niet in constructief opzicht met elkaar zijn verbonden, wordt opgevuld door (isolatie)materiaal), ontstaat niet als het ware één dikke gezamenlijke muur die mandelig is geworden.^[5]

Wanneer een muur op de erfgrens slechts aan één zijde is bebouwd is geen sprake van een mandelige muur. Ook al zorgt de muur aan de onbebouwde zijde voor een beschut gedeelte van diens terrein.^[6] Dit is alleen anders als er op grond van artikel 5:60 BW mandeligheid is afgesproken. Als er niets anders is afgesproken wordt zo’n muur door horizontale natrekking eigendom van de eigenaar van de bebouwde zijde.

Zoals hiervoor is gemeld kan een vrijstaande muur (of schutting) ook mandelig zijn, mits deze op de erfgrens staat. Stel dat een muur of schutting niet op de erfgrens staat, maar een strook grond aan één van de zijden door verjaring eigendom is geworden van de andere deelgenoot, dan kan worden aangenomen dat de muur alsnog de erfgrens tussen de percelen vormt zodat de muur alsnog mandelig is geworden.^[7]

Oud recht

Vóór de wetswijziging in 1992 berustte de gemeenschappelijke eigendom van een scheidsmuur niet op een wetsbepaling die vergelijkbaar is met artikel 5:62 BW. In plaats daarvan moest sprake zijn van een muur die bestemd was tot gemeenschappelijk nut. Een (zij)muur die diende tot afscheiding tussen gebouwen, landerijen, hoven en tuinen was in beginsel gemeenschappelijk.^[8]

Onder oud recht konden muren ook mandelig zijn wanneer zij dienden als afscheiding tussen gebouwen maar slechts aan één kant een gebouw ondersteunden.^[9] Weliswaar regelde de wet een rechtsvermoeden dat een dergelijke muur op grond van een daarop duidend “teeken of titel”^[10]  niet gemeenschappelijk was, maar er kon tegenbewijs geboden worden. Argumenten om alsnog mandeligheid aan te nemen waren dat de muur op de erfgrens stond, gezamenlijk was bekostigd, de uiterlijke kenmerken had om als zijmuur te dienen van het andere pand, etcetera. ^[11] Ook de bestemming tot gemeenschappelijk nut kon uit voormelde omstandigheden genoegzaam worden afgeleid.

In het geval de buitenmuur geheel op de eigen grond stond en de eigenaar destijds heeft gedoogd dat er tegen zijn huis zou worden gebouwd en er zelfs zou worden ingebalkt, impliceerde dit nog geen mandeligheid. Het was immers goed denkbaar dat hij er geen bezwaar tegen heeft gehad dat het naburige pand tegen het zijne aan werd gebouwd. Daarmee beoogde hij nog niet tevens een situatie van mandeligheid met alle daaraan verbonden gevolgen.^[12] In de vorige paragraaf van dit webartikel bleek dat sinds de wetswijziging in 1992 in zo’n situatie alsnog mandeligheid is ontstaan, desnoods in strijd met de wens van de eigenaar.

Een bestaande situatie die voldeed aan de nieuwe wettelijke omschrijving van mandeligheid is dus per 1992 mandelig geworden. Zie ook artikel 162 Overgangswet NBW. Andersom geldt dat een muur die vóór 1 januari 1992 reeds mandelig was, mandelig is gebleven (behoudens afbraak).^[13] Artikel 69 Overgangswet NBW bepaalt immers dat invoering van het NBW niet tot gevolg heeft dat iemand een vermogensrecht verliest dat hij onder het tevoren geldende recht had verkregen.

Het Oud BW regelde dat indien de gebouwen niet even hoog zijn, de scheidsmuur slechts wordt verondersteld gemeen te zijn, tot de hoogte van het laagste gebouw.^[14] Wanneer sprake is van twee gebouwen met een verschillende hoogte, is het uitstekende gedeelte volgens oud recht dus niet mandelig. Het nieuwe BW kent geen vergelijkbare regel. De eigenaar van het hoogste gebouw mag echter niet door invoering van het nieuw BW een vermogensrecht verliezen dat hij onder het oude recht had verkregen. Dit betekent dat onder huidig recht het bovenste deel van zo’n muur eigendom is gebleven van de eigenaar van het hoogste gebouw.^[15]

Einde van de mandeligheid

De wet bepaalt niet wanneer wettelijke mandeligheid eindigt. Uit de parlementaire geschiedenis valt echter af te leiden dat de wettelijke mandeligheid eindigt wanneer de scheidsmuur niet langer voldoet aan de eisen van art. 5:62 BW.^[16] Er zijn diverse situaties denkbaar waarin de mandeligheid eindigt.

De mandeligheid komt ten eerste te vervallen wanneer de mandelige muur wordt gesloopt. Ten tweede kan de mandeligheid vervallen doordat één van de twee gebouwen wordt gesloopt.^[17] In dat laatste geval is de fundering onder de voormalige scheidsmuur ook niet meer mandelig, maar wordt deze door natrekking onderdeel van het resterende pand.^[18]

Onder de oude wet eindigde de mandeligheid eerst wanneer de mandelige zaak niet langer door de betrokken partijen tot gemeenschappelijk nut werd bestemd. Dat is naar huidige wetgeving nog slechts het geval voor de zogenaamde contractuele mandeligheid, geregeld in artikel 5:60 BW.

Conclusie

Een vrijstaande muur boven de erfgrens is mandelig. Een gedeelde tussenmuur van twee gebouwen die aan verschillende eigenaren toebehoren is eveneens mandelig. Een muur kon op basis van de wet vóór 1992 al mandelig zijn geworden. Een muur die eerst niet mandelig was kan per 1992alsnog mandelig zijn geworden als gevolg van de wetswijziging. Hierboven is een aantal bijzondere situaties besproken. In een ander artikel zal worden besproken onder welke voorwaarden beide deelgenoten hun mandelige eigendom moeten onderhouden.

—

[1] Rechtbank Middelburg 15 februari 2006, ECLI:NL:RBMID:2006:AY7312

[2] Rechtbank Dordrecht 7 april 2010, ECLI:NL:RBDOR:2010:BM0528

[3] Rechtbank Haarlem 11 februari 2004, ECLI:NL:RBHAA:2004:AO7599

[4] Rechtbank Rotterdam 28 juni 2006, ECLI:NL:RBROT:2006:AY3965

[5] Rechtbank Rotterdam 30 december 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BL3076

[6] Rechtbank Rotterdam 12 augustus 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BJ5748

[7] Rechtbank Noord-Holland 15 oktober 2014, ECLI:NL:RBNHO:2014:9609

[8] Dit was geregeld in artikel 681 BW (oud).

[9] Kenbaar uit Rechtbank Middelburg 16 april 2003, ECLI:NL:RBMID:2003:AO4508

[10] Zoals het feit dat de muur slechts aan één kant een gebouw ondersteunt, zie artikel 682 BW (oud).

[11] Kenbaar uit Rechtbank Middelburg 16 april 2003, ECLI:NL:RBMID:2003:AO4508

[12] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 februari 2001, ECLI:NL:GHSHE:2001:AA9999

[13] Anders: K.F.M. Berger, Burenrecht, mandeligheid, erfdienstbaarheden (Kluwer, 2001)

[14] Artikel 681, tweede lid (oud) BW.

[15] Rechtbank Middelburg 15 februari 2006, ECLI:NL:RBMID:2006:AY7312

[16] MvA II, Parl. Gesch. 5, p.232

[17] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 februari 2001, ECLI:NL:GHSHE:2001:AA9999

[18] Rechtbank Dordrecht 7 april 2010, ECLI:NL:RBDOR:2010:BM0528

Niet iedere eigenaar verricht voldoende onderhoud aan zijn opstallen. Door een gebrek aan onderhoud of door slecht uitgevoerde sloopwerkzaamheden of bouwwerkzaamheden kunnen situaties ontstaan waarbij instorting dreigt.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel wordt besproken wat een eigenaar van een naburig erf kan doen aan een dreigende instorting. Daarbij wordt onder andere stilgestaan bij de navolgende vragen. Wat voor procedure kan er worden gevoerd? Zijn er grenzen aan wat er van de eigenaar van het gevaarzettende terrein kan worden verwacht? Dit artikel gaat overigens niet over het gevaar dat een mandelige muur zal instorten.

Artikel 5:55 BW

Op grond van artikel 5:55 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan de eigenaar van een naburig erf te allen tijde vorderen dat maatregelen worden genomen om een dreigende instorting van een gebouw of werk te voorkomen, indien deze instorting zijn erf in gevaar zou brengen. Het meest sprekende geval waarbij dit wetsartikel kan worden ingeroepen is een muur die dreigt om te vallen of waar stenen vanaf vallen.

De achterliggende gedachte van dit wetsartikel is dat deze vorm van hinder richting naburige erven moet kunnen worden weggenomen. Instortingsgevaar kan zorgen voor een noodtoestand. In bepaalde gevallen, zoals onjuiste bouw- of sloopwerkzaamheden, kan het gevaar per direct ontstaan.

Iedere vordering – dus ook die van artikel 5:55 BW – kan slechts met succes worden ingesteld door iemand daarbij ook een belang heeft, zie artikel 3:303 BW. Een directe buur, die ook de directe gevolgen van een eventuele instorting zal ondervinden, heeft natuurlijk een belang. Daarvoor is het niet nodig dat hij daadwerkelijk schade zou lijden door het instortingsgevaar. Het is voldoende dat er een concrete kans bestaat dat hij ongemak zal gaan ondervinden van een instorting.[1] Het lijkt mij dat er al snel sprake is van ongemak. De buurman heeft namelijk sowieso al niet de volledige vrijheid om van zijn eigendom gebruik te maken als aan de rand van zijn perceel instortingsgevaar aanwezig is.

De vraag is echter of een verderop wonende buur wiens uitzicht wordt aangetast door de verkrotting ook een belanghebbende is. Mijns inziens is dit niet het geval. Het wetsartikel spreekt bovendien over de eigenaar van het naburige erf als partij aan wie de vordering toekomt.

Uiteraard moet er dan wel sprake zijn van een concreet instortingsgevaar. Het ligt op de weg van de eisende partij om dit instortingsgevaar aan te tonen. Dit kan hij bijvoorbeeld aantonen door een deskundigenrapportage. Dit laatste kan ook een rapportage van de brandweer zijn. Soms heeft de gemeente al besluiten genomen die wijzen op de aanwezigheid van een concreet gevaar.

Voor zover relevant, geldt dat de vordering tot het opheffing van het instortingsgevaar niet kan verjaren.

Grenzen aan artikel 5:55 BW

Wanneer de buurman vordert dat de eigenaar van het instortende bouwwerk maatregelen treft, dan mag de rechter in beginsel geen rekening houden met de (financiële) belangen van de eigenaar van dat gevaarzettende gebouw of werk.[2] Dit is slechts anders als toepassing van artikel 5:55 BW in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.  Van dergelijke omstandigheden is in ieder geval niet sprake als de eigenaar van het gevaarzettende gebouw of werk niet de financiële middelen heeft om de benodigde maatregelen te treffen.[3]

Maatregelen die getroffen kunnen worden

De eigenaar van het instortende werk zal maatregelen moeten treffen om het gevaar op te heffen. Welke maatregelen kunnen dan van hem worden verwacht? Artikel 5:55 BW vermeldt niet welke maatregelen getroffen kunnen worden. De eerste gedachte is dat het maatregelen moeten zijn die voor de hand liggen en die de eigenaar van het instortende bouwwerk niet onnodig op kosten jagen.

De eigenaar van het naburige erf zal willen voorkomen dat zijn buurman slechts halfslachtige maatregelen gaat treffen. Wanneer metselwerk los ligt, is het bijvoorbeeld vaak niet voldoende om slechts de losliggende stenen weg te halen. Om een langdurig veilige situatie te creëren zal verdere inwatering (en loslaten van metselwerk)  ook voorkomen moeten worden. Dit kan dan ook van de eigenaar van het instortende werk verwacht worden.

Om de rechter (en de wederpartij) er van te overtuigen dat bepaalde maatregelen noodzakelijk zijn, wordt het de buurman aangeraden om een deskundigenrapportage te laten opstellen. Daarin kan puntsgewijs wordt opgesomd welke maatregelen nodig zijn, en waarom deze maatregelen nodig zijn. Wanneer de in het rapport beschreven maatregelen deugdelijk zijn gemotiveerd en logischerwijs uit het rapport volgen, is de kans groot dat de rechter het uitvoeren van deze maatregelen ook toewijst. Dit zou alleen anders zijn wanneer de eigenaar van het instortende bouwwerk een tegenrapportage toont waaruit een tegengestelde conclusie volgt.

Wanneer de eigenaar van het naburige perceel reeds schade heeft geleden als gevolg van onjuist uitgevoerde bouwwerkzaamheden, kan ook worden onderzocht of hij eventuele schade kan vorderen bij de aannemer of zijn buurman in de hoedanigheid van opdrachtgever.

Weigerachtige eigenaar van het instortende bouwwerk

De eigenaar van het naburige erf zal in bijna alle gevallen eerst een brief sturen met de vordering om het instortingsgevaar weg te nemen. Pas wanneer hij hierop geen passende reactie krijgt zal hij een gerechtelijke procedure overwegen.

Wanneer echter eenmaal geprocedeerd moet worden, wekt de eigenaar van het instortende bouwwerk de indruk dat hij niet vrijwillig het instortingsgevaar weg zal nemen. Als stok achter de deur kan een dwangsom worden gevorderd voor het geval hij niet aan de uiteindelijke veroordeling tot het treffen van maatregelen zal voldoen. Dit geldt eens te meer als hij ook al niet heeft voldaan aan bestuursdwang door de gemeente.[4]

De eigenaar van het naburige erf heeft ook de mogelijkheid om een machtiging te vorderen om de benodigde maatregelen zelf te verrichten. Bij een op het oog weigerachtige buurman kan de rechter deze machtiging toewijzen, onder de voorwaarde dat de buurman niet binnen een bepaalde termijn zelf de maatregelen heeft uitgevoerd. Hierdoor krijgt de eisende partij een extra mogelijkheid om het gevaar af te wenden. Uiteraard kan hij dan de maatregelen verrichten op kosten van de eigenaar van het instortende bouwwerk. Hij loopt dan wel het risico dat de eigenaar van het instortende bouwwerk geen verhaal biedt voor de alsdan gemaakte kosten.

Conclusie

Een eigenaar van een naburig erf kan eisen dat zijn buurman maatregelen treft om een concreet instortingsgevaar weg te nemen.  De eigenaar van een instortend bouwwerk kan zich niet verweren met de stelling dat hij geen financiële middelen heeft om maatregelen te treffen. De eisende partij zal niet snel misbruik van recht maken door zo’n vordering in te stellen. Wanneer de eigenaar van een instortend bouwwerk weigerachtig blijft, kan de buurman een dwangsom vorderen of desnoods een machtiging om de maatregelen zelf uit te voeren.

—

[1] Parl. Gesch. Boek 5 BW, MvA II, p. 213.

[2] Rechtbank Rotterdam 2 december 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9451

[3] Rechtbank Rotterdam 2 december 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9451

[4] Rechtbank Rotterdam 2 december 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9451

In dit artikel wordt besproken in hoeverre een eigenaar van een perceel kan optreden tegen hinder die wordt veroorzaakt door bomen van buurtbewoners.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Het gaat in dit artikel nadrukkelijk niet over de hinder die wordt veroorzaakt door bomen die binnen twee meter van de erfgrens staan. Die problematiek wordt geregeld in artikel 5:42 BW en zal in een ander artikel worden besproken. Ook gaat dit artikel nadrukkelijk niet over overhangende takken. In een ander artikel zal worden stilgestaan bij de vraag wanneer en hoe het snoeien hiervan kan worden afgedwongen.

De hoofdregel

De eigenaar van een erf mag niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen. Dit is geregeld in artikel 5:37 BW. Dit artikel noemt onder andere “het ontnemen van licht” als vorm van hinder. Bomen kunnen lichtinval wegnemen. Bomen kunnen daarnaast ook andere vormen van hinder veroorzaken, zoals wortelopdruk of groenafval.

Het gaat in dit wetsartikel niet om last, maar om overlast. Niet iedere vorm van hinder is onrechtmatig. Of het toebrengen van hinder onrechtmatig is, is blijkens vaste rechtspraak afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval.[1] Daarbij spelen ook de plaatselijke omstandigheden een rol. Dit zal ik verderop in dit webartikel toelichten.

Ook is van belang of degene die zich beklaagt over hinder zich ter plaatse heeft gevestigd vóór of na het moment waarop de hinder veroorzakende activiteiten een aanvang hebben genomen. In dat laatste geval zal hij een zekere mate van hinder hebben te dulden.[2] Een interessante vraag hierbij is of voor dit vestigingsmoment wordt gekeken naar het moment van planten of het moment waarop de bomen echt groot zijn gegroeid.

Wanneer deze “omstandighedentoets” wordt toegepast, blijkt dat de aanwezigheid van bomen in de nabijheid van iemands perceel slechts in bepaalde omstandigheden onrechtmatig is. Bomen kunnen namelijk ook het leefklimaat ten goede komen. Het algemeen belang kan dan prevaleren boven het belang van een individuele klager.[3]

Sommige rechters gaan zelfs zo ver door te overwegen dat sprake is van een algemene opvatting dat de aanwezigheid van bomen en planten het leefklimaat ten goede komen.[4] Zij koppelen deze algemene opvatting aan de regel dat voor het kappen of rooien van bomen veelal een vergunning is vereist.[5] Dit laatste lijkt mij overigens een onjuiste gedachtengang, al is het alleen maar omdat als gevolg van deregulering een kapvergunning niet in iedere gemeente benodigd is.

Hierna zal worden besproken hoe de hierboven besproken “omstandighedentoets” wordt toegepast bij diverse vormen van hinder die worden veroorzaakt door de aanwezigheid van bomen. Zoals reeds in de inleiding is gemeld wordt in dit artikel geen aandacht besteed aan kwesties waarbij de takken over de erfgrens groeien of bomen binnen twee meter van de erfgrens staan.

Wegnemen van licht

Een onbeperkt recht op zonlicht in de tuin bestaat niet.[6] Men zal moeten accepteren dat er  een deel van de dag geen zonlicht is in (een bepaald deel van) de tuin als gevolg van de aanwezigheid van bomen. Uiteraard kan er daarbij wel gekeken worden naar de invloed van seizoenen en tijdstippen op de dag. Soms waagt de rechtbank zich aan het vaststellen van een grens: een afname van bezonning van meer dan 30% in bijna alle maanden van het jaar levert onrechtmatige hinder op.[7]

Sommige rechters zijn van mening dat wegneming van licht in vergaande mate geaccepteerd moet worden wanneer de strijdende partijen in een ‘groene’ woonwijk wonen. Op zo’n plaats is de aanwezigheid van ‘groen’ nu juist de bedoeling. Bijvoorbeeld in een bosrijke omgeving[8] of een (zeer) lommerrijke buurt.[9] In die gevallen zullen buren in het algemeen meer overlast door bomen te dulden hebben dan elders. Het plaatselijk gebruik houdt de tolerantiegrens in dit opzicht hoog.

De verhouding met de omgeving speelt ook een rol. Een voorbeeld: een 8 meter hoge bomenhaag kan disproportioneel zijn ten opzichte van de smalle tuinen waar deze in staat.[10] In dat geval kan deze gesnoeid worden tot een hoogte waarbij er, afhankelijk van de mate van lichtinval, weliswaar nog sprake is van hinder, maar niet meer van onrechtmatige hinder.[11] Er kan ook worden gekeken of de hoogte van de desbetreffende boom in vergelijking met bomen van dezelfde soort in woonwijken proportioneel is.[12]

Groenafval/bladeren

Hinder kan ook bestaan uit groenafval dat van naburige bomen afkomstig is. Dit groenafval kan bestaan uit bladeren, maar ook vruchten. Sommige vruchten kunnen uiteenspatten. Dit alles is een onlosmakelijk gevolg van de aanwezigheid van bomen. Wanneer de bomen er al stonden voordat de klager er ging wonen geldt dit eens te meer.[13]

Het ligt op de weg van de partij die verwijdering van de bomen vordert om te stellen en zonodig te bewijzen dat de bomen voor een onaanvaardbare hoeveelheid groenafval zorgen. En zelfs wanneer deze eiser hierin slaagt, kunnen de plaatselijke omstandigheden er wederom toe leiden dat deze partij dit groenafval zal moeten dulden. Wederom kan relevant zijn of de strijdende partijen in een groene woonwijk wonen.

Wat hierboven is besproken voor groenafval, geldt ook voor de vogelpoep die afkomstig is van vogels die in de boom zitten. Dit behoort de klager in diezelfde omstandigheden ook te dulden.[14]

Ook in dit soort kwesties heeft de rechter al eens een grens aangegeven. Een snelgroeiende boom, zoals een krulwilg, die veel bladafval genereert kan onder omstandigheden wel onrechtmatig zijn. Een bijzonderheid was wel dat de eigenaar van de krulwilg in deze zaak niet bereid bleek te zijn om deugdelijke afspraken te maken over onderhoud. De boom stond weliswaar in een groene woonomgeving, maar toch ook in een bebouwde woonstraat.[15] Kortom: de eigenaar stemde zijn gedrag niet af op de omgeving. Overigens kon de klager redelijkerwijs niet eisen dat er geen enkel blad meer in zijn dakgoot terecht zou komen.

Schade aan bestrating/wortelopdruk

Daarnaast kan de hinder bestaan uit bestrating die omhoog wordt geduwd door de wortels van de bomen. Ook hierbij geldt dat wanneer mensen dicht bij elkaar wonen, enige hinder van de buren nu eenmaal geduld dient te worden. Er is ook hier niet snel sprake van hinder dat een onrechtmatig karakter krijgt. Het wordt dus niet snel als maatschappelijk onbetamelijk gekwalificeerd.[16] Wanneer gemeentelijk bezit betrokken is kan relevant zijn of de gemeente eenmaal per (bijvoorbeeld) drie jaren de schade herstelt.[17]

Allergische reacties

Een klager die stelde dat hij vanwege astmatische klachten extra last had van platanen in zijn straat zag zijn vordering afgewezen worden. De platanen stonden er al toen hij er kwam wonen. Het bloeiseizoen is beperkt. Verderop stonden soortgelijke bomen, zodat verwijdering van een aantal specifieke bomen niet tot een oplossing zou leiden. Ook waren platanen volgens de rechter bomen die gewoonlijk in woonwijken worden geplant.[18]

Verjaring van de aanwezigheid van bomen

Wanneer de verwijdering van naburige bomen wordt gevorderd, moet rekening gehouden worden met het leerstuk verjaring. Een vordering tot het opheffen van een onrechtmatige toestand verjaart door verloop van twintig jaren. Deze termijn begint de dag volgend op die waarop de onmiddellijke opheffing van die toestand gevorderd kan worden (artikel 3:306 BW en artikel 3:314 lid 1 BW).

In dit soort zaken is het startmoment voor de verjaring niet het moment waarop de bomen zijn geplant, maar het moment waarop de bomen onrechtmatige hinder zijn gaan veroorzaken.[19] Wanneer de verwerende partij zich op verjaring beroept, zal deze moeten stellen en zonodig bewijzen dat de onrechtmatige toestand al meer dan twintig jaren duurt.

Een blik over de landsgrens

Hierboven bleek al dat het niet eenvoudig is om op te treden tegen hinder van bomen die ruim buiten de erfgrens staan. Wanneer we in dit soort kwesties kijken naar de wetsgeschiedenis en de Europese traditie, valt op dat de Nederlandse wet in de loop der tijd toch gunstiger is geworden voor de benadeelde partij.

Het is een feit van algemene bekendheid dat bomen nu eenmaal groeien. Er is niet altijd sprake van een bewuste pesterij aan de zijde van de eigenaar. Tot 1992 kon het bezit van hoge bomen die de inval van het zonlicht belemmeren hoogstens onrechtmatig zijn als sprake was van misbruik van recht. Men dacht dan niet zozeer aan het ontnemen van direct zonlicht maar veeleer aan creëren van volledige duisternis.^[20] Hierboven bleek al dat de wet nu iets soepeler is.

Toch weegt men nu nog stilzwijgend mee dat  als sinds het Romeinse recht het actief toebrengen van nadeel (‘damnum facere’) iets anders is dan het ontnemen van een voordeel (‘lucrum prohibere’).^[21] Wanneer wij over de grens kijken, dan blijkt bijvoorbeeld dat in Duitsland een ‘Zuführung von Imponderabilien’ niet wordt toegestaan, maar een zogenaamde ‘entziehende’ of ‘negative Einwirkungen’ in nabuurschap, zoals het ontnemen van licht of uitzicht, in beginsel wel.^[22]

Conclusie

Diegene wiens licht ontnomen wordt door ruim buiten de erfgrens geplaatste bomen van een buurtbewoner, kan niet altijd met succes vorderen dat deze bomen worden verwijderd of gesnoeid. Men heeft nu eenmaal een bepaalde mate van hinder van de aanwezigheid van deze bomen te accepteren. In dit artikel heb ik rechterlijke uitspraken aangehaald waarin wel een grens is aangegeven. Overigens is wel sneller sprake van een onrechtmatige situatie bij overhangende takken of bomen die te dicht op de erfgrens staan.

—

[1] Hoge Raad 3 mei 1991, NJ 1991, 476; HR 15 februari 1991, NJ 1992, 639; HR 28 april 1995, NJ 1995, 513

[2] HR 28 april 1995, NJ 1995, 513

[3] Hof Leeuwaren 14 juli 1999, NJ 2000, 80

[4] Rechtbank Rotterdam 27 november 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9184

[5] Rechtbank Rotterdam 27 november 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9184

[6] Rechtbank Rotterdam 27 november 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9184

[7] Rechtbank Rotterdam 2 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4416

[8] Rechtbank Maastricht 13 januari 2001, NJF 2006, 162, tevens gepubliceerd als  ECLI:NL:RBMAA:2006:AV0692.

[9] Rechtbank Gelderland 20 april 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:3048

[10] Rechtbank Rotterdam 2 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4416

[11] Rechtbank Rotterdam 2 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4416

[12] Rechtbank Almelo 4 oktober 2012, ECLI:NL:RBALM:2012:BX9464

[13] Rechtbank Oost-Brabant 5 juni 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:2524

[14] Rechtbank Oost-Brabant 5 juni 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:2524

[15] Gerechtshof Den Haag 29 december 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:3696

[16] Rechtbank Rotterdam 27 november 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9184

[17] Rechtbank Oost-Brabant 5 juni 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:2524

[18] Rechtbank Oost-Brabant 5 juni 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:2524

[19] Rechtbank Rotterdam 27 november 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9184

[20] vgl. Hoge Raad 2 december 1937, NJ 1938, 353, waar zelfs in een extreem geval (3 meter hoge muur op 25 cm afstand van het raam van de buren) geen misbruik aanwezig werd geoordeeld

[21] Vgl. D.39.2.26

[22] Zie recentelijk nog: Bundesgerichtshof 10 juli 2015, V ZR 229/14,

Harde vloerbedekking, zoals plavuizen en parket, kan leefgeluiden zoals voetstappen versterken. In een appartementencomplex kan dit buitengewoon hinderlijk zijn voor de onderbuurman. Om te voorkomen dat bovenburen overmatige geluidsoverlast veroorzaken wordt vaak in de splitsingsakte een verplichting opgenomen om geen harde vloeren te leggen in de woongedeeltes, tenzij hier een isolerende laag onder wordt gelegd.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel wordt besproken welke rechten de onderbuurman heeft en welke plichten de bovenbuurman heeft voor wat betreft het leggen van vloeren. Daarnaast bespreek ik kort welke rol de Vereniging van Eigenaars (VvE) heeft wanneer de bovenbuurman de verplichtingen uit de splitsingsakte (en het huishoudelijk reglement) niet nakomt.

Het Modelreglement

De problematiek die hierboven werd geschetst wordt algemeen onderkend. Vaak is daarom in de splitsingsakte een regeling getroffen die moet voorkomen dat contactgeluiden worden versterkt door harde vloeren. Zo regelt artikel 17 lid 5 Modelreglement 1992 het navolgende:

De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan. Met name is het niet toegestaan parket of stenen vloeren aan te brengen, tenzij dit geschiedt op zodanige wijze dat naar het oordeel van het bestuur geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige eigenaars en/of gebruikers.

In het Modelreglement 2006 is in artikel 26 lid 1 een vergelijkbare bepaling opgenomen, waarbij expliciet wordt gewezen op de mogelijkheid om in het huishoudelijk reglement nadere regels op te nemen:

De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan. Met name is het niet toegestaan parket of stenen vloeren aan te brengen, tenzij dit geschiedt met inachtneming van normen die bij huishoudelijk reglement of door de vergadering zijn vastgesteld en zodanig dat geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige eigenaars en/of gebruikers.

Het huishoudelijk reglement of gewijzigde splitsingsakte

Wat wordt er vervolgens zoal opgenomen in het huishoudelijk reglement of in een aanvulling op het modelreglement?

Allereerst wordt in veel reglementen een onderscheid gemaakt tussen leefruimtes en sanitaire ruimtes, zoals de badkamer en de WC. Voor laatstgenoemde ruimtes wordt vaak een uitzondering gemaakt, in die zin dat geen specifieke regels zijn opgenomen voor het isoleren. De tegels mogen in dat geval rechtstreeks worden aangebracht op de ondervloer en de wanden. Soms kan beschreven zijn dat de keukenruimte slechts met zacht schoeisel mag worden betreden. Wanneer voor sanitaire ruimtes is geregeld dat bepaalde soorten tegels niet gelegd mogen worden, kan dit worden beschouwd als een absoluut verbod.[1]

Voor de leefruimtes, zoals de woonkamer en de slaapkamers, wordt vaak in het huishoudelijk reglement vermeld dat een harde vloerbedekking niet rechtstreeks in contact mag staan met de oorspronkelijke vloer. Soms wordt zelfs geregeld dat wanneer regulier tapijt niet volstaat er nog een ondertapijt moet worden gelegd. Regelmatig wordt een norm verbonden aan te leggen vloeren, zoals een contactgeluidsisolatie van plus tien decibel (+10dB) of meer. Deze waarde wordt ook door de Nederlandse Stichting Geluidshinder geadviseerd. Deze waarde is echter geen algemeen geldende norm.[2]

Huurders worden veelal ook verplicht om rekening te houden met deze regels. Wat hiervoor en hierna over appartementseigenaars wordt gemeld heeft veelal ook direct betrekking op huurders.

Deskundigenonderzoek

Bij twijfel over de vraag of de vloerbedekking van de bovenbuurman voldoet aan een gestelde norm kan de rechter desgewenst besluiten om een deskundigenonderzoek te gelasten. Dit speelt vooral in het geval het reglement een geluidsisolatienorm voorschrijft. In dat geval kan de deskundige worden gevraagd of hij de contactgeluidisolatie kan meten en of deze voldoet aan de norm. Wanneer de vloer niet voldoet, kan de deskundige direct ook adviseren op welke wijze de vloer wel de gestelde norm kan bereiken. Bij voorkeur kan de deskundige zich dan uitlaten over de vraag welke ondervloer nodig is, omdat op deze wijze de duurdere topvloer behouden kan blijven.

Handhaving

De appartementseigenaars zijn in hun hoedanigheid van leden van de VvE gebonden aan het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement. Deze hebben als doel om de belangen van de (overige) appartementseigenaren te beschermen. Een benadeelde onderbuurman kan zich hierop rechtstreeks beroepen. Een onderbuurman kan op grond van artikel 3:296 BW vorderen dat de bovenbuurman de regels in het reglement nakomt. Daarnaast kan het laten voortbestaan van de overlastgevende situatie als onrechtmatig worden gekwalificeerd.[3]

Stel dat het reglement een bepaalde vloerbedekking en/of vloerisolatie voorschrijft en de bovenbuurman heeft deze niet gebruikt. In dat geval kan de onderbuurman in beginsel eisen dat de vloer wordt vervangen, en ook verwijderd wordt gehouden. De rechter kan overigens afhankelijk van de situatie het mindere toewijzen zoals de verplichting om een onderlaag aan te brengen. Wanneer geen specifiek norm is voorgeschreven zal de rechter in gedachten houden dat het aanleggen van een vloer die voldoet aan een minimumnorm van Ico = 0dB voldoende is.[4]

De onderbuurman kan het bovenstaande eisen ongeacht de vraag of de onderbuurman onredelijke geluidshinder ondervindt.[5] Kortom: de onderbuurman hoeft de geluidshinder in dat geval niet bewijzen. Maar de onderbuurman kan niet onbeperkt vervanging van de vloer eisen. Dit zal ik hierna toelichten.

Stel dat de bovenbuurman een vloerbedekking heeft gelegd die niet is toegestaan, maar volgens hem wel minimaal in dezelfde mate het geluid dempt als de voorgeschreven vloerbedekking. Allereerst draagt de bovenbuurman dan de bewijslast van deze stelling.[6] Stel dat dit bewijs geleverd wordt, bijvoorbeeld door een deskundigenverklaring. Levert een vordering tot aanpassing van de vloer in dat geval misbruik van recht op? Mijns inziens zou de onderbuurman in dat geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep meer kunnen doen op de in het reglement voorgeschreven materialen.[7] Let wel: de verklaring van een deskundige zal dan wel moeten zijn gebaseerd op een waarneming ter plaatse.[8]

Bij kwesties rondom de handhaving van de regels geldt nog het volgende. De inhoud van het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement wordt bij appartementseigenaars als bekend verondersteld. Bij de aanschaf van het appartement hadden zij kunnen en behoren te weten wat zij wel en niet als vloerbedekking mochten leggen. De omstandigheid dat de vorige eigenaar wel een verboden vloerbedekking heeft gelegd kan niet afdoen aan de verplichting van de opvolgende bewoner.[9] Ook de stelling dat de gelegde vloer voldoet aan het Bouwbesluit kan hier niet aan afdoen.[10] Evenmin kan de stelling dat de bovenbuurman altijd op pantoffels loopt hieraan afdoen.[11] De stelling dat de onderbuurman bekend zou staan als iemand die snel reageert op het handelen in zijn omgeving doet eveneens niet ter zake.[12] Juist om dat soort discussies te vermijden bepaalt het reglement de norm.

Kan de onderbuurman een schadevergoeding vorderen wanneer de bovenbuurman een tijd lang de regels rondom harde vloeren heeft overtreden? Het aantasten van het woongenot van een ander is onrechtmatig. Wanneer is voldaan aan de vereisten van een onrechtmatige daad, heeft de onderbuurman in beginsel recht op vergoeding van immateriële schade als bedoeld in artikel 6:106 BW.[13] Het is een feit van algemene bekendheid dat het langdurig wonen in een huis met geluidsoverlast tot gevoelens van onbehagen kan leiden en daarmede tot aantasting van de persoon. Echter, er is geen sprake van een rechtstreekse aantasting van de persoon. Daarom is terughoudendheid bij de toekenning van immateriële schadevergoeding geboden. Extreem hoge schadevergoedingen zijn dan niet te verwachten. Er is al eens een schadevergoeding van € 1.500,00 toegekend.[14]

Rol van de VvE

De VvE kan op grond van artikel 5:126 lid 3 BW de reglementen handhaven. De VvE kan dus zelf ook de overtredende bovenbuurman tot de orde roepen.

Dit gebeurt echter niet altijd. Wanneer de VvE geen actie onderneemt laat zij de geluidshinder die de onderbuurman ondervindt voortduren. Handelt de VvE daarmee ook onrechtmatig jegens de onderbuurman? Deze vraag kan ik niet op basis van gepubliceerde rechtspraak beantwoorden. De relevantie van deze vraag is echter beperkt. Als de VvE geen actie onderneemt dan zal de onderbuurman dit wel doen. Als de VvE wel in actie was gekomen zal dit veelal niet tot een sneller resultaat hebben geleid dan de juridische acties die de onderbuurman richting zijn bovenbuurman zal ondernemen.[15] In dat geval zorgt de VvE er ook niet voor dat de inbreuk op het woongenot langer duurt.

Wanneer de VvE de taak op zich zou nemen om te handhaven zou dit overigens wel juridische kosten schelen aan de zijde van de onderbuurman. Hierover kan dus wel gediscussieerd worden.

Conclusie

Harde vloeren in een appartementencomplex kunnen voor geluidsoverlast zorgen. In het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement zijn vaak regels opgenomen om dit te voorkomen. Een onderbuurman kan met een beroep op deze regels de bovenbuurman rechtstreeks aanspreken tot nakoming. Wanneer de onderbuurman klaagt over contactgeluiden als gevolg van een harde vloer, is het voor zowel een eigenaar van een appartement als een huurder van een appartement van belang om  te controleren of zijn vloer voldoet aan de regels.

—

[1] Gerechtshof Amsterdam 14 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2900

[2] Rechtbank Amsterdam 24 juli 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:6783

[3] Rechtbank Amsterdam 24 juli 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:6783; Rechtbank Amsterdam 20 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7349

[4] Rechtbank Amsterdam 24 juli 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:6783

[5] Gerechtshof Amsterdam 14 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2900

[6] Rechtbank Amsterdam 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7127

[7] Zie voor een voorbeeld waarbij anderszins geen hinder meer werd verwacht Gerechtshof Leeuwarden 7 februari 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV6705

[8] Gerechtshof Amsterdam 14 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2900

[9] Gerechtshof Amsterdam 14 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2900

[10] Rechtbank Amsterdam 20 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7349

[11] Rechtbank Amsterdam 20 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7349

[12] Rechtbank Amsterdam 20 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7349

[13] Rechtbank Amsterdam 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7127

[14] Rechtbank Amsterdam 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7127

[15] Rechtbank Amsterdam 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7127

Het is niet vanzelfsprekend dat een eigenaar grote wijzigingen mag aanbrengen aan de buitenzijde van zijn appartement. Vaak is in de splitsingsakte een reglement opgenomen waarin is bepaald dat voor bepaalde wijzigingen eerst toestemming moet worden verleend door de Vereniging van Eigenaars (VvE).

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Dit kan tot gevolg hebben dat appartementseigenaren bijvoorbeeld niet mogen beslissen welke kleur de kozijnen of de zonwering mag hebben. Of dat zij niet zonder toestemming een hekwerk op het balkon mogen wijzigen of hun balkon mogen afsluiten met een windscherm. Er is een gezamenlijk belang; zonder strenge regels kan een appartementencomplex eruit komen te zien als een ratjetoe.

In dit artikel beschrijf ik waar dit toestemmingsvereiste is geregeld. Ook beschrijf ik aan de hand van jurisprudentie tot hoe ver de vrijheid van een appartementseigenaar kan worden beperkt. Dit artikel is geschreven vanuit het perspectief van zowel de individuele eigenaar alsook de VvE. Dit artikel gaat nadrukkelijk niet over de vraag in hoeverre de architect zich kan verzetten tegen aanpassingen aan de buitenzijde van het appartementencomplex.

Gebruikelijke regeling in het modelreglement

Uit artikel 5:108 lid 1 BW blijkt dat de appartementseigenaars jegens elkander verplicht zijn de inrichting van het gebouw in stand te houden in overeenstemming met hetgeen daarover in de akte van splitsing is bepaald. In de splitsingsakte is een reglement opgenomen dat ook regels kan bevatten omtrent het gebruik, het beheer en onderhoud van privégedeeltes van het appartementencomplex. Hierna wordt geciteerd uit een aantal modelreglementen. Artikel 6 lid 1 en 2 en artikel 7 Modelreglement van splitsing  1973 luiden:

Artikel 6

1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
2. Het aanbrengen van naamborden, reclame- aanduidingen, uithangborden, zonneschermen, vlaggen, bloembakken en andere uitstekende voorwerpen mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.

Artikel 7

De eigenaars of gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht of waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden.

Artikel 13 lid 1 en 2 en artikel 14 Modelreglement van splitsing 1992 bieden een enigszins vergelijkbare regeling:

Artikel 13

1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
2. Het aanbrengen aan de buitenzijde van naamborden, reclame-aanduidingen, uithangborden, zonneschermen, vlaggen, spandoeken, bloembakken, schijnwerpers en in het algemeen van uitstekende voorwerpen […]mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.

 Artikel 14

De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar zou worden gebracht.

Er kan worden afgeweken van dit modelreglement. De oplettende lezer dient hier altijd rekening mee te houden. Ook in het huishoudelijk reglement kunnen aanvullingen en afwijkingen worden opgenomen. Het huishoudelijk reglement kan het aantal wijzigingen waarvoor toestemming benodigd is verruimen, bijvoorbeeld voor een verandering van kozijnen en zelfs CV-radiatoren.[1]

Het huishoudelijk reglement kan ook een andere taakverdeling voorschrijven, bijvoorbeeld dat eerst een verzoek moet worden ingediend bij een beheerder en dat bij afwijzing beroep open staat bij de VvE. Of dat voor sommige veranderingen de toestemming van het bestuur van de VvE voldoende is. Let wel: als in het reglement is opgenomen dat de algemene ledenvergadering toestemming moet verlenen, dan volstaat de toestemming of een positief advies van het bestuur niet.

Zijn deze splitsingsstukken altijd duidelijk en helder? Nee, en bij discussie hierover kan de rechter een uitspraak doen. Een voorbeeld: in het modelreglement worden geen rolluiken vermeld, doch deze kunnen vanwege hun gelijkenis wel onder artikel 6 onder de noemer “andere uitstekende voorwerpen” worden gerekend vanwege hun gelijkenis met zonneschermen.[2]

Handhaving door de Vereniging van Eigenaars

De VvE ziet toe op de nakoming van verplichtingen uit de wet of het reglement, zie artikel 5:126 lid 3 BW. Stel dat een VvE van mening is dat een eigenaar zijn appartement onvoldoende uniform heeft gehouden. De VvE kan dan vorderen dat deze eigenaar alsnog dezelfde kleuren of materialen aanbrengt. De VvE neemt dan hiertoe een besluit.

De appartementseigenaar kan er dan voor kiezen om dit besluit van de VvE aan te vechten door vernietiging te vragen bij de kantonrechter. De eigenaar moet dit dan wel doen binnen één maand nadat hij van het besluit kennis heeft genomen of heeft kunnen nemen. Een besluit van de VvE kan worden vernietigd wanneer het in strijd is  met de redelijkheid en billijkheid als gevolg van de wijze waarop het besluit tot stand is gekomen, of vanwege de inhoud van het besluit zelf.

Voor wat betreft de inhoud van het besluit geldt dat de rechter niet kan treden in de details van het besluit zelf (marginale toetsing). De rechter vernietigt het besluit alleen als een ‘redelijk handelende VvE’, bij afweging van alle belangen, niet tot dit besluit had kunnen komen. Het enkele feit dat een eigenaar zonder de vereiste toestemming een wijziging heeft aangebracht, kan er op zichzelf niet toe leiden dat die wijziging reeds op die grond dient te worden teruggedraaid.[3]

Wanneer kan een besluit tot handhaving van de uniformiteit worden vernietigd op inhoudelijke gronden? Dit kan bijvoorbeeld wanneer voor de appartementseigenaren onvoldoende duidelijk is wat de norm is waar zij zich aan dienen te houden. Een voorbeeld: appartementseigenaren mochten hun houten kozijnen zonder toestemming vervangen door kunststof kozijnen onder de voorwaarde dat deze een profiel zouden houden dat gelijk was aan de eerder geplaatste kozijnen. Daarbij was niet duidelijk wat ‘het oorspronkelijke profiel’ was.[4]

Wanneer kan een besluit dat strekt tot uniformiteit worden vernietigd vanwege de wijze waarop het besluit is genomen? Dit kan wanneer de wijze van besluitvorming in strijd was met de statuten.[5] Of bijvoorbeeld vanwege een extreem tijdsverloop tussen de wijziging enerzijds en de datum waarop de VvE beslist dat deze niet is toegestaan anderzijds. Een tijdsverloop van dertien jaren is te lang.[6]

Vaak zal het neerkomen op een afweging van de belangen van enerzijds de appartementseigenaar en anderzijds de VvE. De belangen van de VvE bij handhaving kunnen bijvoorbeeld gelegen zijn in het navolgende:

• Het in stand houden van de architectonische eenheid van een gebouw, hoewel dit laatste minder zwaar kan wegen wanneer het de nadrukkelijke achterzijde van een gebouw betreft[7];
• Het voorkomen van beschadigingen aan de buitenzijde van het gebouw;
• Het voorkomen van precedentwerking;
• Het feit dat de appartementseigenaar bij de aankoop reeds kon weten dat hij beperkt was in de mogelijkheid van het aanbrengen van afwijkende onderdelen;
• Het behoud van een statige uitstraling.

Het feit dat een wijziging in strijd is met ruimtelijke regelgeving, zoals het Bouwbesluit,  vormt op zichzelf niet snel een redelijke afwijzingsgrond, nu de belangen van de VVE daarmee niet zozeer worden geschaad.[8]

Wat als de individuele appartementseigenaar zijn wijziging niet wil terugdraaien? De VvE kan zich door de kantonrechter laten machtigen om het  verenigingsbesluit te executeren. In artikel 5:121 BW is bepaald dat een dergelijke machtiging kan worden gegeven (onder meer) indien de individuele appartementseigenaar zonder redelijke grond weigert om mee te werken. Let wel: dit is pas het geval indien het besluit van de VvE onherroepelijk is.[9] Deze fase is nog niet bereikt wanneer de appartementseigenaar bijtijds de eerdergemelde procedure heeft gestart bij de kantonrechter.

Aan de andere kant geldt dat wanneer de kantonrechter oordeelt dat een gewenste wijziging aangebracht mag worden, de individuele appartementseigenaar ook een machtiging kan vragen om tegen de wens van de VvE zijn wijziging door te zetten.[10] Zie artikel 5:121 BW. Dit kan ook als hij de wijziging al heeft aangebracht.[11]

Gelijke behandeling van appartementseigenaars

In vergelijkbare gevallen zullen de eigenaars ook vergelijkbaar behandeld moeten worden. Op grond van artikel 2:8 BW moeten de leden van een VvE zich jegens elkaar gedragen in overeenstemming met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Hieruit vloeit ook voort dat de VvE niet aan een van haar leden iets (of iets vergelijkbaars) mag weigeren dat zij wel toestaat aan een of meer andere leden.

Wanneer de VvE een ernstige afbreuk aan het uiterlijk van het gebouw tolereert (of wellicht zelfs stilzwijgend goedkeurt) bij de ene appartementseigenaars, zal zij dit ook moeten toestaan in andere (vergelijkbare) gevallen.[12] Er is geen sprake van willekeur wanneer een vergelijkbare wijziging wel is toegestaan in een periode waarin de eigenaar van de gewijzigde appartementen destijds een meerderheid in stemmen bezat in de algemene ledenvergadering.[13]

Conclusie

Een appartementseigenaar mag in veel gevallen niet zonder toestemming van de VvE wijzigingen aanbrengen aan de buitenzijde van zijn appartement. De appartementseigenaar doet er goed aan te onderzoeken voor welke wijzigingen hij wel en geen toestemming nodig heeft. Wanneer de VvE besluit om geen toestemming te geven kan een appartementseigenaar binnen een maand naar de kantonrechter stappen.

—

[1] Zie bijvoorbeeld in Rechtbank Amsterdam 8 november 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BW9303

[2] Rechtbank Amsterdam 8 november 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BW9303

[3] Gerechtshof Amsterdam 11 december 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:4274

[4] Rechtbank Limburg 30 januari 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:914

[5] Rechtbank Limburg 30 januari 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:914

[6] Rechtbank Limburg 30 januari 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:914

[7] Gerechtshof Amsterdam 15 november 2007, ECLI:NL:GHAMS:2007:BC2947

[8] Gerechtshof Amsterdam 11 december 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:4274

[9] Rechtbank Gelderland 1 augustus 2013, ECLI:NL:RBGEL:2013:2614

[10] Zie bijvoorbeeld Gerechtshof Amsterdam 15 november 2007, ECLI:NL:GHAMS:2007:BC2947; Rechtbank Arnhem 21 juli 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BB0969

[11] Gerechtshof Amsterdam 11 december 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:4274

[12] Rechtbank Rotterdam 26 augustus 2011, ECLI:NL:RBROT:2011:BU9751

[13] Rechtbank Gelderland 1 augustus 2013, ECLI:NL:RBGEL:2013:2614