Een verhuurder van 290-bedrijfsruimte (zoals winkelruimte of horecaruimte) kan met een beroep op dringend eigen gebruik de huurovereenkomst laten eindigen. Echter, wanneer de bedrijfsruimte tussentijds een nieuwe eigenaar heeft gekregen, kan deze nieuwe verhuurder zich gedurende de eerste drie jaren in een groot aantal gevallen niet beroepen op deze beëindigingsgrond. Doet de verhuurder dit toch, dan zal zijn vordering bijna altijd worden afgewezen door de rechter.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel wordt uitsluitend de wachttijd van drie jaren besproken. Er wordt dus niet besproken wat een beroep op dringen eigen gebruik precies inhoudt. Er zal ook niet worden besproken in welke omstandigheden een beroep op een dringend eigen gebruik wel of niet zal slagen. Wel zullen gevallen worden besproken waarin de verhuurder ondanks de wachttijd tóch met succes een beroep kon doen op dringend eigen gebruik.

De wachttijd nader bekeken

De mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik wordt beperkt indien dit wordt gedaan door een opvolgende verhuurder. In dat geval geldt een verplichte wachttermijn van drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk aan de huurder is medegedeeld. Deze wachttijd is geregeld in artikel 7:296 lid 1 BW.

Het maakt niet uit of de nieuwe verhuurder de bedrijfsruimte heeft gekocht of dat hij deze langs een andere weg heeft verkregen, zoals door middel van een aandelenoverdracht. De rechtsopvolging kan zowel onder bijzondere titel als onder algemene titel zijn.[1] In artikel 7:296 lid 1 en 2 BW worden overigens categorieën personen genoemd, waartegen een huurder de wachttermijn niet onverkort kan inroepen.

De opzegtermijn bedraagt op grond van artikel 7:293 lid 2 BW verplicht 1 jaar. Deze opzegtermijn wordt opgeteld bij de wachttermijn. In feite biedt de wet bij rechtsopvolging dus 3+1 jaren bescherming aan de huurder.

De ratio van de wachttermijn

De ratio van de wachttermijn is als volgt. Voor winkelruimte en horecaruimte geldt dat de huurder voor zijn bedrijfsvoering erg afhankelijk is van de locatie waarop klanten hem kunnen vinden. Dit is de reden waarom volgens de hoofdregel van de wet dit soort bedrijfsruimte bij aanvang wordt verhuurd met een (te verlengen) huurtermijn van vijf jaren. De huurder krijgt daardoor de gelegenheid om gedurende deze jaren zijn investering in het gehuurde pand terug te verdienen.

Een huurder van 290-bedrijfsruimte moet dan zeker beschermd worden tegen rechtsopvolgers, die overigens vaak nog meer belang hebben bij het verhuurde pand dan de oorspronkelijke eigenaar. De huurder heeft bij het verrichten van zijn investeringen veelal geen rekening kunnen houden met het opkomen van deze rechtsopvolgers.

Er wordt van uitgegaan dat de wachttermijn de huurder voldoende beschermt. De nieuwe verhuurder kan de wachttijd overigens niet omzeilen door een beroep op te doen op de beëindigingsgrond van de belangenafweging, terwijl de feiten eigenlijk wijzen op een dringend eigen gebruik. Wanneer de nieuwe eigenaar het bedrijfspand koopt met als doel om later een beroep te doen op het dringend eigen gebruik maakt hij geen misbruik van bevoegdheid indien hij daarbij de wachttijd respecteert.

In welke gevallen kan een beroep worden gedaan op de wachttijd?

De wachttijd geldt volgens de Hoge Raad alleen voor een opzegging tegen het einde van de eerste huurtermijn van vijf jaren.[2] De wachttijd geldt dus niet wanneer de huur wordt opgezegd tegen het einde van een tweede huurtermijn van vijf jaren.[3] En ook niet wanneer de huur na het verstrijken van deze twee huurtermijnen is voortgezet voor onbepaalde tijd.[4]

Ook wanneer de huur is aangegaan voor een initiële termijn van 10 jaren kan de huurder tegen het einde van deze huurtermijn geen beroep doen op de wachttijd. Artikel 7:296 lid 2 BW heeft namelijk slechts betrekking op opzeggingen tegen het einde van de in artikel 7:292 lid 1 BW bedoelde eerste termijn. De huurovereenkomst met een aanvangstermijn van tien jaar is niet geregeld in artikel 7:292 lid 1 BW, maar in artikel 7:300 BW.[5]

De wachttijd heeft daarmee bij bedrijfsruimte een minder groot bereik dan bij de huur van woonruimte. Dit is een bewuste keuze. Bij de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard dan bij woonruimte, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen.[6]

Bij het bestuderen van rechtsliteratuur en jurisprudentie moet de lezer rekening houden met een wetswijzing. Vóór 1 augustus 2003 regelde de wet dat de wachttijd niet alleen gold bij het einde van de eerste termijn van vijf jaar maar ook nadien. Het nieuwe huurrecht geeft dus minder bescherming aan de huurder. De huidige regels voorkomen dat de wachttijd een reeds lang zittende huurder ook nog eens bescherming biedt. Vanuit het standpunt van de verhuurder is dit wel te billijken.

Schriftelijke kennisgeving als startpunt van de wachttijd

De kennisgeving vormt het startpunt van de wachttijd. In de praktijk wordt niet heel streng vastgehouden aan de wettelijke eis dat de huurder schriftelijk in kennis moet zijn gesteld. Een mondelinge kennisgeving (of wetenschap zijdens de huurder langs een andere weg) kan voldoende zijn indien de huurder tijdig, duidelijk en ondubbelzinnig op de hoogte is gebracht van de identiteit van de nieuwe verhuurder.

Het uiteindelijke doel van het kennisgevingsvereiste is dat de huurder niet voor ‘onaangename verrassingen’ komt te staan. Bij betwisting dat er een kennisgeving is gedaan rust de bewijslast op de verhuurder. Wanneer de kennisgeving schriftelijk wordt gedaan, is natuurlijk makkelijker vast te stellen wanneer de wachttijd is begonnen.

Beroep op wachttijd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar

Soms wordt geoordeeld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de huurder zich jegens de verhuurder beroept op de wachttijd.

Dit speelde in een kwestie waarbij de vorige verhuurder al een beroep had gedaan op dringend eigen gebruik en de opvolgende verhuurder exact de plannen van de vorige verhuurder ten uitvoer wilde gaan leggen. In die situatie was de huurder niet benadeeld.  Er was volgens de rechter geen relevante wijziging in de materiële verhouding tussen verhuurder en huurder.[7] De nieuwe verhuurder kon zich overigens beroepen op de opzegging die de vorige verhuurder al had gedaan.^[8]

Een beroep op de wachttijd was ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar in een kwestie waarbij de huurder al bij aanvang van de huurovereenkomst wist van de renovatieplannen, reeds toen al had aangegeven akkoord te zullen gaan met vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst en ook nadrukkelijk was overeengekomen dat hij zelf een voorstel kon doen om het gehuurde te kopen.[9]

Conclusie

Een nieuwe verhuurder van winkelruimte of horecaruimte zal drie jaren moeten wachten voordat hij kan vorderen dat een huurovereenkomst eindigt vanwege dringend eigen gebruik. De nieuwe verhuurder zal er voor moeten zorgen dat hij bewijsbaar (dus bij voorkeur schriftelijk) aan de huurder heeft gemeld dat hij de nieuwe verhuurder is. Dit laatste is van belang om de wachttijd van drie jaren te laten starten.

Voor een nieuwe verhuurder is het van belang om rekening te houden met deze wachttijd. Soms kan een huurder geen beroep doen op de wachttijd. De wachttijd kan gevolgen hebben voor de koopsom die een koper zal willen betalen voor het verhuurde pand. Overigens kan de huurder ondanks de wachttijd wel akkoord gaan met een opzegging. De huurder kan desgewenst in onderling overleg een passende vergoeding vragen.

—

[1] Hoge Raad 10 juli 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI3820

[2] Hoge Raad 24 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9758 (Toko Mitra/PMT)

[3] Zie ook Gerechtshof ‘s-Gravenhage 26 juli 2011, ECLI:NL:GHSGR:BR3166;; Gerechtshof Amsterdam 13 november 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:3122; Vgl. ook Gerechtshof ’s-Gravenhage 28 februari 2012, ECLI:NL:GHSGR:BW0027;

[4] Zie ook Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 19 maart 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ5078

[5] Zie ook de conclusie bij Hoge Raad 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:1018; Rechtbank Midden-Nederland 12 juni 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:CA3469; Rechtbank ’s-Gravenhage 19 januari 2012, ECLI:NL:RBSGR:2012:BV7193

[6] HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338, rov. 3.3.4 (Alog/Ulitimo)

[7] Hoge Raad 10 juli 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI3820

[8] Hoge Raad 10 juli 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI3820

[9] Rechtbank Utrecht 16 december 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BN0386