Vloeren en vloerisolatie in appartementen

Harde vloerbedekking, zoals plavuizen en parket, kan leefgeluiden zoals voetstappen versterken. In een appartementencomplex kan dit buitengewoon hinderlijk zijn voor de onderbuurman. Om te voorkomen dat bovenburen overmatige geluidsoverlast veroorzaken wordt vaak in de splitsingsakte een verplichting opgenomen om geen harde vloeren te leggen in de woongedeeltes, tenzij hier een isolerende laag onder wordt gelegd.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel wordt besproken welke rechten de onderbuurman heeft en welke plichten de bovenbuurman heeft voor wat betreft het leggen van vloeren. Daarnaast bespreek ik kort welke rol de Vereniging van Eigenaars (VvE) heeft wanneer de bovenbuurman de verplichtingen uit de splitsingsakte (en het huishoudelijk reglement) niet nakomt.

Het Modelreglement

De problematiek die hierboven werd geschetst wordt algemeen onderkend. Vaak is daarom in de splitsingsakte een regeling getroffen die moet voorkomen dat contactgeluiden worden versterkt door harde vloeren. Zo regelt artikel 17 lid 5 Modelreglement 1992 het navolgende:

De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan. Met name is het niet toegestaan parket of stenen vloeren aan te brengen, tenzij dit geschiedt op zodanige wijze dat naar het oordeel van het bestuur geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige eigenaars en/of gebruikers.

In het Modelreglement 2006 is in artikel 26 lid 1 een vergelijkbare bepaling opgenomen, waarbij expliciet wordt gewezen op de mogelijkheid om in het huishoudelijk reglement nadere regels op te nemen:

De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan. Met name is het niet toegestaan parket of stenen vloeren aan te brengen, tenzij dit geschiedt met inachtneming van normen die bij huishoudelijk reglement of door de vergadering zijn vastgesteld en zodanig dat geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige eigenaars en/of gebruikers.

Het huishoudelijk reglement of gewijzigde splitsingsakte

Wat wordt er vervolgens zoal opgenomen in het huishoudelijk reglement of in een aanvulling op het modelreglement?

Allereerst wordt in veel reglementen een onderscheid gemaakt tussen leefruimtes en sanitaire ruimtes, zoals de badkamer en de WC. Voor laatstgenoemde ruimtes wordt vaak een uitzondering gemaakt, in die zin dat geen specifieke regels zijn opgenomen voor het isoleren. De tegels mogen in dat geval rechtstreeks worden aangebracht op de ondervloer en de wanden. Soms kan beschreven zijn dat de keukenruimte slechts met zacht schoeisel mag worden betreden. Wanneer voor sanitaire ruimtes is geregeld dat bepaalde soorten tegels niet gelegd mogen worden, kan dit worden beschouwd als een absoluut verbod.[1]

Voor de leefruimtes, zoals de woonkamer en de slaapkamers, wordt vaak in het huishoudelijk reglement vermeld dat een harde vloerbedekking niet rechtstreeks in contact mag staan met de oorspronkelijke vloer. Soms wordt zelfs geregeld dat wanneer regulier tapijt niet volstaat er nog een ondertapijt moet worden gelegd. Regelmatig wordt een norm verbonden aan te leggen vloeren, zoals een contactgeluidsisolatie van plus tien decibel (+10dB) of meer. Deze waarde wordt ook door de Nederlandse Stichting Geluidshinder geadviseerd. Deze waarde is echter geen algemeen geldende norm.[2]

Huurders worden veelal ook verplicht om rekening te houden met deze regels. Wat hiervoor en hierna over appartementseigenaars wordt gemeld heeft veelal ook direct betrekking op huurders.

Deskundigenonderzoek

Bij twijfel over de vraag of de vloerbedekking van de bovenbuurman voldoet aan een gestelde norm kan de rechter desgewenst besluiten om een deskundigenonderzoek te gelasten. Dit speelt vooral in het geval het reglement een geluidsisolatienorm voorschrijft. In dat geval kan de deskundige worden gevraagd of hij de contactgeluidisolatie kan meten en of deze voldoet aan de norm. Wanneer de vloer niet voldoet, kan de deskundige direct ook adviseren op welke wijze de vloer wel de gestelde norm kan bereiken. Bij voorkeur kan de deskundige zich dan uitlaten over de vraag welke ondervloer nodig is, omdat op deze wijze de duurdere topvloer behouden kan blijven.

Handhaving

De appartementseigenaars zijn in hun hoedanigheid van leden van de VvE gebonden aan het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement. Deze hebben als doel om de belangen van de (overige) appartementseigenaren te beschermen. Een benadeelde onderbuurman kan zich hierop rechtstreeks beroepen. Een onderbuurman kan op grond van artikel 3:296 BW vorderen dat de bovenbuurman de regels in het reglement nakomt. Daarnaast kan het laten voortbestaan van de overlastgevende situatie als onrechtmatig worden gekwalificeerd.[3]

Stel dat het reglement een bepaalde vloerbedekking en/of vloerisolatie voorschrijft en de bovenbuurman heeft deze niet gebruikt. In dat geval kan de onderbuurman in beginsel eisen dat de vloer wordt vervangen, en ook verwijderd wordt gehouden. De rechter kan overigens afhankelijk van de situatie het mindere toewijzen zoals de verplichting om een onderlaag aan te brengen. Wanneer geen specifiek norm is voorgeschreven zal de rechter in gedachten houden dat het aanleggen van een vloer die voldoet aan een minimumnorm van Ico = 0dB voldoende is.[4]

De onderbuurman kan het bovenstaande eisen ongeacht de vraag of de onderbuurman onredelijke geluidshinder ondervindt.[5] Kortom: de onderbuurman hoeft de geluidshinder in dat geval niet bewijzen. Maar de onderbuurman kan niet onbeperkt vervanging van de vloer eisen. Dit zal ik hierna toelichten.

Stel dat de bovenbuurman een vloerbedekking heeft gelegd die niet is toegestaan, maar volgens hem wel minimaal in dezelfde mate het geluid dempt als de voorgeschreven vloerbedekking. Allereerst draagt de bovenbuurman dan de bewijslast van deze stelling.[6] Stel dat dit bewijs geleverd wordt, bijvoorbeeld door een deskundigenverklaring. Levert een vordering tot aanpassing van de vloer in dat geval misbruik van recht op? Mijns inziens zou de onderbuurman in dat geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep meer kunnen doen op de in het reglement voorgeschreven materialen.[7] Let wel: de verklaring van een deskundige zal dan wel moeten zijn gebaseerd op een waarneming ter plaatse.[8]

Bij kwesties rondom de handhaving van de regels geldt nog het volgende. De inhoud van het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement wordt bij appartementseigenaars als bekend verondersteld. Bij de aanschaf van het appartement hadden zij kunnen en behoren te weten wat zij wel en niet als vloerbedekking mochten leggen. De omstandigheid dat de vorige eigenaar wel een verboden vloerbedekking heeft gelegd kan niet afdoen aan de verplichting van de opvolgende bewoner.[9] Ook de stelling dat de gelegde vloer voldoet aan het Bouwbesluit kan hier niet aan afdoen.[10] Evenmin kan de stelling dat de bovenbuurman altijd op pantoffels loopt hieraan afdoen.[11] De stelling dat de onderbuurman bekend zou staan als iemand die snel reageert op het handelen in zijn omgeving doet eveneens niet ter zake.[12] Juist om dat soort discussies te vermijden bepaalt het reglement de norm.

Kan de onderbuurman een schadevergoeding vorderen wanneer de bovenbuurman een tijd lang de regels rondom harde vloeren heeft overtreden? Het aantasten van het woongenot van een ander is onrechtmatig. Wanneer is voldaan aan de vereisten van een onrechtmatige daad, heeft de onderbuurman in beginsel recht op vergoeding van immateriële schade als bedoeld in artikel 6:106 BW.[13] Het is een feit van algemene bekendheid dat het langdurig wonen in een huis met geluidsoverlast tot gevoelens van onbehagen kan leiden en daarmede tot aantasting van de persoon. Echter, er is geen sprake van een rechtstreekse aantasting van de persoon. Daarom is terughoudendheid bij de toekenning van immateriële schadevergoeding geboden. Extreem hoge schadevergoedingen zijn dan niet te verwachten. Er is al eens een schadevergoeding van € 1.500,00 toegekend.[14]

Rol van de VvE

De VvE kan op grond van artikel 5:126 lid 3 BW de reglementen handhaven. De VvE kan dus zelf ook de overtredende bovenbuurman tot de orde roepen.

Dit gebeurt echter niet altijd. Wanneer de VvE geen actie onderneemt laat zij de geluidshinder die de onderbuurman ondervindt voortduren. Handelt de VvE daarmee ook onrechtmatig jegens de onderbuurman? Deze vraag kan ik niet op basis van gepubliceerde rechtspraak beantwoorden. De relevantie van deze vraag is echter beperkt. Als de VvE geen actie onderneemt dan zal de onderbuurman dit wel doen. Als de VvE wel in actie was gekomen zal dit veelal niet tot een sneller resultaat hebben geleid dan de juridische acties die de onderbuurman richting zijn bovenbuurman zal ondernemen.[15] In dat geval zorgt de VvE er ook niet voor dat de inbreuk op het woongenot langer duurt.

Wanneer de VvE de taak op zich zou nemen om te handhaven zou dit overigens wel juridische kosten schelen aan de zijde van de onderbuurman. Hierover kan dus wel gediscussieerd worden.

Conclusie

Harde vloeren in een appartementencomplex kunnen voor geluidsoverlast zorgen. In het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement zijn vaak regels opgenomen om dit te voorkomen. Een onderbuurman kan met een beroep op deze regels de bovenbuurman rechtstreeks aanspreken tot nakoming. Wanneer de onderbuurman klaagt over contactgeluiden als gevolg van een harde vloer, is het voor zowel een eigenaar van een appartement als een huurder van een appartement van belang om  te controleren of zijn vloer voldoet aan de regels.

[1] Gerechtshof Amsterdam 14 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2900

[2] Rechtbank Amsterdam 24 juli 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:6783

[3] Rechtbank Amsterdam 24 juli 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:6783; Rechtbank Amsterdam 20 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7349

[4] Rechtbank Amsterdam 24 juli 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:6783

[5] Gerechtshof Amsterdam 14 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2900

[6] Rechtbank Amsterdam 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7127

[7] Zie voor een voorbeeld waarbij anderszins geen hinder meer werd verwacht Gerechtshof Leeuwarden 7 februari 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV6705

[8] Gerechtshof Amsterdam 14 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2900

[9] Gerechtshof Amsterdam 14 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2900

[10] Rechtbank Amsterdam 20 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7349

[11] Rechtbank Amsterdam 20 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7349

[12] Rechtbank Amsterdam 20 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7349

[13] Rechtbank Amsterdam 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7127

[14] Rechtbank Amsterdam 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7127

[15] Rechtbank Amsterdam 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7127

C.G. (Christian) Huijsmans

C.G. (Christian) Huijsmans

mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans is in 2008 beëdigd als advocaat. Gaandeweg heeft hij zich naast echtscheidings- en alimentatiezaken toegelegd op het onroerend goedrecht. Hij adviseert met name over huurkwesties en geschillen die voortvloeien uit de koop en (ver)bouw van onroerend goed.

Advocatenkantoor Zeeland

Wulfaertstraat 3
4461 HS GOES
T: 0113 27 70 00
www.advocatenkantoorzeeland.com