Dreigende instorting op een naburig erf

Niet iedere eigenaar verricht voldoende onderhoud aan zijn opstallen. Door een gebrek aan onderhoud of door slecht uitgevoerde sloopwerkzaamheden of bouwwerkzaamheden kunnen situaties ontstaan waarbij instorting dreigt.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel wordt besproken wat een eigenaar van een naburig erf kan doen aan een dreigende instorting. Daarbij wordt onder andere stilgestaan bij de navolgende vragen. Wat voor procedure kan er worden gevoerd? Zijn er grenzen aan wat er van de eigenaar van het gevaarzettende terrein kan worden verwacht? Dit artikel gaat overigens niet over het gevaar dat een mandelige muur zal instorten.

Artikel 5:55 BW

Op grond van artikel 5:55 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan de eigenaar van een naburig erf te allen tijde vorderen dat maatregelen worden genomen om een dreigende instorting van een gebouw of werk te voorkomen, indien deze instorting zijn erf in gevaar zou brengen. Het meest sprekende geval waarbij dit wetsartikel kan worden ingeroepen is een muur die dreigt om te vallen of waar stenen vanaf vallen.

De achterliggende gedachte van dit wetsartikel is dat deze vorm van hinder richting naburige erven moet kunnen worden weggenomen. Instortingsgevaar kan zorgen voor een noodtoestand. In bepaalde gevallen, zoals onjuiste bouw- of sloopwerkzaamheden, kan het gevaar per direct ontstaan.

Iedere vordering – dus ook die van artikel 5:55 BW – kan slechts met succes worden ingesteld door iemand daarbij ook een belang heeft, zie artikel 3:303 BW. Een directe buur, die ook de directe gevolgen van een eventuele instorting zal ondervinden, heeft natuurlijk een belang. Daarvoor is het niet nodig dat hij daadwerkelijk schade zou lijden door het instortingsgevaar. Het is voldoende dat er een concrete kans bestaat dat hij ongemak zal gaan ondervinden van een instorting.[1] Het lijkt mij dat er al snel sprake is van ongemak. De buurman heeft namelijk sowieso al niet de volledige vrijheid om van zijn eigendom gebruik te maken als aan de rand van zijn perceel instortingsgevaar aanwezig is.

De vraag is echter of een verderop wonende buur wiens uitzicht wordt aangetast door de verkrotting ook een belanghebbende is. Mijns inziens is dit niet het geval. Het wetsartikel spreekt bovendien over de eigenaar van het naburige erf als partij aan wie de vordering toekomt.

Uiteraard moet er dan wel sprake zijn van een concreet instortingsgevaar. Het ligt op de weg van de eisende partij om dit instortingsgevaar aan te tonen. Dit kan hij bijvoorbeeld aantonen door een deskundigenrapportage. Dit laatste kan ook een rapportage van de brandweer zijn. Soms heeft de gemeente al besluiten genomen die wijzen op de aanwezigheid van een concreet gevaar.

Voor zover relevant, geldt dat de vordering tot het opheffing van het instortingsgevaar niet kan verjaren.

Grenzen aan artikel 5:55 BW

Wanneer de buurman vordert dat de eigenaar van het instortende bouwwerk maatregelen treft, dan mag de rechter in beginsel geen rekening met de (financiële) belangen van de eigenaar van dat gevaarzettende gebouw of werk.[2] Dit is slechts anders als toepassing van artikel 5:55 BW in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.  Van dergelijke omstandigheden is in ieder geval niet sprake als de eigenaar van het gevaarzettende gebouw of werk niet de financiële middelen heeft om de benodigde maatregelen te treffen.[3]

Maatregelen die getroffen kunnen worden

De eigenaar van het instortende werk zal maatregelen moeten treffen om het gevaar op te heffen. Welke maatregelen kunnen dan van hem worden verwacht? Artikel 5:55 BW vermeldt niet welke maatregelen getroffen kunnen worden. De eerste gedachte is dat het maatregelen moeten zijn die voor de hand liggen en die de eigenaar van het instortende bouwwerk niet onnodig op kosten jagen.

De eigenaar van het naburige erf zal willen voorkomen dat zijn buurman slechts halfslachtige maatregelen gaat treffen. Wanneer metselwerk los ligt, is het bijvoorbeeld vaak niet voldoende om slechts de losliggende stenen weg te halen. Om een langdurig veilige situatie te creëren zal verdere inwatering (en loslaten van metselwerk)  ook voorkomen moeten worden. Dit kan dan ook van de eigenaar van het instortende werk verwacht worden.

Om de rechter (en de wederpartij) er van te overtuigen dat bepaalde maatregelen noodzakelijk zijn, wordt het de buurman aangeraden om een deskundigenrapportage te laten opstellen. Daarin kan puntsgewijs wordt opgesomd welke maatregelen nodig zijn, en waarom deze maatregelen nodig zijn. Wanneer de in het rapport beschreven maatregelen deugdelijk zijn gemotiveerd en logischerwijs uit het rapport volgen, is de kans groot dat de rechter het uitvoeren van deze maatregelen ook toewijst. Dit zou alleen anders zijn wanneer de eigenaar van het instortende bouwwerk een tegenrapportage toont waaruit een tegengestelde conclusie volgt.

Wanneer de eigenaar van het naburige perceel reeds schade heeft geleden als gevolg van onjuist uitgevoerde bouwwerkzaamheden, kan ook worden onderzocht of hij eventuele schade kan vorderen bij de aannemer of zijn buurman in de hoedanigheid van opdrachtgever.

Weigerachtige eigenaar van het instortende bouwwerk

De eigenaar van het naburige erf zal in bijna alle gevallen eerst een brief sturen met de vordering om het instortingsgevaar weg te nemen. Pas wanneer hij hierop geen passende reactie krijgt zal hij een gerechtelijke procedure overwegen.

Wanneer echter eenmaal geprocedeerd moet worden, wekt de eigenaar van het instortende bouwwerk de indruk dat hij niet vrijwillig het instortingsgevaar weg zal nemen. Als stok achter de deur kan een dwangsom worden gevorderd voor het geval hij niet aan de uiteindelijke veroordeling tot het treffen van maatregelen zal voldoen. Dit geldt eens te meer als hij ook al niet heeft voldaan aan bestuursdwang door de gemeente.[4]

De eigenaar van het naburige erf heeft ook de mogelijkheid om een machtiging te vorderen om de benodigde maatregelen zelf te verrichten. Bij een op het oog weigerachtige buurman kan de rechter deze machtiging toewijzen, onder de voorwaarde dat de buurman niet binnen een bepaalde termijn zelf de maatregelen heeft uitgevoerd. Hierdoor krijgt de eisende partij een extra mogelijkheid om het gevaar af te wenden. Uiteraard kan hij dan de maatregelen verrichten op kosten van de eigenaar van het instortende bouwwerk. Hij loopt dan wel het risico dat de eigenaar van het instortende bouwwerk geen verhaal biedt voor de alsdan gemaakte kosten.

Conclusie

Een eigenaar van een naburig erf kan eisen dat zijn buurman maatregelen treft om een concreet instortingsgevaar weg te nemen.  De eigenaar van een instortend bouwwerk kan zich niet verweren met de stelling dat hij geen financiële middelen heeft om maatregelen te treffen. De eisende partij zal niet snel misbruik van recht maken door zo’n vordering in te stellen. Wanneer de eigenaar van een instortend bouwwerk weigerachtig blijft, kan de buurman een dwangsom vorderen of desnoods een machtiging om de maatregelen zelf uit te voeren.

[1] Parl. Gesch. Boek 5 BW, MvA II, p. 213.

[2] Rechtbank Rotterdam 2 december 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9451

[3] Rechtbank Rotterdam 2 december 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9451

[4] Rechtbank Rotterdam 2 december 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9451

C.G. (Christian) Huijsmans

C.G. (Christian) Huijsmans

mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans is in 2008 beëdigd als advocaat. Gaandeweg heeft hij zich naast echtscheidings- en alimentatiezaken toegelegd op het onroerend goedrecht. Hij adviseert met name over huurkwesties en geschillen die voortvloeien uit de koop en (ver)bouw van onroerend goed.

Advocatenkantoor Zeeland

Wulfaertstraat 3
4461 HS GOES
T: 0113 27 70 00
www.advocatenkantoorzeeland.com