Bouwwerkzaamheden kunnen schade veroorzaken aan naburige panden. Een aannemer dient ter alles aan te doen om deze schade te voorkomen. Wanneer de aannemer onvoldoende zorgvuldig te werk gaat kan hij aansprakelijk worden gehouden voor deze schade.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Deze bouwschade ontstaat voornamelijk als gevolg van trillingen, zoals heien, het slaan van damwandplaten, het slaan met een sloopkogel en het rijden met zwaar materiaal. Maar ook bronbemaling/verlaging van de grondwaterstand en het aanrijden of weggraven van grond kan schade aan een woning of bedrijfspand in de omgeving veroorzaken. De nadruk in de in dit artikel aangehaalde jurisprudentie ligt overigens op trillingschade.

Vaak draait de discussie om het al dan niet bestaan van een causaal verband en om de hoogte van de schade. Om deze reden zal in dit artikel hieraan specifiek aandacht aan worden besteed. Daarbij wordt ook dieper ingegaan op de gevolgen van het ontbreken van een nulmeting.

In dit webartikel ligt de focus voornamelijk op de aansprakelijkheid van de aannemer. Soms wordt jurisprudentie aangehaald waarbij naast de aannemer ook de opdrachtgever aansprakelijk werd geacht. Aan de aansprakelijkheid van de opdrachtgever kleeft echter een aantal bijzonderheden en deze zal daarom in een ander webartikel worden behandeld.

Onrechtmatigheid

De benadeelde partij zal de door hem geleden schade willen verhalen op de veroorzakende partij. Dit zal verlopen op basis van het leerstuk onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). Allereerst moet daarvoor worden vastgesteld of de aannemer wel of niet onrechtmatig heeft gehandeld. Uitgangspunt is dat van degene die bouwwerkzaamheden gaat verrichten de nodige zorgvuldigheid mag worden verwacht om schade aan eigendommen van derden te voorkomen.

Vaak behoort een aannemer zich te houden aan een norm die in de bouwwereld algemeen aanvaard is. De normen voor trillingshinder zijn bijvoorbeeld in diverse richtlijnen van de Stichting Bouwresearch vastgelegd. Overschrijding van deze normen brengt in beginsel mee dat de aannemer het werk op onzorgvuldige wijze uitvoert en daarmee in beginsel onrechtmatig handelt ten opzichte van bijvoorbeeld de eigenaar van een belendend pand. Het feit dat de bedoelde normen niet in een wettelijk voorschrift zijn opgenomen, doet hieraan niet af.[1]

De benadeelde zal de normschending moeten bewijzen. Zelfs wanneer een naburig pand binnen een invloedsgebied ligt voor bijvoorbeeld trillingen, zal eerst  vastgesteld moeten worden dat de aannemer zodanige trillingen heeft veroorzaakt dat daarmee normschendend is gehandeld.[2]

Naast zo’n normschending kan de onrechtmatigheid van het handelen van de aannemer ook anderszins worden aangenomen wanneer de aannemer niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die in het maatschappelijk verkeer betaamt. Hoe wordt de zorgvuldigheid bepaald? Daarvoor kijkt men onder andere naar het navolgende: de voorzienbaarheid van de schade, het voeren van overleg met omwonenden teneinde mogelijke risico’s op het spoor te komen, het verrichten van onderzoek, de praktische mogelijkheden om voorzorgsmaatregelen te treffen en de eventuele bijzondere kwetsbaarheid van het buurperceel.^[3] Hiervan kan sprake zijn wanneer het mogelijk is om hetzelfde resultaat te bereiken zonder gevaar voor naburige eigendommen. Een voorbeeld hiervan is het trillingsvrij aanbrengen van damwandprofielen.[4]

Wanneer er in strijd met voorschriften onvoldoende controle heeft plaatsgevonden op bijvoorbeeld de omvang van de trillingen, leidt dit op zichzelf nog niet tot onrechtmatigheid. Deze normschending zou misschien wel kunnen leiden tot het aannemen van een causaal verband (waarover hierna meer) maar leidt niet tot een bewijslastomkering ten aanzien van de onrechtmatigheid.[5]

Causaal verband

Op de benadeelde partij rust – bij betwisting door de andere partij – de bewijslast dat sprake is van een causaal verband tussen enerzijds de werkzaamheden en anderzijds de schade. De schadelijdende partij moet een concrete oorzaak kunnen stellen en bewijzen.[6] Dit causaal verband is soms overduidelijk, maar vaak is deze zeker niet eenvoudig aan te tonen.

De belangrijkste manier om dit causaal verband aan te tonen is door middel van een deskundigenoordeel. Wanneer een deskundige een heldere uitspraak doet over het causaal verband, zal de aannemer niet kunnen volstaan met verweren zoals het ontbreken van een nulmeting of de mogelijkheid dat de schade ook door een andere oorzaak zou kunnen zijn ontstaan.[7] Bij voorkeur is deze deskundige dan in gezamenlijk overleg of door de Rechtbank  aangewezen.

Is er bij de afweging van het bewijs rondom het causaal verband nog ruimte voor getuigenverklaringen? Dit is beperkt. Wanneer er een deskundigenrapportage aanwezig is, dan dienen getuigenverklaringen te worden gewogen met inachtneming van hetgeen hieromtrent is vermeld in het deskundigenrapport.[8]

Het ontbreken van een nulmeting

De benadeelde partij wordt ernstig gehinderd in het bewijs van een causaal verband wanneer er geen nulmeting is verricht. Soms wordt de benadeelde overvallen door de start van de werkzaamheden. In die situatie kan de benadeelde moeilijk worden verweten dat hij zelf geen nulmeting heeft uitgevoerd. Echter, heeft dat ook juridische consequenties? Dit hangt af van de feiten en omstandigheden.

Voor sommige werkzaamheden is het de norm om naburige panden binnen een bepaalde omtrek rondom de werkzaamheden vóór aanvang van de werkzaamheden en na afloop daarvan te schouwen.[9] Aan de hand van de resultaten van die dubbele schouw kan in elk geval worden vastgesteld of het pand tijdens de werkzaamheden schade heeft opgelopen, of dat reeds bestaande schade is verergerd. Wanneer de benadeelde aantoont dat zo’n vooropname tot de norm hoort bij de verrichte werkzaamheden én dat deze norm niet is nageleefd, kán de bewijslast omkeren. Het gaat immers om een norm die in het belang van de benadeelde is geschreven.[10]

Het niet verrichten van een nulmeting komt dus in sommige gevallen voor rekening en risico van de aannemer.[11] Het causaal verband wordt dan aangenomen, maar er blijft nog wel ruimte om tegenbewijs te leveren. De bovenstaande bewijslastverdeling kan overigens ook gelden voor het geval de aannemer de wet of de vergunningsvoorwaarden heeft overtreden.[12]

Ik heb slechts een beperkt aantal gevallen aangetroffen in de gepubliceerde rechtspraak waarin de benadeelde op deze wijze werd beschermd bij het ontbreken van een nulmeting. Ik kom de bovenstaande gedachtengang evenwel ook tegen in andere rechtspraak, zoals de aansprakelijkheid van de gemeente voor het plaatsen van een verkeersdrempel. Voor zover het te verrichten deskundigenonderzoek naar de causaliteit in die laatsgenoemde kwestie gehinderd zou gaan worden door het ontbreken van een nulmeting, zou dit voor rekening en risico van de gemeente gaan komen.[13] De gemeente wist in dat geval dat er een kans op schade bestond.

Hoogte van de schade

Er is hier sprake van zaakschade. Die wordt in beginsel abstract begroot. Het gaat dan om de waardevermindering die tot uitdrukking kan komen in te begroten herstelkosten. Of de schade werkelijk wordt hersteld en, zo ja, wanneer en op welke wijze is in dit verband niet relevant.[14]

De hoogte van de schade kan wederom het beste worden vastgesteld door een deskundige. De deskundige kan onderscheid maken tussen reeds aanwezige schade en nieuwe schade en derhalve de vraag beantwoorden welke schade als bouwschade is aan te merken. De deskundige kan zich ook uitlaten wat het schadeverschil zou zijn ten opzichte van de situatie waarin de aannemer voor een minder ingrijpende bouwmethode had gekozen. Immers, slechts schade die in redelijkheid kan worden toegerekend aan de aannemer komt voor vergoeding in aanmerking. De deskundige kan rekening houden met een aftrek vanwege een nieuw-voor-oud voordeel aan de zijde van de benadeelde.

Daarnaast kan de deskundige inschatten of de verkeerde handelwijze van de aannemer in de toekomst nog voor meer schade gaat zorgen. De deskundige kan zich kortom uitlaten over de vraag of er een eindsituatie is ontstaan. Wanneer een eindsituatie is ontstaan, dan zal de rechter de vordering afwijzen voor begroting van toekomstige schade.[15]

Uit het voorgaande blijkt al dat de schade niet altijd eenvoudig te begroten is. Er kan reeds schade aanwezig zijn geweest voorafgaand aan de werkzaamheden. De vraag is dan of de schadelijdende partij wel zo heel veel schade heeft geleden. Wanneer namelijk bestaande scheuren wijder en/of langer worden, leidt dit in de regel niet of nauwelijks tot een verhoging van de herstelkosten. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor schever liggende vloerdelen.

Als de deskundige van oordeel is dat de geleden schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, dan kan de Rechtbank hiervan een schatting maken op grond van artikel 6:97 BW.[16] De benadeelde wordt hiermee gered. Wanneer vast komt te staan dat de aannemer onrechtmatig heeft gehandeld en dat voldoende waarschijnlijk is dat de benadeelde daardoor (extra) schade heeft geleden van meer dan verwaarloosbare omvang, die niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, kan de schade worden geschat.

De vast te stellen schade kan worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum waarop de schade is ontstaan. Dat de schade per die datum nog niet was hersteld doet niet ter zake.[17] Ook kunnen kosten voor deskundigen voor vergoeding in aanmerking komen.[18]

Conclusie

Een aannemer kan aansprakelijk zijn voor schade aan naburige panden (en andere eigendommen). De benadeelde zal moeten aantonen dat de aannemer een norm heeft overtreden of anderszins onzorgvuldig heeft gehandeld. Ook zal de benadeelde het causaal verband moeten aantonen. Soms wordt de benadeelde geholpen wanneer een nulmeting ontbreekt. Bij twijfel kan de geleden schade worden geschat.

—

[1] Rechtbank Arnhem 5 augustus 2009, ECLI:NL:RBARN:2009:BJ8799

[2] Gerechtshof Amsterdam 14 oktober 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:4253

[3] Vgl. HR 9 maart 1973, NJ 1973, 464; HR 21 april 2000, NJ 2000, 564

[4] Rechtbank Arnhem 5 augustus 2009, ECLI:NL:RBARN:2009:BJ8799

[5] Gerechtshof Amsterdam 14 oktober 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:4253

[6] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 november 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:5645; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 oktober 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4173

[7] Gerechtshof Amsterdam 22 december 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5378

[8] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 oktober 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4173

[9] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 november 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4567

[10] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 november 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4567

[11] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 4 juni 2013,  ECLI:NL:GHSHE:2013:CA2298; Rechtbank ’s-Gravenhage 31 oktober 2012, ECLI:NL:RBSGR:2012:BY2535

[12] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 oktober 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4173

[13] Rechtbank Rotterdam 29 december 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BP1158

[14] Rechtbank Rotterdam 27 mei 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:3921

[15] Gerechtshof Amsterdam 23 april 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:CA3102

[16] Rechtbank Rotterdam 27 mei 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:3921

[17] Rechtbank Rotterdam 27 mei 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:3921

[18] Zie bijvoorbeeld Rechtbank Dordrecht 14 september 2011, ECLI:NL:RBDOR:2011:BT7072