Wanneer een verhuurder een onbetaalde schuld heeft, kan de schuldeiser met behulp van een vonnis beslag leggen onder de huurder. De schuldeiser legt dan beslag op de toekomstige huurbetalingen en eventuele andere bedragen die de huurder moet betalen aan de verhuurder. Dit wordt een derdenbeslag genoemd. Dit is geregeld in artikel 475 e.v. Rv.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel beschrijf ik in het kort hoe zo’n derdenbeslag plaatsvindt. Ook zal ik bespreken wat de gevolgen zijn voor de huurder. Dit webartikel is het eerste in een drieluik. In twee andere artikelen zal ik ingaan op de vraag wat er gebeurt wanneer de huurder geen verklaring derdenbeslag aflegt of een onjuiste verklaring derdenbeslag aflegt. Deze webartikelen vindt u hier en hier.

Wat hierna wordt beschreven geldt zowel voor de huur van woonruimte als voor de huur van bedrijfsruimte.

De uitvoering van het derdenbeslag

Om beslag te kunnen leggen, zal de schuldeiser moeten beschikken over een veroordelend vonnis op de verhuurder. We spreken dan van een executoriaal derdenbeslag. In sommige gevallen kan de schuldeiser toestemming hebben gekregen van de Voorzieningenrechter om in afwachting van de uitkomst van een gerechtelijke procedure alvast beslag te laten leggen. In dat geval spreken we van conservatoir derdenbeslag.

Het derdenbeslag wordt gelegd door middel van een deurwaardersexploot. In dit exploot krijgt de huurder het bevel om de te betalen huur onder zich te houden. De huurder mag de huur vanaf dat moment niet meer uitbetalen aan de verhuurder; als de huurder dit vanaf dat moment toch doet, zal hij nogmaals moeten betalen aan de partij die beslag heeft gelegd.

Uiteraard blijkt uit het exploot wie de beslaglegger is en voor welk bedrag er beslag wordt gelegd. Ook wordt vermeld op basis van welk vonnis (of welke toestemming van de Voorzieningenrechter) het beslag wordt gelegd. Op deze manier kan de huurder controleren of de beslaglegger ook echt het recht heeft om dit beslag te leggen. Tot slot wordt vermeld bij welke deurwaarder de beslaglegger domicilie kiest; de huurder zal met deze deurwaarder contact op moeten nemen.

De verklaring derdenbeslag (algemeen)

De huurder heeft op grond van de wet de verplichting om te verklaren of hij inderdaad iets verschuldigd is aan de verhuurder. Dit is geregeld in artikel 476a lid 1 Rv. Hij kan uiteraard geldbedragen verschuldigd zijn op basis van een huurovereenkomst, maar misschien is hij ook nog geld verschuldigd op basis van een geheel andere rechtsverhouding, zoals de koop van inboedel of een geldlening.

De verklaring moet worden gedaan zodra (sinds de wetswijziging van 1 oktober 2020) twee weken zijn verstreken na de beslaglegging. Dat mag ook eerder. Deze verklaring moet worden afgelegd door middel van het invullen en terugzenden van een formulier dat de deurwaarder gelijktijdig met het beslagexploot heeft achtergelaten.

De verklaring dient in ieder geval te bevatten: de met redenen omklede opgave of de huurder al dan niet iets aan de verhuurder verschuldigd is of zal worden, dan wel of zij al dan niet iets voor hem onder zich heeft (zoals gehuurde inboedel), de aard en het beloop van de door het beslag getroffen vorderingen en eventueel de tijdsbepalingen of voorwaarden die daaraan verbonden zijn (de huurprijs per maand of een andere betaalperiode) en de verdere gegevens die voor het vaststellen van de rechten van partijen dienstig mochten zijn (zoals een eventuele opschorting van de huurrecht, voorstand of achterstand in betaling).

Het feit dat de beslaglegger al bekend is met het bestaan van de huurovereenkomst maakt nog niet dat de huurder geen verklaring hoeft af te leggen. De omstandigheid dat het executoriaal beslag is gelegd uit hoofde van een voorlopige voorziening in kort geding of een conservatoir beslag brengt geen verandering in de verplichtingen van de huurder; ook niet wanneer het vonnis nog niet in kracht van gewijsde is gegaan.[1] Wanneer de beslaglegger een onherroepelijk vonnis executeert komt dit altijd voor zijn rekening en risico.

In de praktijk ontstaan veel discussies omdat de huurder het verklaringsformulier niet invult of (in de ogen van de beslaglegger) niet correct invult. Dit soort kwesties wordt verder besproken in respectievelijk het tweede en het derde webartikel van dit drieluik.

Afdracht van de huur

De afdracht dient met terugwerkende kracht vanaf het moment van beslaglegging plaats te vinden, in beginsel aan de deurwaarder.[2] Hoewel de huurder dus pas verplicht is om na twee weken de verklaring af te leggen, zal hij dus wel de huurpenningen, die hij vanaf de datum van beslaglegging zou hebben moeten betalen, moeten reserveren en nadien moeten uitbetalen aan de deurwaarder.[3] Wat als de huurder niet betaalt? Op grond van artikel 477a lid 4 Rv kan de beslaglegger desnoods in een vonnis laten vastleggen dat de huurder de huur rechtstreeks betaalt. De beslaglegger beroept zich op dit wetsartikel in de situatie dat de huurder correct heeft verklaard over de hoogte van de huur maar hij zijn verplichting tot afgifte dus niet nakomt.

Als de huurbetaling op het moment waarop het derdenbeslag werd gelegd niet meer te voorkomen was, dan heeft het beslag op die specifieke huurtermijn geen doel getroffen. Dan moet wel vast komen te staan dat de huurder alles heeft gedaan wat redelijkerwijs van hem verwacht kon worden om de betaling te voorkomen. Kortom: wanneer de betaalopdracht simpelweg nog verwijderd kon worden uit het banksysteem, dan kan de huurder de verrichte betaling niet tegenwerpen aan de beslaglegger. In dat laatste geval zal de huurder die huurtermijn nogmaals moeten betalen aan de beslaglegger.

Meerdere verhuurders

Wat gebeurt er als  het gehuurde onderdeel uitmaakt van een gemeenschap waarbij er meerdere verhuurders optreden en er ten laste van één van hen derdenbeslag wordt gelegd op de huur?  Dit speelt bijvoorbeeld wanneer het gehuurde onderdeel uitmaakt van een onverdeelde nalatenschap. De aanspraak van de deelgenoten op huurbetaling vormt één vorderingsrecht dat toekomt aan de gemeenschap, zie artikel 6:15 BW.[4] De hoofdregel is dat de huurder alleen maar bevrijdend kan betalen aan de gemeenschap. Een individuele verhuurder is niet bevoegd de maandelijkse huur zelfstandig te incasseren, ook niet wanneer het slechts een deel van de huur betreft dat evenredig is aan zijn aandeel in de gemeenschap. Artikel 3:170 lid 2 BW regelt dat het aannemen van aan de gemeenschap verschuldigde prestaties geschiedt door de deelgenoten tezamen.

De huurder zal in zo’n situatie moeten verklaren dat hij niets verschuldigd is aan die specifieke verhuurder. Op grond van het bovenstaande mag de huurder namelijk niet de beslaglegger een evenredig deel van de huur uitbetalen. Deze beperking volgt uit het nemo plus iuris-beginsel: waartoe de deelgenoot zelf niet bevoegd is, is zijn crediteur evenmin bevoegd. Dit wringt natuurlijk wel. De desbetreffende verhuurder heeft een vorderingsrecht op de huurder dat strikt genomen als ‘goed’ in de zin van artikel 3:175 lid 3 BW geldt. Echter: de aard van dit goed staat eraan in de weg dat een onverdeeld aandeel in dat goed wordt uitgewonnen door middel van executoriaal derdenbeslag.

Wat zal de beslaglegger in dat geval moeten doen? De beslaglegger zal beslag moeten leggen onder de gezamenlijke deelgenoten c.q. onder de deelgenoot of derde die eventueel met het beheer of de vereffening is belast. Dit beslag heeft dan betrekking op al hetgeen de gezamenlijke deelgenoten of de beheerder op basis van hun onderlinge verhouding aan die ene specifieke verhuurder moeten uitkeren.[5]

Derdenbeslag en faillissement of schuldsanering

Wanneer de verhuurder kort na het derdenbeslag in een insolventiesituatie komt te verkeren (faillissement of toetreding tot de regeling WSNP), dan vervalt daarmee het executoriaal derdenbeslag. De verplichting tot het doen van de verklaring richting de beslaglegger is dan eveneens komen te vervallen.[6] De huurtermijnen die de huurder had moeten betalen zal hij dan uiteraard moeten betalen aan de curator/bewindvoerder.

Wanneer de huurder na het derdenbeslag in een insolventiesituatie komt te verkeren zal hij nog steeds verplicht zijn om de toekomstige huurtermijnen af te dragen, uiteraard zolang de huurovereenkomst nog doorloopt.

Einde van het derdenbeslag

Wanneer de huurovereenkomst wordt beëindigd is de huurder niets meer verschuldigd aan de beslaglegger. Echter, als de beslaglegger betwist dat de huurovereenkomst is geëindigd draagt de huurder het bewijs van zijn stelling.[7] Uiteraard eindigt het derdenbeslag ook wanneer het gehele bedrag is betaald waarvoor beslag is gelegd.

Conclusie

Een huurder kan worden geconfronteerd met een beslag op de huurtermijnen. De huurder wordt aangeraden om de instructies van de deurwaarder nauwgezet op te volgen. De huurder zal dan ook correct een verklaring derdenbeslag moeten invullen en de periodieke huurbetalingen moeten afdragen aan de deurwaarder.

—

[1] Rechtbank Midden-Nederland 19 april 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:1784

[2] Gerechtshof Amsterdam 20 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:1891

[3] Gerechtshof Arnhem 24 juli 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BX2709

[4] Rechtbank ’s-Gravenhage 26 september 2012, ECLI:NL:RBSGR:2012:BX9441

[5] Zie Parl. Gesch. Wijziging Rv. e.a.w. (Inv. 3, 5 en 6), blz. 85 en Rechtbank ’s-Gravenhage 26 september 2012, ECLI:NL:RBSGR:2012:BX9441

[6] Rechtbank Utrecht 1 oktober 2008, ECLI:NL:RBUTR:2008:BF4227

[7] Gerechtshof Arnhem 26 april 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BR4950