Onderhoud van een mandelige muur of fundering

Veel gebouwen, vooral woningen, zijn tegen elkaar gebouwd. Het is dan ook niet ongebruikelijk dat (veelal) oudere woningen een tussenmuur of een fundering delen. Hierdoor ontstaat gedeelde, oftewel ‘mandelige’ eigendom van de muur en/of de fundering.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel bespreek ik hoe beide eigenaren, die deelgenoten zijn van mandelige eigendom, het onderhoud moeten regelen. Wanneer moeten zij samen beslissen over het onderhoud? Wat zijn de gevolgen als zij niet samen een besluit hebben genomen?

In dit artikel wordt niet besproken wanneer sprake is van mandeligheid. Daarvoor verwijs ik naar een ander artikel.

Onderhoud en vernieuwing op gezamenlijke kosten

Artikel 5:65 BW bepaalt dat mandelige zaken op kosten van alle mede-eigenaars (deelgenoten) worden onderhouden, gereinigd, en, indien nodig, vernieuwd. De ene mede-eigenaar kan dus van de andere mede-eigenaar vorderen dat deze meebetaalt aan onderhoud of aan een noodzakelijke vernieuwing.

Een mandelige fundering of muur is een bijzondere vorm van gemeenschappelijke eigendom. Deelgenoten hebben in het algemeen niet de vrijheid om van noodzakelijk onderhoud of vernieuwing af te zien. Het tenietgaan van een mandelige fundering of muur kan namelijk met zich meebrengen dat beide buurpanden ook tenietgaan. Over en weer hebben de mede-eigenaars dus geen andere keuze om noodzakelijk onderhoud of noodzakelijke vernieuwingen te verrichten.

Soms kunnen de strijdende partijen het niet eens worden over de vraag of onderhoud dan wel vernieuwing nodig is.[1] In dat geval kan een deskundige hierover rapporteren.

Beheer van de mandelige eigendom

Mandeligheid is dus een bijzondere vorm van gemeenschap. Daardoor zijn de wetsbepalingen inzake de gemeenschap van titel 3.7 BW ook van toepassing, tenzij de bijzondere wetsbepalingen over mandeligheid (titel 5.5 BW) zich daartegen verzetten.  Voor wat betreft het beheer wijkt in artikel 5:65 BW niet af van artikel 3:170 BW.[2]

In artikel 3:170 BW is geregeld dat de deelgenoten samen het beheer voeren van de gemeenschap. Dit is de hoofdregel en dit wekt ook geen verbazing. Zoals hiervoor gemeld zijn de mede-eigenaars namelijk op elkaar aangewezen. Vanwege deze onderlinge afhankelijkheid zullen beide eigenaars op zorgvuldige wijze met elkaars belangen moeten omgaan. Zij zijn onderling gebonden aan de eisen van redelijkheid en billijkheid.

De eigenaars kunnen bepaalde handelingen zelfstandig verrichten. Dit zijn handelingen die – zoals de wet het beschrijft – betrekking hebben op gewoon onderhoud of tot behoud van een gemeenschappelijk goed. Daarnaast kunnen de eigenaars zelfstandig besluiten om handelingen (herstel en vernieuwing) te verrichten die geen uitstel kunnen lijden, zie artikel 3:170 lid 1 BW. Op deze laatste soort handelingen zal ik hierna dieper ingaan.

Zelfstandig handelen bij een acuut gevaar?

Er is veel geprocedeerd over de vraag wanneer een deelgenoot zonder overleg een muur of fundering mocht herstellen. Vaak ging het om kwesties waarbij één van de deelgenoten zonder overleg hiertoe een opdracht had verstrekt en de andere deelgenoot naderhand weigerde om mee te betalen.

Hierboven bleek al dat een deelgenoot zelfstandig kan besluiten om handelingen te verrichten die geen uitstel kunnen lijden. Er moet dan sprake zijn van een reëel en acuut gevaar dat zonder die maatregelen de met de mandelige muur en/of fundering verbonden opstallen, óf één ervan, ernstige schade zullen ondervinden of verloren zullen gaan. En dat deze schade op zo’n korte termijn zou intreden dat niet kan worden gewacht op de uitkomst van behoorlijk overleg tussen de mede-eigenaars. Dit gevaar zou dan ook op zo’n korte termijn moeten kunnen intreden dat een deelgenoot bij gebreke van overeenstemming niet kan wachten op de beslissing op een verzoek aan de kantonrechter (artikel 3:168 lid 2BW).[3]

Wanneer is nu sprake van zo’n acuut gevaar of noodzaak tot herstel? Het is eenvoudiger om te benoemen wanneer hiervan in ieder geval geen sprake is. Wanneer de fundering of muur enkel in slechte staat verkeert is dit onvoldoende. Ook wanneer een fundering ‘binnen afzienbare termijn’ dient te worden hersteld, leidt dit niet zomaar tot de conclusie dat instemming van de deelgenoot of een beslissing van de kantonrechter niet kan worden afgewacht.[4]

Van een noodzaak tot herstel is wel sprake indien voorzienbaar is dat uitstel van herstel kan leiden tot instorten of dat de toestand zo onrustbarend is geworden dat ingrijpen niet langer mag worden uitgesteld. Ook is hiervan sprake indien ‘de werkzaamheden tot herstel of vernieuwing op ‘niet al te lange termijn’ onvermijdelijk gemaakt zullen worden en strekken tot behoud van de betrokken panden, daaronder begrepen – door tijdig ingrijpen – voorkomen van verval, schade of (door verwaarlozing veroorzaakte) kostbare reparaties’.[5]

De andere deelgenoot kan de noodzaak betwisten. De noodzaak zal dan moeten blijken uit rapportages van deskundigen.[6] De deskundige kan zich dan eventueel ook over andere twistpunten uitlaten. Wanneer de ene deelgenoot bijvoorbeeld een fundering wil laten herstellen vanwege verzakkingen, kan bij betwisting zelfs van hem worden verwacht dat hij een deskundige laat aantonen dat er sprake is van een causaal verband tussen scheurvorming en de staat waarin de fundering zich bevindt.[7]

De bewijslast rust dus op de zelfstandig opdrachtgevende deelgenoot dat bij de start van de werkzaamheden een reëel en acuut gevaar zou hebben bestaan dat zonder het herstel de panden, óf één ervan, ernstige schade zouden ondervinden of verloren zouden gaan, en dat deze op zo korte termijn moest worden hersteld.[8]

Naast een constructieve noodzaak, bestaat mijns inziens ook een soort juridische noodzaak, bijvoorbeeld omdat de overheid tot actie dwingt. Wanneer een gemeente heeft geconstateerd dat de fundering zich in een te slechte staat bevindt kan relevant zijn of en zo ja welke hersteltermijn de gemeente heeft gegeven. Zolang de constructieve noodzaak niet bestaat en de gemeente ook niet heeft besloten tot een bestuurlijke sanctie zoals een last onder dwangsom, kan het herstel uitstel lijden.[9]

Voor de vraag of een noodzaak aanwezig was kan de rechter ook kijken naar het gedrag van de opdrachtgevende deelgenoot. Als deze het pand in de tussentijd laat bewonen dan valt dit soms niet te  rijmen met het door hem gestelde reële en acute gevaar bij de start van het funderingsherstel.[10]

Bijdrageplicht bij zelfstandig handelen: hoofdregel

Artikel 3:166 lid 2 BW regelt dat de aandelen van alle deelgenoten in een gemeenschappelijk goed in beginsel gelijk zijn. De hoofdregel is dat deelgenoten  voor gelijke delen in de kosten moeten bijdragen (artikel 3:172 BW). Het betreft hier de kosten voor regulier onderhoud, maar dus ook de kosten wanneer een deelgenoot bij een acuut gevaar op basis van het bovenstaande zelfstandig mocht handelen.

In andere gevallen geldt het volgende. Als de deelgenoten tezamen hadden moeten beslissen en er is simpelweg geen overeenstemming geweest, dan draagt de opdrachtgevende deelgenoot de herstelkosten zelf.[11] Ik benadruk dat het daadwerkelijk voeren van overleg nog niet voldoende is. Het gaat er om of de andere deelgenoot vooraf heeft ingestemd met het leveren van een financiële bijdrage aan het herstel van de fundering of de muur en zo ja, waartoe die instemming dan strekte.[12]

Let wel, de niet-overleggende deelgenoot handelt ook in strijd met de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:2 lid 1 BW, die via artikel 3:166 lid 3 BW van toepassing is.[13] De niet-overleggende deelgenoot handelt ook onrechtmatig door zonder toestemming werkzaamheden uit te laten voeren.[14] Het is nu eenmaal in strijd met de wet. De andere deelgenoot kan dan ook schadevergoeding eisen, voor zover dit relevant zou zijn.

Wanneer er geen overeenstemming wordt bereikt, dan doet de actieve deelgenoot er dus verstandig aan om de kantonrechter te verzoeken een regeling te treffen. Een dergelijke regeling is voor alle mede-eigenaars  bindend (artikelen 3:168, lid 2 en 5:69 BW). Bij de vraag of hierop gewacht kan worden wordt er van uitgegaan dat een termijn van drie maanden niet zo kort is dat een dergelijk verzoek niet meer mogelijk zou zijn.[15]

De actieve deelgenoot draagt dus zelf alle kosten wanneer hij zonder overeenstemming de herstelwerkzaamheden laat verrichten. Slechts een enkele keer heeft de Rechtbank Amsterdam geoordeeld dat ook zonder de benodigde toestemming van de andere deelgenoot de kosten voor rekening van alle eigenaars komen.[16]  Opvallend genoeg werd dit geoordeeld in een kwestie waarbij de mandelige fundering (pas) binnen vijf jaar hersteld diende te worden. De Rechtbank vond dit een zodanig beperkte termijn dat daarmee voldoende was onderbouwd dat het herstel noodzakelijk was.[17] De oplettende lezer zal naar de gedetailleerde feiten in deze uitspraak moeten kijken. Immers, het blijft zo dat in een groot aantal hierboven aangehaalde uitspraken de eerder besproken hoofdregel wordt gehanteerd, ook door de Rechtbank Amsterdam zelf.

Alternatieve verhouding van de bijdrageplicht

Hierboven werd al gemeld dat de deelgenoten ieder voor een gelijk deel moeten meebetalen aan onderhoud en dergelijke.  Uiteraard kunnen de partijen onderling een afspraak maken over een afwijkende verdeling van de kosten. Artikel 3:166 lid 3 BW bepaalt bovendien dat de rechtsbetrekkingen tussen de deelgenoten worden beheerst door de eisen van de redelijkheid en de billijkheid. Dit laatste kan er toe leiden dat er toch een andere verhouding in de bijdrageplicht op zijn plaats is.

In een kwestie waarbij een schoorsteen door de ene deelgenoot als afvoerkanaal voor de open haard werd gebruikt en door de andere deelgenoot slechts als ventilatiekanaal, werd aangenomen dat het gebruik door de eerste deelgenoot tot een grotere aantasting van de gezamenlijke eigendom heeft geleid. Hierdoor moesten de kosten van het herstel ex aequo et bono in een andere verhouding worden gedragen.[18] Soms adviseert een deskundige om de kosten van herstel van een fundering te laten afhangen van de mate van het op te vangen gewicht van de mandelige muur dat aan een deelgenoot kan worden toegeschreven.[19]

In een geval waarin acuut gehandeld moet worden en de handelende deelgenoot niet eens de moeite heeft genomen om contact op te nemen met de andere deelgenoot, kan de verdeling van de kosten ook anders uitvallen.  Bij een onderlinge afstemming hadden namelijk misschien kosten kunnen worden bespaard. Misschien had er overeenstemming bereikt kunnen worden over een goedkopere oplossing. Een deelgenoot die niet bij het overleg is betrokken kan hierdoor schade hebben geleden, doch deze schade beloopt niet zijn helft van de totale herstelkosten, maar slechts de schade die het gevolg is van het nalaten om toestemming te vragen.[20]

Invloed van het einde van de mandeligheid voor de onderhoudskosten

Een mede-eigenaar kan zich slechts onttrekken aan zijn bijdrageplicht door afstand te doen van zijn recht in de mandelige zaak.[21] Door sloop van één de panden geeft de desbetreffende eigenaar zijn recht prijs op zijn aandeel in de (tussen)muur.[22]  Dit geldt ook wanneer er aan zijn zijde nog een schoorconstructie blijft staan.[23] Daarmee eindigt dus zijn bijdrageplicht.

Het is ook niet zo dat op basis van redelijkheid en billijkheid alsnog een verplichting ontstaat om na de sloop alsnog mee te betalen aan het onderhoud of herstel van de voormalige mandelige muur.[24] Echter, doordat de voormalige binnenmuur als gevolg van het slopen van het belendende pand nu een buitenmuur is geworden kan dit de andere deelgenoot wel een kostenpost opleveren. Dit zal ik in een ander artikel bespreken.

Conclusie

De deelgenoten zullen naar rato van hun eigendomsverhouding moeten meebetalen aan het  onderhoud van hun mandelige eigendom. Bij een tussenmuur is dit logischerwijs bij helfte. Deze verhouding kan soms naar billijkheid anders uitvallen. Voor handelingen die niet vallen onder het gewone onderhoud zullen de deelgenoten eerst overleg moeten voeren. De deelgenoot die zonder overeenstemming dergelijke handelingen laat verrichten loopt een groot risico om zelf alle daarmee gemoeide kosten te moeten dragen.

[1] Rechtbank Rotterdam 19 augustus 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BJ5765

[2] Rechtbank Amsterdam 8 december 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BP5506

[3] Rechtbank Amsterdam 23 oktober 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7987

[4] Rechtbank Amsterdam 23 oktober 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7987

[5] Rechtbank Amsterdam 7 maart 2007, ECLI:NL:RBAMS:2007:BA4525

[6] Zie bijvoorbeeld in Gerechtshof Amsterdam 6 september 2007, ECLI:NL:GHAMS:2007:BC0310; Rechtbank Amsterdam 8 juni 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BR5848

[7] Rechtbank Rotterdam 28 juni 2006, ECLI:NL:RBROT:2006:AY3965

[8] Rechtbank Amsterdam 23 oktober 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7987

[9] Rechtbank Midden-Nederland 7 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7091

[10] Rechtbank Amsterdam 23 oktober 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7987

[11] Dit is de uitkomst in onder andere Rechtbank Midden-Nederland 7 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7091; Rechtbank Rotterdam 28 juni 2006, ECLI:NL:RBROT:2006:AY3965; Rechtbank Amsterdam 25 juli 2012, ECLI:NL:RBAMS:2012:BX4206

[12] Rechtbank Amsterdam 23 oktober 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7987; Rechtbank Amsterdam 8 juni 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BR5848

[13] Rechtbank Midden-Nederland 7 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7091

[14] Rechtbank Amsterdam 8 december 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BP5506; Rechtbank Amsterdam 25 juli 2012, ECLI:NL:RBAMS:2012:BX4206

[15] Rechtbank Amsterdam 23 oktober 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7987

[16] Rechtbank Amsterdam 8 december 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BP5506

[17] Rechtbank Amsterdam 8 december 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BP5506

[18] Rechtbank Haarlem 11 februari 2004, ECLI:NL:RBHAA:2004:AO7599

[19] Rechtbank Amsterdam 8 december 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BP5506

[20] Rechtbank Amsterdam 8 december 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BP5506;

[21] MvA II, Parl. Gesch. 5, p.235

[22] Rechtbank Dordrecht 7 april 2010, ECLI:NL:RBDOR:2010:BM0528

[23] Rechtbank Dordrecht 7 april 2010, ECLI:NL:RBDOR:2010:BM0528

[24] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 februari 2001, ECLI:NL:GHSHE:2001:AA9999

C.G. (Christian) Huijsmans

C.G. (Christian) Huijsmans

mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans is in 2008 beëdigd als advocaat. Gaandeweg heeft hij zich naast echtscheidings- en alimentatiezaken toegelegd op het onroerend goedrecht. Hij adviseert met name over huurkwesties en geschillen die voortvloeien uit de koop en (ver)bouw van onroerend goed.

Advocatenkantoor Zeeland

Wulfaertstraat 3
4461 HS GOES
T: 0113 27 70 00
www.advocatenkantoorzeeland.com