Veel gebouwen, vooral woningen, zijn tegen elkaar aan gebouwd. Het is dan ook niet ongebruikelijk dat (veelal) oudere woningen een muur of een fundering delen. Hierdoor ontstaat gedeelde, oftewel ‘mandelige’ eigendom.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed, werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel bespreek ik hoe een muur of fundering mandelig kan worden. Ik besteed daarbij ook aandacht aan het oude recht, van vóór 1992. De wetsbepalingen in het oude Burgerlijk Wetboek kunnen nog steeds relevant zijn.

In een ander artikel zal ik ingaan op de wijze waarop beide deelgenoten moeten bijdragen in het onderhoud. De gevolgen van sloop van een al dan niet mandelige tussenmuur zullen eveneens in een ander artikel worden besproken. Dit artikel gaat nadrukkelijk niet over de eigendomsverhoudingen in een appartementencomplex. Daarop zijn andere wettelijke regels van toepassing.

Nieuw recht

Sinds de inwerkingtreding van het nieuwe BW op 1 januari 1992 ontstaat mandeligheid door hetzij een rechtshandeling (5:60 BW) hetzij op grond van de wet (5:62 BW). Met een rechtshandeling wordt in dit kader bedoeld dat twee eigenaren hebben afgesproken dat een muur als mandelig moet worden aangemerkt. In dat geval is wel een notariële akte nodig die wordt ingeschreven in de openbare registers. Hiervan is in de praktijk niet vaak sprake.

De focus zal hierna voornamelijk liggen op de mandeligheid die in de praktijk ontstaat. Die vorm van mandeligheid hoeft niet te zijn gebaseerd op een afspraak en hoeft niet te worden ingeschreven in de openbare registers.

De wet regelt dat sprake is van mandeligheid in het geval van een vrijstaande muur boven de erfgrens. Maar ook bomen, een heg of een (vrijstaande) schutting kunnen op deze wijze  mandelig zijn.

De wet regelt ook dat sprake is van mandeligheid  in het geval van een gemene muur tussen twee gebouwen die aan verschillende eigenaren toebehoren. Wanneer sprake is van een ‘gemene’ muur, dan hoeft deze dus niet op de erfgrens te staan.^[1] Hierna zal de nadruk liggen op de mandeligheid van dergelijke tussenmuren en funderingen.

De in artikel 5:62 geregelde mogelijkheid dat een muur of fundering mandelig wordt als gevolg van de feitelijke situatie heeft per 1992 onmiddellijke werking. Dit geldt derhalve ook voor gebouwen die zijn gebouwd (lang) voordat voormeld artikellid werd ingevoerd.^[2] Dit is handig, omdat juist voor ‘monumentale’ situaties het vaak moeilijk te achterhalen is of de rechtsvoorgangers van beide eigenaars een afspraak hebben gemaakt. Kortom: door het enkele feit dat een muur gemeen werd aan beide panden ontstond per 1992 mandeligheid, desnoods tegen de wil van één van de eigenaren. Het is ook niet relevant dat (één van) de twee eigenaren bij de aankoop van het pand niet op de hoogte was van de mandeligheid van de muur.

Wanneer een muur mandelig is geworden, dan worden alle wezenlijke onderdelen van deze muur ingevolge art. 3:4 BW eveneens gemeenschappelijke eigendom en dus mandelig, althans voor zover de eigendom ervan tot nut van beide percelen strekt. Men kan hier bijvoorbeeld denken aan een schoorsteen die ter hoogte van de gezamenlijke muur is geplaatst.^[3] De fundering onder de mandelige muur is aan te merken als een bestanddeel van de mandelige muur en dient naar verkeersopvattingen het gemeenschappelijk belang van partijen.^[4]

Wanneer de ruimte tussen twee losstaande zijgevels, die slechts het eigen pand ondersteunen en niet in constructief opzicht met elkaar zijn verbonden, wordt opgevuld door (isolatie)materiaal), ontstaat niet als het ware één dikke gezamenlijke muur die mandelig is geworden.^[5]

Wanneer een muur op de erfgrens slechts aan één zijde is bebouwd is geen sprake van een mandelige muur. Ook al zorgt de muur aan de onbebouwde zijde voor een beschut gedeelte van diens terrein.^[6] Dit is alleen anders als er op grond van artikel 5:60 BW mandeligheid is afgesproken. Als er niets anders is afgesproken wordt zo’n muur door horizontale natrekking eigendom van de eigenaar van de bebouwde zijde.

Zoals hiervoor is gemeld kan een vrijstaande muur (of schutting) ook mandelig zijn, mits deze op de erfgrens staat. Stel dat een muur of schutting niet op de erfgrens staat, maar een strook grond aan één van de zijden door verjaring eigendom is geworden van de andere deelgenoot, dan kan worden aangenomen dat de muur alsnog de erfgrens tussen de percelen vormt zodat de muur alsnog mandelig is geworden.^[7]

Oud recht

Vóór de wetswijziging in 1992 berustte de gemeenschappelijke eigendom van een scheidsmuur niet op een wetsbepaling die vergelijkbaar is met artikel 5:62 BW. In plaats daarvan moest sprake zijn van een muur die bestemd was tot gemeenschappelijk nut. Een (zij)muur die diende tot afscheiding tussen gebouwen, landerijen, hoven en tuinen was in beginsel gemeenschappelijk.^[8]

Onder oud recht konden muren ook mandelig zijn wanneer zij dienden als afscheiding tussen gebouwen maar slechts aan één kant een gebouw ondersteunden.^[9] Weliswaar regelde de wet een rechtsvermoeden dat een dergelijke muur op grond van een daarop duidend “teeken of titel”^[10]  niet gemeenschappelijk was, maar er kon tegenbewijs geboden worden. Argumenten om alsnog mandeligheid aan te nemen waren dat de muur op de erfgrens stond, gezamenlijk was bekostigd, de uiterlijke kenmerken had om als zijmuur te dienen van het andere pand, etcetera. ^[11] Ook de bestemming tot gemeenschappelijk nut kon uit voormelde omstandigheden genoegzaam worden afgeleid.

In het geval de buitenmuur geheel op de eigen grond stond en de eigenaar destijds heeft gedoogd dat er tegen zijn huis zou worden gebouwd en er zelfs zou worden ingebalkt, impliceerde dit nog geen mandeligheid. Het was immers goed denkbaar dat hij er geen bezwaar tegen heeft gehad dat het naburige pand tegen het zijne aan werd gebouwd. Daarmee beoogde hij nog niet tevens een situatie van mandeligheid met alle daaraan verbonden gevolgen.^[12] In de vorige paragraaf van dit webartikel bleek dat sinds de wetswijziging in 1992 in zo’n situatie alsnog mandeligheid is ontstaan, desnoods in strijd met de wens van de eigenaar.

Een bestaande situatie die voldeed aan de nieuwe wettelijke omschrijving van mandeligheid is dus per 1992 mandelig geworden. Zie ook artikel 162 Overgangswet NBW. Andersom geldt dat een muur die vóór 1 januari 1992 reeds mandelig was, mandelig is gebleven (behoudens afbraak).^[13] Artikel 69 Overgangswet NBW bepaalt immers dat invoering van het NBW niet tot gevolg heeft dat iemand een vermogensrecht verliest dat hij onder het tevoren geldende recht had verkregen.

Het Oud BW regelde dat indien de gebouwen niet even hoog zijn, de scheidsmuur slechts wordt verondersteld gemeen te zijn, tot de hoogte van het laagste gebouw.^[14] Wanneer sprake is van twee gebouwen met een verschillende hoogte, is het uitstekende gedeelte volgens oud recht dus niet mandelig. Het nieuwe BW kent geen vergelijkbare regel. De eigenaar van het hoogste gebouw mag echter niet door invoering van het nieuw BW een vermogensrecht verliezen dat hij onder het oude recht had verkregen. Dit betekent dat onder huidig recht het bovenste deel van zo’n muur eigendom is gebleven van de eigenaar van het hoogste gebouw.^[15]

Einde van de mandeligheid

De wet bepaalt niet wanneer wettelijke mandeligheid eindigt. Uit de parlementaire geschiedenis valt echter af te leiden dat de wettelijke mandeligheid eindigt wanneer de scheidsmuur niet langer voldoet aan de eisen van art. 5:62 BW.^[16] Er zijn diverse situaties denkbaar waarin de mandeligheid eindigt.

De mandeligheid komt ten eerste te vervallen wanneer de mandelige muur wordt gesloopt. Ten tweede kan de mandeligheid vervallen doordat één van de twee gebouwen wordt gesloopt.^[17] In dat laatste geval is de fundering onder de voormalige scheidsmuur ook niet meer mandelig, maar wordt deze door natrekking onderdeel van het resterende pand.^[18]

Onder de oude wet eindigde de mandeligheid eerst wanneer de mandelige zaak niet langer door de betrokken partijen tot gemeenschappelijk nut werd bestemd. Dat is naar huidige wetgeving nog slechts het geval voor de zogenaamde contractuele mandeligheid, geregeld in artikel 5:60 BW.

Conclusie

Een vrijstaande muur boven de erfgrens is mandelig. Een gedeelde tussenmuur van twee gebouwen die aan verschillende eigenaren toebehoren is eveneens mandelig. Een muur kon op basis van de wet vóór 1992 al mandelig zijn geworden. Een muur die eerst niet mandelig was kan per 1992alsnog mandelig zijn geworden als gevolg van de wetswijziging. Hierboven is een aantal bijzondere situaties besproken. In een ander artikel zal worden besproken onder welke voorwaarden beide deelgenoten hun mandelige eigendom moeten onderhouden.

—

[1] Rechtbank Middelburg 15 februari 2006, ECLI:NL:RBMID:2006:AY7312

[2] Rechtbank Dordrecht 7 april 2010, ECLI:NL:RBDOR:2010:BM0528

[3] Rechtbank Haarlem 11 februari 2004, ECLI:NL:RBHAA:2004:AO7599

[4] Rechtbank Rotterdam 28 juni 2006, ECLI:NL:RBROT:2006:AY3965

[5] Rechtbank Rotterdam 30 december 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BL3076

[6] Rechtbank Rotterdam 12 augustus 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BJ5748

[7] Rechtbank Noord-Holland 15 oktober 2014, ECLI:NL:RBNHO:2014:9609

[8] Dit was geregeld in artikel 681 BW (oud).

[9] Kenbaar uit Rechtbank Middelburg 16 april 2003, ECLI:NL:RBMID:2003:AO4508

[10] Zoals het feit dat de muur slechts aan één kant een gebouw ondersteunt, zie artikel 682 BW (oud).

[11] Kenbaar uit Rechtbank Middelburg 16 april 2003, ECLI:NL:RBMID:2003:AO4508

[12] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 februari 2001, ECLI:NL:GHSHE:2001:AA9999

[13] Anders: K.F.M. Berger, Burenrecht, mandeligheid, erfdienstbaarheden (Kluwer, 2001)

[14] Artikel 681, tweede lid (oud) BW.

[15] Rechtbank Middelburg 15 februari 2006, ECLI:NL:RBMID:2006:AY7312

[16] MvA II, Parl. Gesch. 5, p.232

[17] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 februari 2001, ECLI:NL:GHSHE:2001:AA9999

[18] Rechtbank Dordrecht 7 april 2010, ECLI:NL:RBDOR:2010:BM0528