Huur

De wet maakt onderscheid tussen diverse huurregimes: woonruimte, 290-bedrijfsruimte voor horeca en middenstand en 230a-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte). De praktijk laat zich echter niet altijd in hokjes duwen. Er worden geregeld huurovereenkomsten gesloten voor panden waarbij het gebruik als woonruimte en bedrijfsruimte door elkaar lopen, zoals een atelier.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel wordt de focus gelegd op de huurovereenkomst waarbij sprake is van zowel huur van overige bedrijfsruimte als woonruimte. Welke wettelijke regels zijn van toepassing op deze combinatie? En hoe wordt dit vastgesteld? Voor de combinatie woonruimte en winkel- of horecaruimte geldt een ander stappenplan, dat hier buiten beschouwing wordt gelaten.

Verschillende huurregimes kunnen vaak niet naast elkaar

In het algemeen geldt dat wanneer een overeenkomst voldoet aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten, de voor elk van die soorten gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing zijn. Dit is geregeld in artikel 6:215 BW. Dit geldt echter niet wanneer deze wettelijke bepalingen niet verenigbaar zijn of wanneer de regels behorend bij de ene overeenkomst zich vanwege de aard van die overeenkomst anderszins verzetten tegen toepassing bij de andere overeenkomst.

Veel wettelijke regels die specifiek verbonden zijn aan de huur van woonruimte laten zich niet combineren met de regels behorend bij de huur van overige bedrijfsruimte. Zo bieden de regels rondom het eindigen van de huur van overige bedrijfsruimte veel minder bescherming dan bij woonruimte (huurbescherming). De contractspartijen mogen niet afwijken van de dwingendrechtelijke regels voor de huur van woonruimte. Zij hebben niet de vrijheid om de huur van woonruimte contractueel te bestempelen als huur van bedrijfsruimte.[1]

Wat nu te doen wanneer beide huurvormen in één overeenkomst zijn vervat? Allereerst zal gekeken moeten worden naar de vraag of in het specifieke geval splitsing mogelijk is tussen de verschillende huurregimes.

Wel of geen splitsing mogelijk?

Het gaat hier om gevallen waarin één huurovereenkomst is gesloten, als gevolg waarvan zowel woonruimte als 230a-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte) wordt gehuurd.

Denkbaar is dat volledig kan worden gesplitst tot op het niveau van (gedeelten van) gebouwen met een enkelvoudig gebruik. Voor zover splitsing mogelijk is, kan per (gedeelte van) een gebouw worden vastgesteld welk huurregime van toepassing is; dit regime wordt dan bepaald door het enkelvoudige gebruik daarvan als woonruimte of 230a-bedrijfsruimte.

Voor de beantwoording van de vraag of splitsing mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval. Onder deze omstandigheden vallen het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.[2]

In de praktijk zijn ontelbaar verschillende situaties mogelijk. Op voorhand geldt dat aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toekomt. Zelfs niet wanneer sprake is van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt.^[3] Uiteraard kan wel meewegen of een woning en bedrijfsruimte ieder een eigen ingang hebben, dat de woning en de bedrijfsruimte niet met elkaar verboden zijn en hun eigen nutsvoorzieningen hebben.[4]

Eén van de belangrijke onderdelen van de rechterlijke toets is hetgeen partijen omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde. Daarbij kan relevant zijn of het gehuurde is aangepast naar de wensen van de huurder. Wat de bedoeling is van partijen kan soms pas worden herleid door decennia terug te gaan naar de aanvang van de huurovereenkomst. Misschien is hiervan nog correspondentie te vinden.

De bedoeling van partijen kan soms worden afgeleid uit de wijze waarop de huurprijs is berekend. Zo kan de huurprijs zijn gebaseerd op één prijs per vierkante meter zonder onderscheid te maken tussen bedrijfsruimte en woonruimte.^[5] Dit laatste heeft vaak de bijkomstigheid dat de huurder naar behoefte de ruimte anders kan indelen. Wanneer de huur jaarlijks is verhoogd op de wijze die geldt voor de huur van woonruimte kan dit ook relevant zijn.^[6] De spiegelbeeldsituatie is ook mogelijk, namelijk dat in overleg is gekozen voor belaste huur, hetwelk duidt op de huur van bedrijfsruimte.^[7]

Er zijn situaties denkbaar waarbij splitsing van de afzonderlijke onderdelen van het gehuurde te zeer afbreuk zou doen aan hetgeen partijen bij het begin van de huur voor ogen stond.[8] Een voorbeeld is een complex dat als geheel beschikbaar was gesteld aan een coöperatieve werkgemeenschap en conform de doelstellingen van deze huurder in gebruik was voor woon- en werkruimte.^[9] De mogelijkheden van de werkgemeenschap zouden worden ingeperkt wanneer als gevolg van een splitsing de huur van sommige onderdelen zou kunnen worden opgezegd. Dit laatste was juist niet wat partijen bij de aanvang van de huur voor ogen stond. Een complicerende factor was bovendien het wisselende ledenbestand van de werkgemeenschap, en daarmee ook een wisselend feitelijk gebruik van het gebouw. Tel daarbij op dat sommige bedrijfsruimtes onderling waren verbonden en (ook) via elkaar bereikbaar waren, en ook dat in enkele gevallen de sanitaire voorzieningen onderling werden gedeeld.

De feitelijke benaming van de huurovereenkomst is niet van invloed op de vraag of splitsing mogelijk is.  De feitelijke situatie en niet de bewoordingen moeten het uitgangspunt zijn.^[10]

Splitsing niet mogelijk: wat dan?

Denkbaar is dat splitsing niet mogelijk is. Soms is het zelfs mogelijk dat splitsing ten aanzien van bepaalde onderdelen van het gebouw wel mogelijk is en ten aanzien van andere niet. Als een splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten deels of geheel niet mogelijk is, is op de gehele huurovereenkomst slechts één huurregime van toepassing.

Doordat de wettelijke bepalingen rondom de huur van woonruimte (semi)dwingend van aard zijn, geldt bij de combinatie woonruimte/230a-ruimte dat het gehuurde in zijn geheel als woonruimte wordt aangemerkt. Echter, hier bestaat een uitzondering op. Wanneer de gehuurde ruimte, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is, kunnen alsnog de wettelijke bepalingen behorende bij de huur van overige bedrijfsruimte van toepassing zijn. Daarbij wordt in belangrijke mate betekenis toegekend aan het vloeroppervlak dat als woning in gebruik is, afgezet tegen de oppervlakte van het bedrijfsmatig verhuurde, alsmede aan het aantal vertrekken.[11]

In veel gepubliceerde uitspraken is het de verhuurder die voor hem gunstige gevolgen wil verbinden aan zijn conclusie dat het huurregime voor bedrijfsruimte van toepassing is. De verhuurder dient zijn stellingen goed te onderbouwen, althans in overwegende mate te stellen en zo nodig te bewijzen.[12] Hierna worden de gezichtspunten uit het hierboven aangehaalde arrest Fuks/Recourt besproken aan de hand van lagere rechtspraak.

Voor wat betreft de verhouding tussen de oppervlakte van woonruimte en bedrijfsruimte het navolgende. Het is niet zo dat een simpele rekensom in alle gevallen mogelijk is. Met name niet wanneer de diverse onderdelen van het gehuurde wisselend worden gebruikt, zowel in tijd als in functie.^[13] Men kan wel hardop betwijfelen of een gebouw in overwegende mate in gebruik is als bedrijfsruimte als het woongedeelte in oppervlak vrijwel gelijk is aan het bedrijfsgedeelte.[14] In dat laatste geval zouden normaal gesproken de regels van woonruimte moeten prevaleren.

Het feit dat in belangrijke mate betekenis toekomt aan de vloeroppervlakte wil nog niet zeggen dat aan andere omstandigheden geen gewicht zou toekomen. De verhouding tussen het oppervlak aan bedrijfsruimte en het oppervlak aan woonruimte is niet van doorslaggevend belang.  Maar ook als ervan moet worden uitgegaan dat de verhouding in het voordeel van de woonruimte zou uitvallen, moet worden gelet op de inrichting en hetgeen de huurder en verhuurder omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan. In dat geval kan alsnog worden geoordeeld dat de huur voornamelijk betrekking had op bedrijfsruimte.^[15]

Voor wat betreft de verwachtingen van de contractspartijen geldt het volgende. Wanneer de woonfunctie volgens de bedoeling van partijen primair was, dan prevaleert het woonruimteregime, mede gelet op het dwingendrechtelijke karakter van de woonruimtebepalingen. Dit is ook het geval wanneer het huurcontract dus iets anders vermeldt.[16]

Wel moet onderscheid gemaakt worden tussen de situatie waarin van aanvang af duidelijk is dat zowel woonruimte als bedrijfsruimte wordt gehuurd en de situatie waarin het gehuurde gaandeweg twee functies krijgt. De huurder is natuurlijk niet zo maar gerechtigd om de bestemming van (een deel van) het gehuurde te wijzigen.[17]

Uiteraard kunnen de verwachtingen van partijen zijn beïnvloed door de aard van het gehuurde. Dit speelde in het geval waarin oorspronkelijk een ruimte van een machinefabriek werd gehuurd.^[18] Maar let dus wel: ook de partijbedoeling is ook hier niet doorslaggevend; er zal ook gekeken moeten worden naar de andere elementen van de hierboven genoemde toets.[19]

Voor wat betreft de ondergeschiktheid in bouwkundige zin het navolgende. Het feit dat de (voordeur van de) woonruimte bijvoorbeeld niet kan worden bereikt zonder de bedrijfsruimte te doorkruisen is van belang bij de kwalificatie van de huurovereenkomst.^[20]

De bestuursrechtelijke bestemming van het gehuurde is in dit verband niet relevant.^[21] Wat publiekrechtelijk al dan niet was toegestaan kan in dit verband niet doorslaggevend zijn.^[22]

Conclusie

Soms wordt een huurovereenkomst gesloten voor een pand waarbij het gebruik als woonruimte en bedrijfsruimte door elkaar lopen. In dit artikel zijn verwijsregels besproken. Hiermee kan worden vastgesteld welke wettelijke huurregels van toepassing zijn op de (ver)huur van één of meerdere delen van het gehuurde dan wel op de totale gehuurde ruimte.

—

[1] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 15 juni 2004, ECLI:NL:GHSHE:2004:AR2495

[2] Hoge Raad 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737

[3] Hoge Raad 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 21 november 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:5099

[4] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 21 november 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:5099

[5] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7142

[6] Gerechtshof Amsterdam 31 januari 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BV4292

[7] Gerechtshof Amsterdam 21 oktober 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0275

[8] Mede gelet op het zogenaamde Haviltexcriterium.

[9] Zie Hoge Raad 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737; Een klein deel was overigens in gebruik als 290-bedrijfsruimte.

[10] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7142

[11] Hoge Raad 5 november 1993, NJ 1994, 228 (Fuks/Recourt), zie ook Hoge Raad 3 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI1596; Gerechtshof Amsterdam 31 januari 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BV4292

[12] Gerechtshof Amsterdam 27 november 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BZ1998

[13] Gerechtshof Den Haag 18 augustus 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:2304

[14] A-G Langemeijer 3 oktober 2013, ECLI:NL:PHR:2003:AI1596

[15] Gerechtshof Amsterdam 21 oktober 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0275

[16] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 15 juni 2004, ECLI:NL:GHSHE:2004:AR2495

[17] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 15 juni 2004, ECLI:NL:GHSHE:2004:AR2495

[18] Gerechtshof Amsterdam 21 oktober 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0275

[19] Hoge Raad 3 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI1596

[20] Gerechtshof Amsterdam 21 oktober 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0275

[21] Gerechtshof Amsterdam 31 januari 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BV4292

[22] Gerechtshof Amsterdam 21 oktober 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0275

Uit een ander webartikel bleek reeds dat het vaststellen van de hoogte van de verhuiskostenvergoeding bij 290-bedrijfsruimte geen “exacte wetenschap” is. Het is niet zo dat de rechter tot op de cent nauwkeurig berekent welke kosten wel en welke kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen. In plaats daarvan maakt de rechter een schatting. Desondanks zal de huurder gedetailleerd moeten aantonen welke kosten hij maakt ten behoeve van de verhuizing en de inrichting.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel zal ik diverse individuele kosten bespreken die in de gepubliceerde jurisprudentie aan de orde zijn gekomen. Dit webartikel maakt onderdeel uit van een drieluik. In een eerste webartikel werd besproken wanneer een huurder aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding. In een tweede webartikel heb ik de algemene principes besproken waarmee rekening wordt gehouden bij het vaststellen van een verhuiskostenvergoeding.

Kosten voor de verhuizing an sich

De schade kan bestaan uit de kosten voor de verhuizing zelf. Dit spreekt voor zich. Het gaat dan om de nota of de offerte van een verhuisbedrijf. Er kan een discussie ontstaan over hoe veel er nu daadwerkelijk door het verhuisbedrijf meegenomen moet worden. Kortom: wat blijft er achter en wat gaat er mee? Dit moet enigszins uit de nota of offerte kunnen blijken.

Het is verstandig om de kosten voor demontage en montage te splitsen, zodat duidelijk is dat al deze posten zijn meegenomen in de berekening. Normaal gesproken komen de kosten voor demontage voor de huurder, omdat het simpelweg diens wettelijke verplichting is om het gehuurde na afloop leeg op te leveren. Echter, in kwesties waarbij een huurder aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding op grond van artikel 7:297 BW wordt daar nu juist een uitzondering op gemaakt, zodat toch van de verhuurder een tegemoetkoming in die kosten kan worden verlangd.[1]

Wat als de huurder in het kader van de verhuizing zich tijdelijk even in een ander pand moet vestigen vooraleer hij het gewenste nieuwe pand kan betrekken? Wanneer duidelijk is dat deze dubbele verhuizing noodzakelijk was voor het door de huurder te bereiken doel, dan kunnen de daarmee gemoeide extra kosten worden betrokken bij de vaststelling van de tegemoetkoming.[2] Het schijnt mij wel toe dat de huurder de kosten voor de tijdelijke verhuizing dient te beperken.

Inrichtingskosten

De huurder wordt aangeraden om duidelijk te maken welke onderdelen van de inrichting nieuw moeten worden aangeschaft, bijvoorbeeld omdat deze niet verplaatsbaar zijn[3], of niet zullen passen in een nieuw te huren ruimte.

Er wordt kritisch gekeken naar de vraag of er wel nieuw interieur moet worden aangeschaft. Zelfs maatwerkinterieur kan volgens de rechter in beginsel herbruikbaar zijn.[4] Bij de overname van een horecaruimte kunnen de kosten die zijn gemoeid met overname van de inventaris onder inrichtingskosten worden geschaard, uiteraard wel met een bepaalde correctie op de waarde, zie ook het tweede webartikel in dit drieluik.[5]

Wanneer de huurder gebruik kon maken van de vaste inventaris die in eigendom was van de verhuurder, krijgt de huurder geen vergoeding om inventaris aan te schaffen ten behoeve van de nieuwe locatie.[6]

De kosten die zijn gemoeid met het laten schilderen van de binnenzijde van het nieuw te huren pand komen voor vergoeding in aanmerking.[7] Ik beschouw dit niet als een ‘bouwkundige voorziening’ (zie hierna). Wanneer de nieuwe ruimte (veel) groter is dan de oorspronkelijk gehuurde ruimte kunnen dit soort inrichtingskosten gematigd worden zodat ze naar rato betrekking hebben op de omvang van de oorspronkelijk gehuurde ruimte.[8]

Dubbele huurlasten

De verhuizing kan tijdelijk leiden tot dubbele huurlasten. Hiervoor heeft de huurder ook recht op een vergoeding.^[9] De huurder heeft ook recht op vergoeding van dubbele huurlasten die het gevolg zijn van het feit dat hij tijdelijk elders moet huren als tussenstap.[10]

Kosten voor opslag komen voor vergoeding in aanmerking; hiermee mag geen huur verrekend worden die tijdelijk niet zou worden betaald, wanneer in die periode ook geen inkomsten uit bedrijfsvoering worden behaald.^[11]

Omzetderving en voorraadderving?

Het is niet onlogisch om aan te nemen dat de huurder omzetderving kan lijden als gevolg van de verhuizing. Echter, omzetderving heeft geen betrekking op verhuis- en inrichtingskosten als zodanig. Om deze reden zou deze schadepost buiten beschouwing moeten blijven.[12] Overigens kan de huurder wel proberen een vergoeding te vragen voor de uren die hij zelf heeft gewerkt in de verhuizing, hetgeen bij een kleine onderneming alsnog een vorm van omzetderving vormt.[13]

De kosten gemoeid met voorraadderving komen wel voor vergoeding in aanmerking.[14] Dit laatste kan relevant zijn voor een huurder die verse producten verkoopt.

Kosten voor communicatie

Een verandering van adres kan op zichzelf reeds kosten met zich meebrengen. Zo dient de website aangepast te worden (met nieuwe foto’s). Kosten voor het aanpassen van de website kunnen worden beschouwd als (hedendaagse) advertentiekosten en komen daarmee voor vergoeding in aanmerking.[15] Ditzelfde geldt voor een mailing per post naar een klantenlijst[16], drukwerk en visitekaartjes[17], de tekst op de kassabonnen en eventuele bedrijfsvideo’s. Dat geldt niet voor het onderhoud van de website; die kosten moeten ook zonder verhuizing worden gemaakt.[18]

Bouwkundige voorzieningen?

Algemene bouwkundige aanpassingen vallen niet onder de regeling van de verhuiskostenvergoeding.[19] Voor bijzondere situaties wordt wel eens een uitzondering gemaakt. In dat geval zal de huurder goed moeten motiveren waarom hij op kosten van de oude verhuurder in het nieuwe pand bouwkundige voorzieningen dient te treffen. Wanneer bijvoorbeeld voor de inrichting van een winkel specifieke bouwkundige voorzieningen nodig zijn, zoals een viswinkel, mag hiermee bij de vaststelling van de tegemoetkoming rekening worden gehouden.[20]

Hoe het ook zij, het is bij voorbaat al de vraag voor wiens rekening bouwkundige voorzieningen gaan komen wanneer we dit bezien in de relatie tot de nieuwe verhuurder. Daarnaast kunnen hogere kosten voor de verbouwing bij de huur van een casco bedrijfsruimte zorgen voor lagere toekomstige huurlasten.[21] Wanneer het niet te verwachten is dat de huurder een casco ruimte zal gaan huren, dan wordt er geen vergoeding toegekend voor afbouwkosten (plaatsen wanden, leggen vloeren, leggen leidingen, enzovoorts).[22] Daarnaast is het vaak onduidelijk of de huurder elders überhaupt casco bedrijfsruimte gaat huren, zodat deze kosten bovendien hypothetisch zijn.[23]

Het is bovendien nog maar de vraag of bouwkundige aanpassingen in het nieuwe pand wel  noodzakelijk zijn. Het veranderen van de winkelpui van het nieuw gehuurde staat zonder nadere onderbouwing in een te ver verwijderd verband met de aan de verhuizing toe te rekenen kosten.[24] Er is een uitspraak gepubliceerd waarin ook geen vergoeding wordt toegekend voor het aanbrengen van gevelreclame aan het nieuw te huren pand.[25]

Het is ook niet ondenkbaar dat de huurder zijn verbouwingen in de nieuw gehuurde ruimte bij een toekomstig vertrek weer tegen betaling kan laten overnemen door een toekomstige huurder.[26]

Courtage van een makelaar

De kosten voor courtage van een makelaar die bemiddelt voor een nieuw pand komen voor vergoeding in aanmerking.[27]

Goodwill

Er wordt geen vergoeding toegekend voor bedragen die de huurder in het verleden heeft betaald voor goodwill.[28] Hetzelfde geldt voor de goodwill die de huurder thans betaalt voor overname van een nieuwe onderneming, zoals horeca.[29] De huurder zal bij overname van een andere onderneming goed moeten uitsplitsen wat hij enerzijds voor goodwill en anderzijds voor overname van inventaris betaalt.[30]

Voor wat betreft verlies van bestaande goodwill bestaat er nog wel één opening om te komen tot een tegemoetkoming. Dit is het geval wanneer de verhuurder na de huuropzegging voordeel geniet van het feit dat het verhuurde vervolgens wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf dat gelijksoortig is aan het door de gewezen huurder aldaar uitgeoefende bedrijf. Het is misschien wel mogelijk om in een andersoortige procedure een vergoeding te eisen, zie de artikelen 7:308 en 6:212 BW. Bij de berekening van deze goodwill wordt geen rekening gehouden met voordeel dat voortvloeit uit de aard of ligging van het verhuurde.[31]

Er wordt dus niet ontkend dat de huurder veelal goodwill  verliest bij zijn vertrek. Maar dit betekent nog niet dat de verhuurder daarvan automatisch voordeel zou genieten. Dat is bijvoorbeeld niet het geval wanneer deze een schoenenzaak vestigt in een pand waar tot dan toe een slagerij was gedreven. Omdat in het laatste geval van verrijking van de verhuurder geen sprake is, is er geen aanleiding hem met een vergoeding te belasten.[32] Met andere woorden: slechts in de uitzonderingssituatie is er sprake van goodwill die door de huurder wordt verloren en aan de verhuurder toevalt.

Conclusie

Niet iedere kostenpost die een huurder van 290-bedrijfsruimte na opzegging maakt in verband met een verhuizing komt voor vergoeding in aanmerking. In dit webartikel werd een aantal kostenposten besproken. De rechter gebruikt de kostenposten die wel voor vergoeding in aanmerking komen om uiteindelijk naar schatting een verhuiskostenvergoeding toe te kennen.

—

[1] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1897

[2] Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7820

[3] Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0577

[4] Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0388

[5] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5089

[6] Gerechtshof Arnhem 23 juni 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ8602

[7] Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0388

[8] Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7820

[9] Gerechtshof Arnhem 23 juni 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ8602

[10] Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7820

[11] Gerechtshof Amsterdam 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3546;

[12] Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7820

[13] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 24 februari 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BH7552

[14] Gerechtshof Arnhem 23 juni 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ8602

[15] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1897

[16] Gerechtshof Amsterdam 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3546;

[17] Gerechtshof Amsterdam 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3546; Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0577;

[18] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1897

[19] Gerechtshof Amsterdam 22 oktober 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:3531; Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0577; Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0388

[20] Gerechtshof ’s-Gravenhage 19 juli 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BR2040

[21] Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0577; Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0388

[22] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 19 maart 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ5078

[23] Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0388

[24] Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7820

[25] Rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:4260

[26] Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0577

[27] Gerechtshof Amsterdam 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3546;

[28] Gerechtshof ’s-Gravenhage 7 april 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BI1735

[29] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5089

[30] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5089

[31] Rechtbank Utrecht 29 augustus 2012, ECLI:NL:RBUTR:2012:BX6420

[32] Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, p. 9

In een eerder webartikel werd besproken wanneer een huurder van 290-bedrijfsruimte aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in de verhuiskosten en inrichtingskosten bij opzegging van de huurovereenkomst. Dit wordt hierna de ‘verhuiskostenvergoeding’ genoemd. De verhuiskostenvergoeding die de rechter toekent is echter geen volledige vergoeding van alle kosten die de huurder zal maken.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel wordt in algemene termen besproken hoe de hoogte van deze vergoeding wordt vastgesteld. Dit webartikel maakt onderdeel uit van een drieluik. In het eerdere webartikel werd dus besproken in welke gevallen een huurder van bedrijfsruimte aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding. In een derde webartikel zal ik ingaan op een aantal individuele schadeposten.

Geen volledige vergoeding

Artikel 7:297 BW geeft de huurder geen recht op een volledige vergoeding van kosten om zijn onderneming te verhuizen naar een ander bedrijfspand en dat pand opnieuw in te richten.^[1] Artikel 7:297 lid 1 BW geeft de rechter een discretionaire bevoegdheid. De wet vermeldt duidelijk: de rechter kan een tegemoetkoming in de kosten vaststellen. De ruimte die deze bevoegdheid biedt, correspondeert met de vrijheid die de rechter heeft bij begroting van schade in het algemeen (artikelen 6:97 en 6:105 BW).^[2]

De keuze om geen volledige schadevergoeding toe te kennen is te billijken. Een huurder van bedrijfsruimte is een ondernemer. Het feit dat een huurovereenkomst wordt beëindigd maakt onderdeel uit van diens bedrijfsrisico.^[3] Een huurder moet beseffen dat een huurovereenkomst niet oneindig is (zelfs al is deze voor onbepaalde tijd).

De rechter houdt slechts rekening met kosten die een rechtstreeks gevolg zijn van de beëindiging van de huurovereenkomst. Oftewel: de kosten van de verhuizing naar een andere locatie en de herinrichting aldaar.^[4] Kosten die gemoeid zijn met het leeg opleveren van het gehuurde behoren mijns inziens niet tot de schade.^[5] Dit was een verplichting die de huurder toch al had. Een uitzondering kan worden gemaakt voor demontage van bepaalde zaken (zie het derde webartikel).

De huurder krijgt dus in beginsel geen tegemoetkoming voor de gedane investeringen. Het is immers de vrijheid van de ondernemer om bovengemiddelde investeringen te doen.^[6] De tegemoetkoming ziet  evenmin op door hem aangebrachte verbeteringen aan het gehuurde of op door hem tijdens de huurperiode opgebouwde (of reeds betaalde) goodwill. Soms wordt hierop een uitzondering gemaakt. Op de goodwill zal in het derde webartikel nader worden ingegaan.

Uit de wet vloeit geen verplichting voort om bij het einde van de huur, bij wijze van schadevergoeding, aan de huurder een andere bedrijfsruimte aan te bieden.^[7] Een dergelijke verplichting voor de verhuurder ligt overigens ook niet in de rede, omdat deze in de meeste gevallen feitelijk niet uitvoerbaar zal zijn.

Correcties en andere relevante omstandigheden

Een rechter zal een opsomming maken van allerlei kostenposten. Maar bij de uiteindelijke bepaling van de hoogte van de tegemoetkoming gaat het niet alleen om de omvang van de individuele kosten. De rechter kan in allerlei omstandigheden een reden zien om de tegemoetkoming te beperken.

De rechter zal rekening houden met alle relevante omstandigheden, zoals de vergelijkbaarheid van de inrichting in de oude en in de nieuwe bedrijfsruimte, de ouderdom van de achtergebleven inrichting, etc.^[8] Er moet rekening gehouden worden met een correctie ‘nieuw voor oud’.^[9] Er kan rekening worden gehouden met de reeds gedane afschrijvingen en de huidige boekwaarde van de inventaris.^[10] Overigens hoeft het feit dat de oude inventaris is afschreven er niet toe te leiden dat er geen enkele vergoeding meer voor zou moeten worden betaald wanneer deze nog steeds bruikbaar is.^[11]

Ook de duur van de huurrelatie kan relevant zijn; huurrelaties zijn nu eenmaal niet oneindig.^[12] Hoe langer de huurrelatie, hoe groter de correctie die de rechter kan toepassen.^[13] Daarnaast kan de reden waarom de verhuurder de huur wilde laten eindigen een rol spelen.^[14]

Ook kan rekening worden gehouden met het feit dat een huurder van de gelegenheid gebruik heeft gemaakt om elders een groter vloeroppervlak te gaan huren, waarbij ook meer ruimte is voor extra apparatuur.^[15] Wanneer de inrichtingskosten per m2 worden berekend, dan krijgt de huurder slechts een vergoeding die gelijk staat aan de oppervlakte die hij reeds huurde. Het uitgangspunt moet zijn een gelijkwaardige inrichting, als die waarover de huurder in het gehuurde beschikte. Er is wel een uitzondering mogelijk. Als ten tijde van het vaststellen van de verhuiskostenvergoeding vast staat dat een huurder elders geen locatie kan vinden met een vergelijke oppervlakte (zoals een plaats op een versplein), dan kan dit eveneens meewegen bij het bepalen van de hoogte van de vergoeding.^[16]

Aan het feit dat de huurder elders een hogere huurprijs moet gaan betalen kan geen vergoedingsrecht worden gekoppeld.^[17] Opvallend genoeg kan bij de hoogte van de vergoeding wel rekening worden gehouden met het feit dat de huurder voor een vergelijkbare of grotere bedrijfsruimte elders minder huur gaat betalen.^[18]

Zeker in het geval van horeca kan relevant zijn of er in de omgeving horecabedrijven ter overname zijn aangeboden. Overname is vaak goedkoper dan elders geheel opnieuw beginnen. Wanneer de huurder ondanks de mogelijkheid tot overname elders geheel opnieuw wil beginnen hoeven deze extra kosten niet volledig afgewenteld te worden op de verhuurder.^[19]

De vergoeding kan alles overziend dus naar redelijkheid worden vastgesteld. De rechter heeft dus een zekere vrijheid bij het bepalen van de hoogte van de tegemoetkoming. Die gaat zelfs zo ver dat een rechter soms eerst een optelsom maakt van de totale schadeposten en vervolgens slechts een breukdeel toedeelt aan de huurder.^[20]

Deskundigenrapport

Het kan raadzaam zijn om ter onderbouwing van de gevorderde kosten een deskundigenrapport in te dienen. Dit kan een rapport zijn van iemand die deskundig is een bepaalde branche, bijvoorbeeld een makelaar of taxateur die is gespecialiseerd in horeca. Wanneer de verhuurder onvoldoende verweer voert, is het voor een rechter eenvoudig om zich voor de berekening van de tegemoetkoming te beroepen op deze rapportage.

Een verhuurder kan bezwaren hebben tegen de berekeningswijze en de grondslag van de in de rapportage genoemde bedragen. De verhuurder wordt dan aangeraden om een contraexpertise in het geding te brengen. Immers, hoe professioneler de deskundige van de huurder, hoe meer er van het verweer van de verhuurder verwacht kan worden.^[21]

Procedurele aspecten

Het is vaak niet voldoende om in zijn algemeenheid te onderbouwen dat een verhuizing een bepaald bedrag per gehuurde m2 kost.^[22] De huurder wordt daarom aangeraden om diens concrete schadeposten met bewijsstukken te onderbouwen. Let er op dat de aankoopbonnen van leveranciers van bouwmaterialen terug te voeren zijn op de inrichting van de nieuwe bedrijfsruimte.^[23] Wanneer een eisende partij onvoldoende zijn stellingen onderbouwt kan de rechter overigens wel een berekening van een verwerende partij volgen die is gebaseerd op een standaard bedrag per m2, bijvoorbeeld vermeld in het Reed Business taxatieboekje.^[24]

De huurder zal zijn schade in de procedure moeten onderbouwen, juist ook omdat de verhuurder bij toekenning van een tegemoetkoming in de kosten nog de mogelijkheid moet hebben om de beëindigingsvordering alsnog in te trekken. Om deze reden kan de huurder niet verzoeken om te worden verwezen naar een schadestaatprocedure wanneer hij zijn schade onvoldoende onderbouwt.^[25] Vooral bij Rechtbank  krijgen huurders na de zitting nog wel de gelegenheid om de verhuiskosten aan te tonen.^[26] Heel soms meldt de rechter zelfs welke stukken hij daartoe wil ontvangen.^[27]

Wanneer de huurder in hoger beroep de door haar gestelde kosten nog steeds niet heeft onderbouwd, kan de rechter een verzoek om in de gelegenheid gesteld te worden tot het indienen van een nadere onderbouwing passeren.^[28] Het ligt immers op de weg van de huurder om deze kosten direct te onderbouwen met bewijsstukken.^[29] Het Gerechtshof kan dan bij wijze van schatting een tegemoetkoming vaststellen.^[30]

Wanneer de beëindigingsvordering is ingesteld in een voorlopige voorzieningenprocedure is het niet mogelijk om uitgebreid te beoordelen wat de juiste omvang is van eventuele verhuis- en inrichtingskosten.^[31] In zo’n procedure kan ook geen deskundige worden ingeschakeld. Wel kan de voorzieningenrechter een voorschot toekennen en hier eventueel voorwaarden aan verbinden.^[32]

De huurder kan ook vorderen dat de verhuurder wordt veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over de verhuiskostenvergoeding. Het is logisch om de wettelijke rente te laten starten vanaf de datum dat het vonnis aan de verhuurder betekend moet worden nadat de verhuurder niet tot betaling is overgegaan.

Conclusie

Een huurder van 290-bedrijfsruimte die wordt geconfronteerd met een opzegging door de verhuurder, heeft geen recht op een volledige vergoeding van de kosten die hij zal moeten maken om te verhuizen. De rechter kan slechts volstaan met een geschatte tegemoetkoming. Daarbij kunnen allerlei omstandigheden een rol spelen die in dit webartikel zijn besproken.

—

[1] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1897 ; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047

[2] AG Wissink 28 maart 2014, ECLI:NL:PHR:2014:240

[3] Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7820; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5089

[4] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2422

[5] Zie ook Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 24 februari 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BH7552

[6] Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0388

[7] Rechtbank Utrecht 29 augustus 2012, ECLI:NL:RBUTR:2012:BX6420

[8] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 juli 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:3242 ; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047

[9] Zie bijvoorbeeld Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7820; Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2422

[10] Rechtbank Utrecht 16 december 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BN0386; Rechtbank Almelo 28 februari 2012, ECLI:NL:RBALM:2012:BV7295

[11] Gerechtshof Amsterdam 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3546;

[12] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 juli 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:3242;

[13] Gerechtshof Amsterdam 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3546;

[14] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 24 februari 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BH7552

[15] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047

[16] Gerechtshof ’s-Gravenhage 19 juli 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BR2040

[17] Gerechtshof Arnhem 23 juni 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ8602

[18] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047

[19] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 juli 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:3242

[20] Rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:4260

[21] Zie bijvoorbeeld in Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1897

[22] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 februari 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BQ2523

[23] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047

[24] Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0577; Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0388

[25] Rechtbank Arnhem 27 juni 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BW9938; Rechtbank Midden-Nederland 20 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4555;Zie ook Rechtbank Utrecht 16 december 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BN0386

[26] Rechtbank Amsterdam 27 augustus 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:5805; Rechtbank Utrecht 16 december 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BN0386; Rechtbank Midden-Nederland 20 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4555

[27] Rechtbank Utrecht 16 december 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BN0386; Rechtbank Utrecht 9 september 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BJ7387

[28] Gerechtshof ’s-Gravenhage 7 april 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BI1735; Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873

[29] Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873

[30] Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873

[31] Rechtbank Zwolle-Lelystad 21 juli 2006, ECLI:NL:RBZLY:2006:AY8057

[32] Rechtbank Zwolle-Lelystad 21 juli 2006, ECLI:NL:RBZLY:2006:AY8057

Een huurder van 290-bedrijfsruimte wiens huurovereenkomst wordt opgezegd kan vragen om een tegemoetkoming in de verhuiskosten en inrichtingskosten. Dit is geregeld in artikel 7:297 BW. Hierna zal ik dit kortweg de ‘verhuiskostenvergoeding’ noemen.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Het is echter niet zo dat deze huurder daar in alle gevallen recht op heeft. In dit webartikel wordt besproken wanneer een huurder van bedrijfsruimte recht heeft op een verhuiskostenvergoeding.

Dit webartikel maakt onderdeel uit van een drieluik. In een tweede webartikel zal worden besproken hoe de hoogte van deze vergoeding in het algemeen wordt vastgesteld. In een derde webartikel zal ik ingaan op een aantal individuele schadeposten.

In welke gevallen?

Er kan slechts een verhuiskostenvergoeding worden toegekend bij de huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Het gaat hier dus om horecaruimte of winkelruimte. Daarnaast moet de huurovereenkomst eindigen als gevolg van een tussentijdse opzegging door de verhuurder. Voor de duidelijkheid: dit geldt niet als de huurovereenkomst wordt ontbonden vanwege een tekortkoming zijdens de huurder.

Niet alleen de hoofdhuurder kan verzoeken om een verhuiskostenvergoeding. Ook diegene aan wie bevoegd is onderverhuurd kan dit doen.^[1] Als vaststaat dat zowel de huurder als de bevoegd onderhuurder kosten zullen moeten maken vanwege de verhuizing kan zelfs aan hen beiden een vergoeding worden toegekend. Uiteraard mag er geen overlap zijn in de schadeposten.^[2]

Bij de vraag of de rechter gebruik zal maken van de bevoegdheid om een tegemoetkoming toe te kennen, dienen alle omstandigheden van het geval in ogenschouw te worden genomen.^[3] Hieronder kunnen ook vallen de verwachtingen die de huurder redelijkerwijs kan hebben gehad bij de aanvang van de huur, de mate waarin de verhuurder de huurder heeft laten verbouwen na het aangaan van de huur en het voordeel dat de verhuurder zelf trekt uit een beroep op dringend eigen gebruik.^[4] Voor wat betreft de vraag hoe hoog de vergoeding zal zijn wordt verwezen naar de twee andere webartikelen die ik in de inleiding heb genoemd.

Slechts in geval van daadwerkelijke verhuizing

Bij een beroep op artikel 7:297 lid 1 BW zal de huurder aannemelijk moeten maken dat hij met kosten zal worden geconfronteerd. Het gaat veelal om een vergoeding van nog te maken kosten. Van groot belang is dat de rechter de overtuiging heeft dat de huurder elders opnieuw een onderneming zal starten. Oftewel: dat het aannemelijk is dat de huurder daadwerkelijk zal verhuizen.

Het is niet noodzakelijk dat de huurder al een ander concreet vestigingsadres op het oog heeft wanneer hij verzoekt om een tegemoetkoming in de kosten. Van een huurder mag niet worden geëist dat hij de exploitatie van het bedrijf direct aansluitend op een andere locatie voortzet.^[5] De huurder krijgt dus de kans om rond te kijken op zoek naar een nieuwe locatie die voor hem geschikt is. Dit geldt zeker in het geval van horeca, waarbij de ondernemer voor zijn levensonderhoud voornamelijk afhankelijk is van de inkomsten die hij uit zijn horecabedrijf heeft.^[6] Maar let wel: wanneer de huurder nog geen concrete andere locatie heeft gevonden, kan hij minder duidelijk maken welke kosten hij precies heeft. Als een huurder niet specificeert of en zo ja waar hij zijn onderneming gaat voortzetten kan de vergoeding in een voor hem nadelig geval bijvoorbeeld beperkt blijven tot kosten rondom de verhuizing en opslag van inventaris.^[7]

De rechter kan voorwaarden verbinden aan het toekennen van een tegemoetkoming.^[8] Dit speelt voornamelijk in kwesties waarbij nog geen duidelijkheid bestaat of de verhuurder een nieuwe huurlocatie zal vinden. Zo’n voorwaarde kan bijvoorbeeld zijn dat de huurder de onderneming, zoals die was ten tijde van de opzegging, binnen een zekere periode na beëindiging van de huurovereenkomst daadwerkelijk verplaatst binnen een zekere straal en aldaar voortzet. Artikel 6:105 BW biedt de mogelijkheid om voorwaarden, te verbinden aan een toe te kennen schadevergoeding, zoals in dit geval de voorwaarde van daadwerkelijke verhuizing.^[9] Specifieke voorwaarden voorkomen daarbij executiegeschillen.^[10] Wanneer de rechter het echt aannemelijk acht dat de huurder zal verhuizen, is hij soms niet geneigd om voorwaarden te verbinden aan het toekennen van een vergoeding.^[11]

Soms heeft de rechter niet de overtuiging dat een huurder zal verhuizen. In een kwestie waarbij de ondernemer vier jaren nadat hij te horen kreeg dat de huur zou gaan eindigen en negen maanden na de concrete ontruiming nog geen concrete plannen had, terwijl het personeel wel ontslagen was, werd daarom geen verhuiskostenvergoeding toegekend.^[12] Wanneer de huurder openlijk betwijfelt of hij een nieuwe huurlocatie zal vinden kan de rechter de vordering tot vaststelling van een verhuiskostenvergoeding ook afwijzen.^[13]

Wanneer de huurder slechts bewijs aanbiedt van  de door hem te verrichten verhuizing en het opnieuw inrichten van zijn exploitatie, maar verder niets daaromtrent stelt, kan de rechter zijn vordering tot vaststelling van een verhuiskostenvergoeding terzijde stellen.^[14] De huurder kan dus maar beter zo snel mogelijk in de gerechtelijke procedure duidelijkheid verschaffen over zijn plannen.

Wordt ‘dezelfde’ onderneming voortgezet?

Er ontstaat regelmatig discussie over de vraag of het eigenlijk wel dezelfde onderneming is die elders wordt voortgezet. Het maakt niet uit of de huurder een grotere vloeroppervlakte zal gaan huren.^[15] Het gaat er niet om of een ander pand exact dezelfde indeling heeft. In het geval van een pizzeria maakte het niet uit dat de pizza’s op de nieuwe locatie niet meer konden worden genuttigd; de pizza’s konden daar nog steeds gebakken worden.^[16]

Wel moet gekeken naar de aard van de onderneming in combinatie met de geografische afstand tot de nieuwe locatie. Als het een (horeca)onderneming betreft, dan blijft het volgens sommige rechters dezelfde onderneming wanneer deze naar een locatie buiten de gemeentegrenzen verhuist.^[17] De geografische afstand hoeft volgens sommige rechters zelfs hoegenaamd geen rol te spelen.^[18] Dat is anders wanneer het een vestiging betreft van een keten met een hoge dekkingsgraad in het gehele land, zoals een supermarkt of detailhandelketen met veel vestigingen.^[19] Wanneer dan niet binnen een bepaalde straal wordt verhuisd, kan moeilijk worden vastgesteld of er sprake is van het voortzetten van dezelfde onderneming.

Is het relevant dat de huurder elders zijn onderneming voortzet in samenwerking met een andere ondernemer die tot op dat moment buiten beeld was? Impliciet is geoordeeld dat dit niet uitmaakt voor het recht op een verhuiskostenvergoeding.^[20]

Procedurele aspecten

De huurder moet natuurlijk wel vragen om de tegemoetkoming. Dit hoeft niet nadrukkelijk in de vorm van een eis in reconventie.

De hoofdregel is dat de rechter gelijktijdig beslist over zowel de vraag of de huurovereenkomst mag eindigen alsook welke tegemoetkoming de verhuurder alsdan zal moeten betalen. Hierop zijn uitzonderingen mogelijk, zoals in het geval waarin de verhuurder van tevoren al aangeeft dat hij zijn vordering tot beëindiging van de huur toch niet zal intrekken, ongeacht de hoogte van de verhuiskostenvergoeding.

Wanneer een vergoeding wordt vastgesteld, kan de rechter de verhuurder in de gelegenheid stellen om zijn vordering strekkende tot beëindiging van de huur alsnog in te trekken. Dit is geregeld in artikel 7:297 lid 2 BW. Van de huurder wordt dan veelal geen antwoordakte verwacht.^[21] Wanneer de verhuurder zijn beëindigingsverzoek intrekt, kan de rechter direct een uitspraak doen over de proceskosten, zie ook artikel 7:297 lid 3 BW.^[22]

De rechter kan besluiten om de verhuurder niet in de gelegenheid te stellen om zijn vordering in te trekken omdat de verhuurder tijdens de zitting uitdrukkelijk afstand heeft gedaan van die bevoegdheid.^[23] De verhuurder krijgt vaak ook geen mogelijkheid om diens vordering in te trekken wanneer de huurbeëindiging reeds feitelijk is uitgevoerd.^[24]

Conclusie

Een huurder van 290-bedrijfsruimte wiens huurovereenkomst wordt opgezegd kan vragen om een tegemoetkoming in de verhuiskosten en inrichtingskosten. De huurder moet dan wel aannemelijk maken dat hij zijn onderneming daadwerkelijk zal verhuizen en dat hij elders daadwerkelijk eenzelfde onderneming zal starten.

—

[1] Gerechtshof ’s-Gravenhage 7 april 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BI1735

[2] Gerechtshof ’s-Gravenhage 7 april 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BI1735

[3] Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873

[4] Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873

[5] Gerechtshof Leeuwarden 8 februari 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BP3872

[6] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1897; Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2422;

[7] Rechtbank Amsterdam 29 maart 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BM1680

[8] Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873; Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2422; Gerechtshof Amsterdam 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3546; Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0388

[9] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2422; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 19 maart 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ5078

[10] AG Wissink 28 maart 2014, ECLI:NL:PHR:2014:240

[11] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1897

[12] Gerechtshof Leeuwarden 8 februari 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BP3872

[13] Rechtbank Midden-Nederland 12 juni 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:CA3469

[14] Rechtbank Oost-Brabant 13 juni 2013, ECLI:NL:RBOBR:2013:CA3292

[15] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047

[16] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047

[17] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047

[18] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2422

[19] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 19 maart 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ5078; Rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:4260

[20] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5089

[21] Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873

[22] Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873

[23] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1897; Rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:4260; Rechtbank Amsterdam 22 mei 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:9377

[24] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047; Anders: Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7820; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5089