Gedoogplicht huurder woonruimte voor werkzaamheden

Een huurder moet in beginsel de verhuurder toestemming verlenen om werkzaamheden in de huurwoning uit te voeren. Deze gedoogplicht is geregeld in artikel 7:220 BW.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel bespreek ik in welke gevallen de huurder van woonruimte toestemming moet verlenen. Ik besteed daarbij aandacht aan zowel renovatiewerkzaamheden als dringende werkzaamheden. Het verschil tussen deze werkzaamheden wordt uitgebreider besproken in een ander artikel.

Gedoogplicht huurder voor dringende werkzaamheden

In bijna alle gevallen moet een huurder de verhuurder gelegenheid geven om dringende werkzaamheden aan de huurwoning uit te voeren. Bij “dringende werkzaamheden” gaat het niet alleen om dringende reparaties, maar ook om werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld.[1] Dit kunnen ook werkzaamheden zijn die in direct verband staan tot de dringende werkzaamheden, en bij gelijktijdige uitvoering geen extra overlast met zich meebrengen.[2] Onder die omstandigheden kan een goed huurder namelijk niet weigeren om zijn medewerking te verlenen aan deze direct gerelateerde werkzaamheden.[3]

Men kan bij dringende werkzaamheden denken aan vervanging van verouderde zaken, herstel van gebreken en het terugbrengen van de woning in de goede staat. Na de werkzaamheden is de woning niet luxer of comfortabeler geworden, noch is deze in afmeting of indeling gewijzigd. Het is niet zo dat er alleen een noodzaak tot onderhoud bestaat wanneer de huurder over iets klaagt.[4]

De rechter neemt vrij snel aan dat werkzaamheden die gelijktijdig bij meerdere woningen moeten plaatsvinden kunnen worden beschouwd als dringende werkzaamheden. Men kan dan bijvoorbeeld denken aan leidingen, die doorlopen tot in andere woningen.[5]

Een huurder kan zijn medewerking aan dringende werkzaamheden niet laten afhangen van de vraag of de verhuurder al dan niet bereid is een wisselwoning of schadevergoeding aan te bieden.[6] Uitgangspunt is dat de huurder de verhuurder dus in de gelegenheid moet stellen de onderhoudswerkzaamheden uit te voeren, los van een schadevergoeding.[7] De bijzondere wettelijke regeling van artikel 7:220 lid 2 en 3 BW is hierop niet van toepassing. Die geldt voor renovatiewerkzaamheden, waarbij de verhuurder aan de huurder een redelijk voorstel moet doen omtrent de (voorwaarden voor) renovatie.

Een huurder hoeft geen toestemming te geven voor een verslechtering.  Het stond de wetgever waarschijnlijk niet voor ogen dat de huurder verplicht is om mee te werken met een verslechtering.[8]

Van een huurder hoeft niet verwacht te worden dat hij meewerkt wanneer in een individueel geval sprake is van zodanige bijzondere omstandigheden, dat die medewerking op dat moment niet van de huurder kan worden gevergd (bijvoorbeeld een ernstige ziekte).[9] Het feit dat een huurder jonge kinderen heeft en/of geen vrij kan krijgen van zijn werk, is niet als zodanig op te vatten.[10]

Dit alles neemt niet weg dat een goed verhuurder rekening zal moeten houden met de overlast die zijn huurder zal ondervinden als gevolg van de werkzaamheden.[11] Wanneer zich tijdens de werkzaamheden zodanige ontwikkelingen mochten voordoen dat het meewerken redelijkerwijs niet meer kan worden gevergd, dan kan de huurder de voorzieningenrechter alsnog in kort geding vragen om de werkzaamheden stil te leggen.[12] En indien bij dringende werkzaamheden schade zou worden veroorzaakt, dan dient de verhuurder die schade nadien te vergoeden.[13]

Gedoogplicht huurder voor renovatie

Bij renovatiewerkzaamheden gaat het om werkzaamheden die zorgen voor een toename van het woongenot. De gedoogplicht geldt volgens artikel 7:220 lid 2 BW ook ingeval van renovatie, mits de verhuurder een redelijk voorstel heeft gedaan. Bij dit voorstel wordt gelet op de belangen van enerzijds de verhuurder en anderzijds de huurder.[14] In kort geding zal de voorzieningenrechter onderzoeken of voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de verhuurder een redelijk voorstel heeft gedaan.[15]

Artikel 7:220 lid 3 BW bepaalt dat als de renovatie tien of meer woningen betreft die een bouwkundige eenheid vormen, het voorstel als redelijk wordt beschouwd wanneer minimaal 70% van alle huurders van die woningen daarmee heeft ingestemd. Dit roept dus een rechtsvermoeden in het leven. Het is vervolgens aan een weigerende huurder om hier ‘tegenbewijs’ tegen te leveren. Een huurder die het niet eens is met het voorstel dient dan in voldoende mate aannemelijk te maken dat het voorstel jegens hem niet redelijk is.[16]

Artikel 7:220 lid 3 BW bepaalt verder dat een huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, binnen acht weken nadat de verhuurder hem schriftelijke kennis heeft gegeven dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd, een beslissing van de rechter kan vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel. Wat als deze huurder niet binnen deze termijn naar de rechter is gestapt? In dat geval kan op voorhand worden aangenomen dat het weerleggen van het vermoeden niet meer mogelijk is.[17] De huurder moet de werkzaamheden dan toelaten. Dat een huurder deze termijn uit onwetendheid ongebruikt heeft laten verstrijken, komt voor zijn risico en kan niet tot een ander oordeel leiden.[18]

Wat als niet duidelijk is of 70% van de bewoners akkoord is gegaan met een complexgewijze renovatie? Stel dat feitelijk de werkzaamheden bij alle andere bewoners al zijn afgerond, dan zal dit klaarblijkelijk niet tegen de wil van die andere bewoners hebben plaatsgevonden. In dat geval wordt vermoed dat een meerderheid van 70% van de betreffende huurders met het renovatievoorstel (stilzwijgend) heeft ingestemd, zodat wordt vermoed dat het betreffende renovatievoorstel redelijk is.[19] Zelfs wanneer de verhuurder achteraf geen schriftelijke kennisgeving blijkt te hebben verzonden, doet dit niets af aan het rechtsvermoeden omtrent de redelijkheid van het voorstel.

Er moet wel onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds de werkzaamheden waarmee 70% van de overige huurders akkoord zijn gegaan en anderzijds werkzaamheden die niet noodzakelijk zijn en waarvoor juist nadrukkelijk een keuzemogelijkheid is gelaten voor de huurders. De huurder kan bij een meerderheid van 70% slechts gedwongen worden om zijn medewerking te verlenen aan de eerste categorie werkzaamheden.[20]

Het is mogelijk om ten voordele van de huurder af te wijken van artikel 7:220 lid 2 en 3 BW. Een verhuurder kan in het huurcontract met de huurder afspreken dat de huurder expliciete toestemming moet verlenen voor renovatiewerkzaamheden. Als de huurder deze toestemming later niet wenst te geven, kan niet van hem worden verlangd dat hij alsnog aan deze renovatiewerkzaamheden zijn medewerking verleent.[21] Bij dit oordeel ging de rechter er wel van uit dat deze artikelleden niet van dwingend of semi-dwingend recht zouden zijn.[22]

Wanneer dringende werkzaamheden worden gecombineerd met renovatiewerkzaamheden, die in directe relatie staan tot het onderhoud, dan kan een goed huurder zijn medewerking hieraan niet weigeren, wanneer deze dringende werkzaamheden geen extra overlast met zich meebrengen (en de huur daardoor niet verhoogd wordt).[23] De verhuurder heeft dan een evident belang om alle werkzaamheden in één keer te verrichten.[24]

Hoe ziet de afweging van de rechter er in een concreet geval uit? Er zijn ontelbaar veel situaties mogelijk. Een bekend voorbeeld is het renoveren van de verwarmingsinstallatie. Een verhuurder heeft een belang om open verbrandingstoestellen te vervangen door moderne verwarmingsinstallaties, die voor wat betreft comfort en veiligheid aan de huidige eisen voldoen.[25] Wanneer de veiligheid toeneemt en de huur slechts gering wordt verhoogd, is een voorstel van de verhuurder vaak redelijk.[26] Dit is slechts anders als de woning op korte termijn zal worden gesloopt.[27]

 

Gedoogplicht voor werkzaamheden bij naburige panden

Er bestaat ook een gedoogplicht voor werkzaamheden waarbij de gehuurde ruimte wordt gebruikt om een klus bij de buren te verrichten. Kortom: in het kader van de verplichtingen die tussen buren gelden, zoals geregeld in artikel 5:56 BW. Artikel 7:220 lid 1 BW wijst nadrukkelijk op deze mogelijkheid. Let wel: deze werkzaamheden mogen dan geen verslechtering van de gehuurde ruimte met zich meebrengen, want daarvoor geldt de gedoogplicht niet.[28]

Andere wettelijke grondslagen om te gedogen

Uit de wetsgeschiedenis bij artikel 7:220 BW blijkt dat een huurder in sommige gevallen ook op grond van artikel 6:248 BW verplicht zou kunnen worden zijn medewerking te verlenen.[29] Dat wetsartikel gaat over de eisen van redelijkheid en billijkheid. In dat geval moet de verhuurder wel eerst een goed voorstel hebben gedaan.

Wanneer geen sprake is van verbetering of gelijk blijven, maar bijvoorbeeld een kleine wijziging, kan een huurder in sommige gevallen in het kader van goed huurderschap gehouden zijn om zijn medewerking te verlenen.[30] Bij weigering is het dan wel aan de verhuurder om aannemelijk te maken dat de huurder geen zwaarwegende nadelige gevolgen gaat ondervinden van de werkzaamheden. Het gaat daarbij om een belangenafweging tussen enerzijds de huurder en anderzijds de verhuurder.[31]

Blijvend weigerende huurder

Wanneer een huurder weigert om mee te werken, zal een verhuurder veelal gedwongen zijn om de medewerking te vorderen in kort geding. De verhuurder moet dan stellen en zo nodig onderbouwen dat hij een spoedeisend belang heeft. Hiervan is bijvoorbeeld sprake wanneer complexgewijze werkzaamheden zonder medewerking stil komen te liggen.[32]

Een verhuurder kan eisen dat een huurder de werkzaamheden moet gedogen en dat hij in dat kader de met de uitvoering van de werkzaamheden belaste personen moet binnenlaten.[33] Ook dit binnenlaten vloeit voort uit de gedoogplicht van de huurder ingevolge artikel 7:220 BW.

Maar wat te doen als de verhuurder vreest dat de huurder zelfs na het wijzen van een vonnis niet gaat meewerken? Ten eerste kan de verhuurder gelijktijdig een dwangsom vorderen voor het geval de huurder niet aan de door de kantonrechter uit te spreken veroordeling tot medewerking voldoet.[34] Een dwangsom kan bij sommige huurders onvoldoende als stok achter de deur dienen. Een verhuurder kan de kantonrechter niet vragen om een machtiging om zichzelf toegang te verschaffen om de werkzaamheden te verrichten, ook niet met behulp van een deurwaarder.[35] Het is wel mogelijk om op grond van artikel 558 Rv te vragen of de woning geheel of gedeeltelijk ontruimd mag worden wanneer de huurder het onmogelijk maakt om de werkzaamheden uit te voeren.[36]

Conclusie

Een huurder moet in beginsel toestemming verlenen aan de verhuurder om werkzaamheden in de huurwoning uit te voeren. In het geval van dringende werkzaamheden kan de huurder dit niet afhankelijk stellen van een schadevergoeding. In het geval van renovatiewerkzaamheden zal de verhuurder wel een redelijk voorstel moeten doen waarbij zijn belangen zwaarder wegen.

[1] Rechtbank Noord-Nederland 24 april 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:CA3920

[2] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[3] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[4] Rechtbank Rotterdam 14 november 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BZ2697

[5] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[6] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[7] Rechtbank Noord-Nederland 24 april 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:CA3920

[8] Weliswaar over bedrijfshuur: Rechtbank Haarlem 15 december 2006, ECLI:NL:RBHAA:2006:AZ5026

[9] Rechtbank ’s-Hertogenbosch 26 maart 2010, ECLI:NL:RBSHE:2010:BL9272

[10] Rechtbank ’s-Hertogenbosch 26 maart 2010, ECLI:NL:RBSHE:2010:BL9272

[11] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[12] Rechtbank ’s-Hertogenbosch 26 maart 2010, ECLI:NL:RBSHE:2010:BL9272

[13] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[14] Gerechtshof Amsterdam 27 januari 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:232

[15] Gerechtshof Amsterdam 27 januari 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:232

[16] Rechtbank Limburg 28 juni 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:6088; Rechtbank Breda 28 november 2007, ECLI:NL:RBBRE:2007:BB9004

[17] Rechtbank Noord-Holland 8 mei 2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:3409; Zie ook Nota naar aanleiding van het verslag d.d. 4 september 2000, Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, pagina 23

[18] Rechtbank Noord-Holland 8 mei 2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:3409

[19] Rechtbank Breda 28 november 2007, ECLI:NL:RBBRE:2007:BB9004

[20] Rechtbank Zutphen 6 augustus 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD9385

[21] Rechtbank Rotterdam 14 november 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BZ2697

[22] Rechtbank Rotterdam 14 november 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BZ2697. Later bleek dat deze artikelleden dwingend recht vormen.

[23] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[24] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[25] Gerechtshof Amsterdam 27 januari 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:232

[26] Gerechtshof Amsterdam 21 maart 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:978; Rechtbank Amsterdam 18 april 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ9407; Rechtbank Amsterdam 25 oktober 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:7932

[27] Rechtbank Amsterdam 25 oktober 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:7933

[28] Weliswaar voor bedrijfsruimte: Rechtbank Haarlem 15 december 2006, ECLI:NL:RBHAA:2006:AZ5026

[29] Rechtbank Haarlem 15 december 2006, ECLI:NL:RBHAA:2006:AZ5026

[30] Rechtbank Amsterdam 24 december 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:9233

[31] Rechtbank Amsterdam 24 december 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:9233

[32] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[33] Rechtbank Amsterdam 18 april 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ9407

[34] Zie bijvoorbeeld Rechtbank Noord-Nederland 24 april 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:CA3920

[35] Rechtbank Amsterdam 18 april 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ9407; Anders: Rechtbank Zutphen 6 augustus 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD9385

[36] Rechtbank Amsterdam 25 oktober 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:7932; Deze mogelijkheid wordt ook genoemd in Rechtbank Amsterdam 18 april 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ9407

C.G. (Christian) Huijsmans

C.G. (Christian) Huijsmans

mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans is in 2008 beëdigd als advocaat. Gaandeweg heeft hij zich naast echtscheidings- en alimentatiezaken toegelegd op het onroerend goedrecht. Hij adviseert met name over huurkwesties en geschillen die voortvloeien uit de koop en (ver)bouw van onroerend goed.

Advocatenkantoor Zeeland

Wulfaertstraat 3
4461 HS GOES
T: 0113 27 70 00
www.advocatenkantoorzeeland.com