De meeste eigenaren van een strook grond met daarop een woning of een bedrijfsruimte zouden hun perceel ook graag via de achterzijde willen bereiken. Gelukkig kunnen veel eigenaren gebruik maken van een gezamenlijk pad of een erfdienstbaarheid. Andere eigenaren hebben niet deze luxe. Kunnen zij verlangen dat zij via een naburig perceel een noodweg krijgen om aan de achterzijde van het perceel te komen?

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel wordt besproken dat een perceeleigenaar slechts zelden kan afdwingen dat een andere perceeleigenaar een noodweg moet toestaan ten behoeve van een achteringang. Dit webartikel is een nadere uitwerking van het algemene webartikel over de noodweg. De lezer wordt ook verwezen naar dit algemene webartikel. De noodweg ten behoeve van een vluchtweg werd in een ander artikel besproken.

Wel of geen sprake van een behoorlijke exploitatie?

Een noodweg kan slechts worden afgedwongen als zonder noodweg een behoorlijke exploitatie van het ingesloten perceel niet mogelijk is. Onder bepaalde omstandigheden kan voor een erf dat al een toegang heeft naar de openbare weg (de voorzijde) toch nog een noodweg worden aangewezen, wanneer de bestaande toegang niet voldoende is om een behoorlijke exploitatie mogelijk te maken. Of een behoorlijke exploitatie al dan niet mogelijk is hangt af van de concrete omstandigheden van het geval.

Hierna zal blijken dat rechters niet vaak aannemen dat een perceel zonder achteringang niet behoorlijk geëxploiteerd kan worden. Zo’n noodweg wordt dus niet vaak toegewezen. Hierna bespreek ik diverse gepubliceerde uitspraken. Gemakshalve maak ik onderscheid tussen kwesties die spelen bij woningen en bij bedrijven.

Woningen

Een huiseigenaar die noodgedwongen met de afvalcontainers, de fietsen, de motor en de kinderwagen vanuit de achtertuin door de woning naar de openbare weg moet rijden heeft pech. Voor een behoorlijke exploitatie is het niet noodzakelijk, maar slechts gerieflijk dat deze buitenom de woning kunnen worden vervoerd.^[1] Het is weliswaar ongemakkelijk om deze door het huis te slepen, maar slechts dit ongemak betekent niet dat gewone exploitatie van de woning niet mogelijk is.^[2] Er wordt dan geen noodweg toegewezen.

Kan de wens om aan de achterzijde een auto te parkeren leiden tot het aanwijzen van een noodweg? Dit is zelden het geval. Het is niet vanzelfsprekend dat op het eigen perceel met een of meerdere auto’s kan worden geparkeerd.^[3] Kijk maar naar woningen die gelegen in zijn stegen, op woonerven of in hoogbouwcomplexen. In al die gevallen zullen bewoners en bezoekers hun auto’s verderop moeten parkeren. Het voorgaande geldt ook wanneer nota bene aan de achterzijde van de woning een garage of parkeerplaats aanwezig is.^[4]

In het algemeen doet een gebrek aan een parkeerplaats, of het nu aan de voorzijde of achterzijde is, dus niet af aan een goede exploitatie van een woning. Wanneer het parkeren aan de openbare weg wel mogelijk is, maar dit slechts een risico op schade aan de auto oplevert, dan komt hieraan geen relevante betekenis toe. Deze omstandigheden gelden immers voor iedere woning zonder parkeergelegenheid op het eigen perceel.^[5]

Maar wanneer verderop ook geen parkeerplaats is en parkeren op de weg niet mogelijk is, hoeft ook niet verwacht te worden dat aldaar toch wordt geparkeerd.^[6] In theorie is het dus denkbaar dat als de afstand tot de eerste werkelijk veilige parkeerplaats maar groot genoeg is, het voor het gebruik van de woning noodzakelijk kan zijn dat auto’s worden geparkeerd achter de woning.^[7]

Het feit dat een woning zonder eigen parkeergelegenheid aan de voorzijde of achterzijde minder waard is kan niet als een relevante omstandigheid gelden. Deze verminderde waarde staat niet aan een behoorlijke exploitatie van de betreffende woning in de weg.^[8]

Bij de vraag of sprake kan zijn van een behoorlijke exploitatie wordt meer gewicht toegekend aan de aard van het perceel dan de wijze van gebruik. Dit bleek uit een kwestie waarin een huiseigenaar achterop het erf een boot had gestald. Hij gebruikte die boot dagelijks voor zijn beroep. Dit was onvoldoende om een noodweg te kunnen aanwijzen.^[9]

Een specifieke levensstijl is ook niet van invloed. Zo kan een huiseigenaar die zijn woning per sé wilde verwarmen met een houtkachel geen aanspraak maken op een noodweg om boomstammen naar de achterzijde te brengen.^[10]

Van de noodlijdende woningeigenaar mag verwacht worden dat hij eerst zelf alle mogelijkheden beproeft om een toegang te verkrijgen zonder dat hij hiervoor het perceel van een ander gaat belasten. Van deze persoon mag verwacht worden dat hij een doorgang over zijn eigen grond realiseert naar de achter de woning gelegen opstallen door het verwijderen van struiken of een heg.^[11]

Bedrijven

Ook bij bedrijven is de rechter streng. Ook hier gaat de rechter er niet snel van uit dat een perceel zonder noodweg niet behoorlijk kan worden geëxploiteerd. Het gaat hier met name om kwesties waarbij de bevoorrading zonder noodweg spaak loopt. De meest efficiënte en goedkope manier is om een bedrijf te bevoorraden met een vrachtauto. Maar wat als er slechts een smal pad ligt naar (de achterzijde van) de bedrijfsruimte?

Er zal gekeken moeten worden of het mogelijk is om zware vrachten over te laden op een heftruck of ander rollend materieel dat wel over een aanwezig smal pad kan. Voor het recht op een noodweg is onvoldoende wanneer de perceeleigenaar zijn huidige werkwijze daardoor zal moeten aanpassen. Dat kan weliswaar onhandig zijn, maar het is niet onmogelijk.^[12]

Ook is an sich onvoldoende dat de perceeleigenaar meer kosten zal moeten maken, bijvoorbeeld omdat er extra heen en weer gereden moet worden.^[13] Het is de noodlijdende perceeleigenaar die zal moeten aantonen dat een behoorlijke exploitatie van de onderneming op deze wijze (financieel) niet meer mogelijk is.^[14]

Wanneer het aanwijzen van een noodweg niet aan de orde is omdat, ondanks het overladen, een behoorlijke exploitatie van het perceel nog mogelijk wordt geacht, komt men niet toe aan een afweging van de belangen.

Wat als iemand aan de achterzijde van een woning een bedrijf uitoefent? In het geval waarin iemand achterin zijn woning een fotostudio had ingericht en het zowat onmogelijk was om grote voorwerpen daarin te plaatsen werd eveneens geoordeeld dat een behoorlijke exploitatie nog gewoon mogelijk was. De eiser had onvoldoende gesteld om het tegenovergestelde aan te tonen. De rechter kende ook hier gewicht toe aan de aard van het erf (namelijk een woning).^[15]

Conclusie

Een perceeleigenaar kan slechts zelden afdwingen dat een andere perceeleigenaar een noodweg moet toestaan ten behoeve van een achteringang. Dit kan alleen wanneer een perceel zonder achteringang niet behoorlijk kan worden geëxploiteerd. Bij woningen is er sowieso al zelden sprake van zo’n situatie. Ook bij bedrijven mag van de ondernemer worden verwacht dat hij veel ongemakken voor zijn eigen rekening neemt.

—

[1] Rechtbank Alkmaar 8 maart 2006, ECLI:NL:RBALK:2006:AV3992

[2] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 mei 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1928; Rechtbank Utrecht 7 april 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BM0384

[3] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 augustus 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0448; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 mei 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BA7224

[4] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 mei 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BA7224; Rechtbank Zeeland-West-Brabant 18 november 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:7861; Gerechtshof ’s-Gravenhage 24 juli 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BX3114; Gerechtshof ’s-Gravenhage 17 augustus 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:BN4770

[5] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 augustus 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0448

[6] Rechtbank Utrecht 16 november 2005, ECLI:NL:RBUTR:2005:AU6543

[7] Rechtbank Utrecht 16 november 2005, ECLI:NL:RBUTR:2005:AU6543

[8] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 augustus 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BF0448

[9] Rechtbank Rotterdam 6 juni 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BW9079

[10] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 4 april 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1540

[11] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 18 november 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:7861

[12] Rechtbank Utrecht 3 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BT7258

[13] Rechtbank Zutphen 31 oktober 2007, ECLI:NL:RBZUT:2007:BC0947

[14] Rechtbank Rotterdam 30 mei 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:CA1499

[15] Rechtbank Rotterdam 6 juni 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BW9079