Dringend eigen gebruik woonruimte: zelf gaan bewonen

Er  kunnen er diverse situaties zijn waarin een eigenaar zijn verhuurde woning zelf wil of moet gaan bewonen. Men kan denken aan een echtscheiding, gezinsuitbreiding of financiële problemen. De verhuurder kan de huurovereenkomst proberen op te zeggen wanneer hij het verhuurde dringend nodig heeft.  Dit is geregeld in artikel 7:274 BW.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Goes

Uit dit webartikel zal blijken dat de rechter streng toetst. Een beroep op dringend eigen gebruik vanwege de wens om zelf in de verhuurde woning te gaan wonen wordt niet altijd toegekend. Naast zelfbewoning kan ook renovatie een reden zijn om een beroep te doen op dringend eigen gebruik. Deze andere reden zal evenwel niet in dit webartikel worden besproken.

 

Overzicht: vereisten

Artikel 7:274 lid 1 BW noemt limitatief de redenen waarom een verhuurder van woonruimte een huurovereenkomst kan opzeggen. Op basis hiervan kan de rechter een beëindigingsvordering toewijzen. Een van die gronden is ‘dringend eigen gebruik’ uit artikel 7:274 lid 1 onder c BW.

Er gelden drie cumulatieve vereisten voor huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik:

  1. de verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik;
  2. de verhuurder heeft de woonruimte zo dringend nodig, dat van hem na afweging van alle betrokken belangen niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd;
  3. bovendien moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

Artikel 7:274 lid 5 BW vermeldt nog twee nevenvereisten. Ten vierde dient de verhuurder (zo nodig) een huisvestingsvergunning te kunnen tonen. Dit geldt niet in alle gevallen en komt hier verder niet aan bod. Ten vijfde moet de verhuurder langer dan drie jaar verhuren. Op dit vereiste wordt dieper ingegaan in een ander webartikel.

 

Dringend nodig hebben voor eigen gebruik

Allereerst is vereist dat de verhuurder de woning ‘dringend’ nodig heeft om er zelf in te gaan wonen. Hierna bespreek ik jurisprudentie waaruit blijkt of al dan niet sprake is van deze ‘dringendheid’. Vooraf meld ik alvast dat voor het aannemen van dringend eigen gebruik niet is vereist dat er geen andere oplossing denkbaar is.[1]

Uit het feit dat de verhuurder zelf geen woonruimte heeft kan een noodzaak worden afgeleid om de verhuurde woning zelf in gebruik te nemen.[2] Zo’n situatie kan bijvoorbeeld na een echtscheiding ontstaan. Toch wordt alsnog onderzocht of van de verhuurder kan worden verwacht dat hij elders een woning gaat huren of kopen. Daarbij wordt gekeken naar de vraag of zijn inkomen dit toelaat.[3] Als de verhuurder een laag inkomen heeft wordt rekening gehouden met het mislopen van huurtoeslag vanwege de eigendom van de verhuurde woning.[4]

Daarnaast kan worden gekeken naar het belang dat de verhuurder heeft bij de specifieke locatie van de verhuurde woning.[5] Heeft hij in de nabijheid werk? Of een omgangsregeling met een kind dat in de buurt woont?[6]

Een verhuurder kan zelf de omstandigheden in het leven hebben geroepen die ertoe hebben geleid dat hij de verhuurde woonruimte dringend zelf nodig heeft. Dit doet niet af aan de ‘dringendheid’.[7] Maar dit kan wel een rol spelen bij de hierna te bespreken belangenafweging.[8]

De woonruimte van de verhuurder kan te krap zijn geworden vanwege gezinsuitbreiding. Het staat buiten kijf dat de verhuurder het recht heeft om zijn leven naar eigen keuze in te richten.[9] Wanneer hij als gevolg daarvan in een woning woont met slechts één slaapkamer voor drie kinderen, dan biedt deze woning redelijkerwijs niet voldoende ruimte. Gezinsuitbreiding kan op zichzelf dus niet als argument tegen hem worden gebruikt.

Reeds op basis van de leefomstandigheden van het gezin van de verhuurder zou geoordeeld kunnen worden dat de verhuurder de verhuurde ruimte dringend nodig heeft.[10] Dit speelt eens te meer wanneer de huurder en de verhuurder in één pand wonen. Maar ook dan wordt kritisch getoetst of wel degelijk sprake is van dringendheid. Daarbij wordt gelet op alle omstandigheden van het geval. Is de woning groter dan een benchmark die geldt voor een aantal personen?[11] Welke kamers bevinden zich in de woning en hoe worden ze gebruikt? Indien dit mogelijk is kan van de verhuurder worden verlangd dat hij zijn huis anders inricht.[12] Heeft de verhuurder ook een werkruimte ingericht? Kan de verhuurder niet elders een werkruimte huren? Kon hij niet aan zien komen dat hij noodgedwongen elders op zoek moest gaan naar een werkruimte?[13]

De noodzaak om elders te gaan wonen moet dus echt dringend zijn. Wanneer een verhuurder passende woonruimte heeft is deze dringendheid er niet. Soms mag daardoor van de verhuurder worden verwacht dat hij in een dure of grote woning blijft wonen, ook al heeft hij dit niet nodig. Of dat hij in een woning blijft wonen waar hij een traumatische ervaring heeft meegemaakt.[14] Het voorgaande zegt namelijk meer iets over de wens om de reeds bewoonde woning te verlaten en juist minder over de wens om nu juist specifiek de verhuurde woning te gaan bewonen.

Bij de beoordeling van de dringendheid, maar ook van de andere relevante belangen, gaat het om de actuele situatie. Oftewel: de (relevante) belangen die aanwezig zijn ten tijde van de rechterlijke uitspraak.[15] Soms kunnen toekomstige omstandigheden meespelen wanneer duidelijk is dat deze sowieso gaan intreden. Maar wanneer de verhuurder bijvoorbeeld dichter bij zijn familie wil wonen omdat zij verderop in de toekomst elkaar zullen gaan verzorgen, dan is dat nog te ver in de toekomst om dat nu als eigen belang te kunnen aanmerken.[16]

Kunnen financiële redenen zorgen voor ‘dringendheid’? Dat ligt er aan. Kostenreductie kan worden beschouwd als een bijkomende omstandigheid bij de beoordeling van de dringendheid. Dit speelde een rol in een zaak waarbij een advocaat wegens toegenomen arbeidsongeschiktheid de behoefte kreeg om een kantoor aan huis te houden.[17]

 

Belangenafweging

Nadat de verhuurder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning dringend zelf moet gaan bewonen, wordt vervolgens nagegaan of zijn behoefte zo dringend is, dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst zal voortduren. Daarbij worden de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen. Het belang van de huurder is er natuurlijk in gelegen dat hij de woning niet hoeft te verlaten.

Alle omstandigheden van het concrete geval dienen in deze belangenafweging te worden meegewogen.[18] De rechter mag geen relevante omstandigheden buiten beschouwing laten.[19] Uiteraard mag de rechter wel belangen buiten beschouwing laten die niet relevant zijn. Daaronder kunnen ook louter toekomstige omstandigheden vallen.[20]

De wet bevat geen regels over het gewicht dat aan bepaalde belangen dient te worden toegekend. Wel moet aan het einde van de rechterlijke toets duidelijk zijn dat de belangen van de verhuurder met een marge zwaarder moeten wegen dan die van de huurder. Het verhuurdersbelang moet immers dermate dringend zijn, dat voortzetting van de huur niet van de verhuurder kan worden gevergd.

Indien de belangen van de huurder op het eerste gezicht zwaarwegend zijn, dan kan dat betekenen dat hogere eisen gelden voor de stelplicht van de verhuurder. Omgekeerd worden ook aan het verweer van de huurder hoge eisen gesteld, wanneer de belangen van de verhuurder zwaarwegend zijn. De feitenrechter heeft een grote beoordelingsvrijheid.

De belangen van de verhuurder kunnen twee keer een rol spelen: eerst bij de drempeltoets of überhaupt sprake is van dringend eigen gebruik en vervolgens bij de afweging van de wederzijdse belangen.[21] Dit betekent dat bijvoorbeeld de vraag of de verhuurder niet alsnog elders passende woonruimte kan vinden hier dus weer een rol speelt. Er is dus sprake van een overlap.[22] Eenzelfde overlap geldt overigens ook met het derde wettelijke vereiste. In het kader van de belangenafweging kan dus ook al worden meegewogen of de huurder elders passende woonruimte kan vinden. Dit was niet het geval bij een huurder die beeldend kunstenaar was, veel licht nodig had in huis, al erg lang huurde, gehecht was aan de buurt, en een dusdanig laag inkomen had dat zij geen in de nabijheid geen vergelijkbare woonruimte kon huren.[23]

Bij een afweging van de belangen aan de zijde van de huurder gaat het primair om het woonbelang. Er komt geen gewicht toe aan eventuele hobby’s die de huurder in of bij het gehuurde uitoefent.[24] Wanneer een huurder zich beroept op zijn medische toestand, zal hij moeten onderbouwen waarom zijn medische toestand het noodzakelijk maakt dat hij in de woning blijft wonen.[25]

Ook wordt geen rekening gehouden met de belangen van personen die geen medehuurders van het gehuurde zijn en er niet anderszins met toestemming van de verhuurder verblijven.[26] Dit wekt geen verbazing. Vaak moet de huurder begrijpen dat de verhuurder redelijke bezwaren heeft tegen hun aanwezigheid.[27] Bovendien is hun aanwezigheid in strijd met de eventueel overeengekomen algemene bepalingen voor woonruimte.

Bij de belangenafweging wordt nadrukkelijk wel rekening gehouden met de leeftijd van de huurder en de duur van de huurperiode.[28] De huurder kan er langer wonen dan dat de verhuurder eigenaar is. Het feit dat de verhuurder een object in verhuurde staat heeft gekocht kan in het nadeel van de verhuurder meewegen.[29] Overigens hoeft het niet altijd zo te zijn dat een lange duur van de huur zwaarder weegt dan financiële belangen van de verhuurder.[30]

Bij de belangenafweging kan meewegen dat de verhuurder een forse financiële vergoeding had aangeboden, ruim boven het wettelijke minimum. De navolgende rechtszaken speelden in Amsterdam. In de ene zaak werd de aangeboden vergoeding beschouwd als tegemoetkoming aan de meest klemmende belangen van de huurder.[31] De scherpe kanten van de huurbeëindiging werden hiermee verzacht. In de andere zaak werd geoordeeld dat met zo’n vergoeding niet werd tegemoet gekomen aan de belangen van de huurder, omdat het belang van de huurder bij voortzetting van de huur niet van financiële aard is.[32] Kortom: het aanbieden van een forse tegemoetkoming biedt niet altijd soelaas. Als een verhuurder een aanbod doet, kan hij er later wel aan worden gebonden. De deur wordt opengehouden voor een extra financiële compensatie voor investeringen van de huurder in het gehuurde.[33]

Wanneer de verhuurder in financiële problemen zit, kan in het kader van de belangenafweging worden bekeken of de verhuurder zichzelf in die problemen heeft gebracht. Zo ja, dan kan dit in het nadeel van de verhuurder meegewogen worden.[34] Een eerdere toezegging aan de zijde van de huurder om te vertrekken wanneer de verhuurder in problemen zou komen kan meewegen in de belangenafweging.[35]

Wanneer de huurprijs relatief laag is hoeft dit juist niet altijd in het voordeel van de huurder te zijn. Een huurder hoeft niet altijd te verwachten dat hij tegen dergelijk gunstige huurprijsvoorwaarden tot het einde ter tijden zal kunnen blijven huren. Dit geldt zeker niet wanneer een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten. Het verstrijken van deze termijn vormt weliswaar op zichzelf geen reden voor beëindiging van de huurovereenkomst, maar legt wel gewicht in de schaal bij de belangenafweging.[36]

 

Andere passende woonruimte beschikbaar?

Tenslotte moet voldoende aannemelijk zijn dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. De hierboven besproken overlap van argumenten is ook hier van toepassing. De wederzijdse belangen van huurder en verhuurder kunnen ook bij deze vraag een belangrijke rol spelen.[37]

De verhuurder kan de beschikbaarheid van passende woonruimte aantonen aan de hand van aanbiedingen van makelaarskantoren, advertenties, etcetera.[38] De verhuurder kan maar beter concrete woningen aanwijzen waar de huurder ook kan gaan wonen. Hij kan ook inzicht geven in de wijze waarop een lokale woningstichting woningen toewijst. Dit is vooral relevant als de woningstichting sneller woningen toewijst aan doorstromers, mensen met een hoge anciënniteit in de regio, enzovoorts.[39] Het tegenovergestelde geldt voor de huurder. Deze kan aantonen dat hij ondanks inschrijving bij woningbouworganisaties op korte termijn geen kans maakt op een passende woning en dat het verwerven van een koopwoning geen haalbare kaart is, gezien diens financiële situatie.[40]

De verhuurder hoeft de passende woonruimte niet zelf aan te bieden. Als de verhuurder via zijn netwerk specifiek een andere vergelijkbare woning kan aanbieden kan hij dit deze mogelijk wel uitbuiten. Als de huurder dit aanbod namelijk afwijst, kan dit in diens nadeel zijn.

De verhuurder moet stellen en zo nodig bewijzen dat het voor de huurder mogelijk is om andere passende woonruimte te verkrijgen.[41] Deze stelplicht wordt toegespitst op de omstandigheden van het geval, zonder dat dus sprake is van een volledige bewijsvoering.[42] Dat er vervangende woonruimte beschikbaar is, moet enige handen en voeten hebben voor de rechter.[43] De verhuurder voldoet niet aan zijn stelplicht als hij zonder toelichting slechts stelt dat er elders passende woonruimte beschikbaar is voor de huurder.[44]

Een andere woonruimte kan ook passend zijn als deze mogelijk niet hetzelfde woongenot zal bieden, en/of de huurder voor deze woning meer huur zal moeten betalen.[45] Een woonruimte op een minder bijzondere locatie kan ook passend zijn.[46] Een woonruimte met een grotere tuin dan gewenst kan ook passend zijn.[47] Voor meer informatie wordt verwezen naar de Asser Serie, Huurrecht, paragraaf 11.7.III.

De rechter mag mede gewicht  toekennen aan de omstandigheid dat de huurder – hoewel hij op de hoogte is van de dringende behoefte van de verhuurder – onvoldoende eigen activiteit heeft ontplooid om zelf passende woonruimte te vinden.[48]

 

Wat verder nog relevant is

De opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’ moet van tevoren blijken uit een brief die naar de huurder is gezonden. Als de huurder niet instemt met de opzegging, kan de verhuurder een gerechtelijke procedure starten.

De opgezegde huurovereenkomst blijft van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist per welke datum de huurovereenkomst eindigt. Zie artikel 7:272 lid 1 BW. De rechter zal de beslissing dus niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren, tenzij overduidelijk is dat de huurder slechts probeert om een kansloze zaak te rekken. Daarvan is niet snel sprake.[49]

De rechter bepaalt het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Als het gevorderde eindmoment inmiddels is verstreken kan de rechter een nieuw tijdstip vaststellen. De rechter kan kiezen voor een langere ontruimingstermijn wanneer er geen absolute zekerheid bestaat dat de huurder binnen een overzienbare termijn een geschikte alternatieve huurwoning zal vinden. Ook het woonbelang van de huurder en de omstandigheid dat de huurovereenkomst lang duurde kunnen redenen zijn om een langere ontruimingstermijn te gunnen.[50] Ditzelfde geldt indien de huurder vanwege zijn leeftijd of medische beperking extra keuzevrijheid gegeven moet worden bij het kiezen van een andere woning.[51]

De  verhuurder is schadeplichtig indien naderhand mocht blijken dat hij nooit de wil had om de woning duurzaam in eigen gebruik te nemen. Zie artikel 7:276 BW. Tot dat moment heeft de rechter een ruime vrijheid om aan te nemen dat de verhuurder het gehuurde wél in gebruik zal nemen.

 

Conclusie

Indien de verhuurder de verhuurde woning dringend nodig heeft, kan hij eisen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. Er moet dan niet alleen blijken van ‘dringendheid’, maar ook moet de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvallen. Daarnaast moet duidelijk zijn dat de huurder elders passende woonruimte kan vinden.

[1] Zie onder meer HR 26 april 1985, NJ 1985,802

[2] Rechtbank Rotterdam 29 december 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:10135

[3] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838

[4] Rechtbank Rotterdam 29 december 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:10135

[5] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838

[6] Rechtbank Rotterdam 29 december 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:10135

[7] Hoge Raad 9 december 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4713, NJ 1984/307, m.nt. P.A. Stein (Erdogan).

[8] A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265

[9] Gerechtshof Amsterdam 6 december 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:5237

[10] Gerechtshof Amsterdam 28 april 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1642

[11] Gerechtshof Amsterdam 17 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4221

[12] Gerechtshof Amsterdam 17 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4221

[13] Gerechtshof Amsterdam 17 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4221

[14] Rechtbank Leeuwarden 21 maart 2012, ECLI:NL:RBLEE:2012:BW2990

[15] A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265. Zie ook Hoge Raad 24 mei 1957, NJ 1957/485 (Schotman/Bartels) en Hoge Raad 17 februari 1978, NJ 1978/391 (Martojo/Van der Lans

[16] Rechtbank Amsterdam 20 mei 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BO1207

[17] Gerechtshof Amsterdam 19 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:459

[18]Kamerstukken I 1978/79, 14249, 113a, p.2 (MvA).

[19]Hoge Raad 18 juni 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2931, NJ 2000/32, m.nt. P.A. Stein (Haagoort/Leeuwenburg).

[20] A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265

[21] A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265

[22]Hoge Raad 23 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0735, NJ 1992/812 (Reinders/Ebbens), rov. 3.3.

[23] Gerechtshof Amsterdam 17 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4221

[24] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU8916; Anders Rechtbank Amsterdam 13 maart 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:2208, waarin hieraan wel weinig gewicht werd toegekend.

[25] Gerechtshof Amsterdam 19 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:459; Rechtbank Rotterdam 29 december 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:10135

[26] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU8916

[27] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU8916. Zie ook artikel 7:221 BW.

[28] Gerechtshof Amsterdam 6 december 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:5237; Gerechtshof Amsterdam 7 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2851; Rechtbank Rotterdam 29 december 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:10135

[29] Gerechtshof Amsterdam 7 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2851

[30] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 6 juli 2016, ECLI:NL:RBZWB:2016:7817

[31] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838

[32] Gerechtshof Amsterdam 17 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4221

[33] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU8916

[34] Gerechtshof Amsterdam 7 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2851

[35] Gerechtshof Leeuwarden 19 oktober 2010, ECLI:NL:GHLEE:2010:BO1434

[36] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU8916

[37] Zie ook Hoe Raad 4 november 1988, ECLI:NL:HR:1988:AB8914, NJ 1989/125 (Overmeijer/Kenc), rov. 3.2.

[38]Kamerstukken II, 1978/79, 14249, 20 (NEV)

[39] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838

[40] Rechtbank Leeuwarden 21 maart 2012, ECLI:NL:RBLEE:2012:BW2990

[41]Kamerstukken II, 1978/79, 14249, 20 (NEV)

[42] A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265

[43]A-G Van Peursem 9 december 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1265

[44] Gerechtshof Amsterdam 7 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2851

[45] Gerechtshof Amsterdam 19 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:459; Zie ook Hoge Raad 24 januari 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0485, NJ 1992/301 (Best/Best).

[46] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838

[47] Rechtbank Rotterdam 23 september 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BL2374

[48]Hoge Raad 4 november 1988, ECLI:NL:HR:1988:AB8914, NJ 1989/125 (Overmeijer/Kenc).

[49] Gerechtshof Amsterdam 19 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:459

[50] Gerechtshof Amsterdam 26 april 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4838

[51]Rechtbank Rotterdam 23 september 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BL2374

C.G. (Christian) Huijsmans

C.G. (Christian) Huijsmans

mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans is in 2008 beëdigd als advocaat. Gaandeweg heeft hij zich naast echtscheidings- en alimentatiezaken toegelegd op het onroerend goedrecht. Hij adviseert met name over huurkwesties en geschillen die voortvloeien uit de koop en (ver)bouw van onroerend goed.

Prisma Advocaten

Pasteurlaan 1
Postbus 500
4600 AM Bergen op Zoom
T: 0164-266600
www.prisma-adv.nl