Huisjesmelkers laten huurders soms onder gevaarlijke omstandigheden gebruik maken van woningen. Soms leidt dit tot ernstige ongelukken. In dit webartikel bespreek ik situaties waarin verhuurders strafrechtelijk werden veroordeeld; in alle gevallen voor het plegen van het strafbare feit dood door schuld (artikel 307 Sr).

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Van dood door schuld kan sprake zijn wanneer een huurder komt te overlijden als gevolg van een gevaarlijke situatie die de verhuurder in stand heeft gelaten. In dit artikel worden twee van die gevaarlijke situaties beschreven: koolmonoxidevergiftiging en elektrocutie.

Dit artikel heeft nadrukkelijk  geen diepgaande strafrechtelijke inslag. Het is meer bedoeld als waarschuwing voor verhuurders. De nadruk ligt dus niet op de manier waarop de strafrechter tot een oordeel is gekomen, maar meer op een schets van de omstandigheden die hebben geleid tot het noodlottige ongeval. Het blijkt dat de strafrechter een grote verantwoordelijkheid op verhuurders legt, zeker bij de oplevering van een huurwoning en bij het onderhoud van installaties die voor gevaar kunnen zorgen.

Koolmonoxide

Door een ondeugdelijke kachel kunnen onvolledig verbrande gassen in de woonruimte worden gezogen. Dit kan leiden tot koolmonoxidevergiftiging. Hierna worden rechtszaken besproken waarbij de huurder is overleden door koolmonoxidevergiftiging. In alle zaken leidde dit tot het strafbare feit dood door schuld. De nadruk zal worden gelegd op de wijze waarop de verhuurder nalatig is geweest.

Weigeren om onderhoud te verrichten

Allereerst worden twee kwestie besproken van een verhuurder die pertinent weigerde om onderhoud aan de geiser te verrichten.

In de eerste kwestie had de huurder verschillende malen geklaagd bij de particuliere verhuurder over een gaslucht en een waakvlam die niet goed functioneerde. Het Gerechtshof kon niet onomstotelijk vaststellen dat de verhuurder bewust de kans heeft aanvaard dat de huurder door koolmonoxidevergiftiging om het leven zou komen. Voor (voorwaardelijk) opzet is onvoldoende dat de verhuurder op de hoogte was van de risico’s die verbonden waren aan zijn nalatigheid. [1]

Het Gerechtshof heeft het strafbare feit dood door schuld wel bewezen geacht. Het Gerechtshof oordeelde daarmee minder streng dan de Rechtbank, die wel het strafbare feit doodslag wel bewezen had verklaard.[2]

In de tweede rechtszaak bleek dat de gastoevoer foutief was ingesteld. De toevoer van de verbrandingslucht voor de geiser was bovendien onvoldoende en de opstelplaats van de geiser was niet correct. Ook hier had de huurder eerder geklaagd. De verhuurder had gedurende de twee jaar dat hij de woning in eigendom had geen (voorgeschreven) onderhoud aan de geiser laten verrichten.

De Rechtbank nam aan dat het een feit van algemene bekendheid is dat bij een slecht functionerende geiser koolmonoxide kan vrijkomen en dat dit kan leiden tot de dood.[3] De Rechtbank nam aan dat de verhuurder aanmerkelijk onzorgvuldig en nalatig heeft gehandeld. De Rechtbank nam aan dat het overlijden van de huurder in redelijkheid aan dit handelen van de verhuurder kan worden toegerekend.[4]

Onvoldoende zorg bij oplevering woning

In de derde kwestie had een (kleine) particuliere verhuurder een aantal jaren eerder aan een voormalige huurder toestemming gegeven om een gaskachel te installeren. Van deze  huurder is niet gebleken dat hij een professional was. De verhuurder heeft het materiaal bekostigd. Daarna heeft de verhuurder de gaskachel nooit meer laten controleren, ook niet toen verschillende voormalige huurders hadden geklaagd over de gaskachel. Dat klagen leek overigens vooral betrekking te hebben op de slechte werking van de kachel en niet op gezondheidsklachten.

Volgens de Rechtbank had de verhuurder de installatie nooit mogen overlaten aan een onprofessionele huurder, althans had de verhuurder deze gaskachel direct na de installatie door een professional moeten laten controleren.[5]  Van een verhuurder mag worden verwacht dat hij een veilige leefomgeving ter beschikking stelt aan de huurder; daaronder valt ook een veilige verwarmingsinstallatie.

Ook deze strafrechter overweegt dat het een feit van algemene bekendheid is dat bij de slechte werking van een gaskachel koolmonoxide kan vrijkomen.[6] In het bijzonder geldt dat van een verhuurder van woonruimten kan worden verwacht dat hij van dat gevaar op de hoogte is.[7]

De Rechtbank oordeelt ook hier dat de dood van het slachtoffer een rechtstreeks gevolg is van het handelen van de verhuurder.  Dit gevolg kan dan ook in redelijkheid aan de verhuurder worden toegerekend. Daaraan deed niet af dat de ruimte onvoldoende werd geventileerd en dat bij het slachtoffer sporen van cannabisgebruik zijn aangetroffen.

In de vierde kwestie was sprake van een grote professionele verhuurder.[8] Deze verhuurder had geen deugdelijke inspectie verricht voorafgaand aan de start van de huur. Daardoor had hij niet gezien dat er sprake was een gevaarlijke situatie. Dit was te zien aan de staat waarin de afvoerbuis verkeerde.[9]

De strafrechter kent gewicht toe aan deze gebrekkige controle bij de start van de huur.[10] De woning was aan de huurder aangeboden na een ontruiming. Juist na zo’n ontruiming zou een verhuurder waakzaam moeten zijn.  Er heeft dan geen contact plaatsgevonden tussen de oude en de nieuwe huurder. Langs die weg zal informatie over de staat van de woning dan niet aan het licht komen.[11] Er vindt dan ook geen overleg plaats over de overname van achtergelaten zaken, zoals gaskachels.

De strafrechter oordeelt dat dit nalaten aan de verhuurder kan worden toegerekend. Zowel de ontruiming als de inspectie werden verricht in de sfeer van de rechtspersoon van de verhuurder.[12]  Het voorval was in belangrijke mate veroorzaakt doordat de organisatie van de verhuurder overwegend was ingericht op snelheid en voorkoming van leegstand. Andere aspecten, zoals de veiligheid, zijn daardoor uit het oog verloren.[13] De verhuurder had diens procedures gebrekkig ingericht en bovendien niet nageleefd. Daarmee betrachtte de professionele verhuurder niet de zorg die in redelijkheid van haar kon worden gevergd.[14]

De strafrechter hield ook de civielrechtelijke norm in het oog. Door het opleveren van een woning inclusief ondeugdelijke kachel heeft de verhuurder niet voldaan aan zijn verplichting van artikel 7:203 BW.[15] Er was sprake van een zodanig gebrek, dat normaal gebruik van de zaak – te weten: bewoning – niet op een veilige manier mogelijk was. Dat er civielrechtelijk wellicht geen belang voor de verhuurder bestond om de staat van de woning goed vast te leggen, doet aan het voorgaande niet af.[16]

De rechtbank acht de wijze waarop is nagelaten de kachel te controleren, in het licht van de gebrekkige procedures, aanmerkelijk onvoorzichtig en acht het strafbare feit dood door schuld bewezen.

Elektrocutie

Loshangende en slechte bedrading kan er toe leiden dat een huurder wordt geëlektrocuteerd. In de navolgende kwestie was weliswaar sprake van een antikraakconstructie , maar niet valt in te zien waarom dezelfde norm ook niet bij huur zou gelden.

De gemeente had woonruimte ter beschikking gesteld zonder vooraf een controle uit te voeren. De gemeente had dus ook niet in de meterkast gekeken. De staat van onderhoud was slecht. Er was sprake van blootliggende draden. De gemeente kon bekend zijn met de slechte reputatie van de vorige bewoner. De gemeente had onder ogen moeten zien dat de bijgebouwen op illegale en/of provisorische wijze van stroom waren voorzien, met alle risico’s van dien.

De Rechtbank oordeelt hier dat er geen sprake is van een algemeen geldende norm die beheerders (maar ook verhuurders) van woningen ertoe verplicht om voorafgaand aan de oplevering standaard te controleren of de elektrische installatie veilig is.[17] Dit zou evenmin gelden bij een wisseling van de bewoners.[18] De (Woning)wet en de hierop gebaseerde regelingen zorgen er ook niet voor dat aan een gemeente hogere eisen moeten worden gesteld dan aan andere woningeigenaren.[19]

Maar: de hierboven beschreven bijzondere omstandigheden hadden voor de gemeente toch aanleiding moeten vormen om wel degelijk nader te onderzoeken of de elektrische installatie veilig was.[20] Gelet op het feit dat een dergelijk onderzoek helemaal niet heeft plaatsgevonden, zijn zowel de gemeente als de leegstandsbeheerder in aanmerkelijke mate nalatig geweest bij de inbeheername van het pand.

De gemeente kan volgens de strafrechter haar verantwoordelijkheid niet ‘afschuiven’ op de leegstandsbeheerder. De gemeente blijft zelf (mede) verantwoordelijk voor een juist werkende en veilige elektrische installatie.

De leegstandsbeheerder kan op zijn beurt de verantwoordelijkheid niet eenzijdig bij de gemeente neerleggen, ook al staat in de overeenkomst tussen beide partijen dat de gemeente verantwoordelijk is voor het naar behoren functioneren van de nutsvoorzieningen. De leegstandbeheerder heeft een eigen verantwoordelijkheid om na te gaan of het verantwoord en veilig is om in het kader van het door haar verrichte leegstandsbeheer mensen in de woning te laten wonen. Daarbij was van belang dat de leegstandsbeheerder bepaalt of hij bewoners in het pand wil plaatsen.

Conclusie

Zowel een kleine particuliere verhuurder als een grote professionele verhuurder kunnen bij nalatigheid het strafbare feit dood door schuld plegen. Dit kan het geval zijn bij onvoldoende onderhoud van verwarmingsinstallaties zoals een gaskachel of een geiser. Onveilige elektrische installaties of verwarmingsinstallaties zullen bij de oplevering aan de nieuwe huurder al moeten worden geconstateerd.

De verhuurder wordt hier nadrukkelijk voor gewaarschuwd. Hij mag signalen van zijn huurders niet negeren, en zal daarnaast ook  uit zichzelf bij de oplevering het gehuurde moeten controleren.

—

[1] Gerechtshof Arnhem 28 oktober 2004, ECLI:NL:GHARN:2004:AS9300. Anders in eerste aanleg: Rechtbank Arnhem 13 mei 2004, ECLI:NL:RBARN:2004:AO9471

[2] Rechtbank Arnhem 13 mei 2004, ECLI:NL:RBARN:2004:AO9471

[3] Rechtbank Rotterdam 25 januari 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:595

[4] Rechtbank Rotterdam 25 januari 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:595

[5] Rechtbank Midden-Nederland 21 februari 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:BZ1976

[6] Rechtbank Midden-Nederland 21 februari 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:BZ1976

[7] Rechtbank Midden-Nederland 21 februari 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:BZ1976

[8] Rechtbank Noord-Nederland 27 juni 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:4132

[9] Rechtbank Noord-Nederland 27 juni 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:4132

[10] Rechtbank Noord-Nederland 27 juni 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:4132

[11] Rechtbank Noord-Nederland 27 juni 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:4132

[12] Rechtbank Noord-Nederland 27 juni 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:4132

[13] Rechtbank Noord-Nederland 27 juni 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:4132

[14] Rechtbank Noord-Nederland 27 juni 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:4132

[15] Rechtbank Noord-Nederland 27 juni 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:4132

[16] Rechtbank Noord-Nederland 27 juni 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:4132

[17] Rechtbank Oost-Brabant 25 maart 2016, ECLI:NL:RBOBR:2016:1341

[18] Rechtbank Oost-Brabant 25 maart 2016, ECLI:NL:RBOBR:2016:1341

[19] Rechtbank Oost-Brabant 25 maart 2016, ECLI:NL:RBOBR:2016:1341

[20] Voor verdere omstandigheden wordt verwezen naar het vonnis.