In stedelijk gebied is het niet vanzelfsprekend dat een eigenaar via de achterzijde zijn perceel kan verlaten. Echter: de afwezigheid van een nooduitgang en een vluchtweg kan een gebruik van een gebouw verhinderen. Dit geldt zeker wanneer in dat gebouw veel mensen gelijktijdig aanwezig kunnen zijn.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel wordt besproken wanneer een perceeleigenaar kan afdwingen dat een andere perceeleigenaar een noodweg moet toestaan ten behoeve van een vluchtweg. Dit webartikel is een nadere uitwerking van het algemene webartikel over de noodweg. De lezer wordt ook verwezen naar dit algemene webartikel.

Toegang tot de openbare weg

Een perceeleigenaar kan een noodweg laten aanwijzen over het perceel van een ander. Dit staat in artikel 5:57 BW. Dit kan wanneer zijn erf geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg. Ook als er wel een uitweg is, kan een noodweg geboden zijn indien behoorlijke exploitatie van het erf bij een normale bestemming niet mogelijk is.

Uitgerekend in dit soort kwesties blijkt dat het voor het aanwijzen van een noodweg niet noodzakelijk is dat een perceel volledig is afgesloten van de openbare weg. Het noodlijdende perceel heeft immers bijna altijd al een uitgang aan de voorzijde. Waar het om gaat is of, gelet op de concrete omstandigheden van het geval, bij het ontbreken van een noodweg een behoorlijke exploitatie van het perceel onmogelijk is.[1]

Een gemeente kan besluiten om slechts een gebruiksvergunning te verlenen wanneer het gebouw is voorzien van een nooddeur. Regelgeving, zoals het Bouwbesluit 2012, kan daarbij een rol spelen. Daarin is geregeld dat bij een bestemming van het gebouw voor meer dan een bepaald aantal personen een tweede uitgang is vereist. Dit kan relevant zijn voor horeca, maar bijvoorbeeld ook een theater of zelfs een bedrijfsruimte. Vervolgens is de vraag of via de nooddeur een veilige plaats kan worden bereikt.

Hierna zal blijken dat het feit dat de gemeente een nooduitgang met een vluchtweg eist op zichzelf nog niet direct leidt tot de toewijzing van een noodweg.

Wat wordt er van de noodlijdende eigenaar verwacht?

Bij de aanwijzing van de noodweg wordt rekening gehouden met het belang dat het ingesloten erf heeft om zo snel mogelijk de openbare weg te bereiken, en met het belang van het bezwaarde erf om zo weinig mogelijk overlast van een noodweg te ondervinden.[2]

De aanwijzing van een noodweg betekent een inbreuk op het eigendomsrecht van een ander. Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Tot een inbreuk op dat recht kan pas worden beslist indien vaststaat dat degene die de aanwijzing vordert redelijkerwijs niet bij machte is om zelf de voorwaarden te scheppen waaronder hij zijn eigendom normaal kan exploiteren.^[3]

Oftewel: eerst moet de noodlijdende eigenaar zelf alle mogelijke maatregelen hebben onderzocht die redelijkerwijs van hem gevergd kunnen worden om een normale exploitatie mogelijk te maken. Men kan daarbij denken aan (deels bouwkundige) aanpassingen zoals brandwerende lagen op de muren, het verbreden van de toegangsdeuren, enzovoorts.^[4]

Wanneer eenvoudige maatregelen niet helpen, kan men denken aan het toelaten van minder personen tot een gebouw. Daarmee zou dan in beginsel met één uitgang kunnen worden volstaan. In sommige gevallen kan deze ingrijpende maatregel van de eigenaar verwacht worden. De rechter heeft dit al eens besloten in een kwestie waarbij de noodlijdende eigenaar een restaurant uitbaatte. De eigenaar kon niet onderbouwen dat hij door een capaciteitsvermindering zijn restaurant niet meer behoorlijk kon exploiteren. Zonder (financiële) onderbouwing brengt een capaciteitsvermindering dus niet automatisch met zich mee  dat het perceel zonder de vluchtweg niet meer behoorlijk zou kunnen worden geëxploiteerd.^[5]

Wanneer de omliggende eigenaren geen medewerking willen verlenen, zal de eigenaar van het ingeklemde perceel zich af moeten vragen hoeveel bezoekers hij zonder nooduitgang met vluchtweg mag ontvangen. En wat de financiële gevolgen zijn van dit lagere bezoekersaantal.

Wijziging van omstandigheden

In de loop der tijd kan de regelgeving ook versoepelen. Ook kan het bezoekersaantal teruglopen. De noodzaak kan verdwijnen indien en zodra die omstandigheden feitelijk wijzigen.

Slechts de huidige regelgeving is van belang voor de vraag of een nooduitgang nodig is.^[6] Wanneer destijds bij het verlenen van de gebruiksvergunning strengere regels golden dan nu, hoeft voor de vraag of nu een noodweg moet worden aangewezen slechts gekeken te worden naar hetgeen nu geldt.^[7]

Wanneer een eigenaar van een naburig perceel de vluchtweg blokkeert, terwijl deze op basis van al het bovenstaande nog steeds nodig is, dan kan hij worden veroordeeld om de vluchtweg niet langer te blokkeren en vrij te houden, zodat personen aanwezig in het ingeklemde gebouw ongehinderd gebruik kunnen maken van de nooduitgang in geval van een gevaarlijke situatie.

Conclusie

De eigenaar van een ingeklemd gebouw kan in bepaalde omstandigheden eisen dat aan hem een vluchtweg wordt verleend. Net als bij andere vormen van een noodweg geldt ook hier dat dit slechts mogelijk is als hij zonder deze noodweg zijn perceel niet behoorlijk kan exploiteren. Dit zal hij desnoods financieel moeten onderbouwen.

—

[1] Rechtbank Amsterdam 4 september 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:5652

[2] Rechtbank Arnhem 6 november 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BC0965

[3] Gerechtshof Amsterdam 11 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2726

[4] Gerechtshof Amsterdam 11 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2726

[5] Rechtbank Rotterdam 4 mei 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BM5652

[6] Gerechtshof Amsterdam 11 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2726

[7] Gerechtshof Amsterdam 11 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2726