Aan een huurwoning moeten soms dringende werkzaamheden worden verricht. Wanneer  een huurder tijdens deze werkzaamheden in de woning blijft wonen, kan hij hiervan hinder ondervinden. Heeft de huurder in dat geval recht op een schadevergoeding? Of recht op tijdelijke verlaging van de huur?

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Niet iedere overlastgevende klus geeft recht op een schadevergoeding. In dit webartikel wordt de wettelijke grondslag besproken voor het toewijzen van een schadevergoeding. Daarna volgt een aantal opmerkingen over de wijze waarop de hoogte van de schadevergoeding kan worden bepaald.

Schadevergoeding als keerzijde van de gedoogplicht

Een huurder moet bijna altijd gedogen dat de verhuurder op eigen initiatief dringende werkzaamheden uitvoert. In een groot aantal gevallen zal de huurder ook moeten toestaan dat de verhuurder renovatiewerkzaamheden verricht. De gedoogplicht is geregeld in artikel 7:220 BW.  Dit wetsartikel plaatst tegenover deze gedoogplicht een verplichting om de schade van de huurder te vergoeden. Deze verplichtingen zijn kortom onlosmakelijk met elkaar verbonden.^[1] In een ander artikel wordt dieper ingegaan op deze gedoogplicht.

Door mee te werken doet de huurder geen afstand van het recht op schadevergoeding of (tijdelijke) vermindering van de huurprijs. Soms kan de huurder ook ontbinding vorderen van de huurovereenkomst; dit laatste wordt hier niet verder besproken.

Artikel 7:220 lid 1 BW regelt het bovenstaande voor dringende werkzaamheden. Artikel 7:220 lid 2 BW regelt dat het bovenstaande eveneens van toepassing is voor renovatiewerkzaamheden waarbij de huurder in de tussentijd in de woning blijft wonen. De verhuurder behoort in dat geval een redelijk voorstel te doen aan de huurder.

Specifiek voor renovatiewerkzaamheden, of een combinatie van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden, geldt nog dat gekeken moet worden of de huurder als gevolg van de renovatiewerkzaamheden genoodzaakt is om de woning te verlaten. In dat geval heeft de huurder namelijk recht op een minimumvergoeding, zoals besproken in een ander artikel.

Voor het verschil tussen enerzijds dringende werkzaamheden en anderzijds renovatiewerkzaamheden wordt verwezen naar een ander artikel.  Daarnaast zal een huurder moeten gedogen dat een verhuurder gebreken aan de woning komt verhelpen, ondanks de daaruit voortvloeiende hinder.

De vraag of een huurder daadwerkelijk recht heeft op schadevergoeding vanwege de aanwezigheid van een (door de renovatiewerkzaamheden veroorzaakt) gebrek, wordt overigens niet door art. 7:220 BW beantwoord.[2] Dit wordt bepaald door toepassing van de ‘gebrekenregeling’, zie hierna.

Vormen de werkzaamheden een gebrek?

Een verhuurder heeft onder andere de verplichting om een huurder het rustig (huur)genot te verschaffen, zie artikel 7:203 BW. Werkzaamheden die overlast veroorzaken, vormen een inbreuk op dit rustig huurgenot.[3] Ook al is het maar tijdelijk.

Wanneer de werkzaamheden kunnen worden aangemerkt als een gebrek in de zin artikel 7:204 lid 2, dan staat voor de huurder de mogelijkheid open om huurvermindering te eisen, zie artikel 7:207 BW. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om op grond van artikel 7:208 BW schadevergoeding te eisen.

Het is vaste jurisprudentie dat een verhuurder niet aansprakelijk is voor de gevolgen van iedere vorm van hinder die de huurder ondervindt door een renovatie. Er moet sprake zijn van hinder die een tekortkoming vormt in het verstrekken van huurgenot en die aan de verhuurder is toe te rekenen. Of hiervan sprake is hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval.^[4]

Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is pas sprake als de huurder niet het genot krijgt dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Wanneer iemand woonruimte huurt met de bedoeling daar voor langere tijd te verblijven, kan hij niet verwachten dat hij gedurende de huurovereenkomst niet zal worden geconfronteerd met werkzaamheden die het genot tijdelijk verminderen.[5] De woning moet immers in goede staat worden gehouden en moet blijven voldoen aan de eisen van de tijd. En het is vrijwel onvermijdelijk dat een huurder tijdens werkzaamheden minder huurgenot heeft.[6]

De mate van overlast moet in feite uitstijgen boven hetgeen de huurder in redelijkheid had mogen verwachten.[7] Hiervan zijn weinig voorbeelden te noemen in de jurisprudentie. Eén rechtszaak springt er wel uit. Hierbij was sprake van groot achterstallig onderhoud waarbij alle noodzakelijke werkzaamheden, zowel binnen als buiten de woning, aaneengesloten plaatsvonden. Deze extreme stapeling van werkzaamheden was de nadrukkelijke keuze van de verhuurder. Hierdoor zouden de werkzaamheden per woning tenminste 3 á 4 weken duren. Bovendien had de verhuurder niet gezorgd voor tijdelijke woonruimte elders terwijl dit wel op zijn plaats zou zijn geweest. Op grond van artikel 7:208 BW werd een schadevergoeding toegekend voor de hinder en het ongemak dat de huurder had ondervonden.[8]

Immateriële schadevergoeding?

Het recht op ongestoord woongenot moet gezien worden als een persoonlijk recht. Aantasting van het ongestoord woongenot tast een benadeelde aan in zijn persoon. Dit betreft daarom in beginsel nadeel in de zin van artikel 6:106 BW dat voor vergoeding in aanmerking komt.[9] De huurder zal moeten stellen en onderbouwen dat hij  deze vorm van (immateriële) schade heeft geleden.[10]

Hoogte van de schadevergoeding

Hierboven is al besproken dat niet iedere overlast vanwege werkzaamheden recht geeft op een schadevergoeding. Het moet gaan om een hinder waar de huurder redelijkerwijs geen rekening mee heeft kunnen houden. De verhuurder kan voorzieningen treffen om de overlast te beperken. Zo kan de verhuurder een douchewoning of wisselwoning aanbieden, waarin de huurder tijdens de dringende werkzaamheden terecht kan om te koken of voor zijn persoonlijke hygiëne.^[11]

Als een huurder in de woning is gebleven terwijl een tijdelijk vertrek naar een andere woning genoodzaakt was geweest, dan kan voor de hoogte van de schadevergoeding aansluiting worden gezocht bij de maandelijks te betalen huur.[12] Wanneer een groep huurders tegelijk procedeert kan aansluiting worden gezocht bij hun gemiddelde maandelijkse huur.[13] Vervolgens wordt gekeken hoe lang de directe hinder van de werkzaamheden heeft geduurd. Een huurder kan dus bij dermate ernstige hinder vorderen dat hij voor de overlastperiode geen huur verschuldigd is.

Wanneer een huurder voor bepaalde werkzaamheden niet had hoeven te verhuizen, dan kan de rechter ex aequo et bono een vergoeding vaststellen.[14] Mijns inziens moet dan wel alsnog sprake zijn geweest van ernstige hinder.

Is er ruimte voor matiging van de schadevergoeding omdat als gevolg van de werkzaamheden het woongenot voor de huurder is toegenomen? Nee, dit doet niets af aan de ondervonden hinder en ongemak.[15] Bovendien trekt de verhuurder ook voordeel uit het eindresultaat.

Opvallend genoeg oordeelde het Gerechtshof Leeuwarden dat het feit dat de hinderlijke werkzaamheden gericht waren op verbetering (kortom: renovatie) juist niet leidt tot een vermindering van de huurprijs of tot een schadevergoeding. De achterliggende feiten zijn wel belangrijk bij dit oordeel. In deze zaak speelde mede een rol dat de verhuurder de huurprijs niet heeft verhoogd. De huurder verbleef een groot deel van de tijd in zijn woning en de verhuurder heeft het transport van de meubels naar de tijdelijke wisselwoning voor zijn rekening genomen. De verhuurder had al eerder nog een bedrag van € 1.000,- ter compensatie aangeboden, welk bedrag het hof, mede in verhouding tot de omvang van de huurprijs, redelijk en billijk voorkwam.^[16]

Is er ruimte voor matiging van de schadevergoeding wanneer aan de huurders geen huurverhoging is doorberekend? Wanneer de verhuurder uit eigen beweging eerder heeft afgezien van de mogelijkheid om de doorgevoerde verbeteringen door te berekenen in de huur, kan dit achteraf geen reden zijn om de schadevergoeding te matigen.[17]

Conclusie

De wet regelt dat een huurder die hinder ondervindt van werkzaamheden recht heeft op een schadevergoeding. In de praktijk blijkt echter dat deze schadevergoeding niet snel wordt toegekend. In veel uitspraken wordt beargumenteerd dat een huurder simpelweg rekening moet houden met een tijdelijke beperking van het huurgenot. Bij hinder waar de huurder redelijkerwijs geen rekening mee had kunnen houden kan nog wel een schadevergoeding worden toegekend.

—

[1] MvT, Kamerstukken II (2007-08) 31 528 nr. 3 p. 6

[2] Rechtbank Breda 28 november 2007, ECLI:NL:RBBRE:2007:BB9004

[3] Rechtbank Breda 1 juli 2009, ECLI:NL:RBBRE:2009:BJ1340

[4] Hoge Raad 7 december 2001, NJ 2002, 26; Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[5] Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober ECLI:NL:RBMNE:2015:7316; Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[6] Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober ECLI:NL:RBMNE:2015:7316

[7] Rechtbank Breda 1 juli 2009, ECLI:NL:RBBRE:2009:BJ1340

[8] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[9] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[10] Gerechtshof Leeuwarden 21 februari 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV8259

[11] Rechtbank Midden-Nederland 27 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4581

[12] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[13] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[14] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[15] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[16] Gerechtshof Leeuwarden 21 februari 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV8259

[17] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816