Wanneer een huurder genoodzaakt is om een woning tijdelijk te verlaten als gevolg van renovatie, heeft hij recht op een verhuiskostenvergoeding. Dit is geregeld in artikel 7:220 lid 5 BW. Het betreft hier een door de Minister vastgestelde vaste vergoeding.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel wordt besproken wat de hoogte is van deze tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Daarnaast wordt besproken of deze vergoeding kan worden gematigd en of de verhuurder bepaalde kosten kan verrekenen met deze vergoeding. Voor de vraag wanneer een huurder in aanmerking komt voor een verhuiskostenvergoeding bij renovatie en voortzetting van de huurovereenkomst wordt verwezen naar een ander artikel.

Ministerieel vastgestelde vergoeding

Artikel 7:220 lid 6 BW regelt dat de verhuiskostenvergoeding een mimimumbijdrage betreft. Deze wordt door de Minister vastgesteld. Jaarlijks wordt deze vergoeding voor 1 maart gewijzigd, voor zover de consumentenprijsindex daartoe aanleiding geeft. Met ingang van 28 februari 2017 bedroeg deze € 5.910 euro. Recente verhogingen worden gepubliceerd op de website van de Rijksoverheid.

Een huurder heeft aanspraak op dit forfaitaire bedrag onafhankelijk van de hoogte van de daadwerkelijk gemaakte verhuiskosten. Wanneer het minimumbedrag wordt toegekend, laat dit het recht op vergoeding van aanvullende schade, die niet door de verhuiskostenbijdrage wordt gedekt, onverlet, zie artikel 7:220 lid 1 BW.[1]

De minimumbijdrage geldt niet per verhuisbeweging. Indien de huurder tijdelijk elders wordt gehuisvest en na de renovatie terugkeert in zijn oorspronkelijke woning wordt dat beschouwd als één verhuizing. De huurder heeft dan recht op éénmaal de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.^[2] Het maakt daarbij niet uit hoe lang de huisvesting elders duurt.^[3] Zelfs indien de periode dat de huurder elders moet verblijven kort is, geldt het minimumbedrag.

Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de minimumbijdrage redelijk wordt geacht bij een renovatie. In beginsel is daarbij niet van belang of de (hele) inboedel wordt verhuisd. Gelet op het forfaitaire karakter van de vergoeding is evenmin van belang in hoeverre de verhuizing kosten met zich meebrengt.[4]

Waarom wordt er een minimumbedrag gehanteerd? Het is de bedoeling van de wetgever geweest om de huurder zekerheid te verschaffen en de rechterlijke macht minder te belasten met discussies over de vraag wat een billijke vergoeding zou kunnen zijn.

Beperking van de vergoeding

Maar wat als vaststaat dat de huurder weliswaar kosten heeft moeten maken in verband met de renovatie vanwege de verhuizing en de inrichting van het tijdelijke verblijf, maar dat zijn werkelijke kosten slechts een fractie zijn van de wettelijke minumumvergoeding?

Het beginsel dat bij renovatie en de daaruit voortspruitende noodzaak tot verhuizen (altijd) een forfaitaire vergoeding verschuldigd is, is  niet zo hard dat er geen uitzonderingen mogelijk zijn.[5] In sommige gevallen kan toekenning van het volledige bedrag niet aanvaardbaar zijn.

Bijvoorbeeld in een geval waarin iemand slechts kleding en wat huishoudartikelen moet meenemen naar een wisselwoning. De rechter zag in een dergelijk geval een reden om de vergoeding op een lager bedrag vast te stellen, te weten op € 1.500,-.[6] De grondslag voor deze matiging wordt gevormd door artikel 6:248 lid 2 BW.

Een huurder die een woning gemeubileerd huurt kan geen aanspraak maken op de forfaitaire vergoeding, maar moeten aantonen waarom hij alsnog recht heeft op een bepaalde verhuiskostenvergoeding.^[7]

Daarnaast werden in de parlementaire geschiedenis gevallen genoemd zoals de (onzelfstandige) bejaardenwoningen met meer dan vijf bewoners en de onzelfstandige woonruimte, anders gezegd: kamers. Voor deze categorieën is in de wetsgeschiedenis (al dan niet terloops) een bedrag van € 1.000,- voorgesteld, omdat er in de gevallen van zelfstandige woonruimte minder hoge kosten worden gemaakt.[8]

Verrekening met door de verhuurder gemaakte kosten

Wanneer een verhuurder aanbiedt om in plaats van de verhuiskostenbijdrage gebruik te maken van vervangende (ik neem aan: gemeubileerde) woonruimte, hoeft de huurder dit in beginsel niet te aanvaarden.[9]

Echter, wanneer een huurder tijdelijk geen huur hoeft te betalen voor de te renoveren woning (huurcompensatie), en van een andere woning gebruik kan maken zonder kosten voor water en energie, kan het onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om de volledige forfaitaire verhuiskostenvergoeding toe te kennen zonder daarop enige vergoeding in mindering te brengen.^[10] De vergoeding voor het gebruik van een volwaardige wisselwoning is al eens ex aequo et bono bepaald op € 5 per dag.^[11]

Maar let op, het enkele feit dat de verhuurder tussendoor aan de huurder een douchewoning ter beschikking heeft gesteld, brengt op zichzelf niet altijd met zich dat het redelijk is dat de verhuurder de dientengevolge gemaakte kosten in mindering brengt.^[12] Dit geldt te meer wanneer de douchewoning ook door andere huurders van het complex wordt gebruikt.

Ook een ongemakkenvergoeding (die strekt ter compensatie van overlast) kan in mindering worden gebracht op de toe te kennen verhuiskostenvergoeding.^[13] Dit geldt echter niet per definitie voor alle vergoedingen die de verhuurder gaandeweg het traject aan de huurder verstrekt. De verhuurder moet onderbouwen in hoeverre het verstrekken van iedere vergoeding of voorziening een drukkend effect heeft gehad op de door de huurder gemaakte verhuis- en inrichtingskosten.^[14]

Conclusie

Wanneer een huurder genoodzaakt is om een woning tijdelijk te verlaten als gevolg van renovatie, heeft hij recht op een verhuiskostenvergoeding. Het betreft hier een minimumbedrag. De huurder kan daarbovenop nog aanvullende schadevergoeding eisen. Het is niet altijd redelijk om het minimumbedrag toe te kennen aan een huurder. In dit webartikel werden situaties besproken waarin de vergoeding werd gematigd, of waarin door de verhuurder gemaakte kosten werden verrekend met de vergoeding.

—

[1] Gerechtshof Arnhem 22 april 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BF5693

[2] MvT besproken in Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7316

[3] MvT besproken in Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7316

[4] Gerechtshof Den Haag 29 januari 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ2244

[5] Rechtbank Midden-Nederland 4 januari 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:359

[6] Rechtbank Midden-Nederland 4 januari 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:359

[7] Gerechtshof Leeuwarden 19 oktober 2010, ECLI:NL:GHLEE:2010:BO1434

[8] Handelingen Tweede Kamer, 2009-2010, 31528, nummer 13, pagina 958, het verslag van de bijeenkomst op 13 oktober 2009

[9] Gerechtshof Arnhem 22 april 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BF5693

[10] Gerechtshof Den Haag 12 februari 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ6051

[11] Gerechtshof Den Haag 12 februari 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ6051

[12] Gerechtshof Den Haag 12 februari 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ6051

[13] Gerechtshof Den Haag 12 februari 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ6051

[14] Gerechtshof Den Haag 12 februari 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ6051