Koop

Voor veel kopers van woningen is het belangrijk dat zij hun auto dichtbij kunnen parkeren. Zeker voor kopers van appartementen is het niet altijd duidelijk of dit ook daadwerkelijk mogelijk is wanneer een parkeerkelder ontbreekt.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel bespreek ik een aantal rechtszaken die gevoerd zijn door teleurgestelde kopers. Daarbij staan de navolgende vragen centraal. Kan een teleurgestelde koper iets doen wanneer hij naderhand constateert dat hij zijn auto niet in de nabijheid van zijn woning kan parkeren? Wat kan een koper doen wanneer de plaatsen in de parkeerkelder (te) krap zijn? En waar moet de koper op letten bij de levering via de notaris?

Parkeervergunning essentieel onderdeel van een koopovereenkomst?

Allereerst bespreek ik een rechtszaak waarbij de koper van een appartement naderhand klaagde over het feit dat hij zijn auto niet in de nabijheid kon parkeren. Hij kon namelijk geen parkeervergunning krijgen. De koper had op basis van de brochure de verwachting dat dit mogelijk moest zijn. Het was overigens nog in discussie of hij op basis van die brochure deze verwachting redelijkerwijs mocht hebben.

De vraag die in dit soort geschillen centraal staat, is of sprake is van non-conformiteit. Volgens artikel 7:17 lid 1 BW moet een verkochte zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Daaraan is niet voldaan als een zaak niet die eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De verkoper is verplicht aan de koper mee te delen welke eigenschappen hij mag verwachten.

Het leerstuk conformiteit heeft echter alleen betrekking op de essentialia van de overeenkomst. Bij de koop van een woning gaat dit bijvoorbeeld om eigenschappen die er voor zorgen dat een pand ook daadwerkelijk als woning is te gebruiken. De mogelijkheid om een parkeervergunning te verkrijgen vormt volgens de rechter evenwel geen essentieel onderdeel van de koopovereenkomst.[1] Zelfs niet wanneer het de koop betreft van een appartement zonder eigen parkeerkelder in het centrum van Amsterdam.[2] Het ontbreken van een parkeervergunning vormt immers geen belemmering in het gebruik van de woning als zodanig.

Kortom: het feit dat de koper geen parkeervergunning bleek te kunnen krijgen had niet tot gevolg dat de woning niet de eigenschappen zou hebben die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Er was geen sprake van non-conformiteit. De verkoper hoefde de koper niet tegemoet te komen. De redeneerwijze van de rechter geldt naar mijn mening ook in zaken waarin een woning is gekocht in andere omgevingen, zoals een reguliere woonwijk. Immers, de kern is nu eenmaal dat parkeermogelijkheid geen essentieel onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst.

Uit dit vonnis kan daarnaast ook de conclusie worden getrokken dat de verkoper geen mededelingsplicht had. Het lag op de weg van de koper om zelf maar bij de gemeente na te vragen of hij in aanmerking zou komen voor een parkeervergunning. De koper kon zich in deze zaak ook niet beroepen op dwaling.[3] Let wel: er kan in andere gevallen misschien wel sprake zijn van dwaling als de koper nadrukkelijk aangeeft dat de aanwezigheid van een parkeermogelijkheid in de directe nabijheid voor hem een belangrijk argument is om de woning te kopen, en de verkoper vervolgens verzwijgt dat parkeren niet mogelijk is.

Te kleine parkeerplaatsen

Vaak zal een ontwikkelaar slechts een appartementencomplex mogen bouwen wanneer hij zorg draagt voor parkeergelegenheid op eigen terrein. Dit kan in de vorm van een parkeerkelder. Maar wat als er in een appartementencomplex wel parkeerplaatsen aanwezig zijn, maar deze simpelweg te klein zijn? Deze vraag werd beantwoord in een rechtszaak waarbij de aankoop van nieuwbouwappartementen centraal stond.

Volgens de rechter mochten de kopers verwachten dat zij een bruikbare parkeerplaats geleverd zouden krijgen. Dit roept vervolgens de vraag op aan welke eisen een parkeerplaats moet voldoen. De Rechtbank neemt de NEN 2443:2000 norm als uitgangspunt.[4] Deze norm is opgesteld om te toetsen of parkeerruimten voldoen aan de functionele eisen die daaraan gesteld mogen worden.

Volgens NEN 2443:2000 dient een parkeervak een bepaalde afmeting te hebben. Deze afmeting kan afwijken wanneer het parkeervak grenst aan een kolom. Van sommige normen mag worden afgeweken, zoals de voorgeschreven breedte voor de parkeerweg; in die specifieke gevallen mag van een gebruiker verwacht worden dat hij extra moeite doet om zijn auto te parkeren.

In de desbetreffende rechtszaak bleek dat de geleverde parkeerplaatsen voldeden aan de norm, zij het zomaar nét. Wel kan impliciet uit deze uitspraak worden afgeleid dat wanneer de geleverde parkeerplaatsen niet voldoen aan de norm, er sprake is van non-conformiteit.

Let op bij de levering

De koper van een appartement wordt geadviseerd om goed te controleren dat een parkeerplaats ook daadwerkelijk aan hem wordt geleverd. De leveringsakte zal de parkeerplaats moeten vermelden. Immers, wat niet in de akte staat, wordt niet overgedragen. Overigens, wanneer volgens de koopakte ook een parkeerplaats is gekocht, zal de koper natuurlijk nog wel kunnen eisen dat de parkeerplaats alsnog geleverd wordt.

Soms wordt een parkeerplaats niet in eigendom overgedragen, maar wordt een persoonlijk recht verleend op het gebruik van een parkeerplaats.  Dit kan zelfs door middel van een notariële akte. Dit persoonlijke recht kan slechts worden ingeroepen tegenover degene die dit recht heeft verleend.[5] Het persoonlijk recht kan zelfs niet worden ingeroepen tegenover een partij die de parkeerplaats heeft gekocht van de (rechts)persoon die het persoonlijk recht heeft verleend. Het is dus verstandiger om een zakelijk recht te vestigen, zoals een erfdienstbaarheid.

Conclusie

Er zijn niet veel procedures gevoerd over parkeerplaatsen. Uit de gevoerde procedures kan wel worden afgeleid dat kopers goed moeten opletten. Zij zullen zelf goed onderzoek moeten doen naar de parkeermogelijkheden in de buurt. In het geval waarin een parkeerplaats in een parkeerkelder wordt gekocht zullen zij mogen verwachten dat deze qua omvang aan een minimumnorm voldoet. Evenwel mag van hen wel verwacht worden dat zij enigszins moeilijke parkeermanoeuvres moeten maken. Tot slot zullen kopers goed moeten onderzoeken onder welke titel zij gebruik mogen maken van een parkeerplaats, te weten eigendom of een minder verstrekkend recht.

—

[1] Rechtbank Amsterdam 6 september 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:5721

[2] Rechtbank Amsterdam 6 september 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:5721

[3] Rechtbank Amsterdam 6 september 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:5721

[4] Rechtbank Amsterdam 12 maart 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:1075

[5] Rechtbank Zwolle/Lelystaat 25 januari 2010, ECLI:NL:RBZLY:2010:BL4192

Bij de aankoop van onroerend goed is de koper overdrachtsbelasting verschuldigd. Meer specifiek: de verkrijger van economische en/of juridische eigendom is overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit geldt ook voor iemand die een beperkt recht verkrijgt op een onroerende zaak, zoals een recht van erfpacht of een opstalrecht. De heffing van deze belasting is geregeld in de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wbr).

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Bergen op Zoom

Dit artikel gaat met name over de overdrachtsbelasting die wordt geheven bij de aankoop van woningen. Eerst zal kort worden uitgelegd hoe de overdrachtsbelasting wordt berekend; dit artikel beoogt hierin niet volledig te zijn. Daarna zal aandacht worden besteed aan gevallen waarin sinds de wetswijziging van 2011 is gediscussieerd of hier het hoge of lage tarief gerekend moet worden. De oplettende lezer dient te allen tijde rekening te houden met eventuele wetswijzigingen sinds de publicatie van dit webartikel.

Twee variabelen in de berekening

Voor de hoogte van de overbelasting zijn twee variabelen relevant. De eerste variabele is de waarde die de belaste zaak heeft in het economisch verkeer. In veruit de meeste gevallen wordt deze bepaald door de koopsom. Hier zal ik in dit webartikel niet verder op ingaan.

De tweede variabele is het belastingtarief. De hoofdregel in de Wbr is dat 6% wordt geheven bij de verkrijging van bedrijfsruimte, waaronder ook horecaruimte.  Sinds 15 juni 2011 is voor de verkrijging van bestaande woningen het belastingtarief verlaagd tot 2%. Deze tariefswijziging is geregeld in artikel 14 lid 2 Wbr. Het doel van deze belastingverlaging was om de doorstroming in de woningmarkt te bevorderen. Dit lage tarief geldt ook voor beperkte rechten die verbonden zijn aan woningen. Daarnaast geldt dit tarief voor ‘aanhorigheden’ zoals een tuin, een tuinschuurtje of een garage, die weliswaar op een apart perceel kan staan maar toch voldoende verband heeft met de woning.

Wetsgeschiedenis rondom de verlaging van het tarief bij woonruimte

Deze wetswijziging heeft tot discussie geleid over wat als een woning kan worden beschouwd. Verschillende kopers wilden aanspraak maken op het lagere tarief terwijl zij geen kant en klare woning kochten. Vaak betrof het een gebouw dat (ook) een andere functie vervulde. Direct vanaf de wetswijziging heeft de Belastingdienst in de bezwaar- en beroepsprocedures tegen deze groep kopers een strikte interpretatie gehanteerd van het begrip ‘woning’. De Belastingdienst verwees daarbij naar de memorie van toelichting.[1] De relevante passage luidt als volgt:

“Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning.”

De wetgever liep bij de wetswijziging alvast vooruit op een aantal twijfelsituaties door ook het navolgende in de memorie van toelichting te vermelden:

“Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. […]”

Hierna zal blijken dat het feit dat een gebouw een woonbestemming heeft niet doorslaggevend zal blijken te zijn.

Arresten van de Hoge Raad

Wanneer een onroerende zaak oorspronkelijk is gebouwd als woning en nog steeds als woning in gebruik is, is het uiteraard kristalhelder dat het lage belastingtarief van toepassing is. Er bestonden echter ook twijfelgevallen. De Hoge Raad heeft op 24 februari 2017 vier arresten gewezen over het tarief van  overdrachtsbelasting. Met deze arresten is voorlopig een einde gekomen aan de onduidelijkheid over de vraag welk tarief geldt bij de levering van gebouwen die op het moment van leveren niet in gebruik waren als woning.

Volgens de Hoge Raad is doorslaggevend of een onroerende zaak ‘naar zijn aard voor bewoning is bestemd’. De Hoge Raad sluit dus aan bij dit onderdeel uit de wetsgeschiedenis. Maar hoe wordt bepaald of een onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning is bestemd? Dit moet volgens de Hoge Raad zo objectief mogelijk worden beoordeeld. Er zal moeten worden gekeken naar het doel waarvoor het gebouw oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd.

Wanneer een onroerende zaak oorspronkelijk is gebouwd als woning, maar nadien een andere functie heeft gekregen, kan het nog steeds naar zijn aard bestemd zijn voor bewoning. Dit is echter slechts het geval als er slechts kleine aanpassingen nodig zijn om het gebouw weer voor bewoning beschikbaar te maken.

Een voorbeeld hiervan is een  stadsvilla die nadien is omgebouwd naar een advocatenkantoor. De indeling van het pand was niet gewijzigd. Er zat nog een bescheiden kookgelegenheid in. De bestaande leidingen maakten het mogelijk om een bad en een douche aan te sluiten. In die zin kon het pand met beperkte aanpassingen weer worden bewoond.[2]  Eenzelfde gedachtegang is gehanteerd bij een tot tandartsenpraktijk verbouwde woning.[3] Ook bij een tot kantoorruimte verbouwde woonboerderij komt een vergelijkbare redenering voor.[4] Ook daar speelde een rol dat de bestaande leidingen nog steeds aanwezig waren.

Pas wanneer een oorspronkelijke woonruimte niet meer eenvoudig opnieuw geschikt kan worden gemaakt voor bewoning is het relevant om te kijken welke publiekrechtelijke bestemming het gebouw heeft.[5] In andere gevallen speelt de woonbestemming dus hoegenaamd geen rol.

Wanneer een onroerende zaak oorspronkelijk niet is gebouwd als woonruimte, en voorafgaand aan de verkoop nog steeds niet dienst doet als woonruimte, geldt het tarief van 6%. Ook al zijn er voorzieningen aanwezig die het pand voor bewoning geschikt maken. Dit heeft de Hoge Raad besloten in een geval waarin een hospice werd verkocht.[6] Dit pand was naar zijn aard bestemd om dienst te doen als verzorgingsinstelling.

Verder blijkt uit de uitspraken van de Hoge Raad dat het doel van de wetgever, namelijk het  bevorderen van doorstroming op de woningmarkt, niet doorslaggevend wordt geacht bij de uitleg van het begrip ‘woning’ in de zin van artikel 14 Wbr. De Hoge Raad gaat er van uit dat de wetgever heeft aanvaard dat het verlaagde tarief ook toepasselijk zal zijn in gevallen waarmee de doorstroming op de woningmarkt niet per sé wordt gestimuleerd (zoals bij tweede huizen en recreatiewoningen).

Lagere rechtspraak

In de tussentijd is ook veel lagere rechtspraak gewezen. Hieruit kunnen de navolgende conclusies worden getrokken.

In het geval van een slecht onderhouden gebouw volgt de Rechtbank niet het standpunt van de Inspecteur dat een gebouw ‘naar aard en inrichting geschikt’ moet zijn voor woonruimte.[7] Ook in die situatie gaat het om de vraag of een gebouw ‘naar aard en inrichting bestemd’ is voor woonruimte. Een woning in aanbouw moet ook als zodanig worden beschouwd.[8] Dit geldt al vanaf het moment dat een fundering is aangebracht.[9] De tariefsverlaging geldt niet voor grond indien nog geen fundering is gelegd.[10] De woning moet dus al in aanbouw zijn.

Een oude woning waaruit alle voorzieningen zijn gestript maar die nog wel naar zijn (bouwkundige) aard bestemd is voor bewoning, valt dan ook onder het begrip ‘woning’.[11] De afwezigheid van (basis)voorzieningen is dus niet doorslaggevend. Ook hier hadden de sloopwerkzaamheden er niet toe geleid dat het gehele bouwcomplex in bouwkundig opzicht zodanig was  gewijzigd dat ook de aard van het complex was gewijzigd. Zelfs het feit dat het complex onbewoonbaar was verklaard brengt hierin geen verandering.[12]

Voor het geval een complex is aan te merken als een verzameling woningen, is ook op de parkeerplaatsen het 2%-tarief van toepassing is.[13] Het lagere tarief geldt ook indien de verkrijger niet zelf gaat bewonen[14], maar gaat verhuren.[15] Tot slot doet de subjectieve bedoeling van de verkrijger niet ter zake. Ook al zou de verkrijger een gebouw aankopen met het doel het te verbouwen tot hotel, zo lang het gebouw kwalificeert als woning, gelet op het criterium ‘naar zijn aard is bestemd’, geldt het lagere tarief.[16]

Anticumulatieregeling

Het komt wel eens voor dat een onroerende zaak binnen zes maanden na de verkrijging weer wordt doorgeleverd. Bij deze tweede verkrijging kan de maatstaf waarover bij de eerste verkrijging belasting is betaald in mindering worden gebracht. Dit is geregeld in artikel 13 Wbr. Er wordt dan alleen overdrachtsbelasting betaald over de verhoging van de koopsom ten opzichte van de vorige transactie. Let op: artikel 13 lid 3 Wbr maakt het mogelijk dat tijdelijk een langere termijn geldt voor doorverkoop met dit fiscale voordeel.

Toekomstige ontwikkelingen?

De staatssecretaris had graag gezien dat het begrip ‘woning’ in de zin van artikel 14 Wbr nog nauwer zou zijn gehanteerd. In de drie door de Hoge Raad genoemde gevallen had volgens de staatssecretaris eigenlijk het hoge belastingtarief geheven moeten worden. Het valt daarom niet uit te sluiten dat de Wbr binnenkort alsnog gewijzigd wordt. De oplettende lezer dient te allen tijde rekening te houden met wetswijzigingen.

Conclusie

Een koper van woonruimte wordt in het geval van de hierboven beschreven ‘twijfelgevallen’ aangeraden om bij zowel bij de levering alsook bij de daaropvolgende correspondentie met de Belastingdienst goed te controleren welk percentage aan overdrachtsbelasting wordt geheven. Wanneer er redenen zijn om aan te nemen dat ten onrechte een percentage van 6% wordt gehanteerd, is het aan te raden om tijdig bezwaar – en desnoods beroep – in te stellen.

—

[1] MvT, Kamerstukken II, 2011/12, 33 003, nr. 3, p. 115

[2] Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:290

[3] Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:294

[4] Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:295

[5] Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:295

[6] Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:291

[7] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 5 maart 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:2518

[8] Hoge Raad 6 december 2013, ECLI:NL:HR:2013:1434

[9] Hoge Raad 6 december 2013, ECLI:NL:HR:2013:1434

[10] Hoge Raad 6 december 2013, ECLI:NL:HR:2013:1434

[11] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 5 maart 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:2518

[12] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 5 maart 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:2518

[13] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 5 maart 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:2518

[14] Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:294

[15] Zie het Besluit van 1 juli 2011, nr. BLKB 2011/1290M (dat vooruitlopend op de hiervoor vermelde wetswijziging is genomen)

[16] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 5 maart 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:2518

Op sommige braakliggende terreinen tiert het onkruid welig. Hetzelfde geldt voor tuinen van eigenaren of huurders die geen enkel onderhoud verrichten. Sommige onkruidsoorten verspreiden zich op agressieve wijze naar naburige erven. Dit gebeurt door het overwaaien van zaad of via het wortelstelsel. Daar zitten onkruidsoorten tussen die zeer lastig te verwijderen zijn, zoals akkerwinde, zevenblad of de Japanse duizendknoop.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel wordt besproken wat een eigenaar kan doen wanneer een naburig perceel onkruid verspreidt. Dit webartikel is relevant voor zowel professionele tuinders en akkerbouwers als voor particulieren wiens siertuin in gevaar komt.

Hierna zal eerst de juridische hoofdregel rond hinder van buurtgenoten worden besproken. Deze hoofdregel geldt ook voor andere gevallen van burenoverlast. Daarna wordt specifiek ingegaan op de wijze waarop deze regels in het geval van onkruid worden toegepast. De nadruk ligt op civielrechtelijke rechtspraak, oftewel procedures die zijn gevoerd tussen burgers onderling.

Hoofdregel bij hinder van buurtgenoten

In artikel 5:37 BW is bepaald dat de eigenaar van een erf niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder mag toebrengen. Dit kan allerlei vormen van hinder betreffen, dus ook het verspreiden van onkruid.

Volgens vaste rechtspraak is het antwoord op de vraag of het toebrengen van hinder onrechtmatig is afhankelijk van het navolgende: de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval waaronder de plaatselijke omstandigheden.[1]

Volgens deze rechtspraak moeten hierbij de belangen worden afgewogen van enerzijds degene die door de hinder toebrengende activiteit wordt gediend en anderzijds de belangen van degene die hinder ondervindt. Ook moet daarbij in aanmerking worden genomen welke mogelijkheden beide partijen hebben om met eenvoudige middelen en zonder al te hoge kosten schade te voorkomen bij de andere partij. Ook de bereidheid om deze schade van een ander te voorkomen speelt een rol.[2]

Toepassing van de hoofdregel bij de aanwezigheid van onkruid

Het is niet eenvoudig te bepalen wanneer het verspreiden van onkruid onrechtmatig is. Sommige gemeentes hebben nog een distelverordening, die kan gelden voor eigenaars van een perceel met een specifieke bestemming. Maar verder heeft de lokale overheid vaak niet geregeld wanneer in strijd wordt gehandeld met een bepaalde norm. Er is bovendien weinig jurisprudentie gepubliceerd over dit soort zaken. De beperkte jurisprudentie is gewezen in kwesties die speelden tussen professionele telers. Daaruit kan het navolgende worden afgeleid.

In beginsel houdt de rechter er rekening mee dat de groei van onkruid en de verspreiding van onkruidzaden een natuurlijk proces is. Dit proces kan zich in sterkere mate voordoen in een agrarisch gebied.[3] De groei en de verspreiding kunnen alleen worden tegengegaan door actief ingrijpen van een gebruiker van de grond. Dat is ook wat een benadeelde verlangt: dat de verspreider het onkruid, waarvan de aanwezigheid oorspronkelijk niet eens aan de verspreider zelf is toe te rekenen, actief zal bestrijden omwille van de omliggende buren.

De vraag is vervolgens tot in welke mate van iemand verwacht mag worden dat hij het onkruid bestrijdt. Het lijkt er op dat rechters vinden dat niet meer dan het redelijke kan worden verwacht.

In het geval van twee plantentelers, waarbij een teler van heesters hinder ondervond van onkruid dat vanuit het perceel van een nabijgelegen rozenkwekerij werd verspreid, is geoordeeld dat de rozenkweker voldoende maatregelen heeft getroffen ter bestrijding van onkruid. Zelfs wanneer de alsnog verspreide onkruidzaden de heesterteler zouden dwingen tot een arbeidsintensieve bestrijding met hogere kosten leidde dit nog niet tot het oordeel dat de rozenkweker onrechtmatig handelde door zelf niet nog intensiever het onkruid te bestrijden. De enkele omstandigheid dat de teelt van de heesterkweker zou worden afgekeurd leidde niet tot een ander oordeel.[4]

Kortom: als de benadeelde een activiteit verricht waarbij de aanwezigheid van onkruid voor hem funest is, is dit niet relevant voor de mate van bestrijding die van zijn buren verwacht kan worden. Zijn buren hoeven slechts het redelijke te doen. Mijns inziens geldt dit dan logischerwijs ook voor een stedelijke situatie. Een particulier mag dan niet van zijn buurman eisen dat laatstgenoemde zijn tuin brandschoon houdt.

Het is wel denkbaar dat de rozenkweker in de hierboven beschreven kwestie onrechtmatig had gehandeld wanneer hij zou hebben geweigerd om de heesterteler toe te laten op zijn perceel om de onkruidbestrijding bij de bron aan te pakken.  Ook zou de rozenkweker onrechtmatig gehandeld kunnen hebben wanneer hij had geweigerd om op kosten van de heesterteler het hogere niveau aan onkruidbestrijding op zich te nemen.[5] Dit moet wel worden bezien in het licht van het zwaarwegende belang dat de heesterteler had bij de bestrijding van het onkruid. Binnen particuliere verhoudingen kan dit anders uitpakken.

Verder is denkbaar dat wanneer de klagende buurman zich heeft gevestigd nadat het buurperceel al flink onkruid verspreidde, dit er voor kan zorgen dat de gebruiker van het buurperceel minder snel onrechtmatig handelt.[6] Dit oordeel werd overigens gegeven in een kwestie die eveneens speelde tussen twee professionele telers.

Bewijsproblemen

Het is niet altijd duidelijk welk perceel de bron is van een verspreiding. In het geval waarin een buurman bewust heeft gekozen voor het planten van bamboe of de Japanse duizendknoop is dit natuurlijk wel kraakhelder. Maar in andere gevallen kan nogal eens het verweer worden gevoerd dat niet vaststaat  welk perceel de bron is van de verspreiding. Dit blijkt niet altijd uit foto’s. Dit zorgt er voor dat een vordering tot het bestrijden van onkruid zich niet altijd goed leent voor een kort geding.[7] In een kort geding procedure is verder geen plaats voor een uitgebreide bewijslevering.

Conclusie

Op basis van de beperkte jurisprudentie in dit soort kwesties kan worden aangenomen dat het onrechtmatig is om in het geheel niets te doen aan de verspreiding van onkruid. Echter, een benadeelde kan geen strenge maatstaf opleggen bij zijn buurman. En de benadeelde moet rekening houden met het verweer dat het onkruid niet afkomstig is van het buurperceel.

—

[1] Hoge Raad 3 mei 1991, NJ 1991, 476

[2] Hoge Raad 15 februari 1991, NJ 1992, 639

[3] Zie ook Hoge Raad 3 mei 1991, NJ 1991, 476

[4] Rechtbank Den Haag 15 mei 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:CA0245

[5] Rechtbank Den Haag 15 mei 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:CA0245

[6] Hoge Raad 3 mei 1991, NJ 1991, 476

[7] Gerechtshof Leeuwarden 20 januari 2009, ECLI:NL:GHLEE:2009:BH2780

In dit artikel wordt besproken of het is toegestaan om de muur van een buurman te gebruiken. Is het toegestaan om hier bouten in te draaien? Mag deze muur gebruikt worden als steun voor een eigen opstal zoals een schuurtje? Is het toegestaan om de muur van een ander te schilderen?

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel zal blijken dat het van belang is om onderscheid te maken tussen enerzijds een muur die volledig in eigendom is van de buurman (een privémuur) en anderzijds een mandelige muur. De laatste situatie wordt als eerste besproken.

Gebruik van een mandelige muur

Een muur kan mandelig zijn omdat deze dient als ‘gemene’ muur (tussenmuur) tussen twee gebouwen die aan verschillende eigenaren toebehoren. Een muur kan ook mandelig zijn omdat deze vrijstaand is en op de erfgrens staat. Een bekend voorbeeld is een tuinmuur die als erfafscheiding dient. Overigens kunnen ook andere erfafscheidingen, zoals schuttingen, mandelig zijn. Tot slot kan een muur ook mandelig zijn op basis van een onderlinge afspraak die is opgenomen in een notariële akte. Voor de vraag wanneer een muur wel of niet mandelig is wordt verwezen naar dit uitgebreide webartikel.

Wanneer sprake is van een mandelige muur mag iedere mede-eigenaar (deelgenoot) in beginsel tegen de mandelige muur aan bouwen. Ook mag hij balken of ankers aanbrengen in de muur, meer specifiek tot de helft van dikte van de muur. Dit is geregeld in artikel 5:67 lid 1 BW. Kortom, de deelgenoot mag ook schroeven en bouten in de muur draaien en bloembakken of ornamenten aanbrengen.

Uiteraard zal een mede-eigenaar niet de muur mogen beschadigen op een wijze waarop de andere deelgenoot daar last van krijgt. Beide mede-eigenaars moeten op zorgvuldige wijze met elkaars belangen omgaan. Zij zijn onderling gebonden aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. Voorts kan een mede-eigenaar vorderen dat deskundigen hun oordeel over de geplande bouwwerkzaamheden kunnen geven, zie artikel 5:67 lid 2 BW.

Voor sommige werkzaamheden aan de muur is de toestemming van de andere deelgenoot nodig. Dit geldt voor herstelwerkzaamheden. Zonder toestemming zijn dit soort werkzaamheden onrechtmatig (zie dit webartikel). Maar ook het bouwen bovenop een mandelige muur zonder toestemming van de andere mede-eigenaar is onrechtmatig.[1]

Gebruik van de privémuur van een ander

Een muur kan een privémuur zijn omdat deze slechts op het perceel staat van één van de twee buren, en dus niet op de erfgrens. Maar ook een muur die op de erfgrens staat kan slechts in eigendom van één van de twee buren zijn. Dit is het geval wanneer de muur dient als zijmuur (lees: onderdeel) van een gebouw dat slechts eigendom is van één van de twee buren, terwijl de andere buurman de muur dus niet gebruikt als onderdeel van een eigen bouwwerk. Een bekend voorbeeld is een uitbouw aan de achterzijde van de woning.

In beginsel hoeft een eigenaar van een privémuur niet toe te staan dat een buurman daarvan gebruik maakt. Artikel 5:1 BW bepaalt dat eigendom het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben. In beginsel is het onrechtmatig in de zin van artikel 6:162 BW om inbreuk te plegen op een eigendomsrecht (behoudens de aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond). Hierna volgt een opsomming van jurisprudentie. Daaruit zal blijken dat het eigendomsrecht van de eigen muur niet zo absoluut is. Van belang is dat in alle rechtszaken die hierna worden besproken uiteraard geen toestemming was verleend door de eigenaar van de privémuur.

Het komt wel eens voor dat een buurman een afdak (overkapping) verankert aan een privémuur. Het verankeren van een afdak (overkapping) in de muur van een woonhuis werd als  onrechtmatig bestempeld.[2] Van belang was dat deze onrechtmatige inbalking voor vochtoverlast zorgde. De overkapping moest daarom worden verwijderd. Bij een enigszins vergelijkbaar geval speelde het navolgende. Hier hadden de buren een stalen draagbalk aangebracht aan de privémuur om daar vervolgens een serre aan vast te maken. Volgens een deskundigenoordeel had de eigenaar van de privémuur hierdoor geen schade geleden. De buurman had weliswaar een inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht, maar bij gebreke van schade zouden de buren onevenredig in hun belang worden benadeeld wanneer zij hun serre zouden moeten afbreken.[3] Deze mocht dus in dit geval blijven staan.

Een vordering tot verwijdering leverde ook misbruik van recht op in een kwestie waarbij de buurman verdiepingsvloeren had ingebalkt en leidingen had ingefreesd.[4] Het Gerechtshof oordeelde ook hier dat de eigenaar  geen nadeel ondervond van deze inbreuken.

Soms is overduidelijk dat de eigenaar van een privémuur schade lijdt. Het aanbrengen van een opening in de muur van de andere buurman is onrechtmatig.[5] Het maakt daarvoor niet uit of de handelende buurman er van uit was gegaan dat hij door natrekking zelf eigenaar was geworden van de muur.

Voor de vraag of sprake is van onrechtmatigheid kan relevant zijn of de inbreuk op het eigendomsrecht een verbetering oplevert voor de eigenaar. Het zwart schilderen van een muur leverde geen verbetering op. Sterker nog, de Rechtbank nam een benadeling aan omdat zwarte muren mogelijk voor meer warmte zorgen aan de binnenzijde van het buurpand. (Mede) daarom was het schilderen van de muren onrechtmatig.[6]

De privé-eigendom van een muur brengt echter niet met zich mee dat een buurman geen enkel gebruik mag maken van deze muur. Een eigenaar van een privémuur dient inbreuken op zijn eigendomsrecht toe te staan voor zover hij daardoor geen schade lijdt, niet in zijn eigen gebruiksmogelijkheden wordt beperkt en geen hinder ondervindt.[7]

Het is dan ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongebruikelijk dat een buurman een privémuur gebruikt om er beplanting tegen te zetten en er bescheiden voorwerpen aan op te hangen, zolang daardoor geen hinder of schade voor de eigenaar van de muur ontstaat.[8] De rechter zal wel kijken naar de stevigheid van de muur en de omvang van eventuele geboorde gaten. Het spreekt dan in het voordeel van de niet-eigenaar wanneer de voorwerpen eenvoudig kunnen worden verwijderd en de gaten op een eenvoudige wijze kunnen worden dichtgemaakt. In dat geval kan niet worden gesproken van een relevante beschadiging.[9] Verder is vaak relevant dat de eigenaar van de privémuur vaak geen zicht heeft op de zijde van de muur die door de buurman wordt gebruikt.

Conclusie

In het geval van een mandelige muur mogen beide deelgenoten gebruik maken van deze muur, doch uiteraard binnen de grenzen van de wet. In het geval van een privémuur is de hoofdregel dat slechts de eigenaar hiervan gebruik mag maken. Van deze eigenaar mag echter worden verwacht dat hij inbreuken tolereert wanneer hij daarvan geen schade of hinder ondervindt.

[1] Rechtbank Midden-Nederland 15 maart 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:1171

[2] Rechtbank Roermand 8 juli 2009,  ECLI:NL:RBROE:2009:BJ2468

[3] Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 maart 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:BL8613

[4] Gerechtshof Amsterdam 2 mei 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:1713

[5] Rechtbank Dordrecht 28 november 2007, ECLI:NL:RBDOR:2007:BC0097

[6] Rechtbank Amsterdam 28 augustus 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:6540

[7] Rechtbank Rotterdam 12 augustus 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BJ5748

[8] Rechtbank Rotterdam 12 augustus 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BJ5748

[9] Rechtbank Rotterdam 12 augustus 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BJ5748

Veel gebouwen, vooral woningen, zijn tegen elkaar gebouwd. Het is dan ook niet ongebruikelijk dat (veelal) oudere woningen een tussenmuur of een fundering delen. Hierdoor ontstaat gedeelde, oftewel ‘mandelige’ eigendom van de muur en/of de fundering.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel bespreek ik hoe beide eigenaren, die deelgenoten zijn van mandelige eigendom, het onderhoud moeten regelen. Wanneer moeten zij samen beslissen over het onderhoud? Wat zijn de gevolgen als zij niet samen een besluit hebben genomen?

In dit artikel wordt niet besproken wanneer sprake is van mandeligheid. Daarvoor verwijs ik naar een ander artikel.

Onderhoud en vernieuwing op gezamenlijke kosten

Artikel 5:65 BW bepaalt dat mandelige zaken op kosten van alle mede-eigenaars (deelgenoten) worden onderhouden, gereinigd, en, indien nodig, vernieuwd. De ene mede-eigenaar kan dus van de andere mede-eigenaar vorderen dat deze meebetaalt aan onderhoud of aan een noodzakelijke vernieuwing.

Een mandelige fundering of muur is een bijzondere vorm van gemeenschappelijke eigendom. Deelgenoten hebben in het algemeen niet de vrijheid om van noodzakelijk onderhoud of vernieuwing af te zien. Het tenietgaan van een mandelige fundering of muur kan namelijk met zich meebrengen dat beide buurpanden ook tenietgaan. Over en weer hebben de mede-eigenaars dus geen andere keuze om noodzakelijk onderhoud of noodzakelijke vernieuwingen te verrichten.

Soms kunnen de strijdende partijen het niet eens worden over de vraag of onderhoud dan wel vernieuwing nodig is.[1] In dat geval kan een deskundige hierover rapporteren.

Beheer van de mandelige eigendom

Mandeligheid is dus een bijzondere vorm van gemeenschap. Daardoor zijn de wetsbepalingen inzake de gemeenschap van titel 3.7 BW ook van toepassing, tenzij de bijzondere wetsbepalingen over mandeligheid (titel 5.5 BW) zich daartegen verzetten.  Voor wat betreft het beheer wijkt in artikel 5:65 BW niet af van artikel 3:170 BW.[2]

In artikel 3:170 BW is geregeld dat de deelgenoten samen het beheer voeren van de gemeenschap. Dit is de hoofdregel en dit wekt ook geen verbazing. Zoals hiervoor gemeld zijn de mede-eigenaars namelijk op elkaar aangewezen. Vanwege deze onderlinge afhankelijkheid zullen beide eigenaars op zorgvuldige wijze met elkaars belangen moeten omgaan. Zij zijn onderling gebonden aan de eisen van redelijkheid en billijkheid.

De eigenaars kunnen bepaalde handelingen zelfstandig verrichten. Dit zijn handelingen die – zoals de wet het beschrijft – betrekking hebben op gewoon onderhoud of tot behoud van een gemeenschappelijk goed. Daarnaast kunnen de eigenaars zelfstandig besluiten om handelingen (herstel en vernieuwing) te verrichten die geen uitstel kunnen lijden, zie artikel 3:170 lid 1 BW. Op deze laatste soort handelingen zal ik hierna dieper ingaan.

Zelfstandig handelen bij een acuut gevaar?

Er is veel geprocedeerd over de vraag wanneer een deelgenoot zonder overleg een muur of fundering mocht herstellen. Vaak ging het om kwesties waarbij één van de deelgenoten zonder overleg hiertoe een opdracht had verstrekt en de andere deelgenoot naderhand weigerde om mee te betalen.

Hierboven bleek al dat een deelgenoot zelfstandig kan besluiten om handelingen te verrichten die geen uitstel kunnen lijden. Er moet dan sprake zijn van een reëel en acuut gevaar dat zonder die maatregelen de met de mandelige muur en/of fundering verbonden opstallen, óf één ervan, ernstige schade zullen ondervinden of verloren zullen gaan. En dat deze schade op zo’n korte termijn zou intreden dat niet kan worden gewacht op de uitkomst van behoorlijk overleg tussen de mede-eigenaars. Dit gevaar zou dan ook op zo’n korte termijn moeten kunnen intreden dat een deelgenoot bij gebreke van overeenstemming niet kan wachten op de beslissing op een verzoek aan de kantonrechter (artikel 3:168 lid 2BW).[3]

Wanneer is nu sprake van zo’n acuut gevaar of noodzaak tot herstel? Het is eenvoudiger om te benoemen wanneer hiervan in ieder geval geen sprake is. Wanneer de fundering of muur enkel in slechte staat verkeert is dit onvoldoende. Ook wanneer een fundering ‘binnen afzienbare termijn’ dient te worden hersteld, leidt dit niet zomaar tot de conclusie dat instemming van de deelgenoot of een beslissing van de kantonrechter niet kan worden afgewacht.[4]

Van een noodzaak tot herstel is wel sprake indien voorzienbaar is dat uitstel van herstel kan leiden tot instorten of dat de toestand zo onrustbarend is geworden dat ingrijpen niet langer mag worden uitgesteld. Ook is hiervan sprake indien ‘de werkzaamheden tot herstel of vernieuwing op ‘niet al te lange termijn’ onvermijdelijk gemaakt zullen worden en strekken tot behoud van de betrokken panden, daaronder begrepen – door tijdig ingrijpen – voorkomen van verval, schade of (door verwaarlozing veroorzaakte) kostbare reparaties’.[5]

De andere deelgenoot kan de noodzaak betwisten. De noodzaak zal dan moeten blijken uit rapportages van deskundigen.[6] De deskundige kan zich dan eventueel ook over andere twistpunten uitlaten. Wanneer de ene deelgenoot bijvoorbeeld een fundering wil laten herstellen vanwege verzakkingen, kan bij betwisting zelfs van hem worden verwacht dat hij een deskundige laat aantonen dat er sprake is van een causaal verband tussen scheurvorming en de staat waarin de fundering zich bevindt.[7]

De bewijslast rust dus op de zelfstandig opdrachtgevende deelgenoot dat bij de start van de werkzaamheden een reëel en acuut gevaar zou hebben bestaan dat zonder het herstel de panden, óf één ervan, ernstige schade zouden ondervinden of verloren zouden gaan, en dat deze op zo korte termijn moest worden hersteld.[8]

Naast een constructieve noodzaak, bestaat mijns inziens ook een soort juridische noodzaak, bijvoorbeeld omdat de overheid tot actie dwingt. Wanneer een gemeente heeft geconstateerd dat de fundering zich in een te slechte staat bevindt kan relevant zijn of en zo ja welke hersteltermijn de gemeente heeft gegeven. Zolang de constructieve noodzaak niet bestaat en de gemeente ook niet heeft besloten tot een bestuurlijke sanctie zoals een last onder dwangsom, kan het herstel uitstel lijden.[9]

Voor de vraag of een noodzaak aanwezig was kan de rechter ook kijken naar het gedrag van de opdrachtgevende deelgenoot. Als deze het pand in de tussentijd laat bewonen dan valt dit soms niet te  rijmen met het door hem gestelde reële en acute gevaar bij de start van het funderingsherstel.[10]

Bijdrageplicht bij zelfstandig handelen: hoofdregel

Artikel 3:166 lid 2 BW regelt dat de aandelen van alle deelgenoten in een gemeenschappelijk goed in beginsel gelijk zijn. De hoofdregel is dat deelgenoten  voor gelijke delen in de kosten moeten bijdragen (artikel 3:172 BW). Het betreft hier de kosten voor regulier onderhoud, maar dus ook de kosten wanneer een deelgenoot bij een acuut gevaar op basis van het bovenstaande zelfstandig mocht handelen.

In andere gevallen geldt het volgende. Als de deelgenoten tezamen hadden moeten beslissen en er is simpelweg geen overeenstemming geweest, dan draagt de opdrachtgevende deelgenoot de herstelkosten zelf.[11] Ik benadruk dat het daadwerkelijk voeren van overleg nog niet voldoende is. Het gaat er om of de andere deelgenoot vooraf heeft ingestemd met het leveren van een financiële bijdrage aan het herstel van de fundering of de muur en zo ja, waartoe die instemming dan strekte.[12]

Let wel, de niet-overleggende deelgenoot handelt ook in strijd met de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:2 lid 1 BW, die via artikel 3:166 lid 3 BW van toepassing is.[13] De niet-overleggende deelgenoot handelt ook onrechtmatig door zonder toestemming werkzaamheden uit te laten voeren.^[14] Het is nu eenmaal in strijd met de wet. De andere deelgenoot kan dan ook schadevergoeding eisen, voor zover dit relevant zou zijn.

Wanneer er geen overeenstemming wordt bereikt, dan doet de actieve deelgenoot er dus verstandig aan om de kantonrechter te verzoeken een regeling te treffen. Een dergelijke regeling is voor alle mede-eigenaars  bindend (artikelen 3:168, lid 2 en 5:69 BW). Bij de vraag of hierop gewacht kan worden wordt er van uitgegaan dat een termijn van drie maanden niet zo kort is dat een dergelijk verzoek niet meer mogelijk zou zijn.[15]

De actieve deelgenoot draagt dus zelf alle kosten wanneer hij zonder overeenstemming de herstelwerkzaamheden laat verrichten. Slechts een enkele keer heeft de Rechtbank Amsterdam geoordeeld dat ook zonder de benodigde toestemming van de andere deelgenoot de kosten voor rekening van alle eigenaars komen.[16]  Opvallend genoeg werd dit geoordeeld in een kwestie waarbij de mandelige fundering (pas) binnen vijf jaar hersteld diende te worden. De Rechtbank vond dit een zodanig beperkte termijn dat daarmee voldoende was onderbouwd dat het herstel noodzakelijk was.[17] De oplettende lezer zal naar de gedetailleerde feiten in deze uitspraak moeten kijken. Immers, het blijft zo dat in een groot aantal hierboven aangehaalde uitspraken de eerder besproken hoofdregel wordt gehanteerd, ook door de Rechtbank Amsterdam zelf.

Alternatieve verhouding van de bijdrageplicht

Hierboven werd al gemeld dat de deelgenoten ieder voor een gelijk deel moeten meebetalen aan onderhoud en dergelijke.  Uiteraard kunnen de partijen onderling een afspraak maken over een afwijkende verdeling van de kosten. Artikel 3:166 lid 3 BW bepaalt bovendien dat de rechtsbetrekkingen tussen de deelgenoten worden beheerst door de eisen van de redelijkheid en de billijkheid. Dit laatste kan er toe leiden dat er toch een andere verhouding in de bijdrageplicht op zijn plaats is.

In een kwestie waarbij een schoorsteen door de ene deelgenoot als afvoerkanaal voor de open haard werd gebruikt en door de andere deelgenoot slechts als ventilatiekanaal, werd aangenomen dat het gebruik door de eerste deelgenoot tot een grotere aantasting van de gezamenlijke eigendom heeft geleid. Hierdoor moesten de kosten van het herstel ex aequo et bono in een andere verhouding worden gedragen.[18] Soms adviseert een deskundige om de kosten van herstel van een fundering te laten afhangen van de mate van het op te vangen gewicht van de mandelige muur dat aan een deelgenoot kan worden toegeschreven.[19]

In een geval waarin acuut gehandeld moet worden en de handelende deelgenoot niet eens de moeite heeft genomen om contact op te nemen met de andere deelgenoot, kan de verdeling van de kosten ook anders uitvallen.  Bij een onderlinge afstemming hadden namelijk misschien kosten kunnen worden bespaard. Misschien had er overeenstemming bereikt kunnen worden over een goedkopere oplossing. Een deelgenoot die niet bij het overleg is betrokken kan hierdoor schade hebben geleden, doch deze schade beloopt niet zijn helft van de totale herstelkosten, maar slechts de schade die het gevolg is van het nalaten om toestemming te vragen.[20]

Invloed van het einde van de mandeligheid voor de onderhoudskosten

Een mede-eigenaar kan zich slechts onttrekken aan zijn bijdrageplicht door afstand te doen van zijn recht in de mandelige zaak.[21] Door sloop van één de panden geeft de desbetreffende eigenaar zijn recht prijs op zijn aandeel in de (tussen)muur.[22]  Dit geldt ook wanneer er aan zijn zijde nog een schoorconstructie blijft staan.[23] Daarmee eindigt dus zijn bijdrageplicht.

Het is ook niet zo dat op basis van redelijkheid en billijkheid alsnog een verplichting ontstaat om na de sloop alsnog mee te betalen aan het onderhoud of herstel van de voormalige mandelige muur.[24] Echter, doordat de voormalige binnenmuur als gevolg van het slopen van het belendende pand nu een buitenmuur is geworden kan dit de andere deelgenoot wel een kostenpost opleveren. Dit zal ik in een ander artikel bespreken.

Conclusie

De deelgenoten zullen naar rato van hun eigendomsverhouding moeten meebetalen aan het  onderhoud van hun mandelige eigendom. Bij een tussenmuur is dit logischerwijs bij helfte. Deze verhouding kan soms naar billijkheid anders uitvallen. Voor handelingen die niet vallen onder het gewone onderhoud zullen de deelgenoten eerst overleg moeten voeren. De deelgenoot die zonder overeenstemming dergelijke handelingen laat verrichten loopt een groot risico om zelf alle daarmee gemoeide kosten te moeten dragen.

—

[1] Rechtbank Rotterdam 19 augustus 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BJ5765

[2] Rechtbank Amsterdam 8 december 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BP5506

[3] Rechtbank Amsterdam 23 oktober 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7987

[4] Rechtbank Amsterdam 23 oktober 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7987

[5] Rechtbank Amsterdam 7 maart 2007, ECLI:NL:RBAMS:2007:BA4525

[6] Zie bijvoorbeeld in Gerechtshof Amsterdam 6 september 2007, ECLI:NL:GHAMS:2007:BC0310; Rechtbank Amsterdam 8 juni 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BR5848

[7] Rechtbank Rotterdam 28 juni 2006, ECLI:NL:RBROT:2006:AY3965

[8] Rechtbank Amsterdam 23 oktober 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7987

[9] Rechtbank Midden-Nederland 7 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7091

[10] Rechtbank Amsterdam 23 oktober 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7987

[11] Dit is de uitkomst in onder andere Rechtbank Midden-Nederland 7 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7091; Rechtbank Rotterdam 28 juni 2006, ECLI:NL:RBROT:2006:AY3965; Rechtbank Amsterdam 25 juli 2012, ECLI:NL:RBAMS:2012:BX4206

[12] Rechtbank Amsterdam 23 oktober 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7987; Rechtbank Amsterdam 8 juni 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BR5848

[13] Rechtbank Midden-Nederland 7 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7091

[14] Rechtbank Amsterdam 8 december 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BP5506; Rechtbank Amsterdam 25 juli 2012, ECLI:NL:RBAMS:2012:BX4206

[15] Rechtbank Amsterdam 23 oktober 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7987

[16] Rechtbank Amsterdam 8 december 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BP5506

[17] Rechtbank Amsterdam 8 december 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BP5506

[18] Rechtbank Haarlem 11 februari 2004, ECLI:NL:RBHAA:2004:AO7599

[19] Rechtbank Amsterdam 8 december 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BP5506

[20] Rechtbank Amsterdam 8 december 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BP5506;

[21] MvA II, Parl. Gesch. 5, p.235

[22] Rechtbank Dordrecht 7 april 2010, ECLI:NL:RBDOR:2010:BM0528

[23] Rechtbank Dordrecht 7 april 2010, ECLI:NL:RBDOR:2010:BM0528

[24] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 februari 2001, ECLI:NL:GHSHE:2001:AA9999

Veel gebouwen, vooral woningen, zijn tegen elkaar aan gebouwd. Het is dan ook niet ongebruikelijk dat (veelal) oudere woningen een muur of een fundering delen. Hierdoor ontstaat gedeelde, oftewel ‘mandelige’ eigendom.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed, werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel bespreek ik hoe een muur of fundering mandelig kan worden. Ik besteed daarbij ook aandacht aan het oude recht, van vóór 1992. De wetsbepalingen in het oude Burgerlijk Wetboek kunnen nog steeds relevant zijn.

In een ander artikel zal ik ingaan op de wijze waarop beide deelgenoten moeten bijdragen in het onderhoud. De gevolgen van sloop van een al dan niet mandelige tussenmuur zullen eveneens in een ander artikel worden besproken. Dit artikel gaat nadrukkelijk niet over de eigendomsverhoudingen in een appartementencomplex. Daarop zijn andere wettelijke regels van toepassing.

Nieuw recht

Sinds de inwerkingtreding van het nieuwe BW op 1 januari 1992 ontstaat mandeligheid door hetzij een rechtshandeling (5:60 BW) hetzij op grond van de wet (5:62 BW). Met een rechtshandeling wordt in dit kader bedoeld dat twee eigenaren hebben afgesproken dat een muur als mandelig moet worden aangemerkt. In dat geval is wel een notariële akte nodig die wordt ingeschreven in de openbare registers. Hiervan is in de praktijk niet vaak sprake.

De focus zal hierna voornamelijk liggen op de mandeligheid die in de praktijk ontstaat. Die vorm van mandeligheid hoeft niet te zijn gebaseerd op een afspraak en hoeft niet te worden ingeschreven in de openbare registers.

De wet regelt dat sprake is van mandeligheid in het geval van een vrijstaande muur boven de erfgrens. Maar ook bomen, een heg of een (vrijstaande) schutting kunnen op deze wijze  mandelig zijn.

De wet regelt ook dat sprake is van mandeligheid  in het geval van een gemene muur tussen twee gebouwen die aan verschillende eigenaren toebehoren. Wanneer sprake is van een ‘gemene’ muur, dan hoeft deze dus niet op de erfgrens te staan.^[1] Hierna zal de nadruk liggen op de mandeligheid van dergelijke tussenmuren en funderingen.

De in artikel 5:62 geregelde mogelijkheid dat een muur of fundering mandelig wordt als gevolg van de feitelijke situatie heeft per 1992 onmiddellijke werking. Dit geldt derhalve ook voor gebouwen die zijn gebouwd (lang) voordat voormeld artikellid werd ingevoerd.^[2] Dit is handig, omdat juist voor ‘monumentale’ situaties het vaak moeilijk te achterhalen is of de rechtsvoorgangers van beide eigenaars een afspraak hebben gemaakt. Kortom: door het enkele feit dat een muur gemeen werd aan beide panden ontstond per 1992 mandeligheid, desnoods tegen de wil van één van de eigenaren. Het is ook niet relevant dat (één van) de twee eigenaren bij de aankoop van het pand niet op de hoogte was van de mandeligheid van de muur.

Wanneer een muur mandelig is geworden, dan worden alle wezenlijke onderdelen van deze muur ingevolge art. 3:4 BW eveneens gemeenschappelijke eigendom en dus mandelig, althans voor zover de eigendom ervan tot nut van beide percelen strekt. Men kan hier bijvoorbeeld denken aan een schoorsteen die ter hoogte van de gezamenlijke muur is geplaatst.^[3] De fundering onder de mandelige muur is aan te merken als een bestanddeel van de mandelige muur en dient naar verkeersopvattingen het gemeenschappelijk belang van partijen.^[4]

Wanneer de ruimte tussen twee losstaande zijgevels, die slechts het eigen pand ondersteunen en niet in constructief opzicht met elkaar zijn verbonden, wordt opgevuld door (isolatie)materiaal), ontstaat niet als het ware één dikke gezamenlijke muur die mandelig is geworden.^[5]

Wanneer een muur op de erfgrens slechts aan één zijde is bebouwd is geen sprake van een mandelige muur. Ook al zorgt de muur aan de onbebouwde zijde voor een beschut gedeelte van diens terrein.^[6] Dit is alleen anders als er op grond van artikel 5:60 BW mandeligheid is afgesproken. Als er niets anders is afgesproken wordt zo’n muur door horizontale natrekking eigendom van de eigenaar van de bebouwde zijde.

Zoals hiervoor is gemeld kan een vrijstaande muur (of schutting) ook mandelig zijn, mits deze op de erfgrens staat. Stel dat een muur of schutting niet op de erfgrens staat, maar een strook grond aan één van de zijden door verjaring eigendom is geworden van de andere deelgenoot, dan kan worden aangenomen dat de muur alsnog de erfgrens tussen de percelen vormt zodat de muur alsnog mandelig is geworden.^[7]

Oud recht

Vóór de wetswijziging in 1992 berustte de gemeenschappelijke eigendom van een scheidsmuur niet op een wetsbepaling die vergelijkbaar is met artikel 5:62 BW. In plaats daarvan moest sprake zijn van een muur die bestemd was tot gemeenschappelijk nut. Een (zij)muur die diende tot afscheiding tussen gebouwen, landerijen, hoven en tuinen was in beginsel gemeenschappelijk.^[8]

Onder oud recht konden muren ook mandelig zijn wanneer zij dienden als afscheiding tussen gebouwen maar slechts aan één kant een gebouw ondersteunden.^[9] Weliswaar regelde de wet een rechtsvermoeden dat een dergelijke muur op grond van een daarop duidend “teeken of titel”^[10]  niet gemeenschappelijk was, maar er kon tegenbewijs geboden worden. Argumenten om alsnog mandeligheid aan te nemen waren dat de muur op de erfgrens stond, gezamenlijk was bekostigd, de uiterlijke kenmerken had om als zijmuur te dienen van het andere pand, etcetera. ^[11] Ook de bestemming tot gemeenschappelijk nut kon uit voormelde omstandigheden genoegzaam worden afgeleid.

In het geval de buitenmuur geheel op de eigen grond stond en de eigenaar destijds heeft gedoogd dat er tegen zijn huis zou worden gebouwd en er zelfs zou worden ingebalkt, impliceerde dit nog geen mandeligheid. Het was immers goed denkbaar dat hij er geen bezwaar tegen heeft gehad dat het naburige pand tegen het zijne aan werd gebouwd. Daarmee beoogde hij nog niet tevens een situatie van mandeligheid met alle daaraan verbonden gevolgen.^[12] In de vorige paragraaf van dit webartikel bleek dat sinds de wetswijziging in 1992 in zo’n situatie alsnog mandeligheid is ontstaan, desnoods in strijd met de wens van de eigenaar.

Een bestaande situatie die voldeed aan de nieuwe wettelijke omschrijving van mandeligheid is dus per 1992 mandelig geworden. Zie ook artikel 162 Overgangswet NBW. Andersom geldt dat een muur die vóór 1 januari 1992 reeds mandelig was, mandelig is gebleven (behoudens afbraak).^[13] Artikel 69 Overgangswet NBW bepaalt immers dat invoering van het NBW niet tot gevolg heeft dat iemand een vermogensrecht verliest dat hij onder het tevoren geldende recht had verkregen.

Het Oud BW regelde dat indien de gebouwen niet even hoog zijn, de scheidsmuur slechts wordt verondersteld gemeen te zijn, tot de hoogte van het laagste gebouw.^[14] Wanneer sprake is van twee gebouwen met een verschillende hoogte, is het uitstekende gedeelte volgens oud recht dus niet mandelig. Het nieuwe BW kent geen vergelijkbare regel. De eigenaar van het hoogste gebouw mag echter niet door invoering van het nieuw BW een vermogensrecht verliezen dat hij onder het oude recht had verkregen. Dit betekent dat onder huidig recht het bovenste deel van zo’n muur eigendom is gebleven van de eigenaar van het hoogste gebouw.^[15]

Einde van de mandeligheid

De wet bepaalt niet wanneer wettelijke mandeligheid eindigt. Uit de parlementaire geschiedenis valt echter af te leiden dat de wettelijke mandeligheid eindigt wanneer de scheidsmuur niet langer voldoet aan de eisen van art. 5:62 BW.^[16] Er zijn diverse situaties denkbaar waarin de mandeligheid eindigt.

De mandeligheid komt ten eerste te vervallen wanneer de mandelige muur wordt gesloopt. Ten tweede kan de mandeligheid vervallen doordat één van de twee gebouwen wordt gesloopt.^[17] In dat laatste geval is de fundering onder de voormalige scheidsmuur ook niet meer mandelig, maar wordt deze door natrekking onderdeel van het resterende pand.^[18]

Onder de oude wet eindigde de mandeligheid eerst wanneer de mandelige zaak niet langer door de betrokken partijen tot gemeenschappelijk nut werd bestemd. Dat is naar huidige wetgeving nog slechts het geval voor de zogenaamde contractuele mandeligheid, geregeld in artikel 5:60 BW.

Conclusie

Een vrijstaande muur boven de erfgrens is mandelig. Een gedeelde tussenmuur van twee gebouwen die aan verschillende eigenaren toebehoren is eveneens mandelig. Een muur kon op basis van de wet vóór 1992 al mandelig zijn geworden. Een muur die eerst niet mandelig was kan per 1992alsnog mandelig zijn geworden als gevolg van de wetswijziging. Hierboven is een aantal bijzondere situaties besproken. In een ander artikel zal worden besproken onder welke voorwaarden beide deelgenoten hun mandelige eigendom moeten onderhouden.

—

[1] Rechtbank Middelburg 15 februari 2006, ECLI:NL:RBMID:2006:AY7312

[2] Rechtbank Dordrecht 7 april 2010, ECLI:NL:RBDOR:2010:BM0528

[3] Rechtbank Haarlem 11 februari 2004, ECLI:NL:RBHAA:2004:AO7599

[4] Rechtbank Rotterdam 28 juni 2006, ECLI:NL:RBROT:2006:AY3965

[5] Rechtbank Rotterdam 30 december 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BL3076

[6] Rechtbank Rotterdam 12 augustus 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BJ5748

[7] Rechtbank Noord-Holland 15 oktober 2014, ECLI:NL:RBNHO:2014:9609

[8] Dit was geregeld in artikel 681 BW (oud).

[9] Kenbaar uit Rechtbank Middelburg 16 april 2003, ECLI:NL:RBMID:2003:AO4508

[10] Zoals het feit dat de muur slechts aan één kant een gebouw ondersteunt, zie artikel 682 BW (oud).

[11] Kenbaar uit Rechtbank Middelburg 16 april 2003, ECLI:NL:RBMID:2003:AO4508

[12] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 februari 2001, ECLI:NL:GHSHE:2001:AA9999

[13] Anders: K.F.M. Berger, Burenrecht, mandeligheid, erfdienstbaarheden (Kluwer, 2001)

[14] Artikel 681, tweede lid (oud) BW.

[15] Rechtbank Middelburg 15 februari 2006, ECLI:NL:RBMID:2006:AY7312

[16] MvA II, Parl. Gesch. 5, p.232

[17] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 februari 2001, ECLI:NL:GHSHE:2001:AA9999

[18] Rechtbank Dordrecht 7 april 2010, ECLI:NL:RBDOR:2010:BM0528

Niet iedere eigenaar verricht voldoende onderhoud aan zijn opstallen. Door een gebrek aan onderhoud of door slecht uitgevoerde sloopwerkzaamheden of bouwwerkzaamheden kunnen situaties ontstaan waarbij instorting dreigt.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel wordt besproken wat een eigenaar van een naburig erf kan doen aan een dreigende instorting. Daarbij wordt onder andere stilgestaan bij de navolgende vragen. Wat voor procedure kan er worden gevoerd? Zijn er grenzen aan wat er van de eigenaar van het gevaarzettende terrein kan worden verwacht? Dit artikel gaat overigens niet over het gevaar dat een mandelige muur zal instorten.

Artikel 5:55 BW

Op grond van artikel 5:55 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan de eigenaar van een naburig erf te allen tijde vorderen dat maatregelen worden genomen om een dreigende instorting van een gebouw of werk te voorkomen, indien deze instorting zijn erf in gevaar zou brengen. Het meest sprekende geval waarbij dit wetsartikel kan worden ingeroepen is een muur die dreigt om te vallen of waar stenen vanaf vallen.

De achterliggende gedachte van dit wetsartikel is dat deze vorm van hinder richting naburige erven moet kunnen worden weggenomen. Instortingsgevaar kan zorgen voor een noodtoestand. In bepaalde gevallen, zoals onjuiste bouw- of sloopwerkzaamheden, kan het gevaar per direct ontstaan.

Iedere vordering – dus ook die van artikel 5:55 BW – kan slechts met succes worden ingesteld door iemand daarbij ook een belang heeft, zie artikel 3:303 BW. Een directe buur, die ook de directe gevolgen van een eventuele instorting zal ondervinden, heeft natuurlijk een belang. Daarvoor is het niet nodig dat hij daadwerkelijk schade zou lijden door het instortingsgevaar. Het is voldoende dat er een concrete kans bestaat dat hij ongemak zal gaan ondervinden van een instorting.[1] Het lijkt mij dat er al snel sprake is van ongemak. De buurman heeft namelijk sowieso al niet de volledige vrijheid om van zijn eigendom gebruik te maken als aan de rand van zijn perceel instortingsgevaar aanwezig is.

De vraag is echter of een verderop wonende buur wiens uitzicht wordt aangetast door de verkrotting ook een belanghebbende is. Mijns inziens is dit niet het geval. Het wetsartikel spreekt bovendien over de eigenaar van het naburige erf als partij aan wie de vordering toekomt.

Uiteraard moet er dan wel sprake zijn van een concreet instortingsgevaar. Het ligt op de weg van de eisende partij om dit instortingsgevaar aan te tonen. Dit kan hij bijvoorbeeld aantonen door een deskundigenrapportage. Dit laatste kan ook een rapportage van de brandweer zijn. Soms heeft de gemeente al besluiten genomen die wijzen op de aanwezigheid van een concreet gevaar.

Voor zover relevant, geldt dat de vordering tot het opheffing van het instortingsgevaar niet kan verjaren.

Grenzen aan artikel 5:55 BW

Wanneer de buurman vordert dat de eigenaar van het instortende bouwwerk maatregelen treft, dan mag de rechter in beginsel geen rekening houden met de (financiële) belangen van de eigenaar van dat gevaarzettende gebouw of werk.[2] Dit is slechts anders als toepassing van artikel 5:55 BW in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.  Van dergelijke omstandigheden is in ieder geval niet sprake als de eigenaar van het gevaarzettende gebouw of werk niet de financiële middelen heeft om de benodigde maatregelen te treffen.[3]

Maatregelen die getroffen kunnen worden

De eigenaar van het instortende werk zal maatregelen moeten treffen om het gevaar op te heffen. Welke maatregelen kunnen dan van hem worden verwacht? Artikel 5:55 BW vermeldt niet welke maatregelen getroffen kunnen worden. De eerste gedachte is dat het maatregelen moeten zijn die voor de hand liggen en die de eigenaar van het instortende bouwwerk niet onnodig op kosten jagen.

De eigenaar van het naburige erf zal willen voorkomen dat zijn buurman slechts halfslachtige maatregelen gaat treffen. Wanneer metselwerk los ligt, is het bijvoorbeeld vaak niet voldoende om slechts de losliggende stenen weg te halen. Om een langdurig veilige situatie te creëren zal verdere inwatering (en loslaten van metselwerk)  ook voorkomen moeten worden. Dit kan dan ook van de eigenaar van het instortende werk verwacht worden.

Om de rechter (en de wederpartij) er van te overtuigen dat bepaalde maatregelen noodzakelijk zijn, wordt het de buurman aangeraden om een deskundigenrapportage te laten opstellen. Daarin kan puntsgewijs wordt opgesomd welke maatregelen nodig zijn, en waarom deze maatregelen nodig zijn. Wanneer de in het rapport beschreven maatregelen deugdelijk zijn gemotiveerd en logischerwijs uit het rapport volgen, is de kans groot dat de rechter het uitvoeren van deze maatregelen ook toewijst. Dit zou alleen anders zijn wanneer de eigenaar van het instortende bouwwerk een tegenrapportage toont waaruit een tegengestelde conclusie volgt.

Wanneer de eigenaar van het naburige perceel reeds schade heeft geleden als gevolg van onjuist uitgevoerde bouwwerkzaamheden, kan ook worden onderzocht of hij eventuele schade kan vorderen bij de aannemer of zijn buurman in de hoedanigheid van opdrachtgever.

Weigerachtige eigenaar van het instortende bouwwerk

De eigenaar van het naburige erf zal in bijna alle gevallen eerst een brief sturen met de vordering om het instortingsgevaar weg te nemen. Pas wanneer hij hierop geen passende reactie krijgt zal hij een gerechtelijke procedure overwegen.

Wanneer echter eenmaal geprocedeerd moet worden, wekt de eigenaar van het instortende bouwwerk de indruk dat hij niet vrijwillig het instortingsgevaar weg zal nemen. Als stok achter de deur kan een dwangsom worden gevorderd voor het geval hij niet aan de uiteindelijke veroordeling tot het treffen van maatregelen zal voldoen. Dit geldt eens te meer als hij ook al niet heeft voldaan aan bestuursdwang door de gemeente.[4]

De eigenaar van het naburige erf heeft ook de mogelijkheid om een machtiging te vorderen om de benodigde maatregelen zelf te verrichten. Bij een op het oog weigerachtige buurman kan de rechter deze machtiging toewijzen, onder de voorwaarde dat de buurman niet binnen een bepaalde termijn zelf de maatregelen heeft uitgevoerd. Hierdoor krijgt de eisende partij een extra mogelijkheid om het gevaar af te wenden. Uiteraard kan hij dan de maatregelen verrichten op kosten van de eigenaar van het instortende bouwwerk. Hij loopt dan wel het risico dat de eigenaar van het instortende bouwwerk geen verhaal biedt voor de alsdan gemaakte kosten.

Conclusie

Een eigenaar van een naburig erf kan eisen dat zijn buurman maatregelen treft om een concreet instortingsgevaar weg te nemen.  De eigenaar van een instortend bouwwerk kan zich niet verweren met de stelling dat hij geen financiële middelen heeft om maatregelen te treffen. De eisende partij zal niet snel misbruik van recht maken door zo’n vordering in te stellen. Wanneer de eigenaar van een instortend bouwwerk weigerachtig blijft, kan de buurman een dwangsom vorderen of desnoods een machtiging om de maatregelen zelf uit te voeren.

—

[1] Parl. Gesch. Boek 5 BW, MvA II, p. 213.

[2] Rechtbank Rotterdam 2 december 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9451

[3] Rechtbank Rotterdam 2 december 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9451

[4] Rechtbank Rotterdam 2 december 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9451

In dit artikel wordt besproken in hoeverre een eigenaar van een perceel kan optreden tegen hinder die wordt veroorzaakt door bomen van buurtbewoners.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Het gaat in dit artikel nadrukkelijk niet over de hinder die wordt veroorzaakt door bomen die binnen twee meter van de erfgrens staan. Die problematiek wordt geregeld in artikel 5:42 BW en zal in een ander artikel worden besproken. Ook gaat dit artikel nadrukkelijk niet over overhangende takken. In een ander artikel zal worden stilgestaan bij de vraag wanneer en hoe het snoeien hiervan kan worden afgedwongen.

De hoofdregel

De eigenaar van een erf mag niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen. Dit is geregeld in artikel 5:37 BW. Dit artikel noemt onder andere “het ontnemen van licht” als vorm van hinder. Bomen kunnen lichtinval wegnemen. Bomen kunnen daarnaast ook andere vormen van hinder veroorzaken, zoals wortelopdruk of groenafval.

Het gaat in dit wetsartikel niet om last, maar om overlast. Niet iedere vorm van hinder is onrechtmatig. Of het toebrengen van hinder onrechtmatig is, is blijkens vaste rechtspraak afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval.[1] Daarbij spelen ook de plaatselijke omstandigheden een rol. Dit zal ik verderop in dit webartikel toelichten.

Ook is van belang of degene die zich beklaagt over hinder zich ter plaatse heeft gevestigd vóór of na het moment waarop de hinder veroorzakende activiteiten een aanvang hebben genomen. In dat laatste geval zal hij een zekere mate van hinder hebben te dulden.[2] Een interessante vraag hierbij is of voor dit vestigingsmoment wordt gekeken naar het moment van planten of het moment waarop de bomen echt groot zijn gegroeid.

Wanneer deze “omstandighedentoets” wordt toegepast, blijkt dat de aanwezigheid van bomen in de nabijheid van iemands perceel slechts in bepaalde omstandigheden onrechtmatig is. Bomen kunnen namelijk ook het leefklimaat ten goede komen. Het algemeen belang kan dan prevaleren boven het belang van een individuele klager.[3]

Sommige rechters gaan zelfs zo ver door te overwegen dat sprake is van een algemene opvatting dat de aanwezigheid van bomen en planten het leefklimaat ten goede komen.[4] Zij koppelen deze algemene opvatting aan de regel dat voor het kappen of rooien van bomen veelal een vergunning is vereist.[5] Dit laatste lijkt mij overigens een onjuiste gedachtengang, al is het alleen maar omdat als gevolg van deregulering een kapvergunning niet in iedere gemeente benodigd is.

Hierna zal worden besproken hoe de hierboven besproken “omstandighedentoets” wordt toegepast bij diverse vormen van hinder die worden veroorzaakt door de aanwezigheid van bomen. Zoals reeds in de inleiding is gemeld wordt in dit artikel geen aandacht besteed aan kwesties waarbij de takken over de erfgrens groeien of bomen binnen twee meter van de erfgrens staan.

Wegnemen van licht

Een onbeperkt recht op zonlicht in de tuin bestaat niet.[6] Men zal moeten accepteren dat er  een deel van de dag geen zonlicht is in (een bepaald deel van) de tuin als gevolg van de aanwezigheid van bomen. Uiteraard kan er daarbij wel gekeken worden naar de invloed van seizoenen en tijdstippen op de dag. Soms waagt de rechtbank zich aan het vaststellen van een grens: een afname van bezonning van meer dan 30% in bijna alle maanden van het jaar levert onrechtmatige hinder op.[7]

Sommige rechters zijn van mening dat wegneming van licht in vergaande mate geaccepteerd moet worden wanneer de strijdende partijen in een ‘groene’ woonwijk wonen. Op zo’n plaats is de aanwezigheid van ‘groen’ nu juist de bedoeling. Bijvoorbeeld in een bosrijke omgeving[8] of een (zeer) lommerrijke buurt.[9] In die gevallen zullen buren in het algemeen meer overlast door bomen te dulden hebben dan elders. Het plaatselijk gebruik houdt de tolerantiegrens in dit opzicht hoog.

De verhouding met de omgeving speelt ook een rol. Een voorbeeld: een 8 meter hoge bomenhaag kan disproportioneel zijn ten opzichte van de smalle tuinen waar deze in staat.[10] In dat geval kan deze gesnoeid worden tot een hoogte waarbij er, afhankelijk van de mate van lichtinval, weliswaar nog sprake is van hinder, maar niet meer van onrechtmatige hinder.[11] Er kan ook worden gekeken of de hoogte van de desbetreffende boom in vergelijking met bomen van dezelfde soort in woonwijken proportioneel is.[12]

Groenafval/bladeren

Hinder kan ook bestaan uit groenafval dat van naburige bomen afkomstig is. Dit groenafval kan bestaan uit bladeren, maar ook vruchten. Sommige vruchten kunnen uiteenspatten. Dit alles is een onlosmakelijk gevolg van de aanwezigheid van bomen. Wanneer de bomen er al stonden voordat de klager er ging wonen geldt dit eens te meer.[13]

Het ligt op de weg van de partij die verwijdering van de bomen vordert om te stellen en zonodig te bewijzen dat de bomen voor een onaanvaardbare hoeveelheid groenafval zorgen. En zelfs wanneer deze eiser hierin slaagt, kunnen de plaatselijke omstandigheden er wederom toe leiden dat deze partij dit groenafval zal moeten dulden. Wederom kan relevant zijn of de strijdende partijen in een groene woonwijk wonen.

Wat hierboven is besproken voor groenafval, geldt ook voor de vogelpoep die afkomstig is van vogels die in de boom zitten. Dit behoort de klager in diezelfde omstandigheden ook te dulden.[14]

Ook in dit soort kwesties heeft de rechter al eens een grens aangegeven. Een snelgroeiende boom, zoals een krulwilg, die veel bladafval genereert kan onder omstandigheden wel onrechtmatig zijn. Een bijzonderheid was wel dat de eigenaar van de krulwilg in deze zaak niet bereid bleek te zijn om deugdelijke afspraken te maken over onderhoud. De boom stond weliswaar in een groene woonomgeving, maar toch ook in een bebouwde woonstraat.[15] Kortom: de eigenaar stemde zijn gedrag niet af op de omgeving. Overigens kon de klager redelijkerwijs niet eisen dat er geen enkel blad meer in zijn dakgoot terecht zou komen.

Schade aan bestrating/wortelopdruk

Daarnaast kan de hinder bestaan uit bestrating die omhoog wordt geduwd door de wortels van de bomen. Ook hierbij geldt dat wanneer mensen dicht bij elkaar wonen, enige hinder van de buren nu eenmaal geduld dient te worden. Er is ook hier niet snel sprake van hinder dat een onrechtmatig karakter krijgt. Het wordt dus niet snel als maatschappelijk onbetamelijk gekwalificeerd.[16] Wanneer gemeentelijk bezit betrokken is kan relevant zijn of de gemeente eenmaal per (bijvoorbeeld) drie jaren de schade herstelt.[17]

Allergische reacties

Een klager die stelde dat hij vanwege astmatische klachten extra last had van platanen in zijn straat zag zijn vordering afgewezen worden. De platanen stonden er al toen hij er kwam wonen. Het bloeiseizoen is beperkt. Verderop stonden soortgelijke bomen, zodat verwijdering van een aantal specifieke bomen niet tot een oplossing zou leiden. Ook waren platanen volgens de rechter bomen die gewoonlijk in woonwijken worden geplant.[18]

Verjaring van de aanwezigheid van bomen

Wanneer de verwijdering van naburige bomen wordt gevorderd, moet rekening gehouden worden met het leerstuk verjaring. Een vordering tot het opheffen van een onrechtmatige toestand verjaart door verloop van twintig jaren. Deze termijn begint de dag volgend op die waarop de onmiddellijke opheffing van die toestand gevorderd kan worden (artikel 3:306 BW en artikel 3:314 lid 1 BW).

In dit soort zaken is het startmoment voor de verjaring niet het moment waarop de bomen zijn geplant, maar het moment waarop de bomen onrechtmatige hinder zijn gaan veroorzaken.[19] Wanneer de verwerende partij zich op verjaring beroept, zal deze moeten stellen en zonodig bewijzen dat de onrechtmatige toestand al meer dan twintig jaren duurt.

Een blik over de landsgrens

Hierboven bleek al dat het niet eenvoudig is om op te treden tegen hinder van bomen die ruim buiten de erfgrens staan. Wanneer we in dit soort kwesties kijken naar de wetsgeschiedenis en de Europese traditie, valt op dat de Nederlandse wet in de loop der tijd toch gunstiger is geworden voor de benadeelde partij.

Het is een feit van algemene bekendheid dat bomen nu eenmaal groeien. Er is niet altijd sprake van een bewuste pesterij aan de zijde van de eigenaar. Tot 1992 kon het bezit van hoge bomen die de inval van het zonlicht belemmeren hoogstens onrechtmatig zijn als sprake was van misbruik van recht. Men dacht dan niet zozeer aan het ontnemen van direct zonlicht maar veeleer aan creëren van volledige duisternis.^[20] Hierboven bleek al dat de wet nu iets soepeler is.

Toch weegt men nu nog stilzwijgend mee dat  als sinds het Romeinse recht het actief toebrengen van nadeel (‘damnum facere’) iets anders is dan het ontnemen van een voordeel (‘lucrum prohibere’).^[21] Wanneer wij over de grens kijken, dan blijkt bijvoorbeeld dat in Duitsland een ‘Zuführung von Imponderabilien’ niet wordt toegestaan, maar een zogenaamde ‘entziehende’ of ‘negative Einwirkungen’ in nabuurschap, zoals het ontnemen van licht of uitzicht, in beginsel wel.^[22]

Conclusie

Diegene wiens licht ontnomen wordt door ruim buiten de erfgrens geplaatste bomen van een buurtbewoner, kan niet altijd met succes vorderen dat deze bomen worden verwijderd of gesnoeid. Men heeft nu eenmaal een bepaalde mate van hinder van de aanwezigheid van deze bomen te accepteren. In dit artikel heb ik rechterlijke uitspraken aangehaald waarin wel een grens is aangegeven. Overigens is wel sneller sprake van een onrechtmatige situatie bij overhangende takken of bomen die te dicht op de erfgrens staan.

—

[1] Hoge Raad 3 mei 1991, NJ 1991, 476; HR 15 februari 1991, NJ 1992, 639; HR 28 april 1995, NJ 1995, 513

[2] HR 28 april 1995, NJ 1995, 513

[3] Hof Leeuwaren 14 juli 1999, NJ 2000, 80

[4] Rechtbank Rotterdam 27 november 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9184

[5] Rechtbank Rotterdam 27 november 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9184

[6] Rechtbank Rotterdam 27 november 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9184

[7] Rechtbank Rotterdam 2 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4416

[8] Rechtbank Maastricht 13 januari 2001, NJF 2006, 162, tevens gepubliceerd als  ECLI:NL:RBMAA:2006:AV0692.

[9] Rechtbank Gelderland 20 april 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:3048

[10] Rechtbank Rotterdam 2 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4416

[11] Rechtbank Rotterdam 2 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4416

[12] Rechtbank Almelo 4 oktober 2012, ECLI:NL:RBALM:2012:BX9464

[13] Rechtbank Oost-Brabant 5 juni 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:2524

[14] Rechtbank Oost-Brabant 5 juni 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:2524

[15] Gerechtshof Den Haag 29 december 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:3696

[16] Rechtbank Rotterdam 27 november 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9184

[17] Rechtbank Oost-Brabant 5 juni 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:2524

[18] Rechtbank Oost-Brabant 5 juni 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:2524

[19] Rechtbank Rotterdam 27 november 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9184

[20] vgl. Hoge Raad 2 december 1937, NJ 1938, 353, waar zelfs in een extreem geval (3 meter hoge muur op 25 cm afstand van het raam van de buren) geen misbruik aanwezig werd geoordeeld

[21] Vgl. D.39.2.26

[22] Zie recentelijk nog: Bundesgerichtshof 10 juli 2015, V ZR 229/14,

Harde vloerbedekking, zoals plavuizen en parket, kan leefgeluiden zoals voetstappen versterken. In een appartementencomplex kan dit buitengewoon hinderlijk zijn voor de onderbuurman. Om te voorkomen dat bovenburen overmatige geluidsoverlast veroorzaken wordt vaak in de splitsingsakte een verplichting opgenomen om geen harde vloeren te leggen in de woongedeeltes, tenzij hier een isolerende laag onder wordt gelegd.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel wordt besproken welke rechten de onderbuurman heeft en welke plichten de bovenbuurman heeft voor wat betreft het leggen van vloeren. Daarnaast bespreek ik kort welke rol de Vereniging van Eigenaars (VvE) heeft wanneer de bovenbuurman de verplichtingen uit de splitsingsakte (en het huishoudelijk reglement) niet nakomt.

Het Modelreglement

De problematiek die hierboven werd geschetst wordt algemeen onderkend. Vaak is daarom in de splitsingsakte een regeling getroffen die moet voorkomen dat contactgeluiden worden versterkt door harde vloeren. Zo regelt artikel 17 lid 5 Modelreglement 1992 het navolgende:

De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan. Met name is het niet toegestaan parket of stenen vloeren aan te brengen, tenzij dit geschiedt op zodanige wijze dat naar het oordeel van het bestuur geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige eigenaars en/of gebruikers.

In het Modelreglement 2006 is in artikel 26 lid 1 een vergelijkbare bepaling opgenomen, waarbij expliciet wordt gewezen op de mogelijkheid om in het huishoudelijk reglement nadere regels op te nemen:

De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan. Met name is het niet toegestaan parket of stenen vloeren aan te brengen, tenzij dit geschiedt met inachtneming van normen die bij huishoudelijk reglement of door de vergadering zijn vastgesteld en zodanig dat geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige eigenaars en/of gebruikers.

Het huishoudelijk reglement of gewijzigde splitsingsakte

Wat wordt er vervolgens zoal opgenomen in het huishoudelijk reglement of in een aanvulling op het modelreglement?

Allereerst wordt in veel reglementen een onderscheid gemaakt tussen leefruimtes en sanitaire ruimtes, zoals de badkamer en de WC. Voor laatstgenoemde ruimtes wordt vaak een uitzondering gemaakt, in die zin dat geen specifieke regels zijn opgenomen voor het isoleren. De tegels mogen in dat geval rechtstreeks worden aangebracht op de ondervloer en de wanden. Soms kan beschreven zijn dat de keukenruimte slechts met zacht schoeisel mag worden betreden. Wanneer voor sanitaire ruimtes is geregeld dat bepaalde soorten tegels niet gelegd mogen worden, kan dit worden beschouwd als een absoluut verbod.[1]

Voor de leefruimtes, zoals de woonkamer en de slaapkamers, wordt vaak in het huishoudelijk reglement vermeld dat een harde vloerbedekking niet rechtstreeks in contact mag staan met de oorspronkelijke vloer. Soms wordt zelfs geregeld dat wanneer regulier tapijt niet volstaat er nog een ondertapijt moet worden gelegd. Regelmatig wordt een norm verbonden aan te leggen vloeren, zoals een contactgeluidsisolatie van plus tien decibel (+10dB) of meer. Deze waarde wordt ook door de Nederlandse Stichting Geluidshinder geadviseerd. Deze waarde is echter geen algemeen geldende norm.[2]

Huurders worden veelal ook verplicht om rekening te houden met deze regels. Wat hiervoor en hierna over appartementseigenaars wordt gemeld heeft veelal ook direct betrekking op huurders.

Deskundigenonderzoek

Bij twijfel over de vraag of de vloerbedekking van de bovenbuurman voldoet aan een gestelde norm kan de rechter desgewenst besluiten om een deskundigenonderzoek te gelasten. Dit speelt vooral in het geval het reglement een geluidsisolatienorm voorschrijft. In dat geval kan de deskundige worden gevraagd of hij de contactgeluidisolatie kan meten en of deze voldoet aan de norm. Wanneer de vloer niet voldoet, kan de deskundige direct ook adviseren op welke wijze de vloer wel de gestelde norm kan bereiken. Bij voorkeur kan de deskundige zich dan uitlaten over de vraag welke ondervloer nodig is, omdat op deze wijze de duurdere topvloer behouden kan blijven.

Handhaving

De appartementseigenaars zijn in hun hoedanigheid van leden van de VvE gebonden aan het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement. Deze hebben als doel om de belangen van de (overige) appartementseigenaren te beschermen. Een benadeelde onderbuurman kan zich hierop rechtstreeks beroepen. Een onderbuurman kan op grond van artikel 3:296 BW vorderen dat de bovenbuurman de regels in het reglement nakomt. Daarnaast kan het laten voortbestaan van de overlastgevende situatie als onrechtmatig worden gekwalificeerd.[3]

Stel dat het reglement een bepaalde vloerbedekking en/of vloerisolatie voorschrijft en de bovenbuurman heeft deze niet gebruikt. In dat geval kan de onderbuurman in beginsel eisen dat de vloer wordt vervangen, en ook verwijderd wordt gehouden. De rechter kan overigens afhankelijk van de situatie het mindere toewijzen zoals de verplichting om een onderlaag aan te brengen. Wanneer geen specifiek norm is voorgeschreven zal de rechter in gedachten houden dat het aanleggen van een vloer die voldoet aan een minimumnorm van Ico = 0dB voldoende is.[4]

De onderbuurman kan het bovenstaande eisen ongeacht de vraag of de onderbuurman onredelijke geluidshinder ondervindt.[5] Kortom: de onderbuurman hoeft de geluidshinder in dat geval niet bewijzen. Maar de onderbuurman kan niet onbeperkt vervanging van de vloer eisen. Dit zal ik hierna toelichten.

Stel dat de bovenbuurman een vloerbedekking heeft gelegd die niet is toegestaan, maar volgens hem wel minimaal in dezelfde mate het geluid dempt als de voorgeschreven vloerbedekking. Allereerst draagt de bovenbuurman dan de bewijslast van deze stelling.[6] Stel dat dit bewijs geleverd wordt, bijvoorbeeld door een deskundigenverklaring. Levert een vordering tot aanpassing van de vloer in dat geval misbruik van recht op? Mijns inziens zou de onderbuurman in dat geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep meer kunnen doen op de in het reglement voorgeschreven materialen.[7] Let wel: de verklaring van een deskundige zal dan wel moeten zijn gebaseerd op een waarneming ter plaatse.[8]

Bij kwesties rondom de handhaving van de regels geldt nog het volgende. De inhoud van het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement wordt bij appartementseigenaars als bekend verondersteld. Bij de aanschaf van het appartement hadden zij kunnen en behoren te weten wat zij wel en niet als vloerbedekking mochten leggen. De omstandigheid dat de vorige eigenaar wel een verboden vloerbedekking heeft gelegd kan niet afdoen aan de verplichting van de opvolgende bewoner.[9] Ook de stelling dat de gelegde vloer voldoet aan het Bouwbesluit kan hier niet aan afdoen.[10] Evenmin kan de stelling dat de bovenbuurman altijd op pantoffels loopt hieraan afdoen.[11] De stelling dat de onderbuurman bekend zou staan als iemand die snel reageert op het handelen in zijn omgeving doet eveneens niet ter zake.[12] Juist om dat soort discussies te vermijden bepaalt het reglement de norm.

Kan de onderbuurman een schadevergoeding vorderen wanneer de bovenbuurman een tijd lang de regels rondom harde vloeren heeft overtreden? Het aantasten van het woongenot van een ander is onrechtmatig. Wanneer is voldaan aan de vereisten van een onrechtmatige daad, heeft de onderbuurman in beginsel recht op vergoeding van immateriële schade als bedoeld in artikel 6:106 BW.[13] Het is een feit van algemene bekendheid dat het langdurig wonen in een huis met geluidsoverlast tot gevoelens van onbehagen kan leiden en daarmede tot aantasting van de persoon. Echter, er is geen sprake van een rechtstreekse aantasting van de persoon. Daarom is terughoudendheid bij de toekenning van immateriële schadevergoeding geboden. Extreem hoge schadevergoedingen zijn dan niet te verwachten. Er is al eens een schadevergoeding van € 1.500,00 toegekend.[14]

Rol van de VvE

De VvE kan op grond van artikel 5:126 lid 3 BW de reglementen handhaven. De VvE kan dus zelf ook de overtredende bovenbuurman tot de orde roepen.

Dit gebeurt echter niet altijd. Wanneer de VvE geen actie onderneemt laat zij de geluidshinder die de onderbuurman ondervindt voortduren. Handelt de VvE daarmee ook onrechtmatig jegens de onderbuurman? Deze vraag kan ik niet op basis van gepubliceerde rechtspraak beantwoorden. De relevantie van deze vraag is echter beperkt. Als de VvE geen actie onderneemt dan zal de onderbuurman dit wel doen. Als de VvE wel in actie was gekomen zal dit veelal niet tot een sneller resultaat hebben geleid dan de juridische acties die de onderbuurman richting zijn bovenbuurman zal ondernemen.[15] In dat geval zorgt de VvE er ook niet voor dat de inbreuk op het woongenot langer duurt.

Wanneer de VvE de taak op zich zou nemen om te handhaven zou dit overigens wel juridische kosten schelen aan de zijde van de onderbuurman. Hierover kan dus wel gediscussieerd worden.

Conclusie

Harde vloeren in een appartementencomplex kunnen voor geluidsoverlast zorgen. In het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement zijn vaak regels opgenomen om dit te voorkomen. Een onderbuurman kan met een beroep op deze regels de bovenbuurman rechtstreeks aanspreken tot nakoming. Wanneer de onderbuurman klaagt over contactgeluiden als gevolg van een harde vloer, is het voor zowel een eigenaar van een appartement als een huurder van een appartement van belang om  te controleren of zijn vloer voldoet aan de regels.

—

[1] Gerechtshof Amsterdam 14 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2900

[2] Rechtbank Amsterdam 24 juli 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:6783

[3] Rechtbank Amsterdam 24 juli 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:6783; Rechtbank Amsterdam 20 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7349

[4] Rechtbank Amsterdam 24 juli 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:6783

[5] Gerechtshof Amsterdam 14 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2900

[6] Rechtbank Amsterdam 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7127

[7] Zie voor een voorbeeld waarbij anderszins geen hinder meer werd verwacht Gerechtshof Leeuwarden 7 februari 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV6705

[8] Gerechtshof Amsterdam 14 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2900

[9] Gerechtshof Amsterdam 14 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2900

[10] Rechtbank Amsterdam 20 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7349

[11] Rechtbank Amsterdam 20 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7349

[12] Rechtbank Amsterdam 20 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7349

[13] Rechtbank Amsterdam 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7127

[14] Rechtbank Amsterdam 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7127

[15] Rechtbank Amsterdam 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7127

Het is niet vanzelfsprekend dat een eigenaar grote wijzigingen mag aanbrengen aan de buitenzijde van zijn appartement. Vaak is in de splitsingsakte een reglement opgenomen waarin is bepaald dat voor bepaalde wijzigingen eerst toestemming moet worden verleend door de Vereniging van Eigenaars (VvE).

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Dit kan tot gevolg hebben dat appartementseigenaren bijvoorbeeld niet mogen beslissen welke kleur de kozijnen of de zonwering mag hebben. Of dat zij niet zonder toestemming een hekwerk op het balkon mogen wijzigen of hun balkon mogen afsluiten met een windscherm. Er is een gezamenlijk belang; zonder strenge regels kan een appartementencomplex eruit komen te zien als een ratjetoe.

In dit artikel beschrijf ik waar dit toestemmingsvereiste is geregeld. Ook beschrijf ik aan de hand van jurisprudentie tot hoe ver de vrijheid van een appartementseigenaar kan worden beperkt. Dit artikel is geschreven vanuit het perspectief van zowel de individuele eigenaar alsook de VvE. Dit artikel gaat nadrukkelijk niet over de vraag in hoeverre de architect zich kan verzetten tegen aanpassingen aan de buitenzijde van het appartementencomplex.

Gebruikelijke regeling in het modelreglement

Uit artikel 5:108 lid 1 BW blijkt dat de appartementseigenaars jegens elkander verplicht zijn de inrichting van het gebouw in stand te houden in overeenstemming met hetgeen daarover in de akte van splitsing is bepaald. In de splitsingsakte is een reglement opgenomen dat ook regels kan bevatten omtrent het gebruik, het beheer en onderhoud van privégedeeltes van het appartementencomplex. Hierna wordt geciteerd uit een aantal modelreglementen. Artikel 6 lid 1 en 2 en artikel 7 Modelreglement van splitsing  1973 luiden:

Artikel 6

1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
2. Het aanbrengen van naamborden, reclame- aanduidingen, uithangborden, zonneschermen, vlaggen, bloembakken en andere uitstekende voorwerpen mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.

Artikel 7

De eigenaars of gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht of waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden.

Artikel 13 lid 1 en 2 en artikel 14 Modelreglement van splitsing 1992 bieden een enigszins vergelijkbare regeling:

Artikel 13

1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
2. Het aanbrengen aan de buitenzijde van naamborden, reclame-aanduidingen, uithangborden, zonneschermen, vlaggen, spandoeken, bloembakken, schijnwerpers en in het algemeen van uitstekende voorwerpen […]mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.

 Artikel 14

De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar zou worden gebracht.

Er kan worden afgeweken van dit modelreglement. De oplettende lezer dient hier altijd rekening mee te houden. Ook in het huishoudelijk reglement kunnen aanvullingen en afwijkingen worden opgenomen. Het huishoudelijk reglement kan het aantal wijzigingen waarvoor toestemming benodigd is verruimen, bijvoorbeeld voor een verandering van kozijnen en zelfs CV-radiatoren.[1]

Het huishoudelijk reglement kan ook een andere taakverdeling voorschrijven, bijvoorbeeld dat eerst een verzoek moet worden ingediend bij een beheerder en dat bij afwijzing beroep open staat bij de VvE. Of dat voor sommige veranderingen de toestemming van het bestuur van de VvE voldoende is. Let wel: als in het reglement is opgenomen dat de algemene ledenvergadering toestemming moet verlenen, dan volstaat de toestemming of een positief advies van het bestuur niet.

Zijn deze splitsingsstukken altijd duidelijk en helder? Nee, en bij discussie hierover kan de rechter een uitspraak doen. Een voorbeeld: in het modelreglement worden geen rolluiken vermeld, doch deze kunnen vanwege hun gelijkenis wel onder artikel 6 onder de noemer “andere uitstekende voorwerpen” worden gerekend vanwege hun gelijkenis met zonneschermen.[2]

Handhaving door de Vereniging van Eigenaars

De VvE ziet toe op de nakoming van verplichtingen uit de wet of het reglement, zie artikel 5:126 lid 3 BW. Stel dat een VvE van mening is dat een eigenaar zijn appartement onvoldoende uniform heeft gehouden. De VvE kan dan vorderen dat deze eigenaar alsnog dezelfde kleuren of materialen aanbrengt. De VvE neemt dan hiertoe een besluit.

De appartementseigenaar kan er dan voor kiezen om dit besluit van de VvE aan te vechten door vernietiging te vragen bij de kantonrechter. De eigenaar moet dit dan wel doen binnen één maand nadat hij van het besluit kennis heeft genomen of heeft kunnen nemen. Een besluit van de VvE kan worden vernietigd wanneer het in strijd is  met de redelijkheid en billijkheid als gevolg van de wijze waarop het besluit tot stand is gekomen, of vanwege de inhoud van het besluit zelf.

Voor wat betreft de inhoud van het besluit geldt dat de rechter niet kan treden in de details van het besluit zelf (marginale toetsing). De rechter vernietigt het besluit alleen als een ‘redelijk handelende VvE’, bij afweging van alle belangen, niet tot dit besluit had kunnen komen. Het enkele feit dat een eigenaar zonder de vereiste toestemming een wijziging heeft aangebracht, kan er op zichzelf niet toe leiden dat die wijziging reeds op die grond dient te worden teruggedraaid.[3]

Wanneer kan een besluit tot handhaving van de uniformiteit worden vernietigd op inhoudelijke gronden? Dit kan bijvoorbeeld wanneer voor de appartementseigenaren onvoldoende duidelijk is wat de norm is waar zij zich aan dienen te houden. Een voorbeeld: appartementseigenaren mochten hun houten kozijnen zonder toestemming vervangen door kunststof kozijnen onder de voorwaarde dat deze een profiel zouden houden dat gelijk was aan de eerder geplaatste kozijnen. Daarbij was niet duidelijk wat ‘het oorspronkelijke profiel’ was.[4]

Wanneer kan een besluit dat strekt tot uniformiteit worden vernietigd vanwege de wijze waarop het besluit is genomen? Dit kan wanneer de wijze van besluitvorming in strijd was met de statuten.[5] Of bijvoorbeeld vanwege een extreem tijdsverloop tussen de wijziging enerzijds en de datum waarop de VvE beslist dat deze niet is toegestaan anderzijds. Een tijdsverloop van dertien jaren is te lang.[6]

Vaak zal het neerkomen op een afweging van de belangen van enerzijds de appartementseigenaar en anderzijds de VvE. De belangen van de VvE bij handhaving kunnen bijvoorbeeld gelegen zijn in het navolgende:

• Het in stand houden van de architectonische eenheid van een gebouw, hoewel dit laatste minder zwaar kan wegen wanneer het de nadrukkelijke achterzijde van een gebouw betreft[7];
• Het voorkomen van beschadigingen aan de buitenzijde van het gebouw;
• Het voorkomen van precedentwerking;
• Het feit dat de appartementseigenaar bij de aankoop reeds kon weten dat hij beperkt was in de mogelijkheid van het aanbrengen van afwijkende onderdelen;
• Het behoud van een statige uitstraling.

Het feit dat een wijziging in strijd is met ruimtelijke regelgeving, zoals het Bouwbesluit,  vormt op zichzelf niet snel een redelijke afwijzingsgrond, nu de belangen van de VVE daarmee niet zozeer worden geschaad.[8]

Wat als de individuele appartementseigenaar zijn wijziging niet wil terugdraaien? De VvE kan zich door de kantonrechter laten machtigen om het  verenigingsbesluit te executeren. In artikel 5:121 BW is bepaald dat een dergelijke machtiging kan worden gegeven (onder meer) indien de individuele appartementseigenaar zonder redelijke grond weigert om mee te werken. Let wel: dit is pas het geval indien het besluit van de VvE onherroepelijk is.[9] Deze fase is nog niet bereikt wanneer de appartementseigenaar bijtijds de eerdergemelde procedure heeft gestart bij de kantonrechter.

Aan de andere kant geldt dat wanneer de kantonrechter oordeelt dat een gewenste wijziging aangebracht mag worden, de individuele appartementseigenaar ook een machtiging kan vragen om tegen de wens van de VvE zijn wijziging door te zetten.[10] Zie artikel 5:121 BW. Dit kan ook als hij de wijziging al heeft aangebracht.[11]

Gelijke behandeling van appartementseigenaars

In vergelijkbare gevallen zullen de eigenaars ook vergelijkbaar behandeld moeten worden. Op grond van artikel 2:8 BW moeten de leden van een VvE zich jegens elkaar gedragen in overeenstemming met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Hieruit vloeit ook voort dat de VvE niet aan een van haar leden iets (of iets vergelijkbaars) mag weigeren dat zij wel toestaat aan een of meer andere leden.

Wanneer de VvE een ernstige afbreuk aan het uiterlijk van het gebouw tolereert (of wellicht zelfs stilzwijgend goedkeurt) bij de ene appartementseigenaars, zal zij dit ook moeten toestaan in andere (vergelijkbare) gevallen.[12] Er is geen sprake van willekeur wanneer een vergelijkbare wijziging wel is toegestaan in een periode waarin de eigenaar van de gewijzigde appartementen destijds een meerderheid in stemmen bezat in de algemene ledenvergadering.[13]

Conclusie

Een appartementseigenaar mag in veel gevallen niet zonder toestemming van de VvE wijzigingen aanbrengen aan de buitenzijde van zijn appartement. De appartementseigenaar doet er goed aan te onderzoeken voor welke wijzigingen hij wel en geen toestemming nodig heeft. Wanneer de VvE besluit om geen toestemming te geven kan een appartementseigenaar binnen een maand naar de kantonrechter stappen.

—

[1] Zie bijvoorbeeld in Rechtbank Amsterdam 8 november 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BW9303

[2] Rechtbank Amsterdam 8 november 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BW9303

[3] Gerechtshof Amsterdam 11 december 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:4274

[4] Rechtbank Limburg 30 januari 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:914

[5] Rechtbank Limburg 30 januari 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:914

[6] Rechtbank Limburg 30 januari 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:914

[7] Gerechtshof Amsterdam 15 november 2007, ECLI:NL:GHAMS:2007:BC2947

[8] Gerechtshof Amsterdam 11 december 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:4274

[9] Rechtbank Gelderland 1 augustus 2013, ECLI:NL:RBGEL:2013:2614

[10] Zie bijvoorbeeld Gerechtshof Amsterdam 15 november 2007, ECLI:NL:GHAMS:2007:BC2947; Rechtbank Arnhem 21 juli 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BB0969

[11] Gerechtshof Amsterdam 11 december 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:4274

[12] Rechtbank Rotterdam 26 augustus 2011, ECLI:NL:RBROT:2011:BU9751

[13] Rechtbank Gelderland 1 augustus 2013, ECLI:NL:RBGEL:2013:2614