Gebruik van andermans muur

In dit artikel wordt besproken of het is toegestaan om de muur van een buurman te gebruiken. Is het toegestaan om hier bouten in te draaien? Mag deze muur gebruikt worden als steun voor een eigen opstal zoals een schuurtje? Is het toegestaan om de muur van een ander te schilderen?

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel zal blijken dat het van belang is om onderscheid te maken tussen enerzijds een muur die volledig in eigendom is van de buurman (een privémuur) en anderzijds een mandelige muur. De laatste situatie wordt als eerste besproken.

Gebruik van een mandelige muur

Een muur kan mandelig zijn omdat deze dient als ‘gemene’ muur (tussenmuur) tussen twee gebouwen die aan verschillende eigenaren toebehoren. Een muur kan ook mandelig zijn omdat deze vrijstaand is en op de erfgrens staat. Een bekend voorbeeld is een tuinmuur die als erfafscheiding dient. Overigens kunnen ook andere erfafscheidingen, zoals schuttingen, mandelig zijn. Tot slot kan een muur ook mandelig zijn op basis van een onderlinge afspraak die is opgenomen in een notariële akte. Voor de vraag wanneer een muur wel of niet mandelig is wordt verwezen naar dit uitgebreide webartikel.

Wanneer sprake is van een mandelige muur mag iedere mede-eigenaar (deelgenoot) in beginsel tegen de mandelige muur aan bouwen. Ook mag hij balken of ankers aanbrengen in de muur, meer specifiek tot de helft van dikte van de muur. Dit is geregeld in artikel 5:67 lid 1 BW. Kortom, de deelgenoot mag ook schroeven en bouten in de muur draaien en bloembakken of ornamenten aanbrengen.

Uiteraard zal een mede-eigenaar niet de muur mogen beschadigen op een wijze waarop de andere deelgenoot daar last van krijgt. Beide mede-eigenaars moeten op zorgvuldige wijze met elkaars belangen omgaan. Zij zijn onderling gebonden aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. Voorts kan een mede-eigenaar vorderen dat deskundigen hun oordeel over de geplande bouwwerkzaamheden kunnen geven, zie artikel 5:67 lid 2 BW.

Voor sommige werkzaamheden aan de muur is de toestemming van de andere deelgenoot nodig. Dit geldt voor herstelwerkzaamheden. Zonder toestemming zijn dit soort werkzaamheden onrechtmatig (zie dit webartikel). Maar ook het bouwen bovenop een mandelige muur zonder toestemming van de andere mede-eigenaar is onrechtmatig.[1]

Gebruik van de privémuur van een ander

Een muur kan een privémuur zijn omdat deze slechts op het perceel staat van één van de twee buren, en dus niet op de erfgrens. Maar ook een muur die op de erfgrens staat kan slechts in eigendom van één van de twee buren zijn. Dit is het geval wanneer de muur dient als zijmuur (lees: onderdeel) van een gebouw dat slechts eigendom is van één van de twee buren, terwijl de andere buurman de muur dus niet gebruikt als onderdeel van een eigen bouwwerk. Een bekend voorbeeld is een uitbouw aan de achterzijde van de woning.

In beginsel hoeft een eigenaar van een privémuur niet toe te staan dat een buurman daarvan gebruik maakt. Artikel 5:1 BW bepaalt dat eigendom het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben. In beginsel is het onrechtmatig in de zin van artikel 6:162 BW om inbreuk te plegen op een eigendomsrecht (behoudens de aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond). Hierna volgt een opsomming van jurisprudentie. Daaruit zal blijken dat het eigendomsrecht van de eigen muur niet zo absoluut is. Van belang is dat in alle rechtszaken die hierna worden besproken uiteraard geen toestemming was verleend door de eigenaar van de privémuur.

Het komt wel eens voor dat een buurman een afdak (overkapping) verankert aan een privémuur. Het verankeren van een afdak (overkapping) in de muur van een woonhuis werd als  onrechtmatig bestempeld.[2] Van belang was dat deze onrechtmatige inbalking voor vochtoverlast zorgde. De overkapping moest daarom worden verwijderd. Bij een enigszins vergelijkbaar geval speelde het navolgende. Hier hadden de buren een stalen draagbalk aangebracht aan de privémuur om daar vervolgens een serre aan vast te maken. Volgens een deskundigenoordeel had de eigenaar van de privémuur hierdoor geen schade geleden. De buurman had weliswaar een inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht, maar bij gebreke van schade zouden de buren onevenredig in hun belang worden benadeeld wanneer zij hun serre zouden moeten afbreken.[3] Deze mocht dus in dit geval blijven staan.

Een vordering tot verwijdering leverde ook misbruik van recht op in een kwestie waarbij de buurman verdiepingsvloeren had ingebalkt en leidingen had ingefreesd.[4] Het Gerechtshof oordeelde ook hier dat de eigenaar  geen nadeel ondervond van deze inbreuken.

Soms is overduidelijk dat de eigenaar van een privémuur schade lijdt. Het aanbrengen van een opening in de muur van de andere buurman is onrechtmatig.[5] Het maakt daarvoor niet uit of de handelende buurman er van uit was gegaan dat hij door natrekking zelf eigenaar was geworden van de muur.

Voor de vraag of sprake is van onrechtmatigheid kan relevant zijn of de inbreuk op het eigendomsrecht een verbetering oplevert voor de eigenaar. Het zwart schilderen van een muur leverde geen verbetering op. Sterker nog, de Rechtbank nam een benadeling aan omdat zwarte muren mogelijk voor meer warmte zorgen aan de binnenzijde van het buurpand. (Mede) daarom was het schilderen van de muren onrechtmatig.[6]

De privé-eigendom van een muur brengt echter niet met zich mee dat een buurman geen enkel gebruik mag maken van deze muur. Een eigenaar van een privémuur dient inbreuken op zijn eigendomsrecht toe te staan voor zover hij daardoor geen schade lijdt, niet in zijn eigen gebruiksmogelijkheden wordt beperkt en geen hinder ondervindt.[7]

Het is dan ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongebruikelijk dat een buurman een privémuur gebruikt om er beplanting tegen te zetten en er bescheiden voorwerpen aan op te hangen, zolang daardoor geen hinder of schade voor de eigenaar van de muur ontstaat.[8] De rechter zal wel kijken naar de stevigheid van de muur en de omvang van eventuele geboorde gaten. Het spreekt dan in het voordeel van de niet-eigenaar wanneer de voorwerpen eenvoudig kunnen worden verwijderd en de gaten op een eenvoudige wijze kunnen worden dichtgemaakt. In dat geval kan niet worden gesproken van een relevante beschadiging.[9] Verder is vaak relevant dat de eigenaar van de privémuur vaak geen zicht heeft op de zijde van de muur die door de buurman wordt gebruikt.

Conclusie

In het geval van een mandelige muur mogen beide deelgenoten gebruik maken van deze muur, doch uiteraard binnen de grenzen van de wet. In het geval van een privémuur is de hoofdregel dat slechts de eigenaar hiervan gebruik mag maken. Van deze eigenaar mag echter worden verwacht dat hij inbreuken tolereert wanneer hij daarvan geen schade of hinder ondervindt.

[1] Rechtbank Midden-Nederland 15 maart 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:1171

[2] Rechtbank Roermand 8 juli 2009,  ECLI:NL:RBROE:2009:BJ2468

[3] Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 maart 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:BL8613

[4] Gerechtshof Amsterdam 2 mei 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:1713

[5] Rechtbank Dordrecht 28 november 2007, ECLI:NL:RBDOR:2007:BC0097

[6] Rechtbank Amsterdam 28 augustus 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:6540

[7] Rechtbank Rotterdam 12 augustus 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BJ5748

[8] Rechtbank Rotterdam 12 augustus 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BJ5748

[9] Rechtbank Rotterdam 12 augustus 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BJ5748

C.G. (Christian) Huijsmans

C.G. (Christian) Huijsmans

mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans is in 2008 beëdigd als advocaat. Gaandeweg heeft hij zich naast echtscheidings- en alimentatiezaken toegelegd op het onroerend goedrecht. Hij adviseert met name over huurkwesties en geschillen die voortvloeien uit de koop en (ver)bouw van onroerend goed.

Advocatenkantoor Zeeland

Wulfaertstraat 3
4461 HS GOES
T: 0113 27 70 00
www.advocatenkantoorzeeland.com