Voor veel kopers van woningen is het belangrijk dat zij hun auto dichtbij kunnen parkeren. Zeker voor kopers van appartementen is het niet altijd duidelijk of dit ook daadwerkelijk mogelijk is wanneer een parkeerkelder ontbreekt.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel bespreek ik een aantal rechtszaken die gevoerd zijn door teleurgestelde kopers. Daarbij staan de navolgende vragen centraal. Kan een teleurgestelde koper iets doen wanneer hij naderhand constateert dat hij zijn auto niet in de nabijheid van zijn woning kan parkeren? Wat kan een koper doen wanneer de plaatsen in de parkeerkelder (te) krap zijn? En waar moet de koper op letten bij de levering via de notaris?

Parkeervergunning essentieel onderdeel van een koopovereenkomst?

Allereerst bespreek ik een rechtszaak waarbij de koper van een appartement naderhand klaagde over het feit dat hij zijn auto niet in de nabijheid kon parkeren. Hij kon namelijk geen parkeervergunning krijgen. De koper had op basis van de brochure de verwachting dat dit mogelijk moest zijn. Het was overigens nog in discussie of hij op basis van die brochure deze verwachting redelijkerwijs mocht hebben.

De vraag die in dit soort geschillen centraal staat, is of sprake is van non-conformiteit. Volgens artikel 7:17 lid 1 BW moet een verkochte zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Daaraan is niet voldaan als een zaak niet die eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De verkoper is verplicht aan de koper mee te delen welke eigenschappen hij mag verwachten.

Het leerstuk conformiteit heeft echter alleen betrekking op de essentialia van de overeenkomst. Bij de koop van een woning gaat dit bijvoorbeeld om eigenschappen die er voor zorgen dat een pand ook daadwerkelijk als woning is te gebruiken. De mogelijkheid om een parkeervergunning te verkrijgen vormt volgens de rechter evenwel geen essentieel onderdeel van de koopovereenkomst.[1] Zelfs niet wanneer het de koop betreft van een appartement zonder eigen parkeerkelder in het centrum van Amsterdam.[2] Het ontbreken van een parkeervergunning vormt immers geen belemmering in het gebruik van de woning als zodanig.

Kortom: het feit dat de koper geen parkeervergunning bleek te kunnen krijgen had niet tot gevolg dat de woning niet de eigenschappen zou hebben die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Er was geen sprake van non-conformiteit. De verkoper hoefde de koper niet tegemoet te komen. De redeneerwijze van de rechter geldt naar mijn mening ook in zaken waarin een woning is gekocht in andere omgevingen, zoals een reguliere woonwijk. Immers, de kern is nu eenmaal dat parkeermogelijkheid geen essentieel onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst.

Uit dit vonnis kan daarnaast ook de conclusie worden getrokken dat de verkoper geen mededelingsplicht had. Het lag op de weg van de koper om zelf maar bij de gemeente na te vragen of hij in aanmerking zou komen voor een parkeervergunning. De koper kon zich in deze zaak ook niet beroepen op dwaling.[3] Let wel: er kan in andere gevallen misschien wel sprake zijn van dwaling als de koper nadrukkelijk aangeeft dat de aanwezigheid van een parkeermogelijkheid in de directe nabijheid voor hem een belangrijk argument is om de woning te kopen, en de verkoper vervolgens verzwijgt dat parkeren niet mogelijk is.

Te kleine parkeerplaatsen

Vaak zal een ontwikkelaar slechts een appartementencomplex mogen bouwen wanneer hij zorg draagt voor parkeergelegenheid op eigen terrein. Dit kan in de vorm van een parkeerkelder. Maar wat als er in een appartementencomplex wel parkeerplaatsen aanwezig zijn, maar deze simpelweg te klein zijn? Deze vraag werd beantwoord in een rechtszaak waarbij de aankoop van nieuwbouwappartementen centraal stond.

Volgens de rechter mochten de kopers verwachten dat zij een bruikbare parkeerplaats geleverd zouden krijgen. Dit roept vervolgens de vraag op aan welke eisen een parkeerplaats moet voldoen. De Rechtbank neemt de NEN 2443:2000 norm als uitgangspunt.[4] Deze norm is opgesteld om te toetsen of parkeerruimten voldoen aan de functionele eisen die daaraan gesteld mogen worden.

Volgens NEN 2443:2000 dient een parkeervak een bepaalde afmeting te hebben. Deze afmeting kan afwijken wanneer het parkeervak grenst aan een kolom. Van sommige normen mag worden afgeweken, zoals de voorgeschreven breedte voor de parkeerweg; in die specifieke gevallen mag van een gebruiker verwacht worden dat hij extra moeite doet om zijn auto te parkeren.

In de desbetreffende rechtszaak bleek dat de geleverde parkeerplaatsen voldeden aan de norm, zij het zomaar nét. Wel kan impliciet uit deze uitspraak worden afgeleid dat wanneer de geleverde parkeerplaatsen niet voldoen aan de norm, er sprake is van non-conformiteit.

Let op bij de levering

De koper van een appartement wordt geadviseerd om goed te controleren dat een parkeerplaats ook daadwerkelijk aan hem wordt geleverd. De leveringsakte zal de parkeerplaats moeten vermelden. Immers, wat niet in de akte staat, wordt niet overgedragen. Overigens, wanneer volgens de koopakte ook een parkeerplaats is gekocht, zal de koper natuurlijk nog wel kunnen eisen dat de parkeerplaats alsnog geleverd wordt.

Soms wordt een parkeerplaats niet in eigendom overgedragen, maar wordt een persoonlijk recht verleend op het gebruik van een parkeerplaats.  Dit kan zelfs door middel van een notariële akte. Dit persoonlijke recht kan slechts worden ingeroepen tegenover degene die dit recht heeft verleend.[5] Het persoonlijk recht kan zelfs niet worden ingeroepen tegenover een partij die de parkeerplaats heeft gekocht van de (rechts)persoon die het persoonlijk recht heeft verleend. Het is dus verstandiger om een zakelijk recht te vestigen, zoals een erfdienstbaarheid.

Conclusie

Er zijn niet veel procedures gevoerd over parkeerplaatsen. Uit de gevoerde procedures kan wel worden afgeleid dat kopers goed moeten opletten. Zij zullen zelf goed onderzoek moeten doen naar de parkeermogelijkheden in de buurt. In het geval waarin een parkeerplaats in een parkeerkelder wordt gekocht zullen zij mogen verwachten dat deze qua omvang aan een minimumnorm voldoet. Evenwel mag van hen wel verwacht worden dat zij enigszins moeilijke parkeermanoeuvres moeten maken. Tot slot zullen kopers goed moeten onderzoeken onder welke titel zij gebruik mogen maken van een parkeerplaats, te weten eigendom of een minder verstrekkend recht.

—

[1] Rechtbank Amsterdam 6 september 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:5721

[2] Rechtbank Amsterdam 6 september 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:5721

[3] Rechtbank Amsterdam 6 september 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:5721

[4] Rechtbank Amsterdam 12 maart 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:1075

[5] Rechtbank Zwolle/Lelystaat 25 januari 2010, ECLI:NL:RBZLY:2010:BL4192