Verhuurder verhuurt aan concurrent: is dit een gebrek?

Voor ondernemers die afhankelijk zijn van de toeloop van lokale klanten kan het uitermate schadelijk zijn wanneer een concurrent zich in de buurt vestigt. Dit geldt met name voor winkeliers of kleine dienstverleners. Dit hoort bij het ondernemersrisico. Echter: soms huurt de concurrent bij nota bene dezelfde verhuurder.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel wordt besproken of een huurder richting zijn verhuurder een juridisch argument in handen heeft om de verhuur aan een concurrent tegen te houden. Vormt concurrentie een gebrek? En zo niet, handelt de verhuurder anderszins in strijd met de redelijkheid en billijkheid? En kan een huurder met zijn verhuurder afspreken dat er niet wordt verhuurd aan een concurrent?

Concurrentie als gebrek?

Artikel 7:204 BW definieert een gebrek als “een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.” Een soortgelijke bepaling is terug te vinden in artikel 3 van de algemene bepalingen.[1]  Deze algemene bepalingen worden vaak overeengekomen bij de huur van winkelruimte of andere 290-bedrijfsruimte.

Vormt het feit dat de verhuurder gaat verhuren aan een concurrent ook een gebrek? Het heeft immers niets met de gehuurde ruimte zelf te maken.  Het Gerechtshof Leeuwarden heeft al eerder geoordeeld dat wanneer een gehuurd object deel uitmaakt van een groter geheel, zoals een winkelcentrum, negatieve eigenschappen of omstandigheden die betrekking hebben op andere gedeelten van dat grotere geheel ook een gebrek kunnen opleveren. Daarbij moet het dan wel gaan om negatieve eigenschappen of omstandigheden waarmee de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening hoefde te houden.[2]

In de laatste volzin van de vorige alinea zit dan ook de kern. Het gaat om de redelijke verwachting die de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht hebben. Mijns inziens kan het per branche verschillen of een huurder redelijkerwijs mocht verwachten dat hem niet op deze manier concurrentie zou worden aangedaan. Zo mag een kapper verwachten dat zijn verhuurder binnen hetzelfde winkelcentrum nog een pand zal gaan verhuren aan een andere kapper.[3] Hetzelfde geldt voor een containeroverslagbedrijf in een havengebied.[4]

Kortom, een groot deel van de huurders moet rekening houden met enige concurrentie. Dit is ook geen vreemde gedachte. De verhuurder concurreert veelal niet zelf, maar laat anderen met elkaar de concurrentie aangaan. Bovendien behoort een ondernemer bepaalde risico’s nu eenmaal zelf te dragen. Eén van die risico’s is tegenvallende bezoekersaantallen, die ook niet als een gebrek kunnen worden bestempeld.[5] Dit komt op grond van in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder. De tendens is dus dat concurrentie in beginsel geen gebrek vormt, tenzij de verwachtingen van de huurder dit dus anders zouden maken.

Wanneer hoeft de huurder redelijkerwijs niet te verwachten dat de verhuurder ook aan een concurrent gaat verhuren? Een sprekend voorbeeld betreft het geval waarin  een huurder zich bij zijn exploitatie volledig moet richten op de wensen van de verhuurder en als gevolg daarvan beperkt wordt in zijn ondernemingsmogelijkheden. Deze huurder hoeft niet te verwachten dat de verhuurder een concurrent eveneens kansen biedt.[6] Zeker wanneer die concurrent nu juist de core business van de huurder gaat uitvoeren.

Een huurder hoeft ook niet te verwachten dat de verhuurder de concurrent een groot voordeel geeft, zoals een veel lagere huurprijs, of een huurprijs die afhankelijk is van omzet en daardoor veel gunstiger uitvalt.[7] Zo’n voordeel kan ook bestaan uit het goedkoper of gratis verstrekken van faciliteiten. Immers, ook langs die weg kan de concurrent zijn diensten dan voor een veel lager tarief aanbieden. Hierdoor wordt de eerste huurder oneerlijke concurrentie aangedaan.

Wanneer de verhuurder op deze wijze gaat verhuren aan een concurrent, dan schiet hij tekort in zijn verplichting om de huurder een ongestoord genot te verschaffen. Dit levert een eigenschap aan het gehuurde op die de huurder bij de aanvang van de huurovereenkomst niet hoefde te verwachten.

Wanneer sprake van concurrentie?

Een huurder kan van mening zijn dat hij wordt beconcurreerd. Maar wanneer is eigenlijk sprake van concurrentie? Dit is afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Let wel: het feit dat de concurrent landelijk bekend is zorgt er op zichzelf nog niet voor dat ook daadwerkelijk sprake is van concurrentie.[8]

Er zal namelijk gekeken moeten worden naar een overlap in activiteiten of koopwaar. Van concurrentie kan sprake zijn wanneer de activiteiten van de één ten koste kunnen gaan van een bepaald aantal klanten van de ander. Een voorbeeld: een verkoper van audio- en videoapparatuur in de nabijheid van een verhuurder van diezelfde apparatuur.[9] Of een pasfoto-automaat in de nabijheid van een fotostudio.[10] Wanneer de verkochte producten slechts deels overlappen hoeft er geen sprake te zijn van concurrentie.[11]

De verhuurder kan uiteraard betwisten dat de aanwezigheid van een concurrent de huurder in een nadeliger positie heeft gebracht. De beconcurreerde huurder zal moeten bewijzen dat hij nadeel ondervindt.[12] Dit zal hij moeten doen met een cijfermatige onderbouwing. Uit omzetcijfers zal een (drastische) daling moeten blijken vanaf het moment dat de concurrent zich is gaan vestigen. Zulks is noodzakelijk voor het aantonen van een causaal verband.[13]

Wanneer de concurrent zich nog zal moeten vestigen is deze omzetdaling nog niet aan te tonen. Misschien kan een deskundigenoordeel uitsluitsel bieden, maar ik kan deze verwachting niet ondersteunen met een gepubliceerd vonnis.

Andere grondslagen om de verhuurder aan te spreken

Heeft een huurder nog andere mogelijkheden om de verhuur aan een concurrent een halt toe te roepen? Ja, maar dan moet wel sprake zijn van specifieke omstandigheden. In het geval waarin een huurder slechts onder stringente voorwaarden van de verhuurder mocht ondernemen was het verhuren aan een concurrent eveneens in strijd met de algemene regels van redelijkheid en billijkheid c.q. de regels van goed verhuurdersschap.[14]

Soms kan de huurder met succes zich op het standpunt stellen dat hij heeft gedwaald bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dit speelde in het geval waarin in één winkelcentrum twee supermarkten zouden komen, maar de huurder werd voorgehouden dat er één specifieke concurrent zou komen. De verhuurder had verzwegen dat deze specifiek concurrent had afgehaakt ten faveure van een andere supermarktketen.[15] De verhuurder kon weten dat het feit dat de oorspronkelijke concurrent had afgehaakt relevant was voor de huurder en had daarom een mededelingsplicht. Wanneer dwaling wordt aangenomen kan de huurder onder andere verzoeken om de huurovereenkomst te wijzigen om de negatieve gevolgen van de dwaling teniet te doen.

Tot slot kunnen de huurder en de verhuurder in de huurovereenkomst nog een expliciete branchebeschermingsafspraak opnemen. Daar kan de huurder een beroep doen. Zo’n afspraak is niet alleen bepalend voor de verwachting van de huurder, maar bovendien kan deze afspraak zodanig helder zijn dat de verhuurder de huurovereenkomst simpelweg niet blijkt na te komen wanneer eveneens aan een concurrent wordt verhuurd. De oorspronkelijke huurder kan zich dan zelfs bevrijden door de huurovereenkomst te laten ontbinden.[16] Een startende huurder kan dus goede afspraken maken met de verhuurder over de afwezigheid van concurrentie.

Maar ook indien een expliciete afspraak in het huurcontract ontbreekt, kan soms worden aangenomen dat (zelf stilzwijgend) tussen de huurder en de verhuurder exclusiviteit is afgesproken. Dit kan bijvoorbeeld blijken uit voorwaarden die de verhuurder zelf heeft gesteld.[17] Het feit dat bij de nieuwbouw van een winkelcentrum wellicht is geprobeerd een zo gevarieerd mogelijk aanbod samen te stellen betekent overigens nog niet dat huurder daarmee een monopoliepositie binnen zijn branche heeft verworven.[18]

Moet de verhuurder de relatie met de concurrent beëindigen?

Stel dat wordt aangenomen dat de concurrentie een gebrek vormt of de verhuurder anderszins in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid. Wat kan de huurder in dat geval van de verhuurder verlangen?

Het gaat gevoelsmatig nogal ver om van de verhuurder te verlangen dat hij diens huurrelatie met de concurrent beëindigt. Dat grijpt namelijk nogal in op de belangen van de concurrent. De verhuurder zal die concurrent dan financieel flink tegemoet moeten komen. De vraag is in hoeverre dat redelijkerwijs van de verhuurder gevergd kan worden. Het lijkt daarom meer voor de hand te liggen dat de huurder gebruik maakt van de mogelijkheden om vermindering van de huurprijs (artikel 7:207 lid 1 BW) of schadevergoeding[19] (artikel 7:208 BW) te vorderen, dan wel ontbinding van de huurovereenkomst.

Aangezien er weinig uitspraken zijn gepubliceerd waarin concurrentie als gebrek werd aangemerkt, is er ook weinig gepubliceerd over welke gevolgen de rechter aan de aanwezigheid van zo’n gebrek zal verbinden. In het geval van een verleende concessie aan een bedrijf dat pasfotoautomaten exploiteert werd overigens geoordeeld dat de verhuurder de pasfotoautomaat toch moest verwijderen.[20]

Conclusie

De hoofdregel is dat de huurder diens verhuurder niet kan aanspreken op het feit dat de verhuurder ook een ruimte is gaan verhuren aan een concurrent. Dit is echter anders wanneer de huurder redelijkerwijs mocht verwachten dat hij niet geconfronteerd zou worden met concurrentie. Uiteraard kunnen de huurder en de verhuurder ook in een huurovereenkomst afspreken dat er geen andere ruimte aan een concurrent verhuurd zal worden.

[1] Rechtbank Dordrecht 14 juli 2011, ECLI:NL:RBDOR:2011:BR3506

[2] Gerechtshof Leeuwarden, 8 februari 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BP3872

[3] Rechtbank Breda 25 mei 2011, ECLI:NL:RBBRE:2011:BQ6146

[4] Rechtbank Rotterdam 24 september 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:7824

[5] Hoge Raad 1 februari 2008, NJ 2008, 85

[6] Rechtbank Amsterdam 19 mei 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:3070

[7] Rechtbank Haarlem 29 oktober 2009, ECLI:NL:RBHAA:2009:BK3796

[8] Gerechtshof Arnhem 22 december 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BL9262

[9] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 oktober 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:5103

[10] Rechtbank Amsterdam 19 mei 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:3070

[11] Gerechtshof Arnhem 22 december 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BL9262; zijdelings ook Rechtbank Haarlem 17 juni 2010, ECLI:NL:RBHAA:2010:BM9490

[12] Gerechtshof Arnhem 22 december 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BL9262; Rechtbank Dordrecht 14 juli 2011, ECLI:NL:RBDOR:2011:BR3506

[13] Gerechtshof Arnhem 22 december 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BL9262

[14] Rechtbank Amsterdam 19 mei 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:3070

[15] Rechtbank Dordrecht 14 juli 2011, ECLI:NL:RBDOR:2011:BR3506

[16] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 oktober 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:5103

[17] Rechtbank Amsterdam 19 mei 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:3070

[18] Rechtbank Breda 25 mei 2011, ECLI:NL:RBBRE:2011:BQ6146

[19] Rechtbank Haarlem 29 oktober 2009, ECLI:NL:RBHAA:2009:BK3796

[20] Rechtbank Amsterdam 19 mei 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:3070

Ongedierte in woonruimte: wel of geen gebrek?

De natuur eindigt niet bij de drempel van een woonhuis of bedrijfspand. Dit blijkt wel uit kwesties waarbij huurders kampen met muizen, ratten, mieren, enzovoorts. In dit webartikel wordt besproken wie er zorg moet dragen voor de bestrijding van ongedierte in gehuurde ruimte. Komt dit voor risico van de huurder of van de verhuurder?

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Bergen op Zoom

Allereerst worden de algemene regels rondom gebreken kort besproken. Hierop wordt voor woonruimte een uitzondering gemaakt in het Besluit kleine herstellingen. Daarna wordt jurisprudentie besproken. Daaruit blijkt in welke gevallen de aanwezigheid van ongedierte voor rekening van de verhuurder komt. De nadruk ligt op jurisprudentie die gewezen is in kwesties waarbij sprake was van de huur van woonruimte. Incidenteel wordt een kwestie besproken waarbij sprake was van de huur van bedrijfsruimte.

 

De gebrekenregeling (algemeen)

Artikel 7:206 lid 1 BW regelt dat de verhuurder in beginsel op verlangen van de huurder gebreken moet verhelpen. De verhuurder zal hiervoor ook de kosten moeten betalen. In artikel 7:204 BW wordt gedefinieerd wat een gebrek is.  Een gebrek is elke staat of eigenschap van de gehuurde zaak die het genot daarvan beperkt, tenzij de aanwezigheid van die staat of eigenschap aan de huurder is toe te rekenen. Deze ‘tenzij’ opent de mogelijkheid voor uitzonderingen (zie de volgende paragraaf).

Het begrip gebrek heeft volgens de parlementaire geschiedenis een ruime betekenis.[1] Daaronder valt ook ongedierte. Het staat buiten kijf dat de aanwezigheid van ongedierte zorgt voor een vermindering van huurgenot. Dit heeft de Minister van Justitie ook benadrukt voordat de wet werd aangenomen.[2]

De gebrekenregeling is van dwingend recht. Dit betekent dat de huurder en verhuurder niet in een contract ten nadele van de huurder hiervan kunnen afwijken. Uiteraard hoeft de verhuurder een gebrek niet te verhelpen dat de huurder heeft veroorzaakt of wanneer de huurder er anderszins voor aansprakelijk is. Dit is geregeld in artikel 7:206 lid 2 BW. De stelplicht en bewijslast hiervan ligt bij de verhuurder.

 

Woonruimte: de invloed van het Besluit kleine herstellingen

Artikel 7:217 BW regelt dat de huurder verplicht is voor eigen kosten kleine herstellingen te verrichten. Dit is alleen anders als deze kleine herstellingen nodig zijn geworden doordat de verhuurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken.  Specifiek voor woonruimte regelt artikel 7:240 BW dat deze kleine herstellingen in een algemene maatregel van bestuur worden aangewezen. Dit is het Besluit kleine herstellingen (Bkh).

Het Bkh noemt in de bijlage bij artikel 1 onder r) de bestrijding van ongedierte als een verplichting voor de huurder, althans voor zover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn en de aanwezigheid van ongedierte geen bouwkundige oorzaak heeft.[3]

Hieruit blijkt dus een keuze voor de wetgever om een gebrek zoals ongedierte in bepaalde omstandigheden voor rekening te laten komen voor de huurder. Dit is op het eerste gezicht vreemd, omdat de aanwezigheid van ongedierte niet per definitie altijd wordt veroorzaakt door de huurder zelf. Er is hiermee een uitzondering gemaakt ten opzichte van de hoofdregel van artikel 7:206 BW.

Volgens het Bkh komt de bestrijding evenwel toch voor rekening van de verhuurder wanneer de kosten hoger zijn dan ‘noemenswaardig’. Het gaat in dat geval om kosten die in redelijkheid niet meer van de huurder te vergen zijn. Dit zou mijns inziens het geval kunnen zijn wanneer de plaag zich niet beperkt tot de woning van de huurder en wegens verspreiding over andere woningen niet geïsoleerd kan worden bestreden. Bovendien mag de oorzaak van het ongedierte ook niet liggen in de bouwkundige staat waarin het gehuurde verkeert; in dat geval ligt het alsnog op de weg van de verhuurder om maatregelen te treffen.

Mijns inziens is deze risicoverdeling terecht. Een verhuurder hoeft niet alle risico’s te dragen. Zeker wanneer de mogelijkheid bestaat dat de aanwezigheid van ongedierte kán zijn ontstaan door het gedrag van een huurder of een buurtgenoot. Ook kan simpelweg sprake zijn van pech, omdat de natuur zo haar eigen (soms ondoorgrondelijke) wegen heeft. Gevoelsmatig heeft dit dan wel iets weg van een feitelijke stoornis in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW, die ook niet voor risico komt van de verhuurder. Voor de volledigheid: de aanwezigheid van ongedierte wordt in juridische zin niet beschouwd als een feitelijke stoornis, maar dus als een gebrek.

 

Toepassing in concrete zaken

Hoe gaan rechters om met dit soort kwesties? Uit de gepubliceerde jurisprudentie blijkt dat het voor een huurder lastig is om de verhuurder te laten opdraaien voor de bestrijdingskosten. Alles hangt af van de bewezen feiten.

Allereerst is van belang of het ongedierte al aanwezig was bij de start van de huurovereenkomst. De bestrijding van een reeds aanwezige ernstige muizenplaag komt voor rekening van de verhuurder.[4] Dit bleek uit een uitspraak waarin de verhuurder circa een half jaar eerder al een verdelger had ingeschakeld. De verhuurder was derhalve op de hoogte van deze plaag.  Mijns inziens had de huurder de aanwezigheid van dit gebrek bij de aanvang van de huurovereenkomst ook niet hoeven te verwachten.

Ten tweede is van belang of de huurder voldoende de feiten en omstandigheden stelt en zo nodig onderbouwt. Slechts het melden van de aanwezigheid van ongedierte is onvoldoende wanneer de verhuurder goed verweer voert. In het geval van een mierenplaag had een huurder onvoldoende gespecificeerd en onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het hier een gebrek betrof dat door de verhuurder moest worden hersteld.[5]

Ten derde kijkt een rechter inderdaad naar de bouwkundige toestand, zoals vermeld in het Bkh. Uiteraard moet ook hier de huurder voldoende stellen en onderbouwen. De slechte bouwkundige toestand speelde een rol in een kwestie waarbij een huurder kampte met rattenoverlast.[6]  In dit geval stond voldoende vast dat een defecte hemelwaterafvoer de oorzaak was. Dit leverde een gebrek op als bedoeld in artikel 7: 204 lid 2 BW. De huurder kreeg in deze kwestie overigens een zeer beperkte immateriële schadevergoeding van € 50,00. De rechter nam aan dat een rat over het gezicht van de huurder was gelopen, maar dat de huurder zelf ook niet had teruggedeinsd voor deze beesten. De huurder had nota bene een rat gedood en deze tijdens kantooruren ingeleverd op het kantoor van de verhuurder.

In een kwestie waarin sprake was van de huur van winkelruimte voor etenswaren bleken er in het pand gaten en kieren te zitten. De openingen boden toegang tot muizen. Gelet op de omvang van de gaten en kieren werd de bouwkundige staat van het pand door een deskundige beschouwd als een belangrijke oorzaak van de muizenplaag. De aanwezigheid van muizen kwam hierdoor voor risico van de verhuurder.[7] Ook in dit geval was het ongedierte een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.

In een kwestie waarin een huurder te kampen had met bedwantsen in zijn woning speelde het navolgende. De huurder had al vijfmaal bestrijdingsmiddelen gebruikt. De vorige huurders hadden nooit geklaagd over bedwantsen. De huurder woonde er al vijf jaren voordat hij er voor het eerst last van kreeg. Het Gerechtshof nam op voorhand aan dat bedwantsen in een woning terecht komen doordat zij worden meegenomen door bewoners en hun huisraad.[8] Dit had de verhuurder nadrukkelijk als onderbouwd verweer aangevoerd.

Het Gerechtshof legde hiermee de bewijslast bij de huurder om te onderbouwen dat de aanwezigheid van bedwantsen niet door zijn toedoen, maar door toedoen van de verhuurder of een vorige huurder is veroorzaakt. Voor de huurder was dit een onmogelijke taak.  Vervolgens stelde het Gerechtshof vast dat de aanwezigheid van bedwantsen geen gebrek vormde.

Er is nogal wat kritiek gekomen op deze uitspraak. Het Gerechtshof heeft niet direct aangesloten bij de systematiek van het Bkh. Wanneer het Gerechtshof dit wel had gedaan, dan was de focus meer gelegd op de taak die de strijdende partijen hadden om 1) aan de hand van een deskundigenoordeel aan te tonen of de bouwkundige staat van de woning van invloed was op de aanwezigheid van de bedwantsen en 2) of de kosten nog redelijkerwijs van de huurder konden worden gevergd. Aan dit laatste vraagstuk is de huurder niet eens toegekomen.

De huurder kon overigens ook niet aantonen dat de bedwantsen in de woning terecht waren gekomen door een bouwkundige oorzaak. Volgens het Gerechtshof zou de aanwezigheid van bedwantsen wel een gebrek hebben kunnen opleveren wanneer woning door de bouwkundige staat extra vatbaar is voor inmiddels binnengekomen bedwantsen en de bestrijding daardoor extra moeilijk is.[9]

 

Conclusie

De aanwezigheid van ongedierte wordt gedefinieerd als een klein gebrek, waardoor de kosten voor bestrijding in beginsel voor rekening komen van de huurder. Er geldt wel een aantal uitzonderingen. Wanneer de kosten voor bestrijding redelijkerwijs niet van de huurder kunnen worden gevergd, en het gehuurde gebouw als gevolg van de bouwkundige staat toegankelijk is voor ongedierte, komen de kosten voor bestrijding voor rekening van de verhuurder.

 

[1] MvT, TK 1997/1998, nr. 3, p. 14

[2] De brief van Minister van Justitie de aan de Voorzitter van de Eerste Kamer, 8 november 2002, Kamerstukken I 2002/2003, 26 089, nr. 50, pagina 2 en 3 en 9-15

[3] Zie bijvoorbeeld ook Rechtbank Noord-Holland 15 oktober 2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:10556

[4] Gerechtshof Den Haag 22 juli 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:2304

[5] Rechtbank Amsterdam 11 juni 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:3320

[6] Rechtbank Almelo 15 mei 2012, ECLI:NL:RBALM:2012:BW5853

[7] Gerechtshof Amsterdam 15 juni 2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BL0938

[8] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 maart 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:1922

[9] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 maart 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:1922

Beroep tegen een uitspraak van de Huurcommissie

Huurders en verhuurders van woonruimte kunnen over bepaalde kwesties een procedure starten bij de Huurcommissie. De website van de Huurcommissie meldt in welke gevallen dit kan. Tegen een uitspraak van de Huurcommissie staat geen bezwaar open. Wel staat voor zowel de verhuurder als voor de huurder beroep open bij de kantonrechter. Dit is geregeld in artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel bespreek ik hoe dit beroep kan worden aangetekend bij de kantonrechter. Ik bespreek daarnaast een aantal bijzonderheden rondom het instellen van dit beroep. Ook bespreek ik of het daarna nog mogelijk is om hoger beroep in te stellen bij het Gerechtshof.

Beroepsinstantie en beroepstermijn

De partij die beroep wil aantekenen zal dit moeten doen binnen acht weken nadat de Huurcommissie haar uitspraak heeft verzonden. Dit beroep moet worden ingesteld bij de Kantonrechter. Tot aan de wijziging van het Wetboek van Rechtsvordering zal dit beroep moeten worden ingesteld door middel van een dagvaarding.[1] Op een latere termijn zal dit bij kantonzaken ook kunnen worden gedaan met een procesinleiding.

Wanneer het beroep te laat is ingesteld, zal de insteller niet-ontvankelijk moeten worden verklaard. Een te laat beroep heeft juridisch tot gevolg dat beide partijen geacht worden te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld.

Wanneer een partij te laat of geen beroep instelt, kan hij zich later ook niet meer met succes beroepen op de stelling dat de Huurcommissie de procedure onzorgvuldig of onjuist heeft aangepakt. Het is in strijd met het systeem van de wet om de uitspraak van de Huurcommissie na het verstrijken van de beroepstermijn alsnog te laten vervallen of wijzigen.[2] De uitspraak blijft dan in stand, ongeacht de wijze waarop deze tot stand is gekomen. Deze gedachtengang is niet in strijd met artikel 1 van Eerste Protocol bij het EVRM, artikel 6 en 7 EVRM en artikel 15 van het IVBPR.[3]

Binding aan de uitspraak vervalt

De hoofdregel is dat beide partijen gebonden zijn aan de uitspraak van de Huurcommissie alsof zij de beslissing van de Huurcommissie zelf zijn overeengekomen. De binding aan de uitspraak van de Huurcommissie gaat direct in en niet pas na ommekomst van de termijn van acht weken. Zodra binnen de termijn beroep is ingesteld, vervalt alsnog de binding aan de uitspraak. Feitelijk is de fictieve wilsovereenstemming tussen deze twee partijen daarmee vervallen.[4]

De huurder en verhuurder zijn dus verplicht om gelijk uitvoering te geven aan de gevolgen van de uitspraak. Wanneer één van de partijen hieraan uitvoering geeft, kan daardoor niet worden aangenomen dat hij zijn recht heeft verwerkt om nadien een ander standpunt in te nemen.[5]

Wijze van toetsen door de Kantonrechter

De Kantonrechter heeft (uiteraard) een zelfstandige taak. Hij kan het geschil in volle omvang opnieuw beoordelen. Hij is daarbij uiteraard wel gebonden aan de onderwerpen die aan hem zijn voorgelegd. Ondanks deze zelfstandige taak zal de Kantonrechter bij de beoordeling van het geschil veelal het (rapport van) voorbereidend onderzoek van de Huurcommissie als uitgangspunt nemen.[6]

De partij die beroep aantekent zal moeten letten op de wijze waarop hij zijn vorderingen formuleert. Het zal moeten gaan om hetzelfde onderwerp waarover de Huurcommissie een beslissing heeft genomen. Het is niet mogelijk om voor recht te laten verklaren dat de uitspraak van de Huurcommissie wordt vernietigd.[7] De wet biedt deze mogelijkheid niet. Wel moet worden gevorderd dat de Kantonrechter alsnog de beslissing neemt die de partij die beroep instelt in de procedure bij de Huurcommissie al had gewenst.

Het is toegestaan om andere/nieuwe argumenten te gebruiken.[8] Sterker nog: de partij die beroep instelt wordt aangeraden om – indien mogelijk – nieuwe argumenten aan te dragen tegen de beslissing van de Huurcommissie. Ook is het toegestaan om tijdens de beroepsprocedure een deskundigenbericht in te dienen die de door de Huurcommissie vastgestelde feiten weerspreekt. De partij die beroep aantekent zal alle relevante argumenten in deze procedure moeten aandragen, dit vanwege de beperkte mogelijkheid van een hoger beroep (zie verderop dit webartikel).

Incidenteel beroep door gedaagde in de kantonprocedure?

Beide partijen mogen beroep aantekenen. Maar wat als de uiteindelijke gedaagde in de beroepsprocedure buiten de termijn van 8 weken alsnog aangeeft dat hij het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie (een incidenteel beroep)? Het antwoord is voor mij niet duidelijk. Dit vraagstuk komt zijdelings aan de orde in een aantal uitspraken.

Het Gerechtshof heeft geoordeeld over een kwestie waarbij de uiteindelijke gedaagde in een lopende kantonprocedure werd geconfronteerd met een negatieve uitspraak van de Huurcommissie. De gedaagde had toen reeds een conclusie van antwoord ingediend. In een tweede processtuk gaf de gedaagde (overigens niet heel duidelijk) aan dat hij het niet eens was met de beslissing van de Huurcommissie, doch dit geschiedde buiten de termijn van acht weken. Volgens het Gerechtshof was dit te laat.[9]

De kantonrechter Amsterdam formuleert in algemene zin dat gevolgen die verbonden zijn aan het niet instellen van beroep gelden voor beide partijen, dus ook voor de partij die na (ruim) verloop van de beroepstermijn een tegenvordering instelt die afwijkt van een eerdere beslissing van de Huurcommissie.[10]  Het betrof hier echter geen beroepsprocedure. Ook uit deze uitspraak kan ik niet concluderen dat een gedaagde in de beroepsprocedure na het verstrijken van de beroepstermijn niet meer incidenteel beroep kan instellen.

Wanneer de mogelijkheid tot een incidenteel beroep zou vervallen, zou dit tot onredelijke situaties kunnen leiden. Immers, wanneer de uiteindelijke eiser pas op het allerlaatste moment beroep instelt, zou de gedaagde geen mogelijkheid meer hebben om zelf ook te vorderen dat een bepaald onderdeel van de uitspraak van de Huurcommissie moet worden gewijzigd. Dit terwijl het voor de uiteindelijke gedaagde misschien opportuun was om pas beroep in te stellen wanneer de andere partij dat ook zou doen.

Later is er een kantonrechter geweest die een incidenteel beroep dat na acht weken is ingesteld inhoudelijk in behandeling lijkt te nemen.[11] Zoals gezegd kan ik echter geen definitief uitsluitsel geven over de toelaatbaarheid van een incidenteel beroep buiten de beroepstermijn. Het gaat mij te ver om artikel 339 Rv (dat geldt voor hoger beroep) hierop naar analogie van toepassing te laten zijn.

Hoger beroep bij het Gerechtshof?

Er staat geen beroep open tegen een beslissing waarin de kantonrechter oordeelt over een uitspraak van de Huurcommissie. Dit is geregeld in artikel 7:262 lid 2 BW. Dit noemt men een rechtsmiddelenverbod of appèlverbod. Wanneer toch hoger beroep wordt ingesteld, dient in beginsel niet-ontvankelijk verklaring te volgen.

Dit rechtsmiddelenverbod kan in een aantal gevallen worden doorbroken. Dit kan wanneer de kantonrechter bij zijn oordeel bepaalde wetsartikelen ten onrechte dan wel met verzuim van essentiële vormen heeft toegepast, of ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten.[12] Of wanneer de kantonrechter een fundamenteel beginsel van een eerlijk en onpartijdig proces, zoals het beginsel van hoor en wederhoor, zou hebben geschonden. Wanneer een appellant reeds stelt dat hiervan sprake is, moet hij worden ontvangen in hoger beroep.[13] Daarna zal het Gerechtshof inhoudelijk moeten beoordelen of hiervan ook echt sprake is.[14] Het argument dat de kantonrechter zijn beslissing gebrekkig heeft gemotiveerd is geen reden om het rechtsmiddelenverbod te doorbreken.

Conclusie

Het is mogelijk om beroep aan te tekenen tegen een uitspraak van de Huurcommissie. Zowel de huurder als de verhuurder kan binnen acht weken na verzending van de uitspraak beroep aantekenen bij de kantonrechter. Het is voor beide partijen van belang dat zij alle relevante argumenten voorleggen aan de kantonrechter, omdat in beginsel geen hoger beroep openstaat bij het Gerechtshof.

[1] Gerechtshof Amsterdam 2 juni 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2141

[2] Rechtbank Rotterdam 17 februari 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:1921

[3] Rechtbank Amsterdam 25 september 2012, ECLI:NL:RBAMS:2012:BX8924

[4] Zie bijvoorbeeld Rechtbank Noord-Nederland 20 augustus 2014, ECLI:NL:RBNNE:2014:6875. Ook: Zie Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 47

[5] Rechtbank Den Haag 9 april 2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:4074

[6] Zie bijvoorbeeld Rechtbank Noord-Nederland 20 augustus 2014, ECLI:NL:RBNNE:2014:6875

[7] Rechtbank Noord-Nederland 20 augustus 2014, ECLI:NL:RBNNE:2014:6875

[8] Rechtbank Midden-Nederland 2 november 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:5968

[9] Gerechtshof ’s-Gravenhage 24 november 2006, ECLI:NL:GHSGR:2006:AZ4234

[10] Rechtbank Amsterdam 25 september 2012, ECLI:NL:RBAMS:2012:BX8924

[11] Rechtbank Noord-Nederland 20 augustus 2014, ECLI:NL:RBNNE:2014:6875

[12] Gerechtshof Amsterdam 25 juni 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:3478; Gerechtshof Amsterdam 1 maart 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BP7262

[13] HR 15 november 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0417;  Gerechtshof Amsterdam 2 juni 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2141

[14] Gerechtshof Arnhem 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BR5598

Betwisting verklaring derdenbeslag van een huurder

Wanneer een verhuurder een onbetaalde schuld heeft, kan de schuldeiser met behulp van een vonnis beslag leggen onder de huurder. De schuldeiser legt dan beslag op de huurpenningen en eventuele andere geldbedragen die de huurder zou moeten betalen aan de verhuurder.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Nadat dit zogenaamde derdenbeslag is gelegd heeft de huurder onder andere de verplichting om een verklaring derdenbeslag af te leggen. Dit zal hij moeten doen door het invullen van een formulier dat tegelijkertijd is afgegeven met het deurwaardersexploot waarmee het beslag is gelegd.

In dit artikel beschrijf ik wat de gevolgen zijn wanneer de beslaglegger van mening is dat de huurder een onjuiste verklaring derdenbeslag heeft afgelegd. Wat hierna wordt beschreven geldt zowel voor de huur van woonruimte als voor de huur van bedrijfsruimte. Dit webartikel is het derde uit een drieluik. In het eerste webartikel bespreek ik wat in het algemeen de gang van zaken is rondom een beslag op huurpenningen. In het tweede webartikel bespreek ik wat de gevolgen zijn wanneer de huurder geen verklaring derdenbeslag heeft afgelegd. Deze laatste situatie moet worden onderscheiden van de situatie die thans aanbod komt.

Betwisting van de verklaring derdenbeslag

Wanneer de huurder buitengerechtelijk verklaart over de hoogte van de verschuldigde huurpenningen en de beslaglegger betwist deze verklaring, dan kan de beslaglegger de huurder dagvaarden tot het afleggen van een gerechtelijke verklaring. Dit moet de beslaglegger wel doen binnen twee maanden na het afleggen van de verklaring, op straffe van verval tot bevoegdheid tot betwisting. Deze gerechtelijke procedure noemt men de verklaringsprocedure. De beslaglegger kan ook vorderen dat de verklaring wordt aangevuld. Dit is geregeld in artikel 477a Rv.

Vaak maakt de gerechtelijke verklaring onderdeel uit van een processtuk dat door de huurder wordt ingediend. Aan de gerechtelijke verklaring worden dezelfde eisen gesteld als aan de buitengerechtelijke verklaring.[1] Wanneer de gerechtelijke verklaring niet voldoet aan de eisen van de artikelen 476a en 476b Rv, dan moeten hieraan de gevolgen worden verbonden die gelijk zijn aan het geval waarin in het geheel geen verklaring is afgelegd.[2] Oftewel: in dat geval wordt de huurder veroordeeld tot betaling van het gehele bedrag waarvoor het beslag is gelegd.

Hiervoor werd gemeld dat de beslaglegger binnen twee maanden na het afleggen van de verklaring de verklaringsprocedure moet starten. In het geval van conservatoir derdenbeslag ligt dit anders. Daarop zijn de artikelen 718 tot en met 723 Rv van toepassing. Artikel 723 Rv moet zo worden gelezen, dat de termijn van twee maanden uit artikel 477a lid 2 Rv pas ingaat vier weken na betekening van het uiteindelijke veroordelende vonnis.[3] Dit is dus in de praktijk aanmerkelijk later dan bij een ‘gewoon’ executoriaal beslag.

Bewijslastverdeling

Wanneer de beslaglegger de verklaring van de huurder betwist, dan rust in beginsel op de beslaglegger de bewijslast dat de verklaring van de huurder ondeugdelijk is.[4] Uit het systeem van de wet volgt dat een derde-beslagene die stelt dat de schuldenaar geen enkele vordering op hem heeft, dat standpunt niet met bescheiden hoeft te staven.[5]

Het voorgaande is echter maar één kant van dezelfde medaille. De wet regelt namelijk ook dat van een derde-beslagene mag worden verwacht dat hij zijn gerechtelijke verklaring zoveel mogelijk ondersteunt met gegevens en bewijsstukken.[6] Zie de artikelen 476a lid 2 en 476b lid 2 Rv. Dit speelt natuurlijk vooral wanneer een derde-beslagene wel stelt dat hij een bepaald bedrag moet betalen aan de schuldenaar, maar de beslaglegger deze verklaring betwist. Zeker wanneer de derde-beslagene een huurder blijkt te zijn, die per definitie een vergoeding betaalt voor het gebruik van een ruimte, mag toch op zijn minst van hem worden verwacht dat hij een huurcontract en een recent bericht over een huurverhoging toont (of ter vervanging hiervan een aantal betaalbewijzen).

Als de huurder bij betwisting van zijn verklaring dus geen bewijsmiddelen meezendt, kan geoordeeld worden dat hij tekort is geschoten in zijn verplichting tot ondersteuning van zijn verklaring. Deze situatie moet dan weer qua gevolgen gelijk worden gesteld aan het geval dat in het geheel geen verklaring is afgelegd. Dit leidt er dan toe dat de huurder zal worden veroordeeld tot betaling van het bedrag waarvoor beslag is gelegd, als ware hij daarvan zelf de schuldenaar.[7]
Kortom: de huurder heeft als het ware bij betwisting een verzwaarde motiveringsplicht.[8] Hij zal bij betwisting door de beslaglegger met bewijsstukken moeten ondersteunen hoeveel huur hij periodiek moet betalen. Dat betekent overigens niet dat de huurder diens volledige administratie moet openleggen om inzage te geven in alle geldstromen.[9]

Vordering tot afgifte

In de verklaringsprocedure kan de beslaglegger gelijktijdig vorderen dat wordt vastgesteld wat de huurder aan hem moet gaan betalen. Dit is geregeld in artikel 477a lid 2 Rv. Wanneer de beslaglegger dit laatste vergeet te vorderen, dan betekent dit dat niet gesproken kan worden van een verklaringsprocedure.[10] En wanneer de beslaglegger weliswaar de verklaring inhoudelijk betwist maar vergeet te vorderen dat de huurder een gerechtelijke verklaring aflegt c.q. zijn verklaring aanvult, doch slechts betaling van de beslagsom vordert, dan wordt deze vordering eveneens afgewezen.[11] In dat geval is namelijk ook geen sprake van een verklaringsprocedure in de zin van de wet. De beslaglegger moet dus heel precies zijn vorderingen formuleren.

Herroepen of wijzigen van de verklaring

Aangenomen moet worden dat de huurder in zijn hoedanigheid van derde-beslagene in het algemeen de vrijheid heeft om zijn verklaring te herroepen of te wijzigen.[12] In het geval van een beslag op huurpenningen valt dit echter moeilijk voor te stellen. De huurder weet immers wat mij maandelijks zal moeten betalen. Echter: wanneer de huurder vergeet een ingeroepen huurindexering mee te nemen in zijn verklaring kan hij zijn verklaring hierop dus wel aanpassen.

Conclusie

Wanneer de huurder een verklaring derdenbeslag aflegt, dan kan de beslaglegger hier vraagtekens bij zetten. Wanneer de beslaglegger niet overtuigd is van de juistheid van de verklaring, dan zal hij deze binnen twee maanden in een verklaringsprocedure moeten betwisten. Wanneer de beslaglegger een verklaringsprocedure start, wordt de huurder ten strengste aangeraden om bewijsstukken te tonen waaruit de hoogte van de huurverplichting en eventuele overige betalingsverplichtingen blijkt.

[1] Gerechtshof Leeuwarden 9 december 2008, ECLI:NL:GHLEE:2008:BG6628; Rechtbank Amsterdam 20 mei 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BI9920

[2] Gerechtshof Leeuwarden 9 december 2008, ECLI:NL:GHLEE:2008:BG6628

[3] Rechtbank Alkmaar 18 februari 2009, ECLI:NL:RBALK:2009:BH3933

[4] Vergelijk HR 13 februari 2009, ECLI:NL:HR:2009:BG5256

[5] Rechtbank Gelderland 10 september 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:8157

[6] Zie ook Hoge Raad 13 februari 2009, ECLI:NL:HR:2009:BG5256

[7] Rechtbank Midden-Nederland 19 april 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:1784; Rechtbank Amsterdam 20 mei 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BI9920

[8] Rechtbank Haarlem 22 februari 2012, ECLI:NL:RBHAA:2012:BW1886

[9] Rechtbank Haarlem 22 februari 2012, ECLI:NL:RBHAA:2012:BW1886

[10] Rechtbank Utrecht 5 oktober 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:4454

[11] Rechtbank Middelburg 30 juni 2010, ECLI:NL:RBMID:2010:BO3667

[12] Hoge Raad 30 november 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD3953; Hoge Raad 24 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY7922

Huurder die geen verklaring derdenbeslag aflegt

Wanneer een verhuurder een onbetaalde schuld heeft, kan de schuldeiser met behulp van een vonnis beslag leggen onder de huurder. De schuldeiser legt dan beslag op de huurpenningen en eventuele andere geldbedragen die de huurder zou moeten betalen aan de verhuurder.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Nadat dit zogenaamde derdenbeslag is gelegd heeft de huurder onder andere de verplichting om een verklaring derdenbeslag af te leggen. Dit zal hij moeten doen door het invullen van een formulier dat tegelijkertijd is afgegeven met het beslagexploot.

In dit artikel beschrijf ik wat de gevolgen zijn wanneer de huurder geen verklaring derdenbeslag aflegt. Wat hierna wordt beschreven geldt zowel voor de huur van woonruimte als voor de huur van bedrijfsruimte.

Dit webartikel is het tweede uit een drieluik. In het eerste webartikel bespreek ik wat de algemene gang van zaken is rondom een beslag op huurpenningen. In het derde artikel bespreek ik wat de gevolgen zijn wanneer de huurder een onjuiste verklaring derdenbeslag aflegt.

Verplichting tot aflegging verklaring derdenbeslag

De huurder heeft op grond van de wet de verplichting om te verklaren of hij inderdaad geld verschuldigd is aan de verhuurder. Dit is geregeld in artikel 476a lid 1 Rv. Hij kan dit geld uiteraard verschuldigd zijn op basis van een huurovereenkomst, maar misschien is hij ook nog geld verschuldigd op basis van een geheel andere rechtsverhouding. De verklaring moet worden gedaan zodra vier weken zijn verstreken na de beslaglegging.

Op grond van artikel 476b jo. 475 lid 2 Rv moet in beginsel gebruik worden gemaakt van een bij Algemene Maatregel van Bestuur vastgesteld formulier, dat wordt meebetekend met het beslag. Wanneer dit formulier niet is meebetekend maakt dit het derdenbeslag niet ongeldig, zeker niet als de huurder anderszins een verklaring heeft afgelegd.[1]

De verklaring kan ook worden afgelegd door middel van een ander duidelijk geschrift, maar dan moet de deurwaarder of de advocaat van de beslaglegger dit geschrift wel nadrukkelijk als verklaring aanvaarden. Let wel: een mondelinge verklaring is niet geldig.[2] De verklaring moet ook ondertekend zijn.[3] Als de verklaring niet aan de vereisten voldoet, moet er van worden uitgegaan dat de huurder geen verklaring heeft afgelegd.

Wanneer de huurder geen buitenrechtelijke verklaring aflegt, dan zal hij moeten worden gesommeerd om binnen een vastgestelde periode alsnog een verklaring af te leggen.  Dit is veelal een periode van één of twee weken. De huurder ontvangt deze sommatiebrief van de deurwaarder.

Wanneer de huurder stelt dat hij deze verklaring heeft ingevuld en teruggezonden, dan draagt hij hiervan de bewijslast.[4] Deze bewijsregel geldt echter ook voor de vraag of de huurder de verplichte sommatie heeft ontvangen na het verstrijken van de termijn van vier weken. Wanneer de beslaglegger niet kan bewijzen dat deze sommatie is verzonden, dan draagt de beslaglegger dus het risico voor de gevolgen. Stel dat de beslaglegger daarna direct een procedure tegen de huurder start (zie hierna) dan wordt de sommatie pas geacht te zijn gedaan op het moment waarop de huurder is gedagvaard. [5] Dit levert de huurder dan weer extra tijd op om zonder in verzuim te geraken een verklaring af te leggen.

Let wel: in het geval dat de huurder verklaart dat hij niets verschuldigd is, dan kan dit niet worden uitgelegd als een situatie waarin geen verklaring is afgelegd. Als de beslaglegger van mening is dat de vermeende huurder wel een bedrag verschuldigd is aan de verhuurder, dan zal hij deze buitengerechtelijke verklaring moeten betwisten.[6] Dit zal in een het derde webartikel worden besproken.

Procedure tegen de huurder en de gerechtelijke verklaring

Wanneer de huurder na de hierboven gemelde sommatie alsnog geen verklaring derdenbeslag aflegt, dan kan hij op grond van de wet worden veroordeeld tot betaling van het bedrag waarvoor beslag is gelegd. Dit is geregeld in artikel 477a lid 1 Rv. Het gaat dan niet alleen om de hoofdsom waartoe de verhuurder is veroordeeld, maar ook de bijbehorende proceskostenveroordeling.[7]

De gevolgen van het niet afleggen van een verklaring derdenbeslag zijn dus nogal ingrijpend. Het kan namelijk zijn dat de schuldeiser voor een enorm bedrag beslag heeft gelegd bij de huurder. Dit bedrag kan een veelvoud zijn van het bedrag dat de huurder in de eerstkomende jaren aan huur zal betalen. Het is de huurder er in dat geval ook alles aan gelegen om te ontsnappen aan deze veroordeling.

In de gerechtelijke procedure waarin de beslaglegger betaling van de huurder zal vorderen, kan de huurder alsnog worden toegelaten om een zogenaamde gerechtelijke verklaring af te leggen.[8] De huurder kan de gerechtelijke verklaring afleggen voorafgaand aan de eerste roldatum.[9] Dit kan ook bij het indienen van een verweer.[10] De huurder is dan weliswaar in verzuim geweest, maar door alsnog een gerechtelijke verklaring af te leggen voorkomt hij dat hij wordt veroordeeld om uit eigen middelen het bedrag te moeten betalen waartoe zijn verhuurder veroordeeld is.

Aan deze gerechtelijke verklaring worden dezelfde eisen gesteld als aan de buitengerechtelijke verklaring.[11] Oftewel: uit de buitengerechtelijke verklaring moet voldoende blijken of en zo ja een huurder uit een bestaande rechtsverhouding iets verschuldigd is aan de verhuurder. Voor de verdere vereisten waaraan een verklaring moet voldoen wordt verwezen naar het algemene artikel over derdenbeslag onder de huurder. Wanneer de gerechtelijke verklaring niet alsnog voldoet aan de gestelde vereisten, dan kan de huurder alsnog worden veroordeeld tot betaling van het bedrag waarvoor beslag is gelegd.

Wanneer op deze wijze alsnog een verklaring is ingediend, dan zal de rechter vervolgens vaststellen wat de huurder aan de verhuurder verschuldigd is. Artikel 477a lid 1 Rv blinkt niet uit in helderheid. Hoewel dit niet letterlijk wordt vermeld, kan aangenomen worden dat de rechter na vaststelling van de juistheid van de gerechtelijke verklaring de huurder ook direct kan veroordelen tot nakoming van diens betalingsverplichting jegens de beslaglegger.[12]

Het is dan ook gebruikelijk dat de beslaglegger primair vordert dat de huurder alsnog een verklaring aflegt en subsidiair dat voor het geval dat geen verklaring wordt afgelegd, de huurder wordt veroordeeld tot betaling van het bedrag waarvoor beslag is gelegd. De beslaglegger kan de Rechtbank ook verzoeken om ongeacht de uitkomst van de procedure de huurder toch minimaal een deel van de proceskosten te laten betalen.

Alsnog betwisting van de gerechtelijke verklaring

Stel dat de verhuurder de gerechtelijke verklaring die de huurder in de procedure aflegt wil betwisten, dan dient hij dit binnen twee maanden tijdens de lopende procedure tegen de huurder te doen, op straffe van verval tot bevoegdheid tot betwisting.[13]

Van de huurder kan dan worden verwacht dat hij zijn verklaring ondersteunt met bewijsmiddelen, op straffe van het aannemen dat er alsnog geen verklaring is afgelegd.[14] De situatie dat een gerechtelijke verklaring is afgelegd die niet voldoet aan de vereisten van de artikelen 476a lid 2 en 476b Rv moet in haar gevolgen gelijk gesteld worden met het geval dat in het geheel geen verklaring is afgelegd. In dat geval heeft de huurder zijn kans op herstel niet goed benut en wordt hij alsnog veroordeeld om het bedrag te betalen waarvoor beslag is gelegd.

Stel dat de vermeende huurder betwist dat hij de ruimte gebruikt op basis van een huurovereenkomst, dan mag bij betwisting door de beslaglegger van deze gebruiker redelijkerwijs worden verwacht dat hij aantoont op basis van welke rechtsgrond hij dan wel het recht heeft om gebruik te maken van de ruimte. In het geval van bedrijfshuur kan het bijvoorbeeld een andere besloten vennootschap zijn die huurt. In het geval van woninghuur kan er sprake zijn van onderhuur.

Voor meer informatie over het betwisten van de derdenverklaring wordt verwezen naar het derde artikel in dit drieluik.

Conclusie

Wanneer een huurder geen verklaring derdenbeslag aflegt dan kan hij worden veroordeeld om het volledige bedrag te betalen waarvoor beslag is gelegd. De verhuurder zal dit bedrag van de huurder moeten vorderen in een gerechtelijke procedure. Tijdens deze procedure krijgt de huurder de gelegenheid om alsnog een verklaring af te leggen. In dat geval wordt van de huurder wel verwacht dat hij deze verklaring correct en volledig aflegt. Het is verstandig om dan ook bewijsmiddelen te tonen, omdat de huurder in die fase geen herkansing krijgt om een veroordeling te voorkomen.

[1] Rechtbank Haarlem 30 juli 2008, ECLI:NL:RBHAA:2008:BE8760

[2] Rechtbank Alkmaar 22 september 2010, ECLI:NL:RBALK:2010:BO6052

[3] Rechtbank Gelderland 22 februari 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1271

[4] Rechtbank Rotterdam 28 mei 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:4301

[5] Rechtbank Rotterdam 28 mei 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:4301

[6] Gerechthshof Arnhem-Leeuwarden 22 maart 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:2375

[7] Zie bijvoorbeeld Rechtbank Rotterdam 18 april 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BW4693

[8] Gerechtshof Leeuwarden 9 december 2008, ECLI:NL:GHLEE:2008:BG6628; Rechtbank Amsterdam 20 mei 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BI9920; Rechtbank Gelderland 22 februari 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1271

[9] Rechtbank Almelo, 31 augustus 2011, ECLI:NL:RBALM:2011:BT2026

[10] Zie bijvoorbeeld ook Rechtbank Utrecht, 25 juni 2008, ECLI:NL:RBUTR:2008:BD5262

[11] Rechtbank Gelderland 22 februari 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1271

[12] Gerechtshof Leeuwarden 9 december 2008, ECLI:NL:GHLEE:2008:BG6628

[13] Rechtbank Almelo, 31 augustus 2011, ECLI:NL:RBALM:2011:BT2026; Rechtbank Midden-Nederland 1 oktober 2014, ECLI:NL:RBMNE:2014:6453

[14] Rechtbank Gelderland 22 februari 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1271

Derdenbeslag onder de huurder: algemeen deel

Wanneer een verhuurder een onbetaalde schuld heeft, kan de schuldeiser met behulp van een vonnis beslag leggen onder de huurder. De schuldeiser legt dan beslag op de toekomstige huurbetalingen en eventuele andere bedragen die de huurder moet betalen aan de verhuurder. Dit wordt een derdenbeslag genoemd. Dit is geregeld in artikel 475 e.v. Rv.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel beschrijf ik in het kort hoe zo’n derdenbeslag plaatsvindt. Ook zal ik bespreken wat de gevolgen zijn voor de huurder. Dit webartikel is het eerste in een drieluik. In twee andere artikelen zal ik ingaan op de vraag wat er gebeurt wanneer de huurder geen verklaring derdenbeslag aflegt of een onjuiste verklaring derdenbeslag aflegt. Deze webartikelen vindt u hier en hier.

Wat hierna wordt beschreven geldt zowel voor de huur van woonruimte als voor de huur van bedrijfsruimte.

De uitvoering van het derdenbeslag

Om beslag te kunnen leggen, zal de schuldeiser moeten beschikken over een veroordelend vonnis op de verhuurder. We spreken dan van een executoriaal derdenbeslag. In sommige gevallen kan de schuldeiser toestemming hebben gekregen van de Voorzieningenrechter om in afwachting van de uitkomst van een gerechtelijke procedure alvast beslag te laten leggen. In dat geval spreken we van conservatoir derdenbeslag.

Het derdenbeslag wordt gelegd door middel van een deurwaardersexploot. In dit exploot krijgt de huurder het bevel om de te betalen huur onder zich te houden. De huurder mag de huur vanaf dat moment niet meer uitbetalen aan de verhuurder; als de huurder dit vanaf dat moment toch doet, zal hij nogmaals moeten betalen aan de partij die beslag heeft gelegd.

Uiteraard blijkt uit het exploot wie de beslaglegger is en voor welk bedrag er beslag wordt gelegd. Ook wordt vermeld op basis van welk vonnis (of welke toestemming van de Voorzieningenrechter) het beslag wordt gelegd. Op deze manier kan de huurder controleren of de beslaglegger ook echt het recht heeft om dit beslag te leggen. Tot slot wordt vermeld bij welke deurwaarder de beslaglegger domicilie kiest; de huurder zal met deze deurwaarder contact op moeten nemen.

De verklaring derdenbeslag (algemeen)

De huurder heeft op grond van de wet de verplichting om te verklaren of hij inderdaad iets verschuldigd is aan de verhuurder. Dit is geregeld in artikel 476a lid 1 Rv. Hij kan uiteraard geldbedragen verschuldigd zijn op basis van een huurovereenkomst, maar misschien is hij ook nog geld verschuldigd op basis van een geheel andere rechtsverhouding, zoals de koop van inboedel of een geldlening.

De verklaring moet worden gedaan zodra vier weken zijn verstreken na de beslaglegging. Dat mag ook eerder. Deze verklaring moet worden afgelegd door middel van het invullen en terugzenden van een formulier dat de deurwaarder gelijktijdig met het beslagexploot heeft achtergelaten.

De verklaring dient in ieder geval te bevatten: de met redenen omklede opgave of de huurder al dan niet iets aan de verhuurder verschuldigd is of zal worden, dan wel of zij al dan niet iets voor hem onder zich heeft (zoals gehuurde inboedel), de aard en het beloop van de door het beslag getroffen vorderingen en eventueel de tijdsbepalingen of voorwaarden die daaraan verbonden zijn (de huurprijs per maand of een andere betaalperiode) en de verdere gegevens die voor het vaststellen van de rechten van partijen dienstig mochten zijn (zoals een eventuele opschorting van de huurrecht, voorstand of achterstand in betaling).

Het feit dat de beslaglegger al bekend is met het bestaan van de huurovereenkomst maakt nog niet dat de huurder geen verklaring hoeft af te leggen. De omstandigheid dat het executoriaal beslag is gelegd uit hoofde van een voorlopige voorziening in kort geding of een conservatoir beslag brengt geen verandering in de verplichtingen van de huurder; ook niet wanneer het vonnis nog niet in kracht van gewijsde is gegaan.[1] Wanneer de beslaglegger een onherroepelijk vonnis executeert komt dit altijd voor zijn rekening en risico.

In de praktijk ontstaan veel discussies omdat de huurder het verklaringsformulier niet invult of (in de ogen van de beslaglegger) niet correct invult. Dit soort kwesties wordt verder besproken in respectievelijk het tweede en het derde webartikel van dit drieluik.

Afdracht van de huur

De afdracht dient met terugwerkende kracht vanaf het moment van beslaglegging plaats te vinden, in beginsel aan de deurwaarder.[2] Hoewel de huurder dus pas verplicht is om na vier weken de verklaring af te leggen, zal hij dus wel de huurpenningen, die hij vanaf de datum van beslaglegging zou hebben moeten betalen, moeten reserveren en nadien moeten uitbetalen aan de deurwaarder.[3] Wat als de huurder niet betaalt? Op grond van artikel 477a lid 4 Rv kan de beslaglegger desnoods in een vonnis laten vastleggen dat de huurder de huur rechtstreeks betaalt. De beslaglegger beroept zich op dit wetsartikel in de situatie dat de huurder correct heeft verklaard over de hoogte van de huur maar hij zijn verplichting tot afgifte dus niet nakomt.

Als de huurbetaling op het moment waarop het derdenbeslag werd gelegd niet meer te voorkomen was, dan heeft het beslag op die specifieke huurtermijn geen doel getroffen. Dan moet wel vast komen te staan dat de huurder alles heeft gedaan wat redelijkerwijs van hem verwacht kon worden om de betaling te voorkomen. Kortom: wanneer de betaalopdracht simpelweg nog verwijderd kon worden uit het banksysteem, dan kan de huurder de verrichte betaling niet tegenwerpen aan de beslaglegger. In dat laatste geval zal de huurder die huurtermijn nogmaals moeten betalen aan de beslaglegger.

Meerdere verhuurders

Wat gebeurt er als  het gehuurde onderdeel uitmaakt van een gemeenschap waarbij er meerdere verhuurders optreden en er ten laste van één van hen derdenbeslag wordt gelegd op de huur?  Dit speelt bijvoorbeeld wanneer het gehuurde onderdeel uitmaakt van een onverdeelde nalatenschap. De aanspraak van de deelgenoten op huurbetaling vormt één vorderingsrecht dat toekomt aan de gemeenschap, zie artikel 6:15 BW.[4] De hoofdregel is dat de huurder alleen maar bevrijdend kan betalen aan de gemeenschap. Een individuele verhuurder is niet bevoegd de maandelijkse huur zelfstandig te incasseren, ook niet wanneer het slechts een deel van de huur betreft dat evenredig is aan zijn aandeel in de gemeenschap. Artikel 3:170 lid 2 BW regelt dat het aannemen van aan de gemeenschap verschuldigde prestaties geschiedt door de deelgenoten tezamen.

De huurder zal in zo’n situatie moeten verklaren dat hij niets verschuldigd is aan die specifieke verhuurder. Op grond van het bovenstaande mag de huurder namelijk niet de beslaglegger een evenredig deel van de huur uitbetalen. Deze beperking volgt uit het nemo plus iuris-beginsel: waartoe de deelgenoot zelf niet bevoegd is, is zijn crediteur evenmin bevoegd. Dit wringt natuurlijk wel. De desbetreffende verhuurder heeft een vorderingsrecht op de huurder dat strikt genomen als ‘goed’ in de zin van artikel 3:175 lid 3 BW geldt. Echter: de aard van dit goed staat eraan in de weg dat een onverdeeld aandeel in dat goed wordt uitgewonnen door middel van executoriaal derdenbeslag.

Wat zal de beslaglegger in dat geval moeten doen? De beslaglegger zal beslag moeten leggen onder de gezamenlijke deelgenoten c.q. onder de deelgenoot of derde die eventueel met het beheer of de vereffening is belast. Dit beslag heeft dan betrekking op al hetgeen de gezamenlijke deelgenoten of de beheerder op basis van hun onderlinge verhouding aan die ene specifieke verhuurder moeten uitkeren.[5]

Derdenbeslag en faillissement of schuldsanering

Wanneer de verhuurder kort na het derdenbeslag in een insolventiesituatie komt te verkeren (faillissement of toetreding tot de regeling WSNP), dan vervalt daarmee het executoriaal derdenbeslag. De verplichting tot het doen van de verklaring richting de beslaglegger is dan eveneens komen te vervallen.[6] De huurtermijnen die de huurder had moeten betalen zal hij dan uiteraard moeten betalen aan de curator/bewindvoerder.

Wanneer de huurder na het derdenbeslag in een insolventiesituatie komt te verkeren zal hij nog steeds verplicht zijn om de toekomstige huurtermijnen af te dragen, uiteraard zolang de huurovereenkomst nog doorloopt.

Einde van het derdenbeslag

Wanneer de huurovereenkomst wordt beëindigd is de huurder niets meer verschuldigd aan de beslaglegger. Echter, als de beslaglegger betwist dat de huurovereenkomst is geëindigd draagt de huurder het bewijs van zijn stelling.[7] Uiteraard eindigt het derdenbeslag ook wanneer het gehele bedrag is betaald waarvoor beslag is gelegd.

Conclusie

Een huurder kan worden geconfronteerd met een beslag op de huurtermijnen. De huurder wordt aangeraden om de instructies van de deurwaarder nauwgezet op te volgen. De huurder zal dan ook correct een verklaring derdenbeslag moeten invullen en de periodieke huurbetalingen moeten afdragen aan de deurwaarder.

[1] Rechtbank Midden-Nederland 19 april 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:1784

[2] Gerechtshof Amsterdam 20 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:1891

[3] Gerechtshof Arnhem 24 juli 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BX2709

[4] Rechtbank ’s-Gravenhage 26 september 2012, ECLI:NL:RBSGR:2012:BX9441

[5] Zie Parl. Gesch. Wijziging Rv. e.a.w. (Inv. 3, 5 en 6), blz. 85 en Rechtbank ’s-Gravenhage 26 september 2012, ECLI:NL:RBSGR:2012:BX9441

[6] Rechtbank Utrecht 1 oktober 2008, ECLI:NL:RBUTR:2008:BF4227

[7] Gerechtshof Arnhem 26 april 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BR4950

De wachttijd bij dringend eigen gebruik van 290-bedrijfsruimte

Een verhuurder van 290-bedrijfsruimte (zoals winkelruimte of horecaruimte) kan met een beroep op dringend eigen gebruik de huurovereenkomst laten eindigen. Echter, wanneer de bedrijfsruimte tussentijds een nieuwe eigenaar heeft gekregen, kan deze nieuwe verhuurder zich gedurende de eerste drie jaren in een groot aantal gevallen niet beroepen op deze beëindigingsgrond. Doet de verhuurder dit toch, dan zal zijn vordering bijna altijd worden afgewezen door de rechter.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel wordt uitsluitend de wachttijd van drie jaren besproken. Er wordt dus niet besproken wat een beroep op dringen eigen gebruik precies inhoudt. Er zal ook niet worden besproken in welke omstandigheden een beroep op een dringend eigen gebruik wel of niet zal slagen. Wel zullen gevallen worden besproken waarin de verhuurder ondanks de wachttijd tóch met succes een beroep kon doen op dringend eigen gebruik.

De wachttijd nader bekeken

De mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik wordt beperkt indien dit wordt gedaan door een opvolgende verhuurder. In dat geval geldt een verplichte wachttermijn van drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk aan de huurder is medegedeeld. Deze wachttijd is geregeld in artikel 7:296 lid 1 BW.

Het maakt niet uit of de nieuwe verhuurder de bedrijfsruimte heeft gekocht of dat hij deze langs een andere weg heeft verkregen, zoals door middel van een aandelenoverdracht. De rechtsopvolging kan zowel onder bijzondere titel als onder algemene titel zijn.[1] In artikel 7:296 lid 1 en 2 BW worden overigens categorieën personen genoemd, waartegen een huurder de wachttermijn niet onverkort kan inroepen.

De opzegtermijn bedraagt op grond van artikel 7:293 lid 2 BW verplicht 1 jaar. Deze opzegtermijn wordt opgeteld bij de wachttermijn. In feite biedt de wet bij rechtsopvolging dus 3+1 jaren bescherming aan de huurder.

De ratio van de wachttermijn

De ratio van de wachttermijn is als volgt. Voor winkelruimte en horecaruimte geldt dat de huurder voor zijn bedrijfsvoering erg afhankelijk is van de locatie waarop klanten hem kunnen vinden. Dit is de reden waarom volgens de hoofdregel van de wet dit soort bedrijfsruimte bij aanvang wordt verhuurd met een (te verlengen) huurtermijn van vijf jaren. De huurder krijgt daardoor de gelegenheid om gedurende deze jaren zijn investering in het gehuurde pand terug te verdienen.

Een huurder van 290-bedrijfsruimte moet dan zeker beschermd worden tegen rechtsopvolgers, die overigens vaak nog meer belang hebben bij het verhuurde pand dan de oorspronkelijke eigenaar. De huurder heeft bij het verrichten van zijn investeringen veelal geen rekening kunnen houden met het opkomen van deze rechtsopvolgers.

Er wordt van uitgegaan dat de wachttermijn de huurder voldoende beschermt. De nieuwe verhuurder kan de wachttijd overigens niet omzeilen door een beroep op te doen op de beëindigingsgrond van de belangenafweging, terwijl de feiten eigenlijk wijzen op een dringend eigen gebruik. Wanneer de nieuwe eigenaar het bedrijfspand koopt met als doel om later een beroep te doen op het dringend eigen gebruik maakt hij geen misbruik van bevoegdheid indien hij daarbij de wachttijd respecteert.

In welke gevallen kan een beroep worden gedaan op de wachttijd?

De wachttijd geldt volgens de Hoge Raad alleen voor een opzegging tegen het einde van de eerste huurtermijn van vijf jaren.[2] De wachttijd geldt dus niet wanneer de huur wordt opgezegd tegen het einde van een tweede huurtermijn van vijf jaren.[3] En ook niet wanneer de huur na het verstrijken van deze twee huurtermijnen is voortgezet voor onbepaalde tijd.[4]

Ook wanneer de huur is aangegaan voor een initiële termijn van 10 jaren kan de huurder tegen het einde van deze huurtermijn geen beroep doen op de wachttijd. Artikel 7:296 lid 2 BW heeft namelijk slechts betrekking op opzeggingen tegen het einde van de in artikel 7:292 lid 1 BW bedoelde eerste termijn. De huurovereenkomst met een aanvangstermijn van tien jaar is niet geregeld in artikel 7:292 lid 1 BW, maar in artikel 7:300 BW.[5]

De wachttijd heeft daarmee bij bedrijfsruimte een minder groot bereik dan bij de huur van woonruimte. Dit is een bewuste keuze. Bij de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard dan bij woonruimte, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen.[6]

Bij het bestuderen van rechtsliteratuur en jurisprudentie moet de lezer rekening houden met een wetswijzing. Vóór 1 augustus 2003 regelde de wet dat de wachttijd niet alleen gold bij het einde van de eerste termijn van vijf jaar maar ook nadien. Het nieuwe huurrecht geeft dus minder bescherming aan de huurder. De huidige regels voorkomen dat de wachttijd een reeds lang zittende huurder ook nog eens bescherming biedt. Vanuit het standpunt van de verhuurder is dit wel te billijken.

Schriftelijke kennisgeving als startpunt van de wachttijd

De kennisgeving vormt het startpunt van de wachttijd. In de praktijk wordt niet heel streng vastgehouden aan de wettelijke eis dat de huurder schriftelijk in kennis moet zijn gesteld. Een mondelinge kennisgeving (of wetenschap zijdens de huurder langs een andere weg) kan voldoende zijn indien de huurder tijdig, duidelijk en ondubbelzinnig op de hoogte is gebracht van de identiteit van de nieuwe verhuurder.

Het uiteindelijke doel van het kennisgevingsvereiste is dat de huurder niet voor ‘onaangename verrassingen’ komt te staan. Bij betwisting dat er een kennisgeving is gedaan rust de bewijslast op de verhuurder. Wanneer de kennisgeving schriftelijk wordt gedaan, is natuurlijk makkelijker vast te stellen wanneer de wachttijd is begonnen.

Beroep op wachttijd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar

Soms wordt geoordeeld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de huurder zich jegens de verhuurder beroept op de wachttijd.

Dit speelde in een kwestie waarbij de vorige verhuurder al een beroep had gedaan op dringend eigen gebruik en de opvolgende verhuurder exact de plannen van de vorige verhuurder ten uitvoer wilde gaan leggen. In die situatie was de huurder niet benadeeld.  Er was volgens de rechter geen relevante wijziging in de materiële verhouding tussen verhuurder en huurder.[7] De nieuwe verhuurder kon zich overigens beroepen op de opzegging die de vorige verhuurder al had gedaan.[8]

Een beroep op de wachttijd was ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar in een kwestie waarbij de huurder al bij aanvang van de huurovereenkomst wist van de renovatieplannen, reeds toen al had aangegeven akkoord te zullen gaan met vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst en ook nadrukkelijk was overeengekomen dat hij zelf een voorstel kon doen om het gehuurde te kopen.[9]

Conclusie

Een nieuwe verhuurder van winkelruimte of horecaruimte zal drie jaren moeten wachten voordat hij kan vorderen dat een huurovereenkomst eindigt vanwege dringend eigen gebruik. De nieuwe verhuurder zal er voor moeten zorgen dat hij bewijsbaar (dus bij voorkeur schriftelijk) aan de huurder heeft gemeld dat hij de nieuwe verhuurder is. Dit laatste is van belang om de wachttijd van drie jaren te laten starten.

Voor een nieuwe verhuurder is het van belang om rekening te houden met deze wachttijd. Soms kan een huurder geen beroep doen op de wachttijd. De wachttijd kan gevolgen hebben voor de koopsom die een koper zal willen betalen voor het verhuurde pand. Overigens kan de huurder ondanks de wachttijd wel akkoord gaan met een opzegging. De huurder kan desgewenst in onderling overleg een passende vergoeding vragen.

[1] Hoge Raad 10 juli 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI3820

[2] Hoge Raad 24 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9758 (Toko Mitra/PMT)

[3] Zie ook Gerechtshof ‘s-Gravenhage 26 juli 2011, ECLI:NL:GHSGR:BR3166;; Gerechtshof Amsterdam 13 november 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:3122; Vgl. ook Gerechtshof ’s-Gravenhage 28 februari 2012, ECLI:NL:GHSGR:BW0027;

[4] Zie ook Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 19 maart 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ5078

[5] Zie ook de conclusie bij Hoge Raad 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:1018; Rechtbank Midden-Nederland 12 juni 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:CA3469; Rechtbank ’s-Gravenhage 19 januari 2012, ECLI:NL:RBSGR:2012:BV7193

[6] HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338, rov. 3.3.4 (Alog/Ulitimo)

[7] Hoge Raad 10 juli 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI3820

[8] Hoge Raad 10 juli 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI3820

[9] Rechtbank Utrecht 16 december 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BN0386

De wachttijd bij dringend eigen gebruik van woonruimte

Een verhuurder kan met een beroep op dringend eigen gebruik in specifieke omstandigheden de huurovereenkomst voor woonruimte laten eindigen. Echter, wanneer de woning tussentijds een nieuwe eigenaar heeft gekregen, kan deze nieuwe verhuurder niet binnen drie jaren een beroep doen op deze beëindigingsgrond. Wanneer de verhuurder dat toch doet in een gerechtelijke procedure, dan wordt hij niet-ontvankelijk verklaard.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel wordt uitsluitend deze wachttijd van drie jaren besproken. Er wordt dus niet besproken wat een beroep op dringend eigen gebruik precies inhoudt. Er zal ook niet worden besproken in welke omstandigheden een beroep op een dringend eigen gebruik wel of niet zal slagen.

De wachttijd nader bekeken

De wachttijd van drie jaren is geregeld in artikel 7:274 lid 5 BW. Dit wetsartikel regelt dat een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst niet door de rechter kan worden toegewezen indien de verhuurder een rechtsopvolger is van een vorige verhuurder en de opzegging is geschied binnen drie jaren nadat de huurder schriftelijk in kennis is gesteld van het feit dat hij een nieuwe verhuurder heeft.

Het maakt niet uit of de nieuwe verhuurder de woning heeft gekocht of dat hij deze uit een erfenis heeft verkregen. De rechtsopvolging kan zowel onder bijzondere titel als onder algemene titel zijn.

Voor een verhuurder is van belang om rekening te houden met deze wachttijd. Het komt wel eens voor dat een verhuurder nodeloos een gerechtelijke procedure start, met alle kosten van dien. Overigens kan de huurder in het kader van een regeling wel akkoord gaan met een opzegging ondanks de wachttijd. De huurder kan desgewenst een vergoeding vragen die fors hoger is dan de ministerieel vastgestelde verhuiskostenvergoeding.

Schriftelijke kennisgeving?

In de praktijk wordt niet heel streng vastgehouden aan de wettelijke eis dat de huurder schriftelijk in kennis moet zijn gesteld. De Hoge Raad heeft aangenomen dat er omstandigheden denkbaar zijn waarin de wachttijd toch al is gaan lopen, ondanks het ontbreken van een schriftelijke kennisgeving.[1] Van dergelijke omstandigheden kan alleen sprake zijn indien de huurder langs een andere weg tijdig, duidelijk en ondubbelzinnig op de hoogte is gebracht van de identiteit van de nieuwe verhuurder.[2] Het uiteindelijke doel is dat de huurder niet voor ‘onaangename verrassingen’ komt te staan.

In een geval waarin de verhuurder was overleden en huurder en verhuurder vrijwel dagelijks contact hadden, hoefde de opvolger geen kennisgeving te doen om de wachttijd te laten starten.[3] Ook al wist de huurder op dat moment nog niet wie de nieuwe verhuurder zou worden. De door de Hoge Raad genoemde doelstelling van de kennisgeving was immers bereikt.

Echter, in het geval dat een huurder het verzoek krijgt om de huur voortaan over te maken op een bankrekening van een familielid en een schriftelijk voorstel tot huurverhoging van ditzelfde familielid ontvangt, hoeft de huurder nog niet te begrijpen dat dit familielid de nieuwe verhuurder is.[4] Ook een op handen zijnde stedenbouwkundige ontwikkeling die alsmaar niet verder wordt uitgekristalliseerd zorgt er nog niet voor dat de huurders op enig moment geacht worden te weten dat er een nieuwe verhuurder is.[5]

Een mondelinge kennisgeving is dus ook voldoende, mits de verhuurder dit achteraf uiteraard kan bewijzen. Bij betwisting dat er een kennisgeving is gedaan rust de bewijslast op de verhuurder. Wanneer de kennisgeving schriftelijk wordt gedaan, is natuurlijk makkelijker vast te stellen wanneer de wachttijd is begonnen.

Wanneer de start van de wachttijd onduidelijk is, kan de huurder er belang bij hebben om deze door de rechter te laten vaststellen. Dit geldt ook wanneer de vordering van de verhuurder toch wel zou worden afgewezen omdat aan de wettelijke vereisten voor een dringend eigen gebruik niet is voldaan. Immers, de verhuurder zou zich op een later tijdstip opnieuw op een dringend eigen gebruik kunnen beroepen.[6] In dat geval hebben beide partijen er ook belang bij om te weten wanneer de wachttijd is gestart.

Het is overigens niet uitgesloten dat de wachttijd al begint te lopen vóórdat de rechtsopvolging juridisch geëffectueerd wordt, mits de kennisgeving maar voldoende duidelijk is gedaan.[7] In hoger beroep is al wel eens aangenomen dat er weliswaar geen kennisgeving was gezonden, maar dat de dagvaarding in de kantonprocedure dan maar als kennisgeving moet worden aangemerkt. Sindsdien waren drie jaren verstreken.[8]

Geen verwarring met andere wachttijd

De driejaarstermijn van artikel 7:274 lid 5 sub b BW moet niet worden verward met de wachttijd van artikel 7:277 lid 2 BW. De wachttijd van artikel 7:277 lid 2 BW is uitsluitend bedoeld voor gevallen waarin de rechter na een inhoudelijke toetsing heeft geoordeeld dat van dringend eigen gebruik geen sprake is en de huurovereenkomst wordt verlengd. In dat geval kan de huurder niet binnen drie jaren opnieuw met succes de huur opzeggen. Bij toepassing van de wachttijd van artikel 7:274 lid 5 sub b BW heeft deze inhoudelijke beoordeling niet eens plaatsgevonden.

Beperking van het eigendomsrecht

De wachttijd is een forse beperking van het eigendomsrecht. Zelfs in een situatie waarin met succes een beroep zou kunnen worden gedaan op het dringend eigen gebruik staat de wachttijd hier gedurende drie jaren aan in de weg.

De kans is zeer klein dat deze wachttijd met een beroep op artikel 1 Eerste Protocol van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) opzij zal worden gezet. Op grond van deze verdragsbepaling heeft iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Een beroep op deze bepaling zou alleen slagen wanneer sprake is van een schrijnend geval waarin op de verhuurder een excessieve last wordt gelegd. De verhuurder zal goed moeten onderbouwen dat hiervan sprake is. Maar zelfs als de verhuurder dit goed kan onderbouwen, staat hier mijns inziens nog aan in de weg dat de Nederlandse wetgever met artikel 7:274 lid 5 BW reeds bewust heeft gekozen voor een goede balans tussen de belangen van enerzijds de huurder en anderzijds die van de verhuurder.

Kan een beroep op de wachttijd ook anderszins naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot onaanvaardbare gevolgen leiden? En dan op zo’n manier dat de driejaarstermijn buiten toepassing dient te blijven? In theorie wel. Maar er moet in dat geval wederom aan (zeer) zware eisen zijn voldaan voordat zo’n beroep op artikel 6:248 lid 2 BW, respectievelijk artikel 6:2 lid 2 BW zal slagen. Immers, het wetsartikel waarin de wachttijd is geregeld is van dwingend recht, beoogt de huurder van woonruimte te beschermen en laat slechts zeer beperkt een belangenafweging toe. [9]

Conclusie

Een nieuwe verhuurder van woonruimte zal drie jaren moeten wachten voordat hij kan vorderen dat een huurovereenkomst eindigt vanwege dringend eigen gebruik. De nieuwe verhuurder zal er voor moeten zorgen dat hij bewijsbaar (dus bij voorkeur schriftelijk) aan de huurder heeft gemeld dat hij de nieuwe verhuurder is. Dit laatste is van belang om de wachttijd van drie jaren te laten starten.

[1] Hoge Raad van 25 januari 1991, NJ 1991, 356, LJN ZC0129

[2] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 1 november 2011 , ECLI:NL:GHSHE:2011:BU3194

[3] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 5 april 2017 (ongepubliceerd)

[4] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 1 november 2011 , ECLI:NL:GHSHE:2011:BU3194

[5] Rechtbank ’s-Gravenhage 22 juli 2004, ECLI:NL:RBSGR:2004:AQ5055

[6] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 5 april 2017 (ongepubliceerd)

[7] Rechtbank ’s-Gravenhage 22 juli 2004, ECLI:NL:RBSGR:2004:AQ5055

[8] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 1 november 2011 , ECLI:NL:GHSHE:2011:BU3194

[9] Rechtbank ’s-Gravenhage 22 juli 2004, ECLI:NL:RBSGR:2004:AQ5055

Het dagvaarden van een huurder die onder bewind staat

Huurders hebben soms een bewindvoerder. Deze huurders worden in dit webartikel ook wel “onderbewindgestelde”. Een natuurlijk persoon staat eigenlijk zelf niet onder bewind, maar wel diens goederen. De bewindvoerder is benoemd door de kantonrechter.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Tijdens het bewind komen het beheer en de beschikking over de onder bewind staande goederen niet toe aan de onderbewindgestelde zelf, maar aan de bewindvoerder. De bewindvoerder zal uit de aanwezige financiële middelen de huurprijs moeten betalen. In de praktijk heeft de bewindvoerder slechts beperkt invloed op de wijze waarop de onderbewindgestelde aan de overige verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst voldoet. Een onderbewindgestelde huurder kan bijvoorbeeld ernstige overlast veroorzaken.  Dit kan er toe leiden dat een verhuurder een gerechtelijke procedure start.

Hierna zal worden besproken wat de taak is van een bewindvoerder in een huurprocedure. Ook zal worden besproken wat de gevolgen zijn wanneer de bewindvoerder niet op de juiste wijze in de procedure wordt betrokken.

De taak van een bewindvoerder in een huurprocedure

De bewindvoerder vertegenwoordigt de onderbewindgestelde tijdens het bewind bij de vervulling van zijn taak zowel in als ook buiten rechte (artikel 1:441 lid 1 BW). De onderbewindgestelde wordt immers geacht om als gevolg van een lichamelijke of geestelijke toestand tijdelijk of blijvend niet in staat te zijn om ten volle zijn vermogensrechtelijke (financiële) belangen behoorlijk waar te nemen.

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten zijn aan te merken als goederen in de zin van art. 1:431 lid 1 BW.[1] In een rechtsgeding over een onder bewind gesteld goed treedt de bewindvoerder op als formele procespartij. Dit is dus ook het geval wanneer de procedure gaat over de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Uiteraard wordt de bewindvoerder daarmee zelf nog geen partij bij de huurovereenkomst. Hij kan niet in persoon aangesproken worden om aan de verplichtingen te voldoen die uit de huurovereenkomst voortvloeien.

In zijn hoedanigheid van formele procespartij is de bewindvoerder ook bevoegd om in verzet te komen tegen een bij verstek gewezen vonnis in een geding waarin de onderbewindgestelde huurder zelf partij was.[2]

De bewindvoerder hoeft overigens niet daadwerkelijk als gemachtigde op te treden. De bewindvoerder kan er mee instemmen dat deze taak door een advocaat of een andere jurist wordt uitgevoerd.

Het oproepen van een bewindvoerder

Omdat de bewindvoerder namens de onderbewindgestelde huurder optreedt als formele procespartij, zal de bewindvoerder opgeroepen worden om te verschijnen in de procedure. De onderbewindgestelde huurder hoeft dus niet zelf in persoon opgeroepen te worden. Ook wanneer beroep wordt ingesteld tegen een vonnis waarbij de onderbewindgestelde in persoon optrad, zal de bewindvoerder moeten worden opgeroepen.[3]

Wanneer de verhuurder de bewindvoerder niet oproept is hij niet-ontvankelijk in zijn vordering. Tot aan de te verwachten aanpassing van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) zal de bewindvoerder dus bij dagvaarding opgeroepen moeten worden.

Hoe kan de verhuurder weten dat zijn huurder onder bewind is gesteld? Een groot deel van de uitgesproken bewinden zijn gepubliceerd op de www.rechtspraak.nl. Voor schuldenbewinden is publicatie verplicht. Deze verplichte publicatie geldt echter niet voor andere bewinden. Ten behoeve van deze andere (“gewone”) bewinden kan de kantonrechter  op verzoek van de betrokkene, van de bewindvoerder of ambtshalve beslissen om deze te publiceren. Wanneer het bewind niet is gepubliceerd en de verhuurder niet anderszins kon weten dat er een bewind was uitgesproken, kan hem dat naar mijn mening niet worden tegengeworpen.

In de praktijk  wordt een niet-ontvankelijkheid overigens vaak voorkomen. Wanneer de verhuurder pas na de dagvaarding bekend wordt met het bewind, dan kan hij de bewindvoerder alsnog op informele wijze oproepen. Een aangetekende brief volstaat hiervoor. Dit heeft de Hoge Raad goedgekeurd.[4] Ook kan een rechter ambtshalve één van de twee procespartijen de opdracht geven om de bewindvoerder op te roepen, zelfs in een laat stadium van de procedure.[5] Mijns inziens kan een bewindvoerder een reeds verrichte proceshandeling bekrachtigen.

Speciale aandacht voor een kort geding procedure

Hiervoor bleek dat een verhuurder mogelijkheden heeft om te voorkomen dat hij niet-ontvankelijk wordt verklaard wanneer de huurder onder bewind blijkt te staan. In een kort geding procedure kan dat echter anders uitpakken. Er wordt dan namelijk op verzoek van de verhuurder direct een zittingsdatum gepland.

Wat nu als de onderbewindgestelde huurder niet op de zitting verschijnt en de bewindvoerder niet is opgeroepen? De Voorzieningenrechter kan de verhuurder dan niet-ontvankelijk verklaren. Of dat ook zo is wanneer het bewind niet was gepubliceerd is mij niet bekend.

De Voorzieningenrechter maakt bij de beslissing over de ontvankelijkheid geen belangenafweging. Zelfs niet wanneer de verhuurder stelt dat de huurder zeer veel overlast veroorzaakt en omwonende huurders hier zwaar mee te kampen hebben.[6] Ook dan gaat het belang van de niet in het kort geding verschenen huurder voor en wordt de verhuurder in zijn vorderingen niet-ontvankelijk verklaard.

Ontslag van een bewindvoerder?

Wat nu als de bewindvoerder al ontslagen blijkt te zijn? In dat geval zal eerst moeten worden onderzocht of er al een opvolgend bewindvoerder is. Immers, een ontslag van een bewindvoerder betekent nog niet dat het bewind is opgeheven. Sowieso kan de einddatum van het bewind na de ontslagdatum liggen. Artikel 1:448 lid 3 BW bepaalt bovendien dat een gewezen bewindvoerder verplicht blijft al datgene te doen, wat niet zonder nadeel voor de rechthebbende kan worden uitgesteld, totdat degene die na hem tot het beheer van de goederen bevoegd is, dit heeft aanvaard.

Ook al heeft de verhuurder gehoord dat het bewind ‘is geëindigd’, dan nog mag de verhuurder daar niet zonder meer van uit gaan. De verhuurder heeft dan geen verschoonbare onwetendheid maar dient zekerheidshalve het bewindsregister te raadplegen.[7]

Geldigheid van proceshandelingen

Wanneer gedurende een gerechtelijke procedure een bewindvoerder wordt benoemd blijven alle proceshandelingen die zowel de verhuurder als de huurder voordien hebben verricht geldig.[8] Dit geldt ook wanneer de bewindvoerder de procedure niet wil overnemen.

Voor de na het uitspreken van het bewind verrichte proceshandelingen geldt het navolgende. Wanneer de bewindvoerder niet in de procedure wil verschijnen, niet wil verklaren dat hij opdracht heeft gegeven om proceshandelingen te verrichten en ook niet anderszins een proceshandeling wil bekrachtigen, zal de rechter bij het nemen van een beslissing deze proceshandeling buiten behandeling moeten laten.[9] Dit kan er bijvoorbeeld toe leiden dat er geen rekening wordt gehouden met het verweer dat de onderbewindgestelde huurder zelf na het uitspreken van het bewind heeft gevoerd.

Gevolgen van een vonnis

Wanneer een onderbewindgestelde wordt veroordeeld om het gehuurde te ontruimen, dan zal de bewindvoerder moeten besluiten of hij hiertegen al dan niet in beroep gaat. De bewindvoerder moet dan rekening houden met extra proceskosten en een eventuele extra proceskostenveroordeling.

Een bewindvoerder heeft ondanks zijn bijzondere taak geen extra middel om de tenuitvoerlegging van het vonnis te voorkomen. De bewindvoerder kan ook gesommeerd worden om uit de beschikbare middelen een eventuele proceskostenveroordeling te betalen.

Conclusie

Een verhuurder zal in een kort geding procedure goed moeten opletten of de huurder al dan niet onder bewind is gesteld. Wanneer de verhuurder de bewindvoerder niet oproept kan hij in zijn vorderingen niet-ontvankelijk worden verklaard. Ditzelfde geldt ook in een bodemprocedure, met dien verstande dat de verhuurder nog de mogelijkheid heeft om de bewindvoerder alsnog tijdig in de procedure te betrekken.

[1] Hoge Raad 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525

[2] Hoge Raad 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525

[3] Hoge Raad 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525

[4] Hoge Raad 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525

[5] Zie Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 21 oktober 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:4337

[6] Rechtbank Noord-Holland 5 november 2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:9676

[7] Rechtbank Noord-Holland 5 november 2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:9676

[8] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 maart 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:992

[9] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 maart 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:992

Opzegging huur bedrijfsruimte en indeplaatsstelling na faillissement

Wanneer een hurende onderneming failleert, kan de curator er belang bij hebben dat er een doorstart wordt gemaakt op dezelfde locatie. De curator kan daarbij een beroep doen op de mogelijkheid van indeplaatsstelling.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel wordt besproken in welke situaties een verhuurder zo’n verzoek tot indeplaatsstelling naast zich neer kan leggen. Een verhuurder zou namelijk in een groot aantal gevallen een keuze willen maken voor een andere huurder. Ook wordt in dit artikel besproken hoe gerechtelijke procedures verlopen waarin een curator de indeplaatsstelling wil afdwingen.

Vereenvoudigde opzegging huur

Artikel 39 Faillissementswet (hierna: Fw) bepaalt (kort gezegd) dat, als de huurder gefailleerd is, zowel de curator als de verhuurder de huur tussentijds kan opzeggen. Dit gebeurt met een gebruikelijke opzegtermijn, waarbij in ieder geval een termijn van drie maanden voldoende zal zijn.

Deze wijze van opzegging is vereenvoudigd ten opzichte van de situatie zonder een faillissement. Dit is zo vanwege een (in verband met het faillissement te verwachten) tekortkoming van de huurder, namelijk het onbetaald blijven van de maandelijkse huur. De achterliggende gedachte is dat de verhuurder de mogelijkheid moet hebben om snel en eenvoudig van een insolvabele huurder bevrijd te worden.[1]

Voor deze opzeggingsbevoegdheid gelden geen nadere inhoudelijke voorwaarden. Wanneer de verhuurder opzegt vanwege het faillissement met de in acht te nemen opzegtermijn, heeft dit in beginsel dus als een geldige opzegging te gelden.

Indeplaatsstelling

De mogelijkheid tot indeplaatsstelling is geregeld in artikel 7:307 BW. Een curator van een gefailleerde huurder kan hierop in beginsel ook een beroep doen. De curator dient er belang bij te hebben dat er een doorstart wordt gemaakt op dezelfde locatie (zie hierna).

Een curator verwerkt zijn recht om indeplaatsstelling te vragen niet door het aan een gegadigde partij zelf over te laten om de huurrechten te verwerven, waarbij die laatstgenoemde partij vrij mag onderhandelen.[2] Wel mag van een curator worden verwacht dat hij betrekkelijk snel in actie komt, of althans zijn recht voorbehoudt om indeplaatsstelling te verzoeken.[3]

Een beroep van de curator op indeplaatsstelling zal net als in de situatie waarin geen sprake is van een faillissement moeten voldoen aan de wettelijke vereisten. Als aan deze vereisten niet is voldaan, dan wordt het verzoek van de curator afgewezen. Deze wettelijke vereisten worden hieronder besproken.

Allereerst zal sprake moeten zijn van een overdracht van een bedrijf. Dit kan bijvoorbeeld blijken uit een “overeenkomst tot koop en verkoop van activa” tussen de curator en de aspirant huurder. Daaruit kan blijken of er beeldmerken, logo’s, klantengegevens enzovoorts worden overgedragen die benodigd voor de voortzetting van een onderneming. Daarbij kan ook betekenis worden toegekend aan de overdracht van bijvoorbeeld een inventaris, software en telefoonnummers. Let wel, soms is slechts sprake van een overdracht van voorraad en inventaris, zonder dat de onderneming als zodanig wordt overgedragen; daar staat tegenover dat het buiten kijf staat dat de onderneming van de gefailleerde in de tussentijd stil heeft gelegen, zodat daarmee ook rekening moet worden gehouden.[4]

Ten tweede zal er een zwaarwichtig belang moeten bestaan bij deze overdracht van onderneming. Dit levert in een faillissementssituatie een lastige discussie op. Het zwaarwichtig belang moet namelijk buiten een faillissementssituatie aan de zijde van de huurder zelf aanwezig zijn.[5] Verandert dit na een faillissement? Het antwoord is nee. Het gaat niet zozeer om enkel het belang van de curator om voor de boedel een zo hoog mogelijke opbrengst te verkrijgen bij verkoop van de onderneming.[6] Het voorkomen van kapitaalverlies voor de boedel kan in combinatie met het behoud van werkgelegenheid met in bepaalde gevallen overigens wel tot een zwaarwegend belang leiden.[7] Het gaat in ieder geval niet om de belangen van de overnemende partij.[8]

Het staat overigens niet altijd vast dat de curator een hogere opbrengst voor de boedel genereert wanneer de indeplaatsstelling slaagt. Het feit dat de aspirant huurder een bepaald bedrag betaalt zegt op zich nog niets. De aspirant huurder kan namelijk ook een betaling verrichten waarbij de curator als tegenprestatie zich verbindt om zich in te spannen om de indeplaatsstelling voor elkaar te krijgen. Mijns inziens accepteert de koper het risico dat de vordering van de curator eventueel niet zal slagen.

Ten derde zal het verzoek tot indeplaatsstelling moeten worden afgewezen indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.[9]

Een vierde vereiste is dat er eigenlijk nog een huurovereenkomst moet bestaan. Wanneer de verhuurder met een beroep op artikel 39 Fw de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd, is er geen mogelijkheid meer voor een indeplaatsstelling. Dan hoeft er verder ook niet meer te worden ingegaan op de vraag of al dan niet aan de voorwaarden voor indeplaatsstelling is voldaan.

Betekent het bestaan van dit vierde vereiste dat de verhuurder te allen tijde na faillissement een succesvol beroep kan doen op de opzegging van de huurovereenkomst? Het antwoord is nee. Er zal nog steeds beoordeeld moeten worden of de opzegging van de huurovereenkomst misbruik van recht oplevert of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor onaanvaardbaar is. Hierop ga ik hierna dieper in.

Levert opzegging misbruik van recht op?

De verhuurder kan zijn recht misbruiken om de huurovereenkomst na faillissement op te zeggen, bijvoorbeeld doordat hij daarmee geen ander doel heeft dan een ander te schaden. Er is echter niet snel voldaan aan de vereisten om zo’n misbruik van recht aan te nemen.  Wanneer een curator de opzegging wil tegengaan, zal hij moeten aantonen dat sprake is van een evidente onaanvaardbaarheid. Hiervoor is nodig dat sprake is van indringende belangen aan de zijde van de curator, althans de boedel, die aanzienlijk zwaarder moeten wegen dan de belangen van de verhuurder.[10]

Hierbij past de rechter een terughoudende toets. Op de curator rust de bewijslast en het bewijsrisico met betrekking tot zijn stelling dat de opzegging misbruik van recht oplevert dan wel naar voormelde maatstaven onaanvaardbaar is.

Een rechter kijkt bij zijn beoordeling naar de feitelijke gang van zaken na het faillissement. Een opzegging door de verhuurder vormt geen misbruik van recht en/of is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar wanneer op dat moment onzeker is of de curator een doorstart wil realiseren, geen concrete overnamekandidaat bekend is, laat staan bekend is dat deze kandidaat de volledige nakoming van de huurovereenkomst en een goede bedrijfsvoering kan waarborgen.[11] Bij een dergelijke onzekerheid hoeft de verhuurder redelijkerwijs niet af te zien van opzegging. Ook hoeft de verhuurder niet te wachten met opzegging teneinde de curator in de gelegenheid te stellen een opvolgend huurder te vinden.[12]

Wanneer er andere gegadigden zijn, zal de curator dus niet stil moeten zitten. Kan een overnamekandidaat zelf ook actie ondernemen? Het antwoord is ja. Een verhuurder zal een tussentijdse brief van een overnamekandidaat serieus moeten nemen, ook al kan slechts de curator indeplaatsstelling vorderen.[13]

Is (het vasthouden aan) de opzegging onaanvaardbaar?

Vervolgens zal de vraag beantwoord moeten worden of het volharden in de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het antwoord hierop is afhankelijk van alle omstandigheden. Het gaat daarbij uitsluitend om omstandigheden die aanwezig zijn op de datum waartegen de verhuurder heeft opgezegd.[14] Na die datum treedt namelijk een nieuwe rechtstoestand in.

Bij deze toets aan alle omstandigheden van het geval kan onder meer van belang zijn of de curator tijdens de opzegtermijn voldoende duidelijk heeft gemaakt aan de verhuurder dat aan de wettelijke vereisten voor een indeplaatsstelling is voldaan, die eerder in dit webartikel werden besproken.[15] Het behoud van werkgelegenheid voor een groot aantal werknemers kan bij deze omstandighedentoets wederom een rol spelen.[16] Dit geldt ook voor de aanname dat de exploitatiemogelijkheid van het gehuurde een aanzienlijke waarde voor de boedel vertegenwoordigt.[17]

In sommige situaties zullen twee potentiële huurders met elkaar vergeleken moeten worden, namelijk de kandidaat die wordt aangedragen door de verhuurder en de kandidaat die wordt aangedragen door de curator. Er wordt dan gekeken welke huurder voldoende waarborgen biedt voor een correcte nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.  Omdat dit soort discussies veelal in een kort geding procedure wordt gevoerd zullen beide partijen  op dat moment aannemelijk moeten maken dat zij een huurder hebben gevonden die voldoende ervaring heeft, solvabel is en bijvoorbeeld bereid is de gehele huurachterstand te voldoen.[18] Ditzelfde geldt voor de vraag welke arbeidsovereenkomsten behouden blijven bij overname door een kandidaat.[19]

Let wel, ook in het kader van deze toets staat het de verhuurder vrij om zijn eigen belang na te streven; dit geldt zeker wanneer de huur in de tussentijd niet door de curator wordt voldaan. Wanneer de curator laat reageert op de opzegging (bijvoorbeeld pas na twee maanden), zonder een concrete vervangende huurder aan te dragen, is het volharden in de opzegging vaak naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar wanneer zich ondertussen bij de verhuurder kandidaat-huurders melden. Ook speelt hier weer een rol of een curator voor zijn kandidaat kan aantonen dat voldaan is aan de voorwaarden voor indeplaatsstelling aan de hand van controleerbare gegevens, waaronder de voorwaarde dat voor deze kandidaat waarborgen bestaan voor een nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.[20]

Ontruiming

Zonder het bestaan van een huurovereenkomst kan de curator worden veroordeeld om het pand te laten ontruimen. Deze situatie treedt in wanneer het verzoek om indeplaatsstelling wordt afgewezen, om wat voor reden dan ook.

Het is gebruikelijk dat de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. In deze situatie wordt artikel 7:295 lid 1 BW – waarin ter bescherming van de huurder is voorgeschreven dat uitvoerbaar bij voorraadverklaring normaliter achterwege blijft – niet analoog toegepast.[21] Het betreft hier immers geen (reguliere) huuropzegging, maar een huuropzegging op grond van artikel 39 Fw omdat de huurder failliet is.

Conclusie

Een verhuurder kan na faillissement de huurovereenkomst opzeggen. Een curator kan proberen af te dwingen dat een verhuurder meewerkt met indeplaatsstelling. Er dient dan wel te zijn voldaan aan de wettelijke vereisten voor indeplaatsstelling. Bovendien zal de curator met enige voortvarendheid zijn kandidaat moeten presenteren. De verhuurder mag namelijk zelf ook op zoek gaan naar een kandidaat.

De kandidaat huurder die onderhandelt met de curator zal er rekening mee moeten houden dat hij een onderneming koopt terwijl hij naderhand misschien niet de huurovereenkomst kan overnemen. De kandidaat huurder zal zich er rekenschap van moeten geven dat de curator hem snel presenteert aan de verhuurder, met de onderbouwing dat hij als kandidaat in staat zal zijn om aan de verplichtingen van de huurovereenkomst te kunnen voldoen. Het ligt dan op weg van de kandidaat huurder om daarvoor zelf een goed (ondernemings)plan op te stellen.

[1] Rechtbank Overijssel 2 februari 2016, ECLI:NL:RBOVE:2016:305; Rechtbank Amsterdam 5 september 2012, ECLI:NL:RBAMS:2012:BX6998

[2] Gerechtshof ’s-Gravenhage 5 juni 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BD5882

[3] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 25 juni 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:2527

[4] Gerechtshof ’s-Gravenhage 5 juni 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BD5882

[5] Gerechtshof ’s-Gravenhage 5 juni 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BD5882

[6] Gerechtshof ’s-Gravenhage 5 juni 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BD5882

[7] Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 december 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BG9680; Rechtbank Oost-Nederland 17 januari 2013, ECLI:NL:RBONE:2013:BZ1425

[8] Rechtbank Oost-Nederland 17 januari 2013, ECLI:NL:RBONE:2013:BZ1425

[9] Zie voor een concrete toepassing Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 december 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BG9680

[10] Rechtbank Overijssel 22 december 2015 ECLI:NL:RBOVE:2015:5634; Rechtbank Rotterdam 7 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:5138

[11] Rechtbank ’s-Hertogenbosch 17 december 2009, ECLI:NL:RBSHE:2009:BK8221; minder expliciet Rechtbank Rotterdam 7 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:5138

[12] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 25 juni 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:2527; Rechtbank Overijssel 22 december 2015, ECLI:NL:RBOVE:2015:5634; Rechtbank Arnhem 27 augustus 2010, ECLI:NL:RBARN:2010:BN5775

[13] Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 december 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BG9680

[14] Rechtbank Overijssel 2 februari 2016, ECLI:NL:RBOVE:2016:305

[15] Zie bijvoorbeeld Rechtbank Arnhem 27 augustus 2010, ECLI:NL:RBARN:2010:BN5775

[16] Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 december 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BG9680

[17] Rechtbank Amsterdam 5 september 2012, ECLI:NL:RBAMS:2012:BX6998

[18] Rechtbank Dordrecht 30 januari 2004, ECLI:NL:RBDOR:2004:AO4936

[19] Rechtbank Rotterdam 7 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:5138

[20] Rechtbank Overijssel 22 december 2015, ECLI:NL:RBOVE:2015:5634

[21] Rechtbank Overijssel 2 februari 2016, ECLI:NL:RBOVE:2016:305

C.G. (Christian) Huijsmans

C.G. (Christian) Huijsmans

mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans is in 2008 beëdigd als advocaat. Gaandeweg heeft hij zich naast echtscheidings- en alimentatiezaken toegelegd op het onroerend goedrecht. Hij adviseert met name over huurkwesties en geschillen die voortvloeien uit de koop en (ver)bouw van onroerend goed.

Advocatenkantoor Zeeland

Wulfaertstraat 3
4461 HS GOES
T: 0113 27 70 00
www.advocatenkantoorzeeland.com