Huur

Een gemeente kan er belang bij hebben dat het woon- en leefklimaat en de veiligheid in de buurt wordt verbeterd. Woningcorporaties delen dit belang. Eén van de middelen om dit te doen is door er voor te zorgen dat er geen woningen worden geaccepteerd door huurders waarvan redelijkerwijs kan worden vermoed dat zij strafbare feiten gaan plegen.

Door Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed, werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel wordt besproken hoe gemeentes potentiële huurders kunnen screenen. Hierop kunnen woningcorporaties, al dan niet in overleg met de gemeente, hun beleid aansluiten. Woningcorporaties kunnen richtlijnen opstellen waaruit blijkt welke afwijzingsgronden zij mogen hanteren om het gewenste doel te bereiken.

Dit artikel gaat niet over de screening die een makelaar of vastgoedbemiddelaar uitvoert in opdracht van een particuliere verhuurder. De vraag of een vastgoedbemiddelaar deze taak goed uitoefent wordt besproken in een ander artikel.

Situaties die zich lenen voor social screening

De driehoek woningcorporatie-gemeente-politie kan een samenwerkingsovereenkomst sluiten, bijvoorbeeld ten behoeve van het bestrijden van bovengemiddelde overlast.[1] Een aantal rechters heeft het belang erkend van een preventieve screening van kandidaat-huurders.[2] Let wel: het ging hier om gevallen waarin een huurder in een specifieke wijk of een specifiek woonwagenkamp wilde gaan wonen.

Een woningcorporatie kan hierdoor een social screening opdringen aan een kandidaat huurder voor een appartement in een gebied met veel overlast, mits daar een duidelijke indicatie voor aanwezig is. Zo’n indicatie kan bijvoorbeeld zijn dat een huurder regelmatig in de basisregistratie vermeld stond met de aantekening “adres onbekend”, of juist heel vaak van adres is gewijzigd. Slechts bij een fractie van de aspirant-huurders zal de woningcorporatie daadwerkelijk zo’n screening willen uitvoeren, en er moeten uiteraard beleidsregels/richtlijnen aan ten grondslag liggen.

Het antecedentenonderzoek

Een antecedentenonderzoek kan een onderdeel vormen van een social screening. Een antecedentenonderzoek kan uitgevoerd kan worden op grond van artikel 20 van de Wet Politiegegevens of op basis van de door de aspirant-huurder gegeven toestemming. Ook al geeft de huurder zijn toestemming, dan zorgt dit er nog niet voor dat een woningcorporatie ook inzicht mag krijgen in de daadwerkelijke strafrechtelijke documentatie van de aspirant-huurder. Er wordt dus geen lijst met concrete strafbare feiten en overlastmeldingen doorgegeven aan de woningcorporatie.

Wie beoordeelt of een huurder voldoende betrouwbaar is? Uiteindelijk is het de verhuurder, kortom de woningcorporatie, die besluit of een woning wordt aangeboden. Daartoe wordt de woningcorporatie in sommige gemeentes geadviseerd met behulp van een ‘stoplichtensysteem’. De gemeente vraagt de politie om gegevens over de kandidaat huurder, waarna de woningcorporatie in de vorm van een kleurcode wordt ingelicht. Code groen betekent geen overlastmeldingen, code oranje houdt een advies in om een proefcontract af te sluiten en code rood het advies om niet te verhuren.

Wat kan een kandidaat huurder hier tegen doen?

Staat de kandidaat huurder bij een code rood bij voorbaat met lege handen? Niet per sé. Het ligt dan op de weg van de aspirant-huurder om openheid van zaken te geven. De aspirant-huurder is de enige die bij de politie zijn uittreksel van het antecedentenonderzoek op kan vragen. Hij zal dan zelf op zijn minst aanknopingspunten moeten geven om de uitkomst van het antecedentenonderzoek inhoudelijk te kunnen toetsen.

Een antecedentenonderzoek kan er dus voor zorgen dat een vurig gewenste woning aan de neus van een aspirant-huurder voorbij dreigt te gaan. Kan zo’n toekomstige huurder in een kort geding procedure bij de kantonrechter afdwingen dat de woning alsnog aan hem wordt aangeboden? Dat is vrij lastig. Een kort geding procedure leent zich niet voor nadere bewijslevering. De rechter zal daarom toch vooral uit moeten gaan van de feiten die de aspirant-huurder en de woningcorporatie aandragen. De  aspirant-huurder zal naar alle waarschijnlijkheid zijn hele levenswandel op een sluitende en overtuigende manier moeten tonen, hetgeen ongetwijfeld niet mee zal vallen als er signalen bestaan dat een verleden heeft met criminele feiten en overlast.

Is social screening eigenlijk wel toegestaan?

De keuze voor een social screening zorgt voor een aantal ethisch-juridische vraagstukken. In 2016 heeft (toenmalig) Minister Blok van Wonen de conclusie getrokken dat deze vorm van screening geen wettelijke basis heeft. Let wel: het verstrekken van de persoonsgegevens is op zichzelf nog wel te rechtvaardigen. Er wordt echter een inbreuk gemaakt op de vrijheid van vestiging.

Sinds 1 januari 2015 is de Huisvestingswet 2014 van kracht. Daarin is bepaald dat een gemeente in een huisvestingsverordening uitsluitend regels mag opnemen in verband met woonruimteverdeling bij schaarste én in de door de Minister aangewezen gebieden in verband met leefbaarheid.  De Minister kan deze gebieden aanwijzen op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek in verband met de selectieve woningtoewijzing ter beperking van overlastgevend en crimineel gedrag (Wbmgp).

Zonder aanvullende wetgeving hadden de gemeentes geen mogelijkheden om aanvullende regels te stellen of convenanten te sluiten met andere partijen in het kader van woonruimteverdeling.[3] Dit zou dus ook gelden voor de gemeentes in de hierboven aangehaalde gerechtelijke uitspraken. De Minister van Wonen heeft in 2016 een wetsvoorstel ingediend om alsnog een wettelijke bevoegdheid voor gemeentes in de wet vast te leggen.

De lezer dient er rekening mee te houden dat na de publicatie van dit artikel (eerste kwartaal 2017) nieuwe ontwikkelingen kunnen komen. Bij de beantwoording van de vraag of social screening eigenlijk wel is toegestaan, zal de lezer de laatste wetswijzigingen in de gaten moeten houden.

Een tweede ethisch-juridische discussie is de volgende. Hierboven bleek al dat een kandidaat huurder met een kerfstok de kans misloopt om in een bepaalde buurt te huren. Zo’n huurder wordt dan met de onmogelijke bewijslast opgezadeld  dat hij zijn leven ondertussen gebeterd heeft. Hij blijft verstoken van een sociale huurwoning, misschien in een levensfase waarin hij deze nu juist heel hard nodig heeft.

Daar staat tegenover dat de bovenstaande kandidaat huurder zich toch al in een problematische situatie bevindt. Een groot deel van de woningcorporaties en sommige particuliere verhuurders verwachten van hun huurders dat zij een positieve verhuurdersverklaring kunnen tonen. Wanneer zij deze niet kunnen tonen, wordt aan hen geen huurcontract aangeboden. Een deel van de aspirant-huurders die zou struikelen over een social screening zou ook geen positieve verhuurdersverklaring kunnen tonen.

Conclusie

Een gemeente (en een woningcorporatie) heeft een groot belang heeft bij het creëren van een goede woonomgeving. Binnen redelijke grenzen kunnen er maatregelen worden getroffen om bepaalde potentiële huurders te weren uit bepaalde buurten. Dit kan plaatsvinden door middel van een antecedentenonderzoek in het kader van social screening.

[1] Rechtbank Gelderland 13 mei 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:3346

[2] Rechtbank Rotterdam 4 april 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:2733; Rechtbank Gelderland 13 mei 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:3346.

[3] https://zoek.officielebekendmakingen.nl/dossier/34314/kst-34314-6

Wanneer de politie de taak heeft om iemand aan te houden die zich vermoedelijk in een woning bevindt, kan deze er voor kiezen om eerst aan te bellen. Wanneer de huurder weigert om de deur te openen, kan de politie besluiten om deze te forceren. Om kwijtmaking van bewijsmiddelen te voorkomen is het soms van belang dat de huurder niet op de hoogte is van het feit dat de politie aan de deur staat. Hoe het ook zij, van de politie kan niet worden verwacht dat zij alvorens tot binnentreden over te gaan overleg pleegt met de verhuurder van de woning om zo schade aan de woning te voorkomen.

Door Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed, werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Wanneer de politie de taak heeft om iemand aan te houden die zich vermoedelijk in een woning bevindt, kan deze er voor kiezen om eerst aan te bellen. Wanneer de huurder weigert om de deur te openen, kan de politie besluiten om deze te forceren. Om kwijtmaking van bewijsmiddelen te voorkomen is het soms van belang dat de huurder niet op de hoogte is van het feit dat de politie aan de deur staat. Hoe het ook zij, van de politie kan niet worden verwacht dat zij alvorens tot binnentreden over te gaan overleg pleegt met de verhuurder van de woning om zo schade aan de woning te voorkomen.

Een verhuurder kan schade lijden als gevolg van het binnentreden in een huurwoning. De politie kan daarbij bijvoorbeeld de deur forceren, een ruit inslaan, enzovoorts.  Hierna wordt besproken onder welke omstandigheden de huurder aansprakelijk werd geacht voor de ingetreden schade. Deze omstandigheden kunnen afhankelijk van de feiten in andere zaken nog nader aangevuld worden. Het onderstaande geldt zowel voor woonruimte als bedrijfsruimte.

Aansprakelijkheid huurder: algemene verdeling van aansprakelijkheid voor schade

Artikel 7:218 lid 1 BW regelt dat de huurder aansprakelijk is voor schade aan de verhuurde zaak, voor zover deze schade het gevolg is van en aan de huurder toe te rekenen tekortkoming in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Volgens artikel 7:218 lid 2 BW wordt alle schade vermoed hierdoor te zijn ontstaan, behoudens brandschade en schade aan de buitenzijde van het gehuurde.

Dit wetsartikel zorgt dus voor een bewijsvermoeden in het voordeel van de verhuurder, maar niet bij schade aan de buitenzijde van de woning; en laat nu juist hiervan sprake zijn bij het forceren van een deur of een raam [1]. Het gevolg hiervan is dat de verhuurder zal moeten stellen (en bij betwisting bewijzen) dat de schade door de politieactie het gevolg is van een toerekenbare tekortkoming van de huurder.

De verhuurder weet echter niet altijd de reden van het binnentreden.  De verhuurder kan dus ook niet beoordelen of de huurder uiteindelijk een strafbaar feit blijkt te hebben gepleegd. Dit laatste is natuurlijk wel duidelijk wanneer de verhuurder later wordt geconfronteerd met een gemeentelijk besluit om de woning voor bepaalde tijd te sluiten vanwege de aanwezigheid van verdovende middelen. Echter, in een groot aantal andere gevallen zal het Openbaar Ministerie de verhuurder niet zo snel van informatie voorzien.

De verhuurder kan bovenstaande discussie voorkomen door de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van toepassing te laten verklaren op de huurovereenkomst. In artikel 12.6 van de algemene bepalingen wordt afgeweken van artikel 7:218 lid 2 BW. In dat geval komen de partijen overeen dat alle schade aan het gehuurde –slechts met uitzondering van brandschade –wordt vermoed te zijn ontstaan door een toerekenbare tekortkoming van de huurder. Ten aanzien van schade aan de buitenzijde van de woning zal dan de huurder moeten stellen en zo nodig te bewijzen dat hij niet was tekortgekomen, hetzij dat deze tekortkoming hem niet kan worden toegerekend [2]. Uit de hierna te bespreken rechtspraak zal blijken dat de verhuurder – uiteraard – profiteert van deze verdeling van de bewijslast.

Aansprakelijkheid huurder: uitwerking in de rechtspraak

In de eerste twee hierna te bespreken uitspraken werd niet gediscussieerd over de gevolgen van artikel 12.6 van de algemene bepalingen.

Het feit dat de huurder uiteindelijk is veroordeeld voor een strafbaar feit hoeft nog geen doorslaggevende reden te zijn om de huurder aansprakelijk te achten voor de schade. Zo heeft de Rechtbank Middelburg geoordeeld dat een huurder niet aansprakelijk was omdat de reden voor de politie-inval geen rechtstreeks verband hield met de huurovereenkomst [3]. In deze situatie was de huurder niet teruggekeerd na een proefverlof. Dit is geen verplichting die uit de huurovereenkomst volgt.

De huurder had de woning in deze zaak dus niet gebruikt voor het plegen van strafbare feiten. Het enkele verblijf van de huurder in de woning was volgens de rechter onvoldoende om te kunnen concluderen dat de huurder toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichting om het gehuurde te gebruiken en te onderhouden zoals het een goed huurder betaamt [4].

De hierboven besproken uitspraak zorgt voor een bittere nasmaak. Deze huurder was zich immers welbewust van de kans dat de politie hem zou komen ophalen; daardoor ontstond het risico dat de voordeur geforceerd zou worden. De Rechtbank Den Haag ging vijf jaren later, namelijk in 2014, dan ook een andere kant op. Deze oordeelde dat het delict waarvan sprake is geen rechtstreeks verband hoeft te houden met het gehuurde. In plaats daarvan is het voldoende dat het delict van zodanig ernstige aard is, dat een politie-inval tot de reële mogelijkheden behoort. Immers, in dat geval is de kans op schade aan het gehuurde voldoende concreet en voorzienbaar. Dit zal bijvoorbeeld dus al zo zijn als het gehuurde gebruikt wordt als “uitvalsbasis” voor (ernstige) strafbare activiteiten of wanneer het gehuurde als schuilplaats dient na het plegen van zodanige feiten [5].

De Rechtbank Den Haag voegt daaraan toe dat een andere benadering tot het onaanvaardbare gevolg zou leiden dat een verhuurder, die part noch deel had aan het criminele gedrag dat leidde tot het ontstaan van de schade, zelf deze veelal onverhaalbare schade zou dienen te dragen [6].

In de zaak die bij de Rechtbank Den Haag speelde werd de zoon van de huurder opgepakt. De Rechtbank Den Haag voegde hieraan toe dat het gedrag van de zoon (die behoorlijk wat op zijn kerfstok had) zijn weerslag had gekregen op het gehuurde en dus de verhuurder [7].

Dat het niet uitsluitend om de huurder zelf hoeft te gaan blijkt ook uit een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam [8]. In deze zaak sprak de huurder door een keukenraam met de politie, en was er dus van op de hoogte dat hem werd gesommeerd om de deur open te doen. Deze huurder weigerde en de deur werd geforceerd. De Rechtbank oordeelde dat de huurder aansprakelijk was voor de schade. Echter, bij dit oordeel speelde artikel 12.6 van de algemene bepalingen een grote rol [9].  Hierdoor kwam de bewijslast te liggen bij de huurder; echter de huurder kon niet aantonen dat het binnentreden onrechtmatig was. De enkele stelling dat er geen bevel tot binnentreden werd getoond was hiervoor onvoldoende. Bijkomende omstandigheden hadden kunnen blijken uit een proces-verbaal van bevindingen met betrekking tot het binnentreden. Dit had de huurder niet getoond. Overigens zou dit niet een bewijsstuk zijn waar de huurder zomaar de hand op zou kunnen leggen.

In plaats hiervan werd in deze Rotterdamse zaak duidelijk dat de agenten hadden aangegeven dat wanneer de huurder de deur niet zou openen, de politie op een andere manier zou proberen om binnen te komen. De agenten hadden dus niet nadrukkelijk aangekondigd dat zij de deur gingen forceren, maar de huurder had dit wel kunnen verwachten. Door de deur niet te openen heeft de huurder gehandeld in strijd met de verplichtingen die zij als goed huurder heeft. Hij had de schade immers eenvoudig kunnen voorkomen [10].

Binnentreden vanwege redding huurder?

De verdenking van een strafbaar feit is niet de enige reden waarom de politie een voordeur of raam kan forceren. Er kan ook het vermoeden bestaan dat een bewoner van het gehuurde dringend hulp nodig heeft. Hierover is – voor zover mij bekend- geen rechtspraak gepubliceerd. Wanneer een bewoner onwel is geworden kan evenwel onmogelijk worden gesproken van een toerekenbare tekortkoming.

Conclusie

Er zijn slechts enkele uitspraken gepubliceerd over de aansprakelijkheid van een huurder bij binnentreden door de politie. Het is nog te vroeg om te concluderen of in andere zaken een verwijzing naar artikel 12.6 van de algemene bepalingen stand houdt. Het is ook nog te vroeg om te concluderen of er wel of geen rechtstreeks verband moet zijn tussen het door de huurder gepleegde delict enerzijds en het gehuurde anderzijds. Uit toekomstige rechtspraak zal naar verwachting een definitieve conclusie kunnen worden getrokken.

———-

[1] Rechtbank Middelburg 30 september 2009, ECLI:NL:RBMID:2009:BL0030

[2] Rechtbank Rotterdam 3 maart 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:2742

[3] Rechtbank Middelburg 30 september 2009, ECLI:NL:RBMID:2009:BL0030

[4] Rechtbank Middelburg 30 september 2009, ECLI:NL:RBMID:2009:BL0030

[5] Rechtbank Den Haag 18 september 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:12208

[6] Rechtbank Den Haag 18 september 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:12208

[7] Rechtbank Den Haag 18 september 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:12208

[8] Rechtbank Rotterdam 3 maart 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:2742

[9] Rechtbank Rotterdam 3 maart 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:2742

[10] Rechtbank Rotterdam 3 maart 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:2742

De wet schrijft voor langs welke weg een huurovereenkomst moet worden opgezegd. Artikel 7:271 lid 3 BW regelt voor woonruimte dat de huur moet worden opgezegd per aangetekende brief of deurwaardersexploot.  Artikel 7:293 lid 2 BW regelt dit voor bedrijfsruimte.

Door Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed, werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Daarbovenop is in veel huurovereenkomsten ook opgenomen dat de huur moet worden opgezegd per aangetekende brief of deurwaardersexploot. Zo’n bepaling is ook opgenomen in de ROZ-modelhuurovereenkomsten voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte alsook die voor winkelruimte. Ook komt een soortgelijke bepaling voor in veel huurovereenkomsten voor woonruimte.

Het komt op het eerste gezicht nogal ouderwets over. Waarom is het voor een huurder niet voldoende om een e-mailbericht te sturen? En kan een huurder ook mondeling opzeggen met een getuige erbij? Een aangetekende brief is bovendien soms onhandig. Zo kan deze meermaals tevergeefs aangeboden worden voordat deze uit noodzaak afgehaald moet worden. Dit kan slecht uitkomen als een huurder vlak voor het einde van de maand (of voor het verstrijken van de opzegtermijn) wil opzeggen. De optie dat een brief aangetekend wordt verzonden met handtekening retour is in 2011 geschrapt.

Dit artikel gaat uitsluitend over de manier van verzending. Dit artikel gaat niet over de inhoud van de mededeling. In die hierna te bespreken rechtspraak stond de vraag centraal of de huurder correct had opgezegd. Er wordt dus niet besproken of een verhuurder correct heeft opgezegd. Ik maak bij de bespreking van de rechtspraak geen onderscheid in zaken waarin een huurovereenkomst voor woonruimte of bedrijfsruimte werd opgezegd.

Opzeggen mag ook op een andere manier

Ondertussen lijkt in de rechtspraak het volgende vast te staan. Een opzegging door middel van een communicatiemiddel dat niet is overeengekomen brengt géén nietigheid van deze opzegging met zich mee.[1] De mededeling is dus rechtsgeldig, ook al is het communicatiemiddel in strijd met de wet of de huurovereenkomst.

Het oorspronkelijke doel van de aangetekende brief of het deurwaardersexploot is namelijk dat naderhand bewezen kan worden dat dit bericht ook daadwerkelijk de andere partij heeft bereikt. Het belang dat partijen daarmee hebben is dat daarmee de datum en soms zelfs het tijdstip van ontvangst vast komen te staan.[2]

De kantonrechter te Rotterdam oordeelde dat het beroep van de verhuurder dat opzegging ‘uitsluitend schriftelijk (dus niet per e-mail)’ kan geschieden in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Opzegging per e-mail volstaat volgens deze kantonrechter in het huidige communicatieverkeer.[3] Dit gold in die specifieke zaak eens te meer omdat het e-mailadres van de verhuurder in het huurcontract was vermeld onder haar contactgegevens. Geen andere rechter is in de afgelopen jaren zo uitgesproken geweest over moderne communicatiemiddelen in een gepubliceerde uitspraak.

Discussie over de ontvangst

Vervolgens zal gekeken moeten worden of het afwijkend verzonden bericht de andere partij ook daadwerkelijk heeft bereikt. Immers, slechts dan heeft de opzegging ook effect. Daarnaast zal moeten worden beoordeeld of de opzegging de andere partij ook tijdig heeft bereikt, namelijk vóór het verlopen van de daarvoor gestelde termijn.

Het risico dat de opzegging de ander niet of niet tijdig heeft bereikt ligt bij de partij die er voor heeft gekozen om niet per aangetekende brief of deurwaardersexploot te verzenden. Hier ontstaan vervolgens de discussies tussen de strijdende partijen.

Allereerst speelt hier een rol of de verhuurder al dan niet betwist dat hij de opzegging (bijtijds) heeft ontvangen. Wanneer de verhuurder dit niet betwist, dan staat vast dat de opzegging effect heeft gehad. Een verhuurder kan echter ook glashard ontkennen dat hij een opzegging per e-mailbericht heeft ontvangen. In dat geval heeft de huurder, afhankelijk van het navolgende, een (groot) bewijsprobleem.

De rechter kijkt ten tweede naar alle communicatie die tussen de huurder en de verhuurder heeft plaatsgevonden. Dus niet alleen naar het opzeggingsbericht zelf. Zo kan het gebeuren dat zelfs in een zaak waarin nota bene niet vast stond dat de opzeggingsbrief bijtijds was ontvangen, de opzegging zelf toch rechtsgeldig wordt geacht. De huurder had namelijk al eerder en langs een andere weg tijdig en bewijsbaar kenbaar gemaakt dat hij de huur wilde opzeggen.[4] In dat geval heeft de verhuurder hoegenaamd geen belang meer bij een daadwerkelijke opzeggingsbrief. Ook in andere huurzaken werd in het voordeel van de opzeggende huurder een grote rol toegedicht aan het feit dat de verhuurder al afwist van de wens van de huurder om de huur te beëindigen.[5] Een huurder kan ook door middel van getuigenbewijs aantonen dat een verhuurder al eerder de hoogte was van een mondelinge opzegging.[6]

Ten derde kan er betekenis worden gehecht aan andere daden van de huurder en de verhuurder. Hierbij kan onderzocht worden of de verhuurder de sleutels in ontvangst heeft genomen, of dat de huurder opgave heeft gedaan van de eindmeterstanden van gas/elektra en water.[7] Overigens is er nog geen uitspraak gepubliceerd waarin dit soort daden een doorslaggevende betekenis hadden voor het oordeel of een beroep kon worden gedaan op een afwijkende opzegging.

Een bijzonder geval betrof een zaak waarin particulier een garagebox huurde. De kantonrechter kon hier niet kijken naar de wettelijke voorschriften voor opzegging; die hebben immers slechts betrekking op woonruimte of bedrijfsruimte. Wel stonden vergelijkbare strenge voorschriften voor opzegging in het contract. In deze zaak oordeelde de kantonrechter dat de dwingende voorschriften voor opzegging een onredelijk bezwarend beding vormden. Ik vind dit een bijzondere uitspraak, omdat zo’n vormvoorschrift in de kern ook bescherming kan bieden aan de consument-huurder. Ik ben het in ieder geval wel met de kantonrechter eens dat de verhuurder geen beschermenswaardig belang had bij een beroep op een vormvoorschrift.[8]  Ondanks dat het kantoor van de verhuurder die dag gesloten was, werd aangenomen dat een opzegging per e-mailbericht hem (tijdig) had bereikt.

Andere belangrijke mededelingen tussen huurder en verhuurder

Het vormvereiste van een aangetekende brief kan ook gelden voor andere belangrijke mededelingen. Zowel de huurder als de verhuurder wordt aangeraden om de huurovereenkomst en de eventueel overeengekomen algemene bepalingen hier goed op na te slaan.

Zo is in de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte (2015) van ROZ bijvoorbeeld de verplichting opgenomen dat de huurder en de verhuurder elkaar door middel van een aangetekende brief kunnen oproepen om mee te werken met een, zelfs bij afwezigheid, bindende eindinspectie.

Conclusie

Het is nog steeds aan te raden om de huurovereenkomst per aangetekende brief of exploot op te zeggen. Dit geldt zeker in het geval van een ondernemer die een bedrijfsruimte huurt, waarvan de huur bij gebreke van een opzegging automatisch met een langdurige periode wordt verlengd. In dat geval moeten risico’s absoluut vermeden worden. Maar ook in andere gevallen is het beter om een discussie te vermijden over de vraag of de verhuurder de opzegging heeft ontvangen.

Wanneer u als huurder of verhuurder onverhoopt toch in zo’n discussie terecht komt, dan kunt u rekening houden met het bovenstaande.

———-

[1] Rechtbank Noord-Holland 25 juni 2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:7118; Rechtbank Rotterdam 25 april 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:3333. De wet legt ook niet de sanctie van nietigheid op.

[2] Vgl. Hof Leeuwarden, 10 november 2004, NJF 2005, 201

[3] Rechtbank Rotterdam 25 april 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:3333.

[4] Rechtbank Noord-Holland 25 juni 2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:7118.

[5] Gerechtshof Leeuwarden 16 februari 2010, ECLI:NL:GHLEE:2010:BL4463; Rechtbank Midden-Nederland 29 jul 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:5675.

[6] Rechtbank Noord-Nederland 8 oktober 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:5989

[7] Rechtbank Rotterdam 25 april 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:3333.

[8] Rechtbank Oost-Brabant 27 februari 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:1396

Wanneer een huurder een (forse) betalingsachterstand in de huurtermijnen heeft laten ontstaan, kan hij worden veroordeeld om de woning te ontruimen. Dit laatste kan erg ongelegen komen wanneer de huurder bezig is met een schuldhulpverleningstraject. Zo’n traject duurt meestal een aantal maanden en zou moeten leiden tot een minnelijk traject of een wettelijke schuldsanering.

Door Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed, werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

De huurder heeft in dat geval belang bij stabiliteit terwijl hij een regeling gaat treffen met zijn schuldeisers. Hierna wordt besproken hoe een huurder een voorziening kan laten treffen waardoor hij niet kan worden ontruimd.

Dit artikel is geschreven vóór de invoering van een nieuwe wet per (waarschijnlijk) 1 januari 2017 die een breed moratorium, bestaande uit een rustperiode voor zes maanden voorschrijft.

Twee vormen van voorlopige voorziening

De Faillissementswet (Fw) biedt de huurder twee mogelijkheden om een voorlopige voorziening te verkrijgen. Ten eerste is er de mogelijkheid om op grond van artikel 287 lid 4 Fw een voorlopige voorziening te verzoeken. Dit heeft tot doel het geven van een spoedeisende beslissing in het kader van de toelating tot de schuldsaneringsregeling. Dit middel is derhalve bedoeld om de periode tussen de indiening van het verzoek tot toepassing van de schuldsaneringsregeling en de beslissing daarop te overbruggen.

De tweede mogelijkheid is een verzoek tot moratorium op grond van artikel 287b Fw. Een moratorium heeft tot doel de voortzetting van het minnelijk traject mogelijk te maken zodat een regeling met de schuldeisers wordt getroffen of afgerond. Bij een moratorium staat net als bij de hierboven besproken voorlopige voorziening het belang van de schuldenaar bij het treffen van een minnelijke regeling voorop, tenzij dit in strijd is met het belang van de schuldeiser (verhuurder) bij ontruiming wegens huurschulden.

Hierna bespreek ik uitsluitend de mogelijkheid die een huurder heeft om stabiliteit te creëren door middel van een moratorium. Een huurder kan door middel van een verzoekschrift een voorlopige voorziening vragen met als doel om niet ontruimd te worden. Dit biedt de huurder een adempauze bij een dreigende executie van een vonnis. Op deze wijze wordt hij alsnog  in staat gesteld om met zijn schuldeisers, waaronder de verhuurder, een regeling voor zijn schulden overeen te komen.

Wanneer kan een verzoek worden gedaan?

Een huurder kan slechts een beroep doen op een moratorium in een bedreigende situatie. Dit is geregeld in artikel 287b lid 2 Fw. Van een bedreigende situatie is onder meer sprake als een verhuurder al een ontruimingsvonnis heeft behaald en (door middel van een deurwaardersexploit) heeft aangekondigd over te zullen gaan tot ontruiming.[1] Let wel: het ontruimingsvonnis moet uitsluitend zijn gewezen vanwege een ontstane huurachterstand. Een moratorium kan niet met succes worden verzocht wanneer de ontruiming (ook) op een andere grond is toegestaan, zoals bijvoorbeeld overlast. 2]

De beslissing tot een moratorium kan op korte termijn worden verkregen. De Rechtbank moet dus met spoed de zaak behandelen en met spoed een uitspraak doen. Er zijn gevallen bekend waarin een huurder één of twee dagen vóór de aangezegde ontruimingsdatum een voorlopige uitspraak van de Rechtbank verkreeg.

Er lijkt in de praktijk onduidelijkheid te bestaan over welke stappen de huurder al ondernomen moet hebben voordat hij aanspraak kan maken op een moratorium. Eén van de mogelijke lezingen in de wet luidt dat een huurder eigenlijk zal moeten laten zien dat er al een verzoekschrift voor toelating tot de regeling WSNP is opgesteld. Uit dit verzoekschrift hoeft dan nog niet te blijken dat er daadwerkelijk een minnelijk akkoord is bereikt met alle schuldeisers. Het is dus voldoende dat de huurder in een minnelijk traject zit.

Een huurder zit nog niet in een minnelijk traject wanneer de schuldhulpverlening de openstaande vorderingen nog aan het inventariseren is. Op dat moment is er namelijk nog  geen minnelijk voorstel tot schuldsanering aan de schuldeisers aangeboden. Het minnelijk traject vangt pas eerst aan nadat na een volledige inventarisatie van de schulden en een voorstel voor een buitengerechtelijke schuldregeling aan de schuldeisers is gedaan.[3]

Desondanks is er onduidelijkheid. In de praktijk blijkt dat niet in alle uitspraken dit minimale ingangsmoment strak wordt gehanteerd. Er zijn uitspraken te vinden waarin rechters constateren dat een minnelijk traject niet is gestart althans nog moet worden gestart, maar waarin zij desondanks direct overgaan tot de hierna te bespreken belangenafweging.[4] Hierdoor lijkt het er op dat het niet altijd nodig is dat er al een voorstel gedaan hoeft te zijn aan alle schuldeisers. Een huurder wiens ontruiming al op korte termijn dreigt, en nog niet in een minnelijk traject zit, kan dus uit nood proberen een beroep te doen op deze uitspraken.

Hiertegenover staat dat in andere vonnissen pertinent geen uitzondering wordt gemaakt. Een minnelijk traject moet volgens deze uitspraken zijn gestart als fundamentele voorwaarde voor een moratorium. Zo werd er geen uitzondering gemaakt voor een geval waarin eerst een beschermingsbewind moet zijn uitgesproken zodat de inkomsten en uitgaven van de huurder in balans kunnen worden gebracht, voordat het minnelijk traject kan worden gestart.[5]

Hoe toetst de rechter?

Allereerst is van belang dat de rechter die oordeelt over het moratorium eigenlijk niet behoort te kijken naar de kans of een minnelijk traject zal slagen. Eveneens behoort de rechter niet te kijken naar de kans of een huurder uiteindelijk kan worden toegelaten tot de regeling WSNP.[6] Op dit punt in de rechterlijke toets zou het dus niet van invloed moeten zijn wanneer een huurder in de afgelopen jaren al eerder was toegelaten tot de regeling WSNP.  Overigens kan de vraag naar de kansen van een verzoek tot toelating tot de regeling WSNP wel een rol spelen bij een voorlopige voorziening in de zin van artikel 287 lid 4 Fw.[7] In die situatie is het minnelijk traject immers niet geslaagd.

Artikel 287b Fw bevat geen criterium op grond waarvan kan worden beslist of de voorlopige voorziening dient te worden toegewezen dan wel afgewezen. De rechtbank zoekt daarom desondanks wel aansluiting bij de wijze waarop op een voorlopige voorziening zoals genoemd in artikel 287 lid 4 Fw wordt beslist. Hoewel dus sprake is van twee separate rechterlijke toetswijzen, vindt dus ook bij een moratorium een afweging plaats tussen het belang van huurder enerzijds en de verhuurder in zijn hoedanigheid van schuldeiser anderzijds.[8] Gezien de doelstelling van de wettelijke regeling is het uitgangspunt dat een moratorium steeds dient te worden toegewezen, tenzij zwaarwegende belangen van schuldeisers zich daartegen verzetten.[9]

Het belang van een huurder bestaat erin dat hij in de huurwoning kan blijven wonen en het minnelijk schuldhulpverleningstraject kan doorlopen. Het belang van de verhuurder bestaat erin dat hij het ontruimingsvonnis ten uitvoer kan leggen en de huurachterstand niet verder op ziet lopen. Wanneer de huurder voldoende aannemelijk kan maken dat hij de toekomstige huurtermijnen zal kunnen betalen, zal diens belang veelal zwaarder wegen dan het belang van de verhuurder. Eén van de manieren waarop een huurder aannemelijk kan maken dat de huur in de toekomst correct wordt betaald is doordat hij een budgetbeheerder heeft ingeschakeld die op dat moment de huur al correct betaalt[10] of gaat betalen.[11]

Ondanks de ruime mogelijkheden om het moratorium toe te staan, slagen niet alle verzoeken. In de hierna te noemen gevallen had de huurder geen budgetbeheerder ingeschakeld. Het verzoek werd afgewezen in een geval waarin de huurder al een lange voorgeschiedenis had, waarin hem diverse malen een kans was gegeven om zijn betalingsgedrag te beteren, er nota bene al een schuldsaneringstraject zonder succes was doorlopen en daarbovenop een actieve oplossingsgerichte houding nog steeds ontbrak.[12] Een verzoek tot een moratorium kan ook worden afgewezen wanneer de Kredietbank aangeeft niet te kunnen garanderen dat er geen nieuwe schulden zullen ontstaan (kortom: geen vertrouwen heeft in het traject).[13]

Ook wanneer al extreem lang sprake is van huurachterstanden en er diverse ontruimingsvonnissen zijn gewezen kan de rechter het belang van de verhuurder zwaarder laten wegen.[14]

Een bijzondere kwestie is het geval waarin een huurder reeds eerder een moratorium had verkregen. Deze huurder werd niet toegelaten tot de wettelijke schuldsanering. De huurder verhuisde en er werd vervolgens opnieuw een ontruimingsvonnis tegen hem gewezen. Ondertussen had de huurder geen actie ondernomen om een oplossing te vinden voor zijn schulden.[15] De huurder had in deze kwestie niet de indruk gewekt dat hij gedurende een moratorium wel correct zou gaan betalen. Afwijzing van zijn verzoek volgde.

Uit het bovenstaande kan worden afgeleid dat de voorgeschiedenis van de huurder een invloed heeft op de verwachtingen die de Rechtbank heeft over zijn toekomstige betalingsgedrag. Dit is dan weer van invloed op de belangenafweging.

Duur van het moratorium

Een moratorium creëert een bijzondere situatie. De huurovereenkomst is al door een andere rechter ontbonden. De verhuurder heeft al rechterlijke toestemming om te ontruimen. En toch zorgt het moratorium er nadien voor dat de verhuurder geen gebruik kan maken van dit ontruimingsvonnis.

Gedurende het moratorium wordt de reeds ontbonden huurovereenkomst “verlengd” voor de duur van de getroffen voorziening. In feite is er geen sprake van een verlenging, want de huurovereenkomst an sich bestaat niet meer als deze is ontbonden. De rechter kan beslissen dat het moratorium slechts geldt zolang de huurder tijdig de huur blijft betalen. In feite schorst de rechter dan  de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis zo lang de huur tijdig wordt voldaan. Wanneer een huurder een toekomstige huurbetaling niet correct verricht, kan de verhuurder veelal alsnog zonder rechterlijke tussenkomst gebruik maken van het ontruimingsvonnis.[16]

Wanneer de rechter verwacht dat het nog lang zal duren voordat het minnelijk traject is afgerond, kan deze er voor kiezen om de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis voor een bepaalde duur van maximaal zes maanden te schorsen in plaats van tot het moment dat de huurder is toegelaten tot een definitieve minnelijke regeling of de wettelijke schuldsanering. Een afwijkende termijn van vier maanden wordt in sommige omstandigheden ook gehanteerd.[17] Er is ook een geval bekend waarin eerst een termijn van twee maanden werd verleend. Deze zou dan worden verlengd met vier maanden wanneer zou blijken dat de huurder zijn betalingstoezeggingen was nagekomen.[18]

Proceskostenveroordeling bij afwijzing verzoek?

Wanneer een verzoek tot een moratorium wordt afgewezen, hoeft de aanvrager veelal geen proceskostenveroordeling te betalen. In het algemeen moet met een dergelijk verzoek in het kader van de behandeling van een moratorium, met de nodige omzichtigheid worden omgegaan, alleen al vanwege de reeds aanwezige schuldenpositie van de verzoeker.[19] Er wordt ook niet snel geconcludeerd dat een aanvrager zijn bevoegdheid tot het vragen van een moratorium heeft aangewend voor een oneigenlijk doel.

Tot slot

Dankzij een aantal van de hierboven genoemde uitspraken heeft de verhuurder daadwerkelijk moeten accepteren dat een huurder gebruik mocht blijven maken van de woning ondanks een ontruimingsvonnis en een forse achterstand . De huurder ontsnapt echter niet aan zijn toekomstige verplichtingen. Wanneer een huurder vervolgens tijdens het minnelijke traject of de wettelijke schuldsaneringsregeling opnieuw een huurachterstand laat ontstaan, kan het eerder gewezen ontruimingsvonnis alsnog ten uitvoer worden gebracht. Dit is geregeld in artikel 305 lid 2 Fw.

———-

[1] Zie onder andere Rechtbank Rotterdam 15 september 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:7577

[2] Rechtbank Rotterdam 4 maart 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:2544

[3]Rechtbank Den Haag 31 juli 2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:16030

[4] Zie bijvoorbeeld  Rechtbank Rotterdam 5 augustus 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:5678; Rechtbank Amsterdam 20 augustus 2008, ECLI:NL:RBAMS:2008:BG4436, Rechtbank Rotterdam 1 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4322

[5] Rechtbank Midden-Nederland 27 februari 2014, ECLI:NL:RBMNE:2014:941; Rechtbank Den Haag 31 juli 2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:16030

[6] Rechtbank Arnhem 14 september 2010, ECLI:NL:RBARN:2010:BN8489; Rechtbank Amsterdam 17 januari 2011, ECLI:NL:RBARN:2011:BP1045

[7] Rechtbank Arnhem 28 oktober 2010, ECLI:NL:RBARN:2008:BG3933, hoewel deze uitspraak allesbehalve duidelijk is. Bovendien werd in deze zaak op diverse momenten op beide wettelijke grondslagen een verzoek gedaan.

[8] Zie onder andere Rechtbank Rotterdam 15 september 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:7577.

[9] Gerechtshof Arnhem 7 oktober 2010, ECLI:NL:GHARN:2010:BO1463; Rechtbank Maastricht 3 juni 2009, ECLI:NL:RBMAA:2009:BI6719

[10] Rechtbank Arnhem 14 september 2010, ECLI:NL:RBARN:2010:BN8489

[11] Rechtbank Rotterdam 4 maart 2008, ECLI:NL:RBROT:2008:BC6113

[12] Rechtbank Rotterdam 30 april 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:3423

[13] Rechtbank Rotterdam 26 april 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4287

[14] Rechtbank Groningen 2 september 2009, ECLI:NL:RBGRO:2009:BJ7417; Rechtbank Breda 4 juli 2012, ECLI:NL:RBBRE:2012:BX0769

[15] Rechtbank Groningen 6 juli 2010, ECLI:NL:RBGRO:2010:BN6296

[16] Deze voorwaarde wordt soms nadrukkelijk opgenomen in het vonnis. Zie bijvoorbeeld Rechtbank Oost-Nederland 21 maart 2013,  ECLI:NL:RBONE:2013:BZ9571; Rechtbank Rotterdam 15 september 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:7577

[17] Rechtbank Rotterdam 5 augustus 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:5678

[18] Rechtbank Utrecht 9 december 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BU8308

[19] Rechtbank Rotterdam 26 april 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4287