De wet schrijft voor langs welke weg een huurovereenkomst moet worden opgezegd. Artikel 7:271 lid 3 BW regelt voor woonruimte dat de huur moet worden opgezegd per aangetekende brief of deurwaardersexploot.  Artikel 7:293 lid 2 BW regelt dit voor bedrijfsruimte.

Door Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed, werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Daarbovenop is in veel huurovereenkomsten ook opgenomen dat de huur moet worden opgezegd per aangetekende brief of deurwaardersexploot. Zo’n bepaling is ook opgenomen in de ROZ-modelhuurovereenkomsten voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte alsook die voor winkelruimte. Ook komt een soortgelijke bepaling voor in veel huurovereenkomsten voor woonruimte.

Het komt op het eerste gezicht nogal ouderwets over. Waarom is het voor een huurder niet voldoende om een e-mailbericht te sturen? En kan een huurder ook mondeling opzeggen met een getuige erbij? Een aangetekende brief is bovendien soms onhandig. Zo kan deze meermaals tevergeefs aangeboden worden voordat deze uit noodzaak afgehaald moet worden. Dit kan slecht uitkomen als een huurder vlak voor het einde van de maand (of voor het verstrijken van de opzegtermijn) wil opzeggen. De optie dat een brief aangetekend wordt verzonden met handtekening retour is in 2011 geschrapt.

Dit artikel gaat uitsluitend over de manier van verzending. Dit artikel gaat niet over de inhoud van de mededeling. In die hierna te bespreken rechtspraak stond de vraag centraal of de huurder correct had opgezegd. Er wordt dus niet besproken of een verhuurder correct heeft opgezegd. Ik maak bij de bespreking van de rechtspraak geen onderscheid in zaken waarin een huurovereenkomst voor woonruimte of bedrijfsruimte werd opgezegd.

Opzeggen mag ook op een andere manier

Ondertussen lijkt in de rechtspraak het volgende vast te staan. Een opzegging door middel van een communicatiemiddel dat niet is overeengekomen brengt géén nietigheid van deze opzegging met zich mee.[1] De mededeling is dus rechtsgeldig, ook al is het communicatiemiddel in strijd met de wet of de huurovereenkomst.

Het oorspronkelijke doel van de aangetekende brief of het deurwaardersexploot is namelijk dat naderhand bewezen kan worden dat dit bericht ook daadwerkelijk de andere partij heeft bereikt. Het belang dat partijen daarmee hebben is dat daarmee de datum en soms zelfs het tijdstip van ontvangst vast komen te staan.[2]

De kantonrechter te Rotterdam oordeelde dat het beroep van de verhuurder dat opzegging ‘uitsluitend schriftelijk (dus niet per e-mail)’ kan geschieden in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Opzegging per e-mail volstaat volgens deze kantonrechter in het huidige communicatieverkeer.[3] Dit gold in die specifieke zaak eens te meer omdat het e-mailadres van de verhuurder in het huurcontract was vermeld onder haar contactgegevens. Geen andere rechter is in de afgelopen jaren zo uitgesproken geweest over moderne communicatiemiddelen in een gepubliceerde uitspraak.

Discussie over de ontvangst

Vervolgens zal gekeken moeten worden of het afwijkend verzonden bericht de andere partij ook daadwerkelijk heeft bereikt. Immers, slechts dan heeft de opzegging ook effect. Daarnaast zal moeten worden beoordeeld of de opzegging de andere partij ook tijdig heeft bereikt, namelijk vóór het verlopen van de daarvoor gestelde termijn.

Het risico dat de opzegging de ander niet of niet tijdig heeft bereikt ligt bij de partij die er voor heeft gekozen om niet per aangetekende brief of deurwaardersexploot te verzenden. Hier ontstaan vervolgens de discussies tussen de strijdende partijen.

Allereerst speelt hier een rol of de verhuurder al dan niet betwist dat hij de opzegging (bijtijds) heeft ontvangen. Wanneer de verhuurder dit niet betwist, dan staat vast dat de opzegging effect heeft gehad. Een verhuurder kan echter ook glashard ontkennen dat hij een opzegging per e-mailbericht heeft ontvangen. In dat geval heeft de huurder, afhankelijk van het navolgende, een (groot) bewijsprobleem.

De rechter kijkt ten tweede naar alle communicatie die tussen de huurder en de verhuurder heeft plaatsgevonden. Dus niet alleen naar het opzeggingsbericht zelf. Zo kan het gebeuren dat zelfs in een zaak waarin nota bene niet vast stond dat de opzeggingsbrief bijtijds was ontvangen, de opzegging zelf toch rechtsgeldig wordt geacht. De huurder had namelijk al eerder en langs een andere weg tijdig en bewijsbaar kenbaar gemaakt dat hij de huur wilde opzeggen.[4] In dat geval heeft de verhuurder hoegenaamd geen belang meer bij een daadwerkelijke opzeggingsbrief. Ook in andere huurzaken werd in het voordeel van de opzeggende huurder een grote rol toegedicht aan het feit dat de verhuurder al afwist van de wens van de huurder om de huur te beëindigen.[5] Een huurder kan ook door middel van getuigenbewijs aantonen dat een verhuurder al eerder de hoogte was van een mondelinge opzegging.[6]

Ten derde kan er betekenis worden gehecht aan andere daden van de huurder en de verhuurder. Hierbij kan onderzocht worden of de verhuurder de sleutels in ontvangst heeft genomen, of dat de huurder opgave heeft gedaan van de eindmeterstanden van gas/elektra en water.[7] Overigens is er nog geen uitspraak gepubliceerd waarin dit soort daden een doorslaggevende betekenis hadden voor het oordeel of een beroep kon worden gedaan op een afwijkende opzegging.

Een bijzonder geval betrof een zaak waarin particulier een garagebox huurde. De kantonrechter kon hier niet kijken naar de wettelijke voorschriften voor opzegging; die hebben immers slechts betrekking op woonruimte of bedrijfsruimte. Wel stonden vergelijkbare strenge voorschriften voor opzegging in het contract. In deze zaak oordeelde de kantonrechter dat de dwingende voorschriften voor opzegging een onredelijk bezwarend beding vormden. Ik vind dit een bijzondere uitspraak, omdat zo’n vormvoorschrift in de kern ook bescherming kan bieden aan de consument-huurder. Ik ben het in ieder geval wel met de kantonrechter eens dat de verhuurder geen beschermenswaardig belang had bij een beroep op een vormvoorschrift.[8]  Ondanks dat het kantoor van de verhuurder die dag gesloten was, werd aangenomen dat een opzegging per e-mailbericht hem (tijdig) had bereikt.

Andere belangrijke mededelingen tussen huurder en verhuurder

Het vormvereiste van een aangetekende brief kan ook gelden voor andere belangrijke mededelingen. Zowel de huurder als de verhuurder wordt aangeraden om de huurovereenkomst en de eventueel overeengekomen algemene bepalingen hier goed op na te slaan.

Zo is in de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte (2015) van ROZ bijvoorbeeld de verplichting opgenomen dat de huurder en de verhuurder elkaar door middel van een aangetekende brief kunnen oproepen om mee te werken met een, zelfs bij afwezigheid, bindende eindinspectie.

Conclusie

Het is nog steeds aan te raden om de huurovereenkomst per aangetekende brief of exploot op te zeggen. Dit geldt zeker in het geval van een ondernemer die een bedrijfsruimte huurt, waarvan de huur bij gebreke van een opzegging automatisch met een langdurige periode wordt verlengd. In dat geval moeten risico’s absoluut vermeden worden. Maar ook in andere gevallen is het beter om een discussie te vermijden over de vraag of de verhuurder de opzegging heeft ontvangen.

Wanneer u als huurder of verhuurder onverhoopt toch in zo’n discussie terecht komt, dan kunt u rekening houden met het bovenstaande.

———-

[1] Rechtbank Noord-Holland 25 juni 2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:7118; Rechtbank Rotterdam 25 april 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:3333. De wet legt ook niet de sanctie van nietigheid op.

[2] Vgl. Hof Leeuwarden, 10 november 2004, NJF 2005, 201

[3] Rechtbank Rotterdam 25 april 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:3333.

[4] Rechtbank Noord-Holland 25 juni 2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:7118.

[5] Gerechtshof Leeuwarden 16 februari 2010, ECLI:NL:GHLEE:2010:BL4463; Rechtbank Midden-Nederland 29 jul 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:5675.

[6] Rechtbank Noord-Nederland 8 oktober 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:5989

[7] Rechtbank Rotterdam 25 april 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:3333.

[8] Rechtbank Oost-Brabant 27 februari 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:1396