Het moratorium bij een huurovereenkomst (tot 1 januari 2017)

Wanneer een huurder een (forse) betalingsachterstand in de huurtermijnen heeft laten ontstaan, kan hij worden veroordeeld om de woning te ontruimen. Dit laatste kan erg ongelegen komen wanneer de huurder bezig is met een schuldhulpverleningstraject. Zo’n traject duurt meestal een aantal maanden en zou moeten leiden tot een minnelijk traject of een wettelijke schuldsanering.

Door Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed, werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

De huurder heeft in dat geval belang bij stabiliteit terwijl hij een regeling gaat treffen met zijn schuldeisers. Hierna wordt besproken hoe een huurder een voorziening kan laten treffen waardoor hij niet kan worden ontruimd.

Dit artikel is geschreven vóór de invoering van een nieuwe wet per (waarschijnlijk) 1 januari 2017 die een breed moratorium, bestaande uit een rustperiode voor zes maanden voorschrijft.

Twee vormen van voorlopige voorziening

De Faillissementswet (Fw) biedt de huurder twee mogelijkheden om een voorlopige voorziening te verkrijgen. Ten eerste is er de mogelijkheid om op grond van artikel 287 lid 4 Fw een voorlopige voorziening te verzoeken. Dit heeft tot doel het geven van een spoedeisende beslissing in het kader van de toelating tot de schuldsaneringsregeling. Dit middel is derhalve bedoeld om de periode tussen de indiening van het verzoek tot toepassing van de schuldsaneringsregeling en de beslissing daarop te overbruggen.

De tweede mogelijkheid is een verzoek tot moratorium op grond van artikel 287b Fw. Een moratorium heeft tot doel de voortzetting van het minnelijk traject mogelijk te maken zodat een regeling met de schuldeisers wordt getroffen of afgerond. Bij een moratorium staat net als bij de hierboven besproken voorlopige voorziening het belang van de schuldenaar bij het treffen van een minnelijke regeling voorop, tenzij dit in strijd is met het belang van de schuldeiser (verhuurder) bij ontruiming wegens huurschulden.

Hierna bespreek ik uitsluitend de mogelijkheid die een huurder heeft om stabiliteit te creëren door middel van een moratorium. Een huurder kan door middel van een verzoekschrift een voorlopige voorziening vragen met als doel om niet ontruimd te worden. Dit biedt de huurder een adempauze bij een dreigende executie van een vonnis. Op deze wijze wordt hij alsnog  in staat gesteld om met zijn schuldeisers, waaronder de verhuurder, een regeling voor zijn schulden overeen te komen.

Wanneer kan een verzoek worden gedaan?

Een huurder kan slechts een beroep doen op een moratorium in een bedreigende situatie. Dit is geregeld in artikel 287b lid 2 Fw. Van een bedreigende situatie is onder meer sprake als een verhuurder al een ontruimingsvonnis heeft behaald en (door middel van een deurwaardersexploit) heeft aangekondigd over te zullen gaan tot ontruiming.[1] Let wel: het ontruimingsvonnis moet uitsluitend zijn gewezen vanwege een ontstane huurachterstand. Een moratorium kan niet met succes worden verzocht wanneer de ontruiming (ook) op een andere grond is toegestaan, zoals bijvoorbeeld overlast. 2]

De beslissing tot een moratorium kan op korte termijn worden verkregen. De Rechtbank moet dus met spoed de zaak behandelen en met spoed een uitspraak doen. Er zijn gevallen bekend waarin een huurder één of twee dagen vóór de aangezegde ontruimingsdatum een voorlopige uitspraak van de Rechtbank verkreeg.

Er lijkt in de praktijk onduidelijkheid te bestaan over welke stappen de huurder al ondernomen moet hebben voordat hij aanspraak kan maken op een moratorium. Eén van de mogelijke lezingen in de wet luidt dat een huurder eigenlijk zal moeten laten zien dat er al een verzoekschrift voor toelating tot de regeling WSNP is opgesteld. Uit dit verzoekschrift hoeft dan nog niet te blijken dat er daadwerkelijk een minnelijk akkoord is bereikt met alle schuldeisers. Het is dus voldoende dat de huurder in een minnelijk traject zit.

Een huurder zit nog niet in een minnelijk traject wanneer de schuldhulpverlening de openstaande vorderingen nog aan het inventariseren is. Op dat moment is er namelijk nog  geen minnelijk voorstel tot schuldsanering aan de schuldeisers aangeboden. Het minnelijk traject vangt pas eerst aan nadat na een volledige inventarisatie van de schulden en een voorstel voor een buitengerechtelijke schuldregeling aan de schuldeisers is gedaan.[3]

Desondanks is er onduidelijkheid. In de praktijk blijkt dat niet in alle uitspraken dit minimale ingangsmoment strak wordt gehanteerd. Er zijn uitspraken te vinden waarin rechters constateren dat een minnelijk traject niet is gestart althans nog moet worden gestart, maar waarin zij desondanks direct overgaan tot de hierna te bespreken belangenafweging.[4] Hierdoor lijkt het er op dat het niet altijd nodig is dat er al een voorstel gedaan hoeft te zijn aan alle schuldeisers. Een huurder wiens ontruiming al op korte termijn dreigt, en nog niet in een minnelijk traject zit, kan dus uit nood proberen een beroep te doen op deze uitspraken.

Hiertegenover staat dat in andere vonnissen pertinent geen uitzondering wordt gemaakt. Een minnelijk traject moet volgens deze uitspraken zijn gestart als fundamentele voorwaarde voor een moratorium. Zo werd er geen uitzondering gemaakt voor een geval waarin eerst een beschermingsbewind moet zijn uitgesproken zodat de inkomsten en uitgaven van de huurder in balans kunnen worden gebracht, voordat het minnelijk traject kan worden gestart.[5]

Hoe toetst de rechter?

Allereerst is van belang dat de rechter die oordeelt over het moratorium eigenlijk niet behoort te kijken naar de kans of een minnelijk traject zal slagen. Eveneens behoort de rechter niet te kijken naar de kans of een huurder uiteindelijk kan worden toegelaten tot de regeling WSNP.[6] Op dit punt in de rechterlijke toets zou het dus niet van invloed moeten zijn wanneer een huurder in de afgelopen jaren al eerder was toegelaten tot de regeling WSNP.  Overigens kan de vraag naar de kansen van een verzoek tot toelating tot de regeling WSNP wel een rol spelen bij een voorlopige voorziening in de zin van artikel 287 lid 4 Fw.[7] In die situatie is het minnelijk traject immers niet geslaagd.

Artikel 287b Fw bevat geen criterium op grond waarvan kan worden beslist of de voorlopige voorziening dient te worden toegewezen dan wel afgewezen. De rechtbank zoekt daarom desondanks wel aansluiting bij de wijze waarop op een voorlopige voorziening zoals genoemd in artikel 287 lid 4 Fw wordt beslist. Hoewel dus sprake is van twee separate rechterlijke toetswijzen, vindt dus ook bij een moratorium een afweging plaats tussen het belang van huurder enerzijds en de verhuurder in zijn hoedanigheid van schuldeiser anderzijds.[8] Gezien de doelstelling van de wettelijke regeling is het uitgangspunt dat een moratorium steeds dient te worden toegewezen, tenzij zwaarwegende belangen van schuldeisers zich daartegen verzetten.[9]

Het belang van een huurder bestaat erin dat hij in de huurwoning kan blijven wonen en het minnelijk schuldhulpverleningstraject kan doorlopen. Het belang van de verhuurder bestaat erin dat hij het ontruimingsvonnis ten uitvoer kan leggen en de huurachterstand niet verder op ziet lopen. Wanneer de huurder voldoende aannemelijk kan maken dat hij de toekomstige huurtermijnen zal kunnen betalen, zal diens belang veelal zwaarder wegen dan het belang van de verhuurder. Eén van de manieren waarop een huurder aannemelijk kan maken dat de huur in de toekomst correct wordt betaald is doordat hij een budgetbeheerder heeft ingeschakeld die op dat moment de huur al correct betaalt[10] of gaat betalen.[11]

Ondanks de ruime mogelijkheden om het moratorium toe te staan, slagen niet alle verzoeken. In de hierna te noemen gevallen had de huurder geen budgetbeheerder ingeschakeld. Het verzoek werd afgewezen in een geval waarin de huurder al een lange voorgeschiedenis had, waarin hem diverse malen een kans was gegeven om zijn betalingsgedrag te beteren, er nota bene al een schuldsaneringstraject zonder succes was doorlopen en daarbovenop een actieve oplossingsgerichte houding nog steeds ontbrak.[12] Een verzoek tot een moratorium kan ook worden afgewezen wanneer de Kredietbank aangeeft niet te kunnen garanderen dat er geen nieuwe schulden zullen ontstaan (kortom: geen vertrouwen heeft in het traject).[13]

Ook wanneer al extreem lang sprake is van huurachterstanden en er diverse ontruimingsvonnissen zijn gewezen kan de rechter het belang van de verhuurder zwaarder laten wegen.[14]

Een bijzondere kwestie is het geval waarin een huurder reeds eerder een moratorium had verkregen. Deze huurder werd niet toegelaten tot de wettelijke schuldsanering. De huurder verhuisde en er werd vervolgens opnieuw een ontruimingsvonnis tegen hem gewezen. Ondertussen had de huurder geen actie ondernomen om een oplossing te vinden voor zijn schulden.[15] De huurder had in deze kwestie niet de indruk gewekt dat hij gedurende een moratorium wel correct zou gaan betalen. Afwijzing van zijn verzoek volgde.

Uit het bovenstaande kan worden afgeleid dat de voorgeschiedenis van de huurder een invloed heeft op de verwachtingen die de Rechtbank heeft over zijn toekomstige betalingsgedrag. Dit is dan weer van invloed op de belangenafweging.

Duur van het moratorium

Een moratorium creëert een bijzondere situatie. De huurovereenkomst is al door een andere rechter ontbonden. De verhuurder heeft al rechterlijke toestemming om te ontruimen. En toch zorgt het moratorium er nadien voor dat de verhuurder geen gebruik kan maken van dit ontruimingsvonnis.

Gedurende het moratorium wordt de reeds ontbonden huurovereenkomst “verlengd” voor de duur van de getroffen voorziening. In feite is er geen sprake van een verlenging, want de huurovereenkomst an sich bestaat niet meer als deze is ontbonden. De rechter kan beslissen dat het moratorium slechts geldt zolang de huurder tijdig de huur blijft betalen. In feite schorst de rechter dan  de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis zo lang de huur tijdig wordt voldaan. Wanneer een huurder een toekomstige huurbetaling niet correct verricht, kan de verhuurder veelal alsnog zonder rechterlijke tussenkomst gebruik maken van het ontruimingsvonnis.[16]

Wanneer de rechter verwacht dat het nog lang zal duren voordat het minnelijk traject is afgerond, kan deze er voor kiezen om de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis voor een bepaalde duur van maximaal zes maanden te schorsen in plaats van tot het moment dat de huurder is toegelaten tot een definitieve minnelijke regeling of de wettelijke schuldsanering. Een afwijkende termijn van vier maanden wordt in sommige omstandigheden ook gehanteerd.[17] Er is ook een geval bekend waarin eerst een termijn van twee maanden werd verleend. Deze zou dan worden verlengd met vier maanden wanneer zou blijken dat de huurder zijn betalingstoezeggingen was nagekomen.[18]

Proceskostenveroordeling bij afwijzing verzoek?

Wanneer een verzoek tot een moratorium wordt afgewezen, hoeft de aanvrager veelal geen proceskostenveroordeling te betalen. In het algemeen moet met een dergelijk verzoek in het kader van de behandeling van een moratorium, met de nodige omzichtigheid worden omgegaan, alleen al vanwege de reeds aanwezige schuldenpositie van de verzoeker.[19] Er wordt ook niet snel geconcludeerd dat een aanvrager zijn bevoegdheid tot het vragen van een moratorium heeft aangewend voor een oneigenlijk doel.

Tot slot

Dankzij een aantal van de hierboven genoemde uitspraken heeft de verhuurder daadwerkelijk moeten accepteren dat een huurder gebruik mocht blijven maken van de woning ondanks een ontruimingsvonnis en een forse achterstand . De huurder ontsnapt echter niet aan zijn toekomstige verplichtingen. Wanneer een huurder vervolgens tijdens het minnelijke traject of de wettelijke schuldsaneringsregeling opnieuw een huurachterstand laat ontstaan, kan het eerder gewezen ontruimingsvonnis alsnog ten uitvoer worden gebracht. Dit is geregeld in artikel 305 lid 2 Fw.

———-

 

[1] Zie onder andere Rechtbank Rotterdam 15 september 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:7577

[2] Rechtbank Rotterdam 4 maart 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:2544

[3]Rechtbank Den Haag 31 juli 2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:16030

[4] Zie bijvoorbeeld  Rechtbank Rotterdam 5 augustus 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:5678; Rechtbank Amsterdam 20 augustus 2008, ECLI:NL:RBAMS:2008:BG4436, Rechtbank Rotterdam 1 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4322

[5] Rechtbank Midden-Nederland 27 februari 2014, ECLI:NL:RBMNE:2014:941; Rechtbank Den Haag 31 juli 2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:16030

[6] Rechtbank Arnhem 14 september 2010, ECLI:NL:RBARN:2010:BN8489; Rechtbank Amsterdam 17 januari 2011, ECLI:NL:RBARN:2011:BP1045

[7] Rechtbank Arnhem 28 oktober 2010, ECLI:NL:RBARN:2008:BG3933, hoewel deze uitspraak allesbehalve duidelijk is. Bovendien werd in deze zaak op diverse momenten op beide wettelijke grondslagen een verzoek gedaan.

[8] Zie onder andere Rechtbank Rotterdam 15 september 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:7577.

[9] Gerechtshof Arnhem 7 oktober 2010, ECLI:NL:GHARN:2010:BO1463; Rechtbank Maastricht 3 juni 2009, ECLI:NL:RBMAA:2009:BI6719

[10] Rechtbank Arnhem 14 september 2010, ECLI:NL:RBARN:2010:BN8489

[11] Rechtbank Rotterdam 4 maart 2008, ECLI:NL:RBROT:2008:BC6113

[12] Rechtbank Rotterdam 30 april 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:3423

[13] Rechtbank Rotterdam 26 april 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4287

[14] Rechtbank Groningen 2 september 2009, ECLI:NL:RBGRO:2009:BJ7417; Rechtbank Breda 4 juli 2012, ECLI:NL:RBBRE:2012:BX0769

[15] Rechtbank Groningen 6 juli 2010, ECLI:NL:RBGRO:2010:BN6296

[16] Deze voorwaarde wordt soms nadrukkelijk opgenomen in het vonnis. Zie bijvoorbeeld Rechtbank Oost-Nederland 21 maart 2013,  ECLI:NL:RBONE:2013:BZ9571; Rechtbank Rotterdam 15 september 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:7577

[17] Rechtbank Rotterdam 5 augustus 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:5678

[18] Rechtbank Utrecht 9 december 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BU8308

[19] Rechtbank Rotterdam 26 april 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4287

 

C.G. (Christian) Huijsmans

C.G. (Christian) Huijsmans

mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans is in 2008 beëdigd als advocaat. Gaandeweg heeft hij zich naast echtscheidings- en alimentatiezaken toegelegd op het onroerend goedrecht. Hij adviseert met name over huurkwesties en geschillen die voortvloeien uit de koop en (ver)bouw van onroerend goed.

Advocatenkantoor Zeeland

Wulfaertstraat 3
4461 HS GOES
T: 0113 27 70 00
www.advocatenkantoorzeeland.com