Een gemeente kan er belang bij hebben dat het woon- en leefklimaat en de veiligheid in de buurt wordt verbeterd. Woningcorporaties delen dit belang. Eén van de middelen om dit te doen is door er voor te zorgen dat er geen woningen worden geaccepteerd door huurders waarvan redelijkerwijs kan worden vermoed dat zij strafbare feiten gaan plegen.

Door Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed, werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel wordt besproken hoe gemeentes potentiële huurders kunnen screenen. Hierop kunnen woningcorporaties, al dan niet in overleg met de gemeente, hun beleid aansluiten. Woningcorporaties kunnen richtlijnen opstellen waaruit blijkt welke afwijzingsgronden zij mogen hanteren om het gewenste doel te bereiken.

Dit artikel gaat niet over de screening die een makelaar of vastgoedbemiddelaar uitvoert in opdracht van een particuliere verhuurder. De vraag of een vastgoedbemiddelaar deze taak goed uitoefent wordt besproken in een ander artikel.

Situaties die zich lenen voor social screening

De driehoek woningcorporatie-gemeente-politie kan een samenwerkingsovereenkomst sluiten, bijvoorbeeld ten behoeve van het bestrijden van bovengemiddelde overlast.[1] Een aantal rechters heeft het belang erkend van een preventieve screening van kandidaat-huurders.[2] Let wel: het ging hier om gevallen waarin een huurder in een specifieke wijk of een specifiek woonwagenkamp wilde gaan wonen.

Een woningcorporatie kan hierdoor een social screening opdringen aan een kandidaat huurder voor een appartement in een gebied met veel overlast, mits daar een duidelijke indicatie voor aanwezig is. Zo’n indicatie kan bijvoorbeeld zijn dat een huurder regelmatig in de basisregistratie vermeld stond met de aantekening “adres onbekend”, of juist heel vaak van adres is gewijzigd. Slechts bij een fractie van de aspirant-huurders zal de woningcorporatie daadwerkelijk zo’n screening willen uitvoeren, en er moeten uiteraard beleidsregels/richtlijnen aan ten grondslag liggen.

Het antecedentenonderzoek

Een antecedentenonderzoek kan een onderdeel vormen van een social screening. Een antecedentenonderzoek kan uitgevoerd kan worden op grond van artikel 20 van de Wet Politiegegevens of op basis van de door de aspirant-huurder gegeven toestemming. Ook al geeft de huurder zijn toestemming, dan zorgt dit er nog niet voor dat een woningcorporatie ook inzicht mag krijgen in de daadwerkelijke strafrechtelijke documentatie van de aspirant-huurder. Er wordt dus geen lijst met concrete strafbare feiten en overlastmeldingen doorgegeven aan de woningcorporatie.

Wie beoordeelt of een huurder voldoende betrouwbaar is? Uiteindelijk is het de verhuurder, kortom de woningcorporatie, die besluit of een woning wordt aangeboden. Daartoe wordt de woningcorporatie in sommige gemeentes geadviseerd met behulp van een ‘stoplichtensysteem’. De gemeente vraagt de politie om gegevens over de kandidaat huurder, waarna de woningcorporatie in de vorm van een kleurcode wordt ingelicht. Code groen betekent geen overlastmeldingen, code oranje houdt een advies in om een proefcontract af te sluiten en code rood het advies om niet te verhuren.

Wat kan een kandidaat huurder hier tegen doen?

Staat de kandidaat huurder bij een code rood bij voorbaat met lege handen? Niet per sé. Het ligt dan op de weg van de aspirant-huurder om openheid van zaken te geven. De aspirant-huurder is de enige die bij de politie zijn uittreksel van het antecedentenonderzoek op kan vragen. Hij zal dan zelf op zijn minst aanknopingspunten moeten geven om de uitkomst van het antecedentenonderzoek inhoudelijk te kunnen toetsen.

Een antecedentenonderzoek kan er dus voor zorgen dat een vurig gewenste woning aan de neus van een aspirant-huurder voorbij dreigt te gaan. Kan zo’n toekomstige huurder in een kort geding procedure bij de kantonrechter afdwingen dat de woning alsnog aan hem wordt aangeboden? Dat is vrij lastig. Een kort geding procedure leent zich niet voor nadere bewijslevering. De rechter zal daarom toch vooral uit moeten gaan van de feiten die de aspirant-huurder en de woningcorporatie aandragen. De  aspirant-huurder zal naar alle waarschijnlijkheid zijn hele levenswandel op een sluitende en overtuigende manier moeten tonen, hetgeen ongetwijfeld niet mee zal vallen als er signalen bestaan dat een verleden heeft met criminele feiten en overlast.

Is social screening eigenlijk wel toegestaan?

De keuze voor een social screening zorgt voor een aantal ethisch-juridische vraagstukken. In 2016 heeft (toenmalig) Minister Blok van Wonen de conclusie getrokken dat deze vorm van screening geen wettelijke basis heeft. Let wel: het verstrekken van de persoonsgegevens is op zichzelf nog wel te rechtvaardigen. Er wordt echter een inbreuk gemaakt op de vrijheid van vestiging.

Sinds 1 januari 2015 is de Huisvestingswet 2014 van kracht. Daarin is bepaald dat een gemeente in een huisvestingsverordening uitsluitend regels mag opnemen in verband met woonruimteverdeling bij schaarste én in de door de Minister aangewezen gebieden in verband met leefbaarheid.  De Minister kan deze gebieden aanwijzen op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek in verband met de selectieve woningtoewijzing ter beperking van overlastgevend en crimineel gedrag (Wbmgp).

Zonder aanvullende wetgeving hadden de gemeentes geen mogelijkheden om aanvullende regels te stellen of convenanten te sluiten met andere partijen in het kader van woonruimteverdeling.[3] Dit zou dus ook gelden voor de gemeentes in de hierboven aangehaalde gerechtelijke uitspraken. De Minister van Wonen heeft in 2016 een wetsvoorstel ingediend om alsnog een wettelijke bevoegdheid voor gemeentes in de wet vast te leggen.

De lezer dient er rekening mee te houden dat na de publicatie van dit artikel (eerste kwartaal 2017) nieuwe ontwikkelingen kunnen komen. Bij de beantwoording van de vraag of social screening eigenlijk wel is toegestaan, zal de lezer de laatste wetswijzigingen in de gaten moeten houden.

Een tweede ethisch-juridische discussie is de volgende. Hierboven bleek al dat een kandidaat huurder met een kerfstok de kans misloopt om in een bepaalde buurt te huren. Zo’n huurder wordt dan met de onmogelijke bewijslast opgezadeld  dat hij zijn leven ondertussen gebeterd heeft. Hij blijft verstoken van een sociale huurwoning, misschien in een levensfase waarin hij deze nu juist heel hard nodig heeft.

Daar staat tegenover dat de bovenstaande kandidaat huurder zich toch al in een problematische situatie bevindt. Een groot deel van de woningcorporaties en sommige particuliere verhuurders verwachten van hun huurders dat zij een positieve verhuurdersverklaring kunnen tonen. Wanneer zij deze niet kunnen tonen, wordt aan hen geen huurcontract aangeboden. Een deel van de aspirant-huurders die zou struikelen over een social screening zou ook geen positieve verhuurdersverklaring kunnen tonen.

Conclusie

Een gemeente (en een woningcorporatie) heeft een groot belang heeft bij het creëren van een goede woonomgeving. Binnen redelijke grenzen kunnen er maatregelen worden getroffen om bepaalde potentiële huurders te weren uit bepaalde buurten. Dit kan plaatsvinden door middel van een antecedentenonderzoek in het kader van social screening.

[1] Rechtbank Gelderland 13 mei 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:3346

[2] Rechtbank Rotterdam 4 april 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:2733; Rechtbank Gelderland 13 mei 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:3346.

[3] https://zoek.officielebekendmakingen.nl/dossier/34314/kst-34314-6