Het inroepen van het huurbeding bij woonruimte

Het is gebruikelijk dat een hypothecaire geldverstrekker (hierna: ‘hypotheekhouder’ of ‘de bank’) in de hypotheekakte een huurbeding laat opnemen. Dit huurbeding verbiedt verhuur zonder toestemming van de onroerende zaak of een gedeelte daarvan. De bank heeft het recht om zo’n huurbeding overeen te komen, zie artikel 3:264 lid 1 BW.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Ondanks dit verbod wordt geregeld vastgoed verhuurd achter de rug van de bank. Huiseigenaren (‘hypotheekgevers’) hebben soms het idee dat zij geen andere optie hadden, bijvoorbeeld omdat zij zelf de rentelasten niet meer konden voldoen.

Hierna wordt besproken wat een hypotheekhouder zal moeten doen om een onroerende zaak  ‘huurvrij’ te kunnen maken. De focus ligt in dit artikel volledig op het huurbeding bij woonruimte.

Het belang van een huurbeding

Hypotheekhouders hebben belang bij een huurbeding. De onroerende zaak vormt het onderpand voor de lening die de bank heeft verstrekt. De aanwezigheid van een huurder kan er voor zorgen dat de onroerende zaak minder waard is.  Op de commerciële markt wordt er vaak minder geboden voor een pand waar al een huurder in zit, hoewel hier ook uitzonderingen op zijn.

Koop breekt namelijk geen huur. Bij een eventuele executieverkoop is dit niet anders. Wanneer het om wat voor reden dan ook tot een parate executie (veiling) van de woning komt, is het voor de bank van groot belang dat de onroerende zaak zonder huurder geveild kan worden. Met een beroep op het huurbeding kan de bank bij de voorzieningenrechter verlof vragen om een (potentiële) huurovereenkomst met een gebruiker van de woning voorafgaand aan de veiling te beëindigen.

Verplichting tot inroepen van een huurbeding?

De risico’s die op de koper rusten bij een executieveiling schrikken velen af om aan een veiling deel te nemen. Voor een veilingkoper is het een onacceptabel risico dat er na de veiling mogelijk huurders in het pand zitten. Dit drukt de veilingprijs.

Met het voorgaande in gedachten is artikel 3:264 lid 1 BW met ingang van 1 januari 2015 gewijzigd.  De wetgever heeft eerst overwogen om het inroepen van het huurbeding in alle gevallen verplicht te stellen. Zover is het echter niet gekomen. Het nadeel  van zo’n algehele verplichting is dat het beding dan ook ingeroepen moet worden in die gevallen waarin zeker of vrijwel zeker is dat zich in de woning geen huurders of andere bewoners dan de hypotheekgever en zijn of haar partner of andere leden van het gezin bevinden. Er bestaan bovendien gevallen waarin het juist wel wenselijk is de woning verhuurd te verkopen.

Daarom is gekozen voor een uitgangspunt waarbij de bank het huurbeding behoort in te roepen voorafgaand aan de veiling, maar hier om drie redenen van kan afzien:

  1. als de instandhouding van de huurovereenkomst in het belang is van de opbrengst bij de openbare verkoop;
  2. wanneer met instandhouding van de huurovereenkomst de woning toch voldoende opbrengt om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen te betalen;
  3. wanneer er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat er geen personen krachtens een huurovereenkomst gebruik maken van de woning op het moment van bekendmaking van de executieverkoop.

De eerste twee uitzonderingen betreffen een cijfermatige afweging. Op basis van een inschatting van de opbrengst kan de bank besluiten om het huurbeding al dan niet ter bescherming van zichzelf in te roepen. Ten aanzien van de derde uitzondering geldt het volgende. Als de hypotheekhouder voldoende reden heeft om te twijfelen aan een eventueel verhuurde staat, is hij verplicht het huurbeding in te roepen.[1]

Rechtspraak sinds 1 januari 2015

Sinds de wetswijziging is een stroom van jurisprudentie op gang gekomen. Hierin stond de vraag centraal of op terechte grond verlof werd gevraagd voor het inroepen van het huurbeding. Het gaat dan met name om de derde uitzondering. Hierna wordt een belangrijk deel van deze rechtspraak besproken.

Het komt geregeld voor dat de huiseigenaar geen medewerking meer verleent aan de bank. De bank wordt aangeraden om in het taxatierapport te (doen) beschrijven of en, zo ja, welk, onderzoek is verricht. Uit dit rapport kan blijken of, en zo ja, welke, pogingen zijn verricht om contact tot stand te brengen met de eigenaar.[2] Het verlof kan worden verleend wanneer een door de bank ingeschakelde taxateur niet de toestemming kreeg van de eigenaar om de woning van binnen te inspecteren.[3] In dat geval is slechts een geveltaxatie mogelijk. Doordat de taxateur in ieder geval nog aantoonbaar onderzoek probeerde te verrichten naar de woonsituatie, heeft de bank voldoende inspanningen geleverd om zich er van te vergewissen dat er in het pand geen andere personen wonen dan de eigenaar en zijn huisgenoten.[4]

In het geval waarin een eigenaar had verklaard dat er geen huurders waren, de toezegging was gedaan dat het onroerend goed onbewoond zou worden opgeleverd én ook uit het taxatierapport bleek dat de woning leegstond,  werd het verlof niet verleend. De  bank had onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er gegronde redenen waren om te betwijfelen dat er geen huurovereenkomst bestond.[5] Omdat de procedure nodeloos is gestart werd de hypotheekhouder bovendien in de proceskosten veroordeeld.

In het geval er twee volwassenen en een kind wonen die meegewerkt hebben met een inpandige taxatie wordt het verlof niet verleend. De bank had weliswaar twijfels over de status van de ene volwassene die geen hypotheekhouder is, maar had vervolgens onvoldoende onderzoek verricht naar de relatie tussen deze volwassene en de hypotheekhouder.[6]

De aanwezigheid van inwonende familieleden heeft voor nog meer jurisprudentie gezorgd. Inwonende meerderjarige kinderen kunnen bijdragen in de kosten van de woonlasten. De vrees bestaat dat deze later aanspraak gaan maken op een huurverhouding. Dat laatste ligt weliswaar niet voor de hand, maar kan ook niet worden uitgesloten.[7] Vooral wanneer de hypotheekhouder niet volledige informatie heeft verschaft over de woonsituatie, kan er verlof worden verleend om het huurbeding in te roepen tegen deze meerderjarige kinderen.

Jegens andere inwonende familieleden, zoals een (schoon)moeder), wordt blijkbaar niet zo snel een verlof verleend. De rechter gaat er sneller van uit dat zij geen huurrelatie hebben met de huiseigenaar. Voor deze familieleden geldt overigens dat hun lot gekoppeld is aan die van de huiseigenaar. Wanneer deze na de openbare verkoop de woning op grond van artikel 525 lid 3 Rv moet ontruimen, dan geldt deze verplichting voor het zijne en ‘de zijnen’.[8]

Belangenafweging bij een daadwerkelijke verhuursituatie

Het inroepen van een huurbeding moet proportioneel zijn. Wanneer blijkt dat de woonruimte daadwerkelijk wordt verhuurd volgt een belangenafweging. Aan de ene kant staan de financiële belangen van de bank en aan de andere kant staat het huisrecht van de huurders. De huurders worden immers geconfronteerd met een einde van de huurovereenkomst. Zo lang het financiële belang van de bank maar groot genoeg is, zal de rechter de belangenafweging veelal in het voordeel  van de bank laten uitvallen. [9]

De hiervoor genoemde cijfermatige afweging speelt ook hier een rol. De hypotheekhouder krijgt een verlof voor het inroepen van het huurbeding als hij voldoende aannemelijk kan maken dat 1) bij verkoop van de woning in onverhuurde staat een hogere opbrengst is te verwachten dan bij verkoop van de woning met instandhouding van de huurovereenkomst en 2) de verwachte opbrengst in beide gevallen onvoldoende is om de schuld aan de hypotheekhouder te voldoen.

Deze cijfermatige afweging geldt ook wanneer de bank met behulp van de hypotheekakte beslag kan leggen op de huurpenningen. De hypotheekhouder heeft namelijk de vrijheid om daar niet voor te kiezen en gebruik te maken van haar recht tot parate executie.[10] Overigens staat  een beslag op de huurpenningen op korte termijn vaak in geen enkele verhouding tot de hoogte van de geleende hoofdsom plus betalingsachterstand.

Voorafgaande toestemming en eerdere verhuur?

Soms verweert een huurder zich met de stelling dat de hypotheekhouder voorafgaande toestemming heeft verleend. De huurder draagt de bewijslast van deze stelling. Dit is een bewijsopdracht waarin hij moeilijk zal slagen. Een stilzwijgende toestemming wordt in de praktijk zelden aangenomen. De bank heeft ook geen klachtplicht.[11] Van rechtsverwerking zal ook niet snel sprake zijn.

Een huurbeding kan niet worden ingeroepen tegen de huurder wanneer de woonruimte ten tijde van de vestiging van de hypotheek reeds was verhuurd, en een eventueel nieuwe verhuur niet op ongewone, voor de hypotheekhouder meer bezwarende voorwaarden, plaatsvindt. Dit is geregeld in artikel 3:264 lid 4 BW.

Wanneer de huurder zich beroept op een ‘oudere verhuur’, dan ligt de bewijslast eveneens  bij hem.[12] Een huurder die dit verweer voert, doet dit veelal in dezelfde procedure bij de voorzieningenrechter als de bank waarin het verlof wordt gevraagd.  Deze procedure leent zich echter niet voor nadere bewijslevering, zoals het horen van getuigen. In dat geval zal de voorzieningenrechter in beginsel terughoudend moeten zijn met het verlenen van het verlof, zulks in verband met de vergaande en ingrijpende gevolgen voor de huurder bij het verlenen van het verlof.[13]

In het kader van de bewijslevering speelt nog het volgende. Wanneer de huiseigenaar bij het vestigen van de hypotheek heeft verklaard dat de woning niet was verhuurd, kan de hypotheekhouder hier in de procedure niet met succes een beroep op doen. Deze verklaring is namelijk een kwestie tussen de huiseigenaar en de hypotheekhouder en regardeert een huurder niet.[14]

Stel dat wordt aangenomen dat een deel van een pand was verhuurd vóór het vestigen van de hypotheek en een deel erna. Het staat dan vast dat het huurbeding niet tegen de eerdere huurder kan worden ingeroepen. Dit drukt de executiewaarde. In het kader van de belangenafweging zal dan gekeken moeten worden naar de executiewaarde van het pand in verhuurde staat.[15] Dit zal vaak tot gevolg hebben dat het verlof jegens de latere huurders eveneens wordt geweigerd. Het financiële belang om te ontruimen komt dan te vervallen.

Overige procedurele kwesties

Slechts de bank kan het huurbeding inroepen. Een VvE kan het huurbeding niet inroepen.[16]

Hoe zit dan met de partij wiens belangen het huurbeding ook wil beschermen, namelijk de veilingkoper? Een veilingkoper kan geen verlof tot het inroepen van het huurbeding verzoeken.[17] Wel kan de veilingkoper gebruik maken van het verlof dat aan de hypotheekhouder is verleend. De veilingkoper kan namelijk volgens de wettekst het huurbeding nog inroepen jegens de huurder, mits de bevoegdheid zich op dit beding te beroepen op het tijdstip van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam én deze de uitoefening krachtens de veilingvoorwaarden aan de veilingkoper overlaat.[18]

Wanneer de bank geen verlof heeft gevraagd, is ook de veilingkoper niet bevoegd om het huurbeding in te roepen.[19] Voor een veilingkoper is het dus van belang dat hij controleert of de hypotheekhouder een en ander goed heeft aangepakt.

Overigens is in artikel 3:264 lid 5 BW bepaald dat verlof van de voorzieningenrechter niet is vereist, indien de huurovereenkomst is tot stand gekomen nadat de executieverkoop is bekendgemaakt. Wanneer de veilingkoper in die situatie de huurovereenkomst zonder verlof vernietigt, maakt de (alsdan: voormalige) huurder per direct zonder recht of titel gebruik van het pand.[20]

Artikel 3:264 lid 6 BW bepaalt dat tegen een beschikking waarbij verlof is verleend geen hoger beroep open staat. Dit is alleen anders indien de rechter buiten het toepassingsgebied van de toepasselijke wetsartikelen is getreden of deze ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten.[21] Hiervan zal in de praktijk niet snel sprake zijn, omdat de toets die de voorzieningenrechter moet aanleggen ondertussen wel uitgekristalliseerd is.

Conclusie

Wanneer twijfel bestaat over de vraag of een te executeren woonruimte is verhuurd, is de veilingopbrengst normaal gesproken lager. De bank/hypotheekhouder loopt dan het risico dat de opbrengst onvoldoende is om het totaal van de geleende som, de betalingsachterstand en de veilingkosten te dekken

De hypotheekhouder kan in dat geval de voorzieningenrechter vragen om verlof te verlenen voor het inroepen van het huurbeding. Hierboven is beschreven wanneer met succes verlof kan worden gevraagd voor het inroepen van het huurbeding. De bank zal duidelijk moeten maken dat zij een goede reden heeft en dat zij voldoende onderzoek heeft verricht naar de verhuur. De huurder kan zich op diverse manieren verweren.

[1] Zie de Memorie van Toelichting op de gewijzigde wettekst (TK, 2012-2013, 33 484, nr. 3)

[2] Rechtbank Noord-Nederland 18 augustus 2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:4323

[3] Zie onder andere Rechtbank Midden-Nederland 4 november 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7812, hoewel deze Rechtbank wel erg pessimistisch is over de situatie waarin er desondanks toch een taxatie had kunnen plaatsvinden

[4] Rechtbank Noord-Nederland 18 augustus 2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:4323; Rechtbank Noord-Nederland 10 augustus 2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:4805

[5] Rechtbank Limburg 15 april 2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:3202, Rechtbank Rotterdam 23 juni 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:4527

[6] Rechtbank Noord-Nederland 10 augustus 2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:4806

[7] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 28 september 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:6288

[8] Rechtbank Noord-Nederland 10 augustus 2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:4805

[9] Rechtbank Amsterdam 3 november 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:9028

[10] Rechtbank Amsterdam 3 november 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:9028

[11] Gerechtshof Amsterdam 5 april 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1304

[12] Rechtbank Haarlem 30 januari 2012, ECLI:NL:RBHAA:2012:BV3141

[13] Rechtbank Haarlem 30 januari 2012, ECLI:NL:RBHAA:2012:BV3141

[14] Rechtbank Haarlem 30 januari 2012, ECLI:NL:RBHAA:2012:BV3141

[15] Rechtbank Oost-Brabant 13 augustus 2013, ECLI:NL:RBOBR:2013:4937

[16] Rechtbank Arnhem 5 juli 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BX0652

[17] Rechtbank Rotterdam 11 augustus 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:6624 die ook verwijst naar Asser/Van Mierlo & Van Velten 3-VI 2010/363

[18] Rechtbank Arnhem 5 juli 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BX0652

[19] Zie Rechtbank Haarlem 25 mei 2012, ECLI:NL:RBHAA:2012:BX0175

[20] Rechtbank Zwolle-Lelystad 12 oktober 2009, ECLI:NL:RBZLY:2009:BK3466

[21] Zie voor deze overweging Gerechtshof Den Haag 4 augustus 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:2742

Advocatenkantoor Zeeland

Wulfaertstraat 3
4461 HS GOES
T: 0113 27 70 00
www.advocatenkantoorzeeland.com