De natuur eindigt niet bij de drempel van een woonhuis of bedrijfspand. Dit blijkt wel uit kwesties waarbij huurders kampen met muizen, ratten, mieren, enzovoorts. In dit webartikel wordt besproken wie er zorg moet dragen voor de bestrijding van ongedierte in gehuurde ruimte. Komt dit voor risico van de huurder of van de verhuurder?

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed te Bergen op Zoom

Allereerst worden de algemene regels rondom gebreken kort besproken. Hierop wordt voor woonruimte een uitzondering gemaakt in het Besluit kleine herstellingen. Daarna wordt jurisprudentie besproken. Daaruit blijkt in welke gevallen de aanwezigheid van ongedierte voor rekening van de verhuurder komt. De nadruk ligt op jurisprudentie die gewezen is in kwesties waarbij sprake was van de huur van woonruimte. Incidenteel wordt een kwestie besproken waarbij sprake was van de huur van bedrijfsruimte.

De gebrekenregeling (algemeen)

Artikel 7:206 lid 1 BW regelt dat de verhuurder in beginsel op verlangen van de huurder gebreken moet verhelpen. De verhuurder zal hiervoor ook de kosten moeten betalen. In artikel 7:204 BW wordt gedefinieerd wat een gebrek is.  Een gebrek is elke staat of eigenschap van de gehuurde zaak die het genot daarvan beperkt, tenzij de aanwezigheid van die staat of eigenschap aan de huurder is toe te rekenen. Deze ‘tenzij’ opent de mogelijkheid voor uitzonderingen (zie de volgende paragraaf).

Het begrip gebrek heeft volgens de parlementaire geschiedenis een ruime betekenis.[1] Daaronder valt ook ongedierte. Het staat buiten kijf dat de aanwezigheid van ongedierte zorgt voor een vermindering van huurgenot. Dit heeft de Minister van Justitie ook benadrukt voordat de wet werd aangenomen.[2]

De gebrekenregeling is van dwingend recht. Dit betekent dat de huurder en verhuurder niet in een contract ten nadele van de huurder hiervan kunnen afwijken. Uiteraard hoeft de verhuurder een gebrek niet te verhelpen dat de huurder heeft veroorzaakt of wanneer de huurder er anderszins voor aansprakelijk is. Dit is geregeld in artikel 7:206 lid 2 BW. De stelplicht en bewijslast hiervan ligt bij de verhuurder.

Woonruimte: de invloed van het Besluit kleine herstellingen

Artikel 7:217 BW regelt dat de huurder verplicht is voor eigen kosten kleine herstellingen te verrichten. Dit is alleen anders als deze kleine herstellingen nodig zijn geworden doordat de verhuurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken.  Specifiek voor woonruimte regelt artikel 7:240 BW dat deze kleine herstellingen in een algemene maatregel van bestuur worden aangewezen. Dit is het Besluit kleine herstellingen (Bkh).

Het Bkh noemt in de bijlage bij artikel 1 onder r) de bestrijding van ongedierte als een verplichting voor de huurder, althans voor zover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn en de aanwezigheid van ongedierte geen bouwkundige oorzaak heeft.[3]

Hieruit blijkt dus een keuze voor de wetgever om een gebrek zoals ongedierte in bepaalde omstandigheden voor rekening te laten komen voor de huurder. Dit is op het eerste gezicht vreemd, omdat de aanwezigheid van ongedierte niet per definitie altijd wordt veroorzaakt door de huurder zelf. Er is hiermee een uitzondering gemaakt ten opzichte van de hoofdregel van artikel 7:206 BW.

Volgens het Bkh komt de bestrijding evenwel toch voor rekening van de verhuurder wanneer de kosten hoger zijn dan ‘noemenswaardig’. Het gaat in dat geval om kosten die in redelijkheid niet meer van de huurder te vergen zijn. Dit zou mijns inziens het geval kunnen zijn wanneer de plaag zich niet beperkt tot de woning van de huurder en wegens verspreiding over andere woningen niet geïsoleerd kan worden bestreden. Bovendien mag de oorzaak van het ongedierte ook niet liggen in de bouwkundige staat waarin het gehuurde verkeert; in dat geval ligt het alsnog op de weg van de verhuurder om maatregelen te treffen.

Mijns inziens is deze risicoverdeling terecht. Een verhuurder hoeft niet alle risico’s te dragen. Zeker wanneer de mogelijkheid bestaat dat de aanwezigheid van ongedierte kán zijn ontstaan door het gedrag van een huurder of een buurtgenoot. Ook kan simpelweg sprake zijn van pech, omdat de natuur zo haar eigen (soms ondoorgrondelijke) wegen heeft. Gevoelsmatig heeft dit dan wel iets weg van een feitelijke stoornis in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW, die ook niet voor risico komt van de verhuurder. Voor de volledigheid: de aanwezigheid van ongedierte wordt in juridische zin niet beschouwd als een feitelijke stoornis, maar dus als een gebrek.

Toepassing in concrete zaken

Hoe gaan rechters om met dit soort kwesties? Uit de gepubliceerde jurisprudentie blijkt dat het voor een huurder lastig is om de verhuurder te laten opdraaien voor de bestrijdingskosten. Alles hangt af van de bewezen feiten.

Allereerst is van belang of het ongedierte al aanwezig was bij de start van de huurovereenkomst. De bestrijding van een reeds aanwezige ernstige muizenplaag komt voor rekening van de verhuurder.[4] Dit bleek uit een uitspraak waarin de verhuurder circa een half jaar eerder al een verdelger had ingeschakeld. De verhuurder was derhalve op de hoogte van deze plaag.  Mijns inziens had de huurder de aanwezigheid van dit gebrek bij de aanvang van de huurovereenkomst ook niet hoeven te verwachten.

Ten tweede is van belang of de huurder voldoende de feiten en omstandigheden stelt en zo nodig onderbouwt. Slechts het melden van de aanwezigheid van ongedierte is onvoldoende wanneer de verhuurder goed verweer voert. In het geval van een mierenplaag had een huurder onvoldoende gespecificeerd en onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het hier een gebrek betrof dat door de verhuurder moest worden hersteld.[5]

Ten derde kijkt een rechter inderdaad naar de bouwkundige toestand, zoals vermeld in het Bkh. Uiteraard moet ook hier de huurder voldoende stellen en onderbouwen. De slechte bouwkundige toestand speelde een rol in een kwestie waarbij een huurder kampte met rattenoverlast.[6]  In dit geval stond voldoende vast dat een defecte hemelwaterafvoer de oorzaak was. Dit leverde een gebrek op als bedoeld in artikel 7: 204 lid 2 BW. De huurder kreeg in deze kwestie overigens een zeer beperkte immateriële schadevergoeding van € 50,00. De rechter nam aan dat een rat over het gezicht van de huurder was gelopen, maar dat de huurder zelf ook niet had teruggedeinsd voor deze beesten. De huurder had nota bene een rat gedood en deze tijdens kantooruren ingeleverd op het kantoor van de verhuurder.

In een kwestie waarin sprake was van de huur van winkelruimte voor etenswaren bleken er in het pand gaten en kieren te zitten. De openingen boden toegang tot muizen. Gelet op de omvang van de gaten en kieren werd de bouwkundige staat van het pand door een deskundige beschouwd als een belangrijke oorzaak van de muizenplaag. De aanwezigheid van muizen kwam hierdoor voor risico van de verhuurder.[7] Ook in dit geval was het ongedierte een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.

In een kwestie waarin een huurder te kampen had met bedwantsen in zijn woning speelde het navolgende. De huurder had al vijfmaal bestrijdingsmiddelen gebruikt. De vorige huurders hadden nooit geklaagd over bedwantsen. De huurder woonde er al vijf jaren voordat hij er voor het eerst last van kreeg. Het Gerechtshof nam op voorhand aan dat bedwantsen in een woning terecht komen doordat zij worden meegenomen door bewoners en hun huisraad.[8] Dit had de verhuurder nadrukkelijk als onderbouwd verweer aangevoerd.

Het Gerechtshof legde hiermee de bewijslast bij de huurder om te onderbouwen dat de aanwezigheid van bedwantsen niet door zijn toedoen, maar door toedoen van de verhuurder of een vorige huurder is veroorzaakt. Voor de huurder was dit een onmogelijke taak.  Vervolgens stelde het Gerechtshof vast dat de aanwezigheid van bedwantsen geen gebrek vormde.

Er is nogal wat kritiek gekomen op deze uitspraak. Het Gerechtshof heeft niet direct aangesloten bij de systematiek van het Bkh. Wanneer het Gerechtshof dit wel had gedaan, dan was de focus meer gelegd op de taak die de strijdende partijen hadden om 1) aan de hand van een deskundigenoordeel aan te tonen of de bouwkundige staat van de woning van invloed was op de aanwezigheid van de bedwantsen en 2) of de kosten nog redelijkerwijs van de huurder konden worden gevergd. Aan dit laatste vraagstuk is de huurder niet eens toegekomen.

De huurder kon overigens ook niet aantonen dat de bedwantsen in de woning terecht waren gekomen door een bouwkundige oorzaak. Volgens het Gerechtshof zou de aanwezigheid van bedwantsen wel een gebrek hebben kunnen opleveren wanneer woning door de bouwkundige staat extra vatbaar is voor inmiddels binnengekomen bedwantsen en de bestrijding daardoor extra moeilijk is.[9]

Conclusie

De aanwezigheid van ongedierte wordt gedefinieerd als een klein gebrek, waardoor de kosten voor bestrijding in beginsel voor rekening komen van de huurder. Er geldt wel een aantal uitzonderingen. Wanneer de kosten voor bestrijding redelijkerwijs niet van de huurder kunnen worden gevergd, en het gehuurde gebouw als gevolg van de bouwkundige staat toegankelijk is voor ongedierte, komen de kosten voor bestrijding voor rekening van de verhuurder.

—

[1] MvT, TK 1997/1998, nr. 3, p. 14

[2] De brief van Minister van Justitie de aan de Voorzitter van de Eerste Kamer, 8 november 2002, Kamerstukken I 2002/2003, 26 089, nr. 50, pagina 2 en 3 en 9-15

[3] Zie bijvoorbeeld ook Rechtbank Noord-Holland 15 oktober 2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:10556

[4] Gerechtshof Den Haag 22 juli 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:2304

[5] Rechtbank Amsterdam 11 juni 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:3320

[6] Rechtbank Almelo 15 mei 2012, ECLI:NL:RBALM:2012:BW5853

[7] Gerechtshof Amsterdam 15 juni 2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BL0938

[8] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 maart 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:1922

[9] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 maart 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:1922