werkzaamheden Archieven - Recht & Vastgoed.nl

Gedoogplicht huurder woonruimte voor werkzaamheden

21 januari 2018

Christian Huijsmans

No comments

Categories: Huur

Een huurder moet in beginsel de verhuurder toestemming verlenen om werkzaamheden in de huurwoning uit te voeren. Deze gedoogplicht is geregeld in artikel 7:220 BW.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel bespreek ik in welke gevallen de huurder van woonruimte toestemming moet verlenen. Ik besteed daarbij aandacht aan zowel renovatiewerkzaamheden als dringende werkzaamheden. Het verschil tussen deze werkzaamheden wordt uitgebreider besproken in een ander artikel.

Gedoogplicht huurder voor dringende werkzaamheden

In bijna alle gevallen moet een huurder de verhuurder gelegenheid geven om dringende werkzaamheden aan de huurwoning uit te voeren. Bij “dringende werkzaamheden” gaat het niet alleen om dringende reparaties, maar ook om werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld.[1] Dit kunnen ook werkzaamheden zijn die in direct verband staan tot de dringende werkzaamheden, en bij gelijktijdige uitvoering geen extra overlast met zich meebrengen.[2] Onder die omstandigheden kan een goed huurder namelijk niet weigeren om zijn medewerking te verlenen aan deze direct gerelateerde werkzaamheden.[3]

Men kan bij dringende werkzaamheden denken aan vervanging van verouderde zaken, herstel van gebreken en het terugbrengen van de woning in de goede staat. Na de werkzaamheden is de woning niet luxer of comfortabeler geworden, noch is deze in afmeting of indeling gewijzigd. Het is niet zo dat er alleen een noodzaak tot onderhoud bestaat wanneer de huurder over iets klaagt.[4]

De rechter neemt vrij snel aan dat werkzaamheden die gelijktijdig bij meerdere woningen moeten plaatsvinden kunnen worden beschouwd als dringende werkzaamheden. Men kan dan bijvoorbeeld denken aan leidingen, die doorlopen tot in andere woningen.[5]

Een huurder kan zijn medewerking aan dringende werkzaamheden niet laten afhangen van de vraag of de verhuurder al dan niet bereid is een wisselwoning of schadevergoeding aan te bieden.[6] Uitgangspunt is dat de huurder de verhuurder dus in de gelegenheid moet stellen de onderhoudswerkzaamheden uit te voeren, los van een schadevergoeding.[7] De bijzondere wettelijke regeling van artikel 7:220 lid 2 en 3 BW is hierop niet van toepassing. Die geldt voor renovatiewerkzaamheden, waarbij de verhuurder aan de huurder een redelijk voorstel moet doen omtrent de (voorwaarden voor) renovatie.

Een huurder hoeft geen toestemming te geven voor een verslechtering. Het stond de wetgever waarschijnlijk niet voor ogen dat de huurder verplicht is om mee te werken met een verslechtering.[8]

Van een huurder hoeft niet verwacht te worden dat hij meewerkt wanneer in een individueel geval sprake is van zodanige bijzondere omstandigheden, dat die medewerking op dat moment niet van de huurder kan worden gevergd (bijvoorbeeld een ernstige ziekte).[9] Het feit dat een huurder jonge kinderen heeft en/of geen vrij kan krijgen van zijn werk, is niet als zodanig op te vatten.[10]

Dit alles neemt niet weg dat een goed verhuurder rekening zal moeten houden met de overlast die zijn huurder zal ondervinden als gevolg van de werkzaamheden.[11] Wanneer zich tijdens de werkzaamheden zodanige ontwikkelingen mochten voordoen dat het meewerken redelijkerwijs niet meer kan worden gevergd, dan kan de huurder de voorzieningenrechter alsnog in kort geding vragen om de werkzaamheden stil te leggen.[12] En indien bij dringende werkzaamheden schade zou worden veroorzaakt, dan dient de verhuurder die schade nadien te vergoeden.[13]

Gedoogplicht huurder voor renovatie

Bij renovatiewerkzaamheden gaat het om werkzaamheden die zorgen voor een toename van het woongenot. De gedoogplicht geldt volgens artikel 7:220 lid 2 BW ook ingeval van renovatie, mits de verhuurder een redelijk voorstel heeft gedaan. Bij dit voorstel wordt gelet op de belangen van enerzijds de verhuurder en anderzijds de huurder.[14] In kort geding zal de voorzieningenrechter onderzoeken of voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de verhuurder een redelijk voorstel heeft gedaan.[15]

Artikel 7:220 lid 3 BW bepaalt dat als de renovatie tien of meer woningen betreft die een bouwkundige eenheid vormen, het voorstel als redelijk wordt beschouwd wanneer minimaal 70% van alle huurders van die woningen daarmee heeft ingestemd. Dit roept dus een rechtsvermoeden in het leven. Het is vervolgens aan een weigerende huurder om hier ‘tegenbewijs’ tegen te leveren. Een huurder die het niet eens is met het voorstel dient dan in voldoende mate aannemelijk te maken dat het voorstel jegens hem niet redelijk is.[16]

Artikel 7:220 lid 3 BW bepaalt verder dat een huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, binnen acht weken nadat de verhuurder hem schriftelijke kennis heeft gegeven dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd, een beslissing van de rechter kan vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel. Wat als deze huurder niet binnen deze termijn naar de rechter is gestapt? In dat geval kan op voorhand worden aangenomen dat het weerleggen van het vermoeden niet meer mogelijk is.[17] De huurder moet de werkzaamheden dan toelaten. Dat een huurder deze termijn uit onwetendheid ongebruikt heeft laten verstrijken, komt voor zijn risico en kan niet tot een ander oordeel leiden.[18]

Wat als niet duidelijk is of 70% van de bewoners akkoord is gegaan met een complexgewijze renovatie? Stel dat feitelijk de werkzaamheden bij alle andere bewoners al zijn afgerond, dan zal dit klaarblijkelijk niet tegen de wil van die andere bewoners hebben plaatsgevonden. In dat geval wordt vermoed dat een meerderheid van 70% van de betreffende huurders met het renovatievoorstel (stilzwijgend) heeft ingestemd, zodat wordt vermoed dat het betreffende renovatievoorstel redelijk is.[19] Zelfs wanneer de verhuurder achteraf geen schriftelijke kennisgeving blijkt te hebben verzonden, doet dit niets af aan het rechtsvermoeden omtrent de redelijkheid van het voorstel.

Er moet wel onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds de werkzaamheden waarmee 70% van de overige huurders akkoord zijn gegaan en anderzijds werkzaamheden die niet noodzakelijk zijn en waarvoor juist nadrukkelijk een keuzemogelijkheid is gelaten voor de huurders. De huurder kan bij een meerderheid van 70% slechts gedwongen worden om zijn medewerking te verlenen aan de eerste categorie werkzaamheden.[20]

Het is mogelijk om ten voordele van de huurder af te wijken van artikel 7:220 lid 2 en 3 BW. Een verhuurder kan in het huurcontract met de huurder afspreken dat de huurder expliciete toestemming moet verlenen voor renovatiewerkzaamheden. Als de huurder deze toestemming later niet wenst te geven, kan niet van hem worden verlangd dat hij alsnog aan deze renovatiewerkzaamheden zijn medewerking verleent.[21] Bij dit oordeel ging de rechter er wel van uit dat deze artikelleden niet van dwingend of semi-dwingend recht zouden zijn.[22]

Wanneer dringende werkzaamheden worden gecombineerd met renovatiewerkzaamheden, die in directe relatie staan tot het onderhoud, dan kan een goed huurder zijn medewerking hieraan niet weigeren, wanneer deze dringende werkzaamheden geen extra overlast met zich meebrengen (en de huur daardoor niet verhoogd wordt).[23] De verhuurder heeft dan een evident belang om alle werkzaamheden in één keer te verrichten.[24]

Hoe ziet de afweging van de rechter er in een concreet geval uit? Er zijn ontelbaar veel situaties mogelijk. Een bekend voorbeeld is het renoveren van de verwarmingsinstallatie. Een verhuurder heeft een belang om open verbrandingstoestellen te vervangen door moderne verwarmingsinstallaties, die voor wat betreft comfort en veiligheid aan de huidige eisen voldoen.[25] Wanneer de veiligheid toeneemt en de huur slechts gering wordt verhoogd, is een voorstel van de verhuurder vaak redelijk.[26] Dit is slechts anders als de woning op korte termijn zal worden gesloopt.[27]

Gedoogplicht voor werkzaamheden bij naburige panden

Er bestaat ook een gedoogplicht voor werkzaamheden waarbij de gehuurde ruimte wordt gebruikt om een klus bij de buren te verrichten. Kortom: in het kader van de verplichtingen die tussen buren gelden, zoals geregeld in artikel 5:56 BW. Artikel 7:220 lid 1 BW wijst nadrukkelijk op deze mogelijkheid. Let wel: deze werkzaamheden mogen dan geen verslechtering van de gehuurde ruimte met zich meebrengen, want daarvoor geldt de gedoogplicht niet.[28]

Andere wettelijke grondslagen om te gedogen

Uit de wetsgeschiedenis bij artikel 7:220 BW blijkt dat een huurder in sommige gevallen ook op grond van artikel 6:248 BW verplicht zou kunnen worden zijn medewerking te verlenen.[29] Dat wetsartikel gaat over de eisen van redelijkheid en billijkheid. In dat geval moet de verhuurder wel eerst een goed voorstel hebben gedaan.

Wanneer geen sprake is van verbetering of gelijk blijven, maar bijvoorbeeld een kleine wijziging, kan een huurder in sommige gevallen in het kader van goed huurderschap gehouden zijn om zijn medewerking te verlenen.[30] Bij weigering is het dan wel aan de verhuurder om aannemelijk te maken dat de huurder geen zwaarwegende nadelige gevolgen gaat ondervinden van de werkzaamheden. Het gaat daarbij om een belangenafweging tussen enerzijds de huurder en anderzijds de verhuurder.[31]

Blijvend weigerende huurder

Wanneer een huurder weigert om mee te werken, zal een verhuurder veelal gedwongen zijn om de medewerking te vorderen in kort geding. De verhuurder moet dan stellen en zo nodig onderbouwen dat hij een spoedeisend belang heeft. Hiervan is bijvoorbeeld sprake wanneer complexgewijze werkzaamheden zonder medewerking stil komen te liggen.^[32]

Een verhuurder kan eisen dat een huurder de werkzaamheden moet gedogen en dat hij in dat kader de met de uitvoering van de werkzaamheden belaste personen moet binnenlaten.[33] Ook dit binnenlaten vloeit voort uit de gedoogplicht van de huurder ingevolge artikel 7:220 BW.

Maar wat te doen als de verhuurder vreest dat de huurder zelfs na het wijzen van een vonnis niet gaat meewerken? Ten eerste kan de verhuurder gelijktijdig een dwangsom vorderen voor het geval de huurder niet aan de door de kantonrechter uit te spreken veroordeling tot medewerking voldoet.^[34] Een dwangsom kan bij sommige huurders onvoldoende als stok achter de deur dienen. Een verhuurder kan de kantonrechter niet vragen om een machtiging om zichzelf toegang te verschaffen om de werkzaamheden te verrichten, ook niet met behulp van een deurwaarder.[35] Het is wel mogelijk om op grond van artikel 558 Rv te vragen of de woning geheel of gedeeltelijk ontruimd mag worden wanneer de huurder het onmogelijk maakt om de werkzaamheden uit te voeren.[36]

Conclusie

Een huurder moet in beginsel toestemming verlenen aan de verhuurder om werkzaamheden in de huurwoning uit te voeren. In het geval van dringende werkzaamheden kan de huurder dit niet afhankelijk stellen van een schadevergoeding. In het geval van renovatiewerkzaamheden zal de verhuurder wel een redelijk voorstel moeten doen waarbij zijn belangen zwaarder wegen.

—

[1] Rechtbank Noord-Nederland 24 april 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:CA3920

[2] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[3] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[4] Rechtbank Rotterdam 14 november 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BZ2697

[5] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[6] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[7] Rechtbank Noord-Nederland 24 april 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:CA3920

[8] Weliswaar over bedrijfshuur: Rechtbank Haarlem 15 december 2006, ECLI:NL:RBHAA:2006:AZ5026

[9] Rechtbank ’s-Hertogenbosch 26 maart 2010, ECLI:NL:RBSHE:2010:BL9272

[10] Rechtbank ’s-Hertogenbosch 26 maart 2010, ECLI:NL:RBSHE:2010:BL9272

[11] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[12] Rechtbank ’s-Hertogenbosch 26 maart 2010, ECLI:NL:RBSHE:2010:BL9272

[13] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[14] Gerechtshof Amsterdam 27 januari 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:232

[15] Gerechtshof Amsterdam 27 januari 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:232

[16] Rechtbank Limburg 28 juni 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:6088; Rechtbank Breda 28 november 2007, ECLI:NL:RBBRE:2007:BB9004

[17] Rechtbank Noord-Holland 8 mei 2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:3409; Zie ook Nota naar aanleiding van het verslag d.d. 4 september 2000, Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, pagina 23

[18] Rechtbank Noord-Holland 8 mei 2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:3409

[19] Rechtbank Breda 28 november 2007, ECLI:NL:RBBRE:2007:BB9004

[20] Rechtbank Zutphen 6 augustus 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD9385

[21] Rechtbank Rotterdam 14 november 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BZ2697

[22] Rechtbank Rotterdam 14 november 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BZ2697. Later bleek dat deze artikelleden dwingend recht vormen.

[23] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[24] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[25] Gerechtshof Amsterdam 27 januari 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:232

[26] Gerechtshof Amsterdam 21 maart 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:978; Rechtbank Amsterdam 18 april 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ9407; Rechtbank Amsterdam 25 oktober 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:7932

[27] Rechtbank Amsterdam 25 oktober 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:7933

[28] Weliswaar voor bedrijfsruimte: Rechtbank Haarlem 15 december 2006, ECLI:NL:RBHAA:2006:AZ5026

[29] Rechtbank Haarlem 15 december 2006, ECLI:NL:RBHAA:2006:AZ5026

[30] Rechtbank Amsterdam 24 december 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:9233

[31] Rechtbank Amsterdam 24 december 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:9233

[32] Rechtbank Utrecht 15 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BR5028

[33] Rechtbank Amsterdam 18 april 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ9407

[34] Zie bijvoorbeeld Rechtbank Noord-Nederland 24 april 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:CA3920

[35] Rechtbank Amsterdam 18 april 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ9407; Anders: Rechtbank Zutphen 6 augustus 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD9385

[36] Rechtbank Amsterdam 25 oktober 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:7932; Deze mogelijkheid wordt ook genoemd in Rechtbank Amsterdam 18 april 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ9407

Schadevergoeding voor huurder vanwege werkzaamheden aan de woning

21 januari 2018

Christian Huijsmans

No comments

Categories: Huur

Aan een huurwoning moeten soms dringende werkzaamheden worden verricht. Wanneer een huurder tijdens deze werkzaamheden in de woning blijft wonen, kan hij hiervan hinder ondervinden. Heeft de huurder in dat geval recht op een schadevergoeding? Of recht op tijdelijke verlaging van de huur?

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Niet iedere overlastgevende klus geeft recht op een schadevergoeding. In dit webartikel wordt de wettelijke grondslag besproken voor het toewijzen van een schadevergoeding. Daarna volgt een aantal opmerkingen over de wijze waarop de hoogte van de schadevergoeding kan worden bepaald.

Schadevergoeding als keerzijde van de gedoogplicht

Een huurder moet bijna altijd gedogen dat de verhuurder op eigen initiatief dringende werkzaamheden uitvoert. In een groot aantal gevallen zal de huurder ook moeten toestaan dat de verhuurder renovatiewerkzaamheden verricht. De gedoogplicht is geregeld in artikel 7:220 BW. Dit wetsartikel plaatst tegenover deze gedoogplicht een verplichting om de schade van de huurder te vergoeden. Deze verplichtingen zijn kortom onlosmakelijk met elkaar verbonden.^[1] In een ander artikel wordt dieper ingegaan op deze gedoogplicht.

Door mee te werken doet de huurder geen afstand van het recht op schadevergoeding of (tijdelijke) vermindering van de huurprijs. Soms kan de huurder ook ontbinding vorderen van de huurovereenkomst; dit laatste wordt hier niet verder besproken.

Artikel 7:220 lid 1 BW regelt het bovenstaande voor dringende werkzaamheden. Artikel 7:220 lid 2 BW regelt dat het bovenstaande eveneens van toepassing is voor renovatiewerkzaamheden waarbij de huurder in de tussentijd in de woning blijft wonen. De verhuurder behoort in dat geval een redelijk voorstel te doen aan de huurder.

Specifiek voor renovatiewerkzaamheden, of een combinatie van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden, geldt nog dat gekeken moet worden of de huurder als gevolg van de renovatiewerkzaamheden genoodzaakt is om de woning te verlaten. In dat geval heeft de huurder namelijk recht op een minimumvergoeding, zoals besproken in een ander artikel.

Voor het verschil tussen enerzijds dringende werkzaamheden en anderzijds renovatiewerkzaamheden wordt verwezen naar een ander artikel. Daarnaast zal een huurder moeten gedogen dat een verhuurder gebreken aan de woning komt verhelpen, ondanks de daaruit voortvloeiende hinder.

De vraag of een huurder daadwerkelijk recht heeft op schadevergoeding vanwege de aanwezigheid van een (door de renovatiewerkzaamheden veroorzaakt) gebrek, wordt overigens niet door art. 7:220 BW beantwoord.[2] Dit wordt bepaald door toepassing van de ‘gebrekenregeling’, zie hierna.

Vormen de werkzaamheden een gebrek?

Een verhuurder heeft onder andere de verplichting om een huurder het rustig (huur)genot te verschaffen, zie artikel 7:203 BW. Werkzaamheden die overlast veroorzaken, vormen een inbreuk op dit rustig huurgenot.[3] Ook al is het maar tijdelijk.

Wanneer de werkzaamheden kunnen worden aangemerkt als een gebrek in de zin artikel 7:204 lid 2, dan staat voor de huurder de mogelijkheid open om huurvermindering te eisen, zie artikel 7:207 BW. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om op grond van artikel 7:208 BW schadevergoeding te eisen.

Het is vaste jurisprudentie dat een verhuurder niet aansprakelijk is voor de gevolgen van iedere vorm van hinder die de huurder ondervindt door een renovatie. Er moet sprake zijn van hinder die een tekortkoming vormt in het verstrekken van huurgenot en die aan de verhuurder is toe te rekenen. Of hiervan sprake is hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval.^[4]

Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is pas sprake als de huurder niet het genot krijgt dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Wanneer iemand woonruimte huurt met de bedoeling daar voor langere tijd te verblijven, kan hij niet verwachten dat hij gedurende de huurovereenkomst niet zal worden geconfronteerd met werkzaamheden die het genot tijdelijk verminderen.[5] De woning moet immers in goede staat worden gehouden en moet blijven voldoen aan de eisen van de tijd. En het is vrijwel onvermijdelijk dat een huurder tijdens werkzaamheden minder huurgenot heeft.[6]

De mate van overlast moet in feite uitstijgen boven hetgeen de huurder in redelijkheid had mogen verwachten.[7] Hiervan zijn weinig voorbeelden te noemen in de jurisprudentie. Eén rechtszaak springt er wel uit. Hierbij was sprake van groot achterstallig onderhoud waarbij alle noodzakelijke werkzaamheden, zowel binnen als buiten de woning, aaneengesloten plaatsvonden. Deze extreme stapeling van werkzaamheden was de nadrukkelijke keuze van de verhuurder. Hierdoor zouden de werkzaamheden per woning tenminste 3 á 4 weken duren. Bovendien had de verhuurder niet gezorgd voor tijdelijke woonruimte elders terwijl dit wel op zijn plaats zou zijn geweest. Op grond van artikel 7:208 BW werd een schadevergoeding toegekend voor de hinder en het ongemak dat de huurder had ondervonden.[8]

Immateriële schadevergoeding?

Het recht op ongestoord woongenot moet gezien worden als een persoonlijk recht. Aantasting van het ongestoord woongenot tast een benadeelde aan in zijn persoon. Dit betreft daarom in beginsel nadeel in de zin van artikel 6:106 BW dat voor vergoeding in aanmerking komt.[9] De huurder zal moeten stellen en onderbouwen dat hij deze vorm van (immateriële) schade heeft geleden.[10]

Hoogte van de schadevergoeding

Hierboven is al besproken dat niet iedere overlast vanwege werkzaamheden recht geeft op een schadevergoeding. Het moet gaan om een hinder waar de huurder redelijkerwijs geen rekening mee heeft kunnen houden. De verhuurder kan voorzieningen treffen om de overlast te beperken. Zo kan de verhuurder een douchewoning of wisselwoning aanbieden, waarin de huurder tijdens de dringende werkzaamheden terecht kan om te koken of voor zijn persoonlijke hygiëne.^[11]

Als een huurder in de woning is gebleven terwijl een tijdelijk vertrek naar een andere woning genoodzaakt was geweest, dan kan voor de hoogte van de schadevergoeding aansluiting worden gezocht bij de maandelijks te betalen huur.[12] Wanneer een groep huurders tegelijk procedeert kan aansluiting worden gezocht bij hun gemiddelde maandelijkse huur.[13] Vervolgens wordt gekeken hoe lang de directe hinder van de werkzaamheden heeft geduurd. Een huurder kan dus bij dermate ernstige hinder vorderen dat hij voor de overlastperiode geen huur verschuldigd is.

Wanneer een huurder voor bepaalde werkzaamheden niet had hoeven te verhuizen, dan kan de rechter ex aequo et bono een vergoeding vaststellen.[14] Mijns inziens moet dan wel alsnog sprake zijn geweest van ernstige hinder.

Is er ruimte voor matiging van de schadevergoeding omdat als gevolg van de werkzaamheden het woongenot voor de huurder is toegenomen? Nee, dit doet niets af aan de ondervonden hinder en ongemak.[15] Bovendien trekt de verhuurder ook voordeel uit het eindresultaat.

Opvallend genoeg oordeelde het Gerechtshof Leeuwarden dat het feit dat de hinderlijke werkzaamheden gericht waren op verbetering (kortom: renovatie) juist niet leidt tot een vermindering van de huurprijs of tot een schadevergoeding. De achterliggende feiten zijn wel belangrijk bij dit oordeel. In deze zaak speelde mede een rol dat de verhuurder de huurprijs niet heeft verhoogd. De huurder verbleef een groot deel van de tijd in zijn woning en de verhuurder heeft het transport van de meubels naar de tijdelijke wisselwoning voor zijn rekening genomen. De verhuurder had al eerder nog een bedrag van € 1.000,- ter compensatie aangeboden, welk bedrag het hof, mede in verhouding tot de omvang van de huurprijs, redelijk en billijk voorkwam.^[16]

Is er ruimte voor matiging van de schadevergoeding wanneer aan de huurders geen huurverhoging is doorberekend? Wanneer de verhuurder uit eigen beweging eerder heeft afgezien van de mogelijkheid om de doorgevoerde verbeteringen door te berekenen in de huur, kan dit achteraf geen reden zijn om de schadevergoeding te matigen.[17]

Conclusie

De wet regelt dat een huurder die hinder ondervindt van werkzaamheden recht heeft op een schadevergoeding. In de praktijk blijkt echter dat deze schadevergoeding niet snel wordt toegekend. In veel uitspraken wordt beargumenteerd dat een huurder simpelweg rekening moet houden met een tijdelijke beperking van het huurgenot. Bij hinder waar de huurder redelijkerwijs geen rekening mee had kunnen houden kan nog wel een schadevergoeding worden toegekend.

—

[1] MvT, Kamerstukken II (2007-08) 31 528 nr. 3 p. 6

[2] Rechtbank Breda 28 november 2007, ECLI:NL:RBBRE:2007:BB9004

[3] Rechtbank Breda 1 juli 2009, ECLI:NL:RBBRE:2009:BJ1340

[4] Hoge Raad 7 december 2001, NJ 2002, 26; Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[5] Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober ECLI:NL:RBMNE:2015:7316; Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[6] Rechtbank Midden-Nederland 14 oktober ECLI:NL:RBMNE:2015:7316

[7] Rechtbank Breda 1 juli 2009, ECLI:NL:RBBRE:2009:BJ1340

[8] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[9] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[10] Gerechtshof Leeuwarden 21 februari 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV8259

[11] Rechtbank Midden-Nederland 27 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4581

[12] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[13] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[14] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[15] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816

[16] Gerechtshof Leeuwarden 21 februari 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV8259

[17] Rechtbank Almelo 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBALM:2009:BK2816