Een makelaar die optreedt voor de verkoper heeft ook een zorgplicht jegens een potentiële koper. Dit heeft tot gevolg dat een makelaar een koper moet melden dat zich bepaalde gebreken voordoen in de aangeboden woning of bedrijfsruimte.

Door mr. drs. Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel bespreek ik een aantal voorbeelden van kwesties waarin een verkopend makelaar onvoldoende informatie had verstrekt over aanwezige gebreken.

Dit webartikel maakt onderdeel uit van een serie van vier webartikelen over de aansprakelijkheid van een verkopend makelaar. In andere webartikelen heb ik een algemene inleiding gegeven waarbij ik ook ben ingegaan op de zorgplicht die de makelaar heeft om de koper correct in te lichten over de juridische status van het pand. In twee andere webartikelen ben ik specifiek ingaan op het toegestane gebruik van het object en onjuiste afmetingen.

Inleiding

Een makelaar moet richting de koper de zorgvuldigheid in acht nemen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht. Een makelaar heeft dus niet alleen een zorgplicht jegens zijn opdrachtgever, maar ook ten opzichte van de koper.

Eén van de taken die de verkopend makelaar heeft, is om zijn opdrachtgever te voorzien van deugdelijke informatie die van belang is voor de waardebepaling van de woning. In feite dient de makelaar dit ook te doen richting de kopende partij.[1]

In dat kader zal een makelaar ook melding moeten maken van gebreken waarvan hij weet dat deze aanwezig zijn in de woning. Maar geldt dit ook voor gebreken waarvan de makelaar redelijkerwijs had moeten weten dat deze aanwezig zouden kunnen zijn? Hierna bespreek ik een aantal voorbeelden uit de jurisprudentie.

Bouwkundig rapport

In een aantal gevallen heeft de verkoper een bouwkundig rapport laten opstellen. Soms heeft een vorige geïnteresseerde koper al een bouwkundig rapport laten opstellen en de inhoud hiervan gedeeld met de verkoper.

Een verkopend makelaar moet de inhoud van een bouwkundig rapport delen met een potentiële koper wanneer daarin (erg) negatieve informatie staat over de aangeboden woning. Dit geldt ook wanneer de makelaar pas enkele weken voor het sluiten van de koopovereenkomst de beschikking heeft gekregen over dit rapport.

Daarbij maakte het niet uit dat de makelaar een recent ontvangen rapport nog niet heeft gelezen. Van een makelaar mag worden verwacht dat hij kennis neemt van een bouwkundig rapport dat gaat over een woning die bij hem in de verkoop is. Als de verkopend makelaar zo’n rapport niet naar de koper zendt, dan wordt achteraf aangenomen dat de verkopend makelaar informatie heeft verzwegen die voor de koper relevant kon zijn. Daarmee handelt hij in strijd met de zorgvuldigheid die hij tegenover een potentiële koper in acht moet nemen.[2]

Als de makelaar het rapport heeft gezonden naar de koper, heeft de makelaar mijns inziens voldaan aan zijn verplichting om de koper op de hoogte te stellen van de daarin genoemde gebreken. Tenminste, als het rapport voldoende duidelijk is. In dat geval hoeft de makelaar de koper niet nog eens extra te waarschuwen.[3]

Indien naderhand blijkt dat er nog meer gebreken aanwezig waren dan in de rapportage waren vermeld, dan treft de makelaar geen verwijt. Als de koper van mening is dat de makelaar toch nog gebreken heeft verzwegen, dan is het aan de koper om feiten en omstandigheden te stellen, en bij betwisting te bewijzen, waaruit zou blijken dat de makelaar over meer kennis beschikte dan de inhoud van het inspectierapport.[4]

In een kwestie waarin de makelaar onjuiste informatie had vermeld in zijn brochure over de kwaliteit van de woning, was de koper bij de bezichtiging toch wel geschrokken van die kwaliteit. De eerste indruk van de koper was daarmee direct bijgesteld. Naderhand ontving de koper nog een bouwkundig rapport die de verwachtingen nog verder had bijgesteld. Hierdoor leidde de alsnog foutieve brochure niet meer tot schade aan de zijde van de koper.[5]

Asbest

Een aanzienlijk deel van de discussies over gebreken aan een woning gaat over de aanwezigheid van asbest. De aanwezigheid van asbest kan eraan in de weg kan staan dat de woning geschikt is voor bewoning. Met de verwijdering van asbest kunnen flinke kosten gemoeid zijn.

Een verkopend makelaar dient in het kader van zijn zorgplicht kopers te informeren omtrent hetgeen hem ter ore is gekomen over de mogelijke aanwezigheid van asbest.[6]  Let wel: de makelaar moet natuurlijk wel op de hoogte zijn van zo’n gebrek. De makelaar mag de aanwezigheid van asbest dus niet verzwijgen richting de koper.

Een verkoopmakelaar die niet meldt dat in het dakbeschot van de woning asbest aanwezig was, terwijl hij dit, mede gezien de stukken die hij van de verkoper had ontvangen, wel had moeten weten, handelde onzorgvuldig jegens de koper en was aansprakelijk voor diens schade.[7]

Maar ook als de makelaar op een andere wijze signalen heeft ontvangen dat er asbest in de woning zou kunnen zitten, dan moet een makelaar hier actief mee aan de slag gaan. In een kwestie waarin de makelaar van een derde had gehoord dat er asbest in de scheidingswanden op de eerste verdieping zou zitten, volstond de makelaar met het stellen van vragen aan de verkoper. De verkoper ontkende. Echter, omdat de makelaar wist dat de verkoper hier zelf geen onderzoek naar had gedaan mag hij niet op diens verklaring vertrouwen.

In de laatstgenoemde kwestie had de makelaar de koper dus moeten informeren over de melding. In plaats daarvan had de makelaar tegen de koper gezegd dat hij niet bekend was met aanwezige asbest. Daarmee heeft de makelaar zijn zorgplicht geschonden en dus niet als een redelijk en bekwaam handelend makelaar gehandeld.[8] De makelaar verweerde zich nog door te stellen dat hij niet gehouden en niet bevoegd is om de mogelijke aanwezigheid van asbest te melden, tenzij er bewijs is dat er wel degelijk asbest in de woning zit. Dat is dus niet het geval. De zorgplicht gaat veel verder.[9]

Slechte fundering

Als een makelaar weet dat er een gebrek is aan de woning, dan moet hij dit aan potentiële kopers melden. Dit bleek al uit hetgeen hierboven is gemeld. Mijns inziens geldt dit ook voor aanwezige problemen met de fundering van de woning.

Het bijzondere aan funderingsproblematiek is dat dit vaak speelt bij een groot aantal woningen in dezelfde wijk. Wat als er niets bekend is over funderingsproblemen aan de woning zelf, maar wel ergens anders in de straat of in de wijk? Had een makelaar dan bekend moeten zijn met zo’n gebrek?

Ja, indien ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst algemeen bekend was dat er sprake was van funderingsproblematiek in de wijk en dat duidelijk was dat de woning ook in de risicogroep zou vallen. In dit geval schendt de makelaar zijn zorgplicht jegens de koper door hierover niets te melden.[10]

Die algemene bekendheid bestaat echter niet als er maar één krantenartikel over is gepubliceerd.  Het is dus niet zo dat een makelaar wordt verondersteld bekend te zijn met de plaatselijke problematiek, puur en alleen omdat hij het vak van makelaar uitoefent.[11] Daarvoor moet dus meer ruchtbaarheid zijn gegeven aan de funderingsproblematiek.

Een makelaar hoeft niet te wijzen op funderingsproblematiek in de omliggende wijken.[12]

Conclusie

Een verkopend makelaar moet een koper melden dat zich bepaalde gebreken voordoen in de aangeboden woning als hij kennis heeft van deze gebreken. Hij moet de koper ook melden dat hij signalen heeft ontvangen dat er een gebrek zit in de woning.

—

[1] Rechtbank Dordrecht 18 oktober 2006, ECLI:NL:RBDOR:2006:AZ1068

[2] Rechtbank Zutphen 21 juni 2001, ECLI:NL:RBZUT:2001:AB2290

[3] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 januari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:121

[4] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 januari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:121

[5] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 januari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:121

[6]  Rechtbank Arnhem 18 mei 2010,  ECLI:NL:RBARN:2010:BM7624

[7]  Rechtbank Rotterdam 22 oktober 2008, ECLI:NL:RBROT:2008:BG1182

[8] Rechtbank Arnhem 1 juni 2011, ECLI:NL:RBARN:2011:BQ8613

[9] Rechtbank Arnhem 1 juni 2011, ECLI:NL:RBARN:2011:BQ8613

[10] Rechtbank Dordrecht 18 oktober 2006, ECLI:NL:RBDOR:2006:AZ1068

[11] Rechtbank Dordrecht 18 oktober 2006, ECLI:NL:RBDOR:2006:AZ1068

[12] Rechtbank Dordrecht 18 oktober 2006, ECLI:NL:RBDOR:2006:AZ1068