Woonoppervlakte is één van de factoren die van belang zijn bij de beslissing om een woning of een bedrijfspand te kopen. Het is van invloed op de prijs die een koper bereid is om te betalen. Het komt wel eens voor dat een koper na de aankoop constateert dat het pand aanmerkelijk kleiner is dan de verkoopmakelaar heeft gepresenteerd.  Kan de teleurgestelde koper de verkoopmakelaar dan aansprakelijk stellen voor de geleden schade?

Door mr. drs. Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Dit webartikel maakt onderdeel uit van een serie van vier webartikelen over de aansprakelijkheid van een verkoopmakelaar. In het eerste webartikel heb ik een algemene inleiding gegeven en ben ik ingegaan op foutieve mededelingen van de verkoopmakelaar over de juridische status van een pand. In andere webartikelen bespreek ik welke zorgplicht de makelaar heeft ten aanzien van het toegestane gebruik van het object en gebreken in het te verkopen object.

Inleiding

Een verkopend makelaar heeft ook een zorgplicht jegens de koper. Een makelaar handelt onder omstandigheden onrechtmatig indien hij onzorgvuldig is. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar een koper voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst onjuiste of misleidende informatie verstrekt over een eigenschap van de woning. Het betreft dan een eigenschap waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de koper van belang kan zijn bij diens beslissing.

Uit het algemene webartikel bleek al dat een makelaar niet bewust onjuiste inlichtingen mag verschaffen. Hij behoort de verkoopbrochure met zorg samen te stellen. Voor de vraag of de makelaar aansprakelijk is wordt gekeken naar de omstandigheden van het geval. Daarbij speelt ook een rol welke mededelingen de makelaar heeft verstrekt over de mate waarin hij voor de juistheid van die gegevens instaat.[1]

Specifiek in gevallen waarbij de makelaar onjuiste informatie heeft verstrekt over de woonoppervlakte zijn er al veel vonnissen gepubliceerd. Daaruit blijkt dat rechters aannemen dat de netto woonoppervlakte voor kopers een belangrijke eigenschap is. Ik voeg daaraan toe dat de woonoppervlakte ook mede bepalend is voor de waarde van een woning.

In verkoopbrochures staat vaak een plattegrond. Daarin worden de afmetingen van kamers vermeld. Ook wordt de totale woonoppervlakte vermeld in advertenties. Sinds enkele jaren hanteren de brancheverenigingen van makelaars een meetinstructie.

Hierna zal ik eerst bespreken wat de invloed is van deze meetinstructie. Daarna zal ik ingaan op de vraag of makelaars die geen lid zijn van een branchevereniging ook aan deze norm zijn gebonden. Vervolgens zal ik bespreken of makelaars hun aansprakelijkheid kunnen uitsluiten voor het verstrekken van foutieve informatie over de woonoppervlakte. Tot slot zal ik bespreken hoe de schade van de koper in dit soort kwesties moet worden berekend.

De meetinstructie

Wanneer de verkoopmakelaar lid is van een brancheorganisatie zoals de NVM, dan dient hij zich te houden aan de voorgeschreven meetinstructie. Deze geldt vanaf de datum van het besluit waarmee deze verplicht is gesteld, te weten per 15 juni 2010[2]. Een makelaar die al vóór 15 juni 2010 de verkoopbrochure heeft opgesteld, moet controleren of deze in overeenstemming is met de NVM-meetinstructie.[3]

De meetinstructie schrijft precies voor hoe NVM-makelaars de netto woonoppervlakte (gebruiksoppervlakte) van een woning moeten vaststellen. Bijvoorbeeld tot aan welke hoogte er op vloerniveau gemeten wordt. En welke ruimtes niet meegerekend moeten worden. De woonoppervlakte die op deze wijze wordt gemeten moeten NVM-makelaars vermelden in de verkoopinformatie. Voor VBO makelaars is dezelfde meetinstructie verplicht gesteld.[4] De meetinstructie is niet geheel hetzelfde als een meting conform NEN 2580.[5]

De NVM heeft de meetinstructie verplicht gesteld omdat derden erop moeten kunnen vertrouwen dat het woonoppervlak dat bij verkoop wordt vermeld niet de bruto maar de netto (gebruiks)oppervlakte betreft. De verkopend makelaar moet in zijn algemeenheid vermijden dat zijn verkoopdocumentatie bij derden onjuiste verwachtingen wekt. Dat geldt in het bijzonder voor de gemelde gebruiksoppervlakte. Die gegevens vormen voor potentiële kopers een belangrijk aspect bij het nemen van een aankoopbeslissing. Kopers mogen er van uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie.[6]

Wat als een makelaar die gebonden is aan de meetinstructie in de verkoopinformatie een te grote woonoppervlakte vermeldt? De Hoge Raad heeft op 13 juli 2018 hierover een arrest gewezen.[7] Een makelaar die gebonden is aan de meetinstructie handelt dan onzorgvuldig, en daarmee onrechtmatig, jegens de koper.

Dat is alleen anders indien een koper uit verklaringen of gedragingen van de verkopend makelaar heeft moeten begrijpen dat volgens een andere methode is gemeten.[8] Dat is ook anders indien omstandigheden van het geval de koper anderszins aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte. De verkopend makelaar draagt de bewijslast dat sprake is van één van deze uitzonderingen.[9]

De Hoge Raad verwerpt ook een aantal potentiële verweren van een verkoopmakelaar die gebonden is aan de meetinstructie.[10] Hij mag niet met een zekere ‘foutmarge’ afwijken. Het is niet relevant dat de brochure de aanduiding ‘circa’ vermeldt. Het is ook niet relevant dat een brochure een aanprijzend karakter heeft. Het is ook niet relevant dat de kopers zelf ook hebben gemeten. Het is ook niet relevant dat in de splitsingsakte (die de kopers konden inzien) ook een te grote oppervlakte was vermeld.

Rechtspraak na de Hoge Raad

Na het arrest van de Hoge Raad volgde een reeks vonnissen van Rechtbanken en Gerechtshoven waarin makelaars aansprakelijk werden geacht voor onjuist vermelde woonoppervlaktes. Deze makelaars hadden gedurende de gerechtelijke procedure een beroep gedaan op verweren die de Hoge Raad heeft verworpen. Daarnaast bieden deze nieuwe uitspraken nog extra inzichten. Deze zal ik hierna bespreken.

Een makelaar die de meetinstructie volgt, maar vervolgens bij het optellen van de meetresultaten een rekenfout maakt handelt eveneens onzorgvuldig en daarmee onregelmatig.[11] Dit geldt ook wanneer de rekenfout is gemaakt door een adviseur van de verkopend makelaar.[12] Ook een tikfout in de brochure komt voor rekening van de makelaar.[13] Een makelaar is ook aansprakelijk wanneer diens medewerker de verkoopbrochure heeft aangepast op basis van foutieve informatie afkomstig van de verkoper, terwijl de makelaar wel een correcte meting had verricht. [14]

In het algemeen kan een makelaar zich niet verweren door te stellen dat de koper een plattegrond heeft ontvangen met daarop de vloeroppervlaktes van alle kamers. Ook al had de koper op basis daarvan kunnen vaststellen dat de gemelde woonoppervlakte niet klopt. Een gegadigde mag er namelijk in beginsel van uitgaan dat de makelaar heeft gemeten volgens de NVM-meetinstructie. Van een aspirant-koper mag dus niet worden verwacht dat hij ter controle de afzonderlijke oppervlaktes uit de plattegrond optelt.[15] Op de koper rust immers ook geen plicht om de woning na te meten.[16]

Het lijkt er sterk op dat de koper dus helemaal niet kritisch hoeft te zijn over een plattegrond. Zo hoefde de koper niet te twijfelen in een kwestie waarin de kelderruimte in het lijstje van leefruimtes stond vermeld.[17] Het enkele feit dat het woonoppervlak voor de koper van groot belang is, zorgt er nog niet voor dat de koper nader onderzoek hoeft te doen, of zelfs maar kritische vragen hoeft te stellen.

Een makelaar kan zich ook niet verweren met de stelling dat de koper de woning meerdere keer heeft bezichtigd en zo een goed beeld heeft verkregen over de grootte van de woning.[18] Een koper hoeft er bij de bezichtiging niet vanuit te gaan dat de gebruiksoppervlakte van de woning substantieel afwijkt van de opgegeven grootte van de woning.[19] Zelfs het feit dat de koper de ruimtes benauwd vond, vormde nog geen aanleiding om aan de juistheid van het vermelde woonoppervlak te twijfelen.[20]

Het maakt niet uit of een koper zich bij de bezichtiging en aankoop van de woning liet bijstaan door een eigen makelaar.[21] Ook een aankoopmakelaar mag er in beginsel van mogen uitgaan dat de netto woonoppervlakte volgens de meetinstructie is berekend.[22]

Causaal verband

Uit het bovenstaande blijkt dat een makelaar uit een brancheorganisatie zich amper kan verweren tegen een aansprakelijkheidsstelling wanneer hij niet heeft gehandeld volgens de verplichte meetinstructie. Voor de vraag of een makelaar verplicht is een schadevergoeding te betalen moet ook sprake zijn van een causaal verband tussen enerzijds de fout van de makelaar anderzijds de schade van de koper.

De verkoopmakelaar kan proberen om het verweer te voeren dat het causaal verband tussen het onrechtmatig handelen en de schade ontbreekt. De makelaar kan daarbij het standpunt innemen dat de koper sowieso toch wel de woning wilde kopen, omdat deze na bezichtiging kennelijk aan zijn eisen voldeed. Blijkbaar maakte het dan niet uit dat de koper de door de makelaar genoemde woonoppervlakte geloofde.

Er valt ook iets te zeggen voor dit verweer. Kennelijk is de woning uiteindelijk in de smaak gevallen bij de koper. Voorafgaand aan het arrest van de Hoge Raad werden soms hoge eisen gesteld aan het bewijs van het causaal verband.[23] Maar na het arrest van de Hoge Raad stellen de meeste rechters geen hoge eisen meer aan het bewijs van dit causaal verband. De reden hiervoor is dat het simpelweg aan de onzorgvuldigheid van de makelaar is te wijten dat de koper in deze situatie terecht is gekomen.[24] Bovenstaand verweer slaagt dan ook zelden meer.

Het ligt in de rede dat het woonoppervlak in elk geval enige invloed zou hebben gehad op de beslissing om een woning al dan niet te kopen, en op de prijs van de woning.[25] Het enkele feit dat een koper het aantal vierkante meters niet expliciet met de makelaar heeft besproken, betekent niet dat de grootte van de woning geen invloed heeft gehad op zijn beslissing om de woning voor een bepaald bedrag te kopen.[26] Maar wat als de koper de woning heel graag wilde hebben, en voornamelijk vanwege de ligging? In zo’n zaak oordeelde de rechter dat de vermelding van een onjuiste gebruiksoppervlakte geen schade had veroorzaakt.[27] Mijns inziens is dit laatste oordeel onjuist.

Oude jurisprudentie

Door het arrest van de Hoge Raad uit 2018 zijn veel oudere uitspraken achterhaald. Een aantal uitspraken tot dat moment lag in lijn met de gedachtengang van de Hoge Raad.[28] Maar er waren ook vonnissen die sterk afweken. Zo oordeelde de Rechtbank Rotterdam anderhalve maand voorafgaand aan het arrest nog dat een enkele foutieve toepassing van de meetinstructie nog geen onrechtmatige daad oplevert jegens de koper. Volgens de Rechtbank speelde de meetinstructie wel een grote rol maar geen doorslaggevende rol bij het opgewekte vertrouwen van de koper. De koper had volgens de Rechtbank beter moeten opletten bij de bezichtiging. De koper had ook de plattegrond beter moeten bestuderen en desnoods zelf moeten meten.[29] Dit staat haaks op de huidige lijn in de rechtspraak. Bij de bestudering van vonnissen is het dus van belang om te kijken of zij dateren van vóór of na het arrest van de Hoge Raad.

Uitsluiting van aansprakelijkheid mogelijk?

Kan een verkoopmakelaar die gebonden is aan de meetinstructie in de brochure nog met succes zijn aansprakelijkheid uitsluiten jegens een potentiële koper? Dat ligt aan de omstandigheden van het geval. Wanneer de verkoopbrochure slechts vermeldt dat geen rechten kunnen worden ontleend aan de daarin vermelde informatie, is dit onvoldoende om de aansprakelijkheid uit te sluiten. Dit is een standaardmededeling die geen afbreuk doet aan het vertrouwen dat een koper mag ontlenen aan het verplichte karakter van de meetinstructie.[30] Een verkoopmakelaar kan zijn aansprakelijkheid ook niet uitsluiten door te vermelden dat zijn gegevens afkomstig zijn van een derde. De makelaar dient gegevens die afkomstig zijn van anderen te controleren.[31]

Een makelaar kan zijn aansprakelijkheid nog wel uitsluiten, maar dan moet dit wel expliciet zijn gebeurd. Of de makelaar moet de koper anderszins aanleiding hebben gegeven om te twijfelen aan de juistheid van de opgegeven oppervlakte.[32] Wanneer de makelaar aansprakelijk wordt gesteld, dan moet hij deze bijzondere omstandigheden aantonen. Ik ken geen voorbeeld waarbij de makelaar hierin is geslaagd.

Wat als de makelaar in de brochure de gemelde oppervlakte heeft voorzien van het woord ‘circa’? De ene rechter oordeelt dat de vermelding van een ‘circa’ oppervlakte niet voldoende is om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen van de aspirant-koper.[33] De andere rechter oordeelt juist dat een koper daardoor wel rekening moet houden met een geringe afwijking tussen de opgegeven oppervlakte en de daadwerkelijke oppervlakte.[34] Impliciet lijkt het Gerechtshof Den Haag daarbij alsnog af te wegen of sprake is van een omvangrijke percentuele afwijking. Een afwijking van 7% leverde onrechtmatig handelen op.[35]

Weer andere rechters oordelen dan weer dat een verkoopmakelaar per definitie geen beroep kan doen op een uitsluiting van de aansprakelijkheid.[36] Dit vanwege het doel dat met de meetinstructie is beoogd, namelijk de bescherming van de belangen van aspirant-kopers.[37]

Een makelaar kan zich bij zijn verweer niet beroepen op artikel 7:17 lid 6 BW. In dit wetsartikel is bepaald dat bij de koop van een onroerende zaak de vermelding van de oppervlakte wordt vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden. Dit artikel geldt uitsluitend in de verhouding tussen verkoper en de koper.[38] Ook kan een verkoopmakelaar zich niet beroepen op het feit dat de verkoper is overeengekomen met de koper dat de verkoper niet aansprakelijk is voor een eventuele afwijkende oppervlakte.[39]

Rechtstreekse gebondenheid aan de meetinstructie?

Niet iedere makelaar is lid van de NVM of de VBO. Geldt voor andere makelaars nu dezelfde zorgvuldigheidsnorm? Sinds het arrest van de Hoge Raad uit 2018 kunnen we deze vraag niet meer met zekerheid beantwoorden. Ook weten we niet of andere makelaars wel of niet met succes hun aansprakelijkheid kunnen uitsluiten. Hier zijn weinig recente vonnissen over gepubliceerd.

In een kwestie waarin een makelaar op het moment waarop hij onjuiste informatie verstrekte nog geen lid was van de VBO werd het volgende geoordeeld. De makelaar had geen verplicht voorgeschreven norm geschonden die strekte tot bescherming van de koper. Maar opvallend genoeg had de makelaar wel de NEN2580 toegepast. De vraag was echter of deze correct was toegepast. De rechter neemt aan dat in die periode twijfel bestond over hoe deze meetnorm moest worden toegepast. In dit geval werd aangenomen dat de makelaar niet onzorgvuldig was geweest.[40]

Mijns inziens valt er iets voor te zeggen om de norm die voor het grote aantal makelaars geldt die wél lid zijn van een brancheorganisatie breder te trekken. Zij bepalen immers mede de norm waar een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar aan moet voldoen. Het zou ook vreemd zijn om andere makelaars meer bewegingsruimte te geven om woningen op een onjuiste wijze aan te prijzen. Het gaat immers ook om het vertrouwen dat een koper heeft. Anders zou alsnog een plicht tot onderzoek bij de koper gelegd worden, meer specifiek om uit te zoeken of de verkoopmakelaar wel of niet gebonden is aan een meetinstructie.

Mijn verwachting is daarom dat ook makelaars die niet vanuit een brancheorganisatie de verplichting opgelegd hebben gekregen om de meetinstructie op te volgen toch verwacht kan worden dat zij met eenzelfde zorgvuldigheid de gebruiksoppervlakte moeten meten en deze in hun verkoopinformatie verwerken.

Berekening van de schade

Bij de begroting van de schade moet een vergelijking worden gemaakt tussen de werkelijke situatie die de koper heeft en de hypothetische situatie die hij zou hebben gehad wanneer het onrechtmatig handelen van de makelaar wordt weggedacht.[41] Deze vergelijking kan niet eenvoudig worden gemaakt. De koper kan niet zomaar stellen dat de oorspronkelijke koopprijs simpelweg verminderd kan worden met het aantal ontbrekende m2 x de prijs die de koper per m2 heeft betaald.[42]

Het woonoppervlak is maar één van de factoren die van belang is bij de beslissing om een woning te kopen. Het is ook maar één van de factoren die bepaalt welke prijs de koper bereid is daarvoor te betalen. De staat van onderhoud, de ligging, de buurt/wijk zijn ook belangrijk. De prijs per m2 is ook niet voor alle woningen gelijk. Wel staat vast dat een koper in veel gevallen niet meer zal willen betalen voor de woning dan de marktwaarde. [43]

Het is daarom nodig om een deskundige in te schakelen. Voor de berekening van de schade is bepalend wat (1) de woonoppervlakte gemeten conform de NVM-meetinstructie is, (2) of het meetverschil te wijten is aan een interpretatieverschil, en (3) wat de marktwaarde van de woning ten tijde van de aankoop was, met inachtneming van de woonoppervlakte gemeten conform de NVM-meetinstructie.[44]

Indien de koper een marktconforme prijs of zelfs minder dan een marktconforme prijs heeft betaald, kan van schade geen sprake zijn. In dat geval mag worden aangenomen dat hij deze woning niet voor een lager bedrag had kunnen kopen en dat hij evenmin een vergelijkbare andere woning voor een lagere prijs had kunnen kopen. Dat de koper naar zijn zeggen niet bereid was om voor de woning de betaalde prijs te betalen als de oppervlakte kleiner is, betekent niet per definitie dat ook anderen niet bereid zouden zijn geweest dat bedrag te bieden of dat hij de woning voor een (evenredig) lager bedrag had kunnen kopen.[45] En als de koper stelt dat hij bij de wetenschap van een kleinere oppervlakte de woning voor een lagere prijs 1) had kunnen kopen en 2) ook had gekocht, draagt de koper daarvan het bewijsrisico.[46]

Indien de marktwaarde van de woning lager is dan het bedrag dat de koper heeft betaald, heeft de koper wel schade geleden. Dan mag in beginsel worden aangenomen dat de koper een lager bedrag voor de woning had proberen te betalen indien hij op de hoogte zou zijn geweest van de werkelijke oppervlakte.[47]

Maar er speelt nog een aantal andere factoren. In veel gevallen is duidelijk dat een koper de woning helemaal niet zou hebben gekocht bij een juiste voorstelling van zaken. Het is ook van belang om te weten welke financiële middelen de koper had ten tijde van de aankoop.[48] Misschien had hij een woning met de door hem gewenste gebruiksoppervlakte niet kunnen kopen? En zo ja, wat is hiervan de invloed?

In een geval van een vrijstaand pand op een groot perceel, met garage en zwembad, nam het Gerechtshof Den Haag aan dat de invloed van een afwijking in oppervlakte van 7 tot 13,5% niet heel zwaar zou doorwegen in de prijs die anders zou zijn betaald. In deze kwestie had de koper toegegeven dat er maar weinig woningen waren die aan zijn woonwensen konden voldoen.[49]

Wanneer niet met nauwkeurigheid kan worden vastgesteld tot welke prijsvermindering de bekendheid van partijen met het kleinere woonoppervlak zou hebben geleid kan de schade ook worden geschat. Artikel 6:97 BW biedt deze mogelijkheid.[50]

Het maakt overigens niet uit of het nadeel van de koper is weggenomen omdat sinds de koop de waarde van woningen is gestegen. Die waardestijging neemt namelijk niet weg dat de koper destijds als gevolg van de onjuiste voorlichting over de woonoppervlakte te veel heeft betaald voor de woning.[51] Sommige rechters betrekken de waardestijging echter wel mee bij de vraag of een koper schade heeft geleden.[52]

Conclusie

Een verkopend makelaar die via zijn brancheorganisatie verplicht is om de meetinstructie toe te passen is bijna altijd aansprakelijk voor de schade die een koper lijdt wanneer de verkoopmakelaar een te kleine netto woonoppervlakte heeft vermeld. De schade wordt berekend door een vergelijking te maken tussen de werkelijke situatie die de koper heeft en de hypothetische situatie die hij zou hebben gehad wanneer het onrechtmatig handelen van de makelaar wordt weggedacht.

—

[1] Hoge Raad 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162 en Hoge Raad 17 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2987

[2] Gerechtshof Amsterdam 24 januari 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:191, en niet pas vanaf de invoering per september 2010.

[3] Rechtbank Den Haag 28 november 2018, ECLI:NL:RBDHA:2018:14221

[4] Rechtbank Midden-Nederland 6 februari 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:401

[5] Gerechtshof Den Haag 18 juni 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1450. Let wel: de NEN-norm kan naderhand worden aangepast.

[6] Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176

[7] Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176

[8] Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176

[9] Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176

[10] Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176

[11] Rechtbank Rotterdam 24 januari 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:721

[12] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 augustus 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:3107

[13] Gerechtshof Den Haag 18 juni 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1450

[14] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7764

[15] Rechtbank Den Haag 28 november 2018, ECLI:NL:RBDHA:2018:14221

[16] Rechtbank Rotterdam 20 maart 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:1820

[17] Rechtbank Den Haag 28 november 2018, ECLI:NL:RBDHA:2018:14221

[18] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7764; Rechtbank Rotterdam 20 maart 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:1820

[19] Rechtbank Rotterdam 20 maart 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:1820

[20] Gerechtshof Den Haag 18 juni 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1450

[21] Gerechtshof Den Haag 18 juni 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1450

[22] Rechtbank Den Haag 28 november 2018, ECLI:NL:RBDHA:2018:14221

[23] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 5 december 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:10703; Rechtbank Rotterdam 26 september 2007, ECLI:NL:RBROT:2007:BB6054

[24] Rechtbank Rotterdam 20 maart 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:1820

[25] Gerechtshof Den Haag 18 juni 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1450; Rechtbank Den Haag 28 november 2018, ECLI:NL:RBDHA:2018:14221

[26] Rechtbank Rotterdam 20 maart 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:1820

[27] Rechtbank Midden-Nederland 6 februari 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:401

[28] Gerechtshof Amsterdam, 24 januari 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:191; Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 5 december 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:10703

[29] Rechtbank Rotterdam 31 mei 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:5292

[30] Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176; Gerechtshof Den Haag 18 juni 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1450; Rechtbank Rotterdam 7 december 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:10074

[31] Rechtbank Rotterdam 20 maart 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:1820

[32] Gerechtshof Den Haag 18 juni 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1450

[33] Rechtbank Rotterdam 7 december 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:10074

[34] Rechtbank Rotterdam 20 maart 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:1820; Rechtbank Den Haag 28 november 2018, ECLI:NL:RBDHA:2018:14221

[35] Gerechtshof Den Haag 18 juni 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1450

[36] Gerechtshof Amsterdam 24 januari 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:191; Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 5 december 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:10703

[37] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 5 december 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:10703; Rechtbank Rotterdam 7 december 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:10074

[38] Rechtbank Gelderland 16 december 2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:8297

[39] Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176

[40] Rechtbank Midden-Nederland 6 februari 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:401

[41] Hoge Raad 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:269

[42] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 augustus 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:3107; Gerechtshof Den Haag 18 juni 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1450; Rechtbank Den Haag 28 november 2018, ECLI:NL:RBDHA:2018:14221

[43] Rechtbank Rotterdam 7 december 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:10074

[44] Rechtbank Den Haag 28 november 2018, ECLI:NL:RBDHA:2018:14221

[45] Rechtbank Midden-Nederland 6 februari 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:401

[46] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7764

[47] Rechtbank Den Haag 28 november 2018, ECLI:NL:RBDHA:2018:14221

[48] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 augustus 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:3107

[49] Gerechtshof Den Haag 18 juni 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1450

[50] Gerechtshof Den Haag 18 juni 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1450; Rechtbank Rotterdam 20 maart 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:1820

[51] Rechtbank Den Haag 28 november 2018, ECLI:NL:RBDHA:2018:14221

[52] Rechtbank Midden-Nederland 6 februari 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:401; Rechtbank Rotterdam 24 januari 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:721