Een makelaar die optreedt voor de verkoper heeft ook een zorgplicht jegens de potentiële kopers. In hoeverre moet deze makelaar onderzoek doen naar de bijzondere kenmerken van de woning of het bedrijfspand dat hij verkoopt? En in hoeverre moet hij daarvan mededeling doen aan de koper?

Door mr. drs. Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel geef ik eerst een algemene inleiding over de zorgplicht van een verkopende makelaar. Daarna leg ik de nadruk op de mededelingen die de verkoopmakelaar moet doen over de juridische status van het te verkopen object. Mag een makelaar hier zomaar informatie over verstrekken zonder deze informatie te controleren? Mag hij informatie verstrekken indien hij weet of behoort te weten dat deze niet juist is?

Dit webartikel maakt onderdeel uit van een serie van vier webartikelen over de aansprakelijkheid van een verkopend makelaar. In andere webartikelen zal ik specifiek ingaan op de zorgplicht jegens de koper in verband met het toegestane gebruik van het object, gebreken in het te verkopen object en onjuiste afmetingen.

Zorgplicht algemeen

Een makelaar die voor de verkoper optreedt staat niet in een contractuele rechtsverhouding tot een koper. Toch zal hij tegenover een (potentiële) koper een zorgvuldigheid in acht moet nemen die in de gegeven omstandigheden van hem mag worden verwacht als redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar.

Een verkopend makelaar moet zich bewust zijn van de belangen van zowel zijn klant als van (potentiële) kopers. Hij moet zich die belangen ook aantrekken. Dit betekent vooral dat hij een geïnteresseerde koper dusdanige informatie moet verstrekken dat deze zich een juiste voorstelling van zaken kan maken. Zodat hij tot een afgewogen besluit kan komen.[1]

Een makelaar heeft dus een eigen verantwoordelijkheid om te voorkomen dat de koper zich een verkeerde voorstelling van zaken maakt van het pand dat te koop staat.[2] Dit begint al bij het opstellen van de brochure. Een verkopend makelaar moet ervoor zorgen dat daarin niet een onjuist beeld wordt geschetst.[3]

Buitenom de brochure wordt van een makelaar een hoge mate van zorgvuldigheid verwacht bij het geven van inlichtingen. Voordat de makelaar inlichtingen verstrekt zal hij deze eerst op juistheid moeten controleren. De hoofdregel is dat een koper er niet van uit hoeft te gaan dat een makelaar verkeerde informatie geeft.

Het is ook logisch dat een dergelijke norm aan een makelaar wordt opgelegd. De mate van waarschijnlijkheid dat een koper schade lijdt door verkeerde informatie is zodanig dat de makelaar zich behoort te onthouden van het geven van verkeerde inlichtingen. Een koper wordt tijdens een bezichtiging vaak verblind door de gepresenteerde woning. Dit terwijl een bezichtiging juist tot doel heeft om een potentiële koper een goede feitelijke indruk te geven. De omvang van de bezichtiging is mede afhankelijk van hetgeen de (potentiële) koper wil weten en zien.[4] Een koper wordt vaak niet bijgestaan door een eigen adviseur.

De vraag of de verkopend makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld moet worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval.[5] Niet iedere verkeerde mededeling hoeft te leiden tot aansprakelijkheid. Of de makelaar onrechtmatig handelt als hij foutieve informatie verstrekt, is onder meer afhankelijk van eventuele mededelingen van de makelaar over de juistheid van de door hem gegeven informatie.[6]

Wat als een verkoopmakelaar niet zorgvuldig handelt? Een koper kan dan schade lijden. Een koper kan de verkoopmakelaar dan aansprakelijk stellen op grond van onrechtmatige daad.

In deze vier webartikelen bespreek ik voor een aantal situaties hoe de zorgplicht van een makelaar er precies uit ziet. In dit webartikel bespreek ik kwesties waarbij de makelaar de koper onjuist had ingelicht over de juridische status van een woning of bedrijfspand.

Juridische status van het object

De verkoopmakelaar moet zijn inlichtingen op juistheid te controleren. Voor wat betreft de juridische status van de onroerende zaak kan dit bijvoorbeeld door het raadplegen van de openbare registers.[7] Het gaat hier om de meest basale informatie. Is er wel sprake van volle eigendom? Welke verplichtingen rusten er op het perceel grond? De juridische status bepaalt in hoge mate de waarde van de gepresenteerde woning.

Al in 1977 heeft de Hoge Raad de lat voor de makelaar hoog gelegd. Een koper had de makelaar gevraagd of er een erfdienstbaarheid rustte op het perceel. De makelaar had dit na onderzoek in het eigendomsbewijs en de openbare registers ontkend. Na levering bleek dat er toch een erfdienstbaarheid was. Deze was ontstaan door verjaring. De Hoge Raad achtte de makelaar aansprakelijk omdat hij had behoren te weten dat het door hem verrichte onderzoek niet voldoende zekerheid kon geven: erfdienstbaarheden kunnen ook ontstaan door verjaring, zodat het onzorgvuldig en onrechtmatig was om zo stellig en uitdrukkelijk te ontkennen.[8]

Nadien verduidelijkte het Gerechtshof in dezelfde kwestie dat de koper niet als een gelijkwaardige wederpartij van de makelaar kon gelden. De koper hoefde geen eigen onderzoek in te stellen naar het eventuele bestaan van een erfdienstbaarheid. De koper viel zelf dus niets te verwijten.[9]

Van een makelaar kan ook worden verwacht dat hij de koper juist informeert over de vraag of een erfpacht voortdurend dan wel tijdelijk is. Dit is alleen anders als de makelaar daarbij een mogelijk voorbehoud maakt voor eventueel nog nodige recherche.[10] Een makelaar handelde ook onzorgvuldig en onrechtmatig in een zaak waarin hij ten onrechte in de verkoopadvertentie en de brochure had gemeld dat een erfpachtsrecht op het bij de woning behorende perceel grond rustte. Later bleek dat dit perceel werd gehuurd.[11]

Een makelaar zal ook zorgvuldig informatie moeten verstrekken in kwesties waarbij een aandeel in eigendom wordt aangeboden. Een makelaar handelde onrechtmatig jegens de koper in een kwestie waarbij één van de percelen naderhand in mede-eigendom bleek te zijn.[12]

Verder verwijs ik naar mijn webartikel over de aansprakelijkheid van een verkoopmakelaar jegens zijn eigen opdrachtgever. Daarin staan ook voorbeelden van kwesties waarin de makelaar aansprakelijk werd gehouden voor het verstrekken van onjuiste informatie over de juridische status. Ik kan mij voorstellen dat een makelaar in de gevallen die in dat webartikel worden genoemd ook aansprakelijk zou kunnen zijn jegens een koper.

Ondergrens van informatie

Toch hoeft een makelaar zelfs bij eigendomsvraagstukken niet altijd uit zichzelf heel gedetailleerde informatie te verstrekken. In een kwestie waarin een appartement werd verkocht hoefde de verkoopbrochure niet precies te vermelden welke parkeerplaats tot het appartement behoorde.[13]

De rechter schetste in deze kwestie een ondergrens. Een verkoopbrochure is vooral bedoeld om potentiële kopers een indruk te geven van het te verkopen object en daarbij enige relevante gegevens te vermelden. Als een koper na lezing van de brochure had willen weten welke specifieke parkeerplaats bij het appartement hoorde, dan had hij daar naar kunnen vragen.

Een makelaar is dus niet aansprakelijk voor kwesties van het niveau ‘haarkloverij’. Wanneer de makelaar op verzoek van de koper een foutief cijfer van de parkeerplaats vermeldt naast een correcte aanduiding in bewoordingen en een juiste kadastrale omschrijving, dan vormt dit zonder bijkomende omstandigheden geen onrechtmatige daad.[14]

Conclusie

Een makelaar die optreedt voor de verkoper heeft ook een zorgplicht jegens een potentiële koper. Hij zal ervoor moeten zorgen dat de koper een goed beeld heeft van het object. Hij zal correcte informatie moeten verschaffen over de eigendomssituatie. Hij zal ervoor moeten zorgen dat hij de koper juist informeert over de vraag wat de eigendom van het object precies inhoudt, of er sprake is van een erfpachtconstructie, of er erfdienstbaarheden rusten op het object, enzovoorts.

—

[1] Rechtbank Noord-Holland, 21 september 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:11289

[2] Rechtbank ’s-Hertogenbosch 17 december 2008, ECLI:NL:RBSHE:2008:BH0710

[3] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 december 2006, ECLI:NL:GHSHE:2006:AZ4053

[4] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 6 januari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:4

[5] vgl. Hoge Raad 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162 en Hoge Raad 17 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2987; A-G Wissink, 27 juni 2014, ECLI:NL:PHR:2014:677; Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 1 november 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:8766

[6] Rechtbank Rotterdam 23 februari 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:1300

[7] Gerechtshof ’s-Gravenhage 30 december 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BH2220;

[8] Hoge Raad 4 februari 1977, ECLI:NL:HR:1977:AB6918 (Gerritsen/Zwaan) NJ 1977/278

[9] Hof Amsterdam 7 april 1978, ECLI:NL:GHAMS:1978:AB9723, NJ 1979/377

[10] Rechtbank Amsterdam 21 november 1984, ECLI:NL:RBAMS:1984:AC8604, NJ 1985/521

[11] Gerechtshof ’s-Gravenhage 30 december 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BH2220

[12] Rechtbank Arnhem 21 mei 2008, ECLI:NL:RBARN:2008:BD2484

[13] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 6 januari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:4

[14] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 6 januari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:4