Een makelaar die is ingeschakeld door de verkoper heeft ook een zorgplicht jegens een potentiële koper. Dit betekent dat de makelaar een geïnteresseerde koper in veel gevallen correct moet informeren over het toegestane gebruik.

Door mr. drs. Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Moet een verkopend makelaar onderzoek doen naar de vraag of een gebouw permanent mag worden bewoond? En naar het toegestane gebruik van een bijgebouw? Wat kan er van een verkopend makelaar worden verwacht wanneer hij vragen krijgt over bouwontwikkelingen in de nabijheid? Dit soort vragen zal ik in dit webartikel beantwoorden.

Dit webartikel maakt onderdeel uit van een serie van vier webartikelen over de aansprakelijkheid van een verkopend makelaar. In de andere webartikelen zal ik specifiek ingaan op de zorgplicht jegens de koper in verband met de juridische status van het object, gebreken in het te verkopen object en onjuiste afmetingen.

Inleiding

Een bestemmingsplan bepaalt welk gebruik is toegestaan. Dergelijke informatie kan voor een koper van vitaal belang zijn. Vaak gaat het hier om informatie die zowel voor de makelaar als voor de koper openbaar toegankelijk is.

Een makelaar hoort in een gesprek met de koper welke plannen de koper heeft. Een makelaar zal dan goed moeten opletten. Hierna bespreek ik de uitkomst van een aantal rechtszaken waarin de makelaar onvoldoende duidelijk is geweest over het toegestane gebruik van een woning of bedrijfspand. Van de makelaar kan deze zorgvuldigheid worden verwacht, omdat de koper een aanzienlijke kans op schade zal lijden als de makelaar hem niet goed informeert, zie ook het algemene deel van deze serie webartikelen.

Een koper draagt de bewijslast dat de makelaar onjuiste mededelingen heeft gedaan over het toegestane gebruik. Daarbij moet de koper concreet kunnen aangeven welke mededelingen ter zake van het gebruik zijn gedaan, door wie en wanneer precies.[1]

Wanneer schriftelijke stukken zoals een brochure er op wijzen dat de makelaar de koper verkeerd heeft voorgelicht, zal de makelaar de bewijslast dragen dat hij de koper alsnog correct heeft voorgelicht.[2] Een makelaar mag in de brochure de relevante informatie best positief gekleurd weergeven. Maar een koper mag niet op het verkeerde been worden gezet.

Welke vorm van bewoning?

Allereerst bespreek ik kwesties over de vraag welke vorm van bewoning is toegestaan. Een makelaar die een woning op het platteland presenteerde als ‘woning’ en ‘voormalige boerderij’ was aansprakelijk toen naderhand bleek dat particuliere bewoning volgens het bestemmingsplan niet was toegestaan.[3] Let wel: deze makelaar wist dat de koper de woning juist particulier wilde gaan bewonen.

In dit soort kwesties speelt ook vaak de bijzonderheid dat een koper die vanuit de stad naar het platteland verhuist geïnformeerd zal moeten worden over bijzonderheden die het bestemmingsplan van het buitengebied regelt ten aanzien van het gebruik.[4]

Wanneer bewoning slechts als bedrijfswoning is toegestaan zal een makelaar dit dus moeten melden, althans hij mag niet de indruk wekken dat andere bewoning mogelijk is. Een makelaar kan zich er dan niet op beroepen dat de koper een onderzoeksplicht heeft geschonden.

Het maakt niet uit dat de makelaar zelf in de veronderstelling verkeerde dat de gemeente een andere vorm van bewoning wel toestond.[5] Maar als er geen aanwijzing of aanleiding is om te vermoeden dat op een woning echt een bijzondere bestemming rust, zoals een dienstwoningbestemming, dan hoeft de makelaar dit niet uit zichzelf te controleren in het bestemmingsplan.[6]

Een makelaar kan ook aansprakelijk zijn wanneer de gemeente het door de koper voorgenomen strijdige gebruik blijkt te gedogen.[7] Dat is immers geen definitieve situatie.

Toegestaan gebruik van een  bijgebouw

Ten tweede bespreek ik kwesties die gaan over het toegestane gebruik van een  bijgebouw. Een makelaar moet de koper correct informeren over de gebruiksmogelijkheden van bijgebouwen. Uit de gepubliceerde jurisprudentie blijkt dat het hier regelmatig mis gaat. Een makelaar mag niet de indruk wekken dat bewoning is toegestaan als dit niet is toegestaan.[8]

Zo werd een bijgebouw al eens ten onrechte gepresenteerd als ‘multifunctionele ruimte’ die ‘uitermate geschikt is voor bewoning als patiobungalow’. Vaak is zo’n bijgebouw ook als zodanig in gebruik genomen. Door het bijgebouw op de hierboven genoemde wijze te presenteren had de makelaar kunnen weten dat potentiële kopers vooral geïnteresseerd waren in het object omdat zij in de veronderstelling verkeerden dat ook het bijgebouw kon worden bewoond.[9]

Toch hoeft een makelaar niet zonder meer altijd uit zichzelf te controleren of een bijgebouw mag worden bewoond. Ook niet wanneer het bijgebouw is ingericht met een keukentje en dergelijke. Dit werd geoordeeld in een kwestie waarbij de kopers tijdens het onderhandelingstraject niet de indruk hadden gewekt dat hun beslissing om tot aankoop over te gaan afhing van de gebruiksmogelijkheden van het bijgebouw. Daardoor kon van de makelaar niet verwacht worden dat hij zelfstandig onderzoek zou doen naar de gebruiksmogelijkheden van het bijgebouw.[10]

De verkoopmakelaar mag vertrouwen op informatie over de gebruiksmogelijkheden die hij van de gemeente ontvangt. Wanneer achteraf blijkt dat hij verkeerd is voorgelicht, dan heeft hij zijn zorgplicht niet geschonden.[11]

Omgevingsvergunningen

Wat als achteraf blijkt dat een pand is gebouwd zonder bouwvergunning c.q. omgevingsvergunning? Een makelaar hoeft zoiets niet uit zichzelf te onderzoeken. Wanneer een aanbouw niet vakkundig is gebouwd betekent dit nog niet dat de makelaar moet vermoeden dat hiervoor mogelijk geen vergunning is verleend. Het is namelijk ook mogelijk dat een aan-/opbouw niet vakkundig is gebouwd, terwijl er wel een vergunning is verleend.[12]

In een zaak waarin de makelaar had aangegeven dat een onbebouwd perceel snel (binnen een jaar) kon worden bebouwd, bleek de makelaar aansprakelijk toen dit niet mogelijk bleek. De makelaar had de kopers moeten melden dat er nog veel onzekerheden waren in het traject bij de gemeente. De termijn van een jaar bleek uit de lucht te zijn gegrepen, nu een belangrijk bestuursrechtelijk traject nog niet eens was gestart.[13]

Een verkoopmakelaar moet onderzoeken of de gemeente toestemming heeft verleend voor splitsing van een woning, en of de aanwezigheid van twee woningen op één perceel is toegestaan. In een kwestie waarin de tweede woning niet was toegestaan was de makelaar aansprakelijk. Let wel: het bestemmingsplan bood in deze kwestie op zichzelf wel een mogelijkheid om een woning te splitsen, zij het onder omstandigheden. De koper mocht er van uitgaan dat de makelaar een en ander zou hebben gecontroleerd.[14]

Een makelaar is niet aansprakelijk als hij de koper in de loop van het kooptraject alsnog correct informeert over de mogelijkheden van woningsplitsing en bewoning. Dit bleek in een kwestie waarin de makelaar voorafgaand aan de laatste koophandelingen een brief van de gemeente hierover had voorgelezen aan de koper. Daarmee had hij voldaan aan zijn verplichting om informatie te verstrekken.[15] Mede gelet op de in de brief genoemde hobbels die nog genomen moesten worden vooraleer splitsing zou zijn toegestaan, had het op de weg van de koper gelegen om, indien voor hem nog onduidelijkheden bestonden, hier navraag naar te doen.[16]

Ontwikkelingen in de nabijheid van het object

Het is van algemene bekendheid dat bestemmingsplannen kunnen wijzigen. Het is ook van algemene bekendheid dat eigenaren van aangrenzende percelen de eigenschappen van hun opstallen of hun tuin kunnen wijzigen.

Er bestaat geen algemene verplichting voor verkopende makelaars om kopers in te lichten over de gevolgen van het bestemmingsplan voor de mogelijke bebouwing in de omgeving. Een makelaar handelt slechts onrechtmatig indien hij onjuiste informatie geeft over de mogelijke bebouwing in de omgeving, terwijl hij van het bestemmingsplan op de hoogte is of behoorde te zijn.[17]

Als een makelaar onderzoek doet naar het huidige bestemmingsplan en navraag doet naar eventuele bestaande bouwplannen in de buurt, dan heeft hij in het algemeen voldoende onderzoek gedaan. Ook indien hij dit niet vlak voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft gedaan. Hij hoeft dit onderzoek dus niet vlak voor het tekenen van de koopakte nog eens te herhalen.[18]

Maar als een makelaar op de hoogte is van de mogelijkheid dat er in de nabijheid hoogbouw kan worden gerealiseerd dan heeft hij een spreekplicht. De makelaar kan zich dan niet beroepen op eigen schuld van de koper, noch op de stelling dat de koper niet heeft voldaan aan zijn schadebeperkingsplicht.[19]

Conclusie

Een makelaar die optreedt voor de verkoper heeft ook een zorgplicht jegens een potentiële koper. Hij zal duidelijke informatie moeten verstrekken over welke vorm van bewoning mogelijk is en over het toegestane gebruik. Een makelaar handelt onrechtmatig indien hij onjuiste informatie geeft over de toegestane toekomstige bebouwing in de omgeving, terwijl hij van het bestemmingsplan op de hoogte is of behoorde te zijn.

—

[1]  Gerechtshof Arnhem 21 juli 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BL0995

[2]  Rechtbank Arnhem 4 april 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BA5473

[3] Rechtbank Zutphen 19 december 2007, ECLI:NL:RBZUT:2007:BC3352

[4] Rechtbank Arnhem 4 april 2007,ECLI:NL:RBARN:2007:BA5473

[5] Rechtbank Zutphen 16 juli 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD8382

[6] Rechtbank Rotterdam 24 juli 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:6012

[7]  Rechtbank Arnhem 24 september 2008, ECLI:NL:RBARN:2008:BF5185

[8]  Rechtbank Arnhem 14 juli 2010, ECLI:NL:RBARN:2010:BN2953

[9] Rechtbank Arnhem 14 juli 2010, ECLI:NL:RBARN:2010:BN2953

[10]  Gerechtshof Arnhem 21 juli 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BL0995

[11] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 4 november 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:4572

[12] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 januari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:121

[13] Gerechtshof Amsterdam 23 april 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:1378

[14] Rechtbank Zutphen 23 juni 2010, ECLI:NL:RBZUT:2010:BM9310

[15] Rechtbank Gelderland 2 augustus 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:4486

[16] Rechtbank Gelderland 2 augustus 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:4486

[17] Rechtbank Dordrecht 31 augustus 2011, ECLI:NL:RBDOR:2011:BR6476

[18] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 1 november 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:8766

[19] Rechtbank Dordrecht 25 juli 2012, ECLI:NL:RBDOR:2012:BX2814