Een makelaar kan om diverse redenen de opdracht krijgen om een taxatie uit te voeren.  Eén daarvan is ten behoeve van een hypotheekaanvraag. In dit artikel beschrijf ik in welke gevallen een makelaar of taxateur aansprakelijk kan zijn jegens derden, zoals de bank of een andere hypothecaire geldverstrekker, voor schade die het gevolg is van een foutieve taxatie.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Wanneer bij (gedwongen) verkoop blijkt dat de verstrekte lening veel hoger is dan de waarde van de woning, kan een bank schade lijden. In een ander webartikel bespreek ik hoe de schade van de bank in dit soort kwesties moet worden berekend.

Zorgvuldigheid

De opdracht om een woning of een bedrijfspand te taxeren kan juridisch worden gekwalificeerd als een overeenkomst van opdracht. De makelaar of  taxateur zal bij de uitvoering moeten handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan.

Deze norm geldt niet alleen richting de feitelijke opdrachtgever, maar ook richting de bank of andere kredietverschaffer die een hypotheek wil laten vestigen als zekerheid. Hierna noem ik deze derde partij kortweg ‘de bank’.

De makelaar of taxateur moet er rekening mee houden dat de bank bij het nemen van een beslissing rekening houdt met de inhoud van zijn taxatierapport. Een taxatierapport vormt voor de bank een belangrijke schakel bij de beslissing om een hypothecaire geldlening te verstrekken met een bepaalde hoogte.[1] Een makelaar of taxateur wordt geacht dit te weten.[2] Hij dient bij het opstellen van het rapport derhalve ook rekening te houden met de belangen van de bank.[3] Hij moet ook beseffen dat de bank negatieve gevolgen kan ondervinden van een foutieve taxatie.

Grondslag: onrechtmatige daad

Wanneer een makelaar of taxateur de executiewaarde of onderhandse verkoopwaarde veel te hoog inschat, kán hij onder omstandigheden onrechtmatig handelen jegens de bank. De onrechtmatige daad is geregeld in artikel 6:162 BW. Daarvoor moet voldaan zijn aan een aantal vereisten.

Ten eerste moet de makelaar een ‘fout’ hebben gemaakt. In de volgende paragraaf bespreek ik wanneer sprake is van een foutieve taxatie.

Ten tweede moet deze fout kunnen worden toegerekend aan de taxateur. Hierbij spelen verschillende factoren een rol, waaronder de mate van schuld en de vraag in hoeverre het voor de taxateur voorzienbaar was dat de bank schade zou lijden.[4] Eigenlijk kan de fout altijd worden toegerekend aan de taxateur.

Ten derde moet sprake zijn van schade. In een tweede webartikel over dit onderwerp ga ik dieper in op de wijze waarop de schade moet worden berekend.

Ten vierde moet sprake zijn van een causaal verband tussen de beroepsfout en de schade. Hiervoor is een conditio sine qua non-verband nodig. Indien een fout een risico op het ontstaan van schade in het leven roept en dit risico zich vervolgens verwezenlijkt, wordt de aanwezigheid van dit causaal verband in beginsel aangenomen. Dit zal ik meer diepgaand bespreken in de laatste paragraaf.

Ten vijfde moet worden vastgesteld dat de norm waaraan de taxateur moet voldoen ook tot bescherming strekt van de bank. Dit is zo.[5] Een  taxatierapport is immers per definitie bedoeld om de waarde van onroerend goed vast te stellen.

Wanneer is er sprake van een foutieve taxatie?

Hierna bespreek ik hoe kan worden vastgesteld of de makelaar een beroepsfout heeft gemaakt door de onderhandse verkoopwaarde en/of de executiewaarde te hoog te taxeren.

Aan de hand van uitspraken van rechters bespreek ik in welke gevallen de makelaar onzorgvuldig is geweest bij de totstandkoming van het taxatierapport.

Vooraf meld ik dat het enkele feit dat de taxatie (substantieel) afwijkt van andere taxaties of van de uiteindelijke verkoopprijs op een veiling, op zichzelf nog niet meebrengt dat de taxateur onrechtmatig heeft gehandeld jegens de bank.[6] Over de waarde kan immers op goede gronden verschil van mening bestaan. Een taxatierapport vormt geen garantie voor de daadwerkelijke verkoopprijs van de woning.

Er moet dus altijd rekening worden gehouden met een zekere bandbreedte. Bij het bepalen van een waarde van een onroerende zaak spelen namelijk allerlei factoren een rol.[7] Dit zijn niet alleen objectgerichte factoren, zoals de fysieke eigenschappen van de woning waaronder de grootte, staat van onderhoud, de bouwkundige kwaliteit en de ligging , maar vooral ook de vraag en het aanbod op de markt. De makelaar weegt de prijzen mee die in het nabije verleden voor vergelijkbare woningen zijn betaald. Vaak ontbreken volkomen vergelijkbare objecten. Tenslotte moet er mee rekening worden gehouden dat sommige panden minder courant zijn. Voor incourante objecten moet een grotere marge worden aangehouden.[8]

Ook kunnen feiten en omstandigheden die zich voordoen na de aankoop er voor zorgen dat de verkoopprijs aanzienlijk afwijkt van de getaxeerde waarde.[9] En op een veiling is de opbrengst afhankelijk van verschillende en onvoorspelbare factoren, zoals de marktomstandigheden op dat moment en het aantal potentiële belangstellenden.[10]

Wanneer we uitsluitend zouden kijken naar het cijfermatige verschil, dan verzandt de discussie al snel in de vraag of de oorspronkelijke taxatie binnen een acceptabele bandbreedte valt. Naast het cijfermatige verschil in taxaties wordt daarom dus ook gekeken of de makelaar onzorgvuldig is geweest bij het taxeren en het opstellen van het rapport.[11] Welke informatie heeft de taxateur verzameld? En van wie heeft hij deze informatie ontvangen? En wat heeft hij met deze informatie gedaan? Dit om te bezien of hij de belangen van zijn opdrachtgever én van de bank in acht heeft genomen. Vaak blijkt overigens dat een fors cijfermatig verschil voortvloeit uit onzorgvuldig handelen.

Een makelaar die zich uitsluitend had laten leiden door informatie van de verkoper bleek onzorgvuldig te hebben gehandeld toen bleek dat hij foutief had getaxeerd.[12] Een taxateur die de vloeroppervlakte veel te groot heeft vastgesteld[13], en kennelijk niet heeft gemeten, had eveneens onzorgvuldig gehandeld.[14]

Een taxateur die bij zijn tweede taxatie van dezelfde woning binnen ruim een jaar een waardestijging van circa 31% toedichtte zonder aanzienlijke renovatie handelde onzorgvuldig. Deze taxateur had niet-vergelijkbare panden bij zijn oordeel betrokken.[15]

In oudere, lagere rechtspraak, lag de focus nog vaak op het cijfermatige verschil. Zo was een afwijking van 25% tussen de getaxeerde executiewaarde en de werkelijke executiewaarde voldoende om een beroepsfout aan te nemen.[16] Of een afwijking van ruim 21% bij een duurder object.[17] Er zijn zelfs vonnissen gepubliceerd waarin melding wordt gemaakt van  een afwijking van 247,5% respectievelijk 356,4%.[18] Een onderhandse verkoopopbrengst onder dreiging van executie van 82,2% van de getaxeerde executiewaarde viel ook niet binnen een acceptabele bandbreedte.[19]

Toch werd ook in deze oudere rechtspraak ook al vaak zijdelings een achterliggende reden gevonden voor de afwijking. Een afwijking van maar liefst een derde van de getaxeerde waarde leidde op zichzelf tot aansprakelijkheid, maar in die zaak werd betwijfeld of de taxateur wel rekening had gehouden met de juiste eigendomsstatus.[20] In een andere kwestie werd overwogen dat de taxateur zonder enig zelfstandig onderzoek naar de woning de taxatiewaarde van de woning heeft laten dicteren en zich slechts had laten leiden door aangeleverde geselecteerde gegevens.[21]

Bewijspositie van de bank

De bank zal als eisende partij moeten onderbouwen waarom de taxatie destijds foutief is verricht. In de hierboven genoemde kwesties is de bank daarin geslaagd. Er wordt gekeken naar het moment van oorspronkelijke taxatie. Wanneer de bank achteraf een  lagere taxatie toont, hoeft dit echter niet altijd tot de conclusie te leiden dat de oorspronkelijke taxateur een beroepsfout heeft gemaakt.[22]

Het cijfermatige verschil tussen beide taxaties hoeft, zoals hierboven besproken, niet altijd doorslaggevend te zijn. Daarbij geldt dat niet bekend is of de latere taxatie juist bovenin of onderin een acceptabele bandbreedte zou zitten. Dit zou betekenen dat ten opzichte van een latere taxatie ook weer een bepaalde percentuele bandbreedte aan speling moet worden gehanteerd.[23] Dan zou zo’n breed spectrum resteren dat de kans aanmerkelijk is dat de oorspronkelijke taxatie hier alsnog binnen valt.

Desondanks heeft het Gerechtshof Den Haag al eens een methode gehanteerd door voor een stabiele markt en voor een courant object een vast percentage van bijvoorbeeld 10% afwijking toe te staan op uitsluitend de door de latere deskundige vastgestelde waarde.[24] Dit lijkt mij vooral acceptabel wanneer beide partijen in of buiten een procedure hebben ingestemd met de benoeming van één deskundige.[25] In kwesties waarin beide partijen niet hebben afgesproken om hun ‘lot’ in handen te leggen van één deskundige zie ik geen reden om de bank te helpen in haar bewijspositie met een vast percentage aan afwijking.

Van de bank mag dus wel een en ander worden verwacht bij haar bewijsvoering. Als de bank haar stellingen wil ondersteunen met een taxatie, dan is een geveltaxatie daarvoor niet voldoende. De aangesproken makelaar/taxateur heeft de binnenzijde van de woning immers ook meegenomen in zijn oordeel.[26] Bij een vergelijking met een recentere ‘tegentaxatie’ moet ook rekening worden gehouden met daarin verwerkte informatie waarover de aangesproken taxateur destijds niet kon beschikken.[27]

Bij een discussie over de vraag of de afwijking te groot is kan de taxateur contra-indicaties aandragen. Contra-indicaties zijn bijvoorbeeld het feit dat er in die periode weinig vergelijkbare objecten werden verkocht en dat vergelijkbare objecten destijds voor een hogere prijs te koop werden aangeboden.[28]

Of en zo ja een dergelijke vergelijking van taxaties achteraf slaagt hangt ook af van de wijze waarop de oorspronkelijke taxatie is gemotiveerd. Als in het eerste taxatierapport bijvoorbeeld niet is gemotiveerd waarom wordt afgeweken van referentiepanden staat de taxateur zwakker.[29]

Causaal verband

In kwesties zoals de onderhavige gaat het om de vraag of de bank de hypothecaire lening niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben verstrekt als zij bekend zou zijn geweest met de werkelijke waarde van het object. Het is vervolgens aan de taxateur om te stellen en te bewijzen dat de schade ook zonder de fout zou zijn ontstaan. Het is ook aan de taxateur om te stellen en te bewijzen dat bepaalde schadecategorieën in een zo ver verwijderd verband staan tot de fout, dat het causale verband daardoor is verbroken.[30] Een voorbeeld: als de taxateur wil bepleiten dat de bank toch wel had willen financieren, maar dan tot een lager bedrag, dan zal de taxateur dit moeten stellen en bewijzen.[31]

Meestal slaagt de taxateur niet in dit tegenbewijs. Ook als andere omstandigheden uiteindelijk tot een (gedwongen) verkoop hebben geleid, zoals het niet betalen van de hypotheektermijnen, doet dat niet af aan het causale verband.[32] Het feit dat de bank nog steeds de geldlener kan aanspreken tot betaling doet ook niet af aan het causaal verband.[33]

Maar ook wanneer een bank zich eveneens door andere informatie heeft laten leiden bij haar besluit om een lening te verstrekken, zoals informatie verstrekt door de aanvrager, ligt het voor de hand dat de bank de lening niet of onder andere voorwaarden zou hebben verstrekt.[34]

In een geval waarin de bank een overbruggingshypotheek had verstrekt op basis van het taxatierapport werd geen causaal verband aangenomen. De bank had in deze zaak onvoldoende gesteld wat de gevolgen zouden zijn indien de waarde van de woning wel was getaxeerd op een bedrag binnen de redelijke marge.[35] In een geval waarin de verstrekte lening niet werd geïnvesteerd in de woning, doch werd gebruikt voor het aflossen van andere schulden werd het causaal verband wel aangenomen. De bank zou niet bereid zijn geweest om de lening te verstrekken als de executiewaarde van het onderpand (de woning) op een reëlere waarde zou zijn gesteld.[36]

Conclusie

Een bank of andere geldverstrekker laat zich bij het verstrekken van een lening voor de aankoop of verbouwing van een woning of bedrijfspand in belangrijke mate leiden door een taxatierapport. Wanneer uiteindelijk blijkt dat de taxateur of makelaar de verkoopwaarde of executiewaarde van een woning of bedrijfspand veel te hoog heeft ingeschat, kan de bank hierdoor schade lijden. In dit webartikel werd  besproken wanneer een makelaar of taxateur een beroepsfout maakt. In een tweede webartikel wordt besproken hoe de schade van de bank kan worden berekend.

—

[1] Gerechtshof ’s-Gravenhage 26 april 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ7495

[2] Gerechtshof ’s-Gravenhage 15 juni 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:BN0527; Rechtbank Amsterdam 22 april 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BK6548

[3] Gerechtshof Amsterdam 22 december 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5441

[4] Rechtbank ’s-Gravenhage 19 mei 2010, ECLI:NL:RBSGR:2010:BM6990

[5] Rechtbank Almelo 9 mei 2007, ECLI:NL:RBALM:2007:BA6339

[6] Gerechtshof Amsterdam 22 december 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5440; Gerechtshof Amsterdam 22 december 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5441; Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 22 juli 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:5843; Rechtbank Zutphen 20 januari 2010, ECLI:NL:RBZUT:2010:BL0398

[7] Rechtbank Amsterdam 22 april 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BK6548

[8] Rechtbank Utrecht 20 september 2006, ECLI:NL:RBUTR:2006:AY8952

[9] Rechtbank Zutphen 20 januari 2010, ECLI:NL:RBZUT:2010:BL0398

[10] Gerechtshof Amsterdam 22 december 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5440; Gerechtshof Amsterdam 22 december 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5441

[11] Gerechtshof Amsterdam 22 december 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5440; Gerechtshof Den Haag 19 augustus 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:4284; Rechtbank Amsterdam 22 april 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BK6548

[12] Gerechtshof Den Haag 19 augustus 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:4284

[13] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 22 juli 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:5843

[14] Gerechtshof Den Haag 19 augustus 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:4284; Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 22 juli 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:5843

[15] Gerechtshof ’s-Gravenhage 26 april 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ7495

[16] Rechtbank Almelo 9 mei 2007, ECLI:NL:RBALM:2007:BA6339

[17] Rechtbank Utrecht 20 september 2006, ECLI:NL:RBUTR:2006:AY8952

^[18] Rechtbank Oost-Brabant 25 mei 2016, ECLI:NL:RBOBR:2016:2679

[19] Rechtbank ’s-Gravenhage 19 mei 2010, ECLI:NL:RBSGR:2010:BM6990

[20] Rechtbank Almelo 18 juli 2007, ECLI:NL:RBALM:2007:BB1975

[21] Rechtbank ’s-Gravenhage 19 mei 2010, ECLI:NL:RBSGR:2010:BM6990

[22] Rechtbank Amsterdam 2 januari 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:BY9778

[23] Gerechtshof Den Haag 19 augustus 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:4284

[24] Gerechtshof Den Haag 19 augustus 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:4284

[25] Gerechtshof Den Haag 19 augustus 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:4284

[26] Gerechtshof Amsterdam 22 december 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5440

[27] Gerechtshof Amsterdam 22 december 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5441

[28] Gerechtshof Amsterdam 22 december 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5440

[29] Gerechtshof Amsterdam 22 december 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5441

[30] Gerechtshof ’s-Gravenhage 15 juni 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:BN0527; zie ook Hoge Raad 2 oktober 1998, NJ 1998, 831

[31] Gerechtshof ’s-Gravenhage 15 juni 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:BN0527

[32] Rechtbank Almelo 9 mei 2007, ECLI:NL:RBALM:2007:BA6339; Rechtbank ’s-Gravenhage 19 mei 2010, ECLI:NL:RBSGR:2010:BM6990

[33] Rechtbank Amsterdam 22 april 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BK6548

[34] Gerechtshof Amsterdam 22 december 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5441; Rechtbank Amsterdam 22 april 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BK6548

[35] Rechtbank Utrecht 20 september 2006, ECLI:NL:RBUTR:2006:AY8952

[36] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 22 juli 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:5843