Het is niet vanzelfsprekend dat een eigenaar grote wijzigingen mag aanbrengen aan de buitenzijde van zijn appartement. Vaak is in de splitsingsakte een reglement opgenomen waarin is bepaald dat voor bepaalde wijzigingen eerst toestemming moet worden verleend door de Vereniging van Eigenaars (VvE).

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Dit kan tot gevolg hebben dat appartementseigenaren bijvoorbeeld niet mogen beslissen welke kleur de kozijnen of de zonwering mag hebben. Of dat zij niet zonder toestemming een hekwerk op het balkon mogen wijzigen of hun balkon mogen afsluiten met een windscherm. Er is een gezamenlijk belang; zonder strenge regels kan een appartementencomplex eruit komen te zien als een ratjetoe.

In dit artikel beschrijf ik waar dit toestemmingsvereiste is geregeld. Ook beschrijf ik aan de hand van jurisprudentie tot hoe ver de vrijheid van een appartementseigenaar kan worden beperkt. Dit artikel is geschreven vanuit het perspectief van zowel de individuele eigenaar alsook de VvE. Dit artikel gaat nadrukkelijk niet over de vraag in hoeverre de architect zich kan verzetten tegen aanpassingen aan de buitenzijde van het appartementencomplex.

Gebruikelijke regeling in het modelreglement

Uit artikel 5:108 lid 1 BW blijkt dat de appartementseigenaars jegens elkander verplicht zijn de inrichting van het gebouw in stand te houden in overeenstemming met hetgeen daarover in de akte van splitsing is bepaald. In de splitsingsakte is een reglement opgenomen dat ook regels kan bevatten omtrent het gebruik, het beheer en onderhoud van privégedeeltes van het appartementencomplex. Hierna wordt geciteerd uit een aantal modelreglementen. Artikel 6 lid 1 en 2 en artikel 7 Modelreglement van splitsing  1973 luiden:

Artikel 6

1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
2. Het aanbrengen van naamborden, reclame- aanduidingen, uithangborden, zonneschermen, vlaggen, bloembakken en andere uitstekende voorwerpen mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.

Artikel 7

De eigenaars of gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht of waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden.

Artikel 13 lid 1 en 2 en artikel 14 Modelreglement van splitsing 1992 bieden een enigszins vergelijkbare regeling:

Artikel 13

1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
2. Het aanbrengen aan de buitenzijde van naamborden, reclame-aanduidingen, uithangborden, zonneschermen, vlaggen, spandoeken, bloembakken, schijnwerpers en in het algemeen van uitstekende voorwerpen […]mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.

 Artikel 14

De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar zou worden gebracht.

Er kan worden afgeweken van dit modelreglement. De oplettende lezer dient hier altijd rekening mee te houden. Ook in het huishoudelijk reglement kunnen aanvullingen en afwijkingen worden opgenomen. Het huishoudelijk reglement kan het aantal wijzigingen waarvoor toestemming benodigd is verruimen, bijvoorbeeld voor een verandering van kozijnen en zelfs CV-radiatoren.[1]

Het huishoudelijk reglement kan ook een andere taakverdeling voorschrijven, bijvoorbeeld dat eerst een verzoek moet worden ingediend bij een beheerder en dat bij afwijzing beroep open staat bij de VvE. Of dat voor sommige veranderingen de toestemming van het bestuur van de VvE voldoende is. Let wel: als in het reglement is opgenomen dat de algemene ledenvergadering toestemming moet verlenen, dan volstaat de toestemming of een positief advies van het bestuur niet.

Zijn deze splitsingsstukken altijd duidelijk en helder? Nee, en bij discussie hierover kan de rechter een uitspraak doen. Een voorbeeld: in het modelreglement worden geen rolluiken vermeld, doch deze kunnen vanwege hun gelijkenis wel onder artikel 6 onder de noemer “andere uitstekende voorwerpen” worden gerekend vanwege hun gelijkenis met zonneschermen.[2]

Handhaving door de Vereniging van Eigenaars

De VvE ziet toe op de nakoming van verplichtingen uit de wet of het reglement, zie artikel 5:126 lid 3 BW. Stel dat een VvE van mening is dat een eigenaar zijn appartement onvoldoende uniform heeft gehouden. De VvE kan dan vorderen dat deze eigenaar alsnog dezelfde kleuren of materialen aanbrengt. De VvE neemt dan hiertoe een besluit.

De appartementseigenaar kan er dan voor kiezen om dit besluit van de VvE aan te vechten door vernietiging te vragen bij de kantonrechter. De eigenaar moet dit dan wel doen binnen één maand nadat hij van het besluit kennis heeft genomen of heeft kunnen nemen. Een besluit van de VvE kan worden vernietigd wanneer het in strijd is  met de redelijkheid en billijkheid als gevolg van de wijze waarop het besluit tot stand is gekomen, of vanwege de inhoud van het besluit zelf.

Voor wat betreft de inhoud van het besluit geldt dat de rechter niet kan treden in de details van het besluit zelf (marginale toetsing). De rechter vernietigt het besluit alleen als een ‘redelijk handelende VvE’, bij afweging van alle belangen, niet tot dit besluit had kunnen komen. Het enkele feit dat een eigenaar zonder de vereiste toestemming een wijziging heeft aangebracht, kan er op zichzelf niet toe leiden dat die wijziging reeds op die grond dient te worden teruggedraaid.[3]

Wanneer kan een besluit tot handhaving van de uniformiteit worden vernietigd op inhoudelijke gronden? Dit kan bijvoorbeeld wanneer voor de appartementseigenaren onvoldoende duidelijk is wat de norm is waar zij zich aan dienen te houden. Een voorbeeld: appartementseigenaren mochten hun houten kozijnen zonder toestemming vervangen door kunststof kozijnen onder de voorwaarde dat deze een profiel zouden houden dat gelijk was aan de eerder geplaatste kozijnen. Daarbij was niet duidelijk wat ‘het oorspronkelijke profiel’ was.[4]

Wanneer kan een besluit dat strekt tot uniformiteit worden vernietigd vanwege de wijze waarop het besluit is genomen? Dit kan wanneer de wijze van besluitvorming in strijd was met de statuten.[5] Of bijvoorbeeld vanwege een extreem tijdsverloop tussen de wijziging enerzijds en de datum waarop de VvE beslist dat deze niet is toegestaan anderzijds. Een tijdsverloop van dertien jaren is te lang.[6]

Vaak zal het neerkomen op een afweging van de belangen van enerzijds de appartementseigenaar en anderzijds de VvE. De belangen van de VvE bij handhaving kunnen bijvoorbeeld gelegen zijn in het navolgende:

• Het in stand houden van de architectonische eenheid van een gebouw, hoewel dit laatste minder zwaar kan wegen wanneer het de nadrukkelijke achterzijde van een gebouw betreft[7];
• Het voorkomen van beschadigingen aan de buitenzijde van het gebouw;
• Het voorkomen van precedentwerking;
• Het feit dat de appartementseigenaar bij de aankoop reeds kon weten dat hij beperkt was in de mogelijkheid van het aanbrengen van afwijkende onderdelen;
• Het behoud van een statige uitstraling.

Het feit dat een wijziging in strijd is met ruimtelijke regelgeving, zoals het Bouwbesluit,  vormt op zichzelf niet snel een redelijke afwijzingsgrond, nu de belangen van de VVE daarmee niet zozeer worden geschaad.[8]

Wat als de individuele appartementseigenaar zijn wijziging niet wil terugdraaien? De VvE kan zich door de kantonrechter laten machtigen om het  verenigingsbesluit te executeren. In artikel 5:121 BW is bepaald dat een dergelijke machtiging kan worden gegeven (onder meer) indien de individuele appartementseigenaar zonder redelijke grond weigert om mee te werken. Let wel: dit is pas het geval indien het besluit van de VvE onherroepelijk is.[9] Deze fase is nog niet bereikt wanneer de appartementseigenaar bijtijds de eerdergemelde procedure heeft gestart bij de kantonrechter.

Aan de andere kant geldt dat wanneer de kantonrechter oordeelt dat een gewenste wijziging aangebracht mag worden, de individuele appartementseigenaar ook een machtiging kan vragen om tegen de wens van de VvE zijn wijziging door te zetten.[10] Zie artikel 5:121 BW. Dit kan ook als hij de wijziging al heeft aangebracht.[11]

Gelijke behandeling van appartementseigenaars

In vergelijkbare gevallen zullen de eigenaars ook vergelijkbaar behandeld moeten worden. Op grond van artikel 2:8 BW moeten de leden van een VvE zich jegens elkaar gedragen in overeenstemming met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Hieruit vloeit ook voort dat de VvE niet aan een van haar leden iets (of iets vergelijkbaars) mag weigeren dat zij wel toestaat aan een of meer andere leden.

Wanneer de VvE een ernstige afbreuk aan het uiterlijk van het gebouw tolereert (of wellicht zelfs stilzwijgend goedkeurt) bij de ene appartementseigenaars, zal zij dit ook moeten toestaan in andere (vergelijkbare) gevallen.[12] Er is geen sprake van willekeur wanneer een vergelijkbare wijziging wel is toegestaan in een periode waarin de eigenaar van de gewijzigde appartementen destijds een meerderheid in stemmen bezat in de algemene ledenvergadering.[13]

Conclusie

Een appartementseigenaar mag in veel gevallen niet zonder toestemming van de VvE wijzigingen aanbrengen aan de buitenzijde van zijn appartement. De appartementseigenaar doet er goed aan te onderzoeken voor welke wijzigingen hij wel en geen toestemming nodig heeft. Wanneer de VvE besluit om geen toestemming te geven kan een appartementseigenaar binnen een maand naar de kantonrechter stappen.

—

[1] Zie bijvoorbeeld in Rechtbank Amsterdam 8 november 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BW9303

[2] Rechtbank Amsterdam 8 november 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BW9303

[3] Gerechtshof Amsterdam 11 december 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:4274

[4] Rechtbank Limburg 30 januari 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:914

[5] Rechtbank Limburg 30 januari 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:914

[6] Rechtbank Limburg 30 januari 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:914

[7] Gerechtshof Amsterdam 15 november 2007, ECLI:NL:GHAMS:2007:BC2947

[8] Gerechtshof Amsterdam 11 december 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:4274

[9] Rechtbank Gelderland 1 augustus 2013, ECLI:NL:RBGEL:2013:2614

[10] Zie bijvoorbeeld Gerechtshof Amsterdam 15 november 2007, ECLI:NL:GHAMS:2007:BC2947; Rechtbank Arnhem 21 juli 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BB0969

[11] Gerechtshof Amsterdam 11 december 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:4274

[12] Rechtbank Rotterdam 26 augustus 2011, ECLI:NL:RBROT:2011:BU9751

[13] Rechtbank Gelderland 1 augustus 2013, ECLI:NL:RBGEL:2013:2614