Wanneer de politie de taak heeft om iemand aan te houden die zich vermoedelijk in een woning bevindt, kan deze er voor kiezen om eerst aan te bellen. Wanneer de huurder weigert om de deur te openen, kan de politie besluiten om deze te forceren. Om kwijtmaking van bewijsmiddelen te voorkomen is het soms van belang dat de huurder niet op de hoogte is van het feit dat de politie aan de deur staat. Hoe het ook zij, van de politie kan niet worden verwacht dat zij alvorens tot binnentreden over te gaan overleg pleegt met de verhuurder van de woning om zo schade aan de woning te voorkomen.

Door Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed, werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Wanneer de politie de taak heeft om iemand aan te houden die zich vermoedelijk in een woning bevindt, kan deze er voor kiezen om eerst aan te bellen. Wanneer de huurder weigert om de deur te openen, kan de politie besluiten om deze te forceren. Om kwijtmaking van bewijsmiddelen te voorkomen is het soms van belang dat de huurder niet op de hoogte is van het feit dat de politie aan de deur staat. Hoe het ook zij, van de politie kan niet worden verwacht dat zij alvorens tot binnentreden over te gaan overleg pleegt met de verhuurder van de woning om zo schade aan de woning te voorkomen.

Een verhuurder kan schade lijden als gevolg van het binnentreden in een huurwoning. De politie kan daarbij bijvoorbeeld de deur forceren, een ruit inslaan, enzovoorts.  Hierna wordt besproken onder welke omstandigheden de huurder aansprakelijk werd geacht voor de ingetreden schade. Deze omstandigheden kunnen afhankelijk van de feiten in andere zaken nog nader aangevuld worden. Het onderstaande geldt zowel voor woonruimte als bedrijfsruimte.

Aansprakelijkheid huurder: algemene verdeling van aansprakelijkheid voor schade

Artikel 7:218 lid 1 BW regelt dat de huurder aansprakelijk is voor schade aan de verhuurde zaak, voor zover deze schade het gevolg is van en aan de huurder toe te rekenen tekortkoming in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Volgens artikel 7:218 lid 2 BW wordt alle schade vermoed hierdoor te zijn ontstaan, behoudens brandschade en schade aan de buitenzijde van het gehuurde.

Dit wetsartikel zorgt dus voor een bewijsvermoeden in het voordeel van de verhuurder, maar niet bij schade aan de buitenzijde van de woning; en laat nu juist hiervan sprake zijn bij het forceren van een deur of een raam [1]. Het gevolg hiervan is dat de verhuurder zal moeten stellen (en bij betwisting bewijzen) dat de schade door de politieactie het gevolg is van een toerekenbare tekortkoming van de huurder.

De verhuurder weet echter niet altijd de reden van het binnentreden.  De verhuurder kan dus ook niet beoordelen of de huurder uiteindelijk een strafbaar feit blijkt te hebben gepleegd. Dit laatste is natuurlijk wel duidelijk wanneer de verhuurder later wordt geconfronteerd met een gemeentelijk besluit om de woning voor bepaalde tijd te sluiten vanwege de aanwezigheid van verdovende middelen. Echter, in een groot aantal andere gevallen zal het Openbaar Ministerie de verhuurder niet zo snel van informatie voorzien.

De verhuurder kan bovenstaande discussie voorkomen door de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van toepassing te laten verklaren op de huurovereenkomst. In artikel 12.6 van de algemene bepalingen wordt afgeweken van artikel 7:218 lid 2 BW. In dat geval komen de partijen overeen dat alle schade aan het gehuurde –slechts met uitzondering van brandschade –wordt vermoed te zijn ontstaan door een toerekenbare tekortkoming van de huurder. Ten aanzien van schade aan de buitenzijde van de woning zal dan de huurder moeten stellen en zo nodig te bewijzen dat hij niet was tekortgekomen, hetzij dat deze tekortkoming hem niet kan worden toegerekend [2]. Uit de hierna te bespreken rechtspraak zal blijken dat de verhuurder – uiteraard – profiteert van deze verdeling van de bewijslast.

Aansprakelijkheid huurder: uitwerking in de rechtspraak

In de eerste twee hierna te bespreken uitspraken werd niet gediscussieerd over de gevolgen van artikel 12.6 van de algemene bepalingen.

Het feit dat de huurder uiteindelijk is veroordeeld voor een strafbaar feit hoeft nog geen doorslaggevende reden te zijn om de huurder aansprakelijk te achten voor de schade. Zo heeft de Rechtbank Middelburg geoordeeld dat een huurder niet aansprakelijk was omdat de reden voor de politie-inval geen rechtstreeks verband hield met de huurovereenkomst [3]. In deze situatie was de huurder niet teruggekeerd na een proefverlof. Dit is geen verplichting die uit de huurovereenkomst volgt.

De huurder had de woning in deze zaak dus niet gebruikt voor het plegen van strafbare feiten. Het enkele verblijf van de huurder in de woning was volgens de rechter onvoldoende om te kunnen concluderen dat de huurder toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichting om het gehuurde te gebruiken en te onderhouden zoals het een goed huurder betaamt [4].

De hierboven besproken uitspraak zorgt voor een bittere nasmaak. Deze huurder was zich immers welbewust van de kans dat de politie hem zou komen ophalen; daardoor ontstond het risico dat de voordeur geforceerd zou worden. De Rechtbank Den Haag ging vijf jaren later, namelijk in 2014, dan ook een andere kant op. Deze oordeelde dat het delict waarvan sprake is geen rechtstreeks verband hoeft te houden met het gehuurde. In plaats daarvan is het voldoende dat het delict van zodanig ernstige aard is, dat een politie-inval tot de reële mogelijkheden behoort. Immers, in dat geval is de kans op schade aan het gehuurde voldoende concreet en voorzienbaar. Dit zal bijvoorbeeld dus al zo zijn als het gehuurde gebruikt wordt als “uitvalsbasis” voor (ernstige) strafbare activiteiten of wanneer het gehuurde als schuilplaats dient na het plegen van zodanige feiten [5].

De Rechtbank Den Haag voegt daaraan toe dat een andere benadering tot het onaanvaardbare gevolg zou leiden dat een verhuurder, die part noch deel had aan het criminele gedrag dat leidde tot het ontstaan van de schade, zelf deze veelal onverhaalbare schade zou dienen te dragen [6].

In de zaak die bij de Rechtbank Den Haag speelde werd de zoon van de huurder opgepakt. De Rechtbank Den Haag voegde hieraan toe dat het gedrag van de zoon (die behoorlijk wat op zijn kerfstok had) zijn weerslag had gekregen op het gehuurde en dus de verhuurder [7].

Dat het niet uitsluitend om de huurder zelf hoeft te gaan blijkt ook uit een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam [8]. In deze zaak sprak de huurder door een keukenraam met de politie, en was er dus van op de hoogte dat hem werd gesommeerd om de deur open te doen. Deze huurder weigerde en de deur werd geforceerd. De Rechtbank oordeelde dat de huurder aansprakelijk was voor de schade. Echter, bij dit oordeel speelde artikel 12.6 van de algemene bepalingen een grote rol [9].  Hierdoor kwam de bewijslast te liggen bij de huurder; echter de huurder kon niet aantonen dat het binnentreden onrechtmatig was. De enkele stelling dat er geen bevel tot binnentreden werd getoond was hiervoor onvoldoende. Bijkomende omstandigheden hadden kunnen blijken uit een proces-verbaal van bevindingen met betrekking tot het binnentreden. Dit had de huurder niet getoond. Overigens zou dit niet een bewijsstuk zijn waar de huurder zomaar de hand op zou kunnen leggen.

In plaats hiervan werd in deze Rotterdamse zaak duidelijk dat de agenten hadden aangegeven dat wanneer de huurder de deur niet zou openen, de politie op een andere manier zou proberen om binnen te komen. De agenten hadden dus niet nadrukkelijk aangekondigd dat zij de deur gingen forceren, maar de huurder had dit wel kunnen verwachten. Door de deur niet te openen heeft de huurder gehandeld in strijd met de verplichtingen die zij als goed huurder heeft. Hij had de schade immers eenvoudig kunnen voorkomen [10].

Binnentreden vanwege redding huurder?

De verdenking van een strafbaar feit is niet de enige reden waarom de politie een voordeur of raam kan forceren. Er kan ook het vermoeden bestaan dat een bewoner van het gehuurde dringend hulp nodig heeft. Hierover is – voor zover mij bekend- geen rechtspraak gepubliceerd. Wanneer een bewoner onwel is geworden kan evenwel onmogelijk worden gesproken van een toerekenbare tekortkoming.

Conclusie

Er zijn slechts enkele uitspraken gepubliceerd over de aansprakelijkheid van een huurder bij binnentreden door de politie. Het is nog te vroeg om te concluderen of in andere zaken een verwijzing naar artikel 12.6 van de algemene bepalingen stand houdt. Het is ook nog te vroeg om te concluderen of er wel of geen rechtstreeks verband moet zijn tussen het door de huurder gepleegde delict enerzijds en het gehuurde anderzijds. Uit toekomstige rechtspraak zal naar verwachting een definitieve conclusie kunnen worden getrokken.

———-

[1] Rechtbank Middelburg 30 september 2009, ECLI:NL:RBMID:2009:BL0030

[2] Rechtbank Rotterdam 3 maart 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:2742

[3] Rechtbank Middelburg 30 september 2009, ECLI:NL:RBMID:2009:BL0030

[4] Rechtbank Middelburg 30 september 2009, ECLI:NL:RBMID:2009:BL0030

[5] Rechtbank Den Haag 18 september 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:12208

[6] Rechtbank Den Haag 18 september 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:12208

[7] Rechtbank Den Haag 18 september 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:12208

[8] Rechtbank Rotterdam 3 maart 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:2742

[9] Rechtbank Rotterdam 3 maart 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:2742

[10] Rechtbank Rotterdam 3 maart 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:2742