Bij discussies die spelen tussen een aannemer en een opdrachtgever speelt regelmatig de vraag of het werk goed is opgeleverd. In kwesties waarbij de Raad van Arbitrage voor de bouw niet bevoegd is, kan de procedure worden gevoerd bij de (civiele) Rechtbank. In tegenstelling tot een deel van de arbiters van de Raad van Arbitrage…

Voor het bouwkundig splitsen van een woning is een omgevingsvergunning nodig van de gemeente. De aanvrager krijgt deze vergunning niet altijd. In dit webartikel bespreek ik waar een aanvrager van een bouwkundige splitsing op moet letten. Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te…

Een huurder die overlast ondervindt van zijn buurman kan deze buurman hierop aanspreken. Bij overlast kan men denken aan geluidsoverlast, bedreigingen, het gooien van afval over de schutting, enzovoorts. Toch is het niet altijd evident dat beide buren met elkaar tot een oplossing komen. Wanneer de huurder en zijn buurman dezelfde verhuurder hebben, kan de…

Wanneer een huurder overlast ondervindt van zijn buurman, die bij dezelfde verhuurder huurt, kan deze huurder in sommige gevallen zijn verhuurder aanspreken om hiertegen actie te ondernemen. Het kan dan gaan om verschillende vormen van overlast: geluidsoverlast, stankoverlast, aanhoudend geblaf van honden, pesterijen, bedreigingen, enzovoorts. Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en…

Een makelaar of taxateur moet zorgvuldig handelen wanneer hij een woning of bedrijfsruimte taxeert. Wanneer hij daarbij een beroepsfout maakt, dan kan hij aansprakelijk zijn voor de schade die hieruit voortvloeit. Niet alleen zijn opdrachtgever kan schade lijden, maar ook de bank of een andere geldverstrekker die op basis van deze taxatie een te hoge…

Een makelaar kan om diverse redenen de opdracht krijgen om een taxatie uit te voeren.  Eén daarvan is ten behoeve van een hypotheekaanvraag. In dit artikel beschrijf ik in welke gevallen een makelaar of taxateur aansprakelijk kan zijn jegens derden, zoals de bank of een andere hypothecaire geldverstrekker, voor schade die het gevolg is van…

Wanneer een verhuurder van overige bedrijfsruimte de huur opzegt, kan de huurder proberen om een beroep te doen op ontruimingsbescherming. Dit is geregeld in artikel 7:230a BW. Daarmee kan de huurder de kantonrechter vragen om de termijn te verlengen waarbinnen ontruiming dient plaats te vinden. Hiermee kan de huurder nog een jaar tot soms zelfs…

Soms ontstaat discussie over de vraag wat er precies gehuurd is: een perceel grond of een bedrijfsruimte. Deze discussie kan zelfs spelen in gevallen waarin op het gehuurde perceel grond een bouwwerk staat. Men kan dan denken aan gevallen waarbij een bouwwerk zoals een kiosk of een tankstation “in exploitatie” is gegeven.  Door mr. drs.…

Wanneer een makelaar optreedt namens een verkoper, zal hij zijn taak goed moeten uitvoeren. Hij zal moeten handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan tijdens het verloop van het verkooptraject. Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te…

Wanneer een makelaar optreedt namens de verkoper, zal hij zijn taak goed moeten uitvoeren. Hij zal moeten handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan. In dit webartikel bespreek ik een aantal kwesties waarin een verkoopmakelaar zijn opdrachtgever verkeerd heeft geadviseerd over de verkoopprijs. Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans,…

Wanneer een makelaar optreedt namens de verkoper, zal hij zijn taak goed moeten uitvoeren. Hij zal moeten handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan. Dit houdt onder andere in dat een makelaar namens zijn opdrachtgever correcte informatie moet verstrekken aan potentiële kopers.  Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat…

Een verhuurder kan diverse redenen hebben om in zijn verhuurde woning te willen kijken. Gedraagt de huurder zich als een nette huurder? Woont de huurder er wel echt? Moet er onderhoud verricht worden? In dit webartikel bespreek ik of een verhuurder zonder toestemming van de huurder de huurwoning mag betreden. Ook bespreek ik of de…

Een koopovereenkomst voor bedrijfsruimte of een perceel grond kan in tegenstelling tot woonruimte ook mondeling worden gesloten. In dat geval kan discussie ontstaan over de vraag of een mededeling van een makelaar er voor heeft gezorgd dat een koopovereenkomst is gesloten. Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en…

Huurkoop is een vorm van koop op afbetaling. In dit webartikel wordt de huurkoop van onroerende zaken besproken, zoals woonruimte, bedrijfsruimte of een perceel grond. Door middel van huurkoop kan ook een recht worden gekocht waaraan een onroerende zaak is onderworpen, zoals een vruchtgebruik, erfdienstbaarheid, erfpacht of recht van opstal. Door mr. drs. C.G. (Christian)…

De notaris is de enige functionaris die een levering van onroerend goed mogelijk kan maken. De notaris heeft niet alleen een faciliterende rol. Hij zal ook moeten controleren of de belangen van de betrokken partijen niet worden geschonden. Maar moet de notaris ook rekening houden met de belangen van iemand wiens voorkeursrecht of koopoptie wordt…

Het komt regelmatig voor dat een eigenaar zijn onroerend goed verkoopt zonder dat hij de gerechtigde tot een recht van eerste koop of koopoptie benadert. In dit webartikel bespreek ik wat de gevolgen zijn als een woning, bedrijfspand of perceel in strijd met het voorkeursrecht of de koopoptie aan een derde wordt geleverd. Door mr.…

In een vorig webartikel heb ik het verschil besproken tussen een voorkeursrecht (recht van eerste koop) en een koopoptie. In dit webartikel bespreek ik hoe een voorkeursrecht of koopoptie bij twijfel moet worden uitgelegd of aangevuld. Uiteraard ligt de focus op kwesties waarbij de koop van onroerend goed centraal stond. Door mr. drs. C.G. (Christian)…

Een recht van eerste koop, oftewel voorkeursrecht, legt een verplichting op een eigenaar van een woning of bedrijfspand. Deze verplichting houdt in om deze eerst te koop aan te bieden aan een specifieke  persoon. Het voorkeursrecht verschilt van een koopoptie. Bij een koopoptie hoeft die ander slechts de optie te aanvaarden zonder nader overleg. Door…

De eigenaar van een naburig perceel hoeft de aanwezigheid van overhangende beplanting c.q. takken in het algemeen niet te accepteren. Wanneer de buurman na sommatie de takken niet verwijdert, dan mag de benadeelde zelf de takken van zijn buurman snoeien. Echter, wanneer de benadeelde buiten zijn bevoegdheid treedt handelt hij onrechtmatig. Door mr. drs. C.G.…

De eigenaar van een perceel hoeft de overhangende beplanting van zijn buurman in het algemeen niet te accepteren. Deze benadeelde kan op grond van artikel 5:44 BW vorderen dat overhangende takken en dergelijke worden weggesnoeid. De benadeelde kan na het stellen van een termijn deze ook zelf verwijderen. Maar: een belanghebbende kan met een beroep…

Een eigenaar van een perceel grond mag zijn eigendom naar eigen inzicht inrichten en gebruiken binnen de grenzen van de regels van ruimtelijke ordening. Deze vrijheid wordt ook beperkt door de rechten en belangen van eigenaren van naburige percelen. Dit geldt ook ten aanzien van de bomen en planten die een eigenaar op zijn perceel…

Een negatieve BKR-notering kan er voor zorgen dat iemand geen hypothecaire geldlening kan krijgen voor de woning die hij wil kopen. Soms komt zo’n negatieve BKR-notering ogenschijnlijk uit het niets tevoorschijn. Een potentiële koper wil dan binnen de termijn van het financieringsvoorbehoud de BKR-notering laten verwijderen. Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht…

Een deel van de woningen op de woningmarkt wordt verkocht vanuit een nalatenschap. Dit geldt overigens ook voor sommige bedrijfspanden.  Zowel de koper als de verkoper zullen aandacht moeten besteden aan een aantal bijzonderheden die verbonden zijn aan de verkoop van een geërfde woning of bedrijfsruimte. Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht…

Voor veel kopers van woningen is het belangrijk dat zij hun auto dichtbij kunnen parkeren. Zeker voor kopers van appartementen is het niet altijd duidelijk of dit ook daadwerkelijk mogelijk is wanneer een parkeerkelder ontbreekt. Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes…

Bij de aankoop van onroerend goed is de koper overdrachtsbelasting verschuldigd. Meer specifiek: de verkrijger van economische en/of juridische eigendom is overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit geldt ook voor iemand die een beperkt recht verkrijgt op een onroerende zaak, zoals een recht van erfpacht of een opstalrecht. De heffing van deze belasting is geregeld in de Wet…

Op sommige braakliggende terreinen tiert het onkruid welig. Hetzelfde geldt voor tuinen van eigenaren of huurders die geen enkel onderhoud verrichten. Sommige onkruidsoorten verspreiden zich op agressieve wijze naar naburige erven. Dit gebeurt door het overwaaien van zaad of via het wortelstelsel. Daar zitten onkruidsoorten tussen die zeer lastig te verwijderen zijn, zoals akkerwinde, zevenblad…

In dit artikel wordt besproken of het is toegestaan om de muur van een buurman te gebruiken. Is het toegestaan om hier bouten in te draaien? Mag deze muur gebruikt worden als steun voor een eigen opstal zoals een schuurtje? Is het toegestaan om de muur van een ander te schilderen? Door mr. drs. C.G.…

Veel gebouwen, vooral woningen, zijn tegen elkaar gebouwd. Het is dan ook niet ongebruikelijk dat (veelal) oudere woningen een tussenmuur of een fundering delen. Hierdoor ontstaat gedeelde, oftewel ‘mandelige’ eigendom van de muur en/of de fundering. Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te…

Veel gebouwen, vooral woningen, zijn tegen elkaar aan gebouwd. Het is dan ook niet ongebruikelijk dat (veelal) oudere woningen een muur of een fundering delen. Hierdoor ontstaat gedeelde, oftewel ‘mandelige’ eigendom. Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed, werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes In dit artikel bespreek ik…

Niet iedere eigenaar verricht voldoende onderhoud aan zijn opstallen. Door een gebrek aan onderhoud of door slecht uitgevoerde sloopwerkzaamheden of bouwwerkzaamheden kunnen situaties ontstaan waarbij instorting dreigt. Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes In dit artikel wordt besproken wat een eigenaar…

In dit artikel wordt besproken in hoeverre een eigenaar van een perceel kan optreden tegen hinder die wordt veroorzaakt door bomen van buurtbewoners. Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes Het gaat in dit artikel nadrukkelijk niet over de hinder die wordt…

Harde vloerbedekking, zoals plavuizen en parket, kan leefgeluiden zoals voetstappen versterken. In een appartementencomplex kan dit buitengewoon hinderlijk zijn voor de onderbuurman. Om te voorkomen dat bovenburen overmatige geluidsoverlast veroorzaken wordt vaak in de splitsingsakte een verplichting opgenomen om geen harde vloeren te leggen in de woongedeeltes, tenzij hier een isolerende laag onder wordt gelegd.…

Het is niet vanzelfsprekend dat een eigenaar grote wijzigingen mag aanbrengen aan de buitenzijde van zijn appartement. Vaak is in de splitsingsakte een reglement opgenomen waarin is bepaald dat voor bepaalde wijzigingen eerst toestemming moet worden verleend door de Vereniging van Eigenaars (VvE). Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van…

De Vereniging van Eigenaars (VvE) voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex. Wanneer het noodzakelijk is kan de VvE hiervoor een gerechtelijke procedure starten. De VvE wordt daarbij vertegenwoordigd door haar bestuur. Soms voert de wederpartij van de VvE het verweer dat de VvE niet bevoegd is om deze procedure te starten.…

In dit artikel wordt besproken of een eigenaar van een onroerende zaak zich kan verzetten tegen het gebruik van drones boven zijn eigendom. Er is geen civielrechtelijke rechtspraak over dit onderwerp. Wel is er een Regeling Modelvliegen die bepaalt waar er en hoe er met drones gevlogen mag worden. Voor wat betreft de gepubliceerde rechtspraak…

Een particuliere koper (consument-koper) heeft een bedenktijd van drie dagen nadat hij schriftelijk akkoord is gegaan met de koop van een woning (een onroerende zaak die bestemd is tot bewoning).  Dit is geregeld in artikel 7:2 lid 2 BW. Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij…

Wanneer een executieverkoop wordt aangezegd, wordt veelal eveneens aan de woningeigenaar (‘de hypotheekgever’) aangezegd dat hij moet dulden dat aan de belangstellenden gelegenheid wordt gegeven tot bezichtiging. Dit is geregeld in artikel 3:267a lid 1 BW. Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te…

Wanneer een eigenaar (hypotheekgever) een (forse) betalingsachterstand laat ontstaan kan de hypotheekhouder (de bank) het hypotheekrecht uitoefenen. De bank wil immers de door haar uitgeleende hoofdsom terugbetaald zien worden. In dat geval kan zij het onderpand, te weten de woning of de bedrijfsruimte, verkopen. Dit kan plaatsvinden door middel van onderhandse verkoop of door middel…

Dit artikel gaat over de vraag wie aansprakelijk is voor de schade die ontstaat doordat een vloeistof of gas uit een leiding lekt. In dit artikel ligt de focus op schade aan onroerende zaken. Het gaat dan niet om schade als gevolg van werkzaamheden in de grond (het ‘grondroeren’), maar wel om schade als gevolg…

Een huiseigenaar kan om diverse redenen op zoek gaan naar een tijdelijke huurder voor zijn woning. Zo kan hij bijvoorbeeld vanwege werkzaamheden enige tijd in het buitenland verblijven. Hij kan de zoektocht naar een geschikte huurder overlaten aan een professional, zoals een makelaar of een andere woningbemiddelaar. Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht,…

Wie is eigenaar van een riool in de nabijheid van een woning? Meestal verdiept een eigenaar van een woning zich niet in deze vraag, tot het moment dat blijkt dat het riool beschadigd is . Hetzelfde geldt voor een huiseigenaar die schade heeft geleden door een lekkage in de rioolbuis. Door mr. drs. C.G. (Christian)…

Een eigenaar kan bij particuliere verhuur het beheer overlaten aan een professional. Dit kan een makelaar zijn of een bemiddelingsbureau. Vaak is deze beheerder dezelfde persoon die door bemiddeling een huurder heeft gevonden. De beheerder heeft dan de taak om te controleren of de huurder correct aan zijn verplichtingen voldoet. Door Christian Huijsmans, advocaat huurrecht,…

Dit artikel gaat over de vraag wie aansprakelijk is voor schade als gevolg van een lekkage binnen een appartementencomplex. Deze schade kan op allerlei manieren ontstaan: een gesprongen leiding, een overgelopen badkuip, noem maar op. Hierna zal blijken dat de bron van de schade relevant is voor de vraag wie hiervoor aangesproken kan worden. Door…

Artikel 13b Opiumwet geeft de burgemeester de mogelijkheid om een last onder bestuursdwang op te leggen indien in of bij woningen of andere “lokalen” soft- of harddrugs worden gevonden. Dit wordt ook wel de Wet Damocles genoemd. Het maakt niet uit of deze vanuit dat adres worden verkocht, afgeleverd of verstrekt. Het feit dat zij…

Dit artikel gaat over geluidsoverlast die afkomstig is van hobbymatige pluimveehouders. Het is een feit van algemene bekendheid dat hanengekraai door direct als hinderlijk kan worden ervaren.[1] In de afgelopen jaren is een aantal uitspraken gepubliceerd waarin buurtgenoten procedeerden vanwege het geluid dat de hanen van hun buurtgenoten maakten. Door Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht…