Wanneer een makelaar optreedt namens de verkoper, zal hij zijn taak goed moeten uitvoeren. Hij zal moeten handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan. In dit webartikel bespreek ik een aantal kwesties waarin een verkoopmakelaar zijn opdrachtgever verkeerd heeft geadviseerd over de verkoopprijs.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Ik bespreek de zorgplicht van een verkoopmakelaar ook in twee andere webartikelen. Eén daarvan gaat over het correct informeren van gegadigden. De andere gaat over zijn overige taken tijdens het verkooptraject.

In een toekomstig webartikel zal ik ingaan op de vraag wanneer een aankoopmakelaar tekort schiet in de nakoming van zijn opdracht. Daarnaast zal ik in de toekomst webartikelen publiceren over de aansprakelijkheid van een makelaar jegens de bank en jegens de koper.

Advies over de verkoopprijs: algemeen deel

De verkoopmakelaar werkt op basis van een bemiddelingsopdracht. De bemiddelingsopdracht is geregeld in artikel 7:401 BW. De makelaar dient daarbij de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen.[1] Of een makelaar deze norm heeft geschonden dient te worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval.[2] Deze zorgplicht heeft ten doel om de verkoper te beschermen tegen het gevaar van een keuze die lichtvaardig wordt genomen of op basis van gebrekkig inzicht.

Een verkopend makelaar adviseert zijn opdrachtgever over diverse zaken, waaronder uiteraard de verkoopprijs. Dit advies moet juist zijn. De  makelaar moet er vanuit gaan dat de verkoper vertrouwt op zijn advies en hiernaar zal handelen.

De verkoopmakelaar heeft ook de verplichting om zich zoveel mogelijk in te spannen een zo hoog mogelijke verkoopprijs te behalen.[3] Hierbij heeft een verkoopmakelaar normaal gesproken geen resultaatsverbintenis. Ten aanzien van de te verwachten opbrengst en de verkooptermijn heeft de makelaar hooguit een inspanningsverplichting.[4] Een makelaar biedt dus veelal geen garanties, ook niet wanneer hij dus nadrukkelijk heeft geadviseerd over de vraagprijs, de te verwachten opbrengst en de verwachte verkooptermijn. Een makelaar geeft ook geen garantie wanneer hij hierover een verklaring afgeeft aan een geldverstrekker.[5]

Voorafgaande taxatie ten behoeve van de verkoop

Een verkoopmakelaar moet weten voor welk object hij bemiddelt. Hij zal zich een idee moeten vormen van de marktwaarde van de woning of het bedrijfspand.[6] Het is zijn taak om hierop de verkoopactiviteiten af te stemmen.[7] Zijn advies over een (tegen-)bod is hierop ook gebaseerd.[8] Een verkoper mag vertrouwen op de waarde die de makelaar aan het pand toekent. Dit geldt ook in het verdere verkooptraject.[9]

Een makelaar moet verantwoording kunnen afleggen over de wijze waarop hij tot zijn waardebepaling is gekomen. Ook als een verkoper haast heeft.[10] En ook als hij slechts een lage vergoeding voor zijn diensten heeft afgesproken.[11] Ook wanneer de makelaar de opdracht heeft gekregen om slechts een waardebepaling te geven, die vergeleken met een taxatierapport een oppervlakkig karakter heeft, moet hij nog steeds verantwoording kunnen afleggen over dit advies, althans sowieso in het geval de makelaar weet dat dit gevolgen heeft voor de financiële plannen van de verkoper.[12]

Een verkoopmakelaar heeft als taak om de beste verkoopprijs te realiseren. In dat kader kan van de makelaar worden verlangd dat zich hij – voor zover mogelijk – verdiept in de historie van het pand en vaststelt of en tegen welke prijs het pand recent is verworven door de verkoper of door diens voorganger.[13]

In een geval waarbij de makelaar nota bene betrokken was geweest bij een eerdere kooptransactie van circa een half jaar geleden, had de makelaar zijn kennis hierover moeten delen met zijn opdrachtgever. In die zaak had de verkoper kennelijk nog geen taxatierapport of ander aanknopingspunt voor de marktwaarde.[14] Daarvoor maakt het niet uit dat de verkoper zelf in het kadaster had kunnen nazien welke prijzen in het (recente) verleden waren betaald. Het is immers de taak van een makelaar om dergelijke informatie aan te dragen.[15]

Wanneer de verkoopmakelaar een veel lagere prijs adviseert dan de prijs die de koper korte tijd later bij verkoop weer ontvangt voor de woning, kan dit duiden op een beroepsfout. Dit speelde in een geval waarbij de koper korte tijd later het pand verkocht voor een prijs die 40% hoger lag.[16]

Naast een te lage verkoopprijs kan een makelaar natuurlijk ook een te hoge verkoopprijs adviseren. Als gevolg daarvan kan een woning veel langer te koop staan dan gewenst. Een verkoper kan daardoor een goede verkoopkans missen.

Een makelaar die een vraagprijs van € 349.000 had geadviseerd voor een woning die uiteindelijk voor € 200.000 werd geleverd had een beroepsfout gemaakt. Dit ondanks het feit dat de koper wist dat andere makelaars een veel lagere vraagprijs hadden geadviseerd.[17] Deze verkoper had gedurende een verkooptraject van bijna drie jaren al eerder een hoger bod dan de uiteindelijke verkoopprijs kunnen accepteren.

In een geval waarin de makelaar de verkoopwaarde 22% te hoog had ingeschat was eveneens sprake van een beroepsfout.[18] Deze makelaar was schattenderwijs uitgegaan van een bedrag dat hem redelijk leek. Het maakte niet uit dat de verkoper destijds volledig achter de te hoge waardebepaling zou hebben gestaan en deze voor hem niet hoog genoeg kon zijn.[19]

Onderhandelingen over de verkoopprijs

Wat moet een makelaar doen met een bod dat ver onder de marktwaarde ligt? En wat moet een makelaar doen met een bod dat niet zo heel ver onder de marktwaarde ligt? Er zijn niet veel uitspraken gepubliceerd over de tweede vraag, wel over de eerste vraag.

Allereerst moet een makelaar zijn opdrachtgever er op wijzen dat het bod aanzienlijk onder de marktwaarde ligt. Als hij dat niet gedaan heeft, kan de makelaar zich later niet verschuilen achter de wensen van de verkoper, die de verkoper heeft gebaseerd op zijn eigen schatting van de waarde van de woning.[20]

In sommige gevallen staat de verkoper onder druk om te verkopen. Ook dan kan van de makelaar worden verwacht dat hij zorgvuldig handelt en duidelijk maakt welke biedingen goed zijn.

Als de verkoopmakelaar met zijn opdrachtgever afspreekt dat een woning voor een bepaald bedrag in de verkoop wordt gezet, dan moet de makelaar ook daadwerkelijk uitvoering geven aan deze afspraak. Een makelaar kan tekortschieten wanneer hij zonder een noemenswaardig verkooptraject een bod aan zijn opdrachtgever voorlegt dat substantieel lager is dan de geschatte verkoopprijs, in het geval dat deze verkoper emotioneel is en sterk afhankelijk lijkt van goed advies en dit bod daardoor accepteert.[21] Hieraan doet niets af dat het toch echt de verkoper zelf is geweest die akkoord is gegaan met dit bod. Het is nu eenmaal de opdrachtgever die afhankelijk is van deskundige bijstand.[22]

Wat als een lagere prijs wordt geboden omdat onzeker is welke ontwikkelingen binnenkort zullen worden toegestaan door de gemeente? Dit kan leiden tot een samengesteld bod: een lage prijs met de kans op een extra koopsom wanneer de ontwikkeling plaatsvindt. Een makelaar zal zich rekenschap moeten geven van de redelijke kans dat deze ontwikkeling plaats gaat vinden. Van wanneer dateert bijvoorbeeld het meest recente bestemmingsplan? Zijn er ontwikkelingen aangekondigd? Een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar zal zijn opdrachtgever moeten wijzen op deze kansen in het streven naar het behalen van een  goede prijs.[23]

Vaststellen van de schade

Wanneer vast staat dat de makelaar tekort is geschoten door een verkoper onvoldoende te adviseren over de verkoopprijs, volgt de discussie over de omvang van de schade. Stel dat blijkt dat de koper het pand al vrij snel voor een fors hogere prijs heeft kunnen verkopen. De schade wordt dan niet simpelweg bepaald door het verschil tussen de koopsom en de koopsom die de koper vervolgens weer heeft ontvangen. Het is niet gezegd dat de makelaar eveneens deze hogere koopprijs zou hebben gerealiseerd.

De schade wordt bepaald door het verschil tussen de getaxeerde waarde en de waarde die de makelaar – als redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar – had behoren vast te stellen. Voor de vaststelling van die laatste waarde dient als uitgangspunt te gelden dat een makelaar een zekere marge moet worden gegund waarbinnen zijn taxatie niet als fout kan worden beoordeeld. Soms neemt de rechter 15% als redelijke marge.[24] Wanneer de schade niet met precisie kan worden vastgesteld kan de rechter een schatting maken.[25]

Wat als een woning onder druk voor een lage prijs is verkocht, bijvoorbeeld omdat een executie dreigde? Kan de makelaar dan het standpunt innemen dat de verkoper geen schade lijdt doordat de woning anders bij executie voor een nog lagere prijs verkocht zou zijn? Dit is misschien mogelijk, maar dan moet de makelaar wel voldoende concrete feiten en omstandigheden kunnen aanvoeren. Als de verkoper namelijk niet op een gedwongen executieverkoop afstevende, maar wel (forse) financiële problemen had,  kan de rechter er ook voor kiezen om een gemiddelde te nemen  van de getaxeerde vrije verkoopwaarde en van de executiewaarde voor het bepalen van de prijs waarvoor de woning anders wel verkocht zou zijn. Daarin worden de goede en kwade kansen verdisconteerd.[26]

Stel dat de verkoper ondertussen een andere woning heeft gekocht. Daarvoor heeft hij dan meer geld moeten lenen dan wanneer een hogere verkoopsom was gerealiseerd. De rente op dit extra deel van de lening kan in dat geval ook als schade worden aangemerkt.[27] Er moet dan rekening worden gehouden met een redelijke verwachting omtrent de hypothetische ontwikkelingen in de toekomst. Daarbij moeten de goede en kwade kansen worden afgewogen. Er kan worden geschat hoe lang de verkoper nog in de nieuwe woning zal blijven wonen. Er moet rekening worden gehouden met een toekomstige kans op verhuizing. Daarbij wordt ook rekening gehouden met de leeftijd van de verkoper. Ook wordt rekening gehouden met het feit dat de verkoper door de koop van een duurdere woning toch ook een groter woongenot heeft. Vervolgens begroot de rechter de toekomstige schade.[28]

Zoals hiervoor gemeld kan anderzijds een te hoge waardebepaling er voor zorgen dat een pand te lang te koop staat. Ondertussen betaalt de verkoper hypothecaire lasten en overige lasten. Indien de makelaar direct de juiste (aanzienlijk lagere) waardebepaling had afgegeven, zou zo’n pand veel sneller zijn verkocht. Wanneer dit vaststaat, is de makelaar aansprakelijk voor deze vertragingsschade.[29] Deze vertragingsschade wordt berekend door de volgende formule: aantal maanden waarin de woning in het kader van de opdracht van de makelaar te koop werd aangeboden maal maandelijkse kosten minus de kosten over periode waarbinnen de woning alsnog is verkocht na aanpassing tot de correcte verkoopprijs.

Conclusie

Een makelaar zal een verkoper zorgvuldig moeten begeleiden. Daarbij zal de makelaar ook zorgvuldig advies moeten geven over de verkoopprijs. De makelaar zal een goede inschatting moeten maken van deze verkoopprijs De makelaar zal de verkoper ook gaandeweg het verkooptraject moeten adviseren over de waarde van een bod in relatie tot de marktwaarde.

—

[1] Gerechtshof Leeuwarden, 19 juni 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BW8952

[2] Rechtbank Haarlem 27 februari 2008, ECLI:NL:RBHAA:2008:BC6722

[3] Gerechtshof Leeuwarden, 19 juni 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BW8952

[4] Rechtbank Gelderland 27 augustus 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:5476

[5] Gerechtshof Leeuwarden, 19 juni 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BW8952

[6] Rechtbank Amsterdam 9 december 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BL6689

[7] Rechtbank Haarlem 27 februari 2008, ECLI:NL:RBHAA:2008:BC6722

[8] Rechtbank Middelburg 13 oktober 2010, ECLI:NL:RBMID:2010:BO9497

[9] Rechtbank Middelburg 13 oktober 2010, ECLI:NL:RBMID:2010:BO9497

[10] Rechtbank Amsterdam 9 december 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BL6689

[11] Rechtbank Amsterdam 9 december 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BL6689

[12] Rechtbank Amsterdam 9 december 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BL6689

[13] Gerechtshof Den Haag 15 december 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:3398

[14] Gerechtshof Den Haag 15 december 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:3398

[15] Gerechtshof Den Haag 15 december 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:3398

[16] Rechtbank Middelburg 13 oktober 2010, ECLI:NL:RBMID:2010:BO9497

[17] Gerechtshof Den Haag 28 juli 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:2061

[18] Rechtbank Amsterdam 9 december 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BL6689

[19] Rechtbank Amsterdam 9 december 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BL6689

[20] Rechtbank Middelburg 13 oktober 2010, ECLI:NL:RBMID:2010:BO9497

[21] Rechtbank Haarlem 27 februari 2008, ECLI:NL:RBHAA:2008:BC6722

[22] Rechtbank Haarlem 27 februari 2008, ECLI:NL:RBHAA:2008:BC6722

^[23] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 februari 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ0821

[24] Rechtbank Middelburg 13 oktober 2010, ECLI:NL:RBMID:2010:BO9497

[25] Rechtbank Haarlem 27 februari 2008, ECLI:NL:RBHAA:2008:BC6722

[26] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 oktober 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4176

[27] Rechtbank Amsterdam 9 december 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BL6689

[28] Rechtbank Amsterdam 9 december 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BL6689

[29] Rechtbank Amsterdam 9 december 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009:BL6689