Wanneer een makelaar optreedt namens de verkoper, zal hij zijn taak goed moeten uitvoeren. Hij zal moeten handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan. Dit houdt onder andere in dat een makelaar namens zijn opdrachtgever correcte informatie moet verstrekken aan potentiële kopers.

 Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel bespreek ik een aantal gevallen waarin een verkoopmakelaar schade heeft veroorzaakt bij zijn eigen opdrachtgever door verkeerde informatie te verstrekken aan de uiteindelijke koper. Het gaat hier om onjuiste bouwkundige informatie of juridische informatie.

Een verkoopmakelaar kan zijn opdrachtgever ook schade berokkenen door hem verkeerd te adviseren over de verkoopprijs. Een verkoopmakelaar heeft ook een zorgplicht bij de overige stappen in het verkoopproces. In toekomstige webartikelen zal ik de spiegelbeeldsituatie bespreken waarbij een aankoopmakelaar tekort schiet in de nakoming van zijn opdracht.

Algemene opmerkingen

Bij de aankoop van onroerend goed kan een gegadigde nogal snel te veel bieden wanneer hij uitgaat van verkeerde informatie. Ik verwijs ook naar de webartikelen die ik later nog zal  gaan publiceren over de aansprakelijkheid van een verkopend makelaar jegens de koper vanwege het verstrekken van onjuiste informatie over de status van het onroerend goed of over de afmetingen van een pand.

De koper kan proberen de verkoopmakelaar rechtstreeks aan te spreken voor de schade die hij heeft geleden door deze onjuiste informatie. De koper kan echter beslissen om ook de verkoper zelf aan te spreken. Hierdoor kan een verkoper kan dus schade lijden door de handelwijze van zijn eigen makelaar.

Men zou nog kunnen zeggen dat de verkoopmakelaar op zich goed werk heeft verricht door een pand voor een te hoge prijs te verkopen. Maar als de verkoper vervolgens in een procedure wordt veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding en een geldboete kan de verkoper er per saldo slechter van af komen. Tel daarbij op dat de verkoper zijn te veel ontvangen koopsom vaak reeds heeft besteed aan de aanschaf van een ander pand.

Correcte informatie verstrekken

De verkoopmakelaar zorgt voor de inhoud van de brochure. Hij moet er voor zorgen dat de inhoud van de brochure juist is. Hij moet ook  correcte informatie verstrekken tijdens een bezichtiging.

Uiteraard heeft een gegadigde zelf ook een onderzoeksplicht. Maar wanneer een geïnteresseerde nadrukkelijk een vraag stelt aan een verkoopmakelaar, én voor de makelaar duidelijk moet zijn dat het antwoord van belang is voor de geïnteresseerde, dan moet het antwoord van de makelaar juist  zijn.

Dit speelde bijvoorbeeld in een zaak waarin de verkoopmakelaar had gemeld ‘dat de gemeente zeker zou meewerken aan herbouw van het woonhuis met een bepaald volume’ nadat deze was afgebrand. De gemeente bleek nadien slechts mee te willen werken aan de herbouw van een kleiner woonhuis.[1]

Van een redelijk vakbekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht dat hij zich voldoende inspant om van de juiste stand van zaken op de hoogte te geraken voordat hij antwoord geeft op vragen van potentiële kopers. Welk onderzoek precies van de makelaar mag worden verwacht is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.[2] Hierna bespreek ik jurisprudentie waarin de makelaar onjuiste informatie had verstrekt over bouwkundige aspecten of juridische aspecten.

Technische informatie

Een verkopend makelaar krijgt regelmatig vragen over bouwtechnische aspecten. De makelaar zal voorzichtig moeten omgaan met de beantwoording van deze vragen.

Dit bleek in een zaak waarin een geïnteresseerde had gevraagd naar de maximale vloerbelasting. Om deze vraag correct te kunnen beantwoorden is specialistische kennis nodig. De makelaar mag geen antwoord uit zijn duim zuigen. Ook mag de makelaar niet klakkeloos afgaan op informatie van een willekeurige derde. Een makelaar moet zich er eerst van vergewissen dat deze derde over specialistische kennis op dit terrein beschikt en dat deze derde de benodigde stukken heeft geraadpleegd.[3]

De makelaar mag bij het verstrekken van technische informatie niet uitgaan van aannames. Van de makelaar kan extra onderzoek worden verwacht. Zeker wanneer nader onderzoek relatief eenvoudig is.[4] In het geval van de vloerbelasting kan deze bijvoorbeeld blijken uit bouwtekeningen die beschikbaar zijn bij de gemeente.

Bij de inspectie mag enige technische kennis van een makelaar worden verwacht. Een verkoopmakelaar zal zichtbare asbest moeten kunnen herkennen. Van een makelaar mag echter geen destructief onderzoek  worden verwacht.[5] Voor onzichtbare asbest ligt de lat dus minder hoog. Als er geen aanleiding is om te vermoeden dat er asbest is verwerkt in een woning en deze ook niet tijdens een visuele inspectie van de makelaar wordt waargenomen, hoeft een redelijk handelend makelaar geen nader onderzoek hiernaar te verrichten als de opdrachtgever daar niet om vraagt.[6] Ook niet wanneer het een woning betreft uit een periode waarin regelmatig asbest werd gebruikt.[7]

Juridische informatie

Een makelaar die optreedt voor de verkoper hoeft niet dezelfde kadastrale recherche te verrichten als een notaris. Toch mag van deze makelaar wel een redelijke mate van juridische kennis verwacht worden. Zo mag van een makelaar worden verwacht dat hij op de hoogte is van de regel dat een erfdienstbaarheid te niet gaat als het heersende en dienende erf in het bezit komen van dezelfde eigenaar.[8]

Als een makelaar twijfelt of behoort te twijfelen over zijn juridische kennis dan zal hij juridisch onderzoek moeten verrichten. Enerzijds gaat dit gevoelsmatig wel ver, maar anderzijds is dit ook wel te begrijpen. Een makelaar wordt immers juist vanwege zijn specifieke kennis en ervaring ingeschakeld. Uiteraard behoort een makelaar zowel de verkoper als de gegadigden op de hoogte te brengen van de juridische status van de eigendom.[9]

Een makelaar mag niet zomaar afgaan op een mededeling van zijn opdrachtgever die de aanwezigheid van een juridische status van het onroerend goed veronderstelt.  Veel verkopers hebben geen juridische kennis, of overschatten zichzelf. Soms weet een verkoper niet eens wat hij verkoopt, bijvoorbeeld wanneer hij onroerend goed verkoopt vanuit een erfenis. Een makelaar dient dus kritisch te onderzoeken of de juridisch getinte mededelingen van zijn opdrachtgever juist zijn. Dit is natuurlijk juist om deze opdrachtgever te beschermen.

Toch kan een verkoopmakelaar in bepaalde gevallen vertrouwen op de informatie die door de verkoper zelf wordt verstrekt. Daarnaast kan een verkoper op een bepaalde manier informatie achterhouden, zodat van een verkoopmakelaar niet hoeft te worden verwacht dat hij zelf nader onderzoek verricht.[10]

In een geval waarin de verkoper en de makelaar een taakverdeling hadden afgesproken, waarbij de verkoper een jurist zou inschakelen om uit te zoeken of er beperkingen golden ten aanzien van de personen aan wie een defensiewoning mocht worden verkocht, trof de makelaar geen verwijt toen bleek dat de verkoper belangrijke informatie richting de makelaar had verzwegen.[11] Op basis van de informatie die op dat moment wel bekend was bij de makelaar stond het hem vrij om nader onderzoek aan de verkoper over te laten. De makelaar mocht er van uit gaan dat hij juist en volledig door zijn opdrachtgever zou worden geïnformeerd.

Ook in een andere zaak waarbij de verkoper tegenover zijn makelaar had gezwegen over een feit dat belangrijk was voor de verkoop van een perceel, kon de verkoper later niet de makelaar aansprakelijk stellen op grond van het verwijt dat de makelaar een beroepsfout had gemaakt door onvoldoende onderzoek te verrichten. Ook hier bleven de gevolgen voor rekening van de verkoper.[12]

Schadevergoeding

Wanneer de verkoper schade heeft geleden door een beroepsfout van zijn makelaar, moet hij in de positie worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als de verkoopmakelaar geen fout zou hebben gemaakt of wanprestatie zou hebben gepleegd.

Als de verkoper als gevolg van de fout van de makelaar is veroordeeld tot betaling van bepaalde bedragen aan de koper, dan moeten die bedragen in beginsel worden beschouwd als schade.[13] Daar staat veelal tegenover dat de verkoper ondertussen ook een goede (lees: te hoge) prijs heeft ontvangen van de koper.

Er moet daarom een vergelijking worden gemaakt tussen enerzijds de feitelijke situatie en, anderzijds, de hypothetische situatie waarin de koper correct was voorgelicht. Door middel van een deskundigenbericht kan worden onderzocht welke prijs een goed geïnformeerde koper had geboden.[14] Daarbij kan ook worden gelet op het feit dat een andere koper een bepaalde verzwegen bijzonderheid juist veel minder waardeverminderend had gevonden.

Conclusie

Een verkoopmakelaar moet correcte informatie verstrekken aan een gegadigde. Als een verkopend makelaar onjuiste informatie verstrekt kan hij in bepaalde gevallen zelf aansprakelijk worden gesteld voor de schade die de koper lijdt. Dit blijkt uit een aantal andere webartikelen.

De verkopend makelaar kan echter hierdoor ook de verkoper zelf in een positie brengen waarin deze schadeplichtig is. In dit webartikel heb ik een aantal gevallen beschreven waarin de verkoper zijn eigen makelaar hiervoor dan weer aansprakelijk kon stellen.

—

[1] Hoge Raad 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0539

[2] Rechtbank Rotterdam 1 april 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BI0645

[3] Rechtbank Rotterdam 1 april 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BI0645

[4] Rechtbank Rotterdam 1 april 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BI0645

^[5] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 december 2006, ECLI:NL:GHSHE:2006:AZ4053

^[6] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 december 2006, ECLI:NL:GHSHE:2006:AZ4053

^[7] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 december 2006, ECLI:NL:GHSHE:2006:AZ4053

^[8] Rechtbank Leeuwarden 2 juli 2003, ECLI:NL:RBLEE:2003:AL1190

^[9] Rechtbank Arnhem 21 mei 2008, ECLI:NL:RBARN:2008:BD2484

^[10] Gerechtshof Amsterdam 2 november 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BO2584

[11] Gerechtshof Amsterdam 2 november 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BO2584

[12] Rechtbank Zutphen 30 juni 2004, ECLI:NL:RBZUT:2004:AP7014

[13] Rechtbank Rotterdam 1 april 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BI0645

[14] Rechtbank Rotterdam 1 april 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BI0645