Een deel van de woningen op de woningmarkt wordt verkocht vanuit een nalatenschap. Dit geldt overigens ook voor sommige bedrijfspanden.  Zowel de koper als de verkoper zullen aandacht moeten besteden aan een aantal bijzonderheden die verbonden zijn aan de verkoop van een geërfde woning of bedrijfsruimte.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel wordt besproken wie bevoegd is om namens de erfgenamen een rechtsgeldige koopovereenkomst te sluiten. Ik maak daarbij onderscheid tussen diverse manieren waarop een erfenis kan worden afgewikkeld. Ik bespreek daarnaast wat de gevolgen zijn wanneer de koop en de levering onbevoegd zijn verricht. Ook bespreek ik wie bevoegd is om naderhand te procederen in geschillen over deze koopovereenkomst.

Wie is bevoegd om de koopovereenkomst te sluiten?

Het wordt een koper aangeraden om een afschrift te vragen van een verklaring van erfrecht. Deze verklaring van erfrecht wordt door een notaris afgegeven. De notaris neemt in deze verklaring op wie er volgens de bij hem beschikbare informatie kan worden aangemerkt als erfgenaam. Ook vermeldt de notaris in de verklaring van erfrecht wie er eventueel is benoemd als executeur.

De koper heeft een belang om te weten of hij met de juiste persoon onderhandelt. De koper wil namelijk voorkomen dat na het sluiten van de koop (of nog erger: na de levering) andere erfgenamen plotseling opduiken die de koopovereenkomst met de bijbehorende gevolgen zullen proberen terug te draaien.

De wijze waarop de nalatenschap moet worden afgewikkeld is bepalend voor de vraag wie bevoegd is om een koopovereenkomst te sluiten. Hierna worden drie verschillende scenario’s besproken waarbij een woning wordt gekocht uit een nalatenschap. Ten aanzien van ieder van die drie situaties worden relevante wetsartikelen genoemd en wordt besproken waar de koper op dient te letten.

Scenario 1: er is een executeur benoemd

De erflater kan in het testament een executeur hebben aangewezen. Een koper zal er zeker van willen zijn dat deze executeur niet buiten zijn bevoegdheden treedt.

Er zijn grofweg drie verschillende executeurs, waarbij geldt dat de erflater zelf heeft bepaald welke bevoegdheden de executeur krijgt. Ten eerst de begrafenisexecuteur; deze verzorgt slechts de uitvaart. Ten tweede de beheersexecuteur; deze wikkelt de erfenis af. Ten derde de executeur en afwikkelingsbewindvoerder; deze  wikkelt ook de erfenis af, maar hoeft niet te overleggen met de erfgenamen.

De beheersexecuteur komt het vaakst voor. De wet regelt de basistaken van deze executeur. Op grond van artikel 4:147 lid 1 BW is de executeur bevoegd de door hem beheerde goederen te gelde te maken, voor zover dit nodig is om schulden van de nalatenschap te voldoen. Wanneer de erfgenaam nog lasten heeft opgelegd aan de executeur, dan kan de executeur ook goederen te gelde maken om deze lasten na te komen.

De executeur zal zoveel mogelijk in overleg moeten treden met de erfgenamen over de keuze om een goed te gelde te maken en de wijze waarop. Kortom: de executeur zou in dat geval met de erfgenamen overleg moeten voeren over de vraag of de woning in de erfenis moet worden verkocht en zo ja, op welke wijze.

De invloed die de erfgenamen hebben op een beheersexecuteur moet echter niet worden overschat. Het gaat hier slechts om overleg en niet om toestemming. De erfgenamen moeten slechts toestemming verlenen als de erflater dit nadrukkelijk heeft bepaald in het testament. Bovendien betreft het op grond van artikel 4: 147 lid 2 BW vereiste overleg slechts de keuze welk goed te gelde wordt gemaakt en de wijze waarop dat geschiedt. In een groot aantal gevallen is er evenwel geen andere optie dan de woning te verkopen. Als de overige baten in de erfenis niet genoeg zijn om de hypotheekschuld af te lossen, heeft de executeur mijns inziens al de vrijheid om de woning te verkopen. Uiteraard moet de omvang van de nalatenschap dan natuurlijk wel goed in kaart zijn gebracht en moet er geen erfgenaam bereid zijn om uit eigen vermogen extra af te lossen om per sé de woning te verkrijgen.

Hoe het ook zij, de executeur kan dus maar beter in overleg treden. Wanneer een erfgenaam bezwaar maakt tegen de verkoopplannen, dan zal de executeur deze erfgenaam in de gelegenheid moeten stellen om een beslissing te verkrijgen van de kantonrechter. Hierbij stelt de executeur de erfgenaam een termijn om een procedure te starten. Wanneer een erfgenaam bezwaar heeft tegen verkoop van de woning maar niet concreet kan aangeven  welke andere goederen uit de boedel te gelde moeten worden gemaakt, kan de executeur het verkooptraject doorzetten.[1] Wanneer de erflater evenwel heeft bepaald dat de erfgenamen ook echt toestemming moeten verlenen, dan kan de executeur vragen om een machtiging van de kantonrechter die de toestemming van de erfgenamen vervangt.

Het voorgaande speelt in de relatie tussen de executeur en de erfgenamen. Maar wanneer kan de koper nu weten of een beheersexecuteur binnen zijn bevoegdheden blijft? Voor het geval de toestemming van de erfgenamen noodzakelijk is, kan dit eventueel blijken uit een verklaring van erfrecht. Maar voor het geval de beheersexecuteur slechts hoeft te overleggen is het voor een koper minder inzichtelijk of de executeur bevoegd handelt. De wetgever heeft onderkend dat het voor een koper in het algemeen moeilijk zal zijn om te beoordelen of het noodzakelijk is voor het beheer dat de woning wordt verkocht. Een koper mag aannemen dat een executeur bevoegd is indien hij redelijkerwijs mag aannemen dat verkoop nodig is om schulden van de nalatenschap te betalen.[2]

Wanneer de koper signalen krijgt dat niet alle erfgenamen akkoord willen gaan met de verkoop en/of de erfgenamen buiten beeld blijven terwijl voor de koper niet duidelijk is of de verkoop noodzakelijk is om schulden van de nalatenschap te betalen, dan kan de koper dus maar beter de executeur vragen om de erfgenamen een termijn te stellen waarbinnen zij de kantonrechter kunnen inschakelen.

Let wel: het bovenstaande geldt dus niet wanneer de erflater in het testament de executeur de vrijheid heeft willen geven om zonder overleg met de erfgenamen onderdelen uit de nalatenschap te gelde te maken. Ik sluit niet uit dat de erflater ook een specifiek goed kan aanwijzen dat de executeur zonder overleg met de erfgenamen kan verkopen, zoals een woning. Artikel 4: 147 lid 2 BW zou dit mijns inziens mogelijk moeten maken.

Scenario 2: vereffening

Wanneer één of meerdere erfgenamen de nalatenschap onder voorrecht van boedelbeschrijving heeft aanvaard (beneficiaire aanvaarding), moet de nalatenschap worden vereffend. Dit is geregeld in artikel 4:202 lid 1 aanhef en onder a BW. De voorschriften voor vereffening staan in afdeling 4.6.3 BW. Dit is alleen anders wanneer er een tot voldoening van de opeisbare schulden en legaten bevoegde executeur is én deze kan aantonen dat de goederen der nalatenschap ruimschoots toereikend zijn om alle schulden in de  nalatenschap te voldoen.

Het uitgangspunt is dat de erfgenamen de vereffening van een beneficiair aanvaarde nalatenschap moeten voltooien alvorens zij (de rest van) de nalatenschap kunnen verdelen. Dit is om de belangen van de schuldeisers te waarborgen. Hierdoor worden de vorderingen van de schuldeisers van de nalatenschap immers eerst zo veel mogelijk voldaan.

Wanneer een nalatenschap door één van de erfgenamen beneficiair is aanvaard, dan rust dus op alle erfgenamen de verplichting tot vereffening en zijn zij ook allen vereffenaar. Zij oefenen hun bevoegdheden als vereffenaar in beginsel tezamen uit, zie artikel 4:198 BW. Er is dan dus geen door de rechtbank benoemde vereffenaar (op de voet van artikel 4:203, 204 of 205 BW). Voor de koper is dan van belang om te weten of ook alle erfgenamen betrokken zijn bij de koopovereenkomst en de levering. Dit kan wederom blijken uit de verklaring van erfrecht.

Scenario 3: nalatenschap is aanvaard zonder benoeming van een executeur

In dit scenario zal de koper eveneens moeten weten dat alle erfgenamen betrokken zijn bij de koopovereenkomst en de levering bij de notaris. De erfgenamen hebben gezamenlijk het beheer op grond van artikel 3:170 lid 2 BW.  Wederom kan uit de verklaring van erfrecht blijken of alle erfgenamen betrokken zijn bij de koopovereenkomst en de levering.

Wanneer niet alle erfgenamen betrokken zijn bij de koopovereenkomst, dan kan dit voor de koper een teken aan de wand zijn dat er tussen de erfgenamen onderling nog een discussie speelt. Zo zou één van de erfgenamen zich bijvoorbeeld willen verzetten tegen de verkoop, omdat hij zelf de mogelijkheid wil hebben om de woning over te nemen uit de nalatenschap. De vraag aan wie, tegen welke prijs en op welke manier verkocht en geleverd moet worden berust op een belangenafweging.[3] Hoewel dit een juridische discussie is die wordt uitgevochten tussen de erfgenamen onderling kan het voor de koper wel van belang zijn dat deze discussie snel beëindigd wordt. De erfgenamen kunnen hierover een kort geding voeren.[4]

Wat als de woning onbevoegd is verkocht en geleverd?

Zoals ik hierboven al heb gemeld is het voor een koper van groot belang om te weten of de partij die verkoopt en levert daadwerkelijk bevoegd is om dit te doen. In deze paragraaf wordt besproken wat de gevolgen zijn van een onbevoegde verkoop.

Stel dat de verkoper onbevoegd blijkt te zijn geweest om de verkochte woning te leveren. De koper kan dan nog proberen een beroep te doen op derdenbescherming. De derdenbescherming is voor onroerende zaken geregeld in artikel 3:88 BW. Er moet dan wel voldaan zijn aan twee vereisten. Allereerst moet de koper in dat geval te goeder trouw zijn geweest. De bewijslast ligt hiervoor bij de koper. Ten tweede moet de onbevoegdheid voortvloeien uit de ongeldigheid van een vroegere overdracht, die niet het gevolg was van onbevoegdheid van de toenmalige vervreemder.  Van dat laatste zal naar mijn mening niet vaak sprake zijn bij de verkoop vanuit een nalatenschap. Het probleem zit hem namelijk in het feit dat de onbevoegdheid pas ontstaat bij het handelen door de verkopende partij.

Bovendien geldt dat wanneer de koper op de hoogte is van de onderling ruzie tussen de erfgenamen over de verkoopbevoegdheid, hij zich mijns inziens niet kan beroepen op de goede trouw. De beschikkingsbevoegdheid is dan juist komen te vervallen door het verwezenlijken van een bij de koper bekend of in redelijkheid voorzienbaar risico.

Stel dat de koper geen beroep kan doen op derdenbescherming bij een onbevoegde verkoop. Als de woning reeds volgens de openbare registers van eigenaar is gewisseld, dan voldoet deze overdracht alsnog niet aan de vereisten genoemd in artikel 3:84 BW. Er heeft dan feitelijk nimmer een rechtsgeldige overdracht plaatsgevonden. In dat geval wordt de woning geacht nimmer de nalatenschap te hebben verlaten. De woning is in dat geval gemeenschappelijk eigendom gebleven van de erfgenamen. De koper hoeft niet veroordeeld te worden om de woning terug te leveren, juist omdat de overdracht vanuit de nalatenschap geacht wordt nooit te hebben plaatsgevonden. Wel kan de koper worden veroordeeld om de woning te ontruimen.[5]

Uiteraard heeft de koper in dat geval recht op teruggave van de koopsom. Het is dan voor de koper te hopen dat hij deze koopsom nog terug kan halen. Let wel: de erfgenamen hebben misschien al erfbelasting betaald. Het is dan voor de koper ook te hopen dat hij nog niet veel heeft geïnvesteerd in de woning, bijvoorbeeld door deze te verbouwen. Dit laatste zal de afwikkeling tussen enerzijds de koper en anderzijds de onbevoegde verkoper namelijk nog ingewikkelder maken.

Wie is bevoegd om over de koopovereenkomst te procederen?

Een gesloten koopovereenkomst hoeft niet altijd tot een levering te leiden. Bijvoorbeeld omdat de koper zijn verplichting tot betaling van de koopsom niet nakomt. Andersom kan de koper uiteindelijk ook de verkoper willen aanspreken vanwege gebreken aan de woning. Wie is er dan bevoegd om namens de nalatenschap te procederen?

Een executeur vertegenwoordigt de erfgenamen in en buiten rechte gedurende zijn beheer. Dit is geregeld in artikel 4:145 lid 2 BW. Onder het beheer valt ook het uitwinnen van een vorderingsrecht dat strekt tot betaling van een boete of het alsnog nakomen van de koopovereenkomst, nu dit behoort tot de normale exploitatie. De executeur is daarmee bevoegd tot het in eigen naam instellen van een vorderingen tegen de koper ten behoeve van de erfgenamen.[6]

Wanneer de erfgenamen tezamen als verkopers optreden, is het logisch dat zij tezamen een procedure starten tegen de koper, maar ook samen door de koper betrokken moeten worden in een procedure.

Wanneer een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen één erfgenaam (met volmacht) en een koper, is het ook deze erfgenaam een vordering tegen de koper kan instellen die gebaseerd is op deze koopovereenkomst. Daarmee stelt hij geen vordering in namens enige gemeenschap, maar een eigen vordering. In de dagvaarding/procesinleiding hoeft de erfgenaam-verkoper dan ook niet vermelden dat hij namens een gemeenschap een vordering instelt. Dat de woning onderdeel is van een gemeenschap (namelijk een nalatenschap), maakt dit niet anders.[7]

De niet-zelfbewoningsclausule

Wanneer de erfgenamen niet in de woning hebben gewoond kunnen zij dit middels een niet-zelfbewoningsclausule laten benadrukken in de koopakte. In een niet-zelfbewoningsclausule worden vaak twee belangrijke feiten vastgelegd. Ten eerste wordt dus vastgelegd dat de verkoper de woning nooit zelf heeft gebruikt. Ten tweede wordt vastgelegd dat de verkoper niet op de hoogte is van gebreken in de woning die hij wel zou hebben gekend als hij gebruiker van de woning was geweest.

Voor een koper vormt de aanwezigheid van zo’n clausule  een extra reden om goed onderzoek te verrichten naar de eigenschappen woning. Ik ga in dit webartikel niet verder in op de niet-zelfbewoningsclausule.

Conclusie

Wanneer een koper een woning koopt uit een nalatenschap zal hij goed moeten opletten of hij een koopovereenkomst sluit met de juiste persoon. Ook zal hij samen met de notaris goed moeten opletten of de juiste persoon aanwezig is bij het ondertekenen van de akte van levering.  Wanneer achteraf blijkt dat de woning onbevoegd is verkocht, wordt de koper geconfronteerd met grote problemen.

—

[1] Zie Rechtbank Utrecht 3 februari 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BL4026

[2] Zie voor een concrete toepassing: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 6 oktober 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7486

[3] Zie bijvoorbeeld Rechtbank Gelderland 5 november 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:8101

[4] Zie bijvoorbeeld Rechtbank Gelderland 5 november 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:8101

[5] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 6 oktober 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7486

[6] Rechtbank Rotterdam 19 augustus 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:5922

[7] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 23 juli 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:5269