Zowel een huurder als een verhuurder van horecaruimte of winkelruimte kan via de rechter afdwingen dat de rechter de huurprijs opnieuw zal vaststellen. De rechter beslist aan de hand van een rapport van een deskundige. In dit webartikel bespreek ik hoe een deskundige de nieuwe huurprijs vaststelt.

Door mr. drs. Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In andere webartikelen heb ik in hoofdlijnen besproken hoe een aanpassing van de huurprijs kan worden verzocht. Ik heb daarnaast geschreven over de wachttermijn, de uitleg van een huurovereenkomst ten behoeve van de huurverhoging, en over de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.

Inleiding

Een huurder of verhuurder kan de huurprijs opnieuw laten vaststellen wanneer deze niet overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De nieuwe huurprijs wordt daarom vastgesteld door een vergelijking te maken met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte. Daarbij wordt gelet op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Zie artikel 7:303 lid 2 BW. Hierna bespreek ik welke stappen de deskundige zet.

Stap 1: vaststellen omvang gehuurd pand

Ten eerste stelt de deskundige de oppervlakte van de gehuurde ruimte vast. Wanneer er sprake is van onderdelen met een verschillende functie, zoals verkoopruimte en overige ruimte, maakt de deskundige hierin onderscheid. De overige ruimte kan dan op een andere manier bij de waardering worden betrokken, bijvoorbeeld voor een lager percentage. Op deze wijze wordt de totale (gewogen) vloeroppervlakte vastgesteld. De deskundige is niet verplicht om partijen uit te nodigen om bij de bezichtiging en inmeting aanwezig te zijn.[1]

Stap 2: keuze van referentiepanden

In de tweede stap gaat de deskundige op zoek naar referentiepanden. De keuze van vergelijkingspanden is in beginsel een zaak van de deskundige.[2] De verhuurder en de huurder kunnen zelf ook referentiepanden aandragen. De deskundige beslist of hij deze referentiepanden meeneemt in zijn onderzoek. Zie ook dit webartikel.

Om een goed beeld te krijgen van het prijspeil ter plaatse, betrekt de deskundige bij voorkeur vijf vergelijkingspanden in de berekening.[3] Het is vrijwel onmogelijk om vergelijkingspanden te vinden die identiek zijn.[4] Juist om individuele verschillen te matigen wordt gekozen voor vijf vergelijkingspanden en wordt een gemiddelde huur berekend over een periode van vijf jaren.[5] Met deze referteperiode worden gelijktijdig de gevolgen van een plotselinge, excessieve huurprijsverhoging voorkomen.[6]

Het is niet verplicht om vijf vergelijkingspanden te hanteren. Soms gaat de rechter akkoord met een vergelijking waarin minder referentiepanden zijn betrokken. Dit gebeurde in een kwestie waarin voor het vijfde pand geen gegevens over de huurprijs verkregen konden worden.[7] En in een kwestie waarin twee referentiepanden alsnog wegvielen bij de vergelijking.[8]

Als de deskundige voldoende vergelijkingspanden heeft, is er geen reden om nog extra vergelijkingspanden bij het onderzoek te betrekken. Dit kan in een zeer enkel geval anders zijn als een partij kan onderbouwen waarom de door hem genoemde panden significant beter geschikt zijn als vergelijkingsobject.[9]

Bij de keuze van vergelijkingsobjecten is de hoogte van de huurprijs geen criterium.[10] Het gaat namelijk niet om vergelijkbare huurprijzen maar om vergelijkbare panden.[11]

Stap 3: achterhalen huurprijs referentiepanden

In de derde stap achterhaalt de deskundige wat de huurprijzen zijn van de referentiepanden. De deskundige is vaak afhankelijk van de medewerking van de huurders of verhuurders van de desbetreffende referentiepanden. Die zijn overigens niet verplicht om de deskundige te informeren over de actuele huurprijs en/of de ontwikkeling van de huurprijs in voorbije jaren.

Het gebeurt regelmatig dat de deskundige de vereiste gegevens niet kan achterhalen. Er geldt daarom enige flexibiliteit. Zoals hierboven gemeld mag de deskundige dan minder dan vijf referentiepanden in de berekening betrekken. Als er geen andere optie is mag de deskundige ook gebruik maken van informatie over referentiepanden die telefonisch aan hem is doorgegeven.[12]

Wanneer voor een bepaald vergelijkingspand niet alle huurprijzen uit de afgelopen jaren bekend zijn, kan de deskundige proberen om de huurprijzen die wel bekend zijn toch in de berekening te betrekken.[13] Hierna volgt een voorbeeld. Stel dat van vier van de vijf vergelijkingspanden niet alle huurprijzen bekend zijn. Van twee panden is de huurprijs van alleen het laatste jaar bekend, van één pand is de huurprijs van slechts de laatste twee jaren bekend en van één pand is de huurprijs van de laatste drie jaren bekend. In die verhouding tellen deze prijzen mee in de berekening van de gemiddelde huurprijs, dus voor 1/12, 2/12 en 3/12. Het vijfde pand waarvan als enige alle huurprijzen in de vijfjaarsperiode bekend zijn, weegt om die reden mee voor de volledige vijf jaar, dus voor 5/12 deel. Wanneer dit vijfde pand toevallig een relatief hoge huurprijs heeft is dit geen reden om deze niet mee te nemen in de berekening.[14]

Een deskundige hoeft geen rekening te houden met huurprijswijzigingen na de referentieperiode. Dit geldt eens te meer wanneer slechts bij één referentiepand een huurverhoging is doorgevoerd.[15]

De huurprijzen die in de referentieperiode golden, moeten volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil – aan de hand van de reeks CPI-Alle huishoudens – worden herleid tot het prijsniveau op de dag waarop de vordering tot huurprijsvaststelling is ingesteld. Stel dat een partij in 2006 een verzoek heeft ingediend om een deskundige te benoemen. De referentieperiode is dan het tijdvak 2001-2006. Dit betekent dat basisjaar 2000 = 100 als uitgangspunt voor de berekening.[16] De deskundige moet er wel rekening mee houden dat de stijging van de huurwaarde kan doorlopen per het laatste moment waarop in het rapport de huurwaarde is vastgesteld. Steeds moet de laatste jaarhuurprijs worden herleid rekening houdend met een prijsindex.[17]

Wanneer het niet mogelijk is om huurprijzen van referentiepanden te bemachtigen maakt de rechter soms een schatting aan de hand van de gegevens die wel beschikbaar zijn.[18] Hoewel de berekening dan niet aansluit bij de wettelijke methode, moet deze dan wel zo nauw mogelijk daarbij aansluiten.

Stap 4: het afronden van de berekening

Op basis van een vergelijking van de huurprijzen van de referentiepanden kan vervolgens de gemiddelde huurprijs per m2 worden berekend.[19] Hiermee kan de nieuwe huurprijs voor de gehuurde bedrijfsruimte worden berekend. De uitkomst van deze vergelijkingsmethode kan dus hoger of lager zijn dan de commerciële huurwaarde.[20]

Praktische gang van zaken tijdens het deskundigenonderzoek

Hierna volgen nog enkele opmerkingen over de praktische gang van zaken tijdens het deskundigenonderzoek. De Leidraad deskundigen op www.rechtspraak.nl is niet geschreven voor een onderzoek en advies als het onderhavige, maar biedt wel nuttige suggesties.[21]

Zoals gemeld kunnen de huurder en de verhuurder referentiepanden voorstellen. Het is wenselijk dat de deskundige de voorgestelde referentiepanden vermeldt in zijn advies. In deze rapportage kan hij uitleggen waarom hij wel of niet rekening houdt met de referentiepanden die door de huurder en de verhuurder zijn aangedragen.

Het is wenselijk dat de deskundige de huurder en de verhuurder in de gelegenheid stelt om vragen te stellen en opmerkingen te maken over zijn bevindingen. Het is ook wenselijk dat de deskundige beide partijen in de gelegenheid stelt om opmerkingen te maken over een conceptrapportage. Dat is echter niet verplicht.[22] Het is ook wenselijk dat hij deze opmerkingen inclusief zijn reactie opneemt in het eindadvies.[23] Een deskundige kan na het opstellen van een conceptrapport een veel lagere huurprijs adviseren in zijn definitieve rapport.[24]

Het is van groot belang dat een partij zijn kritiek op het rapport zo snel mogelijk aanlevert. De rechter kan beslissen om bepaalde kritiek niet meer te behandelen wanneer deze niet is voorgelegd aan de deskundige.[25] Dit is anders indien de deskundige naar objectieve maatstaven de methode verkeerd heeft toegepast, zoals door apert verkeerde referentiepanden in de vergelijking te betrekken.[26] In een ander webartikel ga ik dieper in op de kritiek die geleverd kan worden op de rapportage.

Kosten van de deskundige

In artikel 7:304 lid 3 BW is bepaald dat de kosten van de door de rechter benoemde deskundige  proceskosten zijn als bedoeld in artikel 237 Rv. Artikel 237 Rv bepaalt dat de partij die bij vonnis in het ongelijk wordt gesteld, wordt veroordeeld in de kosten.[27]

De partij die verzoekt om benoeming van een deskundige zal normaal gesproken diens voorschot betalen.[28] Als naderhand in een vaststellingsprocedure het nieuwe huurbedrag wordt vastgesteld, zullen deze kosten voor de deskundige voor rekening komen van de partij die in het ongelijk zal worden gesteld.[29]

Maar wat als de huurder en de verhuurder na ontvangst van het advies een akkoord bereiken zonder dat zij het nieuwe huurbedrag laten vaststellen door de rechter? Ook dan zijn de kosten van de deskundige proceskosten. Wanneer de afspraak van de huurder en de verhuurder geen verdeling van de proceskosten bevat, is geen integrale regeling van het geschil bereikt en mag de rechter alsnog over de proceskostenveroordeling beslissen.[30]

Het bovenstaande kan voor de huurder en de verhuurder een reden vormen om bij voorbaat af te spreken dat zij de kosten van de deskundige onderling zullen delen. De rechter kan deze kosten overigens ook geheel of gedeeltelijk compenseren. Dit kan bijvoorbeeld wanneer de huurder en de verhuurder in de vaststellingsprocedure over en weer op enkele punten in het ongelijk worden gesteld.

Ook in het geval waarin de door de deskundige berekende nieuwe huurprijs aanzienlijk lager is dan de ene partij had voorgesteld, maar ook hoger is dan de andere partij had aangeboden, ligt het in de rede dat iedere partij de helft van de kosten van de deskundige draagt.[31] Beide partijen hebben dankzij het advies van de deskundige dan duidelijkheid gekregen.

De rechter kan kosten die nodeloos zijn veroorzaakt voor rekening laten van de partij die deze kosten aanwendde of veroorzaakte.[32] Er is geen sprake van nodeloos veroorzaakte kosten als een deskundige nodig is omdat partijen er onderling niet uitkomen.[33]

Als een partij naast het deskundigenadvies zelf nog een aanvullend advies vraagt, wordt de andere partij bij verlies van de procedure niet in de kosten voor dit aanvullend advies veroordeeld.[34]

Conclusie

Hierboven heb ik besproken hoe de deskundige de nieuwe huurprijs vaststelt. Ik heb dit proces onderverdeeld in vier stappen. Ook heb ik een aantal opmerkingen gemaakt over de kosten van de deskundige en over praktische gang van zaken bij het uitvoeren van het deskundigenonderzoek.

[1] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 27 mei 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:3913

[2] Gerechtshof Amsterdam 13 januari 2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BH4187

[3] Rechtbank Utrecht 22 december 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BP2410

[4] Rechtbank Arnhem 20 april 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BW4428

[5] Rechtbank Arnhem 20 april 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BW4428

[6] MvT 26089 nr. 19, p. 51

[7] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 april 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BP8525

[8] Gerechtshof Leeuwarden 22 december 2009, ECLI:NL:GHLEE:2009:BK7492

[9] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 november 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4575

[10] vgl. Hoge Raad 10 mei 1996, NJ 1996, 670; Gerechtshof Arnhem 7 oktober 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BG1457

[11] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 16 oktober 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY1288

[12] Rechtbank Limburg 28 juni 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:6210

[13] Rechtbank Utrecht 22 december 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BP2410

[14] Rechtbank Utrecht 22 december 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BP2410

[15] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 4 april 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1466

[16] Gerechtshof Leeuwarden 22 december 2009, ECLI:NL:GHLEE:2009:BK7492

[17] Gerechtshof Amsterdam 15 augustus 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:2940

[18] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 april 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:3109

[19] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 24 oktober 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:9219

[20] Rechtbank ’s-Hertogenbosch 20 januari 2011, ECLI:NL:RBSHE:2011:BP2978

[21] Rechtbank Overijssel 5 november 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:4238

[22] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 27 mei 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:3913

[23] Rechtbank Overijssel 5 november 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:4238

[24] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 augustus 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BX4718

[25] Rechtbank Amsterdam 18 februari 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:1169

[26] Rechtbank Maastricht 11 februari 2009, ECLI:NL:RBMAA:2009:BI3641

[27] Rechtbank Utrecht 22 december 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BP2410

[28] Rechtbank Overijssel 5 november 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:4238

[29] Rechtbank Overijssel 5 november 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:4238; Rechtbank Midden-Nederland 28 augustus 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:3558

[30] Rechtbank Midden-Nederland 28 augustus 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:3558

[31] Rechtbank Amsterdam 18 februari 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:1169; Rechtbank Midden-Nederland 28 augustus 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:3558

[32] Rechtbank Midden-Nederland 28 augustus 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:3558

[33] Rechtbank Midden-Nederland 28 augustus 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:3558

[34] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 april 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:3109