In dit webartikel over aanpassing van de huurprijs van een horecaruimte of bedrijfsruimte bespreek ik dat een huurder en een verhuurder niet op ieder moment aanpassing van de huurprijs kunnen afdwingen.

Door mr. drs. Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In het vorige webartikel besprak ik in het algemeen hoe een verhuurder of huurder van 290-bedrijfsruimte kan afdwingen dat de huurprijs wordt aangepast. In dit webartikel bespreek ik dat de laatste aanpassing tenminste vijf jaren geleden moet hebben plaatsgevonden. Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd moet ook gekeken worden naar de vraag of deze is afgelopen.

Wachttermijn van vijf jaren

Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kunnen zowel de huurder als de verhuurder pas vorderen dat de huurprijs wordt aangepast na afloop van de overeengekomen duur. In de praktijk is deze periode in veel gevallen vijf jaren.

In alle andere gevallen, dus wanneer een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten, kunnen zowel de huurder als de verhuurder pas aanpassing van de huurprijs vorderen wanneer tenminste vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan. Dit is geregeld in artikel 7:303 lid 1 BW.

Wanneer één van de partijen te vroeg een aanpassing van de huurprijs vordert, dan is hij niet-ontvankelijk.[1] Uiteraard kunnen partijen ondanks deze wachttermijn onderling wel een nieuwe afspraak maken. De wachttermijn zorgt er echter voor dat zij niet bij elkaar kunnen afdwingen dat de huurprijs moet worden gewijzigd.

De achtergrond van deze ‘wachttermijn’ is het navolgende. Er wordt van uit gegaan dat in beginsel de huurder en de verhuurder zelf een nieuwe huurprijs kunnen afspreken bij verlenging van de huurperiode.[2] Het is hun eigen verantwoordelijkheid om voor de eerstvolgende periode goede afspraken te maken. Zij behoeven geen extra bescherming.[3] Dit principe zal ook terugkomen in een aantal vonnissen die ik hierna zal bespreken.

Huurafspraak voor de toekomst?

De eigen verantwoordelijkheid van de huurder en de verhuurder gaat niet verder dan een periode voor onbepaalde tijd of de wachttermijn van vijf jaren. Wanneer partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst direct ook een afspraak maken voor de huurprijs die zal gelden nadat de eerste contractuele termijn is afgelopen, kunnen zij toch voor die tweede huurperiode alsnog aanpassing van de huurprijs verzoeken.[4]

Echter, wanneer de huurder en de verhuurder tijdens de looptijd van de contractuele huurperiode een nieuwe huurprijs afspreken voor de periode daarna, kunnen zij niet na het verstrijken van de eerste huurperiode van vijf jaren afdwingen dat de huurprijs voor die verlengde periode wordt aangepast.[5] Dan moet eerst weer de wachttermijn van vijf jaren verstrijken.[6]

Wanneer de huurder en de verhuurder op of omstreeks het moment waarop een optietermijn ingaat een afspraak maken voor een huurbedrag die zal gelden tijdens die optietermijn, maken partijen een afspraak over de huurtermijn die dadelijk in het verschiet ligt. Ook dit is een afspraak voor de lopende c.q. nader vastgestelde termijn die in de weg staat aan aanpassing van het huurbedrag.[7]

Wat als de huurprijs is bepaald op een bepaald percentage van de netto omzet van de huurder? Wanneer de huurder en verhuurder afspreken om de huurovereenkomst te verlengen onder betaling van een vergelijkbaar percentage, dan wordt dit beschouwd als een expliciete afspraak dat de huurprijs hetzelfde blijft.[8] Dit kan nogal eens voorkomen bij franchiseconstructies. Ook dit staat in de weg aan directe aanpassing van de huurprijs.

Wel of geen wijziging plaatsgevonden tijdens wachttermijn?

Soms is in discussie of de huurder en de verhuurder tijdens de wachttermijn een afspraak hebben gemaakt over een nieuwe huurprijs. In de vorige paragraaf noemde ik al een aantal voorbeelden. Hierna volgen er nog meer.

Wanneer de verhuurder aanspraak maakt op indexering is dit geen tussentijdse afspraak over aanpassing van de huurprijs. Ditzelfde geldt voor een brief met een aanzegging van een onjuist percentage van de indexering.[9]

Wanneer de buitenzijde van het pand gedurende de huurovereenkomst wordt gerenoveerd kan dit leiden tot een verhoging van de verhuurwaarde. Wanneer de huurder en de verhuurder op dat moment hun afspraken over de renovatie op papier zetten, maar daarbij de huurprijs niet aanpassen, beschouwt de rechter dat als een nieuwe afspraak over de huurprijs. In een geval waarin de afspraken over de renovatie golden voor de eerstkomende tien jaren, was de huurprijs daarmee volgens de rechter ook voor tien jaren vastgezet. Overigens was in die kwestie de huurprijs vóór de renovatie al niet marktconform hoog.[10]

In een kwestie waarin de huurder een flink aantal extra meters was gaan huren, spraken de huurder en de verhuurder een huurverhoging af voor die uitbreiding die was gebaseerd op de op dat moment geldende huurprijs per m2. De rechter nam aan dat partijen hiermee een nieuwe afspraak hadden gemaakt over de huurprijs.[11] Dit ondanks de aanname dat beide partijen op dat moment niet de wil hadden om een algehele herziening van de huurprijs af te spreken.

Het betrof in die kwestie een tamelijk ingrijpende uitbreiding. De huurder en de verhuurder hadden op allerlei vlakken afgesproken hoe zij de kosten zouden verdelen. Dan had het volgens de rechter voor de hand gelegen dat de verhuurder bij het verstrijken van de bepaalde huurtermijn, nota bene tijdens de uitbreiding, de hoogte van de huurprijs bij de huurder zou hebben aangekaart.[12]

Jaren later gaat een andere rechter hetzelfde om met een tussentijdse uitbreiding van het aantal gehuurde vierkante meters. De rechter vond dat de huurder en de verhuurder een nadere afspraak over de huurprijs hadden gemaakt toen zijn afspraken welke prijs de huurder verschuldigd was voor deze extra meters. Het maakt daarbij niet uit of de huurder en de verhuurder afspraken maken in een allonge of een afzonderlijk huurcontract. Overigens hadden de huurder en de verhuurder de looptijd van de huur van de “uitbreiding” aangepast aan die van het oorspronkelijk gehuurde deel. De huur van beide delen werd in één bedrag gefactureerd. Ook dit betrof een forse uitbreiding.[13]

Ook in de hierboven genoemde uitspraak vond de rechter dat een professionele partij die vindt dat de geldende huurprijs niet meer in overeenstemming is met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte, dit moet aankaarten gelijktijdig met het maken van afspraken over de verbouwing.[14]

Conclusie

Een huurder of verhuurder kan geen aanpassing van de huurprijs afdwingen als de huurprijs is vastgesteld voor bepaalde tijd of als er nog geen vijf jaren zijn verstreken sinds het moment waarop zij voor de laatste maal een afspraak hebben gemaakt over de huurprijs. In sommige gevallen wordt aangenomen dat de huurder en de verhuurder een afspraak hebben gemaakt over aanpassing van de huurprijs bij tussentijdse uitbreiding van het aantal gehuurde vierkante meters of na een renovatie door de verhuurder.

[1] Rechtbank Zwolle-Lelystad 14 oktober 2009, ECLI:NL:RBZLY:2009:BK0757

[2] Rechtbank Arnhem 21 maart 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BA1280

[3] Hoge Raad van 1 februari 2008 ECLI:NL:HR:2008:BB5923

[4] Rechtbank Arnhem 21 maart 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BA1280

[5] Hoge Raad 27 september 1993, NJ 1994, 212; Hoge Raad 23 februari 1996, NJ 1996, 432

[6] Hoge Raad 27 september 1996, NJ 1997, 81

[7] A-G Huydecoper in zijn conclusie bij Hoge Raad 28 mei 2010, ECLI:NL:PHR:2010:BL9562

[8] Rechtbank Arnhem 21 maart 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BA1280

[9] Rechtbank Utrecht 22 juli 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BP2586

[10] Rechtbank Noord-Holland 23 augustus 2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:6377

[11] Rechtbank Zwolle-Lelystad 14 oktober 2009, ECLI:NL:RBZLY:2009:BK0757

[12] Rechtbank Zwolle-Lelystad 14 oktober 2009, ECLI:NL:RBZLY:2009:BK0757

[13] Rechtbank Midden-Nederland 29 maart 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:1745

[14] Rechtbank Midden-Nederland 29 maart 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:1745